BONG BÓNG bất ĐỘNG sản mỹ NHỮNG năm 2007 2008 và bài học CHO VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -** - BÀI TẬP NHĨM MƠN TIN HỌC ĐẠI CƯƠNG Đề tài: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ NHỮNG NĂM 2007-2008 VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM Nhóm sinh viên thực hiện: nhóm Lớp: K60C Người hướng dẫn: GV Phạm Văn Quỳnh Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -** - BẢNG DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM – ML37 STT HỌ VÀ TÊN MSSV Nguyễn Trần Tường Vi 2111813611 Nguyễn Lương Bảo Yến 2111813612 Đinh Trần Phương Oanh 2114813017 Nguyễn Thị Bích Thơm 2111813064 Trần Thị Thảo Trâm 2111813610 Dương Huy Hoàng 2114813007 Trương Nhật Phương Trúc 2115813070 Nguyễn Việt Khải 2114813008 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2022 i LỜI NÓI ĐẦU Về mặt kinh tế, bong bóng giá loại tài sản tăng lên vượt qua giá trị thật Từ năm 1990 năm 2007, giá bất động sản Mỹ tăng mạnh, 130%, sau bong bóng bất động sản cuối nổ Bong bóng bất động sản dẫn đến tiêu chuẩn chấp bị giảm xuống Trong kinh tế ổn định, lãi suất thấp, tổ chức tài bắt đầu cho người chuẩn vay tiền (lúc rủi ro không cao) Những người vay chuẩn người có mức độ tín nhiệm thấp, đánh giá khó khơng thể trả khoản nợ vay Như việc cho người không đủ tiêu chuẩn vay liều lĩnh, gây rủi ro hình thành nợ xấu Càng nhiều người tiêu chuẩn vay tiền nợ xấu, tức rủi ro tài tăng cao Đến tháng năm 2007, giá bất động sản bắt đầu lao dốc, ban đầu giá giảm đến 25% Khi giá nhà giảm xuống, người bắt đầu vỡ nợ không đủ khả chi trả lãi suất ngân hàng Có thể nói thời gian này, giá nhà giảm sâu, người dân khơng cịn động lực để trả khoản vay trước đó, dẫn đến họ bị vỡ nợ, tổ chức tài bắt đầu tịch thu lại nhà cửa Các tổ chức tài phải bán bớt bất động sản để thu hồi lại khoản cho vay Tuy nhiên, tổ chức tài phải chịu ảnh hưởng giá nhà bị giảm xuống, họ phải chịu khoản lỗ thu hồi lại đủ giá trị mà họ cho vay Các tổ chức tài đồng loạt bán ra, dẫn đến nguồn cung bất động sản thị trường ngày dồi dào, khiến cho bất động sản bị giảm giá Từ Mỹ, rối loạn lan sang nước khác Ở Anh quốc, ngân hàng Northern Rock bị chao đảo người gửi tiền xếp hàng đòi rút tiền gửi Sự sụp đổ thị trường nhà đất Mỹ lan trở thành tượng toàn cầu Giá nhà đất khắp giới hạ, từ miền quê Ireland, miền bờ biển Tây Ban Nha vịnh Baltic số vùng phía Bắc Ấn Độ Tình hình nhà đất xuống khắp giới ảnh hưởng đến kinh tế tăng tỷ lệ thất nghiệp nhiều nước Tại Ireland, Tây Ban Nha Anh, giá nhà đất sau tăng cao thập kỷ qua sụt giảm mạnh Nhiều chuyên gia dự báo số nước phải trải qua thời kỳ giá nhà đất điều chỉnh xuống mạnh Mỹ Tất tượng tạo xu hướng giá nhà đất sụt giảm toàn cầu Sau đợt sốt giá Việt Nam, giá nhà đất thường giảm mức cũ Nguyên nhân phần lạm phát Việt Nam cao khiến giá nhà đất tạo mặt ii giá Bên cạnh nguyên nhân quan trọng thị trường Việt Nam có đến 65 - 70% đầu cơ, điều làm cho giá nhà đất không phản ảnh giá trị thực tế Một đặc điểm khác giá nhà đất Việt Nam thường đắt đỏ trung tâm thành phố Nguyên nhân sở hạ tầng giao thông, dịch vụ ven cịn Mật độ dân số tập trung trung tâm đô thị cao Điều tạo chênh lệch lớn đất nội thành ngoại thành Vừa qua có nhiều nhà đất hạ giá nhà mức sốc mức giá cao so với nhu cầu thực Ngược lại, có nhiều dự án chấp nhận “đắp chiếu” dự án không hạ giá thấp Nguyên nhân suốt năm qua doanh nghiệp bất động sản chịu chi phí cao Đa số phải vay với lãi cao, giá đất mua vào lúc đắt đỏ Để Việt Nam không rơi vào khủng hoảng Mỹ vào năm 2007, Việt Nam nên dựa vào kinh nghiệm giải pháp xử lý khủng hoảng nước rút học để phát triển thị trường nước Nhận thức tầm quan đó, nhóm em xin chọn đề tài Bóng bóng bất động sản Mỹ năm 2007-2008 học cho Việt Nam cho báo cáo với nội dung Phần I: Những vấn đề lý luận chung Phần II: Bong bóng bất động sản Mỹ năm 2007-2008, liên hệ Việt Nam Phần III: Giải pháp cho vấn đề bong bóng bất động sản Trong đề tài, nhóm tập trung chủ yếu phân tích ngun nhân hậu bong bóng bất động sản Mỹ ảnh hưởng đến kinh tế nước cịn lại giới, có Việt Nam Qua đó, học tổng kết áp dụng cho thị trường bất động sản Việt Nam Bên cạnh đó, nhóm chúng em xin gửi lời cảm ơn đến Thầy Phạm Văn Quỳnh tạo hội cho chúng em tiếp cận đến kiến thức thật hữu ích, kiến thức hoàn toàn chúng em Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 06 năm 2022 Nhóm sinh viên nhóm iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .ii CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Hiện tượng bong bóng kinh tế nói chung 1.1.1 Khái niệm bong bóng kinh tế 1.2 Bong bóng bất động sản .1 1.2.1 Định nghĩa 1.2.2 Nguyên nhân tạo nên tượng bong bóng bất động sản 1.2.3 Hậu tượng bong bóng bất động sản CHƯƠNG II BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ NHỮNG NĂM 2007-2008, LIÊN HỆ VIỆT NAM 2.1 Các giai đoạn trước khủng hoảng Mỹ 2.2 Nguyên nhân khủng hoảng 2.2.1 Cơ chế cho vay chấp tiêu chuẩn 2.2.2 Sự bùng nổ công cụ tài phức tạp 2.2.3 Cơ cấu, chế vận hành kinh tế Mỹ buông lỏng quản lý phủ 2.3 Diễn biến hậu 2.4 Đối chiếu với thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2007, đầu năm 2008 10 2.5 Thực trạng bong bóng bất động sản Việt Nam năm gần .12 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 13 3.1 Nhận định số chuyên gia kinh tế tình trạng “bong bóng” thị trường bất động sản Việt Nam 13 3.2 Những phương hướng mục tiêu tình hình phát triển thị trường bất động sản trước tình hình “bong bóng” bất động sản xì nhóm giải pháp .16 3.2.1 Các học kinh nghiệm từ sốt bất động sản Mỹ 16 3.2.2 Xây dựng số bất động sản, công cụ để định hướng thị trường 17 3.2.3 Nhóm giải pháp cụ thể phủ tình trạng bong bóng bất động sản Việt Nam 19 iv KẾT LUẬN 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 v CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG: 1.1 Hiện tượng bong bóng kinh tế nói chung: 1.1.1 Khái niệm bong bóng kinh tế: Bong bóng chu kỳ kinh tế đặc trưng leo thang nhanh chóng giá trị thị trường, đặc biệt giá tài sản Lạm phát nhanh kéo theo sụt giảm nhanh chóng giá trị, co lại, gọi “vụ tai nạn” “bong bóng vỡ” Thơng thường, bong bóng tạo gia tăng giá tài sản thúc đẩy hành vi thị trường sôi Trong thời kỳ bong bóng, tài sản thường giao dịch mức giá phạm vi giá vượt giá trị nội tài sản (giá không phù hợp với nguyên tắc tài sản) Nguyên nhân bong bóng nhà kinh tế tranh cãi; số nhà kinh tế chí khơng đồng ý bong bóng hồn tồn xảy (trên sở giá tài sản thường xuyên lệch khỏi giá trị nội chúng) Tuy nhiên, bong bóng thường xác định nghiên cứu nhìn lại, sau giá giảm mạnh xảy Bong bóng kinh tế xảy lúc giá hàng hóa tăng cao nhiều so với giá trị thực mặt hàng Bong bóng thường cho thay đổi hành vi nhà đầu tư, điều gây thay đổi hành vi tranh luận Bong bóng thị trường chứng khốn kinh tế khiến nguồn lực chuyển sang khu vực tăng trưởng nhanh Khi bong bóng kết thúc, nguồn lực lại di chuyển, làm cho giá giảm Một ví dụ điển hình kinh tế Nhật Bản trải qua bong bóng vào năm 1980 sau ngân hàng nước bị bãi bỏ quy định phần Điều khiến giá bất động sản giá cổ phiếu tăng vọt Sự bùng nổ dot-com, cịn gọi bong bóng dot-com, bong bóng thị trường chứng khốn vào cuối năm 1990 Nó đặc trưng đầu mức công ty liên quan đến Internet Trong thời kỳ bùng nổ dot-com, người mua cổ phiếu công nghệ với giá cao – tin họ bán chúng với giá cao – niềm tin bị thị trường điều chỉnh lớn xảy 1.2 Bong bóng bất động sản: 1.2.1 Định nghĩa: Bong bóng bất động sản (hay cịn gọi bong bóng nhà đất cho thị trường dân cư) hiểu tượng giá bất động sản tài sản bất động sản tăng mức so với giá trị thực Khi bong bóng xảy ra, giá trị bất động sản đẩy lên cao, liên tưởng đến hình ảnh bong bóng bị thổi phồng lên Đến thời điểm định đó, bong bóng q căng nên vỡ ra, giống thị trường bất động sản Khi giá đẩy lên mức giá vô lý, không bền vững ảnh hưởng đến tính khoản, dẫn đến việc chững lại bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản vỡ theo 1.2.2 Nguyên nhân tạo nên tượng bất động sản: Hiện tượng bong bóng bất động sản xảy nhiều nguyên nhân khác nhau, có nguyên nhân phổ biến: Kinh tế phát triển bùng nổ: Khi tăng trưởng GDP nước mức cao ổn định, chứng tỏ kinh tế nước phát triển nhanh bền vững GDP cao đồng nghĩa với việc người dân có thu nhập tốt Và điều đó, nhiều người tìm đến bất động sản với mục đích lưu trữ, kinh doanh, đầu tư… để thu lợi nhuận Phân khúc không đồng đều: Có phát triển lệch pha cung – cầu thị trường bất động sản Yếu tố biểu thị trường phát triển nóng phân khúc bất động sản (du lịch nghỉ dưỡng, nhà cao cấp, …) cân phân khúc thị trường khác Điều dẫn đến giá trị bất động sản tăng cao phân khúc cố định Chính sách nới lỏng tín dụng: Đây nguyên nhân trực tiếp dẫn tới tượng bong bóng bất động sản Nhà nước bng lỏng sách tài - tín dụng Các ngân hàng dễ dãi cho vay tín dụng, chấp, chuẩn thiếu kiểm soát chặt chẽ vốn vay dẫn đến tượng “bong bóng bất động sản” Điều thể rõ ràng vào năm 2007 tăng trưởng tín dụng đạt mức 37% Theo nhiều số liệu thống kê, phần lớn tín dụng đầu tư vào bất động sản Khơng thế, cịn có nguồn vốn xã hội đầu tư kinh doanh bất động sản Sự xuất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản: Nguyên nhân phổ biến tượng bong bóng bất động sản ngày có nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, người mơi giới nhà đất, cị đất, với đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt Điều tạo sốt giá ảo, tăng cao nhiều so với giá trị thực bất động sản nhằm đem lại hiệu kinh tế cao kích thích đầu tư lướt sóng 1.2.3 Hậu tượng bất động sản: Các nhà kinh tế học có nhìn chung bong bóng bất động sản, thấy rõ tượng gây ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế Khi bong bóng nổ gây nên hậu vô nghiêm trọng nguy hiểm nợ xấu ngân hàng, nhiều dự án bất động sản bị bỏ dở, dự án hồn thành khơng có người ở, Nợ xấu khiến cho nguồn vốn ngân hàng bị thâm hụt lợi nhuâ ƒn giảm sút không thu hồi nợ, nhà đầu tư doanh nghiê pƒ khơng có khả hồn trả vốn, làm suy giảm uy tín tiềm lực tài ngân hàng, qua giảm khả huy ƒng vốn Điều dẫn đến nguy ngân hàng bị phá sản, việc ảnh hưởng tiêu cực làm khủng hoảng tồn bơ ƒ kinh tế đất nước Còn “bất động sản ma”, ý nhà, biệt thự, khu nghỉ dưỡng xây nên khơng có người ở, xuất lại nên sử dụng chúng vào mục đích Những dự án bị bỏ hoang khơng theo quy hoạch khiến quyền phải đau đầu khơng biết nên làm với chúng Tái cấu trúc hay đâpƒ bỏ để xây lại gă ƒp vơ vàn khó khăn Hiện tượng bong bóng bất động sản xảy gây thiệt hạn vô lớn đến khối lượng tài sản cải người dân, khiến kinh tế trở nên bất ổn khoảng thời gian dài khó để khôi phục Chưa kể đến, tượng ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng Những người nắm giữ tay bất động sản có định giá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều Cũng thế, bong bóng vỡ, họ khoảng tiền khổng lồ, tệ phá sản, điều khiến họ từ bỏ thói quen tiêu dùng mình, trở nên tiết kiệm Điều gây ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, hay tệ làm suy thối kinh tế trầm trọng thêm Do đó, tượng bong bóng bất kinh tế nói chung bong bóng bất động sản nói riêng ln nỗi ám ảnh kinh tế toàn xã hội CHƯƠNG II BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ NHỮNG NĂM 2007-2008, LIÊN HỆ VIỆT NAM 2.1 Các giai đoạn trước khủng hoảng Mỹ: Năm 1999, Bill Clinton ký đạo luật Gramm-leach-Bliey, cho phép ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư rủi ro (chủ yếu lĩnh vực bất động sản) Trong giai đoạn chuyển giao thiên niên kỷ, mạng Internet phát triển rầm rộ kéo theo phát triển công ty công nghệ Người dân đổ xô đầu tư chứng khốn cổ phiếu cơng ty với niềm tin chúng sinh lời tương lai Sự bùng nổ bất thường thị trường chứng khốn phá sản sau gọi vụ Vỡ bong bóng thị trường chứng khốn (bong bóng Dotcom 2000) Tâm lý người dân chưa hết hoang mang vào ngày 11/09/2001, vụ cơng khủng bố đánh sập tịa tháp đơi thành phố New York tiếp tục gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế - xã hội đất nước Nhằm phục hồi kinh tế, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) liên tiếp giảm lãi suất liên ngân hàng từ 6,5% xuống thấp 1% vòng vài năm Tín dụng thứ cấp giảm lãi suất theo, dẫn đến tổng số cho vay đầu tư vào bất động sản (mortgages) tăng Người dân tin vào giàu có ngày tăng Mỹ, vào dân số tiếp tục tăng, giới hạn đất đai; nên giá bất động sản có tăng Nói cách khác, bong bóng bất động sản bắt đầu hình thành từ năm 2000 2.2 Nguyên nhân khủng hoảng 2.2.1 Cơ chế cho vay chấp tiêu chuẩn Một số thuật ngữ trọng Các kinh tế Nhật Bản, Đài Loan, Singapore Hồng Kơng rơi vào suy thối Kinh tế Hàn Quốc báo động đỏ đồng won giá 40% đạt mức thấp kể từ khủng hoảng tài năm 1997 Chính phủ Hàn Quốc phải thực số biện pháp khẩn cấp bơm tiền cắt giảm lãi suất nỗ lực cứu vớt hệ thống tài Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất Mỹ lây lan tàn phá nặng nề hệ thống tài tồn giới Theo IMF, tổng thiệt hại khủng hoảng tài lên tới 945 tỷ USD, tức cư dân giới phải “gánh” 142 USD Kết nghiên cứu tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs dự báo khủng hoảng tín dụng làm thiệt hại thị trường tài tồn cầu tới 1200 tỷ USD Để khỏi khủng hoảng tài chính, quyền G.Bush đưa Chương trình cứu trợ tài trị giá 700 tỷ USD mà Quốc hội nước thông qua sau nhiều lần sửa đổi Điều đáng lo ngại dù hàng trăm tỉ USD bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng Mỹ, song hiệu không nhiều, chưa giải khát vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ Tính đến thời điểm tháng 3/2008, FED bơm 310 tỷ USD cứu trợ khuẩn cấp song cịn 91 ngân hàng tổ chức tín dụng xếp hàng xin vay Bộ tài Mỹ FED ban hành quy định giám sát chặt chẽ công ty cho vay lĩnh vực nhà ở, đất đai đề tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt Mặc dù Mỹ Ngân hàng Trung ương hàng đầu giới có nhiều động thái tích cực, nhiên bối cảnh giá dầu leo thang, đồng USD giá nghiêm trọng nhiều lo ngại bão thị trường có lẽ bắt đầu 2.4 Đối chiếu với thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2007, đầu năm 2008: 11 Về bất động sản năm 2007 - 2008 tóm lược sau: Quý IV 2007 đến Quý I - giá tăng mạnh, Q II - giá có tăng khơng đáng kể, Quý III - giá bắt đầu giảm không đáng kể, Quý IV - giá giảm đáng kể Cuối năm 2007 đầu năm 2008 thời điểm khó quên, thị trường nhà đất Tp.HCM khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào sốt giá chưa thấy Giá nhà đất dường tăng giờ, ngày sốt trước Chỉ thời gian ngắn chưa đến tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất tăng bình qn 300%, chí có nơi tăng đến 500% Cơn sốt nhà đất năm 2008 chấm dứt có sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ ngân hàng bị cắt đứt Tháng 4/2008 - tháng sau có sách thắt chặt tiền tệ - thị trường bất động sản bắt đầu xuất sóng tháo chạy Các ngân hàng thương mại đưa sách để thích nghi việc ngừng cho vay dự án BĐS lo ngại thị trường phát triển "nóng" nên dẫn tới bất ổn định thị trường tiền tệ Điều đẩy nhà đầu tư giới đầu bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn vốn Các dự án bắt đầu triển khai buộc phải ngừng lại, dự án 12 triển khai phải giảm tiến độ, số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, dự án gần hoàn thành phải sớm kết thúc để bán nhằm thu hồi vốn Giá nhà đất thị trường chững lại có xu hướng giảm giá Chưa dừng đó, cuối quý II, ngân hàng nhà nước phải điều chỉnh lãi suất tín dụng ngân hàng thương mại nhằm nâng cao khả tiền dự trữ ngân hàng Ngay lập tức, mức lãi suất trần huy động vốn 12%/năm trước bị phá bỏ tổ chức tín dụng rầm rập tăng lãi suất Đến đây, thị trường bất động sản hồn tồn khơng có khả tiếp cận nguồn vốn vay để hoạt động Về nguyên tắc, tình trạng thị trường thiếu vốn hàng hóa khan hiếm, giá hàng hóa phải tăng cao Nhưng thực tế, giá nhà đất bắt đầu chững lại giảm Đến cuối tháng 6/2008, nhà đất trở nên khó bán giá giảm mức đáng kể Trong tháng tiếp theo, giá nhà đất nơi xa trung tâm giảm từ 20 - 30% Nhiều chuyên gia cho thị trường bất động sản giảm tới đáy, giảm Trong tháng 9, giá tiêu dùng bắt đầu chững lại, ngân hàng nhà nước thức điều chỉnh giảm lãi suất tín dụng Các ngân hàng thương mại bắt đầu thực giảm lãi suất cho vay Tuy nhiên, dù lãi suất tín dụng có giảm chưa phải mức lãi suất phù hợp với thị trường BĐS Về lý thuyết, mức lãi suất ngân hàng 14-15% động lực cho thị trường bất động sản phát triển (ở nước phát triển mức lãi suất 5%) Trong tháng 10 11, giá nhà đất thực giảm nhiều thành phố Hầu hết người đầu dần rời bỏ thị trường bị trầm lắng kéo dài, vốn bị ứ đọng, nợ nần ngân hàng căng thẳng 2.5 Thực trạng bong bóng bất động sản Việt Nam năm gần Sự quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam giống “quả bóng” dịch COVID-19 “tảng đá lớn” đè lên bóng bất động sản Về bản, bóng khơng bị xì mà bị bị nén Tuy nhiên, kiểm soát dịch, lực bật thị trường bất động sản mạnh 13 Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập quý 2/2021 tăng 45% so với tháng đầu năm 2020; tương tự, vốn tăng ký tăng 24% Bong bóng BĐS sau đại dịch Covid có Nhưng phụ thuộc vào vị trí khơng phải bong bóng cấp độ quốc gia phụ thuộc vào phân khúc BĐS như: Nhà thấp tầng Nếu năm 2020, tỷ trọng nhà biệt thự liền kề rổ sản phẩm bất động sản bán chiếm 7%, năm 2021, tỷ lệ 14%, cho thấy phân khúc nhận nhiều quan tâm thị trường Xu hướng dự báo tiếp diễn năm Tuy nhiên, quỹ đất ngày khan hiếm, thị trường năm 2022 chứng kiến mở rộng khu vực ven đô, tạo nên đối trọng hai phía Đơng - Tây Căn hộ chung cư Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 80% hộ hàng chào bán từ năm trước Nguồn cung dự án mới, nội đô khan hiếm, đẩy giá bán tăng cao Các hộ 20 triệu đồng/m2 gần hoàn toàn biến thị trường Hà Nội TP Hồ Chí Minh Năm 2022, dự báo giá phân khúc tăng nhẹ, khơng có đột biến, chủ yếu hướng tới người mua thật Bất động sản công nghiệp Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy bình qn khu cơng nghiệp tỉnh, thành phố Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 80% Mức giá chào thuê đất tăng từ 10% đến 30% so với kỳ năm 2020 Những số tích cực khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng, bất động sản công nghiệp tiếp tục "gà đẻ trứng vàng" năm Mặc dù nhu cầu nhà lớn thị trường năm 2022 gặp khó nguồn cung, "nút thắt cổ chai" pháp lý Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chưa tháo gỡ Nhiều ý kiến cho rằng, thiếu hụt nguồn cung nguyên nhân khiến môi giới lợi dụng thổi giá, gây sốt đất, chủ đầu tư đẩy giá bán nhà tăng cao Một nút thắt tháo gỡ, tạo phát triển lành mạnh hơn, việc xây dựng thêm nhà vừa túi tiền, gần bị lãng quên suốt năm qua 14 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Nhận định số chuyên gia kinh tế tình trạng “bong bóng” thị trường bất động sản Việt Nam: Bất động sản trở nên giá nhanh chóng có tượng “vỡ bong bóng” phạm vi tồn cầu Khơng Mỹ phải đối mặt với hệ lụy nghiêm trọng tình trạng “bong bóng” xảy thị trường bất động sản năm gần mà quốc gia khác Châu Âu Anh, Ireland Tây Ban Nha , “đau đầu” với vấn đề Tại khu vực Châu Á, nước Trung Quốc, New Zealand Singapore hay Việt Nam, tình trạng “bong bóng” nhà đất vỡ số khu vực Hiện tượng “vỡ bong bóng” khơng nốt trầm thị trường bất động sản mà nguyên nhân quan trọng gây nên giảm sút kinh tế dẫn đến tốc độ tăng trưởng chậm chạp số nước suy thoái số nước khác Năm 2008 năm đáng nhớ năm mà thị trường bất động sản, giá nhà đất diễn biến theo chiều hướng chủ đạo liên tục xuống, trái ngược hoàn toàn so với trước giá nhà đất có đứng lên Theo số chuyên gia nhận định rằng, năm 2008 năm kỳ lạ thị trường bất động sản, giá nhà đất liên tục tăng cao đến đỉnh điểm lại tụt dốc không phanh đến mức chạm đáy có tượng “đóng băng” Cuối năm 2007 đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào điểm cực nóng, khu vực thành phố Hồ Chí Minh khu vực Đơng Nam Bộ diễn sốt giá chưa có, liên tục tăng mạnh qua Nhiều người phải xếp hàng qua đêm, chen lấn để giành suất đặt cọc mua hộ Chỉ thời gian ngắn chưa đến tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất tăng bình qn 300%, chí có nơi tăng đến 500% Nhiều dự án xây dựng chung cư mọc lên nấm tung hàng bán thời điểm thị trường "khát", thu số lợi nhuận khổng lồ Có trường hợp dự án, loại hộ, đợt bán hàng giá tăng 1.200 USD/m2, không đủ hàng đáp ứng nhu cầu thị trường Cơn sốt đẩy giá nhà đất lên đến đỉnh điểm, bất chấp cảnh báo, đánh giá chuyên gia 15 rủi ro việc chạy đua theo phong trào mua bất động sản Thế bất chấp tất cả, thị trường nóng thường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt Tuy nhiên phủ đưa sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ ngân hàng bị cắt đứt, sốt nhà đất năm 2008 thật chấm dứt có dấu hiệu trượt dài thị trường Sau tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất thị trường bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm sốt Nhiều hộ trở nên giá, chủ đầu tư “đau đầu” phải thua lỗ nặng Thậm chí, nhiều dự án tọa lạc khu vực hội đủ điều kiện phát triển 70% giá trị Với tình hình thị trường bất động sản gần chạm đáy lúc này, sóng tháo chạy bùng nổ, nhiều người vội bán tháo hộ mong cứu vớt số vốn bỏ So với đất dự án, mức độ giá dự án hộ chung cư nhìn chung thấp nhiều Một số dự án hộ cao cấp thời điểm sốt nóng lên đến 4.000 USD/m2, giảm xuống 3.000 USD/m2 Cũng theo chuyên gia, điểm đáng ý thị trường bất động sản năm 2008 niềm tin "đầu tư vào nhà đất từ lời đến lời nhiều" - vốn tồn từ trước đến nay, bị lung lay cách triệt để Theo quan điểm GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài ngun Mơi trường Ơng cho tình trạng “bong bóng” thị trường bất động sản Việt Nam vô nghiêm trọng kéo theo tụt dốc không phanh giá nhà đất, ảnh hưởng mạnh mẽ đến kinh tế Việt Nam Tình trạng diễn mạnh thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội bắt đầu lan khu vực lân cận chưa có dấu hiệu dừng lại Cũng có nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản chạm tới đáy Nhưng theo ông Võ đáy thị trường bất động sản đâu không quan trọng, giá thị trường tạo nên Và ông nhấn mạnh nhà nước khơng có sách can thiệp để điều tiết giá bất động sản mức phù hợp, tình trạng “vỡ bong bóng” cịn vơ nghiêm trọng chí để lại hệ lụy sau, bối cảnh giống với khủng hoảng thị trường địa ốc Mỹ thời gian qua Bên cạnh đó, ơng Võ cho việc bất động sản liên tục trượt giá vào năm 2008 khơng phải khơng có mặt tích cực Nếu nhìn vào mặt diện vấn đề, thấy thị trường bất động sản để lại hậu đánh đòn mạnh vào kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, nhìn cách tổng thể thị trường bất động sản năm 2008 đưa sốt đất giảm xuống, nhiều người kiếm lợi nhuận từ bất động sản, khiến họ phải quay trở với ngành nghề kinh doanh 16 mình, qua phần làm ổn định thị trưởng Thứ hai thị trường sụt giảm làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, tạo điều kiện cho người lao động bình thường có khả mua nhà cho Ngoài ra, thị trường sụt giảm hội để nhà nước có thời gian hồn thiện sách, cơng cụ quản lý thị trường, tạo điều kiện để cấu lại thị trường lành mạnh hiệu tình trạng “đóng băng” Cũng ơng Võ, ơng Tống Văn Nga, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thị trường bất động sản cho hay trầm lắng thị trường bất động sản số nguyên nhân quan trọng gây nên giảm sút kinh tế Tuy nhiên, với tình hình thị trường bất động sản gần đóng băng lúc này, ơng nhấn mạnh trường bất động sản Việt Nam có cú lội ngược dịng sơi động trở lại thời gian tới Tuy nhiên, điều phải phụ thuộc nhiều vào thay đổi sách giá nhà nước nỗ lực doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản việc điều chỉnh cấu hàng hoá Nhà nước cần có biện pháp tập trung đầu tư đưa sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư vào nhà xã hội Các ngân hàng sớm hình thành quỹ đầu tư dài hạn vay đầu tư bất động sản hỗ trợ người mua nhà Các công ty đầu tư bất động sản cần hợp sức lại để tạo sức mạnh vượt qua khó khăn trước mắt xây dựng chiến lược dài hạn cho thời kỳ tới Cần phải có kết hợp nhà nước, ngân hàng công ty đầu tư bất động sản để tạo thành thành lũy kiên cố đưa tình trạng “chạm đáy” thị trường bất động sản trở bình thường tiếp tục phát triển Theo ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Indochina Capital, đưa nhận định phục hồi trở lại mạnh mẽ thị trường bất động sản Việt Nam Theo ông, thời điểm vàng để trở lại đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam ln thị trường hấp dẫn, miếng mồi “béo bở” nhà đầu tư, q trình thị hóa Việt Nam giai đoạn phát triển có nhu cầu đầu tư lớn vào sở hạ tầng Ông nhấn mạnh thị trường nhà đất Việt Nam có hội tiềm tốt giá chưa thật ổn định Mặc dù, ảnh hưởng suy thối kinh tế tồn cầu, vốn đầu tư vào số mảng thị trường bất động sản Việt Nam trước mắt có phần giảm dần trượt dài Nhưng ông Peter đánh giá cao tiềm thị trường bất động sản Hà Nội số thành phố lớn Việt Nam, ông nhận thấy chúng cịn 17 dấu hiệu tích cực, số kinh tế cải thiện nhiều, thị trường khơng cịn có dấu hiệu đầu tích trữ vài năm trước Mặc dù, năm 2008 có nhiều biến động thị trường tài tồn cầu ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều hội dành cho nhà đầu tư công ty xây dựng Các nhà đầu tư thấy thị trường bất động sản Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển khác thực có động thái mạnh mẽ, chuyển đầy ngoạn mục minh chứng cho điều Đối với nhà đầu tư có lực tầm nhìn, câu chuyện thành công thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tiếp diễn sớm phục hồi trở lại 3.2 Những phương hướng mục tiêu tình hình phát triển thị trường bất động sản trước tình trạng “bong bóng” bất động sản xì nhóm giải pháp: 3.2.1 Các học kinh nghiệm từ sốt bất động sản Mỹ: 1- Tâm lý có nhà riêng chứng minh thành đạt xã hội dẫn đến gia tăng việc mua nhà 2- Sức ảnh hưởng lố lăng giới truyền thơng, chương trình quảng cáo, viết kích thích sốt mua nhà cửa, mua đất đai 3- Hiệu ứng bầy đàn sốt đầu cơ, làm cho giá nhà đất tăng đến mức phi lý 4- Hiện tượng vỡ bong bóng đầu tư Dot.com (các công ty kinh doanh internet) đầu kỷ 21, khiến người ta chuyển sang thị trường bất động sản 5- Quỹ dự trữ liên bang (FED) liên tục cắt lãi suất khiến người dân chuyển sang đầu tư BĐS để kiếm lời 6- Niềm tin mù quáng vào kinh doanh bất động sản ln ln có lời 7- Xuất hình thức vay trả góp 8- Các sách can thiệp Chính phủ tác động trực tiếp đến kinh 3.2.2 Xây dựng số bất động sản, công cụ để định hướng thị trường 18  Giao dịch toàn giá ảo “Chúng ta nhiều lần chứng kiến bong bóng bất động sản lần thị trường tăng-xông để lại hệ lụy cho gia đình cho kinh tế Câu hỏi đặt thị trường bất động sản Việt Nam lại tăng trưởng cao so với tốc độ tăng trưởng GDP Điều phi lý mảnh đất khơng đưa vào khai thác, hiệu khai thác không thay đổi, dù giá đất có tăng liên tục sau lần mua bán lại, không đóng góp giá trị vào tăng trưởng GDP”, Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê, bà Nguyễn Thị Hương nêu vấn đề Dù hoạt động sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, kinh tế giảm tốc, số địa phương giá bất động sản tăng chóng mặt Theo đánh giá bà Hương, thị trường tiền ảo, khơng có đủ thơng tin xác thực mà lại dư thừa thông tin ảo, thất thiệt nhằm để thổi giá bán lên cao Trước phi lý này, Tổng cục Thống kê nghiên cứu để đưa Chỉ số bất động sản “Đây cơng cụ giúp Chính phủ, bộ, ngành, địa phương tăng cường quản lý, góp phần tạo lập thị trường bất động sản giao dịch minh bạch, dễ kiểm sốt Chỉ số cịn giúp người dân có nhu cầu khơng phải mua với giá ảo, tránh đổ vỡ thị trường hạn chế tối đa tình trạng người dân “nghe đồn” khu vực chuẩn bị lên phường, lên quận, có dự án nọ, dự án đổ tiền vào đầu tư, cuối khuynh gia bại sản góp phần giúp Nhà nước thu ngân sách từ giao dịch thực tế”, bà Hương nhấn mạnh Để xây dựng số bất động sản, Tổng cục Thống kê đề nghị bộ, ngành, địa phương đặc biệt quan tài nguyên môi trường, quan quản lý thuế cung cấp hồ sơ hành tất thông tin khác liên quan đến bất động sản giao dịch thực tế thị trường Căn vào Chỉ số bất động sản, quan quản lý nhà nước đưa cảnh báo trước tình trạng giao dịch bất bình thường, người dân có sở để khơng lao vào đầu tư đất đai “thiêu thân”, thị trường phản ánh hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư khu vực kinh tế  Kiểm sốt chặt tín dụng quản lý thuế 19 Theo PGS-TS Phạm Thế Anh, chuyên gia kinh tế trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế sách (VEPR), việc giá địa ốc tăng cao tốc độ tăng trưởng GDP có nguyên nhân cốt lõi tốc độ tăng trưởng tín dụng tổng phương tiện tốn Việt Nam hàng năm cao nhiều tăng trưởng kinh tế Tốc độ tăng Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân năm trở lại có 3,2%, chuyên gia Phạm Thế Anh quan ngại trước thực tế tốc độ tăng trưởng tín dụng tổng phương tiện toán cao dẫn đến thị trường bất động sản nhiều địa phương tăng nóng Trước có Chỉ số bất động sản để quan quản lý nhà nước biết thị trường có thực tăng trưởng hay việc tăng giá thời tình trạng đầu cơ, làm giá “cị đất”, theo ơng Thế Anh, phải kiểm sốt chặt chẽ tín dụng quản lý thuế Theo TS Đặng Đức Anh, Phó giám đốc Trung tâm Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (Bộ Kế hoạch Đầu tư), hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư gặp khó khăn, sách tài khóa, tiền tệ nới lỏng thị trường bất động sản lại tăng nóng bất thường có dịch chuyển dịng vốn đầu tư Bởi vậy, bên cạnh cảnh báo rủi ro tượng bong bóng bất động sản, cần phải có giải pháp kịp thời, đặc biệt sách thuế để định hướng dòng vốn đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, thay đổ vào bất động sản  Cơng cụ định hướng thị trường: Propzy ínights 3.2.3 Nhóm giải pháp cụ thể phủ tình trạng bong bóng nhà đất VN: Thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển mạnh mẽ lại thiếu bền vững cần thiết nên gây nhiều hệ lụy bất lợi cho kinh tế Sau mạng lưới sàn giao dịch bất động sản hình thành, cấu thị trường bất động sản Việt Nam bước hoàn thiện Tuy nhiên, thị trường bất động sản hình thành nên khơng thể tránh khỏi số tồn cần khắc phục Sau Ngân hàng Nhà nước thực sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát, rút bớt tiền lưu thơng, kiểm sốt chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, tăng lãi suất cho vay lên 14%-16%/năm chủ trương thực điều chỉnh số sắc thuế liên 20 quan đến BĐS để hạn chế đầu giá nhà đất giảm 15% -20% dần trở giá trị thực Song để hồn thiện cấu thị trường này, giải pháp quan trọng phủ cần phải tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, kiểm soát chặt chẽ hành lang pháp lý, chế sách phải đảm bảo đồng bộ, thống nhất, thông tin cần thị trường bất động sản cần công khai minh bạch Bộ Xây dựng đơn vị chủ đạo việc quản lý điều phối hoạt động thị trường Khi đất đai tham gia thị trường bất động sản có nghĩa phận lớn dân cư nông thôn lẫn đô thị bị ảnh hưởng Việc giải vấn đề dân cư đô thị, mối quan hệ tư liệu sản xuất với chuyển đổi môi trường sống điều cần tính đến Tránh tình trạng phân khúc nhà thương mại cao cấp, dư thừa phận khơng nhỏ người dân nghèo, người có thu nhập thấp thị khó khăn tạo dựng chỗ Hiện nay, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn thị trường bất động sản làm cho công tác quản lý, tra, kiểm soát định hướng thị trường gặp nhiều khó khăn Nạn đầu cơ, mua bán lại đất để kiếm lời xuất tràn lan, làm cho thị trường bất động sản thúc đẩy vào trạng thái ảo Hệ mối quan hệ cung cầu thật mặt hàng bị khống chế nhiều yếu tố trung gian công ty môi giới bất động sản mọc lên nấm Việc điều chỉnh bổ sung, tăng thêm loại lệ phí thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng tích cực điều mà phủ tính đến Bên cạnh đó, số giải pháp đưa bao gồm: Các ngân hàng phải thắt chặt việc cho vay bất động sản, đặc biệt chấp trái phiếu doanh nghiệp, kiểm sốt vay tín dụng với mức lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay ổn định để tránh tình trạng người dân ạt đầu tư Xây dựng tảng xử lý liệu cung cấp giá giao dịch, biến động giá dựa nhu cầu thực tiễn thị trường khu vực, phân khúc, loại hình bất động sản Như khơng cịn tình trạng mua sai, mua nhầm phải bất động sản nằm khu vực quy hoạch, hạn chế sốt ảo 21 Tăng lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng Đây giải pháp làm cho người dân chuyển kênh đầu tư từ bất động sản thành tiền gửi ngân hàng- nơi có rủi ro Chính phủ dùng ngân sách nhà nước để cứu thị trường chứng khoán Theo nhiều nghiên cứu thị trường chứng khoán ổn định, giá cổ phiếu tăng ổn định, thị trường bất động sản phát triển theo hướng tích cực, hạn chế đầu tư ạt Tuy nhiên, lúc thị trường bất động sản tháng gần có lắng lại, sơi động, khơng phải điều đáng lo Theo GS Đặng Hùng Võ- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài ngun Mơi trường điều quan trọng quan quản lý tranh thủ thời gian hồn chỉnh cơng cụ quản lý pháp luật, quy hoạch, tài hành để quản lý thị trường bất động sản đầy tiềm nước ta phát triển cách lành mạnh hiệu thời gian tới KẾT LUẬN Bất động sản lĩnh vực tài quan trọng quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng Nó khơng phương tiện dùng để xây dựng hay để mà cịn cách đầu tư hiệu đem lại lợi nhuận cao cho người sở hữu Tuy nhiên, phong trào đầu tư bất động sản lên tượng, người người nhà nhà tìm cách vay vốn để mua nhiều bất động sản tốt nhân lúc thị trường bất động sản “khát” để thu lại hời lớn Chính tư tưởng làm dấy lên tình trạng đầu cơ, tích trữ ngày nhiều, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trực tiếp giáng đòn mạnh vào kinh tế Việt Nam Thực tế, thời gian qua sốt giá từ thời điểm đầu năm thời điểm gần “đóng băng” thị trường bất động sản thực chất khơng nói lên tình trạng thị trường bất động sản Việt Nam khơng có tiềm mà trái lại lại thị trường có tiềm phát triển vơ lớn Việt Nam nước phát triển, có nhu cầu đầu tư sở hạ tầng vật chất vô lớn, miếng mồi “béo bở” để nhà đầu tư rót vốn vào Việt Nam Tuy nhiên, trước mắt để khơi phục thị trường bất động sản Việt Nam, nhà nước cần đưa sách can thiệp kịp thời để ổn định mức giá đưa chúng 22 mức bình thường Đồng thời, cần phải có phối hợp, tích cực hỗ trợ lẫn ngân hàng, công ty đầu tư bất động sản nhà nước để nhanh chóng bình ổn giá đưa thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua thời kỳ khó khăn tiếp tục phát triển Có thể nói rằng, khủng hoảng tài giới cụ thể khủng hoảng tài Mĩ bong bóng bất động sản gây tác động vô mạnh mẽ đến nhiều quốc gia giới Việt Nam chịu thiệt hại nghiêm trọng, ảnh hưởng đến vốn luân chuyển tác động mạnh vào kinh tế Tuy nhiên sốt vào đầu năm 2008 Việt Nam diễn nguyên nhân chủ yếu nạn đầu tích trữ, chạy đua theo phong trào mua bán bất động sản Nhưng, “bong bóng vỡ", sau thời gian dài mà thị trường tiếp tục trượt dài khơng có dấu hiệu khôi phục trở lại, người dân niềm tin vào thị trường kinh tế gây tình trạng “đóng băng” Sự phình to bong bóng chủ yếu niềm tin kỳ vọng mức tin giá đất không giảm, trường hợp phủ cần phải can thiệp từ sớm, can thiệp sớm giảm tổn thất chi phí sau cần phải xử lý “bong bóng” bất động sản bắt nguồn từ nguyên nhân gây Tóm lại học rút từ khủng hoảng Mỹ chắn kinh nghiệm quý báu để Việt Nam ổn định lại thị trường có sách phù hợp nhằm giảm đầu tích trữ, cách đầu tư có lợi trước mắt mà ảnh hưởng đến kinh tế đồng thời phát triển kinh tế cách bền vững 23 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: [1] Bất động sản 2008: Đầu năm cực nóng, cuối năm cực lạnh!, https://vneconomy.vn [2] Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: “Giá bất động sản giảm có mặt lợi”, https://vneconomy.vn [3] bất ổn thị trường bất động sản, https://vneconomy.vn [4] “Thị trường bất động sản sôi động trở lại”, https://vneconomy.vn [5] Giá nhà đất giảm 20%, https://www.bmsc.com.vn [6] Tái cấu để thị trường bất động sản phát triển bền vững, https://www.vietnamplus.vn [7] "Vết xe đổ" thị trường BĐS Mỹ, https://thuvienphapluat.vn [8] Xây dựng Chỉ số bất động sản để “cầm cương” thị trường, https://baodautu.vn [9] Propzy insights - Báo cáo bất động sản thật thị trường bất động sản thứ cấp, https://insights.propzy.vn/ [10] Hợp đồng hoán đổi nợ xấu - Credit Default Swap (CDS) gì, https://cfovn.wordpress.com [11] Khủng hoảng tài Hoa Kỳ 2007–2009, https://vi.wikipedia.org 24 25 ... tượng bong bóng bất động sản 1.2.3 Hậu tượng bong bóng bất động sản CHƯƠNG II BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ NHỮNG NĂM 2007- 2008, LIÊN HỆ VIỆT NAM 2.1 Các giai đoạn trước khủng hoảng Mỹ ... II: Bong bóng bất động sản Mỹ năm 2007- 2008, liên hệ Việt Nam Phần III: Giải pháp cho vấn đề bong bóng bất động sản Trong đề tài, nhóm tập trung chủ yếu phân tích ngun nhân hậu bong bóng bất động. .. trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2007, đầu năm 2008 10 2.5 Thực trạng bong bóng bất động sản Việt Nam năm gần .12 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 13 3.1 Nhận định