Nghiên cứu tập trung làm rõ một số vấn đề lý luận về thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và thực trạng giá BĐS ven Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội, từ đó đánh giá những tác động của Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội đến giá BĐS tại địa bàn lân cận. Sau hai năm chịu tác động của dịch Covid19, giá BĐS nói chung đã có sự tăng trưởng mạnh đặc biệt là những khu vực có vị trí tiềm năng, giao thông đi lại thuận tiện với trung tâm Hà Nội như khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học quốc gia Hà Nội phần nào đã phản ánh kỳ vọng của các nhà đầu tư cá nhân cũng như các tập đoàn lớn. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng phải tính đến tác động của đội môi giới “thổi giá” tạo ra hiện tượng sốt đất ảo, tác động tiêu cực đến tâm lý người dân khu vực này và nếu không tỉnh táo sẽ để lại nhiều hậu quả lâu dài. Bài viết đề xuất các khuyến nghị từ góc độ quản lý nhà nước, góc độ nhà đầu tư, góc độ các sàn môi giới BĐS để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản khu vực ven khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học quốc gia Hà Nội.
BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN KHU CƠNG NGHỆ CAO HỊA LẠC VÀ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI: TIỀM NĂNG VÀ KHUYẾN NGHỊ Tóm tắt Nghiên cứu tập trung làm rõ s ố vấn đề lý luận th ị tr ường bất đ ộng sản (BĐS) nói chung thực trạng giá BĐS ven Khu Công ngh ệ cao Hòa L ạc Đại học Quốc gia Hà Nội, từ đánh giá tác động Khu Cơng ngh ệ cao Hịa Lạc Đại học Quốc gia Hà Nội đến giá BĐS địa bàn lân c ận Sau hai năm chịu tác động dịch Covid19, giá BĐS nói chung có s ự tăng tr ưởng m ạnh đặc biệt khu vực có vị trí tiềm năng, giao thơng l ại thu ận ti ện v ới trung tâm Hà Nội khu cơng nghệ cao Hịa Lạc Đại h ọc qu ốc gia Hà N ội phần phản ánh kỳ vọng nhà đầu tư cá nhân tập đoàn lớn Tuy nhiên, bên cạnh phải tính đến tác đ ộng đ ội môi gi ới “thổi giá” tạo tượng sốt đất ảo, tác động tiêu cực đến tâm lý ng ười dân khu vực không tỉnh táo để lại nhiều hậu lâu dài Bài vi ết đ ề xuất khuyến nghị từ góc độ quản lý nhà nước, góc độ nhà đ ầu tư, góc đ ộ sàn mơi giới BĐS để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản khu v ực ven khu cơng nghệ cao Hịa Lạc Đại học quốc gia Hà Nội Từ khóa: Bất động sản; Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc: Kiến nghị ĐẶT VẤN ĐỀ Theo Quyết định, Khu Công nghệ cao Hịa Lạc bố trí hai phía Đại Lộ Thăng Long Nằm địa bàn xã Phú Cát, huyện Quốc Oai xã Tân Xã, Hạ Bằng, Thạch Hịa, Bình n, Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà N ội V ới quy mơ diện tích 1586 ha, ranh giới khu vực Khu phía Bắc Đại l ộ Thăng Long khoảng 1262 Khu vực phía Nam đại l ộ Thăng Long 323.7 Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc trung tâm nghiên cứu phát tri ển ứng dụng công nghệ cao cấp quốc gia, xem nơi ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đạo tạo nguồn nhân lực phát triển sản xuất, cung ứng dịch v ụ kinh doanh s ản phẩm công nghệ cao Trọng tâm phát tri ển ngành công ngh ệ thông tin, viễn thông, điện tử, sinh học, điện tử, chế tạo máy, v ật liệu mới, l ượng Cùng với q trình hồn thiện Khu Cơng nghệ cao Hòa Lạc Đại h ọc Quốc gia Hà Nội hạ tầng sở kéo theo lượng lớn người dân đến an cư, lạc nghiệp, tiền đề để phát tri ển thị trường bất động sản khu vực lân cận Tuy nhiên, thời gian qua khu vực Hòa Lạc Khu v ực lân c ận thường xuyên xuất tình trạng tăng giá đất cá nhân sàn môi gi ới BĐS “thổi giá” vượt giá trị thật ti ềm BĐS n Vì v ậy, việc đánh giá thực trạng BĐS khu lân cận Khu Cơng nghệ cao Hịa L ạc Đại h ọc Quốc gia Hà Nội điều cần thiết để từ đề xuất góp ý nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS tạo tiền đề phát triển bền vững NỘI DUNG 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản BĐS khái niệm sử dụng phổ biến hầu hết quốc gia giới Trong tiếng anh người ta dùng cụm từ “Real estate” (tài s ản bất động) để miêu tả bất động sản, Trung Quốc dùng thuật ngữ “Địa Sản” (Tài s ản g ắn v ới đất đai) để nói BĐS nước ta gọi BĐS Theo kho ản ều 107 B ộ Luật Dân 2015 quy định: BĐS tài sản không th ể di d ời bao g ồm đ ất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài s ản g ắn li ền v ới nhà cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền v ới đ ất, tài s ản khác pháp luật quy định Thị trường BĐS lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhi ều ngành, nhi ều lĩnh vực đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thu ế, giao d ịch đ ảm b ảo… Bên cạnh Bất Động Sản loại hàng hóa có tính đặc thù, kinh doanh lo ại hình tac động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, ti ền t ệ, đ ầu cơ, quỹ dự trữ, dự phịng… bất động sản có quan hệ mật thi ết tới xây dựng, quản lý nhà nước đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Th ị tr ường BĐS xem phận hệ thống đồng loại thị trường, có tác động liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hóa dịch vu, thị trường tài chính, thị trường sức lao động… Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là đầu vào) cho Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trường hàng hoá lại cung cấp tr l ại nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát tri ển BĐS, mối quan hệ hai th ị trường biểu chỗ thị trường sôi sục nhà đầu tư b ị thu hút nhiều vào nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm Sự phát triển thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào phát tri ển thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát tri ển gây tổn hại cho th ị tr ường tài 2.1.2 Vai trị thị trường bất động sản Giống loại thị trường khác, xem cầu nối sản xuất tiêu dùng, nơi giúp người bán người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS cách thuận l ợi nhanh chóng Việc xây dựng thị trường BĐS tôn trọng phát huy vai trò tự ều ti ết tay vơ hình, tạo lập chế khách quan đảm b ảo cho BĐS đ ược s dụng hiệu Thị trường BĐS nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, chủ thể kinh doanh BĐs người tiêu dùng thực việc mua bán Với vai trò hàng hóa đ ặc bi ệt, BĐS chuyển quyền sử dụng quyền sở hữu từ người sang người khác Thị trường BĐS đóng vai trị chuyển hóa vốn từ hình thái hi ện v ật sang hình thái giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn chủ thê kinh doanh thị trường Thị trường BĐS bổ sung quan tr ọng cho hoàn thiện phát triển cách đồng b ộ chế kinh t ế th ị tr ường đ ối v ới quốc gia Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy trình đổi hoạt đ ộng quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đặc bi ệt cơng trình cơng c ộng sở kinh tế khác Bằng cách xây dựng phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống sách quản lý nh tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát tri ển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, v ận hành thị trường BĐS góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế gi ữa Nhà nước người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, kh ắc ph ục tình tr ạng phi kinh tế đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước 2.2 Toàn cảnh thị trường bất động sản thời gian vừa qua 2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản nước Năm 2021 khép lại với nhiều diễn biến bất ngờ lĩnh vực BĐS, thị trường tiếp tục cân đối cung – cầu, s ốt đất xảy sau m ỗi đ ợt d ịch Covid19, nhiều chế giúp khơi thông thị trường kết thúc năm nhiều biến động với việc đất đấu giá Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) đạt mức kỷ lục ch ưa có Sốt đất diện rộng, theo số liệu tổng hợp báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, tháng đầu năm 2021, đặc biệt quý I tình tr ạng s ốt đ ất x ảy từ Bắc vào Nam, khắp khu vực nước, mức tăng bình qn từ 30 – 100%, như: Hịa Bình (tăng 102%), Ba Vì – Hà Nội (75%), Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh 28%, Hải Dương 19% Tương tự, tỉnh phía Nam ch ứng ki ến s ự leo thang thị trường nhà, đất đặc biệt đất nền: Thanh Hóa (76%), Đà Nẵng (32%), Kiên Giang (38%), Bà Rịa – Vũng Tàu (24%), TP H Chí Minh tăng bình qn 25% Đáng ý số địa bàn ghi nhận mức tăng kỷ l ục từ 150 – 300%, đất dự án huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam (tỉnh B ắc Giang) tăng gấp – lần so với thời điểm cuối năm 2020 Lý gi ải nguyên nhân di ễn sốt đất khắp nơi, chuyên gia nhận định ngun nhân chính: Thơng tin quy hoạch, phát triển hạ tầng ến nhi ều nhà đ ầu tư kỳ v ọng nh quy hoạch ven sông Hồng, số huyện Hà Nội lên quận, quy hoạch Đà Nẵng, quy hoạch Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) lên thành phố Giá nhà tăng vật liệu leo thang , theo thống kê Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2021 số giá xây dựng tăng gần 4% so với kỳ năm 2020, tác động tăng giá loại vật li ệu xây d ựng (VLXD) đ ầu vào nh ư: giá thép xây dựng tăng 30 - 40% (mức tăng xem không theo quy lu ật thông thường), giá nhựa đường - 10%, giá xi măng - 5% Không ch ỉ d ừng l ại đó, đến đầu quý IV, thị trường tiếp tục ghi nhận đợt tăng giá VLXD, đơn vị cung cấp đồng loạt tăng giá với mức - 20% Một s ố nhà th ầu xây d ựng cho hay tháng nhận báo giá mới, có tháng tăng giá - l ần, chi phí đất (chiếm 15% nhà chung cư, nhà phố 30% bi ệt th ự 50%); chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị ) chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng BĐS, giá nhà năm 2021 bị đẩy tăng thêm 10 – 15% so với năm 2020 Nhiều sách tác động đến thị trường Năm 2021 năm thực thi hàng loạt luật, luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo v ệ môi trường, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi) đảm bảo đồng hệ thống pháp luật liên quan đến việc ch ấp thu ận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, BĐS) Cùng với đó, hàng loạt Nghị định, Thông tư thay thế, s ửa đ ổi, b ổ sung đ ược ban hành với mục tiêu tháo gỡ tối đa khó khăn, vướng mắc cho c ộng đ ồng doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp BĐS nói riêng Đáng ý, như: Thơng tư 09/2021/TT-BTNMT quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Lu ật Đ ất đai, nhiều điểm liên quan đến sổ đỏ, giúp giải phần vướng mắc, b ất cập việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua 2.2.2 Diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội Tại báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý I-2022, CBRE Việt Nam, hộ trung cấp sản phẩm phổ bi ến th ị tr ường, chiếm 66% tổng nguồn cung Về vị trí, khu vực phía Tây Hà Nội chiếm 53% tổng số mở bán mới, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm 42% Trên thị trường sơ cấp, giá bán ghi nhận trung bình mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT phí bảo trì), tăng 13% theo năm 4% theo quý Trong đó, phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh theo năm, ngưỡng 16% Trong đó, giá trung bình phân khúc cao cấp giảm 3% so với quý I-2021 Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so v ới kỳ năm 2021mức tăng cao vòng năm qua nguồn cung m ới h ạn ch ế, đ ặc bi ệt khu vực nằm đường Vành đai Các dự án cao cấp qu ận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao trung bình th ị trường, ngưỡng từ 10% trở lên theo năm Nguồn cung mở bán Hà Nội dự kiến tăng trở lại tháng tới, đạt kho ảng 26.000 - 28.000 năm 2022 Sự khan sản phẩm bình dân dự báo v ẫn ti ếp diễn Nguồn cung đến từ khu đô thị dự kiến tiếp tục chi ếm tỷ tr ọng cao tổng nguồn cung thị trường Do tâm lý th ị tr ường tích cực, s ố lượng bán dự báo đạt 90% cao tổng lượng h ộ m bán giá sơ cấp tăng với tốc độ vừa phải, khoảng 5-8% năm 2022 Đối với phân khúc nhà gắn liền với đất, có 296 từ dự án đ ược ghi nh ận m bán quý I-2022, tương đương 56% lượng mở bán m ới Tất s ản phẩm mở bán nhà liền kề, với mức giá trung bình kho ảng 7.000 USD/m2 đất, cao so với mặt giá sơ cấp trung bình kỳ năm 2021 (ở ngưỡng 5.300 USD/m2) Trong quý tới, số khu đô thị Hà N ội khu vực xung quanh dự kiến bắt đầu bán hàng Tổng nguồn cung m bán m ới năm 2022 dự kiến đạt khoảng 3.000-4.000 Theo báo cáo thị trường BĐS toàn quốc quý năm 2022 (batdongsan.com.vn), thị trường Hà Nội cho thấy mức độ quan tâm BĐS quý 1/2021 so với quý 1/2020 tăng 2%, so với quý 1/2019 tăng 33% Hình 1: Mức độ quan tâm BĐS thị trường Hà Nội Nguồn: batdongsan.com.vn Sau thời gian giá đất tăng cao khu vực phía đơng phía tây Hà N ội, đ ến quý 1/2022 thị trường bất động sản có biến động mức độ quan tâm đ ến đất có xu hướng giảm Cá biệt ó khu vực Chương Mỹ tăng 24% Hình 2: Biến động mức độ quan tâm đất Hà Nội Nguồn: Batdongsan.com.vn Đối với phân khúc thị trường đất thổ cư, nhìn tổng thể ti ếp tục sôi động Mức độ quan tâm mặt giá rao bán đất th ổ c ti ếp tục tăng t ại khu vực vùng ven Hà Nội Trong có khu vực huy ện Đơng Anh huy ện Quốc Oai Hà Nội với mức giá giao bán tăng tương ứng so với quý 1/2021 20% 26% Đối với khu vực Miền Bắc, đặc bi ệt Bắc Giang t ại đ ịa phương thu hút ngày nhiều công ty đầu tư tỷ lệ l ấp khu công nghiệp tăng cao, mức độ rao bán đất th ổ cư ti ếp tục có xu h ướng tăng, cụ thể theo thống kê 35% Hình 3: Mức độ quan tâm phân khúc bất động sản thổ cư miền bắc Nguồn: Batdongsan.com.vn Khép lại năm 2021, thị trường bất động sản phân khúc đặc biệt phân khúc đất có nhiều biến động bất ngờ, sang đến quý 1/2022 ti ếp tục có diễn biến khó lường sau phía phủ đưa nhiều sách nhằm lành mạnh hóa thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Nhìn tổng th ể, trung dài hạn chuyên gia đồng quan ểm r ằng th ị tr ường bất động tiếp tục tăng trưởng nhiều phân khúc, nhiều tỉnh thành đặc bi ệt nơi có vị trí tiềm thuận lợi thu hút đ ược nhi ều ngu ồn vốn đầu tư FDI 2.3 Tiềm bất động sản khu vực lân cận Khu công nghệ cao Hòa Lạc Đại học Quốc gia Hà Nội vấn đề đặt Hịa Lạc khu thị vệ tinh số lớn năm khu th ị v ệ tinh gồm: Xn Mai, Sóc Sơn, Phú Xuyên, Sơn Tây Đây khu đô th ị v ệ tinh bao quanh Hà Nội Hịa Lạc khu thị Nhà Nước đặc bi ệt phát tri ển quan tâm đầu tư phát triển mạnh mẽ Khu Đô thị Vệ Tinh Lớn Nh ất Hòa Lạc giao nhiệm vụ nơi trung tâm sản xuất, nghiên cứu, chuy ển giao cơng nghệ cao nước, có khu cơng nghệ cao Hòa Lạc làm lõi trung tâm phát triển cho tồn khu thị vệ tinh Hịa Lạc, n cho t ập đồn cơng ngh ệ quốc tế hàng đầu Việt Nam kinh doanh sản xuất Việt Nam đầu tư nghiên cứu, phát triển với tham vọng đưa Hòa Lạc trở thành thung lũng Silicon để đưa Công nghệ Việt Nam cất cánh sánh ngang tầm th ế gi ới, đ ồng th ời đòn bẩy thiết yếu để đưa kinh tế Vi ệt Nam từ kinh t ế nơng nghi ệp, cơng nghiệp chuyển sang kinh tế số, bắt kịp với xu h ướng công ngh ệ 4.0 diễn mạnh mẽ giới Chính Nhà Nước đầu tư mạnh mẽ phát triển khu Cơng Nghệ Cao Hịa L ạc, tỷ đô la đầu tư để xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, đại, tạo ều ki ện phát tri ển cho doanh nghiệp cơng nghệ đầu tư vào Hịa Lạc phát triển Ở thời ểm có 100 dự án đăng kí vốn đầu tư vào Khu Cơng Ngh ệ Cao Hịa L ạc, v ới t số vốn cam kết giải ngân tỷ la Đi ển hình có nh ững doanh nghi ệp công nghệ lớn Việt Nam như:,Trường đại học FPT, FPT sortwart ( nghiên c ứu s ản xuất phần mềm ) , Viettel, VinSmart triệu đô ( sản xuất điện thoại thơng minh), Tập Đồn HanWa 200 USD sản xuất linh kiện cho động máy bay, tập đoàn Nidec tỷ USD sản xuất động motor cho robot Khu Cơng nghệ cao Hồ Lạc khu công nghệ cao xây dựng địa bàn huyện Thạch Thất, Tp Hà Nội, Việt Nam Khu công nghệ cao nằm cách đường vành đai thành phố Hà Nội 30 km v ề phía tây, cách sân bay quốc tế Nội Bài 47 km cảng Hải phòng 130 km Nằm dọc theo hướng phía Tây dọc trục Đại Lộ Thăng Long nằm vị trí chiến lược, giao thơng huyết mạch kết nối với khu vực phía Tây cao tốc Hà N ội-Hịa Bình, k ết n ối v ới khu vực với phía Nam, Bắc tuyến giao thơng quốc l ộ 21 Khu cơng ngh ệ cao Hịa Lạc có vị trí đặc biệt quan trọng nằm chiến lược phát tri ển kinh tế hàng lang phía Tây Hà Nội Khu Đại học quốc gia hà nội 1000 Chính quy mơ l ớn kéo theo lượng lớn chuyên gia, công nhân viên sinh sống quang khu công ngh ệ cao trường đại học Dự kiến đến năm 2030 khu thị vệ tinh Hịa Lạc có khoảng 600.000 nghìn dân sinh sống học tập làm việc khu đô thị Hòa L ạc Nhờ tận hưởng tiện ích sẵn có nằm khu vực quy ho ạch đô th ị v ệ tinh - k ết hợp với cơng trình dịch vụ, khoa học khu vực cơng ngh ệ cao Hịa L ạc, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, với quy hoạch hệ thống đường trục, đô th ị n hứa hẹn điểm đến hàng loạt dự án nhà biệt thự, nhà ph ố hay khu resort đẳng cấp Khác với xu hướng đô thị trung tâm nhà cao tầng, không gian chật hẹp, khu thị khu vực Hịa Lạc - Hịa Bình có di ện tích l ớn đ ể xây dựng thành tổ hợp thị Cùng với mật độ không gian xanh, m ặt nước lớn sở hạ tầng hoàn chỉnh Trải qua đợt biến động giá bất động sản vùng ven đô Hà Nội Hịa Lạc ln khu vực giới đầu tư quan tâm, khu vực đ ược đ ịnh hướng thị vệ tinh có quy mô lớn Thủ đô Cách 10 năm Hà Nội sáp nhập với Hà Tây, sau quy hoạch chung Thủ đ ến 2030 t ầm nhìn 2050, thị trường bất động sản nóng sốt khắp nơi, giá nhà đất leo thang ngày Vào thời điểm 2009-2011, khu vực bắt đầu có thơng tin tr thành thị vệ tinh Hòa Lạc dù sở hạ tầng yếu kém, v ẫn ch ỉ vùng quê hoang sơ giá nhà đất đẩy cao gấp nhiều lần hi ệu ứng tâm lý đám đông, người người nhà nhà lao vào sốt đất Giá nhà đất Hịa Lạc tăng mạnh, gấp nhiều lần so với mặt ban đầu Giai đo ạn 20082009, từ mức khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho lô đất đẹp, ô tô đ ỗ cửa tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao ểm có khu lên t ới 30 tri ệu đồng/m2 Những mảnh đất làng xóm có giá ban đầu ch ỉ ch ừng 500600 nghìn đồng/m2 đẩy lên 5-6 triệu đồng m2 V ới lô đ ất mặt đường quốc lộ có giá lên tới 30 triệu đồng/m2 Tuy nhiên sau thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, giá nhà đất khắp Hà N ội giảm giá vào giai đoạn 2011-2012, hầu hết dự án khu đô thị vệ tinh bất động chậm triển khai Trong đó, nhà đất Hịa Lạc rơi vào tình trạng đóng băng, giá giảm sâu suốt 10 năm qua Trong trình phát triển hạ tầng 10 năm qua, thị vệ tinh Hịa Lạc khơng ngừng thay đổi diện mạo Hai dự án trọng điểm Khu công nghệ cao Khu Đại học Quốc gia Hà Nội đầu tư xây dựng s hạ tầng đồng bộ, đại Nhất năm qua Tập đoàn BĐS lớn bắt đầu đổ mạnh vốn vào khu công nghệ cao xây dựng nhà máy Từ đó, thị vệ tinh Hịa Lạc lại bắt đầu diện mạo Giá nhà đất phục hồi tr lại Đặc biệt từ cuối năm 2018 đầu năm 2019 đất Hịa Lạc có đợt tăng trở lại, sau lại chững lại cuối 2019 lại sôi động tr l ại Theo giới kinh doanh BĐS đây, mặt giá đất Hịa Lạc trung bình tăng khoảng 4-50% so với thời điểm 2018 Thời gian qua có nhiều khu dân cư, khu nhà Hòa L ạc bán đất thị trường khu vực Phú Cát, Nam Láng Hòa L ạc, Linh S ơn (Bình Yên) thuộc Thạch Thất sát khu công nghệ cao… Mặc dù nhiều khu vực giá đất tăng đáng kể năm qua theo ghi nhận gi ới đ ầu tư BĐS đ ịa phương mặt chung giá đất cịn thấp nhiều so v ới th ời kỳ đỉnh điểm sốt vào năm 2010 Đất khu nhà ở, khu dân cư phát triển Hòa Lạc sản phẩm nhiều nhà đầu tư quan tâm Nhi ều dự án chào bán thị trường với giá dao động khoảng 8-20 tri ệu đ ồng/m2 Đơn cử khu dân cư có quy mơ 8ha đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, đại, có cảnh quan đẹp, thống đãng xã Bình n n ằm sát Khu công nghệ cao với giá 15-25 triệu đồng/m2 Đất tái định cư Thôn 5, Thôn thuộc xã Phú Cát tăng giá mạnh so v ới năm tr ước, t khoảng 6-8 triệu đồng/m2 lên khoảng 10-11 tri ệu đ ồng/m2 Nhiều mảnh thổ cư Phú Mãn (Quốc Oai) giá tăng từ 6-7 tri ệu đ ồng/m2 lên m ức 8-9 triệu đồng/m2 Đất thổ cư khu dân cư khu vực có giá tăng lên khoảng 7-15 triệu đồng/m2 tùy vào mảnh đất, khu v ực Quanh khu vực Vai Déo, Phù Cát (huyện Quốc Oai), số dự án nằm trục đ ất đ ấu giá dịch vụ, đất tái định cư giá dao động từ 8,5 đến tri ệu đ ồng m ỗi m2 Các dự án tái định cư gần đường tỉnh lộ 420, nối từ Quốc lộ 21 lên trung tâm huy ện Th ạch Thất có giá từ 15 đến 20 triệu đồng m2 Ở khu vực gần dự án tái định cư Đại học Quốc gia có diện tích 120-300m2, giá từ tri ệu đồng m2 Nhận định thị trường bất động sản Hòa Lạc, chuyên gia tư vấn Trần Minh cho gần thị trườngđất Hòa Lạc khởi sắc sơn nhờ việc hoàn thi ện h ệ th ống hạ tầng giao thơng tín hiệu tích cực từ xây dựng khu cơng ngh ệ cao Hịa Lạc Bên cạnh giới nhà giàu Thủ đô thường mua đất khu vực nhằm đáp ứng nhu cầu nhà thứ hai dự án sinh thái, mua lô đất có sổ đỏ vừa làm kinh doanh khu nhà cho thuê đ ồng th ời làm c để dành cho tương lai Khuyến nghị 3.1 Quan điểm chung Phát triển thị trường BĐS phải quán triệt quan điểm Đảng cần đảm bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá m ột cách thu ận l ợi; làm cho đ ất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho th ị tr ường bất động sản có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp d ẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, k ỷ cương thị trường bất động sản Bảo đảm u cầu hài hồ lợi ích Nhà nước, người có nhu c ầu v ề BĐS nhà đầu tư Từng bước giảm cách biệt l ớn chỗ tầng lớp dân cư xã hội Phát huy vai trò Nhà nước định hướng, ều tiết kiểm soát hoạt động thị trường BĐS Hướng tới hoàn thiện thị trường BĐS thể chế, cấu tổ chức vận hành để phát huy vai trị vị trí quan tr ọng th ị tr ường BĐS đ ối v ới vi ệc phát triển kinh tế-xã hội nâng cao đời s ống nhân dân q trình th ực cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước Tập trung nghiên cứu hoàn thiện ban hành sửa đổi, bổ sung h ệ th ống văn quy phạm để thúc thị trường bất động sản phát tri ển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy kinh tế phát tri ển, đ ồng th ời đ ảm bảo công xã hội theo định hướng XHCN 3.2 Một số khuyến nghị cụ thể Cơ quan chức cấp cần tăng cường giám sát th ị tr ường, k ịp th ời phát xử lý nghiêm đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch hạ tầng phát triển dự án để đẩy giá bất động sản nhằm thu l ợi bất chính; th ường xuyên quản lý, nắm thị trường bất động sản hoạt động đội ngũ môi gi ới, thực biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường, khơng đ ể xảy tình trạng sốt giá, tung tin đồn thổi, đầu cơ, đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp Cần sớm hoàn thiện chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản Cụ thể đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến dự án Luật: Lu ật nhà (s ửa đổi), Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho ho ạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quản lý thị tr ường bất động sản Ngồi đề nghị trình Quốc hội cho ý ki ến thông qua Lu ật đất đai (sửa đổi) để tạo sở pháp lý hoạt động kinh doanh quy ền s d ụng đất Đối với địa phương, cần phải công khai thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai dự án phát tri ển sở hạ tầng, dự án b ất động sản mà đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành l ập, nâng c ấp đ ơn 10 vị hành địa phương để minh bạch thơng tin, ngăn chặn hi ện tượng tung tin đồn, tránh đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp Mặt khác với việc chia tách, phân lô, bán khu vực chưa đ ược phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng cần có bi ện pháp qu ản lý, ngăn ch ặn; tăng cường kiểm soát hoạt động sàn giao dịch bất động s ản, tổ ch ức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi đ ối t ượng mua bán trao tay nhiều lần, tung tin gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản Bên cạnh khẩn trương xây dựng, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương giai đoạn 2022-2015 giai đoạn 2022- 2030 đ ể có sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư tri ển khai dự án phát triển nhà địa bàn Rà sốt cơng tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn đảm bảo pháp luật, công khai, minh bạch; xử lý nghiêm tr ường hợp vi phạm quy định pháp luật đấu giá đất, ngăn ch ặn hành vi l ợi dụng đấu giá để trục lợi Tăng cường công tác quản lý, giám sát, ki ểm tra tra đ ồng th ời x lý nghiêm với trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án b ất đ ộng s ản, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động s ản pháp luật có liên quan (nếu có) Đặc biệt, tăng cường ki ểm sốt ch ặt chẽ, x lý nghiêm trường hợp kinh doanh bất động sản không quy định, không đủ h sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh Xét theo góc độ cung – cầu thị trường bất động s ản, đặc bi ệt đ ối v ới phân khúc đất chung cư, nhằm hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng sốt đất, sốt ảo tốn tốt phải giải việc thi ếu hụt nguồn cung Cung thiếu bơm cung, tìm phương án khác nhằm tạo ều ki ện thuận lợi cho dự án KẾT LUẬN Được thành lập từ năm 1998, huyện Thạch Thất Quốc Oai Sau nhi ều lần điều chỉnh quy hoạch, đến Khu Công nghệ cao Hòa Lạc Đại học Quốc gia Hà Nội dần trở thành thành phố khoa học công nghệ, đô th ị sinh thái, thông minh; nơi tập trung, liên kết hoạt động đào tạo nhân l ực; ươm t ạo công nghệ, doanh nghiệp công nghệ cao Việc dần hoàn thiện hạng mục sở hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm giúp BĐS lân c ận Khu Công nghệ cao Hòa Lạc Đại học Quốc gia Hà Nội dần thể vào giá phân khúc bất động sản nơi Việc đánh giá ti ềm nh th ực ti ễn s ự bi ến động giá bất động sản khu vực lân cận Khu Cơng nghệ cao Hịa L ạc Đ ại 11 học Quốc gia Hà Nội cần thiết để từ đưa nh ững gi ải pháp đ ể thúc đẩy tiềm tương lai đồng thời có biện pháp, cách th ức qu ản lý hiệu thị trường BĐS nhằm đem lại phát triển bền vững ổn định cho khu vực nói riêng nước nói chung TÀI LIỆU THAM KHẢO Phan Anh (2021) Sau năm "sốt đất" Hồ Lạc: Chỉ cịn bóng dáng người chăn bị Truy cập đường link: https://laodong.vn/bat-dong-san/sauhon-1-nam-sot-dat-o-hoa-lac-chi-con-bong-dang-nguoi-chan-bo-954421.ldo, ngày truy cập 10/5/2022 Batdongsan.com.vn (2022) Báo cáo thị trường BĐS toàn quốc Báo cáo riêng tỉnh tháng 3/2022 Truy cập đường link: https://batdongsan.com.vn/bao-cao-thi-truong-batdongsancomvn, ngày truy cập 10/5/2022 Ánh Dương (2022) Cơ hội thách thức thị trường BĐS miền Bắc năm 2022 Truy cập đường link: https://cafef.vn/co-hoi-va-thach-thuc-cuathi-truong-bds-mien-bac-nam-2022-202204081715503.chn, ngày truy cập 10/5/2022 La Duy (2021) Thu hút đầu tư mạnh mẽ vào Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc Truy cập đường link: https://www.qdnd.vn/kinh-te/cac-van-de/thu-hut-dautu-manh-me-vao-khu-cong-nghe-cao-hoa-lac-681525, ngày truy cập 09/5/2022 Hoàng Giang (2021) Khu CNC Hòa Lạc: Kỳ vọng bứt phá mạnh mẽ thu hút đầu tư Truy cập đường link: https://thanglong.chinhphu.vn/khu-cnc-hoa-lacky-vong-but-pha-manh-me-trong-thu-hut-dau-tu-10335978.htm, ngày truy cập 08/5/2022 Nguyễn Luận (2021) Thực trạng thị trường nhà bất động sản Truy cập đường link: https://kinhtemoitruong.vn/thuc-trang-thi-truongnha-o-va-bat-dong-san-hien-nay-58167.html, ngày truy cập 08/5/2022 Hân Nguyễn (2022) Thị trường bất động sản tiếp tục đánh giá tích cực từ sau Tết 2022 Truy cập đường link: https://dangcongsan.vn/kinh-teva-hoi-nhap/thi-truong-bat-dong-san-tiep-tuc-duoc-danh-gia-tich-cuc-tu-sau-tet2022-607558.html, ngày truy cập 10/5/2022 Trung tâm NC&PT truyền thông KH&CN (2021) Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc: Bứt phá khơng qn giữ mục tiêu, vai trị, s ứ m ệnh Truy cập đường link: https://www.most.gov.vn/vn/tin-tuc/21559/khu-cong-nghe-cao- hoa-lac but-pha-nhung-khong-quen-giu-muc-tieu vai-tro su-menh.aspx, truy cập 08/5/2022 12 ngày Việt Vũ (2020) Xơn xao bất động sản Hịa Lạc “sốt” trở lại sau có quy hoạch chung Truy cập đường link: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/xonxao-bat-dong-san-hoa-lac-sot-tro-lai-sau-khi-co-quy-hoach-chung20200714202143634.htm, ngày truy cập 10/5/2022 * Thông tin tác giả: Họ tên: Đơn vị: Nguyễn Quốc Huy Học viện ANND SĐT: Gmail : Học vị: Thạc sỹ kinh tế 13 0984.923.027 dongmauphaothu.027@gmail.com ... Quốc gia Hà Nội dần thể vào giá phân khúc bất động sản nơi Việc đánh giá ti ềm nh th ực ti ễn s ự bi ến động giá bất động sản khu vực lân cận Khu Cơng nghệ cao Hịa L ạc Đ ại 11 học Quốc gia Hà. .. ều ngu ồn vốn đầu tư FDI 2.3 Tiềm bất động sản khu vực lân cận Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc Đại học Quốc gia Hà Nội vấn đề đặt Hòa Lạc khu đô thị vệ tinh số lớn năm khu đô th ị v ệ tinh gồm: Xuân... ển kinh tế hàng lang phía Tây Hà Nội Khu Đại học quốc gia hà nội 1000 Chính quy mô l ớn kéo theo lượng lớn chuyên gia, công nhân viên sinh sống quang khu công ngh ệ cao trường đại học Dự kiến