Bong bóng bất động sản ở mỹ giai đoạn 2001 3 2008 và bài học cho việt nam

TRNG I HC NGOI THNG KHOA KINH T V KINH DOANH QUC T CHUYấN NGNH KINH T I NGOI -*** - KHểA LUN TT NGHIP ti: Bong búng bt ng sn M giai on 2001-3/2008 v bi hc cho Vit Nam Sinh viờn thc hin : Mai Phng Chi Lp : Nht Khoỏ : K43F Giỏo viờn hng dn : ThS Lờ Phng Lan H Ni, 2008 MC LC Lời mở đầu Ch-ơng 1: Tổng quan bất động sản quản lý bất động sản I Khái niệm bất động sản thị tr-ờng bất động sản Khái niệm bất động sản 1.1 Định nghĩa bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản 1.3 Đặc điểm bất động sản 1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa Thị tr-ờng bất động sản 10 2.1 Khái niệm thị tr-ờng bất động sản 10 2.2 Đặc điểm thị tr-ờng bất động sản 12 II Quản lý thị tr-ờng bất động sản quản lý bất động sản 14 Quản lý thị tr-ờng bất động sản 14 Quản lý bất động sản 15 Vai trò việc quản lý phát triển bất động sản kinh tế quốc dân 17 3.1 Làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển 17 3.2 Huy động vốn cho kinh tế 18 3.3 Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà n-ớc 19 3.4 Mở rộng thị tr-ờng n-ớc, mở rộng quan hệ quốc tế 20 3.5 Tạo công ăn việc làm nâng cao đời sống nhân dân 22 III Một số khái niệm liên quan 23 Khái niệm bong bóng bất động sản 23 Khái niệm vay chấp chứng khoán hóa 24 2.1 Vay chấp (hay gọi vay tài sản chấp thứ cấp) 24 2.2 Chứng khoán hoá 26 2.3 Mối quan hệ thị tr-ờng bất động sản thị tr-ờng tài 27 CHƯƠNG 2: Bong bóng bất động sản Mỹ 29 I Tổng quan thị tr-ờng bất động sản Mỹ 29 II Diễn biến bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 34 Giai đoạn 2001- 2005 34 1.1 Về giá nhà 34 1.2 Về khối l-ợng giao dịch 37 Giai đoạn 2005 3/2008 39 2.1 Về giá nhà 40 2.2 Về khối l-ợng giao dịch 42 III Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản Mỹ 44 Hội chứng thích sở hữu nhà người dân Mỹ 44 Sản phẩm cho vay chấp d-ới chuẩn 45 L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 47 Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục 50 IV Hậu bong bóng nhà đất Mỹ ảnh h-ởng tới thị tr-ờng tài giới 56 Hậu bong bóng nhà đất Mỹ 56 Tác động tới thị tr-ờng tài giới 60 CHƯƠNG 3: BàI HọC CHO VIệt NAM 64 I Thực trạng thị tr-ờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008 nguyên nhân dẫn đến thực trạng 64 Giai đoạn 2001 2003: Thị tr-ờng bất động sản bùng nổ 64 Giai đoạn 2003 - 2005: Thị tr-ờng đóng băng 65 Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị tr-ờng biến động phức tạp 69 II Một số học rút từ khủng hoảng bất động sản Mỹ áp dụng cho Việt Nam 73 So sánh biến động thị tr-ờng bất động sản Mỹ Việt Nam 73 So sánh nguyên nhân dẫn đến t-ợng bong bóng bất động sản Mỹ Việt Nam 75 2.1 Tâm lý ng-ời dân 75 2.2 Tín dụng bất động sản 77 2.3 L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 79 2.4 ảnh h-ởng sách tiền tệ lãi suất 81 Bài học kinh nghiệm rút từ khủng hoảng bất động sản Mỹ áp dụng cho Việt Nam 84 3.1 Bài học tâm lý ng-ời dân 84 3.2 Bài học hình thức tín dụng bất động sản: cho vay chấp d-ới chuẩn 85 3.3 Bài học biện pháp tăng nguồn vốn cho thị tr-ờng bất động sản 86 3.4 Bài học tác động sách điều tiết Nhà n-ớc 87 III Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nhằm tránh nguy vỡ bong bóng 88 Giải pháp vĩ mô 88 1.1 ổn định tâm lý ng-ời dân, tránh tình trạng đầu quy định hợp lý sử dụng có hiệu công cụ tài quản lý Nhà n-ớc đất đai 88 1.2 Tăng cung bất động sản 91 1.3 Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị tr-ờng bất động sản 91 1.3.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng 92 1.3.2 Thu hút vốn đầu t- trực tiếp n-ớc vào lĩnh vực bất động sản 92 1.3.3 Sử dụng công cụ đầu t- tài nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng thị tr-ờng bất động sản thị tr-ờng vốn 93 Giải pháp vi mô 94 2.1 Về phía ngân hàng th-ơng mại 94 2.1.1 Thực nghiêm túc thủ tục thẩm định cho vay chấp liên quan đến bất động sản 94 2.1.2 Tháo gỡ v-ớng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản 94 2.2 Về phía công ty kinh doanh địa ốc 95 2.2.1 Chứng khoán hoá dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 95 2.2.2 Hình thành quỹ đầu t- tín thác cho thị tr-ờng bất động sản 96 2.2.3 Nâng cao trình độ, tăng khả quản lý doanh nghiệp bất động sản n-ớc 96 Kết luận 98 Danh mục Tài liệu tham khảo 100 Danh mục từ viết tắt 104 Danh mục bảng biểu 105 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam LI M U Tớnh cp thit ca ti Bt ng sn l mt loi hng hoỏ c bit, v cng vỡ nhng tớnh cht c bit m nú úng vai trũ ht sc quan trng nn kinh t quc dõn Phỏt trin bt ng sn v th trng bt ng sn s gúp phn lm tng giỏ tr t v thỳc y sn xut phỏt trin, huy ng cho nn kinh t, m rng cỏc th trng v ngoi nc, m rng quan h quc t, to cụng n vic lm v nõng cao i sng ca nhõn dõn Tuy nhiờn, th trng bt ng sn li rt phc v nhy cm nờn vic qun lý v nh hng ca cỏc c quan cú thm quyn khụng h n gin Nht l bi cnh hin nay, mi liờn thụng gia th trng bt ng sn v th trng ti chớnh ngy cng tr nờn cht ch Th trng bt ng sn M l mt th trng ln v cú lch s lõu i Tuy nhiờn, gn 10 nm tr li õy, chớnh vỡ nhng khon li nhun kch xự m ngi ta ó quờn i nhng nguy c ang tim n lao vo u t nhm kim li vi s tham gia ca mt lot cỏc ngõn hng, cụng ty a c, nhng nh u t Mt h thng khng l c to ra, gn kt cht ch vi nhau, v ch cn mt khõu h thng ny gp s c s kộo theo s sp dõy chuyn ca c h thng Lói sut gim, ngi dõn ua tin vo bt ng sn, cỏc ngõn hng thỡ khụng ngng cho vay, m rng c vo khu vc nhng ngi cú thu nhp thp, y giỏ nh lờn cao n lói sut tng, bong búng xỡ hi, nhiu ngi khụng cú kh nng hon tr cỏc khon n cm c vỡ giỏ nh tt xung thp, lói sut tớn dng li tng cao Vic mt kh nng chi tr ca h kộo theo nguy c phỏ sn ca cỏc c s cho vay Tuy nhiờn, cỏc c s ny ó chuyn chỳng sang dng trỏi phiu, bỏn li cho cỏc nh u t Vy l cuc khng hong trờn th trng bt ng sn ó lan sang c th trng chng khoỏn v th trng ti chớnh, v nú khụng cũn nm Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam t M m ó tr thnh mt cn bóo ti chớnh trờn ton th gii vi nhng hu qu ht sc nng n Th trng bt ng sn Vit Nam ht sc phc v luụn tỡnh trng bt n nh Trong thi gian qua, din bin trờn th trng bt ng sn Vit Nam cng cú mt s nột tng t nh M Nhiu chuyờn gia cng cnh bỏo v nguy c bong búng s v v hu qu cú th s rt nng n tớnh cht phc riờng ca th trng nu cỏc c quan qun lý khụng cú nhng bin phỏp kp thi nhm n nh v hng th trng phỏt trin lnh mnh hn Vỡ nhng lý trờn, em quyt nh chn ti: Bong búng bt ng sn M giai on 2001 3/2008 v bi hc cho Vit Nam cho khúa lun tt nghip ca mỡnh Em mong mun rng t vic nghiờn cu cuc khng hong th trng bt ng sn M giai on 2001 - 3/2008 s rỳt c mt vi kinh nghim cho th trng bt ng sn Vit Nam, mt nga bt kham cho ti cha th thun hoỏ Mc ớch nghiờn cu Cung cp nhng lý thuyt c bn v bt ng sn, th trng bt ng sn, qun lý th trng bt ng sn v mt s liờn quan Tỡm hiu tng quan v th trng bt ng sn M, din bin bong búng bt ng sn giai oan 2001 3/2008, nguyờn nhõn bựng n v hu qu Phõn tớch nhng nột chung v th trng bt ng sn Vit Nam thi gian qua v nhng bi hc kinh nghim cú th ỏp dng t khng hong bt ng sn M i tng v phm vi nghiờn cu Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam i tng nghiờn cu ca ti: hin tng bong búng trờn th trng bt ng sn Phm vi nghiờn cu ca ti: Vi mc ớch tỡm hiu v din bin trờn th trng bt ng sn v nhng nguy c tim n, ti tin hnh nghiờn cu hai th trng l th trng bt ng sn M v th trng bt ng sn Vit Nam Phng phỏp nghiờn cu ti c thc hin bng cỏc phng phỏp: Phng phỏp nghiờn cu ti bn, phng phỏp lý lun kt hp tỡm hiu v quan sỏt thc t, phng phỏp thng kờ phõn tớch, phng phỏp so sỏnh, t ú rỳt nhng lun c logic nht, tng hp v ỏnh giỏ i tng nghiờn cu Kt cu ca ti Ngoi phn Li m u v Kt lun, ti c chia lm ba chng chớnh: Chng 1: Tng quan v bt ng sn v qun lý bt ng sn Chng II: Bong búng bt ng sn M giai on 2001- 3/2008 Chng III: Bi hc cho Vit Nam Để hoàn thành khóa luận này, tr-ớc hết em xin chân thành cảm ơn tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng, Khoa Kinh tế kinh doanh quốc tế thầy cô Khoa tận tình dìu dắt em bốn năm học vừa qua tạo điều kiện cho em đ-ợc thực Khóa luận này! Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thạc sỹ Lê Ph-ơng Lan trực tiếp bảo, h-ớng dẫn cho em nhiều suốt trình thực hoàn thành Khóa luận Đồng thời em xin đ-ợc gửi lời cảm ơn tới động viên, giúp đỡ gia đình bạn bè trình thực viết Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam Với hạn chế kiến thức nh- kinh nghiệm thực tế, thời gian điều kiện nghiên cứu hạn hẹp nên cố gắng nh-ng viết không tránh khỏi nhiều thiếu sót Em mong nhận đ-ợc ý kiến đóng góp quý báu quý thầy cô để viết đ-ợc hoàn thiện có ý nghĩa thực tiễn định Hà Nội, ngày 23 tháng năm 2008 Sinh viên Mai Ph-ơng Chi Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam CHNG 1: TNG QUAN V BT NG SN V QUN Lí BT NG SN I Khỏi nim v bt ng sn v th trng bt ng sn Khỏi nim bt ng sn 1.1 nh ngha bt ng sn Bt ng sn (BS) l mt khỏi nim ph bin nhiu quc gia trờn th gii Trong ting Anh, ngi ta thng dựng t real estate (hoc real property, realty) núi v BS: V mt phỏp lut, ú l khỏi nim ch t v hu ht nhng th gn vi nú, vi quyn s hu t di lũng t n khụng gian V mt kinh t, ú l khỏi nim ch cỏc ti sn di dng t hoc cụng trỡnh xõy dng v cỏc hot ng liờn quan n quyn s hu, s dng v chuyn nhng cỏc ti sn ny [57] Theo nh ngha trờn, bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to sc lao ng ca ngi trờn mnh t Bt ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mng, cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t hay gn lin vi t ai, nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt ng sn (BS) gm t v nhng ti sn gn lin vi t Tuy nhiờn, h thng phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi v tiờu phõn loi, to cỏi gi l khu vc giỏp ranh gia hai khỏi nim bt ng sn v ng sn Vit Nam, B Lut Dõn s Vit Nam nm 2005 ó phõn chia ti sn thnh bt ng sn v ng sn Trong ú, iu 174 quy nh: Bt ng sn l cỏc ti sn bao gm: Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam a) t b) Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú c) Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t d) Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh ng sn l nhng ti sn khụng phi l bt ng sn. [6] Trong khỏi nim trờn yu t khụng th di di c coi l tiờu thc u tiờn vic xỏc nh BS Khỏi nim ca B Lut Dõn S Vit Nam a nhỡn nhn BS mt cỏch bao quỏt, ph bin nht l t v vt kin trỳc trờn t 1.2 Phõn loi bt ng sn BS c phõn loi tựy theo mc ớch nghiờn cu v cỏch tip cn: - Theo kinh nghim ca cỏc nc trờn th gii cng nh ca Vit Nam, v mt qun lý xõy dng v phỏt trin BS, cú th chia BS thnh ba nhúm: + BS cú u t xõy dng: Gm BS nh , nh xng, cụng trỡnh thng mi, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l tr s lm vic,Trong nhúm ny, BS nh t (gm t v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, cú tớnh cht phc v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v khỏch quan + BS khụng u t xõy dng: BS nhúm ny ch yu l t nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm t nụng nghip, t rng, t nuụi trng thy sn, t lm mui, t him + BS c bit: L nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia, di sn húa vt th, nh th h, n chựa, ngha trang [4] Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam - V mt kinh t, nhiu lut gia v nh kinh t trờn th gii ó phõn chia bt ng sn thnh loi ch yu theo tng lnh vc: + Nh l loi bt ng sn c s dng lm ni c ng cho cỏc gia ỡnh, cỏ nhõn + Bt ng sn cụng nghip bao gm nh lm vic ca cỏc doanh nghip, xng mỏy, nh kho, cỏc nh mỏy in, nh mỏy nc + Bt ng sn nụng nghip bao gm cỏc n in, trang tri, cõy lõu nm, rng khai thỏc g, tri chn nuụi, t canh tỏc rau qu, cỏc tri nuụi trng thy sn + Bt ng sn thng mi bao gm cỏc tũa nh phũng, trung tõm thng mi, cn h cho thuờ, khỏch sn, nh hng, cỏc bói xe, cỏc tin nghi cụng ớch, khu vui chi, th thao + Bt ng sn s dng cho mc ớch chuyờn bit bao gm ging ng, trng hc, bt ng sn thuc nh nc qun lý v s dng Dự phõn loi theo cỏch no cng cú th thy mt cỏch hiu ph bin v BS l: BS l nhng ti sn vt cht khụng th di di, tn ti v n nh lõu nm 1.3 c im ca bt ng sn Bt ng sn l mt loi hng húa c bit, ú nú cú nhng c im khỏc bit so vi nhng hng húa khỏc: - Tớnh c nh: l c trng khỏc bit ca BS so vi cỏc loi hng húa khỏc c tớnh ny ũi hi phi cú phng thc giao dch v qun lý hot ng giao dch khỏc vi cỏc th trng hng húa khỏc Hng húa BS khụng th di chuyn d dng cng nh em i trng by ni khỏc nh cỏc hng húa khỏc m thng phi c gii thiu thụng qua hỡnh nh, bn v hoc cỏc Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam ti liu, hỡnh thc mụ t khỏc Vỡ c im ny m vic qun lý BS cú th c thc hin d dng hn cho dự cú thay i nhiu ch s hu Phỏp lut quy nh vic giao dch BS thụng qua chng t, chng th v quyn s dng v phi c ng ký vi c quan cú thm quyn nhm mc ớch qun lý cht ch BS v bo v quyn li ca ch s hu Tớnh c nh cũn lm cho hng húa BS mang tớnh a im khỏc thỡ cú nhng giỏ tr khỏc Tớnh c nh ny ó t phi cú s iu tit th trng BS khỏc so vi cỏc th trng hng húa thụng thng, thụng qua d bỏo v lp k hoch to lp ch ng ca chớnh quyn a phng iu tit cung cu - Tớnh cỏ bit v khan him: c im ny ca BS xut phỏt t tớnh cỏ bit v tớnh khan him ca t Tớnh khan him ca t l din tớch b mt trỏi t l cú hn Tớnh khan him c th ca t l gii hn v din tớch t ca tng ming t, khu vc, vựng, a phng, lónh th Chớnh vỡ tớnh khan him, tớnh c nh v khụng di di c ca t nờn hng hoỏ BS cú tớnh cỏ bit Trong cựng mt khu vc nh, k c hai BS cnh u cú nhng yu t khụng ging Trờn th trng BS khú tn ti hai BS hon ton ging vỡ chỳng cú v trớ khụng gian khỏc nhau, k c hai cụng trỡnh cnh v cựng xõy theo mt thit k - Tớnh chu s nh hng ln nhau: BS chu s nh hng ln rt ln, giỏ tr ca mt BS ny cú th b tỏc ng ca BS khỏc c bit, trng hp Nh nc u t xõy dng cỏc cụng trỡnh kt cu h tng s lm tng v p v nõng cao giỏ tr s dng ca BS khu vc ú Trong thc t, vic xõy dng BS ny lm tụn thờm v p v s hp dn ca BS khỏc l hin tng khỏ ph bin - Cú vũng i di: Khi vũng i vt lý chm dt, cỏc kt cu chu lc ch yu ca cụng trỡnh xõy dng b lóo hoỏ v h hng, khụng th tip tc an ton cho vic s dng Trong trng hp ú, cú th tin hnh ci to, nõng Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam cp BS thu c li ớch ln hn l phỏ i v xõy dng mi kộo di vũng i vt lý, ng thi cng kộo di vũng i kinh t bng cỏch tip tc khai thỏc hoc chuyn mc ớch s dng Do t l ti sn thiờn nhiờn ban tng, mt loi ti nguyờn c xem nh khụng th b hu hoi, tr cú thiờn tai, xúi l, vựi lp, cỏc vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng trờn t sau xõy dng hoc sau mt thi gian s dng c ci to nõng cp cú th tn ti hng trm nm hoc lõu hn na li cú th s dng vo nhiu mc ớch khỏc nhau, nờn hng hoỏ BS rt phong phỳ v a dng, khụng bao gi cn [5] - Giỏ tr BS: BS thng c coi l ti sn cú giỏ tr ln v cú th gia tng giỏ tr (thụng qua u t, kinh doanh,) Do ú, BS tr thnh i tng u t, bo ton giỏ tr ng tin tớch ly v cng l i tng thu hỳt u c Giỏ tr BS t cú c thự rt khỏc bit so vi cỏc BS khỏc Giỏ tr BS t ph thuc vo mc ớch s dng chỳng, hay núi cỏch khỏc, l ph thuc vo s tỏc ng ca yu t ngi lm tng kh nng sinh li ca BS 1.4 iu kin bt ng sn tr thnh hng húa Theo nh ngha ca kinh t hc c in, ca ci núi chung tr thnh hng húa thỡ xó hi phi cú s phõn cụng lao ng n mt mc nht nh, ng thi phi cú s cỏch bit tng i gia cỏc ch th sn xut i vi nhng hng húa c bit thỡ phi cú nhng iu kin c bit BS s tr thnh hng húa v l mt hng húa c bit nu nú hi t cỏc iu kin sau: - BS phi l sn phm ca lao ng ngi b cụng sc khai phỏ, gi gỡn Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam - BS phi cú ch s hu c th, phi c phỏp lut cho phộp v phi cú iu kin giao dch C th nh cú xỏc nhn quyn s hu (cú giy chng nhn), khụng thuc vựng cm s dng, khụng nm vựng quy hoch phi di di hoc thay i mc ớch s dng theo k hoch ca Nh nc v khụng gõy ụ nhim mụi trng[3] Th trng bt ng sn 2.1 Khỏi nim th trng bt ng sn Th trng l mt khỏi nim thng xuyờn c nhc ti kinh doanh Mt nhng khỏi nim chung nht v th trng l: Th trng l hp cỏc s tha thun thụng qua ú ngi bỏn v ngi mua tip xỳc vi trao i hng húa v dch v [1] Hin cng cha cú mt khỏi nim chớnh tc no c a cho th trng BS Tuy nhiờn, nhng c im riờng ca hng húa BS, t khỏi nim tng quỏt cú th cú cỏc cỏch hiu v th trng BS nh sau: - Th trng BS l th trng ca hot ng mua bỏn, trao i, cho thuờ, th chp, chuyn nhng quyn s dng BS theo cỏc quy lut ca th trng v s qun lý ca Nh nc - Th trng BS l tng hũa cỏc giao dch v BS ti mt a bn nht nh, mt thi gian nht nh - Th trng BS l t chc cỏc quyn cú liờn quan n BS cho chỳng cú th trao i ly giỏ tr gia cỏc cỏ nhõn hoc cỏc ch th tham gia th trng Cỏc quyn ny ục lp vi cỏc tớnh vt cht ca BS Khỏi nim ny nghiờng v th trng BS nh mt mụ hỡnh, t chc cỏc quyn liờn quan n t c thc hin mt cỏch c lp Tuy nhiờn, cỏc cỏch hiu trờn u cú mt im chung khỏi quỏt v th trng BS, ú l tng hũa cỏc quan h giao dch v BS c thc hin Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 10 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam thụng qua cỏc quan h hng húa tin t C th hn, ú l tng hũa cỏc quan h trao i hng húa BS (cỏc quan h giao dch gia ngi mua v ngi bỏn, gia cung v cu v BS) v thc hin cỏc quan h chuyn dch v giỏ tr BS Trờn thc t, ni dung c bn ca th trng BS v cng l cỏch quan nim ph bin hin v th trng BS, ú l th trng nh t vỡ th trng BS, th trng nh t c hỡnh thnh rừ rt nht v hnh sụi ng nht Th trng nh t c hiu l ni din cỏc hnh vi mua v bỏn hng húa quyn s dng t ai, cụng trỡnh xõy dng cng nh dch v gn lin vi hng húa ú Quỏ trỡnh trao i quyn s dng t luụn ng v phỏt trin lm cho cỏc phng thc giao dch, trao i cng din nhiu dng khỏc Trong th trng bt ng sn tn ti hai hỡnh thc kinh doanh ú l kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn: - Kinh doanh bt ng sn: Theo nh ngha ca Lut Kinh doanh BS Vit Nam thỡ: Kinh doanh BS l vic b u t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thuờ, thuờ mua BS bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, cho thuờ mua nhm mc ớch sinh li. [7] Cỏc i tng thc hin hot ng ny l cỏc nh u t phỏt trin BS, cỏc qu phỏt trin BS, cỏc nh u c BS, cỏc i tỏc gúp d ỏn di cỏc hỡnh thc nh tin, t, cụng ngh - Kinh doanh dch v bt ng sn: Kinh doanh dch v BS l hot ng h tr kinh doanh BS v th trng BS, bao gm cỏc dch v mụi gii BS, nh giỏ BS, sn giao dch BS, t BS, u giỏ BS, qung cỏo BS, qun lý BS [7] Tham gia vo hot ng ny cú cỏc cụng ty t u t, cỏc cụng ty mụi gii BS, cỏc cụng ty qun lý BS, cỏc i lý marketing, cỏc cụng ty kim toỏn, u giỏ, cụng ty chng khoỏn Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 11 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam Tuy l nhng khỏi nim tỏch ri nhng hot ng kinh doanh BS v kinh doanh dch v BS luụn luụn gn lin v cú tỏc ng qua li v nh hng ti vic phỏt trin BS Vic kinh doanh BS khụng th thnh cụng c nu nh khụng cú s tn ti ca hot ng kinh doanh dch v BS v ngc li Chớnh vỡ vy, th trng BS hon chnh khụng th ch l quan h gia ngi mua v ngi bỏn v BS m cũn l ni din cỏc giao dch liờn quan n BS nh cho thuờ, th chp, bo him hay chuyn dch quyn s dng BS, v cỏc giao dch trờn th trng BS cng chu tỏc ng bi quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh nh trờn cỏc th trng hng húa khỏc Cỏc yu t cu thnh th trng bt ng sn Di gúc kinh t thng mi, th trng BS c nhỡn nhn trờn c s tng th cỏc yu t cu thnh th trng ny, bao gm: - Hng húa BS: t ai, cụng trỡnh trờn t - Cỏc lc lng tham gia th trng BS: ngi mua, ngi bỏn, nh u t, nh qun lý, ngi trung gian, ngi thuờ v cho thuờ BS - C s vt cht h tng ca th trng BS: ni din cỏc hot ng trao i, cỏc phng tin h tr cho vic trao i, mua bỏn, giao dch, phng tin thụng tin, c s phỏp lý - C ch hnh ca th trng: S qun lý ca Nh nc v s iu tit ca cỏc quy lut trờn th trng 2.2 c im ca th trng bt ng sn Bt ng sn cng l mt loi hng húa, ú th trng bt ng sn cng mang nhng c im ging vi th trng hng húa khỏc Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 12 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam - Th trng BS cng chu tỏc ng ca cỏc quy lut th trng nh cỏc th trng hng húa khỏc nh quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh v chu nh hng ca cỏc nhõn t cung, cu v BS, s lng cỏc giao dch v BS, giỏ c, cnh tranh, cỏc chớnh sỏch ca Nh nc v chớnh quyn a phng - Quyn s hu v quyn s dng BS c phỏp lut bo v ng thi, vic giao dch v kinh doanh BS luụn yờu cu cn s minh bch, cụng khai Tuy nhiờn, th trng bt ng sn cng cú nhng c im riờng nh sau: - Phng thc chuyn nhng c bit: Do BS khụng phi l hng húa thụng thng, quyn s hu v quyn s dng BS b tỏch ri nờn mua bỏn, chuyn nhng hng húa BS, phi cú c ch quyn s hu c thc hin v mt kinh t Vic mua bỏn, chuyn nhng BS luụn kốm theo hp ng, chng th - Chi phớ chuyn nhng c bit: Vic mua bỏn chuyn nhng BS luụn cú cỏc chi phớ giao dch BS nh thu trc b, phớ qun lý, thu giỏ tr gia tng, thu chuyn nhng, phớ cụng chng, phớ lut s, phớ hoa hng cho mụi gii, thụng tin Theo thụng l thỡ tng phớ giao dch BS hp lý chim khong 6% n 8% giỏ mua bỏn, chuyn nhng BS Vic nh giỏ khung tng hp cỏc chi phớ giao dch, dch v v thu l cỏc c quan chc nng ca Nh nc thc hin Thu s dng t l thu tr hng nm tớnh theo hoa li thu trờn t Nhỡn chung thỡ thu s dng t khụng nh hng nhiu n th trng BS, nhng vic nh giỏ BS thỡ thu s dng t cng c xem l mt yu t giỳp nh giỏ BS chớnh xỏc hn Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 13 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam - Th trng BS cú liờn quan mt thit n th trng tớn dng BS Bi vỡ mun th trng BS hỡnh thnh v phỏt trin thỡ phi cú c ch tớn dng BS nh tớn dng cho ngi mua, tớn dng th chp, cỏc khon vay u t di hn cỏc nc cng cú th trng BS phỏt trin thỡ lng tớn dng BS li cng cao v cú xu hng hỡnh thnh nhng ngõn hng chuyờn nghip v tớn dng BS nn kinh t II Qun lý th trng bt ng sn v qun lý bt ng sn Trong lnh vc BS, qun lý l quỏ trỡnh thc hin v phi hp cỏc chc nng hoch nh, t chc, lónh o v kim soỏt cỏc hot ng th trng BS s tỏc ng ca h thng qun lý n h thng b qun lý nhm t c mc tiờu thụng qua vic s dng cỏc cụng c v chớnh sỏch qun lý Cú th chia hot ng qun lý thnh hai cp : Qun lý th trng bt ng sn Vai trũ qun lý th trng BS l thuc trỏch nhim ca Nh nc Qun lý ca Nh nc i vi th trng BS l mt quỏ trỡnh thc hin v phi hp bn loi chc nng: hoch nh, t chc, lónh o v kim soỏt i vi cỏc giao dch trờn th trng BS nhm thỳc y s phỏt trin tớch cc ca th trng ny i vi th trng BS, qun lý Nh nc cú nhng vai trũ sau: - nh hng: Nh nc nh hng v hng dn cỏc doanh nghip cỏc hot ng u t v kinh doanh trờn th trng BS nhm khai thỏc mi tim nng phỏt trin th trng thụng qua cỏc chin lc, quy hoch, cỏc chng trỡnh mc tiờu, cỏc k hoch, chớnh sỏch v cỏc quy nh phỏp lut - To lp mụi trng kinh doanh: Nh nc to lp v ci thin mụi trng kinh doanh cho cỏc doanh nghip thụng qua vic khai thụng cỏc quan h thng mi trờn th trng BS v ban hnh h thng phỏp lut ng b Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 14 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam nh ban hnh Lut u t, Lut kinh doanh bt ng sn, Lut thuNh nc cng thụng qua cỏc quan h i ngoi ca mỡnh thu hỳt u t, huy ng cho vic phỏt trin th trng BS - H tr cỏc doanh nghip hot ng lnh vc BS: Trong quỏ trỡnh qun lý kinh t v thng mi, Nh nc luụn s dng quyn lc v kh nng ca mỡnh h tr cỏc doanh nghip thụng qua cỏc chớnh sỏch xõy dng, tớn dng, lói sut, t giỏ, cỏc loi qu u tv cỏc cụng ty t phỏp lut cho doanh nghip Bờn cnh ú, Nh nc cng quan tõm phỏt trin nhng lnh vc khỏc nhm h tr cho cỏc hot ng ca th trng bt ng sn nh thụng tin, xỳc tin thng mi - Gii quyt cỏc mõu thun trờn th trng: Nh nc chớnh l ch da cho doanh nghip vic gii quyt nhng mõu thun phỏt sinh giao dch trờn th trng nh mõu thun gia cỏc ch th kinh doanh vi nhau, mõu thun vic thc hin cỏc quy nh v thu, th tc hnh chớnh phỏp lutthụng qua h thng lut phỏp, cỏc quy nh, chun mc v b mỏy t chc ca mỡnh nhm lnh mnh húa cỏc quan h kinh t, xó hi lnh vc BS v to ng lc phỏt trin kinh t Th trng v doanh nghip khụng th t mỡnh gii quyt nhng mõu thun ny - iu tớt th trng bt ng sn: Th trng iu tit cung cu v giỏ c theo c hai hng tớch cc v tiờu cc Nhng Nh nc úng vai trũ ch o nhn thc v ch ng s dng cỏc bin phỏp cụng c can thip th trng nhm phỏt huy mt tớch cc v hn ch mt tiờu cc ca nú Nh nc khụng trc tip tham gia vo cỏc nghip v kinh doanh BS m ch to mụi trng thun li giỳp cỏc ch th kinh doanh phỏt huy li th so sỏnh, khai thỏc ni lc v nõng cao hiu qu hot ng Qun lý bt ng sn Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 15 Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam Bờn cnh vic qun lý ca Nh nc i vi th trng bt ng sn cũn cú hot ng qun lý BS ca cỏc ch u t ca d ỏn BS hoc cỏc cụng ty ng qun lý BS thay mt cho ch u t mt d ỏn Trờn th gii, qun lý BS c hiu l: Vic qun lý t v cỏc cụng trỡnh xõy dng gn lin vi nú bng mt lot cỏc chc nng liờn quan n t v cỏc cụng trỡnh xõy dng ú, bao gm thu tin thuờ nh, t, toỏn cỏc chi phớ, sa cha, bo dng cụng trỡnh, cung cp cỏc dch v kốm theo, bo him, giỏm sỏt cụng vic ca cỏc nhõn viờn, m phỏn vi cỏc khỏch hng (thuờ hoc mua) hin ti v khỏch hng tim nng[12] Lut kinh doanh BS ca Vit Nam cng a quan im v dch v qun lý bt ng sn nh sau: iu 66 Ni dung kinh doanh dch v qun lý bt ng sn bao gm: a) Bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn theo u quyn ca ch s hu, ch s dng bt ng sn b) Cung cp cỏc dch v bo m trỡ hot ng bỡnh thng ca bt ng sn c) Thc hin bo trỡ, sa cha bt ng sn d) Qun lý, giỏm sỏt vic khai thỏc, s dng bt ng sn ca khỏch hng theo ỳng cụng nng, thit k v hp ng ) Thc hin cỏc quyn v ngha v i vi khỏch hng, vi Nh nc theo u quyn ca ch s hu, ch s dng bt ng sn. [8] Nh vy, v c bn, quan im ca Nh nc Vit Nam v qun lý BS cng gn vi nhng khỏi nim c a trờn th gii Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F 16 [...]... Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 7 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam ti liu, hỡnh thc mụ t khỏc Vỡ c im ny m vic qun lý BS cú th c thc hin d dng hn cho dự cú thay i nhiu ch s hu Phỏp lut quy nh vic giao dch BS thụng qua chng t, chng th v quyn s dng v phi c ng ký vi c quan cú thm quyn nhm mc ớch qun lý cht ch BS v bo v quyn li ca ch s hu Tớnh c nh cũn lm cho hng húa BS mang... gỡn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 9 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - BS phi cú ch s hu c th, phi c phỏp lut cho phộp v phi cú iu kin giao dch C th nh cú xỏc nhn quyn s hu (cú giy chng nhn), khụng thuc vựng cm s dng, khụng nm trong vựng quy hoch phi di di hoc thay i mc ớch s dng theo k hoch ca Nh nc v khụng gõy ụ nhim mụi trng [3] 2 Th trng bt ng sn 2.1 Khỏi... BS thỡ thu s dng t cng c xem l mt yu t giỳp nh giỏ BS chớnh xỏc hn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 13 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - Th trng BS cú liờn quan mt thit n th trng tớn dng BS Bi vỡ mun th trng BS hỡnh thnh v phỏt trin thỡ phi cú c ch tớn dng BS nh tớn dng cho ngi mua, tớn dng th chp, cỏc khon vay u t di hn cỏc nc cng cú th trng BS phỏt trin thỡ... v ci thin mụi trng kinh doanh cho cỏc doanh nghip thụng qua vic khai thụng cỏc quan h thng mi trờn th trng BS v ban hnh h thng phỏp lut ng b Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 14 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam nh ban hnh Lut u t, Lut kinh doanh bt ng sn, Lut thuNh nc cng thụng qua cỏc quan h i ngoi ca mỡnh thu hỳt u t, huy ng vn cho vic phỏt trin th trng BS -... vũng i di: Khi vũng i vt lý chm dt, cỏc kt cu chu lc ch yu ca cụng trỡnh xõy dng b lóo hoỏ v h hng, khụng th tip tc an ton cho vic s dng Trong trng hp ú, cú th tin hnh ci to, nõng Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 8 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam cp BS thu c li ớch ln hn l phỏ i v xõy dng mi kộo di vũng i vt lý, ng thi cng kộo di vũng i kinh t bng cỏch tip tc khai... sỏnh, khai thỏc ni lc v nõng cao hiu qu hot ng 2 Qun lý bt ng sn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 15 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam Bờn cnh vic qun lý ca Nh nc i vi th trng bt ng sn cũn cú hot ng qun lý BS ca cỏc ch u t ca d ỏn BS hoc cỏc cụng ty ng ra qun lý BS thay mt cho ch u t mt d ỏn Trờn th gii, qun lý BS c hiu l: Vic qun lý t ai v cỏc cụng trỡnh xõy dng... cỏc cụng ty t vn u t, cỏc cụng ty mụi gii BS, cỏc cụng ty qun lý BS, cỏc i lý marketing, cỏc cụng ty kim toỏn, u giỏ, cụng ty chng khoỏn Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 11 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam Tuy l nhng khỏi nim tỏch ri nhau nhng hot ng kinh doanh BS v kinh doanh dch v BS luụn luụn gn lin nhau v cú tỏc ng qua li v nh hng ti nhau trong vic phỏt trin.. .Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - V mt kinh t, nhiu lut gia v nh kinh t trờn th gii ó phõn chia bt ng sn thnh 5 loi ch yu theo tng lnh vc: + Nh l loi bt ng sn c s dng lm ni c ng cho cỏc gia ỡnh, cỏ nhõn + Bt ng sn cụng nghip bao gm nh lm vic ca cỏc doanh nghip, xng mỏy,... trng 2.2 c im ca th trng bt ng sn Bt ng sn cng l mt loi hng húa, do ú th trng bt ng sn cng mang nhng c im ging vi th trng hng húa khỏc Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 12 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - Th trng BS cng chu tỏc ng ca cỏc quy lut th trng nh cỏc th trng hng húa khỏc nh quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh v chu nh hng ca cỏc nhõn t cung,... lp Tuy nhiờn, cỏc cỏch hiu trờn u cú mt im chung khỏi quỏt v th trng BS, ú l tng hũa cỏc quan h giao dch v BS c thc hin Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 10 Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam thụng qua cỏc quan h hng húa tin t C th hn, ú l tng hũa cỏc quan h trao i hng húa BS (cỏc quan h giao dch gia ngi mua v ngi bỏn, gia cung v cu v BS) v thc hin cỏc quan h chuyn