II Giá trị quyền sử dụng căn hộ theo tham khảo thị trường
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
* Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà
Đi vay và cho vay là hoạt động chủ yếu trong nghiệp vụ của các Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có TSBĐ hoặc là bảo đảm bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn đều thế chấp BĐS và yêu cầu đối với BĐS thế chấp là phải có GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà. Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà và đất chưa có các giấy tờ trên nên không thế chấp vay
vốn được, đành mất cơ hội kinh doanh. Tình hình này đã làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Hiện nay, ở Hà Nội (cũng như ở một số nơi trên cả nước) vẫn còn rất nhiều nhà, đất chưa được cấp QSD đất và QSH nhà. Thực trạng trên là do nhiều nguyên nhân và hiện nay Sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã và đang có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất và GCNQSH nhà cho một số khu vực chưa được cấp. Ví dụ như sở đã ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì nếu tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
* Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản thế chấp
Như đã biết, định giá BĐS thế chấp ở nước ta là một ngành con khá mới mẻ, cả về lý luận cũng như thực tiễn. Mặt khác, các văn bản pháp luật lại chưa có một văn bản nào quy định, hướng dẫn chi tiết quy trình định giá BĐS thế chấp, điều này gây rất nhiều khó khăn cho các cơ quan, tổ chức thực hiện công tác này. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các trường hợp phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, Sở địa chính nhà đất) nhưng cả những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản Nhà nước.
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong hoạt động của thị trường BĐS, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị Chính phủ cùng với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng được các yêu cầu trên.
Mặc dù đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nhưng QSD đất lại được giao cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch của hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp. Những văn bản pháp lý liên quan đến nhà và đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản chính thức nào quy định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về QSH nhà, QSD đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát và giao dịch ngầm về BĐS. Thậm chí thị trường còn hoạt động tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai gây khó khăn cho công tác định giá về việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc. Thủ tục phiền hà, thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS… đang là những yếu tố cơ bản cản trở các giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt cơ quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế các giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Xóa bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi ngoài sự quản lý của Nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:
+ Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay là Nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa thực sự phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện được ý chí của Nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch về nhà và đất. Nhà nước có quyền đưa ra các văn bản pháp lý để giữ QSH và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ QSH đất đai, QSD BĐS.
+ Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều này chính là việc tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển
dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS thế chấp.
+ Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Nhà nước cần nghiên cứu và đưa ra một cơ chế lãi suất phù hợp, nên quy định về các giao dịch phải theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay. Giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các khoản thu thuế, phí và lệ phí... Như vậy, việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Nhà nước đã tạo ra môi trường thuận lợi cho các BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
* Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung – cầu và làm thay đổi cung – cầu về BĐS. BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm hơn so với sự biến động của cầu BĐS. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất… tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải sau đó một thời gian cung mới đáp ứng được cầu. Vì vậy, nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm sức ép tăng giá BĐS trên thị trường. Nhưng trong thị trường BĐs, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu BĐS trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được vì không có đủ thông tin, các giao dịch về BĐS. Chủ yếu các giao dịch đều là các giao dịch ngầm, không có giao dịch nào được thông qua sàn, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến những khó khăn trong việc xác định giá trị của BĐS một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá trị đất cho các mục đích khác nhau, Chính phủ đã ban hành nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 về khung giá các loại đất và UBND thành phố Hà Nội đã căn cứ vào NĐ 87/1994/NĐ-CP ban hành bảng giá đất tại Hà Nội, nhưng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không còn phù hợp so với thực tế. Vì vậy, đối với những BĐS thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của Nhà nước để xác định giá trị thì giá trị của BĐS sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, đây là điều cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy, để cải thiện tình
hình các ngân hàng thường xác định giá BĐS thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của các ngân hàng. Khi đã có khung giá mới của Chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá BĐS thế chấp. Hiện nay, với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá BĐS thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mại, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động theo sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ dao động phù hợp sẽ giúp cho giá trị BĐS thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mại để thu nợ.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, Chính phủ, các bộ, ngành cần phối hợp với nhau để ban hành một khung giá khác phù hợp hơn.
* Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Hiện nay, Chính phủ và các cơ quan chức năng đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS. Trong thị trường BĐS, giá cả BĐS là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong việc quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác
định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vì vậy, sự tồn tại của một cơ quan chuyên định giá BĐS là rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên có liên quan đến các vấn đề về định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các kết luận của mình.