* Khái niệm
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại. Phương pháp thu nhập được xây dựng trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp dụng đối với các BĐS tạo thu nhập.
* Cơ sở của phương pháp
Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
* Nội dung
Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức chiếm hữu đầy đủ.
- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trống hoặc do không thu được tiền thuê.
- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi đã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách.
- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tương tự đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thị trường.
Có 2 phương pháp vốn hóa: + Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Giá BĐS =
0
RNOI NOI
Trong đó:
NOI: Thu nhập hoạt động ròng R0: Tỷ lệ vốn hóa chung
+ Phương pháp vốn hóa gián tiếp
Giá trị BĐS = n n r CF r CF r CF ) 1 ( ... ) 1 ( ) 1 ( 2 2 1 1 + + + + + + Trong đó:
CFi: Dòng tiền ròng hàng năm r: Tỷ suất lợi tức
* Ưu nhược điểm của phương pháp vốn hóa
Ưu điểm
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại trong tương lai.
- Ngoài kỹ thuật chiết khấu dòng tiền là phức tạp, nói chung phương pháp thu nhập là phương pháp đơn giản trong quá trình áp dụng.
- Có độ chính xác tương đối cao khi có chứng cứ thị trường có thể so sánh được khi các khoản thu nhập được dự báo tương đối chính xác.
Nhược điểm
- Khi phân tích các thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai...
- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
* Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động của ngân hàng, các BĐS dùng vào mục đích thế chấp rất đa dạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng... Do đó, tùy thuộc vào từng loại BĐS mà CVĐG sẽ áp dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Đối với các BĐS tạo ra thu nhập ròng hàng năm như các BĐS cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn. Khi đó các CVĐG sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tương lai của BĐS thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.