BONG BÓNG bất ĐỘNG sản ở mỹ NHỮNG năm 2007 2008 và bài học CHO VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG ******* BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC TÊN ĐỀ TÀI: KINH TẾ VĨ MƠ BONG BĨNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ NHỮNG NĂM 2007-2008 VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM Nhóm sinh viên: Nhóm 11 Lớp: K60AB Giảng viên hướng dẫn: Trần Anh Tài 0 DANH SÁCH THÀNH VIÊN STT Họ tên MSSV Kiều Trần Ngọc Uyên 2111313046 Bùi Thị Thanh Tuyền 2114313013 Đỗ Quốc Huy 2114213011 Lê Thị Thanh Thảo 2114313015 Cổ Kim Duy Anh 2114213003 Nguyễn Tài Đức 2114313005 Phan Thúy Hà Việt Khải Võ Thị Như Quỳnh 2111213044 10 Nông Thị Yến 2114313019 11 Bùi Trí Đức 2114313006 0 MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG .3 1.1 Hiện tượng bong bóng kinh tế nói chung 1.2 Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.3 Bong bóng bất động sản: 1.3.1 Định nghĩa: 1.3.2 Cơ chế bong bóng bất động sản: 1.3.3 Một vài điểm bong bóng bất động sản Việt Nam năm gần đây: 1.3.3.1 Bong bóng nhà đất 1993 - 1994 1.3.3.2 Bong bóng nhà đất 2001 - 2002 1.3.3.3 Bong bóng nhà đất 2007 - 2008 1.4 Một số thuật ngữ liên quan 1.5 Các mơ hình dùng để phân tích tiểu luận CHƯƠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ 10 2.1 Nguyên nhân 2.2 Diễn biến 15 2.3 Hậu 18 2.4 Tác động 19 10 2.4.1 Tác động đến cung cầu 19 2.4.2 Tác động kinh tế .19 2.4.3 Tác động đến thị trường giới .20 0 2.4.4 Tác động đến Việt Nam 21 2.5 Giải pháp 21 CHƯƠNG TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .24 3.1 Bong bóng bất động sản 2007-2010 Việt Nam 24 3.1.1 Tình hình 24 3.1.2 Nguyên nhân 25 3.2 Thị trường bất động sản 26 3.3 Nguy xuất bong bóng bất động sản 29 CHƯƠNG BÀI HỌC RÚT RA VÀ GIẢI PHÁP CHO VIỆT NAM 31 4.1 Các học kinh nghiệm từ sốt bất động sản Mỹ 4.2 Giải pháp cho Việt Nam 32 31 4.2.1 Ý kiến giải pháp số chuyên gia kinh tế 32 4.2.1.1 Thời điểm 2007-2008 33 4.2.1.2 Thời điểm 34 4.2.2 Nhóm giải pháp từ phía Chính phủ 36 KẾT LUẬN 39 DANH MỤC BẢNG 40 DANH MỤC BIỂU ĐỒ 40 DANH MỤC HÌNH 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 41 0 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, tính chất đặc biệt mà đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển bất động sản thị trường bất động sản góp phần làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho kinh tế, mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo công ăn việc làm nâng cao đời sống nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất động sản phức tạp nhạy cảm nên việc quản lý định hướng quan có thẩm quyền khơng đơn giản Nhất bối cảnh nay, mối liên thông thị trường bất động sản thị trường tài ngày trở nên chặt chẽ Mỹ cường quốc số kinh tế có tầm hưởng vơ rộng lớn với quốc gia giới Thế nhưng, khủng hoảng kinh tế giới năm 2007-2008 với khởi nguồn “Bong bóng bất động sản” Mỹ bị nổ đánh dấu thời kỳ đại suy thối kinh tế Mỹ nói riêng kinh tế giới nói chung mà dư chấn cịn tận ngày Theo đó, hệ thống khổng lồ tạo ra, gắn kết chặt chẽ với nhau, cần khâu hệ thống gặp cố kéo theo sụp đổ dây chuyền hệ thống Lãi suất giảm, người dân đua đổ tiền vào bất động sản, ngân hàng khơng ngừng cho vay, mở rộng vào khu vực người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao Đến lãi suất tăng, bong bóng xì hơi, nhiều người khơng có khả hồn trả khoản nợ cầm cố giá nhà tụt xuống thấp, lãi suất tín dụng lại tăng cao Việc khả chi trả họ kéo theo nguy phá sản sở cho vay Tuy nhiên, sở chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho nhà đầu tư Vậy khủng hoảng thị trường bất động sản lan sang thị trường chứng khốn thị trường tài Và khơng nằm khuôn khổ quốc gia mà trở thành “cơn bão tài chính” tồn giới với hậu nặng nề Đây kiện điển hình để phải nhìn nhận lại tầm quan trọng việc phân tích hệ thống tài sách kinh tế vĩ mơ có vai trị quan trọng kinh tế Dưới dòng chảy hội nhập, Việt Nam ta bứt phá “con hổ” Châu Á với tốc độ phát triển GDP thuộc top đầu giới Thế nhưng, khơng mà chủ quan, mà quên học nước Mỹ khứ Thị trường bất động sản Việt Nam trạng thái chưa ổn định có thời điểm “sốt đất” khiến cho giá nhà đất lên cao, lại có thời điểm thị trường lại ảm NHĨM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC đạm phiên giao dịch Vậy nguyên nhân đâu? Đó tác động loạt nhân tố: sách kinh tế vĩ mơ, hệ thống tài hệ tất yếu “bong bóng bất động sản” diễn Việt Nam, Mỹ hay quốc gia khác giới Chính thế, việc nghiên cứu, phát triển đưa giải pháp từ học trước vào thực trạng điều vô cấp thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam để đảm bảo tính ổn định kinh tế vĩ mơ nói chung Nhận thức tầm quan trọng đó, nhóm 11 xin chọn chủ đề “Bong bóng bất động sản Mỹ 2007 - 2008 học cho Việt Nam” làm nội dung cho đề tài nghiên cứu NHĨM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Hiện tượng bong bóng kinh tế nói chung Hiện tượng “bong bóng kinh tế” (đơi cịn gọi "bong bóng đầu cơ", "bong bóng thị trường", "bong bóng tài chính" hay "speculative mania") tượng tình trạng thị trường giá hàng hóa tài sản giao dịch tăng đột biến đến mức giá vô lý mức giá khơng bền vững Theo Brunnermeier (2007): “Bong bóng xảy giá vượt giá trị tảng tài sản” (Bubbles arise if the price exceeds the asset’s fundamental value) Nói cách khác, bong bóng kinh tế phát sinh có xuất đầu vào tài sản sở, dẫn đến giá bị đẩy lên cao, khuyến khích hoạt động đầu nhiều Theo sau bong bóng kinh tế cú giảm giá đột ngột, gọi sụp đổ thị trường hay "bong bóng vỡ" Có nhiều kiện bong bóng kinh tế giới nhắc đến việc tăng giá mạnh bị rớt giá hoa tulip Hà Lan (1631-1634), bong bóng Mississippi (1719-1720) đề cập đến kiện giá cổ phiếu tăng giảm đột ngột công ty thành lập John Law có tên Compagnie d’Occident, bong bóng South Sea (1720), bong bóng cổ phiếu bất động sản Nhật (1980-1993), sụp đổ gần bong bóng internet (1998- 2000) (Jacop, 1996) Cơ chế hoạt động bong bóng kinh tế bao gồm giai đoạn chính: Chuyển vị (sự “thế chỗ”): Sự dịch chuyển hay “thế chỗ”, tức kiện bên ngồi làm thay đổi mơi trường đầu tư dường mở hội nhà đầu tư “Sự chỗ” xảy nhà đầu tư bị mê hoặc, thu hút mơ hình mới, chẳng hạn cơng nghệ (kênh đào, đường sắt, hay phát triển cách mạng công nghiệp), hay giảm lãi suất mạnh mẽ Bùng nổ: Nếu tác động chỗ nói đủ mạnh, tạo đợt tăng trưởng kinh tế, ngày có nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường, tập trung vào lĩnh vực mới, tạo tiền đề cho giai đoạn bùng nổ Nỗi sợ hãi việc bỏ lỡ hội lần đời thúc đẩy nhiều đầu hơn, thu hút ngày nhiều nhà đầu tư nhà giao dịch vào NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC Sự hưng phấn: Đến giai đoạn định, bong bóng đạt tới trạng thái gọi “cuồng nhiệt” (mania), đầu vượt qua mặt đầu tư thực thụ, đồng thời kỳ vọng lợi nhuận đạt đến mức độ cao chưa thấy Khi thận trọng khơng cịn quan trọng nữa, người ta suy đoán thị trường tốt lên mãi, gạt sang bên tiêu chuẩn định giá Càng lúc có nhiều người lao vào đầu để kiếm lời nhanh Khi lý thuyết "kẻ ngốc hơn" (Greater Fool Theory) - ý tưởng dù giá có nữa, ln có thị trường người mua sẵn sàng trả nhiều - hiển thị khắp nơi Ví dụ, vào thời kỳ đỉnh điểm bong bóng bất động sản Nhật Bản năm 1989, diện tích văn phịng cao cấp Tokyo bán với giá 139.000 USD / foot vng Tương tự, đỉnh cao bong bóng Internet vào tháng năm 2000, giá trị tổng hợp tất công nghệ cổ phiếu Nasdaq cao GDP hầu hết quốc gia Thu lợi nhuận: Dự đốn bong bóng vỡ điều khơng dễ dàng, bong bóng vỡ khơng thể phục hồi Tuy vậy, nhận biết dấu hiệu kiếm tiền việc bán tài sản Hoảng loạn: Giai đoạn giai đoạn “hoảng loạn” giá giảm cực nhanh, người muốn bán tháo tài sản khơng có mua vào thị trường Thanh khoản thị trường biến mất, giá giảm trình đảo chiều với q trình đầu trước diễn Cuối cùng, giá tài sản xuống thấp đến mức người cho giá đủ rẻ để mua, quan chức đóng cửa thị trường tạm thời chờ hoảng loạn dịu xuống, áp dụng biện pháp kiểu “người cho vay cuối cùng” để lấy lại lòng tin Tuy nhiên, giai đoạn kết thúc mà khơng có đợt suy giảm hay chí suy thối kinh tế Nói ngắn gọn, chế bong bóng bất động sản diễn cách: Người có niềm tin mua nhà để bán lại giá cao kiếm lời, tạo hiệu ứng dây chuyền người cuối mua nhà giá lúc lên cao bán cho nữa, lúc bong bóng bất động sản bị nổ 1.2 Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, khoản điều 107 quy định: Bất động sản bao gồm: NHĨM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật Những thứ gỡ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, nhà tạm khơng xem bất động sản 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Thị trường bất động sản chịu tác động nhân tố chủ yếu bao gồm: yếu tố tự nhiên, kinh tế, thị trường, pháp lý, xã hội, trị, kinh tế vĩ mơ Các nhân tố tác động cách trực tiếp gián tiếp đến thị trường bất động sản, khơng nghiên cứu quản lý tốt dẫn đến tượng “Bong bóng bất động sản” Trong đó, số nhân tố đóng vai trị quan trọng, điển sau: * Yếu tố trị pháp lý: Nhà nước quyền khu vực tác động đến thị trường BĐS thông qua việc ban hành định, kiến nghị đề xuất Cụ thể: ● Các sách có tác động gián tiếp như: - Chính sách khuyến khích phát triển kinh tế theo vùng, theo khu vực ● Các sách tác động trực tiếp như: - Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế Nhà nước bất động sản; - Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ quyền cấp; - Chính sách cải thiện minh bạch thị trường bất động sản * Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: - Sự phát triển kinh tế; - Lạm phát; - Thu nhập bình qn đầu người; - Tỷ lệ thị hóa; - Chuyển đổi cấu nghề nghiệp; - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng; - Tỷ lệ thuế mức thuế suất; NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng * Các yếu tố xã hội - Mật độ dân số - Yếu tố khác: chất lượng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân vùng ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Phong thủy - Sự kỳ vọng khách hàng dư luận xã hội NHÓM 11 0 Nhiều lời cảnh báo mức độ rủi ro hình thức cho vay chuẩn xuất vào thời gian đầu kỷ 21 Năm 2001, cựu thống đốc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cảnh báo mức độ rủi ro cao hình thức cho vay chấp chuẩn Tháng năm 2003, nghị sĩ Ron Paul dự đốn tình trạng bong bóng bất động sản rằng: “Như bong bóng kinh tế khác, bong bóng thị trường bất động sản khơng thể phình to mãi Khi giá nhà đất giảm, chủ sở hữu nhà gặp khó khăn nguồn vốn chủ sở hữu họ bị xóa sổ Đồng thời người nắm giữ khoản nợ chấp bị thua lỗ” Với “rủi ro kép” đến từ việc chứng khốn hóa cơng cụ phái sinh tạo từ vốn vay người vay bất động sản hình thức cho vay chuẩn, năm 2006 dấu hiệu “bong bóng bất động sản” có nguy vỡ hữu rõ NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC Hình 2-2: “Tốc độ tăng trưởng trung bình giá nhà đất Mỹ giai đoạn 1963-2010” Nguồn: U.S Census Bureau New Sales Khi người mua nhà bắt đầu trả cho nhà đắt kinh khủng tiếp tục với khoản tốn chấp ngày phình to họ, họ bắt đầu tuyên bố vỡ nợ, điều làm cho nhiều nhà bị đem thị trường để bán để toán nợ cho ngân hàng Nhưng giá q đắt, người mua khơng cịn Nhìn lại theo quy luật cung cầu, cung nhà bán tăng dần cầu liên tục giảm, dễ dàng nhìn thấy, giá nhà bắt đầu giảm mạnh (Phân tích trên, theo mơ hình AS-AD) Khi giá giảm, vài người mượn tiền mua nhà nhận họ phải trả khoản chấp đắt giá trị thực ngơi nhà Vì thế, họ ngừng trả, hay nói cách khác, vỡ nợ Điều làm cho giả rớt xuống thấp Khi điều xảy ra, định chế tài lớn dừng mua khoản chấp tiêu chuẩn người cho mượn tiêu chuẩn trở nên mắc kẹt với khoản vay xấu Thậm chí, vài số phải tuyên bố phá sản Những vấn đề bắt đầu lan đến nhà đầu tư lớn, họ đã0 rót tiền vào chứng khốn chấp bảo đảm CDOs Và họ bắt đầu nhiều tiền Thêm nữa, thời điểm cịn tồn cơng cụ tài khác mà làm trầm trọng vấn đề, chứng khốn phái sinh phi tập trung, khơng kiểm sốt, bao gồm hợp đồng hốn đổi rủi ro tín dụng (tiếng Anh: Credit Default Swap) CDS bán bảo hiểm cho chứng khốn chấp NHĨM 11 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC bảo đảm AIG - American Insurance Group 0đã bán hàng chục triệu dollars sách bảo hiểm này, mà khơng có tiền để đảm bảo thứ tệ 2.3 Hậu Tất công cụ tài tạo nên mạng lưới phức tạp tài sản, nợ phải trả rủi ro Vì thế, điều tạo nên hiệu ứng “domino” có diễn biến xấu xảy ảnh hưởng mạnh mẽ cho tồn hệ thống tài Ngày thứ Hai mùng tháng 10, Citigroup thông báo lợi nhuận quý III sụt giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng tỷ USD Trong khoản cho vay bất động sản chứng khoán hoá, ngân hàng ước tính lỗ 1,3 tỷ USD Theo hiệu ứng đơ-mi-nơ, khan tính khoản hoạt động tài trợ làm Citigroup lỗ 1,4 tỷ USD Hàng loạt ngân hàng đầu tư trót nắm giữ gói trái phiếu rủi ro mà chưa kịp chuyển giao cho thị trường phải ghi nhận khoản tổn thất lên đến hàng trăm tỷ USD Merrill Lynch (25 tỷ USD), UBS (18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USD), JP Morgan (2,2 tỷ USD), Bear Stearns (2 tỷ USD), Lehman Brothers (1,5 tỷ USD), GoldmanSachs (1,3 tỷ USD) Tổng thiệt hại tài ngân hàng đầu tư năm 2007 ước tính lên tới gần trăm tỷ USD Citi Merrill Lynch phải cầu viện tăng vốn khẩn cấp từ quỹ đầu tư Châu Á Hàng ngàn nhân viên phố Wall bị sa thải Những tổ chức khác bị buộc phải xác nhập với nhau, cần cứu trợ phủ Thị trường giao dịch tín dụng đóng băng hồn tồn Thị trường chứng khốn sụp đổ Và kinh tế Mỹ rơi vào khủng hoảng tồi tệ Giá nhà Mỹ tăng liên tục thời gian từ 2000 - 2005 Chỉ vòng năm, lượng bán nhà xây tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng) Tuy nhiên, từ quý IV/2005, thị trường có dấu hiệu chững lại Năm 2006, giá nhà, đất nhiều nước tăng cao thị trường BĐS Mỹ lại trầm lắng Số nhà xây tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống 848.000 căn, mức giảm mạnh năm Năm 2007, giá nhà số lượng giao dịch thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 căn, xuống 776.000 Theo Tổ chức Các nhà Môi giới BĐS Bắc Mỹ, số lượng giao dịch nhà sử dụng 4.910.000 Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, 770.000 nhà Mỹ bị ngân hàng siết nợ gia đình khơng đủ khả trả nợ tiền vay mua nhà NHĨM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC Nạn thất nghiệp giới có nguy đạt mức kỷ lục theo Tổ chức Lao động Quốc tế (ILO) nhận định: khủng hoảng tài cịn nghiêm trọng Tác động khủng hoảng lan rộng ảnh hưởng đến hầu hết kinh tế giới Khủng hoảng buộc nhiều ngành nghề sa thải nhân công Thiếu đơn đặt hàng, mức tiêu thụ giảm, tập đoàn sản xuất Âu - Mỹ cho hàng loạt nhân viên việc Cịn ngành tài chính, hàng ngàn người bị sa thải sau nhiều ngân hàng, công ty bảo hiểm bị phá sản Năm 2009 có thêm 20 triệu người thất nghiệp, nâng số người thất nghiệp giới đạt mức kỷ lục, từ 190 triệu người năm 2007 lên 210 triệu người vào cuối 2009 Trong bối cảnh đó, nạn nhân tầng lớp người nghèo ILO dự báo: giới có 40 triệu người có mức sống USD ngày; số người làm việc có thu nhập USD 0 lần giáng vào tầng lớp trung ngày lên đến 100 triệu Cuộc khủng hoảng lưu toàn giới Các ngành sử dụng nhiều loại lao động xây dựng, kinh doanh lưu toàn giới Các ngành sử dụng nhiều loại lao động xây dựng, kinh doanh bất động sản, tài chính, dịch vụ, du lịch v.v bị đình đốn phải giảm nhân viên Cuộc khủng hoảng chấm dứt năm 2009 dư chấn để lại dài đến năm (tức năm 2016) phục hồi tới mức độ trước khủng hoảng, đồng thời để lại tỷ lệ thất nghiệp 10% thời điểm 2.4 Tác động 2.4.1 Tác động đến cung cầu Từ năm 2006 bắt đầu có dấu hiệu manh nha khủng hoảng cho vay chấp tiêu chuẩn Mỹ Chỉ số cầu nhà tương lai Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 mức 128,2 xuống 89,9 vào tháng 7/2007 Khi bùng phát xây dựng dẫn đến lượng cung nhiều giá khơng cịn theo kịp Giữa năm 2007, giá nhà Mỹ đạt đỉnh bắt đầu xuống Tỉ lệ tịch thu nhà chấp tăng cao giai đoạn 2006-2007 Tài sản chấp bị giảm giá nặng nề, cân đối tài sản nhà cho vay xấu bị tổ chức đánh giá hạ bậc tín nhiệm Giá nhà số lượng giao dịch thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 căn, xuống cịn 776.000 Theo Tổ chức Các nhà Mơi giới BĐS Bắc Mỹ, số lượng giao dịch nhà sử dụng 4.910.000 Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, 770.000 nhà Mỹ bị ngân hàng siết nợ gia đình khơng đủ khả trả nợ tiền vay mua nhà NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC 2.4.2 Tác động kinh tế Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài cho vay chấp bất động sản cơng bố khoản thua lỗ khoảng 150 tỷ USD từ khoản nợ xấu, 50% khoản liên quan đến cho vay mua nhà cắt giảm lao động lĩnh vực Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng khơng phủ giới tài Mỹ nhìn nhận mức nên khơng có giải pháp kịp thời Chỉ đến loạt “ đại gia” ngân hàng tín dụng Mỹ chao đảo tình hình trở nên q muộn Nguy khan tín dụng hình thành, khủng hoảng tài chính thức bắt đầu ngày trầm trọng hàng loạt tập đồn tài Mỹ sụp đổ: New Century Financial Corporation xin phá sản vào tháng 8/2007, cổ phiếu Countrywide Financial Corporation giá mạnh, Bear Steams bị JP Morgan Chase mua lại vào tháng 3/2008, Lehman 20 Brothers (ngân hàng đầu tư lớn thứ tư phố Wall thuộc loại lâu đời Mỹ) phá sản vào tháng 8/2008, Merrill Lynch (ngân hàng đầu tư lớn thứ ba) bị Ngân hàng Mỹ mua lại, AIG (tập đoàn bảo hiểm lớn Mỹ) phải nhờ phủ cứu giúp 85 tỷ USD…Tình trạng đói tín dụng ảnh hưởng đến sản xuất, tỷ lệ thất nghiệp tăng, thu nhập giảm, hộ gia đình thắt chặt chi tiêu lại làm cho nhiều doanh nghiệp phá sản 2.4.3 Tác động đến thị trường giới Thị trường tài giới chao đảo ảnh hưởng khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ Người dân lo sợ khoản lỗ ngân hàng thị trường bất 0 động sản Mỹ nên đua rút tiền, đặt ngân hàng đứng trước tình cấp bách Các định chế tín dụng xác nhận khoản lỗ lên tới 295 tỷ USD 10% số tổn thất ngân hàng Đức Tuy nhiên, IMF lại dự báo tổn thất lên tới 945 tỷ USD Tại Đức, hầu hết ngân hàng thừa nhận tổn thất đầu tư vào thị trường Mỹ Ngân hàng phát triển Đức công bố khoản lỗ 6,18 tỷ Euro năm tài 2007 Ngân hàng lớn nước Đức Deustche Bank thừa nhận 2,5 tỷ Euro quý 1/2008 Tại Nhật, lợi nhuận ngân hàng lớn sụt giảm 40% năm tài vừa kết thúc vào tháng 3/2008 thua lỗ thị trường tín dụng thứ cấp Mỹ Lợi nhuận ngân hàng sụt giảm 1,500 tỷ Yên so với 2,800 tỷ Yên năm trước Tại Thụy Sĩ, ngân hàng UBS phải chịu khoản lỗ lên tới 37 tỷ USD UBS thay gần toàn đội ngũ lãnh đạo Tại Trung Quốc, ngân hàng Trung Quốc NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC BOC phải để khoản tỷ 295 triệu USD để bù vào khoản đầu tư thị trường thứ cấp Mỹ khoảng 282 triệu USD dự phịng cho chi phí đầu tư liên quan Ngân hàng châu Âu ECB liên tục bơm tiền vào thị trường nhằm ổn định tâm lý nhà đầu tư sau thiệt hại bão tín dụng bất động sản Mỹ, với 130 tỷ Euro tháng 12/2007 khoảng 75 tỷ Euro tháng đầu năm 2008 Cuộc khủng hoảng thứ cấp tác động mạnh đến thị trường chứng khoán giới với nghìn tỷ USD bị quét khỏi thị trường tuần đầu tháng năm 2008 Việc FED liên tục cắt giảm lãi suất xuống mức 2,25 % bơm 260 tỷ USD vào hệ thống ngân hàng dường chưa cải thiện tình hình Thị trường chứng khốn giới ngày 31/3/2008 ảm đạm với sụt giảm hầu hết thị trường Trong đó, mức giảm lớn thị trường Nhật Bản, số Nikkei 225 giảm 294, 93 điểm, tương đương 2,3% Chỉ số HangSheng thị trường HongKong giảm 436,75 điểm, tương đương 1,88% Mức sụt giảm thấp diễn loạt thị trường lớn giới số S&P 500 thị trường New York giảm 0,8% Chỉ số FTSE 100 Anh giảm 0,43% Chỉ số DAX C40 Đức giảm 1,46% 2.4.4 Tác động đến Việt Nam Khủng hoảng kinh tế giới ảnh hưởng trực tiếp tới Việt Nam theo hai vế tổng cầu: cầu đầu tư bị giảm nguồn cung vốn FDI đầu tư gián tiếp bị giảm mạnh; cầu tiêu dùng bị giảm, khủng hoảng giới làm giảm mạnh cầu hàng xuất Điều khiến công ty gia công, lắp ráp hàng xuất phải giãn thợ, làm tăng số lượng thất nghiệp thất nghiệp tạm thời; kéo theo sụt giảm tiêu dùng nội địa Chính phủ Việt Nam nhanh chóng thực gói kích cầu nhiều tỷ USD, thông qua khoản cho vay với hỗ trợ lãi suất, kèm với giãn thuế đánh vào doanh nghiệp Mặc dù mặt chủ trương, gói kích cầu nhằm hỗ trợ ngành xuất đầu tư vào dự án hạ tầng, tạo việc làm, thu nhập, kích thích tiêu dùng dân cư Tuy nhiên, giảm mạnh nhu cầu từ thị trường xuất truyền thống trở ngại mà Việt nam phải đối mặt 0 NHĨM 11 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC 2.5 Giải pháp Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ có sách hỗ trợ tung gói kích thích kinh tế sách tiền tệ Thứ nhất, gói kích thích kinh tế Để lý giải cho điều ta xem xét hàm tổng cầu 0 thị trường (AE) ta có AE=C+I+G+X-M+aY Dễ thấy có gói kích thích kinh tế dẫn đến việc lãi suất vay từ ngân hàng giảm xuống thấp Điều khiến cho biến I (đầu tư) tăng lên việc vay mượn tiền từ kinh tế tài trở nên đắt đỏ việc giữ tiền hộ gia đình doanh nghiệp kinh tế tài trở nên hấp dẫn Năm 2008, Chính phủ Mỹ phân bổ 900 tỷ USD cho khoản vay đặc biệt giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà Mỹ Trong đó, phân nửa hỗ trợ cho hai cơng ty chấp Chính phủ Fannie Mae Freddie Mac Cơ quan quản lý Nhà Liên bang Cũng năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đời Kinh phí chương trình cập nhật đến ngày 12/10/2012 sau: Bảng 2-1: Sử dụng kinh phí Quỹ TARP Cụ thể hơn, gói hỗ trợ Chính phủ đề nghị mức vay với lãi suất 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm ân hạn thêm cho khoản vay hạn chưa trả Đây giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất Những người vay phân loại làm NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC hạng: có tiền sử tín dụng tốt xấu Với người có tiền sử tín dụng tốt, quy định u cầu họ phải nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay, có khoản nợ 729.750 USD, phải chứng minh gặp khó khăn tài chương trình có thời hạn đăng ký Với người có "tiền sử" tín dụng rủi ro, điều kiện tương tự kèm theo quy định sau năm, lãi suất với khoản vay tăng không cao lãi suất thị trường thời điểm Những nhà đầu tư BĐS muốn mua nhà thứ hai có khoản nợ 729.750 USD khơng tham gia chương trình Thứ hai, sách nới lỏng tiền tệ Nhằm ứng phó với khủng hoảng tài giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) thực thi sách lãi suất gần 0% Mục tiêu FED hướng tới cam kết giữ lãi suất ngắn hạn mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu DN kinh tế Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài tiền tệ gói nới lỏng định lượng (QE) vào năm 2008, 2010, 2012 Đây gói cứu trợ mà FED đưa để 0 cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP giải cứu thị trường tài Mỹ bối đạt thấp Để giải thích cho sách ta hiểu sau lãi suất chiết khấu giảm Ngân hàng thương mại tăng mạnh vay tiền từ FED khiến cho cung tiền (Ms) tăng Ms tăng làm cho Ms/P (cung tiền thực) tăng dẫn đến thay đổi điểm cân thị trường tiền tệ làm lãi suất thị trường giảm, lãi suất thị trường giảm khoản vay trả lãi hơn, làm lợi nhuận tăng lên, thấy lợi nhuận tăng nhà đầu tư có động lực đầu tư làm đầu tư (I) tăng sau làm cho tổng cầu (AE) tăng cuối sản lượng (Y) tăng Để hình dung rõ ta nhìn vào hàm đầu tư I=Io+aY- b.r (a > 0, b > 0) với Y thu nhập (cũng sản lượng theo lý thuyết), r lãi suất thị trường hàm đầu tư (I) nghịch biến với lãi suất đồng biến với thu nhập Y=AE= C+I+G+X-M+c.Y, I tăng AE tăng dẫn đến Y tăng, ngồi giảm lãi suất nhà sản xuất vay nhiều hơn, tăng vốn sản xuất nhiều hơn, sản lượng tăng theo đồng thời giúp doanh nghiệp không phá sản Như vậy, sau hàng loạt biện pháp Chính phủ FED nhằm xử lý khủng hoảng BĐS, thị trường BĐS Mỹ có dấu hiệu phục hồi 2013 năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ Chỉ số tổng hợp giá NHÓM 11 0 BÀI TIỂU LUẬN MƠN TIN HỌC nhà S&P/Case-Shiller cơng bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà 20 thành phố Mỹ tăng 2,5% tháng so với tháng mức tăng hàng tháng cao kể từ năm 2000 Giá nhà tất thành phố, trừ Detroit, tăng lên tháng thứ tư liên tiếp, 12 thành phố có mức tăng tới hai số, nơi San Francisco, Las Vegas, Phoenix Atlanta, với mức tăng 20% 0 NHÓM 11 BÀI TIỂU LUẬN MÔN TIN HỌC ... 1.3 Bong bóng bất động sản: 1.3.1 Định nghĩa: 1.3.2 Cơ chế bong bóng bất động sản: 1.3.3 Một vài điểm bong bóng bất động sản Việt Nam năm gần đây: 1.3.3.1 Bong bóng nhà đất... sản 26 3.3 Nguy xuất bong bóng bất động sản 29 CHƯƠNG BÀI HỌC RÚT RA VÀ GIẢI PHÁP CHO VIỆT NAM 31 4.1 Các học kinh nghiệm từ sốt bất động sản Mỹ 4.2 Giải pháp cho Việt Nam 32 31 4.2.1 Ý kiến giải... tượng bong bóng kinh tế nói chung 1.2 Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.3 Bong