Giáo trình Quản lý sàn giao dịch bất động sản: Phần 1

(NB) Giáo trình Quản lý sàn giao dịch bất động sản cung cấp cho người học những hiểu biết cơ bản về vai trò, chức năng, cơ cấu tổ chức, phương thức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; nội dung và phương pháp quản trị sàn giao dịch bất động sản.

TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG BỘ MƠN KINH TẾ GIÁO TRÌNH QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Lưu hành nội bộ) GIỚI THIỆU MÔN QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Mơ tả tóm tắt mơn học: Sàn giao dịch bất động sản nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản mơn học quản lý sàn giao dịch bất động sản có vai trị quan trọng, thuộc nhóm mơn học chun ngành, sau học xong mơn học chung Trong nhóm mơn học chuyên ngành, môn quản lý sàn giao dịch bất động sản bố trí sau mơn: Kinh tế học, Quản trị học, Marketing bản, Pháp luật bất động sản, Nguyên lý bất động sản Quản lý sàn giao dịch bất động sản mơn học có tính ứng dụng cao, vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật giúp người học tổ chức, quản lý sàn giao dịch bất động sản đạt hiệu cao Mục tiêu môn học: Về kiến thức: Cung cấp cho người học hiểu biết vai trò, chức năng, cấu tổ chức, phương thức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nội dung phương pháp quản trị sàn giao dịch bất động sản Về kỹ năng: + Tổ chức thu thập thơng tin, sử dụng cơng cụ phân tích thông tin thị trường bất động sản + Lập kế hoạch hoạt động, định quản trị liên quan đến hoạt động sàn giao dịch bất động sản CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN MỤC TIÊU: - Nắm vững kiến thức tổng quát sàn giao dịch bất động sản (Khái niệm, Vai trò, nguyên tắc, điều kiện, quy chế hoạt động ) 1.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Với loại hàng hóa thơng thường thường, để bán hàng, người bán thường đem hàng hóa chợ bán người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, phải đến chợ để tìm kiếm mua Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm khơng thể di dời được, người có hàng hóa bất động sản cần bán khơng thể đem hàng hóa đến ”chợ” Mặt khác, thị trường bất động sản thị trường thiếu thông tin, dó đó, để người bán người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ” Chợ khác với chợ hàng hóa thơng thường chỗ, khơng có hàng hóa bày bán mà có thơng tin hàng hóa để người quan tâm đến tham khảo giao dịch Chính khác biệt nên người ta khơng gọi ”chợ” mà gọi sàn giao dịch Vậy sàn giao dịch bất động sản gì? Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản, “nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” Như vậy, hiểu nôm na sàn giao dịch bất động sản “nơi diễn giao dịch”, nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp để giao dịch bất động sản Khoản 3, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo quản lý bất động sản Trong đó, điều 58 quy định nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản gồm bảy nội dung trên, “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” giải thích rõ “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” Các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký ngành nghề dịch vụ có liên quan Các văn phịng giao dịch nhà đất cơng ty lâu cung cấp dịch vụ (mặc dù theo kinh nghiệm chưa theo chuẩn mực nào) Do vậy, có khác biệt “sàn giao dịch” nêu Luật Kinh doanh bất động sản với ”văn phịng giao dịch” cơng ty kinh doanh bất động sản So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt chỗ giao dịch, mua bán, phải có điều kiện kèm cổ phiếu loại hàng hóa đặc biệt thị trường chứng khoán, giao dịch mua bán Cổ phiếu phải có điều kiện kèm Điều kiện Công ty Cổ phần phải chấp hành quy định phải cung cấp thông tin như: Kiểm tốn, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định Ủy ban Chứng khoán, đưa hàng hóa cổ phiếu cơng ty phát hành lên thị trường chứng khoán mua bán, giao dịch Sàn giao dịch chứng khoán Tương tự bất động sản đưa lên Sàn giao dịch phải kèm thông tin liên quan bất động sản chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường v.v… Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch đến mua bán giao dịch Sàn giao dịch chứng khốn, Sàn có đầy đủ thơng tin hàng hóa cổ phiếu, đồng thời nhà mơi giới chứng khốn chun nghiệp (Broker) tư vấn, giúp đỡ để có định mua bán xác, hạn chế rủi ro Sàn giao dịch bất động sản phải vậy, phải có đầy đủ thơng tin liên quan đến bất động sản đăng ký mua bán xác, khách quan chuyên viên địa ốc tư vấn khách hàng chọn lựa an tâm định giao dịch Các thông tin bất động sản giao dịch Sàn phần kiểm tra xác nhận thể văn gọi “Chứng thư thẩm định bất động sản” Nói tóm lại với loại hàng hóa đặc biệt giao dịch phải có thơng tin điều kiện kèm để hạn chế rủi ro, cổ phiếu bất động sản thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Nơi diễn giao dịch loại hàng hóa đặc biệt phải có chợ đặc biệt, chợ Sàn giao dịch nói có Sàn giao dịch với quy định nghiêm ngặt, phương tiện, người, có chun mơn nghiệp vụ, hỗ trợ thực trách nhiệm tư vấn giúp người mua bán thực định xác hạn chế rủi ro Như vậy, sàn giao dịch bất động sản nơi gặp gỡ người mua bán, người cung cấp dịch vụ người có nhu cầu dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Sự khác biệt so với sàn giao dịch khác chỗ nơi khơng có diện hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản sàn phức tạp đa dạng hơn, tính phức tạp hệ thống dịch vụ bất động sản Sàn giao dịch phải mô hình hoạt động tổng hợp, phải cung cấp đầy đủ khép kín dịch vụ liên quan đến bất động sản, thế, phải dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải nơi mà hoạt động phải đảm bảo minh bạch, chuẩn xác quản lý nghiêm ngặt 1.2 VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS 1.2.1 Sự cần thiết phải tổ chức sàn giao dịch bất động sản Như phân tích trên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm riêng nên thị trường bất động có đặc thù Những đặc điểm mang tính đặc thù dẫn đến giao dịch thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu tính minh bạch, có độ rủi ro cao Mặt khác, Nhà nước gặp nhiều khó khăn quản lý thị trường Sự đời sàn giao dịch bất động sản góp phần khắc phục hạn chế 1.2.2 Vai trò sàn giao dịch bất động sản - Thông tin bất động sản bảo đảm mặt pháp lý, tính xác thực xác Mọi thơng tin đăng ký mua bán sàng lọc Nhân viên sàn có trách nhiệm điều tra, xác định tính xác thơng tin người bán, người mua, bất động sản đăng ký giao dịch sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt với quan có thẩm quyền, nắm giữ khả xác minh thơng tin đầy đủ xác nhân thân người bán, người mua, tính xác thực, tính pháp lý đặc điểm bất động sản tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp sàn giao dịch cho phép sàng lọc, cung cấp thơng tin xác kịp thời so với kiểu giao dịch trước - Phí giao dịch thấp nhiều so với thị trường Thơng thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho trung tâm môi giới bất động sản địa bàn Hà Nội theo giá trị bất động mua bán, ví nhà tỷ 1%, tỷ 0,5% Tuy nhiên, sàn giao dịch có địa bàn Hà Nội mức thấp nhiều so với mức phí thị trường Mức phí dịch vụ khơng ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ - Khách hàng phục vụ trọn gói với tham gia ngân hàng, cơng chứng, kho bạc Do tính hợp thức với mơ hình hoạt động tổng hợp, sàn giao dịch bất động sản thường có quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, phịng cơng chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia hỗ trợ phục vụ đầy đủ trọn gói tất tổ chức hoạt động lĩnh vực có liên quan Điều giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hoàn thành giao dịch, đồng thời tạo người tham gia giao dịch có nhiều hội như: hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, chấp thuận lợi - Người mua, kẻ bán gặp trực tiếp làm tất thủ tục mua bán nghĩa "một cửa" Trong số dịch vụ trọn gói, người dân khơng phải lại nhiều quan Ví dụ trường hợp mua bán bất động sản, sàn tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng chỗ giới thiệu khách hàng sang phịng cơng chứng Khi sàn giới thiệu, có nghĩa đảm bảo mặt pháp lý Khi thực nghĩa vụ tài chính, sàn phục vụ ln thông qua tài khoản trực tuyến ngân hàng kho bạc Nói cách khái quát, người mua người bán bất động sản gặp trực tiếp sàn giao dịch phải làm tất thủ tục mua, bán bất động sản nghĩa "một cửa" - Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập Đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý thị trường bất động sản 1.3 NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS 1.3.1 Tuân thủ luật pháp Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản Mặt khác, hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật 1.3.2 Đảm bảo tính chuyên nghiệp - Tính chuyên nghiệp thể am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; định xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc ln làm việc theo kế hoạch - Phải có kiến thức chuyên sâu kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản Hiểu trách nhiệm, nghĩa vụ, hoạt động nghiệp vụ chuyên môn đảm nhận tốt vai trò người quản lý, điều hành sàn giao dịch - Có kỹ phân tích, xử lý tình để định quản lý xác, kịp thời có hiệu Muốn phải nắm vững thông tin, biết cách xử lý thơng tin, có kỹ định, biết chớp lấy thời cơ, hội kinh doanh - Sự hoạt bát, nhanh nhẹn thực thao tác nghề nghiệp yêu cầu cần phải có người quản lý điều hành sàn giao dịch Chỉ có để khách hàng có tin tưởng, hài lịng cơng việc giải nhanh gọn, xác có hiệu - Hoạt động chuyên môn người quản lý điều hành sàn giao dịch hoạt động dịch vụ, tuân theo chuẩn mực nghề nghiệp định, khơng thể tình cảm chi phối lý trí, khơng để cảm xúc chi phối công việc Phải tuân thủ nghiêm ngặt quy tắc, quy định công việc quan hệ với khách hàng Tuy nhiên phải trọng tới ứng xử cho “hấu tình, đạt lý”, không khuôn mẫu cứng nhắc, không xuề xòa cho qua việc - Cuối cùng, hoạt động phải theo kế hoạch định trước Không thể tùy tiện làm việc theo kiểu tùy hứng, gặp đâu làm đó, gặp giải Do việc lập kế hoạch theo thời gian, theo khâu cơng việc, theo trình tự bước cơng việc người quản lý điều hành sàn giao dịch quan trọng 1.3.3 Đạo đức nghề nghiệp Nói đến tiêu chuẩn đạo đức nói đến đức tính tốt đẹp cách sống, ứng xử, quan hệ giải công việc người quản lý điều hành sàn giao dịch Tiêu chẩn đạo đức thành văn, bất thành văn, chuẩn mực mà số đông người cộng đồng chấp nhận tuân thủ, điều chỉnh thông qua đánh giá, phán xét cộng đồng hành vi, cách ứng xử trệch ngồi chuẩn mực Nói đến tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, cần ý đến khía cạnh sau đây: - Tính khách quan công việc, ứng xử với khách hàng đồng nghiệp Đảm bảo lễ độ, nhã nhặn, vui vẻ, hòa nhã, chu đáo khách hàng - Sự trung thành khách hàng, tạo niềm tin cho khách hàng, tuân thủ chấp hành luật pháp, tuân thủ cam kết với khách hàng mặt: thông tin, giá cả, điều kiện giao dịch - Tính rõ ràng, minh bạch hoạt động quan hệ ứng xử với khách hàng Khơng để lợi ích cá nhân chi phối hoạt động cách ứng xử Giải hài hịa mối quan hệ lợi ích sàn thực tế 1.4 ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BĐS 1.4.1 Phải có tư cách pháp nhân Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân, tức sàn phải thỏa mãn điều kiện sau: - Là tổ chức đợc quan có thẩm quyền thành lập, đăng kí cơng nhận; - Có cấu tổ chức chặt chẽ; - Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác tự chịu trách nhiệm tài sản đó; - Nhân danh tham gia quan hệ pháp luật cách độc lập 1.4.2 Phải có quy chế hoạt động - Quy chế hoạt động sàn giao dịch quy định mà sàn giao dịch định ra, có rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, máy chế hoạt động, điều kiện hoạt động trách nhiệm người quản lý, điều hành nhân viên làm việc sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin bất động sản, thẩm quyền ký hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng chương trình, kế hoạch cơng tác sàn giao dịch bất động sản - Quy chế phải thông báo cho tất thành viên tham gia giao dịch biết, tự nguyện chấp nhận tuân thủ Quy chế trở thành sở, điều chỉnh hoạt động tất khách hàng tham gia giao dịch sản Đồng thời để xử lý, giải tranh chấp tất chủ thể tham gia giao dịch sàn 1.4.3 Có sở vật chất, phương tiện kỹ thuật tương ứng - Về trụ sở, văn phòng làm việc phải đáp ứng hoạt động thường nhật yêu cầu tổ chức phiên giao dịch Mạng sàn bất động sản Việt Nam quy định điều kiện thành viên mạng sàn phải có quy mơ diện tích từ 50m2 trở lên - Phải có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho sàn dàn máy tính, dàn máy chiếu cỡ lớn, phần mềm quản lý, khai thác liệu, thông tin bất động sản, thông tin người tham gia giao dịch, thiết bị văn phòng cần thiết đảm bảo cho hoạt động lưu giữ, xử lý, tìm kiếm khai thác thơng tin, cho việc hồn thiện hồ sơ, tài liệu, tổ chức trình chiếu cách rõ ràng chuẩn xác 1.4.4 Có đội ngũ cán quản lý, điều hành - nhân - Về đội ngũ nhân sự, theo Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có hai người trở lên có chứng môi giới bất động sản; thực việc định giá bất động sản phải có người có chứng định giá bất động sản - Đội ngũ cán quản lý điều hành nhân viên sàn giao dịch phải người hoạt động có tính chun nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp tốt, đảm bảo uy tín độ tin cậy khách hàng 1.5 QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS 1.5.1 Sự cần thiết phải có quy chế sàn giao dịch - Quy chế hệ thống quy định - Quy chế sàn giao dịch bất động sản hệ thống quy định có liên quan tới đối tượng, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch, người quản lý điều hành sàn giao dịch việc tổ chức thực giao dịch bất động sản 1.5.2 Căn để xây dựng quy chế sàn giao dịch bất động sản - Căn vào quy định luật pháp, đó, đặc biệt trọng đến Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đât đai, Luật doanh nghiệp, Bộ luật Dân - Căn vào văn luật cấp, ngành hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nói - Căn vào điều kiện cụ thể sàn giao dịch phân đoạn thị trường sàn giao dịch - Căn vào tình hình cạnh tranh lĩnh vực hoạt động sàn giao dịch 1.5.3 Quy chế hoạt động sàn giao dịch Bất động sản 1.5.3.1 Chức năng, nhiệm vụ sàn giao dịch bất động sản - Đáp ứng nhu cầu đăng tải thông tin chủ thể (tổ chức, cá nhân) có nhu cầu tham gia giao dịch bán/mua cho thuê/thuê, loại bất động sản, tham gia giao dịch bán/cho thuê tổ chức, cá nhân - Tổ chức phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch sàn hai hình thức: + Người rao bán/cho thuê người có nhu cầu mua/thuê trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà khơng phải thơng qua trung gian giao dịch (loại hình thu phí dịch vụ ban đầu) + Người rao bán/cho thuê người có nhu cầu mua/th khơng trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch thực thông qua sàn giao dịch bất động sản (loại hình thu hoa hồng môi giới) 1.5.3.2 Tổ chức, máy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Sàn giao dịch bất động sản phải có máy, cấu tổ chức quản lý theo quy định Luật doanh nghiệp - Bộ máy quản lý sàn giao dịch bất động sản gồm quan chức năng, phòng ban mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức quản lý sàn - Cơ chế hoạt động sàn phải tuân thủ quy định chung 1.5.3.3 Điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Sàn phải đủ điều kiện theo quy đinh Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản - Về người tham gia sàn, cần có quy định rõ quyền nghĩa vụ người tham gia sàn, cụ thể: + Quyền người tham gia: tất tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch bất động sản tham gia sàn, phải thực nghĩa vụ theo quy định sàn + Nghĩa vụ người tham gia: Cung cấp thông tin nhân thân, bất động sản hay dịch vụ giao dịch cách đầy đủ xác, đồng thời phải chịu trách nhiệm hồn tồn thơng tin Có nghĩa vụ đóng góp tài chính, nộp phí đầy đủ theo quy định sàn tùy theo hình thức giao dịch cụ thể Với giao dịch có kết mà sàn chuẩn bị, người tham gia sàn giao dịch đơn phương hủy bỏ giao dịch người phải chịu phí tổn liên quan mà sàn bỏ để chuẩn bị cho giao dịch phải chịu mức phạt định Nghĩa vụ quyền lợi người quản lý, điều hành nhân viên làm việc sàn giao dịch bất động sản * Nghĩa vụ: - Thu nhận thông tin cần thiết, yêu cầu, khả tất khách hàng đến tham gia giao dịch Kiểm tra, xác minh, chỉnh lý xử lý thông tin thu nhận từ khách hàng - Xây dựng hệ thống thơng tin đầy đủ, cụ thể xác người tham gia giao dịch hàng hóa bất động sản, dịch vụ bất động sản tham gia giao dịch - Cung cấp thông tin người tham gia giao dịch, bất động sản dịch vụ giao dịch cho khách hàng, cho người tham gia sàn - Tổ chức phiên giao dịch theo lịch trình mà sàn quy định - Tổ chức đấu giá bất động sản theo yêu cầu tổ chức cá nhân - Cung cấp dịch vụ bất động sản theo hợp đồng tổ chức cá nhân - Tổ chức quản lý hoạt động sàn, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp đạo đức nghề nghiệp hoạt động sàn giao dịch - Thực nghĩa vụ tài Nhà nước * Quyền lợi: - Được thu khoản phí giao dịch từ người tham gia giao dịch - Được thu khoản phí từ việc thực dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như: dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản, dịch vụ định giá, dịch vụ quản lý bất động sản -Tiếp nhận, xử lý thông tin bất động sản - Thẩm quyền ký hợp đồng giao dịch - Do có tư cách pháp nhân nên sàn giao dịch bất động sản quyền ký vào tất loại hợp đồng giao dịch theo luật định Tùy theo trường hợp giao dịch cụ thể mà việc ký hợp đồng giao dịch có hình thức khác Sàn giao dịch ký hợp đồng với bên cung, ký hợp đồng giao dịch với bên cầu, ký hợp đồng đồng thời với bên cung bên cầu, có phân định rõ ràng quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Sàn giao dịch chủ động tổ chức họp với tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch tùy theo độ lâu bền quan hệ yêu cầu giao dịch Sự không đồng mục tiêu ảnh hưởng thành phần: Mục tiêu đề phải thỏa mãn tất thành phần công chúng liên quan thành phần cá biệt Khó khăn nảy sinh thành phần khác có mong muốn khơng đồng đưa tới mục tiêu xung đột  Những khơng đồng nhóm: khơng thống xảy nhóm khách hàng, cổ đơng hay nhân viên Ví dụ khách hàng người muốn giá thấp người khác lại muốn chất lượng dịch vụ cao, nhà quản trị nên đáp ứng yêu cầu số đông  Những bất đồng nhóm: Những bất đồng xảy nhóm khác quyền lợi hưởng Ví dụ: Tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn mà chủ sở hữu mong muốn cần tới trả lương mức thấp định giá cao Nhà quản trị phải cân bằng cách vạch mục tiêu thỏa đáng tối ưu cho nhóm Bảng: Những mong muốn thành phần ảnh hưởng Thành phần ảnh Những mong muốn hưởng Chủ nhân Lợi nhuận cao, bảo đảm, tiền lời chia cao, tăng giá trị cổ phần Nhân viên Lương cao, công việc đảm bảo, tiền phúc lợi cao, điều kiện làm việc an tồn, có hội thăng tiến, thỏa mãn với cơng việc, tham gia vào việc định, thời gian nghỉ phép dài, thời gian làm việc ít, làm việc thuận tiện Khách hàng Giá thấp, chất lượng cao, cung cấp hàng ổn định, tín dụng ưu đãi, sản phẩm an toàn cao, điều kiện bảo hành tốt, dịch vụ nhanh chóng, mở cửa kéo dài, vị trí thuận tiện, thái độ phục vụ ân cần Xã hội Mức ô nhiễm thấp, quan tâm tới môi trường, phát triển công cộng, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên quý hiếm, ủng hộ hoạt động xã hội… 2.4 Xây dựng lựa chọn chiến lược Sự nhận thức xác chiến lược doanh nghiệp sở để doanh nghiệp lựa chọn chiến lược để tiếp tục, trì chiến lược có Nhận thức hình thành từ phân tích rõ ràng yếu tố mơi trường bên Nhà quản trị chiến lược cần xem xét, đánh giá mục tiêu doanh nghiệp, biện pháp thi hành kết đạt sản xuất kinh doanh Tất thông tin cho nhà quản trị chiến lược hiểu biết tổng quát giá trị ý nghĩa chiến lược làm sở cho định lựa chọn chiến lược Các công cụ xây dựng chiến lược Nội dung gọi phân tích cấu kinh doanh phân tích danh mục vốn đầu tư doanh nghiệp Việc phân tích cấu đầu tư doanh nghiệp tiến hành theo nhiều phương pháp có phương pháp quen thuộc Ma trận SWOT Ma trận BCG Giúp DN xd chiến lược dựa mối quan hệ thị phần khả tăng trưởng thị trường Phương pháp BCG trình bày ma trận gồm ô  Trên ma trận trục tung diễn tả mức độ tăng trưởng ngành kinh doanh chia thành cấp: thấp, trung bình cao  Trục hoành diễn tả thị phần so sánh doanh nghiệp so với thị phần đối thủ cạnh tranh chia thành cấp: nhỏ hơn, ngang bằng, lớn Các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp hay sản phẩm kinh doanh doanh nghiệp phân chia thành loại theo ô ma trận Ơ dấu hỏi: đơn vị kinh doanh sản phẩm doanh nghiệp có thị phần nhỏ so với đối thủ cạnh tranh hoạt động ngành có mức tăng trưởng cao Ơ ngơi :là dành cho đơn vị sản phẩm có thị phần lớn ngành kinh doanh có mức độ tăng trưởng cao Ơ bị tiền dành cho đơn vị sản phẩm có thị phần lớn ngành kinh doanh có mức độ tăng trưởng thấp Ơ chó :là dành cho đơn vị sản phẩm doanh nghiệp có hiệu kinh doanh có thị phần nhỏ hoạt động ngành kinh doanh khơng cịn tăng trưởng cao Phương pháp thực hiện: + Bước - Tính số: • Thị phần: ị ị ầ ủ ầ ủ ệ ệ ầ ấ Nếu nằm khoảng từ trở lên, xem thị phần cao Nếu nằm khoảng từ trở xuống, xem thị phần thấp  Thị trường: Tính tốc độ tăng trưởng thị trường (dựa vào kinh nghiệm, số liệu …) Thị trường= ị ầ ị ă ầ ê ệ Nếu tốc độ nằm 10%, xem tăng trưởng yếu Nếu tốc độ nằm 10%, xem tăng trưởng mạnh Bước – Vẽ ma trận BCG: • Trục tung: Tốc độ tăng trưởng thị trường • Trục hồnh: Tỉ lệ nắm giữ thị phần Xác định ô sản phẩm DN cách nối tọa độ trục Bước – Đưa chiến lược: • Ơ chó: (Dogs) Sp có thị phần ít, thị trường tăng trưởng Nếu sản phẩm hỗ trợ cho sp khác, phải lấy doanh thu sp mạnh bù vào • Ơ dấu hỏi: Sp có thị phần ít, thị trường tăng trưởng mạnh • Ơ ngơi sao: Sp có thị phần cao, thị trường tăng trưởng mạnh: Phải đầu tư chất lượng quảng cáo nhằm giữ vững thị phần  Ơ bị sữa: Sp có thị phần cao, thị trường tăng trưởng yếu Ma trận GE Cũng giống phương pháp BCG phương pháp GE phân chia đơn vị sản phẩm doanh nghiệp thành nhiều loại, tương ứng với ô ma trận GE Ma trận gồm ô tạo thành yếu tố tính hấp dẫn ngành kinh doanh sức mạnh doanh nghiệp  Trục tung diễn tả tính hấp dẫn ngành kinh doanh chia thành cấp thấp, trung bình, cao  Trục hoành diễn tả sức mạnh doanh nghiệp chia thành cấp: mạnh, trung bình, yếu Các ô số 1, 2, dành cho đơn vị sản phẩm mạnh doanh nghiệp Các số 7, 8, dành cho đơn vị sản phẩm yếu doanh nghiệp Các ô số 4, 5, dành cho đơn vị sản phẩm trung bình doanh nghiệp Đánh giá lựa chọn Sau lựa chọn chiến lược, doanh nghiệp phải đánh giá sụ lựa chọn Sự lựa chọn xem đắn chiến lược phù hợp với đặc điểm môi trường kinh doanh, tạo vị cạnh tranh mạnh cho doanh nghiệp; chấp nhận thành phần có quyền lợi liên quan, phù hợp với tài nguyên doanh nghiệp; thích hợp với cấu tổ chức, với lực trình độ nhân viên, với phong cách lãnh đạo nề nếp quản trị doanh nghiệp, không mâu thuẫn với chiến lược khác doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp có khả chịu đựng rủi ro việc thực doanh nghiệp thất bại 2.5 Các loại chiến lược Chiến lược tăng trưởng tập trung Doanh nghiệp chọn lựa loại chiến lược tăng trưởng khác Đó là: Chiến lược thâm nhập thị trường Chiến lược phát triển thị trường Chiến lược phát triển sản phẩm Chiến lược thâm nhập thị trường Nội dung chiến lược tìm cách gia tăng số tiêu thụ sản phẩm có thị trường doanh nghiệp VD: biện pháp để thực chiến lược tăng cường hoạt động tiếp thị cải tiến bao bì, linh động giá bán, thay đổi bổ sung cách thức phân phối gia tăng hoạt động chiêu thị Chiến lược phát triển thị trường Chiến lược đưa sản phẩm có doanh nghiệp vào thị trường khác với thị trường VD: doanh nghiệp phát triển thị trường mặt địa lí, ngành nghề, đặc điểm cá nhân khách hàng Chiến lược phát triển sản phẩm Nội dung chiến lược doanh nghiệp đưa thêm sản phẩm sản phẩm cải tiến vào thị trường Chiến lược hội nhập Chiến lược tăng trưởng hội nhập Doanh nghiệp chọn chiến lược họ nhận ngành kinh doanh họ hội phát triển thân doanh nghiệp gặp khó khăn, khơng đủ sức mạnh để tự thực chiến lược tăng trưởng tập trung Để khắc phục mặt yếu doanh nghiệp chọn phương án chiến lược tăng trưởng hội nhập Chiến lược hội nhập phía trước Nội dung chiến lược doanh nghiệp tìm cách nắm quyền sở hữu gia tăng kiểm sốt sở lo việc tiêu thụ sản phẩm Chiến lược hội nhập phía sau Doanh nghiệp tìm cách nắm quyền sở hữu gia tăng kiểm sốt sở cung cấp nguyên liệu để doanh nghiệp sản xuất Chiến lược hội nhập hàng ngang Doanh nghiệp liên kết với vài doanh nghiệp khác để mở rộng qui mơ Chiến lược đa dạng hóa Chiến lược đa dạng hóa doanh nghiệp xem xét chọn lựa họ không đạt mục tiêu tăng trưởng ngành kinh doanh Chiến lược tăng trưởng đa dạng hóa: có phương án chiến lược 1.Chiến lược đa dạng hóa đồng tâm Trong chiến lược doanh nghiệp đưa thêm sản phẩm vào thị trường Chiến lược đa dạng hóa hàng ngang Nội dung chiến lược doanh nghiệp đưa thêm sản phẩm ngành kinh doanh khác đến đối tượng khách hàng Chiến lược đa dạng hóa hỗn hợp Trong chiến lược doanh nghiệp tìm cách tăng trưởng cách vào ngành hoàn toàn so với ngành kinh doanh Chiến lược hướng ngoại 1.Sáp nhập Sự sáp nhập diễn nhiều doanh nghiệp tự nguyện kết hợp với để lập doanh nghiệp 2.Mua lại Việc mua lại diễn doanh nghiệp đứng mua doanh nghiệp khác để bổ sung thêm lãnh vực hoạt động Doanh nghiệp bị mua trì tư cách pháp nhân độc lập, tư cách pháp nhân 3.Liên doanh Việc liên doanh diễn nhiều doanh nghiệp hợp lực với để thực công việc định cách tạo doanh nghiệp giữ nguyên tồn độc lập doanh nghiệp liên doanh Hình thức liên doanh áp dụng: Trong kinh doanh quốc tế để doanh nghiệp nước ngồi vượt qua khó khăn thủ tục hành chính, đặc điểm xã hội, đặc điểm nước sở Ngoài việc liên doanh áp dụng công việc cần làm vượt ngồi khả tài chính, quản lý, cơng nghệ,… bên Chiến lược suy giảm Đây chiến lược giảm bớt hoạt động doanh nghiệp Chiến lược suy giảm thích hợp doanh nghiệp cần xếp lại để gia tăng hiệu hoạt động sau thời gian dài phát triển nhanh, ngành kinh doanh có dấu hiệu bị suy thối, kinh tế bị đình trệ, doanh nghiệp muốn có vốn để đầu tư vào ngành khác có tỷ suất lợi nhuận cao ngành kinh doanh Chiến lược suy giảm có: phương án chiến lược Chiến lược cắt giảm chi phí  Tạm thời cắt giảm số hoạt động ngưng kinh doanh thời gian ngắn  Áp dụng vĩnh viễn hoạt động khơng quan trọng hiệu Chiến lược thu hồi vốn đầu tư Chiến lược thực khi:  Doanh nghiệp định đóng cửa vĩnh viễn bán vài đơn vị  Lãnh đạo doanh nghiệp thấy vài đơn vị kinh doanh hoạt động kém, khơng có triển vọng tăng trưởng  Khi có thay đổi cơng nghệ đe dọa cơng nghệ có, qui định pháp luật liên quan đến ngành từ trước đến Chiến lược thu hoạch  Nội dung chiến lược doanh nghiệp tìm cách để thu gom tiền mặt từ sản phẩm đơn vị trực thuộc  Chiến lược áp dụng với sản phẩm đơn vị kinh doanh có vị cạnh tranh yếu lâu dài khơng cịn khả tồn Chiến lược giải thể Đây chiến lược suy giảm cuối mà doanh nghiệp chọn lựa Sự giải thể có nghĩa chấm dứt hoàn toàn tồn doanh nghiệp 2.6 Thực kiểm tra chiến lược Vai trò chất thực chiến lược Thực chiến lược giai đoạn thứ hai trình quản trị chiến lược có nội dung chuyển chiến lược chọn thành kế hoạch hành động cụ thể để hoàn thành mục tiêu doanh nghiệp Nội dung thực chiến lược Việc thực chiến lược đòi hỏi doanh nghiệp phải quan tâm giải 10 nội dung quan trọng sau:  Xem xét lại mục tiêu, đặc điểm môi trường kinh doanh nội dung chiến lược chọn  Thiết lập mục tiêu hàng năm  Đề kế hoạch sách thực  Xem xét bảo đảm doanh nghiệp có đủ nguồn lực cần thiết theo yêu cầu chiến lược  Hoàn chỉnh máy tổ chức doanh nghiệp theo yêu cầu chiến lược  Tạo cam kết gắn bó nhân viên chiến lược hệ thống khuyến khích vật chất động viên tinh thần phù hợp  Đối phó hữu hiệu với chống đối nhân viên trước thay đổi cơng việc, mâu thuẫn có phận doanh nghiệp  Xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp phù hợp với nội dung chiến lược  Sắp xếp lại hoạt động sản xuất theo yêu cầu chiến lược  Đánh giá kết thực điều chỉnh hoạt động thực cần thiết Nguyên tắc thực chiến lược  Để việc thực chiến lược có nhiều triển vọng thành công, doanh nghiệp phải tôn trọng nguyên tắc sau:  Các kế hoạch để thực chiến lược phải phổ biến đến tất thành phần có nhiệm vụ thực  Các kế hoạch hành động thực phải nghiên cứu đưa sở tinh tế có tính thuyết phục  Nhân viên doanh nghiệp phải có gắn bó với việc thực chiến lược  Doanh nghiệp phải bảo đảm có đầy đủ nguồn lực cần thiết để thực chiến lược  Doanh nghiệp phải có kế hoạch hành động hồn chỉnh với hệ thống mục tiêu rõ ràng để theo dõi tiến độ thực Bản chất kiểm tra, đánh giá chiến lược Vị trí hoạt động kiểm tra, đánh giá quản trị chiến lược Kiểm tra giai đoạn cuối ba giai đoạn trình quản trị chiến lược có mục đích giúp doanh nghiệp bảo đảm hồn thành mục tiêu đề chiến lược Ngồi ra, thơng tin thu thập giai đoạn kiểm tra sử dụng để thiết lập chiến lược cho tương lai Tầm quan trọng kiểm soát chiến lược Để hiểu tầm quan trọng kiểm soát chiến lược, xem cách thức mà giúp nhà quản trị đạt vượt trội chất lượng, cải tiến hiệu đáp ứng khách hàng, bốn khối tạo dựng lợi cạnh tranh công ty Kiểm soát hiệu Để xác định cách thức tổ chức khai thác tài nguyên hiệu đến mức nào, nhà quản trị đo lường cách xác đơn vị đầu vào cần thiết để tạo nên đơn vị đầu Họ đo lường số lượng đơn vị đầu mà họ tạo Một hệ thống kiểm soát chứa đựng thước đo cho phép nhà quản trị đánh giá xem họ sản xuất hàng hóa dịch vụ hiệu Ví dụ: nhà quản trị Chrysler định chuyển sang cấu nhóm sản phẩm để thiết kế, chế tạo mẫu xe mới, họ sử dụng công cụ đo lường thời gian thiết kế mẫu xe mới, mức tiết kiệm chi phí sản phẩm sản xuất để đánh giá xem cấu hoạt động tốt đến mức Kiểm soát chất lượng Ngày cạnh tranh tổ chức chất lượng hàng hóa dịch vụ ngày tăng Ví dụ ngành công nghiệp ô tô, khoảng giá cả, ô tô cạnh tranh với ô tô khác đặc tính, mẫu mã, độ tin cậy theo thời gian Vì khách hàng mu axe phụ thuộc nhiều vào chất lượng sản phẩm công ty Kiểm sốt tổ chức có vai trị quan trọng việc xác định chất lượng sản phẩm, dịch vụ, cho nhà quản trị phản hồi chất lượng sản phẩm Kiểm soát cải tiến Kiểm sốt chiến lược giúp tăng mức độ cải tiến tổ chức Cải tiến thành công nhà quản trị tạo thiết đặt mang tính tổ chức thúc đẩy sáng tạo, quyền hành phi tập trung hóa người cảm thấy tự thử nghiệm chấp nhận rủi ro Kiểm soát đáp ứng khách hàng Các nhà quản trị chiến lược giúp tổ chức họ đáp ứng tốt cho khách hàng họ phát triển hệ thống kiểm soát cho phép tiếp xúc nhân viên khách hàng thực tốt đến mức tìm cách tăng mức độ thực nhân viên Khi nhân viên biết họ bị giám sát, họ tập trung hành động hướng khách hàng Ví dụ: Để giúp cải thiện dịch vụ khách hàng Chrysler thường xuyên điều tra kinh nghiệm họ với nhà bán buôn Chrysler Nếu người bán bn có q nhiều lời phàn nàn từ phía khách hàng nhà quản trị Chrysler nghiên cứu tỷ mỉ để tìm nguyên vấn đề đưa giải pháp Nếu cần, họ đe dọa giảm số tơ cho người bán buôn để thúc ép họ cải thiện dịch vụ khách hàng Qui trình kiểm tra đánh giá, điều chỉnh chiến lược Nói cách tổng qt, tiến trình kiểm tra chiến lược bao gồm nội dung: Qui định nội dung phải kiểm tra VD: lợi nhuận hay doanh số Đặt tiêu chuẩn phải hoàn thành Đo lường kết thực So sánh kết thực với tiêu chuẩn đề Tìm nguyên nhân sai lệch kết với tiêu chuẩn có Tiến hành việc sửa chữa, khắc phục nguyên nhân sai lệch CÂU HỎI THẢO LUẬN Các bạn cho cô biết xu hội nhập quốc tế khu vực nay, doanh nghiệp Việt Nam cần phải xây dựng thực chiến lược? Khi xây dựng thực chiến lược, doanh nghiệp Việt Nam cần phải :  Phải đạt mục đích tăng lực doanh nghiệp giành tranh  Phải bảo đảm an toàn kinh doanh cho doanh nghiệp lợi cạnh Chương 3: QUẢN TRỊ NGUỒN NHÂN LỰC ĐỐI VỚI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Mục tiêu: - Giúp người học hiểu rõ vai trò then chốt nguồn nhân lực quản trị nguồn nhân lực tổ chức nói chung quản lý sàn giao dịch BĐS nói riêng - Nắm nội dung, phương pháp, quy trình phân tích công việc, dự báo nguồn nhân lực, tuyển dụng, đào tạo phát triển, đánh giá hiệu làm việc công tác lương bổng, đãi ngộ tạo động lực làm việc cho nhân viên 3.1 Tổng quan quản trị nguồn nhân lực Quản trị nguồn nhân lực bao gồm tất hoạt động tổ chức để thu hút, xây dựng, sử dụng phát triển, đánh giá, bảo tồn, giữ gìn lực lượng lao động phù hợp với yêu cầu công việc tổ chức mặt số lượng chất lượng 3.2 Phân tích cơng việc Là q trình tìm hiểu, nghiên cứu cơng việc cụ thể tổ chức, doanh nghiệp, để xây dựng bảng mô tả công việc bảng tiêu chuẩn nhân viên Bảng mô tả cơng việc: bảng thơng tin có liên quan đến quyền hạn, trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ người thực công việc, mối quan hệ cần thiết, kết cơng việc hồn thành Bảng tiêu chuẩn nhân viên: thông tin liên quan đến người thực cơng việc như: tuổi, giới tính, trình độ học vấn, chuyên môn, kỹ cá nhân, ngoại hình, ngoại ngữ,… 3.3 Hoạch định nguồn nhân lực Là q trình dự đốn xác định nhu cầu nhân sự, đề sách triển khai thực nhằm đảm bảo cho doanh nghiệp ln có đủ số lượng nhân kỹ năng, phẩm chất cần thiết phù hợp với giai đoạn hoạt động đem lại hiệu cao cho tổ chức 3.4 Tuyển chọn nhân viên Quá trình phân loại đánh giá ứng viên để chọn người có đủ khả để bổ sung thay lực lượng lao động cịn thiếu khơng phù hợp doanh nghiệp 3.5 Đào tạo phát triển nhân viên Đào tạo hoạt động học tập nhằm giúp cho người lao động thực có hiệu chức năng, nhiệm vụ Nói cách cụ thể, đào tạo liên quan đến việc tiếp thu kiến thức, kỹ đặc biệt, nhằm thực cơng việc cách hồn hảo Phát triển hoạt động học tập vượt khỏi phạm vi công việc trước mắt, liên quan tới việc nâng cao kiến thức lực cần thiết để thực công việc tốt mở cho họ công việc dựa sở định hướng tương lai tổ chức 3.6 Đánh giá hiệu làm việc Đánh giá thực công việc q trình nghiên cứu, phân tích so sánh tiêu chuẩn đề với kết thực công việc nhân viên thời gian định ...GIỚI THIỆU MÔN QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Mơ tả tóm tắt mơn học: Sàn giao dịch bất động sản nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản mơn học quản lý sàn giao dịch bất động sản có... chun ngành, môn quản lý sàn giao dịch bất động sản bố trí sau mơn: Kinh tế học, Quản trị học, Marketing bản, Pháp luật bất động sản, Nguyên lý bất động sản Quản lý sàn giao dịch bất động sản mơn... trường sàn giao dịch - Căn vào tình hình cạnh tranh lĩnh vực hoạt động sàn giao dịch 1. 5.3 Quy chế hoạt động sàn giao dịch Bất động sản 1. 5.3 .1 Chức năng, nhiệm vụ sàn giao dịch bất động sản -