Phân tích tình hình tài chính Công ty cổ phần thiết bị vật tư y tế Thanh hóa

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Phân tích tình hình tài chính Công ty cổ phần thiết bị vật tư y tế Thanh hóa

Chuyên đề tốt nghiệpMỤC LỤC Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệpDANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTBĐS : Bất động sảnTMCP : Thương mại cổ phầnTSBĐ : Tài sản bảo đảmCVKH : Chuyên viên khách hàngCVĐG : Chuyên viên định giáCV KS & HTKD : Chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanhĐGTS : Định giá tài sảnĐGTSBĐ : Định giá tài sản bảo đảmMB : Mẫu biểuCCA : Trung tâm kiểm soát và hỗ trợ kinh doanhCV QLCT : Chuyên viên quản lý chứng từKSV : Kiểm soát viênVNĐ : Việt Nam đồngQSD : Quyền sử dụngQSH : Quyền sở hữuGCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụngGCNQSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữuUBND : Ủy ban nhân dânROA : Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sảnROE : Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệpDANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂUSơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá thế chấp bất động sản Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệpLỜI NÓI ĐẦUCùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầu vốn là rất lớn. Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các ngân hàng. Để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấp nhiều nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay. Hiện nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng.Rủi ro tín dụng trong hoạt động của các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của các ngân hàng. Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank. Với việc thành lập Khối tín dụng và quản trị rủi ro, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của Techcombank cả về tầng vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến… Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 471 Chuyên đề tốt nghiệpchính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại Techcombank là cần thiết. Từ đó, nhằm đưa ra một số giải pháp để “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank”.Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt còn hạn chế của công tác định giá bất động sản thế chấp. Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp.Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng Techcombank tại khu vực Hà Nội.Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra chuyên đề còn xem xét hoạt động thực tiễn của công tác định giá bất động sản và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này. Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm 3 chương:Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấpChương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TechcombankChương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động thế chấp tại Ngân hàng TechcombankDo phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và các bạn sinh viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn.Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngân hàng Techcombank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài này.Em xin trân thành cảm ơn! Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 472 Chuyên đề tốt nghiệpCHƯƠNG 1CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản1.1.1. Khái niệm bất động sảnTài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Mỗi nước lại có quan niệm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 473 Chuyên đề tốt nghiệpỞ nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.1.1.2. Thế chấp bất động sảnThế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay vốn. Khi thế chấp hai bên, ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.1.2. Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấpBĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm: Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 474 Chuyên đề tốt nghiệp• Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất. • QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.• Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.• Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằngThế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ haiThế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 475 Chuyên đề tốt nghiệpđồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếpThế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng.Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị… Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sảnTrong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. 1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấpKhông phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, để có thể thế chấp để vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải có bao gồm:- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất.- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 476 [...]... Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệp 23 Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các y u cầu cụ thể như nhà m y điện, nhà m y hóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản n y được x y dựng bơi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó Do v y, ... chính quyền địa phương có liên quan đến QSD đất, QSH công trình trên đất, các quy định về quyền và thời hạn cho thuê - Các số liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội nơi BĐS tọa lạc cũng cần phải thu thập để phục vụ cho quá trình định giá 1.6.4 Phân tích, xử lý thông tin Dựa trên các tài liệu đã có sẵn cần phải tiến hành các loại phân tích - Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích. .. của công trình Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích l y - Ước tính phần trăm gảm giá của các công trình x y dựng và các chi phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ) Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính. .. nguyên tắc “dự báo”  Nguyên tắc thay thế Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệp 15 Nguyên tắc n y cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tư ng tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các... x y dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện có trên mảnh đất - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích l y của các công trình x y dựng hiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài - Trừ số tiền giảm giá tích l y khỏi chi phí hiện tại để x y dựng lại hoặc để thay thế những công trình x y. .. bản tin giá cả thị trường hàng ng y, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin n y đáng tin c y vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có y u cầu - Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp n y khó chính xác, mặc dù các đối tư ng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt - Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mới có thể vận... chấp Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệp 14 Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều y u tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc cơ bản người định giá viên cần tuân thủ khi định giá BĐS:  Nguyên tắc... các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế Vai trò của định giá bất động sản Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản hiện đang sử dụng Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất và công. .. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của y u tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tư ng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở hoặc các công. .. được tiền thuê Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệp 24 - Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi đã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách - Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tư ng tự đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người . “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. Nguyên tắc thay thế Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 4714 Chuyên đề tốt nghiệpNguyên tắc n y cho. định còn phổ biến… Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 471 Chuyên đề tốt nghiệpchính vì v y việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá