(BQ) Phần 1 cuốn sách Phương pháp định giá bất động sản trình bày các nội dung: Bất động sản và thị trường bất động sản dưới con mắt thẩm định viên, lý thuyết định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, thực tiễn định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại trên thế giới. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.
Trang 1© 2015 TS, PHAM TIEN DAT-HQC VIEN NGAN HANG
This book is distributed under the author right and copyright laws, which permits unrestricted use, distribution, and reproduction in any medium, provided the original work is properly cited
Trang 2MỤC LỤC
Danh mục bảng biểu
Danh mục đồ thị, hình vẽ
Danh mục các từ viết tat Lời giới thiệu Mỡ đấu Phần 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI CON MẮT THẤM ĐỊNH VIÊN 1,1 Tổng quan về bất động sản 1.1.1 Khái niệm về bất động sản 1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 1.1.4 Quyền lợi pháp lí đối với bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản .eeeenserssesseieerseersrsme 29 1.2.1 Đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
1.2.4 Thị trường BĐS ở Việt Nam
Phần 2: LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT DONG TIN DUNG CUA NGAN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.1 Téng quan dinh si bat - sản trong hoạt động tín dụng của
Trang 34| ĐỊNH GIÁ BẤT BONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG
2.1.1 Giá trị bất động sản 2.1.2 Định giá bất động sản
2.1.3 Lý do của việc định giá bất động sản
2.1.4 Vai trò của thẩm định viên định giá bất động sản 2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến DGBDS
2.1.6 Tác động của ĐGBĐS đến hoạt động tin dung cla NHTM82
2.2, Phương pháp, qui trình và tổ chức thực hiện ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM eicceeceerererreerre sua ai ÔM:
2.2.1 Mục tiêu ĐGBЧ trong hoạt động tín dụng của NHTM 94 2.2.2 Phương pháp DGBDS trong hoạt động tín dụng của NHTM
2.2.3 Qui trình ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM 110 2.2.4 Tố chức thực hiện ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của
NHTM 15
Phần 3: THỰC TIÊN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊNTHẾGIỚI ~ 3.1 Quản lí Nhà nước đối với ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của van se 1 7
3.1.1 Hoạt động đầu tư trên thị trường BĐS thế giới 3.1.2 Thực tiễn pháp lí trên thế giới đối với ĐGBĐS
3.1.3 Thực tiễn pháp lí trên thế giới đối với ĐGBĐS trong hoạt
động tín dụng của NHTM
3.1.4 Những vấn để khó khăn trong ĐGBĐS của các nước 146
3.2 Hoạt động DGBDS của một số NHTM trên thế giới 164
3.2.1 Những vấn để chung
Trang 4Muc luc [5 Phin4
HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN TRONG
HOAT DONG TIN DUNG CUA CAC NGAN HANG
THUONG MAI O VIET NAM
4.1 Hoạt động tín dụng của các NHTM ở Việt Nam thời gian qua 180
4.1.1 Tổng quan hoạt động kinh doanh của các NHTM
ở Việt Nam 180
4.1.2 Quá trình phát triển ĐGBĐS trong hoạt động tin dụng của các NHTM ở Việt Nam
4.2 Thực trạng hệ thống văn bản pháp luật của ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM ở Việt Nam 190
4.2.1 Tổng quan hệ thống văn bản pháp luật cho hoạt động
ĐGBĐS ở Việt Nam
4.2.2 Thực trạng hệ thống văn bản pháp luật của ĐGBĐS trong
hoạt động tín dụng của các NHTM ở Việt Nam 192
Trang 56| ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
Phần §
GIẢI QUYẾT CÁC VẤN ĐỂ PHÁT SINH VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
§.1 Quan điểm cơ bản hoàn thiện ĐGBĐS trong hoạt động tín
dụng của NHTM ở Việt Nam, 246
Š.1.1 Định hướng phát triển ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của
NHTM ở Việt Nam wees 246,
5.1.2 Quan điểm cơ bản hoàn thiện ĐGBĐS trong hoạt động tín
dụng của NHTM ở Việt Nam 248
Trang 6DANH MỤC BẰNG BIỂU Bảng 3.1: Sản phẩm và dịch vụ ngân hàng “Tiêu chuẩn về bằng cấp và kinh nghiệm của thẩm dj
Bảng 3.3: Kinh nghiệm của thấm định viên và giá trị của tài sản 175 Bảng 4.1: Số lượng ngân hàng giai đoạn 1991- 2013 180
Bảng 4.2: Thống kê một số chỉ tiêu cơ bản đến tháng 05/2013 182
Bảng 4.3: Cơ cấu dư nợ tín dụng phân theo ngành ww 185
Bảng 4.4: Thống kê tài sản thế chấp tại một số NHTM năm 2012 187 Bang 4.5: Tỷ trọng phương pháp ĐGBĐS được các NHTM lựa chọn 198
Bảng 4.6: So sánh GTBĐS do NHTM xác định với giá trị do tác giả tính toán
Trang 7DANH MỤC HÌNH VE
Hình 1.1 Giá chào thuê văn phòng tại Hà Nội
Hình 1.2 Tỳ lệ trồng văn phòng tại Hà Nội
Hình 2.1 Phương pháp tính toán chi phí theo kỹ thuật thống kê của người xây dựng „104 Hình 2.2 Quy trình ĐGBĐS Hình 2.3 Mối quan hệ giữa công việc, con người và bộ máy Hình 4.1 Tốc độ tăng trưởng một số chỉ tiêu tháng 05/2013 so với cuối năm 2012
Hình 4.2 Tăng trưởng tính dụng của các NHTM 2009 - 2010 183
Hình 4.3: Diễn biến tăng trưởng tín dụng năm 201 1 — 2012 - 184 Hình 4.4: Diễn biến tăng trưởng tín dụng giai đoạn 2012 — 2013 185 Hình 4.5: Nợ xấu từ năm 2011 đến quý 3/2012 của một số NHTM 186
Hình 4.6: Nợ xấu toàn hệ thống từ quý 2/2012 đến quý 2/2013 186 Hình 4.7: Ý kiến đánh giá về kết quả ĐGBĐS của NHTM
Hình 4.8: Quy trình kiểm soát nội bộ
Hình 4.9: Mối quan hệ giữa NHTM - Tố chức định giá - Khách hàng
vay vốn
Trang 9LỜI GIỚI THIỆU
Theo dõi hoạt động định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam là chủ để tác giả theo đuổi trong suốt nhiều năm qua Định giá bất động sản trong hoạt động, tín dụng của các ngân hàng thương mại có chủ để rộng bởi nó liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: hoạt động cho vay, hoạt động xử lý nợ xấu, hoạt động thẩm định dự án bất động sản
Ngày nay, khái niệm định giá bất động sản trở nên phổ biến đối
với các nhà quản lí Nhà nước, chủ ngân hàng, doanh nghiệp sản xuất
kinh doanh, giảng viên, nghiên cứu viên và trong phạm vi cộng, đồng,
xã hội Tuy nhiên, việc hiểu rõ bản chất của định giá bất động sản
trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại là một vấn để không đơn giản Chính vì lý do này, tác giả xin trân trọng giới
thiệu đến độc giả cuốn sách “Định giá bất động sản trong hoạt động,
tín dụng - Cách tiếp cận từ các ngân hàng thương mại” nhằm giúp
cho người đọc hiểu rõ về định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại, hiểu rõ vai trò của công ty
thẩm định giá bất động sản, vai trò của Ngân hàng thương mại bởi sự phát triển nóng của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, bởi qui mô giao dịch, sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp chiếm
tỷ trọng lớn của Ngân hàng
Đây là cuốn sách chuyên khảo được phát triển từ chuỗi các nghiên cửu độc lập của tác giả về định giá bất động sản Cuốn sách này phù hợp với sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh, doanh nhân, các nhà quản lí và nghiên cứu
Tác giả xin chân thành cảm ơn PGS.TS Tô Ngọc Hưng nguyên
Giám đốc Học viện Ngân hàng, ủy viên Hội đồng quản trị độc lập
Trang 1012] BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG
Nguyên Cục trưởng Cục quản li giá - Bộ Tài chính, Phó chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam đã có những ý kiến quí báu để hoàn thành
cuốn sách này
Cuối cùng, xin được cảm ơn bố mẹ, vợ và người thân của tôi đã tạo điểu kiện giúp đỡ tácaz giả cả về vật chất và tinh than dé tac giả có
thêm sức mạnh theo đuối sự nghiệp giảng dạy, nghiên cứu và ủng hộ tác giả trong thời gian viết cuốn sách
Trang 11MỞ ĐẦU
Định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng, của các ngân hàng, thương mại được hiểu là tổng thể các nguyên tắc, phương pháp, qui trình, cách thức tổ chức thực hiện công việc ĐGBĐS được kết hợp chặt chẽ, mang tính khoa học mà các ngân hàng thương mại bắt buộc phải tuân thủ nhằm có được GTBĐS hợp lí với độ tin cậy cao nhất
Hoạt động ĐGBĐS chính là phương thức tổn tại và hoạt động phù
hợp với qui luật và điểu kiện khách quan của môi trường, nhằm thỏa mãn hay đáp ứng nhu cẩu của các thể nhân và pháp nhân trong nền kinh tế Định giá bất động sản là khái niệm ngày càng trở nên phổ biến trong đời sống kinh tế xã hội nói chung và lĩnh vực Ngân hàng nói riêng
Mục đích của cuốn sách này cung cấp các kiến thức lí thuyết và
thực tiễn về định giá bất động sản nói chung và định giá bất động ở các
NHTM nói riêng Sự thiếu vắng quyển sách như vậy được các tác giả
nhận ra đầu tiên khi còn là sinh viên, và sự cần thiết trở nên rõ hơn đối với tác giả khi là giảng viên môn định giá tài sản ở Học viện Ngân hàng Tác giả cũng hy vọng rằng nó có thể thu hút sự quan tâm của sinh viên, học viên thuộc các chuyên ngành khác, có thể bao gồm kinh tế đầu
tư và ngân hàng, và tác giả sẽ rất lấy làm hãnh diện nếu như nó trở
thành mối quan tâm của bất kỳ nhà thực tế chuyên môn nào
Không một cuốn sách nào có thể hy vọng trở nên là tác phẩm hoàn
hảo và chứa đựng tất cả các vấn để trong lí thuyết và thực tiễn Tuy nhiên tác giả hy vọng rằng nó sẽ được sử dụng chủ yếu cho hiểu biết cơ bản của người làm định giá trong ngân hàng và tất nhiên sẽ có khoảng trống, trong,
đó vì nó không bao quát tất cả các vấn để trong lĩnh vực ngân hàng Tác giả hy vọng cuốn sách này sẽ là loại sách có thể đọc trên
giường, tại cơ quan làm việc và mặc dù tác giả muốn nghĩ rằng rất
nhiều nội dung cuốn sách có thể sẽ được nhớ nhưng không có ý định
Trang 1214] BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG
Nếu khi đọc nó, người đọc có được kiến thức cơ bản tốt về định giá và hiểu biết chung vể các nguyên tắc cơ bản của định giá, tác giả sẽ cảm
thấy những cố gắng của mình là đáng giá Tác giả không tự nhận hoặc
“cố gắng trả lời mọi câu hỏi” Do vậy, khi đọc đến cuối cuốn sách, người đọc cảm thấy rằng sẽ còn nhiều câu hỏi chưa được trả lời, tuy nhiên đó chính là mục đích của tác giả mong muốn người đọc hãy tiếp
tục nghiên cứu sâu hơn nữa lĩnh vực rất thú vị này
Đế hướng dẫn người đọc, phải nhắc đến rằng vì mục đích chính
của cuốn sách này là thảo luận về định giá bất động sản trong hoạt
động tín dụng của NHTM Cuốn sách cũng không có ý định đưa ra các
lời khuyên có tính chất chuyên môn về các vấn để cụ thé ma chỉ đưa
những vẫn để có tính chất nguyên tắc để trong quá trình làm việc người
đọc có thể có định hướng giải quyết công việc của mình
Quyển sở hữu bất động sản là một dạng của việc nắm giữ tiển và do vậy khi chúng ta xem xét định giá bất động sản, chúng ta để cập đến tiển Bởi vậy tất yếu đối với những người mới định giá là cẩn phải biết
cách thực các nhà đầu tư suy nghĩ Các Nhà định giá có kinh nghiệm nên hiểu cái gì đang xảy ra trong thế giới tài chính nói chung Bạn càng,
biết nhiều về cách thức những người có tiển và các định chế tài chính
suy nghĩ và hành động, bạn sẽ trở thành nhà định giá lành nghể Hiện
tại mọi người đang chỉ tiển cho cái gì? Khuynh hướng ra sao? Những,
thay đối nào đang diễn ra trong chính sách dau tư? Cái gì đang được
làm với tiển? Tại sao những thứ này đang diễn ra? Tất cả chúng là những câu hỏi then chốt để hỏi các nhà tư vấn chuyên nghiệp
Cách tiếp cận trong cuốn sách này sẽ có vẻ rất chung về bất động
sản và định giá với giả định rằng người đọc chưa am hiểu về môn học
và cũng như một cá nhân đang học một ngoại ngữ mới
Định giá không đơn giản, nó còn nhiều hơn thế, và có lẽ phẩn lớn
hơn của quá trình định giá phụ thuộc vào việc hình thành ý kiến của người định giá Người định giá phải chú ý đến nhiều sự kiện và thử
đoán tương lai Một người cân nhắc tất cả các sự kiện trong từng trường,
hợp cụ thể, và sau khi làm như vậy, khi đó hình thành các ý kiến mà việc định giá sẽ dựa vào đó
Trang 13Mở đầu jis
đích đặc thù của mối quan tâm cụ thể về bất động sản tại một thời điểm nhất định, có tính đến tất cả những, đặc tính của tài sản và cũng xem xét
đến tất cả những yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến thị trường, gồm cả các
loại hình đầu tư khác”
Ở giai đoạn này, đáng lưu ý rằng có nhiều trường hợp trong đó
nhà định giá phải sử dụng định nghĩa rất chính xác của thuật ngữ “giá
trị” và “định giá” Trong một vài trường hợp, như bắt buộc mua lại quyển lợi đất đai, sẽ có thể các định nghĩa được quy định bởi luật pháp mà đưa ra nghĩa chính xác của chúng, trong khi đó ở các trường hợp khác có thể có những định nghĩa được xác định bởi các cơ quan chuyên
môn Chẳng hạn có khái niệm về “giá trị thị trường” phê chuẩn bởi Ủy
ban Tiêu chuẩn Định giá Tài sản Quốc tế (IVSC) và Hiệp hội các nhà
định giá Cộng đồng Châu Âu (TEGOVA) cho rằng: “Giá trị thị trường, là số tiển ước tỉnh, vì nó mà một tài sản nên trao đổi ở ngày định giá
giữa người muốn mua và người muốn bản trong giao dịch theo giá thị
trường sau khi tiếp thị đúng cách nơi mỗi bên hành động một cách am
hiểu, thận trọng và không bắt buộc”
Với nhiều cơ hội đầu tư mở ra cho các nhà dau tu, họ nên được nghiên cứu trước khi tiển được cột chặt vào đất, gạch và vữa hổ đồng, thời ngân hàng với tư cách là người cho vay cũng cẩn quan tâm vấn để
trên Trừ khi tiến hành nghiên cứu kỹ như vậy, làm thể nào nhà đầu tư
thực sự có thể chắc chắn rằng quyết định đúng đã được đưa ra nếu như bất động sản được mua? Và vấn để đối với nhà đẩu tư hoặc người cho
vay đó chính là an toàn vốn tính chất cơ bản nhất
Với những, trình bày trên, cuốn sách “Định giá bất động sản trong,
hoạt động tín dụng - Cách tiếp cận từ các ngân hàng thương mại” sẽ có
kết cấu gồm 5 phần với nội dung chỉ tiết như sau: Phần 1 mang tên “Bất động, sản và thị trường bất động sản dưới con mắt thẩm định viên”, sẽ tổng quan các vấn để về bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của nhà thẩm định giá trong định giá bất động sản; Phẩn 2 “Lí
thuyết định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, thương mại”, sẽ tống hợp cô đọng nhất toàn bộ lí thuyết về định giá bất
động sản, phương pháp, tổ chức thực hiện định giá bất động sản; Phần 3 “Thực tiễn định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng, của ngân hàng thương mại trên thế giới”, sẽ cho người đọc thấy được toàn cảnh hoạt động định giá bất động sản của các ngân hàng thương mại, khung,
Trang 1416| ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG
pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản và hoạt động của các thẩm định viên trong quá trình định giá bất động sản trên thế giới;
Phan 4 “Hoạt động định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam”, sẽ nêu ra những vấn để trong, hoạt động ngân hàng ở Việt Nam có liên quan đến bất động sản và định
giá bất sản , cdc case study minh hoa vé cdc trường hợp định giá bất
động sản tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam và cho thấy tác động qua lại giữa hoạt động tin dụng và định giá bất động sản ; Phần 5 “Giải quyết các vấn để phát sinh về định giá bất động sản trong hoạt
động tín dụng các ngân hàng thương mại ở Việt Nam” „ là những gợi
mở và hàm ý cho các ngân hàng thương mại và cũng là gợi ý chính sách
cho Ngân hàng Nhà nước quản lí tốt hơn hoạt động định giá bất động
Trang 15% PHẦN1
TONG QUAN BAT DONG SAN VA THỊ TRUONG BAT DONG SAN
1.1 Tổng quan về bất động sản ` _ II, Khái niệm uể bất động sản:
Tài sản bao gổm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đểu sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghỉ trong,
Bộ luật La Mã
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các
quốc gia trên thế giới Trong tiếng, Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) để chỉ bất động, sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie (bất động sản) Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn voi dat đai) và ở nước ta được gọi là: bất động sản
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng,
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động, sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được
định nghĩa dat đai và những côngg trình do con người tạo nên gắn liền
với đất,
Từ những khái niệm nêu trên có thể quan niệm bất động sản đứng, dưới các khía cạnh sau đây:
Trang 1618| ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG ~ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
~ Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đổng
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di đời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
- Tén tai lau dai
Từ đó có thể cho rằng BĐS là đất đai, nhà cửa, công, trình kiến trúc va các tài sản khác gắn liển với đất đai; các tài sản gắn liên với đất đai là BĐS khi chúng tổn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai
Thứ hai: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di đời được, do vậy BĐS có tính cố định về vị trí Chính vì vậy
giá trị và lợi ích của BĐS gắn liển với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí
không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung, : tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Đồng thời cũng do đặc điểm trên lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động, của yếu tố vùng và khu vực Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị trí đến GTBĐS như điểu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điểu kiện môi trường Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì GTBĐS sẽ thay đối theo
Thứ ba: BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh Bởi vậy GTBĐS của từng BĐS cũng khác biệt cẩn phải chú ý đến tính đị biệt của từng cá thể BĐS, không thế đánh giá, so sánh đập
khuôn giữa các BĐS với nhau
Thứ tư: BĐS là một dạng tài sản có giới han vé qui mô diện tích bể mặt do giới hạn vể diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điểu này dẫn
đến sự khan hiếm về BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiểu hướng cung nhỏ hơn cẩu dẫn đến tinh trạng dau co
về BĐS, do đó về lâu dài GTBĐS luôn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở
Trang 17PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VÀ THỊ TRUONG BAT DONG SAN |19
Thứ năm: BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh của các BĐS liên kể và chịu tác động rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan Khi ĐGBĐS cẩn phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các
công trình BĐS khác sẽ ra đời
Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tổn tại lâu dài xét cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS Bởi vậy khi đánh giá GTBĐS cẩn phải xem xét và tính toán các chỉ phí kết tỉnh
trong quá trình hình thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho
người sử dụng BĐS
Hộp 1: Một số khái niệm liên quan đến bất động sản
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính - Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm
đầu kỷ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch
~ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)
- Quyền định đoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu dó
~ Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản
1.1.2 Thuộc tính nà đặc trưng cơ bản của bất động sản * Các thuộc tính của bất động sản
~ Tinh bat động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyển sử dụng và khai thác, không thể
chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang, sinh sống Quyển sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí
của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điểu đó đó tác động đến phương thức sử dụng, đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau
Trang 1820| ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn để của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cẩu của họ nữa Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nến kinh tế thị trường, hàng hoá rất đa dạng và phức tạp nên ta khó thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn ma né chi tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liển
với đặc điểm của mỗi tài sản
Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá
cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có
thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc
điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điểu này chứng minh cho:
sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhât là trong nến kinh tế
thị trường hiện nay
~ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy vẽ lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiểu hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt là khu vực nông thôn):
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp
hố hiện đại hố làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm
+ Do như cẩu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn
dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy như cẩu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cẩu mua bán bất động sản,
kinh doanh nhà cho thuê
~ Tính bển vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gổm cả đất đai và các công trình trên đât, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không, có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang
lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền ving
Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyển sở hữu đất đai và
hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện
Trang 19PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VA TH] TRUONG BAT ĐỘNG SAN |21
* Đặc trưng của bât động sản:
~ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối
với bắt động sản là tương đổi kém đàn hổi với những thay đổi giá cả, do có
những hạn chế nhất định về cung ứng, đất đai thể hiện trên các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn để cập đến vấn để quỹ đất luôn luôn không thay đổi
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt han chế về mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đât đai trong từng thời kỳ nên thông thường là
không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch
Những thay đổi về chiểu cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điểu lệ xây dựng của chính quyển địa phương
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phi mua, ban giao dich cao Do bất động sản là một tài sản quan trọng, có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian
mua, bản giao dịch thường là đài so với các tài sản khác, điểu đó dẫn
đến chỉ phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữa người mua
và người bán không trực tiếp, phải qua " như hiện nay nên phải trả thêm chỉ phí cho những người môi giới, đổng thời phát triển đất nước
theo hướng CNH-HĐH, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay,
tất cả đều làm cho chỉ phí mua- bán giao dịch bất động sản tang
~ Khả năng chuyển hoá thành tiển mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang, lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiển mặt kém linh hoạt Trong, nhiều trường, hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương
đối lớn, giá trị bằng tiển của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiển mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi
bỏ lỡ rất nhiều cơ hội
Trang 20
22| DINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
quốc gia nên Nhà nước cẩn phải có những quy định để điểu tiết, quản
lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước
1.13 Đặc điểm của bất động sản
- Đặc điểm cơ bản của quyển lợi đối với bất động sản, sử dụng cách
diễn đạt của các nhà kinh tế, là tính khơng đồng nhất Ngồi các quyển lợi chung đối với cùng một bất động sản, có lẽ sẽ không bao giờ có hai
quyển lợi hoàn toàn giống nhau, và thậm chí có thé có các ngôi nhà liên
vách hàng nối hàng nhìn bể ngoài tương tự nhau, tất cả chúng sẽ ở trên
đất khác nhau Mặc dù điều này có thể dường như là sự khác biệt nhỏ giữa chúng, tuy nhiên có nghĩa rằng mỗi bất động sản sẽ khác nhau
Thường thì những sự khác biệt nhỏ như vậy có thể không liên quan về phương diện thị trường, nhưng trong một số trường, hợp nó sẽ tạo ra sự khác biệt đáng kể về giá trị thị trường, Một số nhà trên thực tế
gần trường học hoặc gần bến xe buýt có thể có lợi thế rõ ràng, trong khi các ngôi nhà khác có thể ở xa những tiện nghỉ này, mặc dù giống nhau mọi khía cạnh Các ngôi nhà khác ở ngay cạnh trường học hoặc bến xe buýt có thể lẩn lượt bị phiển toái gây ra bởi những người hàng xóm như vậy Dọc theo tuyến phố gồm nhiều nhà giống nhau về cơ bản, có thể có sự khác biệt về giá trị đơn giản là do việc ở gần hay xa những người sử
dụng bất động sản khác
Thậm chí một khu nhà ở mới về cơ bản giống nhau được xây dưng trong một khoảng thời gian rất ngắn, sự khác biệt giữa các bất động sản sẽ luôn phát triển Một người chuyển đến và làm thêm một gara nữa, người khác có thể mở rộng thêm bếp, người khác có thể làm thêm phòng,
tắm, trong khi người chỉ khác có thể lắp kính đôi hoặc cách ly mái Sự biến đổi hấu như không có giới hạn và rất nhanh tiến đến giai đoạn trong, đó hầu như một bất động sản có rất nhiểu điểm chỉ tiết khác nhau
Tương tự, đối với cửa hàng rất hiếm khi có hai cửa hàng giống hệt nhau Nhiễu khu vực đông đúc đã xây dựng các phố mua sắm vào
khoảng cuối thế kỷ trước, trong đó nhìn bể ngoài tất cả các ngôi nhà trên phố tương tự nhau Từ việc xem xét kỹ đẳng sau hoặc xem xét kỹ
phía trong có thể phát hiện ra nhiều điểm khác nhau và thường hóa ra là hẩu như tất cả cửa hàng đã được thay đổi khá nhiều cùng với thời
Trang 21PHAN |: TONG QUAN BAT DONG SAN VÀ THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SAN |23
chỗ để trưng bày có thể mở rộng thêm ra phía sân sau của cửa hàng Một chủ cửa hàng khác có thể phá bỏ tường vách ngăn trong ngôi nhà chính để làm cho nó phù hợp hơn với mục đích của anh ta Một chủ cửa hàng khác cũng có thể mở rộng thêm ở phiá sau, nhỏ hơn so với cái mà
chủ cửa hàng thứ nhất xây, những người khác mở rộng thêm rộng hơn,
Việc xem xét kỹ những sự thay đổi khác nhau và việc mở rộng thêm có
thể cho thấy rằng thậm chí khi có những khu vực tương tự được thêm vào, hình dáng và chất lượng của tòa nhà có thể thay đổi Một số cửa
hàng nhìn phía trước có vẻ giống nhau, có thể bởi vậy, khi xem xét kỹ tất cả chứng tỏ khác nhau khá nhiều
- Đặc điểm quan trọng khác của bất động sản là tính lâu bển Nhiều
hàng hóa trở nên vô dụng hoặc chất lượng xấu đi nhanh chóng, nhưng
bất động sản thông thường lâu dài trong nhiều năm với tỷ lệ xấu đi rất thấp Thậm chí bất động sản cũ đến nỗi chất lượng xấu đi đáng kể, thường thấy rằng giá trị của đất mà nó đứng trên đó đã tăng thêm với tỷ lệ lớn hơn tỷ lệ khấu hao về mặt giá trị của tòa nhà Kết quả là mặc dù chất lượng và điểu kiện vật chất của tòa nhà xấu đi, giá trị toàn bộ của đất và tòa nhà vẫn được giữ vững, và nó sẽ được tăng lên khá
thường xuyên Về khía cạnh này bất động sản hoàn toàn khác với hầu hết các hình thức đầu tư khác, nó thường bền vững qua thời gian và nói chung có khả năng an toàn rất tốt về tiển trong thời gian dài
So với các hàng hóa khác, để mua bất động sản thường cẩn số vốn lớn Thậm chí cẩn một số tiển đáng kể để mua quyển lợi nhỏ nhất và gắn liên với điểu này là thực tế rằng bất động sản thường bằng các đơn vị mà không thể dễ dang chia thành các đơn vị nhỏ
hơn Kết quả là số tiển tối thiểu cần để mua bất động sản thường khá lớn, và đối với nhà đầu tư tiểm năng, về đất đai và các toà nhà cẩn có khả năng, gom tiển trước khi anh ta hoặc cô ta biến tham vọng của họ thành thực tế
Nếu một miếng pho mát được mua, miếng đầu tiên mà người bán hàng,
cân sẽ quá nặng đối với khách hàng, anh ta chỉ cắt bớt một ít để cho giá thấp hơn Các giải pháp như vậy thường, không có thể đối với bất động, sản nếu nó chứng tỏ vượt qua tién bạc của người mua tương lai
Đôi khi có thể chia toà nhà thành các đơn vị nhỏ hơn bằng, cách sử dụng một chút tưởng tượng, và có thể bằng cách thực hiện điểu chỉnh
cẩu trúc nho nhỏ Nó có thể giúp cho những người với số tiển ít hơn
Trang 2224| ĐỊNH GIÁ BẤT BONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG ngudi mua tiém nang nay gom di tién dé mua toan bd bat dong san nếu không thì không thể mua được bất động sản
Giá trị thị trường của một số bất động sản trở nên lớn đến nỗi thậm
trí đối với các tổ chức rất lớn cũng rất khó mua chúng Không chỉ khó
gom số tiền lớn cẩn thiết (trong tháng 3/1987 quyển thuê dài hạn ở
Khách sạn Regent Sydney bán cho EIE International Corp với giá 145tr
đô la, số tiển này có thể chỉ có ở một số lượng giới hạn những người mua tiểm năng, nhưng giá này có vẻ rẻ so với 270 tr đô la trả cho nó trong tháng 6/1989 bởi Nisshin Kisen Kaisha Ltd, nhưng việc mua bất động sản đáng giá nhiểu triệu đô la hoặc bảng Anh có thể dẫn đến một tỷ lệ tổ hợp đầu tư quá lớn được nắm giữ trong một bất động sản Cùng, với thời gian trôi qua thậm chí những con số trích dẫn ở trên có vẻ nhỏ
khi so sánh với Công viên nước Xanh phát triển bán lẻ gần Dartford ở
Anh, được phát triển vào cuối những năm 1990 bởi Lend Lease Corporation và mở cửa vào tháng 3/1999 với giá trị ước tính cho sự phát triển toàn bộ là 1,1 tỷ bảng Anh Có quá nhiều vốn đẩu tư vào một bất động sản có thể là một để nghị không hấp dẫn và giá trị rất cao của một số bất động sản có thể trong bất kỳ trường hợp nào hẩu như không thể bán bất động sản nhanh chóng nếu chính sách quản lý tốt cẩn như vậy Giải pháp nhờ đó các bất động sản rất đắt có thể được mua bởi nghiệp đoàn không nhất thiết là giải pháp tốt vì nhu cẩu quản lý tổ hợp chứng, khoán đấu tư của các thành viên nghiệp đoàn có thể thay đổi đáng kể ở bất kỳ thời điểm nào; trong khi, ví dụ một thành viên nghiệp đoàn có thể muốn bán bất động sản, các thành viên khác của nghiệp đoàn có thể muốn giữ nó Ngoài ra, họ có thể không muốn có những người mua cổ
phiếu nhất định như các thành viên nghiệp đoàn
Bởi vậy gần đây có sự xem xét ở một số nước hiện tại chưa tổn tại thực tiễn khả năng hợp nhất các quyển lợi bất động sản như vậy, và
thực ra nhiều kế hoạch hợp nhất đã đưa vào trong thực tế ở một số
nước Với việc hợp nhất, quyển lợi pháp lý đối với bất động sản có thể được chia thành nhiểu đơn vị quyển sở hữu, như là giá trị của công ty
được thể hiện bởi số cố phiếu của nó Các đơn vị của bất động sản khi đó có thể được mua và bán, như vậy cho phép mỗi chủ sở hữu đơn vị
Trang 23PHAN I: TONG QUAN BAT BONG SAN VA TH] TRUONG BAT DONG SAN [25 là viêc bán quyển lợi đối với các bất động sản như vậy không phụ thuộc
vào khả năng gom một số tiển cực kỳ lớn của những người mua tiểm
năng nhỏ Sự phát triển như vậy làm cho thị trường quyển lợi đối với các bất động sản có giá trị hơn hoạt động tích cực hơn và ngăn chặn quyền sở hữu là gánh nặng kểnh càng mà một số ít người có thể hoặc sẵn sàng chấp nhận
Tuy nhiên, những kế hoạch như vậy không phải là không có vấn để trong số chúng có những bất lợi đi kèm với việc sở hữu một phẩn
của bất kỳ bất động sản nào Các quyết định quản lý bất động, sản có thể không trong phạm vi quyển lực của bất kỳ người sở hữu đơn vị riêng lẻ nào, những người có thể hoặc có ít hoặc có quyển kiểm soát rất
hạn chế về chất lượng quản lý bất động sản mà nó sở hữu đơn vị trong
đó Ngoài ra, những người sở hữu đơn vị riêng lẻ có thể khơng kiểm
sốt đối với những người khác trở thành người sở hữu đơn vị trong,
cùng bất động sản đó, và có thể xuất hiện trường hợp một người sở hữu đơn vị, nói như vậy, chung phần với tổ chức khác mà họ thường không, muốn hợp tác Vấn để có thể xuất hiện khi một người sở hữu đơn vị vỡ
nợ, như đã xuất hiện với bất động sản hợp nhất chủ yếu ở Sydney, có
thé lam diéu có hại hoặc dẫn đến sự mất giá của những, đơn vị của các chủ sở hữu khác vì những lý do hồn tồn khơng liên quan đến giá trị thực của tài sản Vì một số lý do, bởi vậy việc hợp nhất các bất động sản có giá trị lớn không rõ ràng là câu trả lời trọn vẹn để làm cho chúng,
thích hợp để bán hơn vì vẫn còn những khía cạnh không hấp dẫn của
việc chỉ là chủ sở hữu một đơn vị hay những đơn vị đổi lập với việc sở
hữu toàn bộ quyển lợi đối với bất động sản
Việc chứng minh quyển sở hữu đối với bất động sản có thể gây ra vấn để và nó thường là quá trình khá khó, tốn thời gian và chỉ phí để
chứng minh quyển sở hữu đối với quyển lợi cụ thể một cách hài lòng
Chủ của một chiếc bút muốn bán nó chứng tỏ quyển sở hữu của anh ta chủ yếu bằng sự chiếm hữu và thực tế là anh ta mang theo chiếc bút
bên mình Nếu anh ta giơ ra hoá đơn chỉ ra anh ta mua nó khi nào và ở đâu, sẽ là quá đủ để làm hài lòng bất kỳ người mua tương lai nào Thậm chí với các đổ vật lớn hơn như ô tô, việc chứng minh quyền sở hữu vẫn còn tương đối dễ, với ô tô chỉ là thực tế chiếm hữu nói chung
là tín hiệu tốt, và nếu anh ta có thể được sao lưu bằng, cách giữ sổ đăng,
Trang 2426| ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG
Liên quan đến bất động sản sự chiếm hữu không phải luôn luôn chứng tỏ quyền sở hữu, và rõ ràng là không thể nhấc một mẩu bất động,
sản và mang theo mình Nhiều bất động sản có các quyển lợi tổn tại
trong nó, một trong số đó là khả năng chuyển quyển sở hữu và thiết lập
quyển sở hữu đổi với bất kỳ quyển lợi cụ thể nào việc chiếm hữu
Chứng thư hoặc một vài chứng minh quyển sở hữu khác là cẩn thiết Sẽ không luôn đơn giản và không khó khăn để hiểu và đôi khi có sự bỏ sót
trong đó Có thể khi chuyển nhượng quyển sở hữu sẽ có công việc lâu dài liên quan đến việc kiểm tra các chỉ tiết chính xác của quyển sở hữu, một trong số đó có thể không bao giờ được giải quyết để thoả mãn hoàn
toàn tất cả các bên liên quan
Kết quả là chỉ phí chuyển nhượng luôn tương đổi cao, khi các quyển lợi đối với bất động sản được đối chủ Nên tuyển dụng một luật sư có kinh nghiệm để đảm trách các công việc như vậy (nó có thể được
làm bởi tự bản thân các cá nhân nhưng nói chung điểu này không
khuyến cáo), và hoàn toàn có thể hiểu được, chuyên môn thành thạo sẽ yêu cầu trả công thoả đáng với dịch vụ của anh ta hoặc cô ta
Vì cẩn xem xét lịch sử pháp lý của bất động sản và có thể xuất hiện
điểu phức tạp, thường tốn nhiều thời gian liên quan đến việc chuyển
nhượng quyển lợi Việc giao dịch của phẩn lớn các loại hàng hoá có thể
được thực hiện hoàn thành trong vòng tối đa tính bằng ngày Mặc dù
vể lý thuyết, việc chuyển nhượng bất động sản cũng, có thể hoàn thành
trong, vòng một vài ngày, nhưng trên thực tế hiếm khi xẩy ra, như các
trường hợp lý tưởng hiếm khi tổn tại, và thời gian liên quan đến việc
chuyển nhượng bất động sản có xu hướng kéo dài hàng tuần hoặc thậm
chí hàng tháng
Bất động sản có thể cung cấp nguồn thu nhập và về khía cạnh này
nó khác với nhiểu vật chiếm hữu lâu bển khác Vì điều này mà quyền sở hữu bất động sản thường hấp dẫn các nhà đẩu tư cũng như những, người sử dụng bất động sản tương lai Nó cung cấp cho một cá nhân cơ
hội tiết kiệm tiển và số tiển tiết kiệm đó để mua một cái gi dé ma dem
lại thu nhập đều đặn Thu nhập này là kết quả trực tiếp của việc và là
phần thưởng cho việc tiết kiệm ban đẩu hoặc việc hoãn tiêu dùng trước
mắt Do vậy bất động sản thường là hình thức đẩu tư đặc biệt hấp dẫn
Trang 25PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VA TH| TRUONG BAT DONG SAN |27
~ Đặc điểm tiếp theo tổng cung về đất thực hiện là cố định, mặc dù
việc khai hoang đất có thể cung cấp sự gia tăng biên đến tổng cung Tổng cung không hẳn là cố định trong việc sử dụng cụ thể, nhưng tổng
cung về đất là cố định và việc kiểm soát quy hoạch nghiêm ngặt ở nhiều nước đã có làm hạn chế cung đất bổ sung cho việc sử dụng cụ thể Mặc dù về mặt vật chất đất có thể không bị hạn chế sử dụng, những người quy hoạch trên thực tế thường để ra các quy tắc khá cứng nhắc về
những gì có thể được làm và nó có thể được làm ở đâu Vì điều này và cũng vì việc xây dựng thường không phải là quá trình nhanh chóng, việc tăng cung về một loại bất động sản thường chỉ có thể xẩy ra trong, thời gian tương đối dài Mọi việc xẩy ra chậm chạp hơn trên thị trường
tài sản so với ở hầu hết các thị trường, khác Bởi vậy chúng sẽ chỉ thu
hút những người có thể để cho mọi thứ xẩy ra chậm chạp
Về ngắn hạn có thể tăng cung một loại bất động sản cụ thể bằng
chuyển đổi từ một sử dụng này sang sử dụng khác Nếu có nhu cầu vể
văn phòng và không có đủ, một ngôi nhà rộng lớn có thể được chuyển đổi thành văn phòng Nhưng một lẩn nữa, thông thường chỉ có thể hành động như vậy nếu có được giấy phép xây dựng cho việc chuyển đổi sử dụng, và mặc dù cẩn thị trường có thể khuyến cáo rằng cẩn nhiểu văn phòng, hơn, cơ quan quy hoạch địa phương có thể không, đồng ý với những gì đang được cung, cấp
Boi vậy có thể thay rằng phía cung của thị trường bất động sản
không thể phản ứng rất nhanh chóng trước những thay đổi về cầu
Yếu tổ cơ bản cũng cẩn được xem xét Vì bất động sản thỏa mãn
nhu cẩu cơ bản của con người, sẽ luôn có nhu cẩu khá lớn về nó Một
thứ mà con người yêu cầu hoặc là đất để xây dựng, hoặc tòa nhà và đất
Mọi người sống trong các ngôi nhà, họ làm việc trong các tòa nhà,
những người làm việc bên ngoài trên đất, và thậm chí những người bay để kiếm sống cần đất để cất cánh và hạ cánh Như vậy đất thỏa mãn
nhu cẩu cơ bản của con người, và những người sở hữu và quản lý bất
Trang 2628 | ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
1.14 Quyên lợi pháp lí đối uới bất động sản
Có thể thấy rằng việc nghiên cứu định giá khơng hồn tồn dễ hiểu
như tưởng tượng ban đầu Mỗi hình thức định giá khác nhau có thể liên
quan đến các kỹ năng khác nhau, kiến thức kỹ thuật khác nhau và cẩn
nghiên cứu sâu sắc rất nhiều vấn để ảnh hưởng đến bất động sản và giá trị bất động sản
Một trong những vấn để đó là pháp luật Trước đây đã phát biểu rằng "việc định giá liên quan đến mối quan tâm cụ thể về bất động sản
tại một thời điểm cụ thể" Bất động sản tự thân không thể được sở hữu, theo luật thì quyển lợi pháp lý đối với bất động sản được sở hữu và hơi có phẩn khác với việc sở hữu bản thân bất động sản Nếu như có thể sở hữu bản thân bất động, sản, thông, thường chỉ có thể có một chủ sở hữu một bất động sản cụ thể tại một thời điểm bất kỳ (trừ phi xấy ra trường,
hợp người đổng sở hữu) Với quyển lợi đối với bất động sản, mỗi một
quyển lợi được sở hữu bởi cá nhân khác nhau, và do vậy có thể có hệ
thống cấp bậc quyển lợi tại môt thời điểm bất kỳ, như quyển sở hữu bất động sản vô thời hạn, quyển thuê, quyển thuê lại
Người sở hữu bất động sản vô thời hạn là người thường, được
những người không có chuyên môn xem như người chủ của bất động
sản nhưng về luật pháp thì mỗi người với quvển lợi pháp lý đối với bất động sản là người chủ
Người sở hữu bất động sản vô thời hạn có thể không muốn tự mình sử dụng bất động sản nhưng có thể đã mua nó như việc đầu tư, và họ có thể quyết định chia chúng thành nhiều phẩn về mặt vật thể và
cho những người thuê khác nhau thuê các phần đó Mỗi người trong số đó sẽ có quyển lợi pháp lý đổi với bất động sản nếu như đã suy nghĩ
cẩn thận mọi thủ tục pháp lý đúng đắn Trong thời gian thuê, một trong, số những, người thuê có thể quyết định họ sẽ không muốn sử dụng bất
động sản nữa và miễn là điểu khoản thuê cho phép hành động như vậy,
họ có thể cho thuê lại một phẩn hoặc toàn bộ bất động sản mà họ thuê
Trang 27PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VA TH] TRUONG BAT DONG SAN |29
động sản vô thời hạn đã mua bất động sản với sự trợ giúp của thế chấp,
thì người chủ nợ cẩm cố cũng có quyển lợi pháp lý đối với bất động,
sản Không phải là không bình thường khi khám phá ra rằng quyển lợi
pháp lý thậm chí đổi với các bất động sản tương đối nhỏ là rất nhiều Khi người thuê từ bỏ toàn bộ quyền lợi pháp lý của mình cho bên thứ ba, giao dịch được biết như sự chuyển nhượng và người mua được
biết đến như người được chuyển nhượng của việc thuê
Theo quan điểm của người định giá, nếu như có nhiểu quyển lợi đối với một bất động sản tại một thời điểm, mỗi một quyển lợi tất nhiên sẽ có giá trị khác nhau, nếu không có sự trùng khớp ngẫu nhiên hay các trường hợp hoàn toàn giống nhau, thì cái sau có lẽ sẽ xuất hiện nhiều hơn cái trước
Người định giá bởi vậy trước khi thực hiện việc định giá sẽ phải đảm bảo chắc chắn chính xác phải định giá quyển lợi nào và thời hạn trong đó quyển lợi liên quan được sở hữu Bất cứ khi nào có thể, người định giá đích thân nên kiểm tra chứng thư về quyển sở hữu bất động,
sản hoặc việc thuê, vì những chỉ tiết có thể được chú ý là rất quan trọng, vì liên quan đến giá trị, nhưng có thể nghĩ là không quan trọng đối với luật sư, người được đào tạo để chú ý đến chỉ tiết pháp lý và không xem
xét các vấn để về giá trị
Người định giá cũng nên quan tâm đến chỉ rõ khác rõ ràng trong,
báo cáo về những quyển lợi đã được định giá, và bao gồm sự tóm tắt về
tất cả những điểm pháp lý quan trọng trong báo cáo sao cho không thể
có sự hiểu lầm như đối với những cơ sở mà dựa vào đó thực hiện việc
định giá
Luật bất động sản tự nó là một môn học và không phải mục đích của cuốn sách này là nghiên cứu nó Sinh viên nên được tư vấn đọc kỹ những vấn để trong sách giáo khoa, vì hiểu kỹ thấu đáo nhánh luật này sẽ tỏ ra vô cùng quý giá trong sự nghiệp của người định giá
1.2 Thị trường bất động sản
1:21 Đặc trưng thị trường bất động sản
Các hình thái thô sơ nhất của thị trường bất động sản thông qua
Trang 2830| ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
Ai Cập và Ba Tư cổ, Ngày nay, trai qua nac thang tiến hóa của nhân loại, các lực lượng thị trường, tức là lực lượng cung và cẩu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng, phức tạp giống như “bàn tay vô hình” dẫn dắt sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng, hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nước đối với thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điểu khiển hơn Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phương thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn để lý thú và hấp dẫn, nhất là trong giai đoạn chuyển sang nến kinh tế thị trường như ở nước ta
Thị trường bất động sản là hợp phẩn bắt buộc của sản xuất hàng
hóa bất động sản Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất
động sản Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị
trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động,
sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung, và cẩu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch vể giá trị bất động sản
Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa tiển tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường
bất động sản Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội
có sự trao đổi mua bán, giao dịch về hàng hóa bất động sản Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hóa bất động sản đu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát
triển, nhu cẩu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa
Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liên
với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do sự tất yếu của nhu
cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động, kinh tế - xã hội Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường bất động sản và cũng là
cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản theo
nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất Vì bất động sản nhà đất vừa mang, ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội to lớn, trong thị trường, bất động, sản, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất
Trang 29PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VA TH] TRUONG BAT DONG SAN [31
va bán hàng hóa quyển sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liên với
hàng hóa đó Quá trình trao đổi quyển sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán mà còn là đổi tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyển sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn
chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động, sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan dén bat động sản như: cho
thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyển sử dụng bất động sản, Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa, tiển tệ diễn ra trong một không, gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường,
bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về
bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lan
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải chỉ
đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra
Thị trường bất động sản đó là thông thường không bao gồm một thị
trường, lớn, nhưng bao gồm một loạt thị trường nhỏ hơn, mỗi một thị
trường có tính chất địa phương Thậm chí trong các thị trường địa phương,
kiến thức về giao dịch bất động sản dường như còn xa mới, hoàn hảo và những người mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến các giao dịch vừa qua Thị trường bất động sản là thị trường mà các nhà kinh tế gọi là thị
trường không hồn hảo, và sự khơng hoàn hảo của kiến thức trở nên rất nghiêm trọng nếu một lĩnh vực trong đó người định giá phải làm việc
không quen thuộc với anh ta hoặc cô ta Một người có thể quen với rất
nhiều giao dịch ở một vùng trong thời gian dài, nhưng nếu các hoạt động,
được dí chuyển đến vùng khác xa một chút, họ sẽ ở trong, tình trạng phải
bắt đầu từ đầu trong việc thu thập thông tin cơ bản vể thị trường mới đó Trong tình huống như vậy đối với nhà đầu tư có lẽ nhanh hơn và đơn giản hơn nhiều là đi thẳng đến chuyên gia trên thị trường địa phương đó, và
tuyến dụng giám định viên có kinh nghiệm và năng lực như người tư vấn
Trang 3032| BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
không cẩn thiết nếu một người kinh doanh hàng hóa có giá trị tương đối
giống nhau trên khắp đất nước Trong trường hợp sau thì chuyên gia trên một thị trường địa phương cũng có thể thành thạo khi hoạt động, trên thị
trường địa phương khác, nhưng nơi liên quan đến bất động sản, các nhà đầu tư thông thường sẽ cho phép chỉ phí tư vấn chuyên mơn trong, việc
tính tốn chỉ phí chung của họ, trừ phi họ là người có đủ trình độ chuyên
gia để tự thực hiện công việc của họ
Về cơ bản đặc trưng thị trường bất động sản gổm:
- Không có thị trường trung tâm: Hoạt động trong thị trường, bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có
những tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động,
không thể di đời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho
nha dau tu do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cẩn có tổ
chức đứng ra làm cẩu nối Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điểu tiết của cơ quan Nhà
nước (chưa thu thuê) hoạt động của họ là do nhu cẩu thực tế phát sinh
nên hoạt động của họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa
tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch
- Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang di
để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường,
bất động sản có đặc tính địa phương và cẩn có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở theo
từng thời kỳ, địa phương cụ thể, Và thị trường nhà ở của từng địa
phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và
theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau
~ Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước
nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các
thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác
Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyển và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điểu này làm cho thị trường, bất động, sản có
Trang 31PHAN |: TONG QUAN BAT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRUONG BAT DONG SAN [33
~ Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài
chính tiển tệ và với sự phát triển kinh tế của 1 quốc gia:
Với tư cách là một thị trường đẩu vào của các ngành sản xuất — kinh doanh, thị trường bất động, sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điểu hoà cung cẩu của các loại hàng hoá trong nền kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành
của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ
mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có
quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân
Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiểm năng
sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiển gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đẩu tư không những rút tiển gửi ngân
hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của
họ, điểu đó đã tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường nay nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do
các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ
thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả 1.2.2 Phan logi thị trường bất động sản
~ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do như
cẩu chuyển dịch và tích tự đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân
dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan
Trang 3234| ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
~ Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại
thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất
gổm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy TH, đất
rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất
sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá Xu thế phát triển là các kh
công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và
xử lý ô nhiễm môi trường
- Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi
cho việc kinh doanh, điểu kiện hạ tẩng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác
1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ~ Nhà nước
Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:
+ Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, vể nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyển sử dụng, đất và đặc biệt là
vạch ra quy hoạch vể việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng
+ Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng
như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của 'củc
doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cẩn bán Đây là nguồn cung ứng, khá quan trọng cho thị trường bất động sản
~ Nhà đầu tư ‘
Bao gồm nhà đẩu tư vào ngành kinh đoanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì
vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cẩu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp
cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương, mại,
Trang 33PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VA THI TRUONG BAT DONG SAN |35
vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng,
trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất
động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng, vai
trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là
chủ yếu Họ mua những bất động sản bao gổm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại
~ Người mua và người bán thông thường họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau Họ có thể là:
+ Người mua đơn thuần
+ Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác
+ Vừa bán vừa mua;
Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do như
cầu chuyển nơi sinh sống
Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở
~ Nhà môi giới:
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán
những thông tin cẩn thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm
định giá cẩn quan tâm
1.24 Thị trường BĐS ở Việt Nam
1.244.1 Tổng quan thị trường bât động sản Việt Nam giai đoạn 2008 - 2013 * Thị trường bất động sản năm 2008
Nhìn chung, toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2008 chịu tác
động, của khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 và đang phải đối mặt
với những vấn để nội tại của nén kinh tế trong nước Những vấn để nổi bật đặt ra năm 2008 đối với thị trường bất động sản: Thứ nhất, cẩu bất động sản bắt đầu xu hướng giảm, cung dư thừa; Thứ hai, tiếp cận tín
Trang 3436| BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 1 Biến động giá cả trên thị trường bất động sản
Năm 2008 là một năm thăng trẩm đối với thị trường bất động sản Việt Nam, giá cả trên thị trường diễn biến theo hai chiểu trái ngược: dẩu năm
tăng giá, cuối năm giảm giá Hai tháng đầu năm 2008, thị trường BĐS đã
chứng kiến cơn sốt giá với mức tăng giá bình quân lên tới 300%-500% sau
khi các ngân hàng giải ngân các khoản tín dung với quy mô lớn vào cuối quý TV năm 2007 Tuy nhiên, trong khoảng giữa năm 2008, khi nền kinh tế
gap nhiều khó khăn, tình hình lạm phát đã trở nên nghiêm trọng, Chính phủ đã áp dụng CSTT thắt chặt khiến cho giá BĐS bị sụt giảm mạnh và mất bình quân từ 50%-70% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt Kể từ khi thị trường bất động sản manh nha hình thành, năm 2008 đầu tiên mà diễn
biến thị trường bất động sản đi ngược lại quy luật điễn biến của các năm
trước khi diễn biến giá cả chỉ tăng hoặc ổn định
2 Tình hình huy động vốn của các DN đầu tư, xây dựng, kinh
doanh BĐS
Đa số là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, yếu kém về công nghệ,
thiếu tính chuyên nghiệp, nguồn lực tài chính chưa đủ mạnh Đặc biệt,
trước chủ trương áp dụng chính sách thắt chặt tiển tệ của Chính phủ, các ngân hàng đã nâng lãi suất huy động và cho vay lên đến 21%; hạn chế cho vay với cả chủ dự án và khách hàng mua BĐS Điều này đã gây
thêm khó khăn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận nguổn vốn vay cũng như việc cạnh tranh vể tài chính với các doanh nghiệp nước ngoài
3 Cung- cẩu BĐS trên thị trường (theo các phân khúc thị trường)
Trong khí thị trường nhà ở bị tác động tiêu cực mạnh mẽ thì thị
trường nhà văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng hạng A vẫn duy trì xu hướng phát triển tốt, dù giá thuê đã không tăng trong giai đoạn cuối
năm 2008, Giá thuê đất công nghiệp tăng đều do lượng, đẩu tư nước ngoài
vào Việt Nam, cũng như mở rộng đầu tư trong nước tăng, cao
Đối với mặt hàng bán lẻ mặc dù chịu ảnh hưởng bởi lạm phát,
doanh số bán lẻ vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2007 dẫn đến giá thuê vẫn duy trì ở mức cao
* Thị trường bất động sản năm 2009
Trang 35PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VÀ THỊ TRUONG BAT DONG SAN [37 Năm 2009 chứng, kiến sự leo thang của giá vật liệu xây dựng tuy nhiên xu hướng chung về giá cả trên toàn thị trường bất động sản là
giảm Ở các khu vực khác nhau, các nhà doanh nghiệp có sự điểu chỉnh
giảm ở mức độ khác nhau tùy theo đặc tính của khu vực Tại Hà Nội các dự án giam giá dao động, 5% trong khi tại thành phố Hổ Chí Minh có nhứng nơi giảm 401%
2 Tình hình huy động vốn của doanh nghiệp đẩu tư, xây dựng,
kinh doanh bất động sản
Tuy năm 2009 đang trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, nhưng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức hút to lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài Các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiểm cơ hội tham gia thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện Tháng 9/2009 lượng vốn FDI vao Việt Nam khoảng 7,673 tỷ USD trong đó hơn 50% là đầu tư vào ngành bất động sản Mặc dù các nhà
đầu tư nước ngoài vẫn gia tăng niềm tin vào thị trường bất động sản Việt Nam nhưng các nhà đấu tư trong nước mới là người chiếm ưu thế
Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đểu dang trong tinh trang “khát” vốn Đây cũng là một trong những nguyễn nhân gây tác động,
đến sự “nóng lạnh” bất thường của thị trường bất động sản Các ngân
hàng hạn chế cho chủ đẩu tư vay vốn ngành bất động sản, nguồn vốn
chủ yếu là từ chủ đầu tư hoặc huy động vốn từ thị trường đầu tư thứ
cấp dan đến sự thiếu ổn định, không thể tạo cho chủ đầu tư xây dựng,
chiến lược kinh doanh theo hệ thống thị trường Thay vì coi ngân hàng,
là kênh huy động vốn trông đợi nhất thì các doanh nghiệp đã chuyển
hướng sang các hình thức khác như phát hành chứng chỉ “quỹ tiết kiệm nhà ở”, phát hành trái phiếu gắn với bất động sản cũng là phương án
mới đang được thực hiện Tuy nhiên 2 công cụ trên còn nhiều bất cập như yêu cẩu uy tín của doanh nghiệp trên thị trường, hình thức còn mới mẻ nên chưa được áp dụng nhiều
3 Cung và cầu bất động sản trên thị trường ( theo phân khúc )
Với nỗ lực cải thiện nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, đặc biệt tại
các thành phố lớn, phát triển khiến cho số lượng dự án khu đô thị nhà ở
Trang 3638| ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
trung tâm bán lẻ, sàn văn phòng, khách sạn cũng được các nhà doanh
nghiệp quan tâm chú ý xây dựng với lượng lớn
Bên cạnh đỏ phân khúc dự án nhà ở cho công nhân, người có thu
nhập trung bình đã bắt đầu gây được sự quan tâm với các nhà dau tw
khi Nhà nước đã dành nhiều chính sách ưu đãi, khuyến khích cho phân
khúc này Tuy nhiên sự phát triển thiếu hợp lí đã khiến tại phân khúc này, dù lượng cẩu lớn, cung gia tăng nhưng không đáp ứng được
Sự phát triển của du lịch đã mở ra một hướng đi mới đẩy tiểm
năng đang được các doanh nghiệp đẩy mạnh dau tu do còn mới mẻ là
“bất động sản du lịch” với nhu cẩu còn lớn so với cung
Nhìn chung: Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập khi
cung và cầu trên thị trường không gặp nhau, mối quan hệ này chưa có
su gan kết với nhau, tạo nên sự cách biệt giữa cung và cầu làm cho nguổn cung không tiếp cận được với nhu cẩu của người tiêu dùng
* Thị trường bất động sản năm 2010
1 Biến động giá cả trên thị trường bất động sản
Giá bất động sản của Việt Nam trong giai đoạn năm 2010 so với thế
giới ở mức rất cao, xếp thứ 20 thế giới
2 Tình hình huy động vốn của doanh nghiệp đầu tư xây dựng
Trong năm 2010 nguổn vốn huy động từ ngân hàng cho bất động
sản tăng trưởng ổn định nhưng chưa thực sự hoàn thiện Tính đến hết
31/12, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng,
228.000 tỷ đồng, tăng 23.5% so với cùng kỳ năm 2009 Tuy nhiên, lãi
suất cho vay vẫn ở mức cao, đa số các ngân hàng áp dụng lãi suất xấp xi
13%/năm hoặc cao hơn Cùng với đó, theo thông tư 13/2009/TT-NHNN thì bắt đấu từ 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các
khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của
các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp ngày càng khó khăn hơn
Đối với nguồn vốn FDI: nhìn tổng thể nguồn vốn FDI vào lĩnh vực
bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút trong năm 2010 Đi ngược lại với
Trang 37PHAN 1: TONG QUAN BAT BONG SAN VA TH] TRUONG BAT DONG SAN [39
đăng ký trong các dự án bất động sản là 7.8 tỷ USD tuy nhién 10 thang
dau nam 2010, con số này chỉ đạt 2.853 tỷ USD Nguyên nhân chủ yếu là do dư chẩn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, khi mà trong, thời
kỳ giảm thiểu rủi ro, nguồn vốn dau tu quay ngược về sân nhà
3 Cung cẩu bất động sản trên các phân khúc
Trên phân khúc nhà ở: Thị trường bất động sản năm 2010 được đánh
giá là thị trường của người mua - tức là những người có nhu cẩu Trong, khi phân khúc căn hộ cao cấp không còn sôi nổi như trước thì phân khúc căn hộ bình dân lại sôi động và là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản với hàng loạt các dự án được triển khai Rất nhiều dự án căn hộ bình đân được xây dựng và tung ra thị trường đã thu hút
được sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là các căn hộ có diện tích
nhỏ trên dưới 50m# Giá những căn hộ này khoảng 400-800 triệu đổng,
phù hợp với nhiều đối tượng mua nhà để ở Theo khảo sát, số lượng, căn hộ được chào bán chủ yếu thuộc về căn hộ bình dân, chiếm 63.7%, căn hộ cao cấp chiếm 31.7% và căn hộ trung cấp chiếm 4.6%
Cụ thể đối tới lĩnh uực nhà ở cho người thu nhập thấp: nhu cầu trong, phân khúc nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp và trung bình
trong giai đoạn này rất lớn, chiếm khoảng 80% thị trường bất động sản cả nước Mặc dù các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được nhiều ưu đãi từ chính phủ nhưng các doanh nghiệp đầu tư vẫn còn nhiều e ngại Hiện chỉ có những doanh nghiệp hoạt động lâu năm trong, ngành xây dựng, có thế mạnh về công nghệ vật liệu, có hệ thống may
móc, thiết bị và nhân công mới dám đẩu tư vào lĩnh vực này Khó khăn đầu tiên phải kể đến đối với doanh nghiệp chính là vấn để vốn đẩu tư xây dựng Hiện các doanh nghiệp chỉ biết trông chờ vào vốn huy động, từ các thành phần kinh tế, từ các doanh nghiệp và vốn đổi ứng của địa
phương Doanh nghiệp rất khó tiếp cận được nguổn vốn vay, vì đây là những dự án nhận vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, thủ tục đẩu tư
phức tạo hơn dự án kinh doanh thông thường, với các quy định về thiết
kế, đấu thẩu và phê duyệt dự toán Khó khăn thứ hai các doanh nghiệp gắp phải đó là vấn để về giá cả, để hoàn thiện 1m?nhà ở có chất lượng vừa doanh nghiệp phải chỉ 10-12 triệu đổng Như vậy, một căn nhà 60m2 sẽ có giá thành lên tới 700 triệu đổng,
Trên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Cuối năm 2010, Việt Nam có
Trang 3840| BINH GIA BAT BONG SAN TRONG HOAT BONG TIN DUNG
căn biệt thự và 6601 căn hộ nghỉ dưỡng Nguốn cung bất động sản nghỉ dưỡng: với hơn 3000 km đường bờ biển cùng với nhiéu đảo lớn nhỏ, Việt Nam có tiểm năng lớn trong việc phát triển thị trường bất động sản nghỉ
dưỡng Tuy nhiên do nguổn cung quá lớn và người mua đang bắt đầu
nghỉ ngờ khả năng thu lợi nhuận từ việc cho thuê lại mà tốc độ bán của
các dự án này đang có xu hướng chậm dẩn Cẩu loại hình bất động sản này chủ yếu là bộ phận dân cư có thu nhập cao và có điểu kiện đang chú
trọng nhiểu hơn đến giá trị ngoài vật chất như giá trị tỉnh thần, cảm
xúc Nhu cẩu sở hữu một ngôi nhà thứ 2 là bất động sản sinh thái trở
thành xu hướng phổ biến trong giới thượng lưu và trung lưu Việt nam
Mục đích mua bất động sản nghỉ dưỡng là để sử dụng cá nhân, đầu cơ
hoặc mua với mục đích sinh lời Trong đó, nhu cẩu mua để thỏa mãn
chiếm 52.4% tiếp theo là cho thuê 47.6% và đầu tư sinh lời là 40.5%
Trên phân khúc mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại: kinh
doanh mặt bằng bán lẻ đang là phân khúc khá sôi động của thị trường
bất động sản Việt Nam Giá thuê gian hàng tại các trung tâm thương,
mại ngày càng tăng cao, giá thuê bình quân tại các trung tâm thương mại cao cấp thuộc khu vực nội thành không dưới 150 USD/m2/tháng
* Thị trường bất động sản năm 2011
Năm 2011 là 1 năm có nhiều thách thức tới thị trường bất động sản giao
dich tram ling, gid nha dat dâng trên đà suy giảm trong khi lãi suât ngân hàng đứng ở mức cao vi tin dung cho link vec bit dong san vin eo hep
1 Biến động giá cả trên thị trường bất động sản:
Quy IV/ 2010, lạm phát quay trở lại mức 16%, chính phủ kiểm chế
lạm phát bằng giảm mức cung tiển đã tác động mạnh vào thị trường,
làm cho thị trường trẩm lắng và thiếu vốn Nhiều người lo ngại bong
bóng bất động sản vỡ dẫn đến khủng hoảng, thậm chí cho rằng chính
phủ phải ra tay cứu thị trường bất động sản
Từ tháng 9/2010 đến 10/2011, giá nhà ở trung bình cả nước luôn tăng Tuy nhiên việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đổng bộ với giá
tiêu dùng chung trong khi đó giá vàng và đô la Mỹ lại biến động theo
xu hướng khác nhau, chứng tỏ việc giảm giá nhà ở nếu có chỉ là cục bộ không phải xu hướng chung của thị trường, bất động, sản và giá nhà ở
Trang 39PHAN 1: TONG QUAN BAT DONG SAN VA THI TRUONG BAT DONG SAN |41
Theo Nghị quyét 11/2011/NQ-CP là giảm cung tiển thông qua giảm
mức ting trưởng, tín dụng, thực chất của biện pháp này nhằm kiểm chế lạm phát Kiểm chế lạm phát tất yếu làm giảm sức sống của thị trường, bất động sản Các nhà đầu tư cẩn chủ động tìm kiếm giải pháp không, nên chỉ trông chờ vào sự giải cứu của nhà nước Nhìn vào sự tạm lắng
của thị trường bất động sản ở một góc độ tích cực hơn thì thị trường,
đang lột xác để trở nên lành mạnh, khỏe khoắn, hữu ích hơn vì quyển lợi của đại đa số người dân chưa có nhà
2 Tình hình huy động vốn của các DN đẩu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS
Cách tạo vốn để phát triển thị trường bất động sản có sự khác nhau
giữa các vùng: Hà Nội và các tỉnh phía Bắc các doanh nghiệp huy động vốn chủ yếu của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng thông qua mua nhà trên giấy nên tín dụng có thắt chặt cũng không ảnh hưởng Trong khi
đó, tại TP.HCM và các tinh mién Nam lại sử dụng vốn tín dụng là chủ yếu nên phải chịu áp lực về vốn Thiếu vốn dẫn đến một số nhà đầu tư không,
đủ năng lực phải chuyển nhượng dự án hoặc sáp nhập
Việc thu hút dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản ảnh
hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường tiển tệ 3 giai doan phuc
hổi và phát triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản làm
giá bất động sản tăng nhanh tạo ra những cơn sốt Song khi ở giai đoạn
suy thoái, dòng tiển giảm mạnh làm thị trường bị đóng bing
Tại Việt Nam, vốn đầu tư vào bất động sản chủ yếu gồm 3 nguồn: vốn chủ đầu tư (doanh nghiệp bất động sản ), vốn vay ngân hàng và
vốn từ người mua:
* Vốn vay ngân hàng - nguồn vốn chính của thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản là khách quan và cẩn thiết bởi giá trị của bất động sản rất lớn, vượt qua năng lực của chủ đẩu tư Nhà đầu tư phải vay từ 70-80% vốn từ ngân hàng Do vậy tín dụng, bất động sản có mối tương quan thuận chiểu với tăng trưởng tín dụng (độ trễ 2-3 tháng) Tại thời điểm 30/06/2011, dư nợ bất động sản chiếm 9,94%/ tổng dư nợ
(tương đương 245.000 tỷ đồng) khá cao so với 1 số nước trong khu vực
Trang 4042| BINH GIA BAT DONG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG chế nguồn vốn, giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn so với thực tế khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh và có nguy cơ bị đóng băng.Tĩnh hình này khiến cho rủi ro bất động sản gia tăng
* Nguồn vốn từ dân cư
Tốc độ tăng giá nhà cao hơn rất nhiều lẩn so với tốc độ tăng
GDP/dẩu người làm cho đại đa số người dân khó khăn về tài chính để
mưa nhà
Bên cạnh đó, những biến động mạnh của giá vàng và ngoại tệ đã
làm xáo động dòng tiển tiết kiệm trong dân (chạy loanh quanh giữa các
kênh đầu tư tài chính), làm méo mó chức năng cẩu nối của hệ thống tài
chính (cẩu nối giữa tiết kiệm và đầu tư) Hệ quả, tăng khoản đầu tư rủi ro và hình thành bong bong tai sin
* Vốn đẩu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
Từ 208, Luật Đất Đai cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản Tuy nhiên, 6 tháng đẩu năm 2011, vốn FDI giảm mạnh
Nguyên nhân khách quan do khủng hoảng tài chính toàn cẩu Nguyên nhân chủ quan do lạm phát, quy hoạch không đống bộ, thời gian phê duyệt dự án kéo dài làm giảm hiệu quả các dự án đầu tư nước ngoài
* Vốn hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
Nếu như hoạt động kinh doanh của thị trường phát triển chủ yếu
dựa trên phát hành trái phiếu thì ở Việt Nam lại chủ yếu dựa vào đòn
bấy tài chính mà chủ yếu là từ tín dụng ngân hàng Dẫn đến khi lãi suất
ngân hàng cao làm cho doanh nghiệp rơi vào thiếu vốn Trong khi đó,
các kênh huy động khác như thị trường chứng khoán bị hạn chế do tác
động của chính sách kinh tế vĩ mô, thị trường trái phiếu doanh nghiệp
chưa phát triển, phát hành riêng lẻ, không niêm yết, thiếu thông tin dẫn đến cung -cẩu không gặp nhau
3 Cung- cẩu BDS trên thị trường (theo các phân khúc thị trường)
* Nhà ở giá thấp chưa đáp ứng được nhu cẩu
Người có nhu cu thực và có khả năng chỉ trả ở mức giá thấp
không được đáp ứng Một lượng lớn chủ thể trong xã hội có khả năng,
thanh toán với bất động sản giá thấp (dưới 1,5 tỷ đổng) nhưng không,