Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.
TỔNG QUAN
Đặt vấn đề
Theo quy luật cầu, khi thị trường suy giảm, giá hàng hóa thường giảm để kích thích nhu cầu Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở, việc khối lượng giao dịch vẫn giảm mặc dù giá nhà đã giảm khiến nhiều nhà nghiên cứu bối rối Điều này đã làm giảm tính thanh khoản của thị trường nhà ở, dẫn đến khó khăn trong việc phục hồi của thị trường này.
Hiện tượng khó hiểu này đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, trong đó có Stein (1995), người lập luận rằng khi giá nhà giảm, những người sở hữu nhà thường gặp khó khăn tài chính do nợ lớn, dẫn đến việc họ không đủ khả năng chi trả tiền đặt cọc cho nhà mới Điều này khiến họ trì hoãn việc bán nhà cũ để mua nhà mới, làm giảm khối lượng giao dịch trên thị trường Lập luận của Stein được trình bày trong khuôn khổ lý thuyết về sự giới hạn tiền đặt cọc.
Genesove & Mayer (2001) đã đưa ra một lập luận phổ biến để giải thích hiện tượng khó hiểu trên thị trường nhà ở, đó là ảnh hưởng của ác cảm mất mát của người bán nhà Nghiên cứu của họ về thị trường nhà ở Boston từ năm 1982 đến 1998 cho thấy rằng tâm lý này có thể tác động mạnh mẽ đến quyết định bán nhà của người dân.
Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được trình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết của luận án.
2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) của người tiêu dùng được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory).
Trong giai đoạn thị trường nhà ở suy giảm, người bán thường định giá cao hơn 35% so với giá dự kiến của ngôi nhà Tuy nhiên, chỉ có chưa đến 30% số nhà được rao bán thành công trong khoảng thời gian này.
Trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, thời gian rao bán kéo dài tới 180 ngày, trong khi ở giai đoạn tăng trưởng vào năm 1997, chỉ có 12% chênh lệch giữa giá rao bán và giá bán thực tế, với hơn 60% ngôi nhà được bán thành công trong cùng khoảng thời gian Genesove & Mayer (2001) chỉ ra rằng khi giá nhà giảm, người bán có thể phải đối mặt với thua lỗ, dẫn đến việc họ có xu hướng tăng giá bán yêu cầu để trì hoãn khoản thua lỗ này, từ chối các đề nghị mua Hệ quả là sự gia tăng giá bán yêu cầu tạo ra khoảng cách với mức giá sẵn lòng mua của người tiêu dùng, làm giảm quy mô giao dịch trên thị trường Hành vi này được Engelhardt (2003) và Einio & các đồng sự (2008) gọi là sự neo giá của người bán nhà vào mức giá mua trước đó.
Tuy nhiên, gần đây, một số nhà nghiên cứu (Morewedge và đồng sự, 2009; Bokhari
Nghiên cứu của Geltner (2011), Sun và Seiler (2013), Buisson (2016), cũng như Bao và Meng (2017) cho thấy rằng ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân chính gây ra sự chênh lệch giữa mức giá ngưỡng bán của người bán và mức giá ngưỡng mua của người mua nhà Do đó, ác cảm mất mát không phải là yếu tố quyết định làm giảm khối lượng giao dịch bất động sản trong giai đoạn thị trường nhà ở suy thoái.
Buisson (2016) chỉ ra rằng, đối với những người bán nhà có thời gian hạn chế để rao bán, chẳng hạn như do đi nước ngoài hoặc phải trả nợ ngân hàng, việc nâng cao mức giá bán có thể giúp họ trì hoãn việc bán lỗ, giảm thiểu tác động của cảm giác mất mát.
The seller's reservation price is the minimum price at which a home seller is willing to sell their property, while the buyer's reservation price represents the maximum price a buyer is willing to pay for a home Understanding these two key price thresholds is essential for effective negotiation in real estate transactions.
Theo nghiên cứu của Genesove & Mayer (2001), hành vi đánh bạc của người bán nhà khi chờ đợi một đề nghị không chắc chắn có thể dẫn đến kết quả xấu, khiến họ phải bán với mức giá thấp khi thời hạn rao bán kết thúc Điều này đặc biệt không phù hợp với những người có tâm lý ác cảm mất mát Buisson (2016) chỉ ra rằng, đối với người bán nhà lý trí, sự ác cảm mất mát và giới hạn thời gian rao bán sẽ khiến họ hạ thấp mức giá ngưỡng để rút ngắn quá trình bán với mức giá chấp nhận được Nếu không bị giới hạn về thời gian, người bán có thể không nâng mức giá ngưỡng để trì hoãn việc bán lỗ.
Theo nghiên cứu của Genesove & Mayer, người bán nhà nên duy trì mức giá bán như trước để tránh việc bán lỗ, điều này sẽ giúp họ bảo vệ giá trị tài sản của mình trong thị trường bất động sản.
Nếu không muốn bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống, người bán không cần giới hạn thời gian rao bán và có thể tạm rời khỏi thị trường Hành động này không chỉ giúp trì hoãn việc bán lỗ mà còn tiết kiệm chi phí rao bán.
Nghiên cứu năm 2016 cho thấy rằng sự ác cảm mất mát của người bán nhà không phải là nguyên nhân gây ra sự sụt giảm trong khối lượng giao dịch bất động sản và thời gian rao bán kéo dài khi thị trường gặp phải tình trạng giảm giá Tác giả đề xuất cần tìm kiếm một giải thích khác cho hiện tượng này.
Bokhari & Geltner (2011) đã chỉ ra rằng ác cảm mất mát có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hành vi của người bán nhà trong giai đoạn thị trường bất động sản Mỹ phát triển mạnh mẽ vào đầu những năm 2000 Tuy nhiên, tác động này giảm đi khi thị trường nhà ở rơi vào suy thoái vào năm 2008.
Nghiên cứu của Bokhari & Geltner (2011) chỉ ra rằng tác động của ác cảm mất mát lên hành vi người mua nhà là nhỏ và không phải là nguyên nhân chính dẫn đến sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và bán, điều này góp phần vào sự kém thanh khoản của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008 – 2009 Tương tự, nghiên cứu của Bao và Meng (2017) về thị trường nhà ở Trung Quốc cho thấy ác cảm mất mát chỉ ảnh hưởng đến hành vi người bán khi khoản lỗ nhỏ, trong khi khi khoản thua lỗ lớn, tác động này không được xác định.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của nghiên cứu là phát triển các mô hình lý thuyết nhằm giải thích tác động của sự ác cảm mất mát và kỳ vọng về khả năng sinh lời trong thị trường nhà ở đối với hành vi tìm kiếm của người mua Nghiên cứu này nhằm làm rõ nguyên nhân dẫn đến việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua, từ đó trì hoãn quyết định mua nhà và gây ra tình trạng kém thanh khoản trên thị trường, thể hiện qua thời gian bán kéo dài và khối lượng giao dịch giảm sút trong giai đoạn thị trường nhà ở suy giảm.
Mục tiêu này được thực hiện thông qua những mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:
Mục tiêu của nghiên cứu là phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà, tập trung vào ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát Nghiên cứu này nhằm bổ sung vào khoảng trống mà các mô hình lý thuyết hiện tại chưa giải quyết, đặc biệt là việc người mua nhà hạ thấp mức giá ngưỡng mua của họ để trì hoãn quyết định mua trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống Điều này đặt ra câu hỏi liệu sự ác cảm mất mát có phải là nguyên nhân khiến người mua nhà lo ngại về việc giá nhà có thể tiếp tục giảm sau khi họ đưa ra quyết định mua hay không.
Mục tiêu 2 của nghiên cứu là phát triển một mô hình lý thuyết nhằm giải thích tác động của kỳ vọng về khả năng sinh lời của bất động sản đối với hành vi tìm kiếm của người mua nhà Nghiên cứu sẽ tập trung vào việc lấp đầy khoảng trống mà các mô hình lý thuyết hiện tại chưa giải quyết, đặc biệt là việc người mua nhà hạ thấp mức giá ngưỡng để trì hoãn quyết định mua trong giai đoạn thị trường đi xuống Điều này đặt ra câu hỏi liệu sự mong đợi về khả năng sinh lời thấp trong bối cảnh thị trường nhà ở suy giảm có phải là nguyên nhân chính dẫn đến hành vi này hay không.
Mục tiêu 3 của nghiên cứu là đo lường tác động của yếu tố sự mong đợi về khả năng sinh lời của nhà ở đến mức giá mua bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở tại Tp.HCM Nghiên cứu này nhằm kiểm định kết quả thực nghiệm của mô hình lý thuyết đã được phát triển ở mục tiêu nghiên cứu số 2.
Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu, nội dung luận án sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
Câu hỏi nghiên cứu số 1 tập trung vào việc xác định các mô hình lý thuyết đã được phát triển để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịch bất động sản khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống Bài viết sẽ phân tích tính hợp lý và toàn diện của các giải thích trong những mô hình này đối với hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán Đồng thời, tác giả luận án cũng sẽ làm rõ những ý tưởng mà mình kế thừa từ các mô hình lý thuyết hiện có để hỗ trợ cho nghiên cứu của mình.
Câu hỏi nghiên cứu số 2 tập trung vào cơ sở lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà và sự phát triển gần đây của nó Nghiên cứu này xem xét liệu khung lý thuyết hiện tại có phù hợp để xây dựng mô hình giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà hay không.
Nghiên cứu đặt ra câu hỏi liệu mô hình lý thuyết phát triển có cho thấy sự ác cảm mất mát ảnh hưởng đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà hay không Cụ thể, sự ác cảm mất mát có thể là yếu tố khiến người mua nhà trì hoãn quyết định mua, từ đó góp phần vào tình trạng sụt giảm khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản trong bối cảnh giá nhà giảm.
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà Câu hỏi đặt ra là liệu kỳ vọng này có phải là nguyên nhân khiến người mua nhà trì hoãn quyết định mua, từ đó dẫn đến sự sụt giảm khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản trong bối cảnh giá nhà giảm.
Câu hỏi nghiên cứu số 5: Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận của mô hình lý thuyết đã được phát triển không?
Bố cục luận án
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu và giải đáp các vấn đề từ câu hỏi nghiên cứu, luận án sẽ bao gồm 5 chương Chương 1 sẽ trình bày lý do nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu và các câu hỏi nghiên cứu đã nêu Bốn chương còn lại sẽ tập trung vào nội dung chính của từng chương.
Chương 2: Tổng quan các mô hình lý thuyết liên quan
Trong phần tổng quan, tác giả sẽ trình bày các mô hình lý thuyết liên quan đến nội dung của luận án, chia thành hai phần rõ ràng.
Trong phần 1 của luận án, tác giả sẽ tóm tắt các mô hình lý thuyết liên quan đến sự giảm sút khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống Các mô hình này bao gồm mô hình lý thuyết về giới hạn tiền đặt cọc của Stein (1995) và mô hình về ảnh hưởng của tâm lý lệch thiên vị hiện tại lên hành vi bán nhà của Sun & Seiler (2013) Từ những mô hình lý thuyết này, tác giả sẽ rút ra một số lập luận quan trọng để giải thích hiện tượng trên.
Trong phần 2 của luận án, tác giả sẽ tóm tắt các mô hình lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà, làm nền tảng cho việc phát triển hai mô hình lý thuyết về ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi này trong các chương 3 và 4 Các mô hình lý thuyết được trình bày bao gồm mô hình hành vi tìm kiếm hợp lý của Simon (1955), tác động của tâm lý kỳ thị chủng tộc lên người mua nhà da đen của Courant (1978), ảnh hưởng của sự thay đổi thông tin theo thời gian của Turnbull & Sirmans (1993), tác động của vốn xã hội địa phương của Tu và cộng sự (2016), và ảnh hưởng của khoảng cách lên hành vi tìm kiếm của Qiu & Zhao (2018) Tác giả cũng sẽ rút ra một số lập luận từ các mô hình lý thuyết này.
Chương 3: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
Trong chương này, tác giả sẽ phát triển một mô hình lý thuyết dựa trên khung lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà, nhằm giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát đến hành vi tìm kiếm của họ Phân tích mô hình lý thuyết sẽ giúp xác định liệu ác cảm mất mát của người mua nhà có phải là nguyên nhân dẫn đến việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua, từ đó trì hoãn quyết định mua nhà trong giai đoạn thị trường đi xuống, và ảnh hưởng đến khối lượng giao dịch nhà ở trong thời kỳ này hay không.
Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà
Trong chương này, tác giả phát triển một mô hình lý thuyết dựa trên khuôn khổ hành vi tìm kiếm của người mua nhà, nhằm giải thích tác động của mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của họ Kết quả phân tích sẽ làm rõ liệu mức mong đợi thấp về khả năng sinh lời trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống có phải là nguyên nhân khiến người mua hạ thấp mức giá ngưỡng và trì hoãn quyết định mua nhà, từ đó dẫn đến sự suy giảm khối lượng giao dịch trên thị trường.
Chương 5: Kiểm định kết quả thực nghiệm tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
Trong nội dung chương này, dựa vào số liệu khảo sát thực tế trên thị trường nhà ở
Tại Tp HCM, nghiên cứu này đánh giá ảnh hưởng của kỳ vọng người mua về sự tăng trưởng của thị trường nhà ở đến hành vi tìm kiếm mua nhà Cụ thể, tác giả phân tích mối liên hệ giữa mức giá giao dịch và thời gian rao bán bất động sản Kết quả thực nghiệm sẽ được sử dụng để xác minh tính chính xác của các kết luận từ mô hình lý thuyết đã được phát triển trước đó.
TỔNG QUAN CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT LIÊN QUAN
Các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở
Theo nghiên cứu của Bao và Meng (2017), có hai lý thuyết chính giải thích sự giảm sút khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống Thứ nhất, mô hình của Stein (1995) đề cập đến giới hạn khả năng đặt cọc của người mua Thứ hai, Genesove & Mayer (2001) chỉ ra rằng tâm lý ác cảm mất mát có ảnh hưởng lớn đến hành vi của người bán nhà.
Stein (1995) là tác giả duy nhất xây dựng mô hình lý thuyết để giải thích lập luận của mình về hành vi của người bán nhà Trong khi đó, Genesove & Mayer (2001) không phát triển mô hình lý thuyết cho ác cảm mất mát, mà chỉ dựa vào nghiên cứu của Kahneman & Tversky (1979) và Tversky & Kahneman (1991) về tâm lý ác cảm mất mát của người tiêu dùng trong Lý thuyết Triển vọng Họ lập luận rằng sự suy giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống là do người bán bị ảnh hưởng bởi ác cảm mất mát, dẫn đến việc họ nâng cao mức giá bán yêu cầu nhằm trì hoãn việc bán.
Gần đây, Sun & Seiler (2013) đã phê phán lập luận của Genesove & Mayer về ảnh hưởng của ác cảm mất mát, đồng thời xây dựng một mô hình lý thuyết mới dựa trên hiệu ứng quyền sở hữu và tâm lý lệch thiên vị hiện tại Mô hình này nhằm giải thích hành vi câu cá của người bán nhà, qua đó làm rõ nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống.
Theo luận án, hiện nay chỉ tồn tại hai mô hình lý thuyết nhằm giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường.
Nghiên cứu của Genesove & Mayer (2001) đã phát triển một mô hình kinh tế lượng để đo lường khoảng mất mát danh nghĩa và phân tích tác động của khoảng mất mát này đến giá rao bán nhà ở.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt hai mô hình lý thuyết quan trọng liên quan đến thị trường nhà ở Mô hình đầu tiên là lý thuyết về sự giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995), trong khi mô hình thứ hai đề cập đến ảnh hưởng của tâm lý lệch thiên vị hiện tại lên hành vi bán nhà của Sun & Seiler (2013) Những mô hình này sẽ giúp làm rõ các yếu tố tác động đến quyết định của người bán trong thị trường bất động sản.
2.1.1 Mô hình lý thuyết về sự giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995) Đây là mô hình lý thuyết đầu tiên giải thích hiện tượng suy giảm của khối lượng mua bán nhà ở trên thị trường khi mức giá của nhà ở sụt giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống (Genesove & Mayer, 2001) Nội dung chính của mô hình lý thuyết này có thể được tóm tắt như sau:
Stein (1995) lập luận rằng các hộ gia đình có nợ tài chính khác nhau và số tiền từ việc bán nhà hiện tại sẽ được ưu tiên dùng để trả nợ trước khi mua nhà mới Khi giá nhà giảm, số tiền còn lại sau khi trả nợ sẽ giảm theo, làm cho khả năng đặt cọc mua nhà mới trở nên khó khăn Do đó, Stein kết luận rằng hiện tượng giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn giá nhà giảm là do nhiều hộ gia đình không muốn bán nhà hiện tại và chuyển đến nơi ở mới do hạn chế về khả năng đặt cọc.
Cụ thể, trong mô hình lý thuyết này, Stein (1995) áp dụng khuôn khổ phân tích gồm
Trong giai đoạn đầu tiên (giai đoạn 0), Stein (1995) giả định rằng mỗi hộ gia đình i đều sở hữu một ngôi nhà và có một khoản nợ thế chấp nằm trong khoảng Ki ϵ [KK L , K H ] Khoản nợ này tuân theo hàm phân phối tích lũy G(K) với phân phối xác suất g(K) = G’(K).
Trong giai đoạn 1, các hộ gia đình tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở, cho phép họ rao bán ngôi nhà của mình và mua các ngôi nhà đang có sẵn trên thị trường Để đảm bảo tính hiệu quả của giai đoạn này, Stein (1995) giả định rằng không có thị trường cho thuê nhà ở, nhằm ngăn chặn tình trạng các hộ gia đình thuê nhà trước rồi mới mua lại sau.
Gọi P là giá của một đơn vị nhà ở tại giai đoạn 1, do đó chi phí để mua ngôi nhà có quy mô 7 H là PH.
Khi một hộ gia đình bán ngôi nhà ở giai đoạn 1 với giá P, họ cần thanh toán ngay khoản nợ thế chấp Ki Vì vậy, số tiền còn lại sau khi bán nhà sẽ là (P – Ki).
Tỷ lệ đặt cọc tối thiểu (γ) trên thị trường nhà ở (0 < γ < 1) xác định số tiền tối thiểu cần thiết để một hộ gia đình mua ngôi nhà có quy mô H, được tính là γ.PH Trong mô hình lý thuyết của Stein (1995), giả định rằng hộ gia đình chỉ cần có đủ tài chính cho khoản đặt cọc đầu tiên, trong khi phần còn lại của giá trị nhà có thể được vay với lãi suất bằng 0 để đơn giản hóa.
Điều kiện ràng buộc về khả năng đặt cọc được Stein (1995) xác định như sau: số tiền đặt cọc tối thiểu (γ.PH) cho ngôi nhà có quy mô H phải nhỏ hơn hoặc bằng số tiền còn lại của hộ gia đình sau khi bán ngôi nhà cũ và trả khoản nợ tài chính, tức là γ.PH ≤ (P – Ki).
Trong giai đoạn thứ 2, các hộ gia đình sẽ nhận được thu nhập đồng đều từ lao động, cụ thể là 1 + Ki, bao gồm một đơn vị thực phẩm và một khoản vốn Ki Điều này cho thấy rằng, bất kể việc bán hay không bán ngôi nhà cũ và trả nợ tài chính Ki ở giai đoạn 1, các hộ gia đình vẫn sẽ có 1 đơn vị thực phẩm và 1 ngôi nhà ở trong giai đoạn này.
Quy mô ngôi nhà, hay kích cỡ của ngôi nhà, có thể được đo lường thông qua số lượng phòng, diện tích sàn và diện tích khuôn viên Do đó, giá trị của ngôi nhà (PH) sẽ phụ thuộc vào quy mô (H) của nó; nếu quy mô H nhỏ, thì giá trị PH cũng sẽ nhỏ, và ngược lại.
Các mô hình lý thuyết liên quan đến phân tích hành vi tìm kiếm của người
Mục tiêu của nghiên cứu là phát triển hai mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời tương lai lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà Việc giới thiệu các mô hình lý thuyết mới về hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thế giới là cần thiết, nhằm tạo cơ sở cho việc kế thừa và phát triển luận án.
Về cơ bản, cơ sở ban đầu của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm là Simon
Năm 1955, nghiên cứu về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở đã được đề cập, nhưng McCall (1970) là nhà kinh tế học đầu tiên mô hình hóa quá trình tìm kiếm để giải thích hành vi tìm kiếm việc làm trong tình trạng thất nghiệp trên thị trường lao động Khung lý thuyết này sau đó được mở rộng thành mô hình tìm kiếm và khớp nối (matching theory) của Diamond (1984) và Pissarides (2000), nhằm phân tích sự tương tác giữa các người tìm kiếm để đạt được trạng thái cân bằng ổn định trên thị trường lao động Hiện nay, khung lý thuyết tìm kiếm này cũng được áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác, bao gồm tài chính (Lagos và Guillaume, 2007), thị trường hôn nhân (Shimer và Smith, 2000), và đặc biệt là thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực bất động sản, lý thuyết tìm kiếm đóng vai trò quan trọng do sự khác biệt giữa người mua nhà và đơn vị ở, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu Một dòng lý thuyết về tìm kiếm và khớp nối đã được hình thành, trong đó lý thuyết khớp nối đầu tiên trên thị trường nhà ở được Wheaton (1990) phát triển nhằm giải thích ảnh hưởng của tỷ lệ bỏ.
9 Diamond (1984), Mortensen và Pissarides (1994) và Pissarides (2000) là 3 nhà kinh tế đoạt giải Nobel kinh tế 2010 về mô hình lý thuyết tìm kiếm và khớp nối.
Mô hình lý thuyết khớp nối của Albrecht và cộng sự (2007) giải thích ảnh hưởng của sự phân tán giá đến tính thanh khoản của thị trường nhà ở, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của thời gian bán dự kiến và giá bán trong việc định hình thị trường Breen và các đồng tác giả cũng đóng góp vào nghiên cứu này, làm nổi bật các yếu tố ảnh hưởng đến sự chuyển nhượng bất động sản.
Năm 2010, một mô hình lý thuyết khớp nối đã được áp dụng để phát triển mô hình giải thích ảnh hưởng của thông tin không hoàn hảo và sự tương tác không đồng nhất giữa các cá nhân lên sự phân tán giá và tỷ lệ trống của thị trường nhà ở Gần đây, Albrecht và các cộng sự (2015) đã phát triển một mô hình khớp nối mới nhằm giải thích cơ chế định giá trên thị trường nhà ở Mô hình của Albrecht làm rõ nguyên nhân dẫn đến hiện tượng giá bán đôi khi thấp hơn giá chào bán và đôi khi lại cao hơn, thông qua việc phân tích sự khác biệt của người bán từ những tín hiệu mà họ thể hiện trên thị trường qua mức giá rao bán.
Lý thuyết về hành vi tìm kiếm bao gồm nhánh lý thuyết khớp nối và lý thuyết tìm kiếm một phía, trong đó lý thuyết tìm kiếm giải thích hành vi của người bán nhà (Krainer và LeRoy, 2002; Anglin và đồng sự, 2003; Lin và Vandell, 2007; Cheng và đồng sự, 2008) và lý thuyết tìm kiếm giải thích hành vi của người mua nhà (Courant, 1978; Turnbull và Sirmans, 1993; Tu và đồng sự, 2016; Qiu và Zhao, 2018).
Mục tiêu của nghiên cứu này là phát triển các mô hình lý thuyết nhằm giải thích tác động của sự ác cảm mất mát và mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, từ đó làm rõ nguyên nhân hạ thấp mức giá ngưỡng mua và trì hoãn quyết định mua, dẫn đến giảm khối lượng giao dịch trong thị trường nhà ở đi xuống Trong mục 2.2, tác giả sẽ tóm tắt một số mô hình lý thuyết quan trọng, bao gồm: (1) mô hình của Courant (1978) về ảnh hưởng của yếu tố chủng tộc; (2) mô hình của Turnbull & Sirmans (1993) về ảnh hưởng của thông tin theo thời gian; (3) mô hình của Tu và cộng sự (2016) về ảnh hưởng của vốn xã hội; và (4) mô hình của Qiu & Zhao (2018) về ảnh hưởng của khoảng cách Qua đó, nghiên cứu không chỉ trình bày quá trình phát triển lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà mà còn tạo cơ sở cho việc kế thừa và mở rộng các mô hình lý thuyết trong các phần tiếp theo.
2.2.1 Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự phân biệt chủng tộc lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Courant 1978)
Dựa trên mô hình lý thuyết của Simon (1955) về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở và các nội dung mà McCall (1970) phát triển về hành vi tìm kiếm của người thất nghiệp, Courant (1978) đã xây dựng một mô hình lý thuyết nhằm giải thích ảnh hưởng của tâm lý phân biệt chủng tộc đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà da đen.
Dựa trên phát triển của McCall (1970) trong lý thuyết hành vi tìm kiếm việc làm, Courant (1978) giả định rằng người mua nhà có khả năng nhận diện mức độ hữu dụng của các đặc tính ngôi nhà, từ đó hiểu rõ lợi ích V mà họ sẽ đạt được khi mua Họ cũng được cho là biết lợi ích V của các ngôi nhà đang rao bán, tuân theo quy luật phân phối F(V) với mật độ xác suất f(V) = F’(V) Giả định này đã được áp dụng trong các mô hình lý thuyết sau này (Turnbull và Sirmans, 1993; Tu và đồng sự, 2016; Qiu và Zhao, 2018), và tác giả luận án sẽ tiếp tục sử dụng giả định này trong mô hình lý thuyết của mình.
Khi đó, với điều kiện chuẩn của hàm phân phối giá trị lợi ích của ngôi nhà sẽ là:
Trong thị trường nhà ở, V đại diện cho giá trị lợi ích thấp nhất, trong khi V là giá trị lợi ích cao nhất của các ngôi nhà đang được rao bán.
Theo Courant (1978), thị trường nhà ở luôn có đủ lượng nhà rao bán ở mọi thời điểm và mức giá, cho phép người mua có nhiều sự lựa chọn Điều này có nghĩa là người mua không cần chờ đợi hay tái thương lượng cho những ngôi nhà mà họ đã quyết định không mua trước đó Giả định này cũng được phản ánh trong các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà, như đã được Turnbull và Sirmans (1993) đề cập.
Trong luận án của mình, tác giả kế thừa giả định không có tái thương lượng từ các nghiên cứu trước đây của Tu và đồng sự (2016) cũng như Qiu và Zhao (2018).
Mức lợi ích V0 mà người mua nhà nhận được từ ngôi nhà hiện tại sẽ quyết định hành vi tìm kiếm của họ Do đó, người mua cần cân nhắc xem có nên tiếp tục tìm kiếm thêm ngôi nhà khác hay là quyết định mua ngôi nhà đang xem xét, dựa trên mức lợi ích mà nó mang lại.
V 0 Và quyết định này của người mua nhà được thực hiện dự trên việc so sánh giá trị lợi ích giữa hai lựa chọn Cụ thể:
Trong quá trình tìm kiếm nhà, người mua phải đối mặt với một khoản chi phí cố định cho mỗi lần tìm kiếm, ký hiệu là c Việc tiếp tục tìm kiếm có thể dẫn đến việc tìm thấy một ngôi nhà có lợi ích cao hơn mức lợi ích V0, với xác suất xảy ra là [K1 – F(V0)] Ngược lại, cũng có khả năng người mua chỉ tìm thấy những ngôi nhà có lợi ích thấp hơn V0, tức là không tìm thấy lựa chọn tốt hơn, với xác suất tương ứng.
Khi người mua nhà nhận thấy rằng việc tiếp tục tìm kiếm không mang lại ngôi nhà có giá trị lợi ích tốt hơn V0, họ sẽ quyết định mua ngôi nhà hiện tại với giá trị V0 Do đó, quá trình tìm kiếm sẽ dừng lại tại thời điểm này.
Từ đó, Courant (1978) lập luận rằng điểm ngưỡng biên để quá trình tìm kiếm dừng lại, gọi là điểm dừng, được xác định tại:
Tổng kết chương 2
Chương 2 của luận án trình bày hai phần lý thuyết riêng biệt liên quan đến các mô hình lý thuyết, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về nội dung nghiên cứu.
Trong phần 1 của luận án, tác giả đã tóm tắt các mô hình lý thuyết toàn cầu nhằm giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống Hai lý thuyết chính được đề cập là lý thuyết giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995) và lý thuyết hành vi câu cá của người bán của Sun & Seiler (2013).
Mô hình lý thuyết của Stein (1995) chỉ ra rằng sự giảm giá nhà trên thị trường khiến nhiều người dân không muốn bán nhà do nỗi lo về khoản nợ tài chính lớn Họ lo ngại rằng số tiền thu được từ việc bán nhà sẽ không đủ để thanh toán nợ và đặt cọc cho một ngôi nhà mới, dẫn đến việc giảm khối lượng giao dịch trên thị trường.
Mô hình lý thuyết của Sun & Seiler (2013) giải thích rằng người bán thường có xu hướng đặt mức giá yêu cầu cao hơn giá thị trường của căn nhà, được gọi là hành vi câu cá Trong bối cảnh thị trường nhà ở suy giảm, hành vi này càng trở nên mạnh mẽ do tâm lý lệch thiên về giá trị hiện tại, khiến người bán yêu cầu mức giá cao hơn nữa Hệ quả là, điều này đã dẫn đến sự giảm sút trong khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn này.
Như vậy, thông quan quá trình lược khảo hai mô hình lý thuyết này của Stein
Nghiên cứu của Genesove & Mayer (2001) về tâm lý ác cảm mất mát đã chỉ ra rằng hiện tượng suy giảm quy mô giao dịch trên thị trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống chủ yếu do hành vi của người bán Cụ thể, người bán có xu hướng tăng mức giá sẵn lòng bán, dẫn đến giảm số lượng giao dịch Các nghiên cứu trước đó của (1995) và Sun & Seiler (2013) cũng đã nhấn mạnh tác động này, góp phần làm rõ nguyên nhân của sự suy giảm trong hoạt động giao dịch bất động sản.
Sự sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống không chỉ dẫn đến việc gia tăng mức giá ngưỡng bán mà còn làm giảm mức giá ngưỡng mua của người mua nhà Tuy nhiên, hiện tại chưa có cơ sở lý thuyết nào giải thích cho sự giảm sút này trong mức giá ngưỡng mua của người tiêu dùng.
Để giải quyết lỗ hổng lý thuyết, tác giả sẽ phát triển một mô hình lý thuyết nhằm giải thích hành vi của người mua nhà trong việc giảm mức giá ngưỡng mua trong bối cảnh thị trường nhà ở suy giảm.
Theo nghiên cứu của tác giả luận án, các mô hình lý thuyết hiện nay về mức giá ngưỡng của người mua trên toàn cầu chủ yếu dựa vào hệ thống lý thuyết hành vi tìm kiếm của người mua nhà, được khởi xướng bởi Simon vào năm 1955.
Trong phần 2 của chương 2, tác giả sẽ tóm tắt mô hình lý thuyết hành vi tìm kiếm đầu tiên của Simon (1955) cùng với các mô hình lý thuyết hành vi tìm kiếm hiện đại được phát triển gần đây.
Trong phần 2, tác giả đã tóm tắt các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà, bao gồm mô hình hành vi tìm kiếm hợp lý của Simon (1955), mô hình ảnh hưởng của phân biệt chủng tộc trong hành vi tìm kiếm của người mua nhà da đen của Courant (1978), mô hình ảnh hưởng của lượng thông tin lên hành vi tìm kiếm của Turnbull & Sirmans (1993), mô hình tác động của vốn xã hội địa phương của Tu và các đồng sự (2016), cùng với mô hình giải thích ảnh hưởng của khoảng cách đến hành vi tìm kiếm của Qiu & Zhao (2018).
Các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà thường giả định rằng người mua là những cá nhân lý trí, không bị ràng buộc bởi thời gian Họ tiến hành tìm kiếm một cách tuần tự trên thị trường nhà ở nhằm tối đa hóa lợi ích từ quá trình tìm kiếm.
Sau khi xem xét một ngôi nhà đang rao bán, người mua ước định giá trị của căn nhà và so sánh với chi phí mua Khoảng chênh lệch giữa hai giá trị này chính là lợi ích ròng mà người mua có thể đạt được Nếu không mua, người mua sẽ phải tiếp tục tìm kiếm một ngôi nhà khác với mức lợi ích kỳ vọng chưa xác định, có thể cao hơn hoặc thấp hơn so với ngôi nhà hiện tại, đồng thời phải chịu thêm chi phí tìm kiếm Khoản chênh lệch giữa lợi ích kỳ vọng và chi phí tìm kiếm được gọi là lợi ích tiếp tục tìm kiếm.
Người mua nhà duy lý sẽ đánh giá lợi ích ròng từ việc mua nhà so với việc tiếp tục tìm kiếm để đưa ra quyết định tối ưu Nếu lợi ích từ việc mua nhà vượt trội hơn so với việc tiếp tục tìm kiếm, họ sẽ chọn mua nhà Ngược lại, nếu lợi ích từ việc tìm kiếm lớn hơn, người mua sẽ quyết định tiếp tục tìm kiếm.
Các mô hình nghiên cứu chỉ ra rằng khi hai khoản lợi ích đạt đến mức bằng nhau, người mua nhà sẽ trở nên bàng quang trong việc lựa chọn, tạo ra khái niệm “ngưỡng dừng” hay “điểm dừng” tìm kiếm Mức lợi ích tại ngưỡng dừng được gọi là “lợi ích ngưỡng”, là giá trị tối thiểu để người mua quyết định dừng tìm kiếm và mua nhà Nếu một ngôi nhà có mức lợi ích ròng lớn hơn hoặc bằng lợi ích ngưỡng, người mua sẽ chọn mua; ngược lại, nếu nhỏ hơn, họ sẽ tiếp tục tìm kiếm Người mua với lợi ích ngưỡng thấp có xu hướng dễ dàng quyết định mua nhà, dẫn đến thời gian tìm kiếm ngắn, trong khi người mua với lợi ích ngưỡng cao thường khó tính hơn Vì vậy, “lợi ích ngưỡng” đóng vai trò quan trọng trong việc mô tả hành vi tìm kiếm của người mua nhà trong các mô hình lý thuyết.
Các lý thuyết mới đã được phát triển bằng cách bổ sung các yếu tố vào mô hình ban đầu và phân tích cách những yếu tố này ảnh hưởng đến mức lợi ích ngưỡng Một ví dụ điển hình là nghiên cứu của Courant (1978), trong đó ông đã xem xét tác động của yếu tố phân biệt chủng tộc.
Turnbull &Sirmans (1993) đưa vào yếu tố thông tin, Tu và các đồng sự (2016) đưa vào yếu tố vốn xã hội, Qiu & Zhao (2018) đưa vào yếu tố khoảng cách