Phương pháp định giá trong bất động sản: Phần 2

(BQ) Phần 2 cuốn sách Phương pháp định giá bất động sản trình bày các nội dung: Hoạt động định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, giải quyết các vấn đề phát sinh về định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo nối dung chi tiết.

Trang 1

PHAN 4

7 DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TÍN DUNG CUA CAC NGAN HANG THUONG MAIO VIET NAM &* faat lộng tia dụng của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thời gian qua

Tấ»2 4xan hoat động kinh doanh của các Ngân hàng thương mại

mm 190 đến nay, hệ thống NHTM Việt Nam đã không ngừng £ quy mô (vốn điểu lệ không ngừng gia tăng, mạng lưới chi

lưới ngân hàng thương mại VN đến nay đã có những, triển mạnh với hệ thống bao gồm: 7 NHTM nhà nước (Ngân tương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng thương,

phân Công Thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ

Từ và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát

ø thôn Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phẩn Phát triển

4 Báng Song Cửu Long, Ngân hàng Phát triển Việt Nam, Ngân

Hop tac x4 Viét Nam), 45 NHTM cổ phẩn trong nước, 50 chỉ

Trang 2

PHAN 4: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÀN TRONG [181

Bên cạnh sự tăng trưởng về số lượng, qui mô hoạt động của ngân

hàng cũng tăng trưởng mạnh mẽ Hoạt động của hệ thống các NHTM

vẫn đảm bảo an toàn, ổn định và có bước tăng trưởng khá, năng lực tài

chính và qui mô hoạt động, tăng lên Tính đến hết tháng 05/2013, tổng tài sản của hệ thống đạt trên 5,2 triệu tỷ đổng So với cuối 2012, tống tài sản của hệ thống tăng 2,74%, tức tăng thêm gần 140.000 tỷ đống; vốn điểu lệ của các tổ chức tín dụng tăng gần 8.000 tỷ, tương đương mức tăng 2,03%

Tốc độ tăng trưởng hoạt động tín dụng và huy động tiển gửi ở

mức rất cao, đạt trung bình trên 30% trong suốt giai đoạn 2005-2010

Đặc biệt trong giai đoạn 2007-2009 tăng trưởng tín dụng đã trở nên quá

nóng có giai đoạn đạt tốc độ trên 50% do nhu cẩu tín dụng của nền kinh

tế tăng cao trong đó bao gổm cả nhu cầu vổn cho dẩu tư chứng khoán và bất động sản Hoạt động cho vay ngân hàng sau thời tăng trưởng mạnh thì đã giảm sút từ năm 2011, có giai đoạn tăng trưởng âm, tuy nhiên từ thang 03/2013 tin dung đã đạt mức tăng, trưởng dương, với tốc độ tăng 10/72% so với cùng kỳ năm 2012

Trang 3

#2 #2fter 24 2£ 2/252 S4M TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG

#zs% %2 Tống eh mip Số chả tiêu cơ bản đến tháng 05/2013 L4 tư T272 + ZE ` Tý ¿an | Tỳ lệ vốn NH | Tỷ lệ cấp tín

tan vốn cho vay dụng so với

tố tiếu | trung.DH_ | NV huy động ee WATS orn ei li oa | | ⁄ 2⁄2 13 22 422) 2% 12:12 129 253 20.87 -2.37 16.49 95.60 76.02 82.64 Tz *£ tức 232° 1425 16.27 87.44

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

“4 s& Ngân hàng thương mại ở Việt Nam

“he = USA 2m nim 2010

Trang 4

PHAN 4: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT DONG SAN TRONG |183 Hình 4.2 Tăng trưởng tính dụng của các NHTM 2009 — 2010 Đơn tị: % Năm 2009 Năm 2010 sms [moi FR £ box Jaret oe fa oe ros

Nguồn: Số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Tuy nhiên đến năm 2010, cơ cấu tín dụng cho nền kinh tế theo các

ngành kinh tế có sự thay đổi đáng kể so với cơ cấu của năm 2009 phản

ánh sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng dẩn tỷ trọng giá trị

của các ngành dịch vụ, công nghiệp và giảm dẩn tỷ trọng giá trị của

ngành nông nghiệp trọng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) Tỷ trọng tín dụng phục vụ phát triển nông thôn (gồm ngành nông - lâm - ngư

nghiệp) chiếm 9.6% trong tỷ trọng tín dụng cho ngành công nghiệp, xây dựng đạt mức 39.1% trong, năm 2010

Có thể thấy hoạt động tín dụng giai đoạn này có đặc điểm sau:

Thứ nhất, hệ thống ngân hàng đã huy động và cung cấp một lượng

vốn khá lớn cho nến kinh tế, ước tinh hang năm chiếm khoảng 16-18%

GDP, gần 50% vốn đầu tư toàn xã hội Tăng trưởng tín dụng liên tục

tăng trong các năm

Thứ hai, Các ngần hàng huy động vốn chủ yếu dưới dạng tiền gửi

chiếm 94% tổng nguồn vốn huy động và cấp tín dụng là hoạt động

chủ yếu của ngân hàng, chiếm trên 80% tổng thu nhập, lãi suất tiển gửi tăng làm cho lãi suất cho vay cũng tăng, tạo thêm gánh nặng về chỉ phí cho các doanh nghiệp phụ thuộc nặng nể vào nguổn vay từ

ngân hàng Hậu quả là ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để nuôi nợ,

dẫn đến tình trạng mất vốn ngày càng lớn Hệ thống ngân hàng vẫn là

kênh cung cấp vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế chủ yếu do vậy

đây là yếu tố gây rủi ro lớn và có nguy cơ gây ra thiếu an toàn cho

Trang 5

184 | ĐỊNH GIÁ BAT BONG SAN TRONG HOAT ĐỘNG TÍN DỤNG

Thứ ba, NHNN chỉ đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng chung của cả

hệ thống ngân hàng, còn các NHTM tự quyết định mức tăng, trưởng tín dụng riêng của mình đã khiến cho nhiều NHTMCP nhỏ có mức tăng trưởng tín dụng rất cao (40-55%) tập trung vào các lĩnh vực có độ rủi ro

cao như chứng khoán, bất động sản Ngoài ra tốc độ tăng trưởng tín

dụng nhanh đang khiến cho ngành ngân hàng có nhiều nguy cơ đối

mặt với rủi ro lớn khi tỷ lệ tín dụng/ tỷ lệ tiển gửi luôn ở mức trên 90% Điểu này được coi là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu rất cao, ảnh hưởng đến sự an toàn của toàn hệ thống ngân hàng

* Giai đoạn từ năm 2011 đến nay

Tốc độ tăng trưởng tín dụng của các NHTM giai đoạn này đã suy

giảm nhiều so với những năm trước Bên cạnh đó, từ năm 2011, hệ thống ngân hàng Việt Nam đã phải đối mặt với vấn để nợ xấu hay cấu trúc sở hữu chéo phức tạp là những mối đe dọa mất an toàn của cả hệ thống Chất lượng tín dụng suy giảm khiến các NHTM đã phải tăng

mạnh trích lập dự phòng rủi ro tín dụng làm cho lợi nhuận của các ngân hàng giảm đáng kể Lợi nhuận của hệ thống NHTM năm 2012 sụt giảm mạnh so với năm 2011 và nhiểu ngân hàng không thể đạt chỉ tiêu lợi nhuận kế hoạch

Tăng trưởng tín dụng trong năm 2011- 2012 chỉ đạt 4,15% (thấp

hơn so với chỉ tiêu 8% -10%) Sang năm 2013 dư nợ tín dụng của hệ

thống các TCTD tính đến hết quí 1 đã tăng 0,03% so với cuối năm trước và tăng 10,72% so với cùng kỳ năm 2012 Mặc dù chưa đạt được mục tiêu do NHNN để ra nhưng diễn biển tăng trưởng tín dụng trong các tháng đầu năm 2013 đã thể hiện dấu hiệu phục hổi

Hình 4.3: Diễn biến tăng trưởng tín dụng năm 2011 - 2012 " =- ” " =f] Ï Ï ll LLL abd * - ở 1 An | HN HIẾN TH TƯỜNG nan tan man tran man * 4 cs

'*TÁng trường Nin dye coo ký hou 2011 =Tâng ường tủ dụng nàm 2012

Trang 6

PHAN 4: HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG [185

Hình 4.4: Diễn biến tăng trưởng tín dụng, giai đoạn 2012 - 2013 10% 6.5022% 5% | ;2.5%2.1%, 0.850.619 wf 2.492.801 2% 0.03% 0 gg i6-2x—— mm Kã, _—— -5% ] ~1.140.3% x POSH SH HO k> PPP Pe FS So NY NS PPP HP HH 252 5s gy Hy” Nguén: NHNN Trong giai đoạn này, NHNN thay đổi cách điểu hành đối với hệ thống NHTM đó là việc NHNN phân loại tố chức tín dụng thành 4 nhóm và giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng nhóm Cụ thể, nhóm 1 tăng trưởng tối đa 17%, nhóm 2 tăng trưởng tối đa 15%, nhóm 3 tăng trưởng tối đa 8% và nhóm 4 là không được tăng trưởng Ngoài ra,

NHNN đã quy định và điểu chỉnh giảm lãi suất cho vay ngắn hạn của các tổ chức tín dụng tối đa bằng VND đối với 04 lĩnh vực ưu tiên gồm nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngành công nghiệp hỗ trợ Bảng 4.3: Cơ cấu dư nợ tín dụng phân theo ngành ` Dư nợ| Dư nợ|Dư nợ Ngàn: 5/2013 | 12/2012 | 12/2011 Nông nghiệp, lâm nghiệp và 10,2% 9,64% 8,8% thuỷ sản

Công nghiệp và xây dựng 38,41% | 38,59% | 39,0% Hoạt động thương mại, vận

Trang 7

BINH GIA BAT BONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG

Một trong, li do thay đối cách điều hành là nợ quá hạn, nợ xấu của các

NET gia tang liên tục Nợ xấu tích tụ từ nhiều năm trước nhưng bộc lộ

T5 nét trơng, nắm 2012 cả về con số tương đối và tuyệt đối.Thực tế không phải nợ xấu mới phát sinh trong năm 2012 mà được tích lãy trong một thời zn dai Nợ xấu có xu hướng tăng bat đẩu từ năm 2007 và đặc biệt được quan tam chú ý từ cuối năm 2011 vì tốc độ tăng rất nhanh

Hình 4.5: Nợ xấu từ năm 2011 đến quý _ Hình 4.6: Nợ xấu toàn hệ thống từ

3/2012 của một số NHTM quý 2/2012 đến quý 2/2013

1

Nguổn: Báo cáo của NHNN Ngudn: BCTC của các NHTM

Trong nắm 2012 nợ xấu liên tục gia tăng, đỉnh điểm tháng 9/2012

lên cao nhất 4,93% Từ đấu năm 2013 đến hết quí 2 nợ xấu vẫn luôn ở mức từ 4,5 - 4,7% BĐS luôn chiếm tỷ trọng khá lớn cả về lượng và giá

trị trong tống dư nợ của hệ thống ngân hàng Theo số liệu cập nhật gẩn nhất của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu trong tổng dư nợ tín dụng

tính đến tháng 5/2013 ở mức 4,65% Các ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu ting

là tốc độ tăng trưởng nợ xấu đều cao hơn nhiều so với tốc độ tăng

Trang 8

Bang 4.4: Thong kê tải sản thế chấp tại một số NHTM năm 2012 Chỉ tiêu Phát sinh trong năm Tỷ trọng (%) (tỷ đồng) SHB-NH TMCP Sài Gòn - Hà Nội Tổng tài sản 4113 BĐS 3494 84.9 Động sản 619 15.1 ACB - NH TMCP Á Châu Tổng tải sản 9120 BĐS 8320 91.2 Động sản 800 88 ABBank - NH TMCP An Bình Tổng tải sản 4100 BĐS 3560 86.8 Động sản 540 13.2 HDbank-NH TMCP phát triển TP HCM Tổng tải sản 1728 BĐS 1564 90.5 Động sản 164 9.5

Nguồn: Báo cáo nội bộ của một số NHTMCP

Cho đến trước năm 2011, thị trường ngầm BDS đã hình thành và phát triển mạnh mẽ làm cho giá BĐS tăng đột biến, không phản ánh

Trang 9

188 | BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DỤNG

việc cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng không ngừng tăng lên đã tạo nên nhiều rủi ro trong hoạt động này Bong bóng BĐS chính thức

bắt đấu vỡ từ năm 2012 đến nay, kéo theo nợ xấu cho vay kinh doanh

BĐS và cho vay thế chấp bằng BĐS tăng nhanh Nhiều NHTM có khả

năng bị mất thanh khoản có nguyên nhân sâu xa từ lĩnh vực tín dụng

này Việc cho vay kinh doanh BĐS và nhận thế chấp bằng BĐS với giá trị nhận thế chấp do định giá quá cao, để rổi khi giá BĐS giảm sâu, khách hàng không trả được nợ, họ bỏ mặc ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo, cộng với các ràng buộc pháp lý khác, thì ngân hàng không thể xử

lý để thu hổi đủ nợ Nói cách khác, công tác ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam thời gian qua đang có vấn để Vì thế, nếu BĐS không được đánh giá một cách chính xác thì không những tỷ lệ nợ xấu ngày càng gia tăng, mà tỷ lệ mất vốn của ngân hàng nhiều khả năng sẽ rất cao, vượt ngoài tầm kiểm soát

4.12 Quá trình phát triển định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Trong điểu kiện nến kinh tế thị trường ở Việt Nam, hoạt động

DGBDS xuất hiện và phát triển trở thành nhu cẩu tất yếu khách quan đổi với mọi hoạt động kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước Sự tổn tại của hoạt động ĐGBĐS là nhu cẩu cẩn thiết, trước hết vì lợi ích của bản thân NHTM, doanh nghiệp, của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, lợi ích của chủ sở hữu vốn, các chủ nợ, lợi ích và yêu cẩu của Nhà nước Người sử dụng kết quả ĐGBĐS phải được đảm bảo rằng, GTBĐS họ được cung cấp, là trung thực, khách quan, có độ tin cậy

cao để làm căn cứ cho các quyết định kinh tế hoặc thực thi trách nhiệm quản lý, giám sát

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và cũng như nhiều đòi hỏi cấp thiết khác, hoạt động ĐGBĐS ra đời là một tất yếu trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lí kinh tế ở Việt Nam hiện nay Sự hình thành và phát triển của hoạt động ĐGBĐS do những đòi hỏi

cấp thiết vể mặt thực tiễn, đó là:

Thứ nhất: Sự phát triển mạnh mẽ của ĐGTS tới He cách là một nghề nghiệp độc lập ở Việt Nam

Trong toàn bộ thời kỳ từ năm 1992 đến năm 2002, việc ĐGTS vẫn

Trang 10

quan chuyên ngành để cùng tiến hành định giá như: Ủy ban Vật giá

Nhà nước (nay là Cục quản lí giá), Bộ Công nghiệp, Bộ Nông nghiệp Ngoài Hội đồng định giá, việc thực hiện định giá ở Trung ương do hai Trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ tài chính với khoảng 18 thẩm định viên được Bộ trưởng Bộ tài chính cấp thẻ hành nghề, ở địa phương có 34 Trung tâm thẩm định giá thuộc các Sở Tài chính thực hiện [6, tr.11]

Nến kinh tế thị trường ở Việt Nam ngày càng phát triển, các nguồn lực vốn vật tư, lao động, đất đai đã trở thành hàng hóa và tham

gia vào các giao dịch kinh doanh rất đa dạng Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng diễn ra sâu rộng, nhu cẩu liên doanh,

liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài khiến cho nhu cẩu

xác định giá trị tài sản để góp vốn, cho vay, mua bán, sáp nhập ngày càng cao Từ đó phát sinh nhu cẩu cẩn phải đánh giá khách quan,

chính xác giá trị của các nguổn lực để đảm bảo hoạt động kinh doanh

đạt hiệu quả cao nhất

Hoạt động giao dịch các tài sản trên thị trường không phải bao giờ

cũng xuất hiện và vận động đúng qui luật thị trường mà do rất nhiều yếu tố tác động đến Vì thế các bên liên quan đến hoạt động giao dịch các tài sản đểu muốn có được mức giá hợp lí làm cơ sở ra các quyết định Do vậy đòi hỏi tổn tại hoạt động xác định giá trị tài sản độc lập, khách quan, trung thực, có tính chuyên nghiệp cao

Thứ hai: Nhu câu ĐGBĐS gắn tới quá trình đôi mới, sắp xếp hệ thông

NHTM tà phát triển hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam

Một là, quá trình chuyển đổi hệ thống ngân hàng Việt Nam từ “một cấp” sang “hai cấp” với việc qui định rõ chức năng hoạt động kinh

doanh tiển tệ nhằm mục tiêu lợi nhuận đổi với các NHTM đã đặt như cau cấp thiết phải ĐGBĐS

Hai là, hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam phát triển với việc hình thành nên quan hệ giữa người đi vay và người cho vay Người đi vay có BĐS nhưng không có vốn để hoạt động, người cho vay có vốn nhưng cẩn có BĐS thế chấp cầm cố để đảm bảo rủi ro Do vậy cả hai bên đểu có nhu cẩu muốn biết được giá trị của BĐS là bao nhiêu để

Trang 11

199 DINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG

4.2 Thar trạng bệ thống ván bản pháp luật của hoạt động định giá bất động sản trong

cae NHTM ở Việt Nam

Sơ hình thành và phát triển hoạt động ĐGBĐS ở Việt Nam không

chỉ áo thực tiến đòi hỏi, mà còn dựa trên những căn cứ pháp lí của Nhà

maroc ban hành Trong những năm vừa qua hệ thống văn bản pháp luật về quản lí hoạt động ĐGBĐS nói chung và hoạt động tín dụng của các NHTM Việt nam nói riêng đã và đang được hoàn thiện

421 Tổng quan hệ thống vin bin pháp luật cho hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam

Trước năm 2004 hệ thống văn bản pháp luật mới chỉ có một số ít

ac van bản liên quan đến hoạt động định giá tài sản nói chung gốm:

Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVOHI0 (năm 2002); Nghị định số Z203/NĐ-CP (năm 2003) của Chính phủ qui định chỉ tiết thì hành

một số điều của Pháp lệnh Giá để cập đến những qui định chung nhất

về doanh nghiệp hành nghề định giá nói chung và Quyết định số 21/224/QĐ-BTC (năm 2004) về việc ban hành Qui chế cấp, sử dụng và

guan lí thẻ thẩm định viên về giá Đối với văn bản liên quan đến ĐCZĐS : Luật đất đai ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hanh Luật đất đai Nghị định 188/2004/ND- CP ngay 16/11/2004, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, thông tư hướng dẫn số

⁄2094/TT-BTC ngày 26/11/2004 ngày 26/11/2004 quy định được

hướng dẫn cụ thế về phương, pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; phân loại đất và quyến hạn, nghĩa vụ của chủ thể đem thế chấp

BĐS Đối với văn bản liên quan đến ĐGTS trong hoạt động tín dụng:

Nghi định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao

dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 của Chỉnh phủ về sửa đổi, bố sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm

1222 của Chính phủ về bảo đảm tiển vay của các tổ chức tín dụng, Nghị

định số 05/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về

dang ký giao dịch bảo đảm

Sự ra đời của các văn bản pháp lí trên là cơ sở pháp lí quan trọng,

đầu tiên cho hoạt động ĐGBĐS trong tổ chức tín dụng hoạt động, có

Trang 12

PHAN 4: HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SAN TRONG j191 NHTM chủ yếu do các cán bộ NHTM thực hiện, chưa tổn tại việc thuê các công ty định giá độc lập thực hiện, việc định giá đối với những BĐS

phức tạp đã gây ra những tranh cãi, bức xúc cho phía khách hàng vay

vốn vì các khách hàng cho rằng “GTBĐS đo NHTM xác định không khách

quan, mang tính áp đặt, không đảm bảo lợi ích cho khách hàng”

Tir sau nim 2004, đánh dấu quan trọng cho việc phát triển vẽ hành

lang pháp lý cho hoạt động định giá tài sản là sự ra đời của Nghị định

101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá Nghị định này đã qui định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp

thẩm định giá, tài sản thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá Đây là văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá đầu tiên mang,

tỉnh pháp lý hoàn chỉnh nhất từ trước đến nay Rất nhiều văn bản pháp lí mới được ban hành để qui định hoạt động của nghề định giá: Thông,

tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101 trong đó

có các qui định cụ thể về các điều kiện để được thành lập doanh nghiệp hành nghề định giá, qui định quyển và trách nhiệm của doanh nghiệp Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về việc ban hành 03 tiêt chuẩn định giá Việt Nam (đợt 1); Quyết định số 77/2005/QĐÐ-BTC ngày 01/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC_ ngày 31/12/2008 v việc ban hành 06

tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 3) đã bước đầu tạo ra sự thống nhất

khi hành nghề định giá ở Việt Nam; Quyết định số 55/2008/QÐ-BTC ra ngày 15/7/2008 ban hành qui chế thi, cấp, sử dụng và quản lí thẻ thẩm

định viên; Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA), từ 24/5/2006 VVA chính thức đi vào hoạt động, Luật giá ra ngày 20/06/2012 qui định rõ về quyển và nghĩa vụ với tổ chức, cá nhân hành nghề định giá, cũng như các tài sản được định giá; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Hà Nội, ngày 06 tháng 08 năm 2013, quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá; Nghị định số

109/NĐ-CP ngày 24/09/2013 của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm

hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí hóa đơn Đối với văn bản liên quan đến ĐGBĐS: Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11

ngày 29 tháng 6 năm 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15

tháng 10 năm 2007 của Thủ tướng, Chính phủ vể việc quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS qui định quyền, nghĩa vụ

Trang 13

192| ĐỊNH GIÁ BẤT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG TIN DUNG

ĐGBĐS, yêu cầu về chứng thư định giá ĐGBĐS, chứng chỉ ĐGBĐS,

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bố sung một số điểu của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Một số qui định cụ thể liên quan đến ĐGTS trong hoạt động tin dung,

liên quan đến ĐGTS trong hoạt động tín dụng: Nghị định số 163/2006/NĐ-

CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, Nghị định số

85/2002/NĐ-CP, Sự ra đời của Nghị định này góp phẩn hoàn thiện pháp luật về giao địch bảo đảm, tạo hành lang pháp lý cho các TCTD hoạt động,

trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, trong, đó qui định rõ giá trị tài sản

đảm bảo được xác định theo nguyên tắc giá trị thị trường tà các tổ chức, cá nhân

có đủ điểu kiện theo qui định pháp luật được phép tham gia định giá tài sản thế

chấp Điểu này cho thấy công việc ĐGBĐS trong, hoạt động tín dụng của

các NHTM không chỉ là công việc của riêng, NHTM mà còn có sự tham gia

của các tổ chức cá nhân nghề nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá tài

sản Tiếp theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi một số

điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006

4.2.2, Thực trạng hệ thống uăn bản pháp luật của định giá bất động sản trong hoạt động tín đụng các NHTM ở Việt nam

Thời kỳ từ năm 2007 trở về trước, một vấn để nảy sinh liên quan

đến hệ thống luật pháp của Chính phủ là tình trạng tổn tại song song, hai Nghị định của Chính phú cùng điểu chỉnh một quan hệ bảo đảm tiển vay: Nghị định số 365/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ

hướng dẫn thực hiện Bộ luật Dân sự năm 1995 và Nghị định số 178 hướng dẫn thực hiện Luật Các TCTD năm 1997 (trong khi hai nghị định này chỉ được ban hành cách nhau bốn mươi ngày) Cho nên, khi thực

hiện biện pháp bảo đảm tién vay, các TCTD và khách hàng vay, bên thứ

ba phải tra cứu, đối chiếu nhiều văn bản pháp luật khác nhau (pháp

luật vể giao dịch bảo đảm và pháp luật về bảo đảm tiển vay) để áp dụng vào hoạt động thực tiễn của mình

Ngày 29 tháng 12 năm 2006, Thủ tướng đã ký ban hành Nghị định

số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm Nghị định số 163 có hiệu lực

kế từ ngày 27 tháng 01 năm 2007, thay thế Nghị định số 165/1999/ND-CP

Trang 14

PHAN 4: HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG [193 Sự ra đời của Nghị định số 163 không chỉ khắc phục được những hạn chế nói trên mà còn góp phẩn hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đám, tạo hành lang pháp lý cho các TCTD hoạt động trong bồi cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Những quy định của Nghị định sổ 163 đã thể hiện rõ sự tôn trọng nguyên tắc thỏa thuận, bình đẳng giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm cũng như quyển tự chủ, tự quyết định của các bên

Để làm rõ hơn nhận định trên, nhóm nghiên cứu đưa ra một số tiễn bộ của Nghị định 163 so với những văn bản trước đó như sau:

+ VỀphạm tì điều chỉnh nà biện pháp bảo đảm

Nếu như trước đây, Nghị định số 178 chỉ quy định về bảo đảm tiền vay trong việc cấp tín dụng dưới hình thức cho vay của các TCTD đối với khách hàng theo quy định của Luật Các TCTD, thì nay, Nghị định số 163 đã quy định chỉ tiết thi hành một số điểu của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý TSBĐ

Thêm nữa, thay vì chỉ có biện pháp cẩm cố, thế chấp bằng tài sản

của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay như quy định của Nghị định số 178,

thì các biện pháp bảo đảm được quy định trong Nghị định số 163 đã được nâng lên ngang bằng với các biện pháp bảo đảm được quy định

trong Bộ luật Dân sự, bao gồm: cẩm cổ, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký

quỹ, bảo lãnh và tín chấp Tùy từng trường hợp cụ thể mà TCTD và

khách hàng có thể thỏa thuận áp dụng một hoặc một số biện pháp bảo

đảm nêu trên.Vì vậy, các TCTD có nhiều cơ hội hơn để cho vay có bảo đảm bằng tài sản và khách hàng cũng thuận lợi hơn trong quá trình vay vốn NH trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản

+ VỀ điều kiện của TSBĐ

Xuất phát từ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực

hiện Nghị định số 178 và căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005,

Nghị định số 163 đã không quy định việc mua bảo hiểm đối với TSBD

Trang 15

194 | BINH GIA BAT BONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG *% Vépham vi bio dam thuc hién nghia vu dân sự

Nghị định số 163 đã không quy định về phạm vi bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự mà chỉ quy định phạm vi bảo đảm trong trường

hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vịị.Trong, trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận TSBĐ có giá trị nhỏ hơn,

bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm ® Về quyền của bên nhận cầm cố

Trước đây, Nghị định số 178 quy định khi cẩm cố tài sản, khách hàng vay có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận cẩm cố giữ hoặc giao cho bên thứ ba giữ theo thỏa thuận của các bên Tuy nhiên, Nghị định

số 178 không quy định rõ trách nhiệm của bên nhận cẩm cố trong

trường hợp bên thứ ba giữ tài sản cẩm cố Hơn nữa, việc bên thứ ba giữ tài sản cẩm cố là do bên nhận cẩm cố quyết định, không cẩn có sự đổng, ý của bên cẩm cố

Để khắc phục hạn chế trên, Nghị định số 163 đã xác định rõ trong trường hợp cẩm cố tài sản, bên cẩm cố có nghĩa vụ giao tài sản cho bên

nhận cẩm cố giữ Sau khi nhận chuyển giao tài sản cầm cố, bên nhận

cẩm cố trực tiếp giữ tài sản hoặc ủy quyển cho người thứ ba giữ Nhưng

dù bên thứ ba có giữ tài sản cẩm cố, thì bên nhận cẩm cố vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên cẩm cố về việc thực hiện các nghĩa vụ theo quy

định của pháp luật, như: bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất hoặc làm hư hỏng tài sản cẩm cố thì phải bổi thường thiệt hại cho bên cầm cố

** Về quyên yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vy thay cho bên được bảo lãnh:

Nếu như trước đây Nghị định số 178 chỉ quy định căn cứ thực hiện

nghĩa vụ bảo lãnh là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì nay, ngoài các căn cứ trên, Nghị định số 163 đã bổ sung thêm hai căn cứ sau:

~ Bên được bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo

lãnh trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ đó nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

Trang 16

Hai căn cứ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh bổ sung trên trên đây có thế góp phẩn làm tăng thêm quyến của bên nhận bảo lãnh đối với bên bảo lãnh

+ Vềxứ lý TSBD

Trong những năm trước, Nghị định số 178 đã trao cho ngân hàng những quyền nhất định để chủ động xử lý tài sản thu hổi nợ mà không cẩn có sự đổng ý của bên bảo đảm Hiện nay, Nghị định số 163 đã có

những quy định để cao nguyên tắc thỏa thuận, bình đẳng và quyển tự

chủ của các bên tham gia giao dịch bảo đảm

Nghị định số 163 quy định nguyên tắc xử lý TSB là việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyển và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch Tài sản được

dùng để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu các bên không có thỏa

thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã tác động tích cực đến sự phát triển bển vững của các quan hệ dân sự, kinh doanh, thương mại, góp

phần thúc đầy tăng trưởng tín dụng, qua đó phát huy tối đa mọi nguồn

lực phục vụ sự phát triển đất nước Tuy nhiên, trước những đòi hỏi của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội và hoạt động tín dụng ở nước ta,

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cũng đã bộc lộ một số vướng, mắc, bất

cập chủ yếu sau đây:

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chưa theo kịp được với tinh da

dạng, phức tạp của giao dịch bảo đảm được ký kết, thực hiện trong,

thực tế

~ Một số vấn để thực tiễn đặt ra nhưng thiếu cơ sở pháp lý để giải

quyết như: thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận bảo lãnh với bên nhận cẩm cố, bên nhận thế chấp; việc kiểm soát tình trạng pháp lý của

TSBĐ là phương tiện giao thông cơ giới; việc ký kết, thực hiện hợp

đồng bảo đảm giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc giữa các tổ chức, cá nhân trong nước với nhau nhưng, TSBD lai ở nước ngoài

~ Một sổ quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chưa phù hợp

Trang 17

“ yet GA BLT ELA GAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG Ð-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ < Nghi định số 71/2010/NĐ-CP ngày tú qay định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật

DCP có hướu lực thì hanh kế từ ngày 10 tháng 4 năm 2012 về 4:@u của Nghị định 163/2006/NĐ-CP Văn bản

nia canh ma trong thực tiễn áp dụng còn có nhiều

Xác nhau và có một số quy định mới so với Nghị định 163

hing diém mai:

Gi tai sản báo đám: theo quy định tại điểu 4 khoản 1, Nghị

4ược bố sung, sửa đối bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP (sau đây \ 2a dt la Nghj định mới), TSBĐ có thế là tài sản hiện có hoặc tài sản h tanh trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch Nghị tmrới đã thay thế khái niệm tài sản được phép giao dịch bằng khái

on tai san mã pháp luật không cấm giao dịch Giải pháp này là phù

hợp bởi thông thường quy định pháp luật chỉ nêu danh sách các tài sản bị cấm hay hạn chế giao dịch chứ không thể liệt kê được hết các tài sản được phép giao địch nhất là các loại tài sản mới ra đời

~ Đối với việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, nghị định mới bố sung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong tương lai theo đó trong hợp đống bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

phát sinh trong giao dịch, các bên không bắt buộc phải thỏa thuận cụ

thể về phạm vi của nghĩa vụ bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác Khi nghĩa vụ được hình thành, các bên không phải đăng ký thay đối nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký

~ Đối với việc cầm giữ tài sản, quyển cẩm giữ tài sản có phạm vi khá hợp vì chỉ phát sinh trong quan hệ hợp đổng song vụ và chưa được

coi là một biện pháp bảo đảm (điều 416 Bộ luật Dân sự) Tuy vậy, Nghị

Trang 18

xử lý sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ đã hoàn thành

nghĩa vụ đối với bên cầm giữ Như vậy, chừng nào bên cẩm giữ tài sản chưa được thanh toán thì vẫn có quyển cẩm giữ tài sản

'Vể cơ bản, hệ thống văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành đã

tạo cơ sở pháp lí cho hoạt động định giá tài sản ở Việt nam phát triển cũng như tửng bước mở cửa và hội nhập Tuy nhiên, các văn bản pháp qui cho hoạt động định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM

vẫn chưa có Điểu này đã làm cho Việt nam chưa có một cơ chế ĐGBĐS thống nhất để góp phần tác động tới hoạt động tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh của các NHTM nói chung Hiện nay chỉ một số

các NHTM có qui trình ĐGTS một cách rời rạc, riêng rẽ làm cho hoạt động định giá BĐS đang còn nhiều tổn tại và hạn chế Do vậy nhất thiết phải được bổ sung và hoàn thiện nhằm đạt được sự thống nhất, xây dựng được một cơ chế riêng cho hoạt déng DGBDS trong hoạt động tín dụng của NHTM phù hợp với điểu kiện hiện nay

43 Định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM Việt Nam

Hoat déng ĐGBĐS liên quan đến trực tiếp các NHTM, các tổ chức

vay vốn đang hoạt động kinh doanh, nên có rất ít thông tin được công

bố rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng Do vậy, tác giả đã

tiến hành khảo sát trực tiếp thực tế hoạt động ĐGBĐS tại 20 các NHTM

ở Việt Nam thông qua phiếu khảo sát (Mẫu phiếu khảo sát phụ lực số 02) Tổng số có 200 phiếu được phát ra thu về 135 phiếu trả lời

4.3.1 Việc xác định mục tiêu định giá bất động sản

Như phẩn trên đã nêu, đến trước năm 2004, hẩu hết việc định giá

do cán bộ tín dụng tự xác định Từ năm 2005 đã có việc chia sẻ công, việc định giá cho các công ty định giá độc lập, tuy nhiên số lượng còn rất hạn chế và nhiểu ngân hàng chỉ thuê một số lượng nhỏ các công ty định giá quen thuộc Do vậy, thông qua khảo sát ở các NHTM khác nhau, qui mô khác nhau, nhưng việc xác định mục tiêu tổng quát ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng là giống nhau, đó là những mục tiêu :hủ yếu sau:

Trang 19

198 | BINH GIA BAT BONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG Hai là: Đảm bảo thời gian ĐGBĐS trong toàn bộ kế hoạch thời gian

cho khách hàng vay vốn nói chung

Ba là: Phải đảm bảo theo qui định của ngân hàng vể giá trị tài sản đảm bảo

Bốn là: Được lãnh đạo hội sở chấp thuận kết quả định giá

Năm là: Có thêm danh sách khách hàng vào trong danh mục những, khách hàng vay vốn của ngân hàng,

Về cơ bản mục tiêu chung của các NHTM đặt ra trước khi thực hiện bất cứ cuộc định giá nào là có được kết quả GTBĐS việc khách hàng chấp thuận hay không là phụ thuộc vào khách hàng, ngân hàng, không thay đổi kết quả

4.3.2 Việc lựa chọn uà áp dụng phương pháp định giá bất động sản

Hiện nay, ở Việt Nam, theo các văn bản pháp luật, việc ĐGBĐS

trong hoạt động tín dụng của NHTM có thể thực hiện bằng phương pháp thu nhập; phương pháp chỉ phí; phương pháp so sánh; phương

pháp khác

~ Cùng tới sự phát triển của hoạt động ĐGBĐS ở Việt Nam, các NHTM ngàu càng có nhiều phương pháp ĐGBĐS để lựa chọn Tuy nhiên, phương pháp so sánh uẫn đang được các NHTM sử dụng phổbiến

Điểu này được thể hiện qua những số liệu sau:

Bảng 4.5: Tỷ trọng phương pháp ĐGBĐS được các NHTM lựa chọn

Phương Phương Phương

Trang 20

PHAN 4: HOẠT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG [199

Căn cứ vào việc lựa chọn phương pháp áp dụng như đã nêu ở trên, các NHTM tiến hành áp dụng phương pháp ĐGBĐS Việc áp dụng các phương pháp vể cơ bản tuân thủ theo qui định của Nhà nước đối với về hoạt động ĐGBĐS

- Các NHTM áp dụng phương pháp so sánh thị trường rât đơn giản,

thường áp dụng cho dinh gid quyén sit dung dat va các BĐS có công trình xây

dựng đơn giản, chủ yếu dựa uào khung gid dat do UBND tinh, thanh phố quí

định hoặc khung giá đât do ngân hàng tự xây dựng 0à qui định suât đấu tư xây dựng của Nhà nước để định giá

Các NHTM thực hiện việc ĐGBĐS bằng phương pháp so sánh theo các bước chung như sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

~Sau khi tiếp nhận hổ sơ, cán bộ định giá tiến hành đánh giá sơ bộ

vé khối lượng công việc để lãnh đạo thành lập tổ định giá và sắp xếp

lịch hẹn với khách hàng đi khảo sát

- Khảo sát BĐS cẩn định giá, đánh giá về môi trường sống, điểu

kiện sinh tê" xã hội, cơ sở hạ tẩng của mảnh đất Tiến hành chụp lại toàn bộ BĐS để đối chiếu và báo cáo lại cấp trên khi cẩn thiết

Bước 2: Tìm BĐS so sánh

~ Khi đi khảo sát thực trạng BĐS, cán bộ định giá m xung quanh BĐS cẩn định giá xem có BĐS nào tương tự đang rao bán không Tiến hành

điểu tra BĐS qua phỏng vấn người dân ở địa phương đó và chụp lại ảnh

~Nếu như không tìm được hoặc không tìm đủ BĐS so sánh, cán bộ định giá sẽ tiến hành tìm kiếm trên mạng và gọi điện trực tiếp để hỏi cụ

thể, chỉ tiết về những BĐS đó Số BĐS so sánh được đưa ra là ba BĐS Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân

tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Các NHTM thường lựa chọn các yếu tố so sánh phổ biến là: pháp lý, quy mô diện tích, co s@ ha tang, điểu kiện giao thông

Trang 21

200 | ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG Bước 5: Phân tích tống hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so

sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá

của BĐS định giá

- Đưa ra phương án giá, theo công thức:

Giá trị ước tính cúa = Giá chuyển nhượng = Mức điều chỉnh về giá từ những

BĐS cần định giá - BĐS so sánh yếu tổ khác biệt của BĐS so sánh với BĐS cân định giá

~ Tham khảo khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố tại nơi BĐS đang tổn tại quy định

~ Việc áp dụng phương pháp chỉ phí là để kết hợp oới phương pháp so sánh ở trên,đối tới công trình trên đất chủ yếu dựa trên các số liệu do khách hàng

Cung cấp

Bước 1: Khảo sát thực địa và mô tả đẩy đủ, chính xác vể tài sản trên đất Bước 2: Xác định giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá Đơn

giá xây dựng được áp dụng theo các qui định của Bộ xây dựng và

những quy định có liên quan của tỉnh/thành phố

Bước 3: Tiến hành tính khấu hao theo tham khảo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng, và trích khẩu hao tài sản cố định và công văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc

Bước 4: Xác định giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị khấu hao khỏi giá trị xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Tiến hành cộng giá trị quyển sử dụng đất định giá theo pương pháp so sánh và giá trị tính toán được ở bước 4 để có được GTBĐS

Y Khảo sát cụ thể việc lựa chọn và áp dụng phương pháp DGBDS của một số NHTM:

Trên cơ sở rất nhiều hổ sơ ĐGBĐS của các NHTM mà nhóm nghiên cứu đã được tiếp cận được xem xét, với dung lượng, cuốn sách có hạn, nhóm nghiên cứu đã lựa chọn ngẫu nhiên ba trường hợp đổi với ba NHTTM khác nhau để trình bày cụ thể việc lựa chọn và áp dụng phương,

Trang 22

Trường hợp 1: NHTM Vietinbank DGBDS tại thửa đất số 185,tờ ban đổ số 1, địa chỉ: 571 Nguyễn Văn Cừ, tổ 16, phường Gia Thuy, Long Biên, Hà Nội ~ Mô tả chung: + Theo hổ sơ pháp lý:

Giấy chứng nhận |Số tờ | Số Diện tích Mục | Thời | Nguồn

BĐS định giá hiện tọa lạc tại thửa đất số 185, tờ bản đổ số 1, địa chỉ:

571 Nguyễn Văn Cừ, tổ 16, phường Gia Thụy, quận Long Biên, Thành

phố Hà Nội BĐS định giá nằm cách siêu thị Fivimart khoảng 20m, cách ngã 3 Nguyễn Văn Cừ- Ngô Gia Tự- Quốc lộ 5 khoảng 300m, cách cầu

Chương Dương khoảng 2,5km Vị trí BĐS định giá tọa lại tại khu vực

đông dân cư, buôn bán sẩm uất, cơ sở hạ tẩng đồng bộ, hoàn chỉnh, giao thông thuận lợi

Tại thời điểm khảo sát, chủ sở hữu đang sử dụng thêm một phẩn

diện tích 123m? ( nằm phía ngoài giáp đường Nguyễn Văn Cừ) không

được công nhận sở hữu Tổ định giá chỉ xác định giá trị của phần diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất là 36 mở

Trang 23

202 | ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TÍN DỤNG Hình dáng thửa đất: hình chữ nhật, chiểu rộng 3,07m; chiếu dài 11,98m

~ Cơ sở thu thập thông tin:

Việc xác định vị trí và các thông tin liên quan đến BĐS định giá

dựa trên hổ sơ pháp ly Vietinbank duge cung cấp, theo hướng dẫn của

khách hàng và khảo sát thực địa của Vietinbank

- Thông tin quy hoạch, tranh chấp:

Thửa đất nằm trong khu dân cư quy hoạch ổn định, tại thời điểm định giá chưa phát hiện tranh chấp

~ Tính thanh khoản của BĐS định giá:

BĐS định giá tọa lại tại mặt đường Nguyễn Văn Cừ, có cơ sở hạ

tầng hoàn thiện, giao thông thuận lợi, điểu kiện kinh doanh tốt Tuy nhiên GTBĐS tương đối lớn, cộng thêm ảnh hưởng của thị trường BĐS

thời điểm hiện tại, tố thẩm định đánh giá tính thanh khoản của BĐS định giá là trung bình

~ Phương thức tiến hành ĐGBĐS:

+ Thẩm định tính pháp lý của hổ sơ BĐS: tài sản có thực và thực sự thuộc quyển sở hữu/ sử dụng của chủ sở hữu/ sử dụng, không thuộc diện tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa và đủ điểu kiện giao dịch

trên thị trường,

+ Kiểm tra tính đẩy đủ, phù hợp của hổ sơ pháp lý BĐS để kiểm tra tính xác thực vể hổ sơ cũng như thông tin cụ thể trong hổ sơ, thông tin quy hoạch, giải tỏa

~ Phương pháp định giá: phương pháp so sánh ~ Thông tin tài sản so sánh:

Trang 24

PHAN 4: HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIA BAT DONG SAN TRONG | 203 Thời đểm Thang 03/2013 | Tháng 03/2013 Tháng 03/2013 thu thập

Chất lượng còn lại của công trình các BĐS so sánh được xác định trên cơ sở kết hợp 2 phương pháp thống kê kinh nghiệm (tham khảo

thông tư 203/2009/TT-BTC) và phương pháp phân tích kỹ thuật (tham

Trang 25

204 | ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG ~ Phương án điểu chỉnh BĐS so sánh:

+ Chỉ điểu chỉnh về hình đáng thửa đất: BĐS so sánh 1 và BĐS so sánh 2 tương đổng, BĐS so sánh 3 có hình dáng kém lợi thế hơn, tỷ lệ mặt tiển so với chiểu sâu nhỏ => điểu chỉnh

+ Không điều chỉnh các yếu tố vể pháp lý, điểu kiện thị trường, về vị trí, vể giao thông, cơ sở hạ tầng và cảnh quan môi trường và các yếu tố còn lại - Phương án giá: 'Yếu tố so sánh BĐS | BĐS so sánh | BĐS so sánh | BĐS so sánh định giá 1 2 3 Giá bản (đồng/m2) 161.241.000 | 126.384.609 | 157.375.814

Vị trí Tương đồng | Tương đồng | Tương đồng

Diện tích Kém lợi thế | Kém lợi thế | Kém lợi thế

+ Tỷ lệ 100% 90% 90% 90%

+ Mức điều chỉnh 17.918.667 | 14.042.734 | 17.486.202

(đồng/m2)

Giao thông Tương đồng | Tương đồng | Tương đồng Hình dáng thửa đất Tương đồng | Tương đồng | Kẻm lợi thể hơi

+ Tỷ lệ 100% 100% 100% 95%

+ Mức điều chỉnh 0 0 6.651.822

(đồng!m?)

Trang 26

PHAN 4: HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIA BAT DONG SAN TRONG | 205

Đơn giá quyển sử dụng dat ước tính là 170.000.000 đổng/m? Vay GTBĐS ước tính là: 6.120.000.000 đổng,

~ Các giới hạn trong kết quả ĐGBĐS:

+ Kết quả ĐGBĐS chỉ được sử dụng cho một mục đích vay vốn, Ngân

hàng không chịu trách nhiệm khi khách hàng sử dụng sai mục đích

+ Kết quả ĐGBĐS là một trong những căn cứ để VietinBank xác

định mức cho vay

+ VietinBank yêu cầu khách hàng và người hưởng dẫn khảo sát hiện

trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiêm về quyển sở hữu tài sản, quyển sử dụng đất, về vị trí, ranh đất, về các thông tin, đặc điểm kinh tế- kỹ thuật, tính năng của tài sản và tính pháp lý của các giấy tờ photo liên

quan đến BĐS định giá mà khách hàng cung cấp so với bản gốc

+ Kết quả ĐGBĐS nêu trên chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn 03 (ba) tháng tính từ ngày phát hành thông báo kết quả ĐGBĐS

+ Các phụ lục kèm theo: (1) hình ảnh BĐS định giá, (2) sơ đổ vị trí BĐS định giá là bộ phận không tách rời với thông báo ĐGBĐS

Trường hợp 2: NHTM BIDV ĐGBĐS tại thửa đất số BI 169748 do UBND huyện Từ Liêm cấp ngày 05/10/2012 tại Xóm 3, xã Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội Chủ sở hữu là Ông Nguyễn Văn Đạo, giám

đốc công ty cổ phẩn Đầu tư Phát triển Xây Dựng Hồng Hà ~ Mô tả đặc điểm tài sản: Hạng mục Mô tả chỉ tiết Đất ~_ Diện tích 86m2 Hinh thức sử dụng Sử dụng riêng : 86 m2 ~_ Mục đích sử dụng Đất ở ~_ Thời hạn sử dụng Lâu dải

~_ Nguồn gốc sử dụng Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Tài sản gắn liền với đất

Trang 27

206 | BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG -_ Lzai nhà ~_ Tình trạng pháp lý ä'03 tà Tel Nhà 03 tầng; Nhà xãy dựng tường chịu lực, be tông cốt thép Không tranh chấp ~ Các yiếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại “Tiêu chí xác định Lợi thế BĐS Vị trí giao thông và lợi BĐS giáp mặt ngõ rộng 4m Có lợi thế thương thế thương mại mại: cửa hàng kinh doanh, văn phòng lam vié Diện tích, Phủ hợp (86 m2) Cơ sở hạ tăng Phát triển Dân trí Cao An ninh Tốt Ước tính khả năng và thời gian có thế phát mại BĐS

Dễ Nếu giá phát mại bằng GTBĐS trong điều

kiện giao dịch bình thưởng là: 03 tháng - Định giá BĐS + Các BĐS so sánh

Trang 28

PHAN 4: HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG [207 4 |Bản đất thôn | 60tr.đồng/m2 | Diện tích :41.6m2 | 01666355596 Cáo Đỉnh, xã Ngõ 2m Xuân Đỉnh, Từ 3 mặt thoảng

Liêm, Hà Nội Sổ đỏ chinh chủ

+ Qua phân tích các thông tin tham khảo về giá cả khu đất tại thời

điểm định giá giao động khoảng 60 tr.đổng/m2 đến 87 tr.đổng/m2 đối với đất lâu dài

- Trên cơ sở các tài liệu do bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát

thực tế tại hiện trường và theo quy định giá đất trên địa bàn; tổ định giá để nghị GTBĐS là 50 tr.đổng/m2 Vậy GTBĐS là 4,3 tỷ đổng o Nhân xét: + Cán bộ định giá đã sử dụng phương pháp so sánh để ĐGBĐS trên và thực hiện theo đúng trình tự phương pháp được quy định của 'Vietinbank và BIDV

+ Cán bộ định giá đã thực hiện việc kiểm tra về tính chất pháp lý, về hiện trạng của BĐS cẩn định giá

+ Cán bộ định giá đã tham khảo giá đất thực tế chuyển nhượng ở khu vực lân cận tại thời điểm định giá và đưa ra giá quyền sử dụng

mảnh đất mục tiêu sát với giá trị trường thu thập được Tuy nhiên, cán bộ định giá chưa tìm hiểu kỹ về đặc điểm giao dịch để có thể đưa ra kết

luận xem giá thu thập được có phải giá thị trường hay không

+ Chưa lập luận một cách chặt chẽ và chỉ tiết về tỷ lệ điểu chỉnh

được tính toán nên còn thiếu sự thuyết phục, điểu này dẫn đến tính

chủ quan và không chuẩn xác của việc định giá, có thể gây rủi ro cho

ngân hàng

+ Không tính giá trị tài sản trên đất vào GTBĐS cẩn định giá mà chỉ tính giá trị quyển sử dụng đất gây bức xúc cho khách hàng vay vốn

Tóm lại, GTBĐS do VietinBank và BIDV xác định nói chung thiếu

khách quan, chưa đảm bảo việc xác định theo nguyên tắc thị trường Điểu này cũng thể hiện thực tế chung, khi áp dụng phương pháp so

sánh, GTBĐS do các NHTM xác định chịu sự chí phối rất lớn của các yếu tố mang tính chủ quan

Trang 29

208 | ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG

Trường hợp 3: Ngân hàng cổ phần phát triển Mê Kông - MDB

thuê công ty thẩm định giá BTC Value ĐGBĐS là khách sạn ZIGZAG tại lô A2B - Đường 30/4, Quận Hải Châu, Đà Nẵng để xác định giá trị khởi điểm để đấu giá phát mại tài sản Chủ sở hữu khách sạn: Công ty

Sông đà Thăng Long - SDTL

- Thứ nhất, mô tả chung:

+ Khách sạn được xây dựng từ năm 2008 với tiêu chuẩn khách sạn 3 sao

+ Tổng diện tích mặt bằng 288m2, có 9 tẩng nổi, 1 tầng hẩm Diện tích tầng hẩm 258 mã, diện tích tầng nổi: 2.420m2 Có 55 phòng nghỉ chia thành các tiêu chuẩn khác nhau Ngoài ra khách sạn còn có hệ thống nhà hàng và Bar phục vụ khách du lịch

+ Về hổ sơ pháp lí: Quyển sử dụng đất và tài sản trên đất đã được chuyển nhượng vốn góp vào Công ty Sông đà Thăng Long Quyển sử

dụng đất và tài sản trên đất khách sạn có giây chứng nhận số AM

393677 do UBND thành phố Đà Nẵng cấp ngày 21/04/2008 được Công,

ty thế chấp cho Ngân hàng MDB theo hợp đổng thế chấp số

11140210/HĐTC ngày 04/03/2011

+ Hiện trạng BĐS: Phía Bắc giáp với đường dân cư nội bộ, phía

Đông tiếp giáp đất trống, phía Tây tiếp giáp đất trống, phía Nam giáp với Đường 30/4 Mảnh đất vuông hình chữ nhật, mặt tiển 10,8 m, chiểu sâu 26,7 m Cơ sở hạ tầng khu vực hoàn chỉnh

~ Thứ hai, lý do định giá:

+ Do Công ty Sông đà Thăng Long không có khả năng trả khoản vốn vay của Ngân hàng MDB Sau nhiều lan gia han, Ngan hang MDB và Công ty thống nhất sẽ tiến hành bán đấu giá tài sản thu hổi nợ

+ Bên Ngân hàng MDB và Công ty thẩm định giá BTC Value định

giá theo hợp đổng số HĐ/BTC/2013/29 ngày 03/03/2013 Theo đó công

ty BTC Value sẽ đưa ra kết quả GTBĐS cho Ngân hàng MDB theo qui định pháp luật

~ Thứ ba, phương pháp công ty BTC Value áp dụng: + Phương pháp chỉ phí

Trang 30

PHAN 4: HOAT DONG ĐỊNH GIÁ BẤT DONG SẢN TRONG 1 Phương pháp chỉ phí: Thu thập BĐS sơ sánh |209 SIT Đặc điểm BĐS cần BĐS so sánh BĐS định giá 1 2 3 |_| Thong tin thu thập

sản 00905004441 | 0915269222 | 0913487749

Thời điểm

Trang 31

210| BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT ĐỘNG TÍN DỤNG 1 - se n 4.000.000.000 | 3.900.000.000 | 4.100.000.000 2 mm wen 3.800.000.000 | 3.750.000.000 | 4.000.000.000 II | Nhận xét

Trang 32

PHAN 4: HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG J2

lẽ Hinh dáng, kích | Chữ nhật | 5x27.5m Sx30m (vuông | 5x29m (vuông thước (m) (vuông vức) vite) vite) Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% Mức điều chỉnh 0,00 0 0 Số lần điều chỉnh 0 9 0 Mặt tền | Mặt tiền

đường 30/4 | đường 30/4 | Mặt tiền đường

hướng Tây, | Bắc, tương | tương đồng tương đồng | đồng Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% Mức điều chỉnh 0 0 0 Số lần điều chỉnh 0 9 9 04 Hướng Nam Nam Bắc Nam Tỷ lệ 100% 99% 100% Tỷ lỗ điều chỉnh 0,00% 1,01% 0,00% Mức điều chỉnh 0,00 252.525,25 0,00 Số lần điều chỉnh 0 1 0

Tương đối | Tương đối | Tương đối | Tương đối thuận

Trang 33

212 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG Mẫu 100% 100% 100% 100% Tý lộ đều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00% Mức điều chỉnh 0 0 0 Số lần điều chỉnh 0 ° o Lự thế sản xuất D6 Khả tốt Khả tốt Kha tt Khá tốt kinh doanh Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00% Mức điều chỉnh 0 0 Số lần điều chỉnh ° 0 0

Khu vực | Khu vực an | Khu vực an

an ninh, | ninh, giao | ninh, giao | Khu vực an

Trang 34

PHAN 4: HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT DONG SAN TRONG 213

Nhận dịnh:

+ Mức giá chỉ dẫn (giá sau khi điểu chỉnh) dao động từ 25,252,525 đến 27.636.364 đổng/m2, Trong đó BĐS so sánh 1 và 3 có số lấn điểu chỉnh thấp nhất Vậy Tổ định giá để nghị giá trị quyển sử dụng đất đối với loại đất ở đô thị tại Lô A2 - A2b đường 30/4 quận Hải Châu, TP Đà Nẵng là giá bình quân của tài sản 1&3: 27.611.366 đổng/m? là phù hợp với giá thị trường hiện tại

+ Điểu chỉnh quy mô: BĐS định giá có diện tích 288m4, tuy đây là diện tích để kinh doanh các dịch vụ khách sạn nhà hàng nhưng do giá trị khu đất rất lớn, người mua tiểm năng có nhiều hạn chế hơn so với các lô đất nhỏ vì vốn đẩu tư cao, thời gian thu hổi vốn kéo dài và rủi ro cao nên nếu đem tài sản ra giao dịch thì thời gian giao dịch có thể kéo dài (khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt chậm) Sau khi xem xét các yếu tố trên, Tổ định giá để nghị giảm 8% trên đơn giá quyển sử dụng đất 25.402.457 đổng/m‡ (27.611.366 đổng/mẻ * 92%)

+ Điểu chỉnh lợi thế kinh doanh của thửa đất phù hợp thuận lợi cho việc kinh doanh khách sạn 5% : 26.672.580 đổng/m? (25.402.457 đồng/mê * 92%)

+ Điểu chỉnh chiểu sâu lô đất: Căn cứ Quyết định 62/2012/QĐ- UBND ngày 20/12/2011 của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, theo điểu 2, khoản 6 (Đối với phần diện tích đất trong phạm vi chiểu sâu đưới 25m giá đất tính theo giá đất quy định, đổi với phẩn diện tích đất trong phạm vi chiểu sâu từ 25m trở lên: giá đất tính bằng 0/7 giá đất quy định) Lô đất thẩm định giá thẩm định có chiểu sâu 27m nên sau khi tính toán giá đất là: 26.063.555,66d/m? Vay gia trị quyển sử dụng đất được xác định sẽ là: 7.506.304.029 (26.063.555,66đ/m2 * 288m)

+ Căn cứ suất vốn đẩu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tống hợp bộ phận kết cấu công trình 2011 được ban hành theo Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 của Bộ Xây dựng suất đầu tư công, trình xây dựng > 8 tầng là 7.690.000đ/m2, Tỷ lệ điều chỉnh công trình có tang him: 1,16 Suat dau tur CTXD cé tang ham: 8.920.400d/m* Vậy suất

đấu tư xây dựng của công trình 1a: 21.587.368.000d/m?

Căn cứ vào Thông tư số 203/2009/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 20/10/2009 về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích

Trang 35

214] ĐỊNH GIÁ BẤT DONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG

khấu hao tại sản cố định, Công văn số 1326/BXD-OLN ngày 08/08/2011 của Bộ xây dựng, Sau khi tiến hành điểu tra, đánh giá chất lượng còn lại của công trình là: 78%

Vậy giá trị công trình trên đất là: 16.838.147.040 đ

Giá trị thiết bị của khách sạn sau khi được đánh giá là: 1.840.000.0004

Kết quá GTBĐS của phương pháp chỉ phí là: 26.184.451.069đ 2 Phương pháp thu nhập

Gia định BĐS được khai thác hết trong thời gian 25 năm Tại thời điểm kết thúc dự án, BĐS có giá trị còn lại tương đương với 12% vốn đấu tư

Chi phi quan lý và vận hành: phục vụ cho mục đích thẩm định giá, các tính toán xác định đòng thu nhập các năm cho phép các chỉ phí vận hành bao gõm các chỉ phí thường xuyên và chỉ phí định kỳ để nâng cấp,

sửa chữa BĐS

Thu nhập hàng năm: thu nhập của BĐS là khoản tiển thu được từ hoạt động kinh doanh cho thuê khách sạn và các dịch vụ kèm theo Thư nhập năm thứ nhất 2013 được tính toán trên cớ sở thu nhập thực tế đã thực hiện của chủ đầu tư

Tỷ lệ lấp đấy của khách sạn hiện tại 85% Do vậy đây là tỷ lệ được sử dụng trong suốt thời gian dự án

Tỷ lệ chiết khấu: tham khảo tỷ lệ lãi suất Trái phiếu chính phủ của Việt Nam Thêm vào đó tỷ lệ chiết khấu được xem xét trên cơ sở các nhân

tố khác nhau trong đó có cả trái phiếu dài hạn, tỷ lệ lạm phát và tỷ lệ rủi ro hiện tại Sức cạnh tranh của thị trường trong ngắn hạn cũng được xem

xét, cùng với tỷ trọng trung bình vốn BTCvalue đã lượng hóa mức tỷ lệ chiết khấu để làm cơ sở áp dụng phương pháp thu nhập là 18%%

Căn cứ vào tính toán theo phương pháp thu nhập, GTBDS tại thời

điểm tính toán là 28.175.540.000đ

~ Thứ tư, đánh giá kết quả theo các phương pháp

Như vậy, với giá trị hiện tại BĐS được xác định theo 02 phương,

Trang 36

Đối với phương pháp chỉ phí, mức giá xác định là 26.184.451.069đ VND, mức giá này được tính theo suất đấu tư năm 2012 có điểu chỉnh hao mòn của tài sản định giá Mức giá này cao hơn 18% so với giá trị quyết toán đầu tư của công trình

Đối với phương pháp thu nhập, mức giá xác định là 28.175.540.000đ.Tuy số năm đưa vào hoạt động chưa nhiểu và chưa có nhiều số liệu lịch sử để tính toán, tuy nhiên, các số liệu được công, ty đưa ra hết sức thận trọng về kinh doanh khai thác khách sạn Giá trị khách sạn theo phương pháp thu nhập cho kết quả cao hơn phương pháp chỉ phí là 7,6% Như vậy, có thể đánh giá, mức giá trị tăng thêm

này chính là kết quả của lợi thế vị trí và hiệu quả của việc sử dụng vốn đầu tư của chủ sở hữu khách sạn

Trên cơ sở các phân tích như vậy, công ty BTCValue quyết định xác định GTBĐS là giá trị bình quân gia quyển của GTBĐS tính theo

phương pháp thu nhập với trọng số 60% và GTBĐS tính theo phương, pháp chỉ phí với trọng số 40% và được kết quả như sau: oe STROSIVNE) Hệ số | GTBDS theo hé đánh giá số (VNĐ) Phương pháp thu nhập | 28.175.540.000 | 60% 16.905.324.000 Phương pháp chỉ phí 26.184.451.069 | 40% 10.473.780.428 Tổng GTBĐS 100% 27.379.104.428 o Nhân xét:

+ Công ty BTCValue đã sử dụng cả hai phương pháp định giá để ĐGBĐS trên và thực hiện theo đúng các tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản pháp luật hiện hành

+ Dù mục đích xác định GTBĐS cho hoạt động tín dụng, Công ty

BTCValue vẫn thực hiện xác định cơ sở định giá là giá trị thị trường, do

vậy kết quả định giá được sự hài lòng cả Công ty Sông đà Thăng long, và Ngân hàng MB

Trang 37

216| ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG Tóm lại, mặc dù vẫn còn những tranh cãi về việc xác định tỷ lệ chiết

khẩu, tỷ lệ lấp đẩy và một số vấn để khác, GTBĐS do công, ty BTCValue xác định nói chung khách quan, đảm bảo việc xác định theo nguyên tắc thị trường

4.3.3 Qui trình định giá bất động sản

Hiện nay mỗi ngân hàng qui định qui trình ĐGBĐS theo trình tự và các bước công việc không giống nhau Tuy nhiên, dựa trên khảo sát thực tế, về cơ bản các NHTM thực hiện qui trình ĐGBĐS theo những

giai đoạn sau:

s* Giai đoạn tiếp nhận hồ sơ ĐGBĐS

Cán bộ tiếp nhận và kiểm tra hổ sơ có thể là: Lãnh đạo phòng, phòng quan hệ khách hàng, tổ trưởng thẩm định, nhân viên tín dụng Sau quá trình nhận hổ sơ, các bước công việc thực hiện giai đoạn này thường là:

Thứ nhất: Kiểm tra hồ sơ

- BĐS phải có đẩy đủ hổ sơ chứng minh quyển sở hữu, quyển sử

dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc các giấy tờ khác

chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai và tính chân thực, hợp lệ của tài sản Trường hợp BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất thì khách hàng cẩn phải nộp các giấy tờ như quyết định

giao đất, hợp đổng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất Trường hợp

BĐS không có đẩy đủ hổ sơ thì yêu cẩu khách hàng bổ sung, các thông, tin đó, nếu không bố sung được cán bộ định giá từ chối nhận DGBDS

~ Hồ sơ pháp lý BĐS là quyển sử dụng đất bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyển sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc Giấy đăng ký,

sở hữu tài sản

ấy chứng nhận quyển

+ Hợp đồng thuê đất (nếu có) và các chứng từ nộp tiển thuê đất

+Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản (nếu có) + Tờ khai lệ phí trước bạ, nộp tiển sử dụng đất

ién trạng, thiết kế

ï thuật chỉ tiết (nếu có)

Trang 38

PHAN 4: HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG [217 + Chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú hoặc đăng kí kinh

doanh của bên bảo đảm

~ Vào sổ theo đõi hổ sơ BĐS định giá, ghi rõ ngày giờ nhận hổ sơ

Thứ hai: Phân công công vige

- Can bộ tiếp nhận hổ sơ chuyển cho lãnh đạo phòng làm đấu mỗi

xem xét phân công nhân viên thực hiện Trường hợp BĐS lớn có thể

hình thành tổ thẩm định gổm cán bộ nhiều phòng gồm 3 - 4 người - Lãnh đạo phòng xem xét BĐS để xác định phân cấp ĐGBĐS nhằm bảo đảm sự chun mơn hố, tính khách quan trong việc ĐGBĐS

và hạn chế rủi ro cho Ngân hàng Việc định giá sẽ được phân cấp theo

tiêu chí mức độ phức tạp, mức giá trị của BĐS (trường hợp này áp

dụng với chi nhánh, phòng) Trong trường hợp thấy vượt quá thấm

quyển chuyển lên Hội sở chính

- Đổi với những BĐS đặc thù, diện tích lớn mà phương pháp so

sánh trực tiếp không áp dụng được thì phải có sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê bên ngoài để định giá

+ Giai doạn lập kế hoạch ĐGBĐS:

Căn cứ vào hổ sơ ĐGBĐS và các thông tin đã thu thập được,

Nhân viên định giá xây dựng kế hoạch ĐGBĐS gồm:

- Xác định rõ thời gian tiếp xúc với khách hàng đi khảo sát hiện

trạng tài sản phục vụ ĐGBĐS

- Xác định nguồn thông tin cần thu thập và cách thức thu thập

thông tin phục vụ công tác ĐGBĐS - Xác định phương pháp ĐGBĐS

- Sau khi kế hoạch được cấp lãnh đạo phê duyệt, tổ định giá họp toàn bộ thành viên của nhóm để thống nhất phương pháp và nội dung

làm việc, phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành viên trước khi triển khai thực hiện

s* Giai đoạn thực hiện DGBDS:

Trang 39

2184 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG - Nhém djnh gid truc tiép khao sat hiện trường, lập báo cáo khảo sát hién trang Báo cáo ghi rõ thời điểm tiến hành khảo sát, có chữ ký xác nhận của khách hàng/đại diện của khách hàng, nhân viên định giá trực tiếp kháo sát thực tế BĐS, Lãnh đạo phòng ( nếu có), Ban giám đốc (nếu có)

- Tham tra các số liệu đế đảm bảo tính xác thực của các tài liệu khách hàng cung cấp Các thông tin bao gổm:

+ BĐS có thực và thuộc quyển sở hữu của khách hàng, không bị

tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa và đủ điều kiện giao địch trên thị trường,

+ Tính pháp lý của hổ sơ BĐS: kiếm tra tính đẩy đủ, phù hợp của

hồ sơ pháp lý tài sản Nếu thấy phức tạp hoặc chưa rõ ràng, cẩn lién hệ với cơ quan chức năng để xác rrúnh hiện trạng tài sản hoặc gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, văn phòng đăng kí quyển sử dụng đất để kiểm tra tính xác thực vể hổ sơ cũng như thông, tin cụ thể trong hổ sơ, thông tin về tranh chấp, quy hoạch, giải tỏa ( lưu giữ các văn bản xác nhận, trả lời có đẩy đủ chữ kí của cơ quan này)

+ Tim kiếm thông tin các tài sản so sánh từ nhiều nguốn

+ Trong quá trình khảo sát và thực hiện việc ĐGBĐS, nếu có thông, tin hoặc tài liệu liên quan đến BĐS có thể làm ảnh hưởng đến việc nhận BĐS lam tài sản đảm bảo của NHTM Nhóm định giá có trách nhiệm

báo ngay cho Lãnh đạo để xem xét, quyết định

+ Trường hợp tài sản phức tạp vượt quá khả năng định giá của nhóm, NHTM thỏa thuận với khách hàng về việc thuê Công ty định giá độc lập thực hiện ĐGBĐS (nội dung thỏa thuận bao gốm: Tên Công ty định giá sẽ thực hiện, thời gian thực hiện và phí dịch vụ)

~ Sau khi khảo sát, nhóm định giá tổng hợp kết quả, báo cáo lại kết

quả thẩm định thực tế cho phía khách hàng để thống nhất với khách hàng cùng đưa ra phương án xử lí những, chênh lệch phát sinh so với tái liệu khách hàng cung cấp

Thứ hai: Tiến hành ĐGBĐS

~ Nếu rõ phương pháp định giá được áp dụng để xác định GTBĐS

Tùy tính chất, đặc điểm từng loại BĐS áp dụng phương pháp định giá

Trang 40

- Lập Biên bản DGBDS, thé hiện các nội dung chính sau: Mô tả BĐS

định giá: ghỉ rõ loại giấy tờ, nơi cấp, ngày cấp; ghí rõ loại BĐS, số lượng, chất lượng, chúng loại, các thông tin chỉ tiết về BĐS; Khả năng bán, chuyển nhượng của BĐS; Thời điểm DGBDS; Phương pháp, căn cứ để ĐGBĐS

* Giai doạn kết thúc ĐGBĐS

Những công việc chủ yếu mà nhóm định giá thực hiện trong giai đoạn này là:

Thứ nhâ†: Lập dự thảo Báo cáo ĐGBĐS

+ Nhân viên định giá lập Dự thảo báo cáo ĐGBĐS, Tổ trưởng định giá kiểm tra, ký trình Lãnh đạo phòng nghiệp vụ rà soát kỹ từng trang

trước khi chuyển sang bộ phận tái thẩm định

+ Nhân viên tái thẩm định lập tờ trình tái thẩm định, Tổ trưởng

thẩm định kiểm tra, ký, trình lãnh đạo phòng thẩm định rà soát kĩ từng,

trang trước khi trình Ban lãnh đạo phê duyệt

Thứ hai: Thông báo két qua DGBDS

- Trên cơ sở dự thảo kết quả đã được Ban lãnh đạo phê duyệt,

nhóm định giá chuyển dự thảo Báo cáo ĐGBĐS tới khách hàng vay vốn - Trường hợp thuê công ty định giá độc lập ĐGBĐS: trên cơ sở dự thảo chứng thư thẩm định giá của công ty định giá độc lập, Lãnh đạo phòng thẩm định lập kiểm tra, rà soát kỹ từng trang trước thông báo

kết quả cho khach hang

Thứ ba: Họp uới khách hằng

- Sau khi nhận được các ý kiến phản hổi từ phía khách hàng, Lãnh đạo Phòng/Chỉ nhánh/Hội sở và nhóm định giá sẽ tổ chức cuộc họp với khách hàng để trình bày kết quả và giải đáp các câu hỏi (nếu có) Tất cả

các vấn để còn vướng mắc giữa ngân hàng và khách hàng sẽ đưa ra bàn

bạc và thống nhất cách giải quyết

- Tất cả các ý kiến đóng góp vào Báo cáo ĐGBĐS sẽ được nhóm

định giá xem xét, ghỉ nhận để chuẩn bị lập báo cáo chính thức

Thứ tư: Lập Báo cáo ĐGBĐS chính thức

~ Nhóm định giá lập báo cáo Báo cáo ĐGBĐS chính thức và các phụ

Định dạng
Số trang	166
Dung lượng	14,87 MB