Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.

Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TRƯƠNG THÀNH HIỆP PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2022 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - TRƯƠNG THÀNH HIỆP PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ - Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã ngành: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN HOÀNG BẢO TS TRẦN ANH TUẤN -TP Hồ Chí Minh – Năm 2022 ii LỜI CAM` ĐOAN -Tôi cam đoan luận án tiến sỹ với tiêu đề “phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động ác cảm mát mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà” trình bày sau nội dung nghiên cứu riêng Mọi tài liệu tác giả tham khảo nội dung luận án có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ theo quy định Những nội dung luận án chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu sinh Trương Thành Hiệp iii LỜI CẢM ƠN -Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế TP HCM hỗ trợ Viện Đào tạo Sau đại học Ban lãnh đạo Khoa Kinh Tế trường Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới TS Nguyễn Hoàng Bảo TS Trần Anh Tuấn, tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian trao đổi định hướng cho tơi, giúp tơi hồn thành luận án Tơi xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Trọng Hoài, TS Phạm Khánh Nam TS Trương Đăng Thụy, PGS.TS Lê Xuân Trường người ln góp ý, chỉnh sửa, khích lệ tơi q trình nghiên cứu luận án Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô, bạn đồng nghiệp Khoa Kinh Tế Đại học Kinh Tế Tp HCM nhiệt tình giúp đỡ chia sẻ kinh nghiệm giúp tơi hồn thành luận án Cuối cùng, tơi xin gửi lịng ân tình tới Gia đình tơi nguồn động viên truyền nhiệt huyết để tơi hồn thành luận án Trương Thành Hiệp iv MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA Error! Bookmark not defined LỜI CAM` ĐOAN ii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH vii TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT viii TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH ix CHƯƠNG TỔNG QUAN .1 1.1 Đặt vấn đề .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 10 1.3 Bố cục luận án 11 CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC MƠ HÌNH LÝ THUYẾT LIÊN QUAN .14 2.1 Các mơ hình lý thuyết giải thích nguyên nhân tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà 15 2.1.1 Mơ hình lý thuyết giới hạn khả đặt cọc Stein (1995) 16 2.1.2 Mơ hình tâm lý lệch thiên vị ảnh hưởng lên hành vi câu cá người bán nhà Sun & Seiler (2013) 24 2.1.3 Kết luận mơ hình lý thuyết tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà 31 2.2 Các mơ hình lý thuyết liên quan đến phân tích hành vi tìm kiếm người mua nhà 34 2.2.1 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng phân biệt chủng tộc lên hành vi tìm kiếm người mua nhà (Courant 1978) 36 2.2.3 Mơ hình phân tích ảnh hưởng lượng thơng tin lên hành vi tìm kiếm người mua nhà (Turnbull & Sirmans, 1993) 42 2.2.4 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng vốn xã hội địa phương lên hành vi tìm kiếm người mua nhà (Tu & đồng sự, 2016) 45 v 2.2.5 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng khoảng cách lên hành vi tìm kiếm người mua nhà (Qiu & Zhao, 2018) .46 2.2.6 Kết luận mơ hình lý thuyết hành vi tìm kiếm người mua nhà .49 2.3 Tổng kết chương .51 CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ VỚI ẢNH HƯỞNG CỦA TÂM LÝ ÁC CẢM MẤT MÁT .56 3.1 Sự hạn chế mơ hình lý thuyết cần thiết phát triển mơ hình lý thuyết 57 3.2 Lập luận ban đầu mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng tâm lý ác cảm mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà 58 3.3 Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà .61 3.3.1 Một số giả định khuôn khổ phân tích 61 3.3.2 Nội dung mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà 65 3.4 Thảo luận kết mơ hình ác cảm mát 78 CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ .81 4.1 Sự cần thiết mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi người mua nhà 81 4.2 Lập luận ban đầu mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi người mua nhà 84 4.3 Một số giả định mơ hình phân tích 86 4.4 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động mong đợi khả sinh lời người mua nhà lên hành vi tìm kiếm họ 89 4.5 Thảo luận kết mơ hình lý thuyết vừa phát triển 98 CHƯƠNG KIỂM ĐỊNH TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ SUẤT SINH LỢI LÊN HÀNH VI MUA NHÀ 100 vi 5.1 Khung lý thuyết đo lường tác động yếu tố lên giá nhà 101 5.2 Lược khảo số nghiên cứu liên quan 106 5.3 Phương pháp thực nghiệm biến nghiên cứu .109 5.3.1 Phương pháp thực nghiệm .109 5.3.2 Đo lường biến mơ hình kiểm định 110 5.4 Dữ liệu nghiên cứu Kết kiểm định 117 5.4.1 Dữ liệu khảo sát 117 5.4.2 Kết kiểm định 119 5.5 Kết luận kết kiểm định 123 6.1 Kết luận đóng góp luận án 125 6.2 Một số đóng góp khác luận án 129 TÀI LIỆU THAM KHẢO 130 vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 5.1: Thống kê tóm tắt liệu khảo sát nhà riêng lẻ Tp HCM 132 Bảng 5.2: Kiểm định ảnh hưởng mong đợi người mua nhà đối 133 với mức giá nhà Bảng 5.3: Kiểm định ảnh hưởng mong đợi người mua nhà đối 136 với thời gian rao bán DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Chỉ số giá ngưỡng mua ngưỡng bán Hình 1.2: Số lượng/ tỷ lệ nhà bỏ trống rao bán cho thuê Hình 2.1: Chỉ số giá nhà Mỹ 36 Hình 2.2: Khung lược khảo mơ hình lý thuyết liên quan 61 Hình 3.1: Khung giải thích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà 67 Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích người mua nhà với ác cảm mát 73 Hình 4.1: Khung lập luận mơ hình khả sinh lời 94 Hình 5.2: Phân bố mẫu khảo sát 130 viii TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT Tiêu đề: Phát triển khuôn khổ lý thuyết giải thích tác động ác cảm mát mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Tóm tắt: Bên cạnh gia tăng mức giá sẵn lòng bán người bán nhà giải thích mơ hình lý thuyết Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), tượng sụt giảm quy mô giao dịch nhà giai đoạn thị trường xuống cịn góp phần sụt giảm mức giá sẵn lòng mua người mua nhà Tuy nhiên, chưa có mơ hình lý thuyết đưa giải thích cho thay đổi hành vi người mua nhà Do đó, mục tiêu luận án phát triển khuôn khổ lý thuyết giúp góp phần giải thích ngun nhân sụt giảm mức giá sẵn lòng mua người mua nhà nhằm bổ sung lỗ hổng lý thuyết Với mục tiêu này, hai lập luận đưa để giải thích cho thay đổi hành vi người mua nhà, gồm: (1) ác cảm mát làm phóng đại khoản lỗ mà họ phải gánh chịu mua nhà giá tiếp tục giảm; (2) người mua thay đổi mức kỳ vọng khả sinh lời thị trường giai đoạn Dựa sở lý thuyết mơ hình hành vi tìm kiếm người mua nhà, luận án phát triển khn khổ lý thuyết giải thích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Kết phân tích lý thuyết phát triển cho thấy ác cảm mát nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lịng mua, ác cảm mát người mua nhà nhà muốn mua nhanh với mức giá sẵn lòng trả cao lo sợ người mua nhà khác giành ngơi nhà mà họ thích trì hỗn Do đó, luận án tiếp tục phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi mua nhà Kết phân tích lý thuyết kết kiểm định thực nghiệm cho thấy mong đợi bi quan khả sinh lời tác động làm giảm mức giá sẵn lòng mua họ, làm giảm quy mơ giao dịch thị trường nhà giai đoạn ix Từ khóa: lý thuyết hành vi tìm kiếm, thị trường nhà ở, ác cảm mát, khả sinh lời TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH Title: Developing a theoretical framework explaining the impact of loss aversion and profitability expectations on homebuyers' searching behavior Abstract: Beside the rising of reservation sale price of homesellers explained by Stein (1995), Genesove and Mayer (2001), Sun and Seiler (2013), the decline in the trading volume and the prolonged sale time in the downturn period of the housing market is also contributed by the decline of homebuyers' reservation price However, at present, there is a lack of theoretical model to explain this changing of homebuyers’ behavior Therefore, the aims of this thesis is to develop theoretical frameworks to explain the cause of this reducing of homebuyers' reservation price Two questions are put forward: (1) buyers change behavior because loss aversion magnifies the loss they incur if buying a home in prices falling period; (2) buyers change their behavior because of the low of expected profitability during this period Based on the searching theory framework of homebuyers, this thesis has developed a theoretical framework to explain the influence of loss aversion on homebuyers' search behavior The results of the analysis of the theory developed show that loss aversion is not the cause of the changing of homebuyers' behavior With the loss aversion, the homebuyers want to set a higher reservation price, accept to pay more and shorten searching time, a prolong of negotiation for an extra discount is a gamble, which can result in losing this house for another buyer Thus, this thesis has continued to develop a theoretical model to analyze the influence of profitability expectations on the home buying behavior Both the theoretical analysis of the model and the empirical results show that a pessimistic expectation of profitability 126 trước người bán nhà có hành vi nâng cao mức giá sẵn lòng bán, luận án đặt hai giả thuyết nghiên cứu cho vấn đề này, cụ thể : H1 : Do ảnh hưởng tâm lý ác cảm mát Cụ thể, giai đoạn thị trường nhà xuống, định mua nhà làm cho người mua nhà phải đối diện với khoản thua lỗ tiềm mà giá nhà sau tiếp tục xuống Do đó, với người mua nhà có ác cảm mát cao khoản thua lỗ tiềm mà họ phải đối diện lớn đó người mua nhà có hành vi trì hỗn hoạt động mua nhà thơng qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua H2 : Do ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời tương lai Trong giai đoạn thị trường trường nhà xuống, người mua nhà có mong đợi bi quan tương lai thị trường nhà trì hỗn định mua nhà thơng qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua, làm cho khối lượng mua bán thị trường nhà sụt giảm giai đoạn Để trả lời hai giả thuyết nghiên cứu này, mục tiêu luận án phát triển hai mơ hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng yếu tố tâm lý ác cảm mát yếu tố mong đợi khả sinh lời tương lai thị trường nhà người mua nhà lên tác động lên hành vi mua nhà họ Để tạo sở cho việc phát triển hai mơ hình lý thuyết hành vi người mua nhà này, tác giả luận án tiến hành lược khảo mơ hình lý thuyết hành vi tìm kiếm người mua nhà liên quan nhằm cung cấp sở lập luận, kế thừa số giả định mô hình lý thuyết việc phát triển hai mơ hình lý thuyết mục tiêu luận án Những mơ hình lý thuyết liên quan lược khảo bao gồm : mơ hình lý thuyết ảnh hưởng tâm lý phân biệt chủng tộc lên hành vi tìm kiếm người mua nhà da đen Courant (1978) ; mơ hình lý thuyết ảnh hưởng lượng thơng tin lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Turnbull & Sirmans (1993) ; mơ hình lý thuyết ảnh hưởng lượng vốn xã hội địa phương lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Tu & đồng (2016) ; mơ hình lý thuyết ảnh hưởng yếu tố khoảng cách lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Qiu & Zhao (2018) Sau đó, dựa sở lập luận giả thiết kế thừa từ mô hình lý thuyết này, tác giả luận án phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng tâm lý ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà nhằm trả lời giả thuyết 127 nghiên cứu H1 luận án Kết phân tích mơ hình lý thuyết cho thấy rằng: giai đoạn thị trường nhà ổn định tăng trường, khoản thua lỗ tiềm không tồn không đáng quan tâm giá trị nhỏ, tâm lý ác cảm mát người mua nhà khơng có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm họ, nghĩa khơng có khác biệt hành vi tìm kiếm người mua nhà « gan lỳ » người mua nhà « nhút nhát » Ngược lại, giai đoạn thị trường nhà xuống với mức giá giảm, giá trị khoản thua lỗ tiềm mua nhà lớn đáng quan tâm, tâm lý ác cảm mát tác động lên hành vi người mua nhà theo hướng thúc đẩy họ hạ thấp mức giá trị lợi ích yêu cầu tối thiểu, gia tăng mức giá sẵn lòng trả để mua nhà nhanh Theo tác giả luận án nguyên nhân gồm : (1) Vì việc trì hỗn định mua tạo hội cho người mua khác giành mua trước ngơi nhà mà họ thích, tất nhiên loại mát khác mà người bị phóng đại theo tâm lý ác cảm mát (2) Việc trì hỗn mua khơng giúp họ giảm mát giá nhà kỳ vọng tiếp tục giảm xuống, tức dù mua nhà giai đoạn giai đoạn sau giá nhà tiếp tục giảm (với tốc độ không đổi) người mua nhà phải đối diện với khoản thua lỗ tiềm giống (3) Cách để người mua nhà không đối diện với khoản thua lỗ tiềm điều kiện giá nhà kỳ vọng giảm liên tục khơng mua nhà, có nghĩa rời bỏ thị trường (tìm làm biết khơng mua) Do đó, với tâm lý ác cảm mát người tìm mua nhà giai đoạn thị trường xuống (bỏ qua người rời bỏ thị trường) cần phải dễ dãi định mua nhà, nên chấp nhận trả mức giá cao rút ngắn thời gian tìm kiếm việc chờ đợi kéo dài chả có lợi (ngun nhân 2) mà cịn tạo điều kiện cho người mua khác giành nhà u thích Từ đó, luận án đến kết luận rằn hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua người mua nhà giai đoạn thị trường xuống xuất phát từ nguyên nhân tâm lý ác cảm mát người mua nhà, việc tiếp tục tìm ngun nhân khác giải thích cho hành vi người mua cần thiết Do đó, phần luận án, tác giả luận án tiếp tục phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà nhằm trả lời giả thuyết nghiên cứu H2 luận án Kết phân tích mơ hình lý thuyết ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành 128 vi mua nhà cho thấy rằng, người mua nhà lạc quan khả sinh lời tương lai thị trường nhà ở, họ có xu hướng hạ thấp mức lợi ích yêu cầu tối thiểu họ, gia tăng mức giá sẵn lòng trả nhằm rút ngắn trình mua nhà Bởi vì, người mua tin thị trường tốt hơn, giá nhà tăng lên việc kéo dài trình tìm kiếm không khôn ngoan Ngược lại, người mua nhà bi quan tương lai thị trường nhà ở, họ phản ứng ngược lại, trở nên khó tính định mua nhà lúc chi phí hội việc chờ đợi làm thấp Những người mua nhà “bi quan” có hành vi trì hỗn định mua nhà, kéo dài q trình tìm kiếm thơng qua việc nâng cao mức lợi ích yêu cầu tối thiểu (hay hạ thấp mức giá sẵn lịng mua) nhằm tìm kiếm mức giá thấp từ người bán nhà Như vậy, thơng qua mơ hình lý thuyết này, ta thấy mong đợi khả sinh lời thị trường nhà người mua nhà giải thích hợp lý cho hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua người mua nhà phát giai đoạn thị trường nhà xuống hình 1.1 Điều có nghĩ là, mơ hình lý thuyết tác giả luận án phía người mua nhà, kết hợp với mơ hình lý thuyết trước Stein (1995), Genesove & Mayer (2001); Sun & Seiler (2013) hành vi người bán nhà, giải thích tượng hạ thấp mức giá sẵn lòng mua người mua nhà gia tăng mức giá sẵn lòng bán người bán nhà, từ tạo tách biệt hai mức giá này, làm giảm quy mô giao dịch nhà thị trường giai đoạn thị trường nhà xuống Và mục tiêu luận án Sau đó, kết mơ hình lý thuyết ảnh hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà tác giả luận án kiểm định số liệu khảo sát thực tế 448 giao dịch thị trường nhà khu vực thị Tp.HCM Trong đó, yếu tố “lạc quan” “bi quan” người mua nhà đại diện biến giả nhận giá trị cho trường hợp người mua nhà nghĩ giá nhà tăng lên 12 tháng tới, ngược lại nhận giá trị cho trường hợp người mua nhà nghĩ giá nhà giảm xuống lên 12 tháng tới Kết kiểm định hệ số tác động lên mức giá giao dịch nhà thời gian rao bán nhà thơng qua mơ hình thụ hưởng (hedonic) cho thầy kết luận mơ hình lý thuyết phù hợp với thực tế xảy thị trường nhà Tp.HCM giai đoạn từ quý III.2017 đến quý II.2018 Cụ thể, người mua nhà “lạc quan” có mức giá chấp nhận trả cao bình quân 28% so với người mua nhà “bi quan” nhà bán 129 cho người mua nhà “lạc quan” có thời gian rao bán bình quân ngắn nửa so với nhà bán cho người mua nhà “bi quan” 6.2 Một số đóng góp khác luận án Bên cạnh đóng góp luận án đề cập đến nội dung kết luận mục 6.1 nêu việc lấp đầy lỗ hỗng lý thuyết giải thích hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua người mua nhà giai đoạn thị trường nhà xuống, từ góp phần giải thích tượng sụt giảm quy mơ giao dịch nhà giai đoạn thị trường, luận án có số đóng góp khác trình bày nội dung luận án sau: - Dựa nội dung phân tích mơ hình lý thuyết Sun & Seiler (2013), tác giả luận án phát rằng, nguyên nhân đưa Stein (1995) giới hạn khả đặt cọc, Genesove & Mayer (2001) tâm lý ác cảm mát, Sun & Seiler (2013) lệch thiên vị giá trị tại, hành vi gia tăng mức giá ngưỡng bán người bán nhà giai đoạn thị trường nhà xuống cịn xuất phát từ ngun nhân khan người mua nhà thị trường giai đoạn Cụ thể, từ phương trình (5) mơ hình lý thuyết Sun & Seiler (2013), tác giả luận án phát tần suất xuất người mua nhà (tham số  nhỏ) người bán nhà thiết lập mức giá bán yêu cầu cao so với mức giá thị trường ngơi nhà Từ đó, tác giả luận án đặt giả thuyết nghiên cứu cần trả lời tương lai: Bán giá thấp thu hút nhiều người mua (do quy luật cầu) hay có nhiều người mua nên bán giá thấp? - Bổ sung kết mơ hình lý thuyết hành vi tìm kiếm có phân tích tác động chi phí tìm kiếm lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Tác giả luận án phát thêm tác động chi phí tìm kiếm lên hành vi tìm kiếm người mua nhà tác động âm (Turnbull & Sirmans, 1993 ; Qiu & Zhao, 2018) tác động bị lấn át yếu tố mong đợi khả sinh lời, điều dẫn đến kết thực nghiêm khó đốn chi phí tìm kiếm lên hành vi người mua nhà nghiên cứu Turnbull & Sirmans (1993) 130 TÀI LIỆU THAM KHẢO Adair, l., McGreal S., Smyth A., Cooper J And Ryley T (2000) House Prices and Accessibility: The Testing of Relationships within the Belfast Urban Area Journal of Housing Study, 15(5), pp 699-716 Allen, M.T., Cadena, A., Rutherford, J and Rutherford, R.C (2015) Effects of Real Estate Brokers' Marketing Strategies: Public Open Houses, Broker Open Houses, MLS Virtual Tours, and MLS Photographs Journal of Real Estate Research, 37(3), pp 343-369 Alonso, W (1964) Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent Cambridge, MA: Harvard University Press Ambrose, B.W and Nourse, H.0 (1993) Factors Influencing Capitalization Rates, Journal of Real Estate Research, 8(2), pp 221-37 Anenberg, E (2011) Loss Aversion, Equity Constraints and Seller Behavior in the Real Estate Market Regional Science and Urban Economics 41(1), pp 67–76 Anglin, P.M.; Rutherford, R and Springer, T.M (2003) The Trade-off between the Selling Price of Residential Properties and the Time-on-the-market: The Impact of Price Setting Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), pp 95–111 Anglin, P.M.; Rutherford, R.and Springer, T.M (2003) The Trade-off between the Selling Price of Residential Properties and the Time-on-the-market: The Impact of Price Setting Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), 95–111 Arnold, M A (1999) Search, bargaining and ophương trìnhimal asking prices Real Estate Economics, 27(3), 453–481 Ayan, E and Erkin H.C (2014) Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes International Journal of Economics and Finance; 6(3), pp 28 – 42 Bajari, P., Kahn, M.E (2005) Estimating Housing Demand with an Application to Explaining Racial Segregation in Cities Journal of Business and Economic Statistics, 23(1), pp 20-33 131 Bao, H.X.H and Meng, C.C (2017) Loss Aversion and Residential Property Development Decisions in the People’s Republic of China: A Semi-Parametric Estimation ADBI Working Paper 640 Tokyo: Asian Development Bank Institute Bjorklund, K., Dadzie, J A., and Wilhelmsson, M (2006) Offer Price, Transaction Price and Time-on-market Property Management, 24(4): 415-426 Bokhari, S., and Geltner, D., (2011), “Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications”, Real Estate Economics 39(4), pp 635–670 Bourassa, S., Hoesli, M and Peng, V.S, (2003) Do housing submarkets really matter? Journal of Housing Economics, 12(1), pp 12-28 Bourassa, S.C (1994) Gender, Marital Status and Home Ownership in Australia Journal of Housing Economics, 3(3), pp 220-239 Boyle, K.J., Kuminoff, N.V., Zhang, C., Devanney, M., and Bell, K.P (2010) Does a propertyspecific environmental health risk create a “neighborhood” housing price stigma? Arsenic in private well water Water Resources Research, 46(3), https://doi.org/10.1029/2009WR008074 Brasington, D., and Hite, D (2005) Demand for environmental quality: a spatial hedonic analysis Regional Science and Urban Economics, 35(1), pp 57-82 Buisson, F (2016) Prospect Theory and Loss Aversion in the Housing market Journal of Real Estate Research, 38(2), pp 229-250 Cheng, P., Lin, Z., and Liu, Y (2008) A Model of Time-on-Market and Real Estate Price under Sequential Search with Recall Real Estate Economics, 36(4), pp 813843 Chin, T., and Chau, K (2003) A critical review of literature on the hedonic price model International Journal for Housing Science and Its Applications, 27 (2), pp 145–165 Chiu, R.L.H., and Ho, M.H.C (2006) Estimation of elderly housing demand in an Asian city: Methodological issues and policy implications Habitat International, 30(4), pp 965-980 132 Cirman, A., Pahor, M and Verbic, M (2015) Determinants of Time on the Market in a Thin Real Estate Market Engineering Economics, 26(1), pp 4-11 Clapp, J.M., and Giaccotto, C (1998) Residential hedonic models: A rational expectations approach to age effects Journal of Urban Economics, 44, pp 415437 Clayton, J (1996) Rational Expectations, Market Fundamentals and Housing Price Volatility Real Estate Economics, 24(4), pp 441-470 Cochrane, J H (2011) Presidential address: Discount rates Journal of Finance, 66, pp 1047–108 Courant, P.N (1978) Racial Prejudice in a Search Model of the Urban Housing Market Journal of Urban Economics, 5, pp 329-345 Day, B., Bateman, I., and Lake I (2007) Beyond implicit prices: recovering theoretically consistent and transferable values for noise avoidance from a hedonic property price model Environmental and resource economics, 37(1), pp 211-232 Diamond, P.A (1982a) Aggregate demand management in search equilibrium Journal of Political Economy, 90(3), pp 881–894 Diamond, P.A (1982b) Wage determination and efficiency in search equilibrium The Review of Economics and Statistics, 49(2), pp 217–227 Einio, M., Kaustia, M and Puttonen, V (2008), “ Price Setting and the Reluctance to Realize Losses in Apartment Markets”, Journal of Economic Psychology, 29(1), pp 19–34 Engelhardt, G.V., (2003), “Nominal Loss Aversion, Housing Equity Constraints, and Household Mobility: Evidence from the United States”, Journal of Urban Economics, 53(1), pp 171–195 Evans, J (2004) Wealthy Investor Attitudes, Expectations, and Behaviors toward Risk and Returns”, Journal of Wealth Management, Summer: 12 -18 Federal Reserve Economic Data truy cập https://fred.stlouisfed.org/categories/97 Filippova, O.O and Fu, S (2011) Time on market and house prices in Auckland, New Zealand Pacific Rim Property Research Journal, 17(1), pp.70-91 133 Follain, J.R and Malpezzi, S (1981) Another Look at Racial Difference in Housing Prices Urban Studies, 18(2), pp 195-203 Follain, J.R., and Jimenez, E (1985) Estimating the demand for housing characteristics: A survey and critique Regional Science and Urban Economics, 15(1), pp 77-107 Fontenla, M., and Gonzalez, F (2009) Housing Demand in Mexico Journal of Housing Economics, 18(1), pp 1-12 Franklin, J.P.; Waddell, P., and Evansỗ D.J (2003) A hedonic regression of home prices in King County, Washington, using activity-specific accessibility measures Transportation Research Board (TRB) Annual Meeting Frederick, S., Loewenstein, G., O'Donoghue, T (2002) Time Discounting and Time Preference: A Critical Review Journal of Economic Literature, 40(2), pp 351 401 Freeman, M (1979) Hedonic Prices, Property Values and Measuring Environmental Benefits: A Survey of the Issues Scandinavian Journal of Economics, 81(2), pp 154-173 Genesove, D., and Mayer, C (2001) Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market The Quarterly Journal of Economics, 116(4), pp 1233– 1260 Goodman, J.L and Ittner, J.B (1992) The accuracy of Homeowners’ Estimates of House value Journal of housing economics, 2(4), pp 339-57 Greenwood, R and Shleifer, A (2014) Expectations of Returns and Expected Returns Review of Financial Studies, 27(3), 714-746 Heidhues, P., and Koszegi, B (2008) Competition and Price Variation When Consumers Are Loss Averse American Economic Review 98(4), pp 1245–1268 Hui, E., Joe, C.M., Wong, T.Y and Wong, K.T (2012) Marketing Time and Pricing Strategies Journal of Real Estate Research, 34(3), pp 375-398 134 Hurtubia, R., Gallay, O., and Bierlaire, M (2010) Attributes of household, locations and real-estate markets for land use modeling Working paper, SustainCity Deliverable 2.7, EPFL Lausanne Kahneman, D & Tversky, A (1979), “Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk” Econometrica, Vol 47, No 2., pp 263-292 Kaplan, G., Mitman, K & Violante, G.L (2020) The Housing Boom and Bust: Model Meets Evidence Journal of Political Economy, forthcoming Kim, H., Park, S.W., Lee, S and Xue, X (2015) Determinants of house prices in Seoul: A quantile regression approach Pacific Rim Property Research Journal, 21(2), pp 91-113 Koszegi, B., and Rabin M (2006) A Model of Reference-Dependent Preferences Quarterly Journal of Economics, 121(4), pp 1133–65 Krainer, J (2001) A theory of liquidity in residential real estate markets Journal of Urban Economics, 49(1), 32–53 Krainer, J (2005) Housing Market and Demographic FRBSF Economic Letter, Federal Reserve Bank of Francisco, Number 2005-21 Kranz, D.F., and Hon, M.T (2006) A Cross-Section Analysis of the Income Elasticity of Housing Demand in Spain: Is There a Real Estate Bubble? Journal of Real Estate Finance Economic, 32(4), pp 449-470 Laibson, D., (1997), “Golden Eggs and Hyperbolic Discounting”, Quarterly Journal of Economics, 112(2), pp 443–477 Lamont, O (2003) Discussion of “Perspectives on Behavioral Finance: Does Irrationality Disappear with Wealth? Evidence from Expectations and Actions” by Annette Vissing-Jorgensen In NBER Macroeconomics Annual, vol 18 Eds M Gertler and K Rogoff Cambridge, MA: MIT Press (2004) Lancaster, K J., (1966) A new approach to consumer theory Journal of Political Economy, 74(2), pp 132-157 135 Leppel, K (2007) Married and Unmarried, opposite-and Same-Sex Couples: A Decomposition of Homeownership Differences Journal of Housing Research 16(1), pp 61-81 Leung, T., and Tsang, K (2013) Anchoring and Loss Aversion in the Housing Market: Implications on Price Dynamics China Economic Review 24(1), pp 42– 54 Li, Q & Chand, S (2015) Market Fundamentals, Rational Expectation and Housing Price Changes: Evidence from Housing Market in Beijing Housing, Theory and Society, 32(3), pp 289-301 Lin, Z and Vandell, K (2007) Illiquidity and Pricing Biases in the Real Estate Market Real Estate Economics, 35(3), pp 291–330 Lutfi (2010) Relationship between demographic factors and Investment Decision in Surabaya .Journal of Economics, Business and Accountancy Venture, 13(3), pp 213-224 Lynch, A.K and Rasmussen, D.W (2001) Measuring the impact of crime on house prices Applied Economics, 33(15), pp 1981–1989 Majid, R., Said, R., and Daud, N (2012) The Impact Of Buyers’ Demography On Property Purchasing Journal of Surveying, Construction & Property, 3(2), https://doi.org/10.22452/jscp.vol3no2.1 Malpezzi, S., 2003 Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, in Housing Economics and Public Policy Essays in Honor of Duncan Maclennan, T O Sullivan and K Gibbs (Eds.), Blackwell Science Ltd, Oxford, UK McCall, J.J (1970) Economics of information and job search Quarterly Journal of Economics, 84(1), pp 113–126 Mihaescu, O., and Hofe, R.V (2012) The Impact of Brownfields on Residential Property Values in Cincinnati, Ohio: A Spatial Hedonic Approach The Journal of Regional Analysis and Policy, 42(3), pp 223–236 Mills, E.S (1972) Studies in the Structure of the Urban Economy Baltimore, the Johns Hopkins University Press 136 MIT Center for Real Estate truy cập https://mitcre.mit.edu/research- publications/cred/transaction-based-index Monson, M (2009) Valuation using hedonic pricing models Cornell Real Estate Review, 7, pp 62-73 Morewedge, C.K., Shu, L.L., Gilbert, D.T and Wilson, T.D., (2009) Bad riddance or good rubbish? Ownership and not loss aversion causes the endowment effect Journal of Experimental Social Psychology, 45(4), pp 947–951 Morrel, J (2001) How to forecast - A guide for business England: Gower Publishing Limited Mortensen, D (1970) Job search, the duration of unemployment, and the Phillips curve American Economic Review, 60(5), pp 847–862 Mortensen, D (1986) Job search and labor market analysis In: Ashenfelter O, Layard R (eds) Handbook of labor economics North Holland, Amsterdam, pp 849–920 Netusil, N (2005) The Effect of Environmental Zoning and Amenities on Property Values: Portland, Oregon Land Economics, 81(2), pp 227-246 O’Donoghue, T., and Rabin, M., (1999), “Doing It Now or Later”, American Economic Review, 89(1), pp.103-124 Owusu-Ansah, A (2012) Examination of the determinants of housing values in urban Ghana and implications for policy makers Journal of African Real Estate Research, 2(1), 58- 85 Phillips, R.S (1988) Residential Capitalization Rates: Explaining Intermetropolitan Variation, 1974-1979 Journal of Urban Economics, 23(3), pp 278-290 Pissarides, C (1979) Job matchings with state employment agencies and random search Economic Journal, 89(356), pp 818–833 Pissarides, C (1984) Search intensity, job advertising and efficiency Journal of Labor Economics, 2(1), pp 128–143 Pissarides, C (2000) Equilibrium unemployment theory 2nd edn MIT Press, Cambridge, MA 137 Poudyal, N., Hodges, D., and Merrett, C (2009) A hedonic analysis of the demand for and benefits of urban recreation parks Land Use Policy, 26(4), pp 975-983 Qiu, L and Zhao, D (2018) Information and housing search: Theory and evidence from China market Applied Economics, 50(46), 4954–4967 Rosen, S., 1974 Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition Journal of Political Economy, Vol 82, no 1, pp 35-55 Rosiers, D., Theriault, F.M and Villeneuve P (2000) Sorting out access and neighborhood factors in hedonic price modeling Journal of Property Investment & Finance, 18(3), pp 291-315 Rossini, P., Kupke, V., Kershaw, P., and McGreal, S (2010) Time On Market Indicators for Adelaide, South Australia Proceedings of the Sixteenth Annual Conference of the Pacific Rim Real Estate Society, January 24-27, Wellington, New Zealand Rothenberg, J., Galster, G.C., Butler, R.V., and Pitkin, J (1991) The Maze of Urban Housing Markets (University of Chicago Press, Chicago) Simon, H A (1955) A Behavioral Model of Rational Choice The Quarterly Journal of Economics, 69(1), pp 99-118 Sirmans, G.S., Macpherson, D.A and Zietz, E.N (2005) The Composition of Hedonic Pricing Models Journal of Real Estate Literature, 13(1), pp 1-44 Stein, J.C., (1995) Prices and Trading Volume in the Housing Market: A Model with Down-Payment Constraints Quarterly Journal of Economics, 110(2), pp 379– 406 Sun, H and Seiler, M J (2013) Hyperbolic Discounting, Reference Dependence, and its Implications for the Housing Market The Journal of Real Estate Research, 35(1), pp 1-24 Theebe M.A.J (2004) Planes Trains.and Au thời gian rao bánobiles - The Impact of Traffic Noise on House Prices Journal of Real Estate Finance and Economics, 28(2), pp 209 - 234 138 Tu, Y., Li, P And Qiu, L (2016) Housing search and housing choice in urban China Urban Studies Journal, 54(8), 1851–1866 Turnbull, G.K., & Sirmans, C.F (1993) Information, search, and house prices Regional Science and Urban Economics, 23(4), pp 545–557 Tversky, A and Kahneman, D (1991) Loss Aversion in Riskless Choice: A Reference Dependent Model Quarterly Journal of Economics, 106(4), pp 1039– 1061 Visser, P., Van Dam, F and Hooimeijer, P (2008) Residential Environmental and Spatial variation in house prices in the Netherlands Journal of Social & Economic Geography, 99(3), pp 348–360 Wheaton, W.C (1990) Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model Journal of Political Economy, 98(6), pp 1270–1292 Yavas, A (1992) A simple search and bargaining model of real estate markets Real Estate Economics, 20(4), pp 533-548 Greenaway-McGrevy, R., & Haworth, C (2019) Loss aversion in New Zealand housing New Zealand Economic Papers, 54(2), 138–160 https://doi.org/10.1080/00779954.2019.1631877 Bao, H X H., Meng, C., & Wu, J (2019) Reference Dependence, Loss Aversion and Residential Property Development Decisions SSRN Electronic Journal https://doi.org/10.2139/ssrn.3347008 Greenaway-McGrevy, R., & Sorensen, K (2021) A Time-Varying Hedonic Approach to quantifying the effects of loss aversion on house prices Economic Modelling, 99, 105491 https://doi.org/10.1016/j.econmod.2021.03.010 Ross, S L., & Zhou, T (2021) Loss Aversion in Housing Sales Prices: Evidence from Focal Point Bias SSRN Electronic Journal https://doi.org/10.2139/ssrn.3847541 Lamorgese, A R., & Pellegrino, D (2022) Loss aversion in housing appraisal: Evidence from Italian homeowners Journal of Housing Economics, 56, 101826 https://doi.org/10.1016/j.jhe.2022.101826 139 Williams, J (2018) Housing markets with endogenous search: Theory and implications Journal of doi:10.1016/j.jue.2017.12.001 Urban Economics, 105, 107–120 140 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Lý thuyết tìm kiếm người mua thị trường nhà ở: Tác động tâm lý lo sợ thua lỗ lên hành vi người mua nhà Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế Kinh doanh Châu Á, 29(8), 18-35 Lý thuyết tìm kiếm : Tác động kỳ vọng lên hành vi người mua nhà Tạp chí Kinh tế & Phát triển, số 262 tháng 4/2019, trang 69 – 79 The Role of Social Capital on the Searching Behaviours of a Job Seeker in the Multiple Labour Markets, Studies in Microeconomics, doi:10.1177/23210222211051469 ... khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm người mua nhà nhằm phát triển mơ hình lý thuyết nhằm giải thích tác động ác cảm mát lên hành vi người mua nhà, đồng thời phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác. .. thích ảnh hưởng tâm lý ác cảm mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà 58 3.3 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà .61... hưởng mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà? Câu hỏi nghiên cứu số 3: Kết mơ hình lý thuyết phát triển ác cảm mát có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm người mua nhà khơng? Sự ác cảm