Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản.

Mục lục Mở đầu Chương I Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS 3.

mở đầuI Mục đích nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị tr-ờng đầu vào của quá trình sản xuất Thị trờng BĐS là một trong những thị trờngquan trọng của nền kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớcđây thị trờng này cha phát triển Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thịtrờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc nhữngnăm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độnhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái,phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao Từ năm 1986nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinhtế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiềuthành phần đang đợc hình thành rõ nét Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một b-ớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quảkinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện uviệt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trungtâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liênkết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cờng đầu t tại các vùngđô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chínhsách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng củachủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động,vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.

Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ranhững kết quả to lớn:

 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tvà BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

 Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triểnlành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xãhội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽkéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng

phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch củaNhà nớc…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý cònyếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chứcngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh h-ởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngânsách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân Những tiêu cực trongquá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trờng “ngầm” phát triển mạnhnạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng.

 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh. Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.

 Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cậnnên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.

 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữaquốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chếchính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vựcBĐS và thị trờng BĐS.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền củanhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cầnkhắc phục và giải quýêt Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanhchóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thịtrờng BĐS.

II Đối tợng, phạm vi nghiên cứu

Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất.Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúcđẩy thị trờng BĐS nhà đất.

Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh.Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờngvăn phòng, thị trờng công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở cácđô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài racòn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau.

Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâuvào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm vàcũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởngsâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tốcơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữachúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nhsự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị tr-ờng nhà đất đạt hiệu quả cao.

Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiếnthức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhàở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinhtế xây dựng…

Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơngpháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kếtthực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.

III Nội dung của đồ án tốt nghiệp

3 Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chơng II Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội

I Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất

II Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quảIII Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất

A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS – nhà đất tại một số nớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS – nhà đất tại một số nớc.II Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội

I Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính

II Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạchtổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng cácmục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc.

III Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đấtIV Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất

V Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tàichính

VI Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị ờng nhà đất

tr-VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất

VIII ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất

Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nhtrên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đấtđai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêngthể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vựcgiáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,Đức…), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải làđất đai nói chung.

Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” vớinhững đất đai đợc coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùamàng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là độngsản Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sựBắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định:

BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống

nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất ” Luật dân sự Đức đa rakhái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài“

sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật”.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nhsau:

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất

Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thếnào thì đợc coi là BĐS.

Khái niệm 2: BĐS là

1, Đất

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợclà BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.

Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không

di dời đợc bao gồm: - Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắnliền với nhà ở

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy địnhKhái niệm thứ 3 có u điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nhlà yếu tố số 1.

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xâydựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quyđịnh bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định ở đây không kể tài sản cố định nóichung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật cóthể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS BĐS chỉ bao gồm những tài sản cốđịnh gắn liền với nhà mà thôi.

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

Các khái niệm về BĐS

Khái niệm 1

BĐS là đất,

cùng với nhàvà các ph-

khác trênđất

Khái niệm 2BĐS là:- Đất,

- Nhà và cáccông trìnhkhác xâytrên đất

- Các tài sản khác gắn liền với đất;- Các tài sản khác do pháp luật quy

II Khái niệm về thị trờng bất động sản1 Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinhtế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng vàphát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng Đến nay về cơ bản chúng ta đãhình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đãphát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và mộtsố sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ýnghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thịtrờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hìnhthành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộcvào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê,chuyển nhợng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lênmột số ý kiến nh sau:

Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng cósự quản lý của Nhà nớc.

Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS

tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao

cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền nàyđộc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, mộttổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập Tuyrằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theoquy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợctổ chức theo một ý đồ nhất định.

Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một sốquan niệm khác nhau về thị trờng BĐS.

 Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản lànhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc Do đóđất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nàokhác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr-ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.

 Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thịtrờng địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhàđất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng Cũng giống nh quanniệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị tr ờng.Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động muabán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sửdụng) BĐS theo quy luật thị trờng Khái niệm này phản ánh trực diện cáchoạt động của thị trờng cụ thể Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biếtphạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát.Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị tr-ờng của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyềnsở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhànớc ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở

Quản lý nhà nớc

- Quy luật cung cầu

- Khan hiếm- Cạnh tranh- Độc quyền- Lợi nhuận- ………Quy

Lợi ích kinNgời sở hữu

Quan hệ quốc tếhội nhập

Giáđất

hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luậtđất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.

2 Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếukhách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao độnggiữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sảnxuất quy định.

Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng làmột nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc đầutiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiệnnay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng,mức sống của con ngời ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậycũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nh-ợng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tốxã hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhucầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thếhệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn

Các khái niệm về thị trờng BĐS

Khái niệm 1

Thị trờng BĐS là

thị trờng của hoạtđộng mua bán,trao đổi, cho thuê,thế chấp, chuyểnnhợng quyển sửdụng BĐS theoquy luật của thị tr-ờng có sự quản lýcủa Nhà nớc

Khái niệm 2

Thị trờng bất

động sản là tổnghoà các giao dịchdân sự về BĐS tạimột địa bàn nhấtđịnh, trong thờigian nhất định.

Khái niệm 3 Thị trờng BĐS làtổ chức các quyền cóliên quan đến đấtsao cho chúng cóthể trao đổi giá trịgiữa các cá nhânhoặc thực thể Cácquyền này độc lậpvới các đặc tính vậtchất mà thờng đợcgọi là đất

đều có mong muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ởtăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tănglên Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lạilại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung.Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất vàđầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyênbiệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhậncác BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêtthiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơchế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.

Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng Nói nh thế có nghĩa làthị trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nh-ng cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xãhội khác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng ViệtNam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nhvậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớcnhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tếthị trờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS.Với lý do nh trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thịtrờng BĐS không phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.

3 Phân loại thị trờng BĐS

* Theo các cấp của thị trờng

Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giaoquyền sử dụng đất cho ngời khác Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế

Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợngquyền sử dụng đất Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải làngời sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất

hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tợng của thị trờng

- Thị trờng nhà ở- Thị trờng khách sạn- Thị trờng nhà cho thuê

- Thị trờng văn phòng

* Theo mục đích sử dụng

- Thị trờng mua và bán- Thị trờng cho thuê

- Thị trờng thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực

- Thị trờng BĐS ở đô thị - Thị trờng BĐS ở nông thôn - Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn

III Khái quát về thị trờng nhà đất1 Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hìnhthành và phát triển Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS vàlà nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụgắn liền với hàng hoá đó.

Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp,thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắnliền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuônviên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện

Phân loại thị trờng BĐS

Theo các cấpcủa thị trờng

 Thị trờngcấp I

 Thị trờngcấp II

 Trị trờngcấp III

Theo đối tợngcủa thị trờng

 Thị trờngnhà ở

 Thị trờngkhách sạn

 Thị trờng

 Thị trờng VP

Theo mục đíchsử dụng

 Thị trờngmua bán

 Thị trờngcho thuê

 Thị trờngthế chấp,bảo hiểm

Theo khu vực

 Thị trờngBĐS ở đôthị

 Thị trờngBĐS ở nôngthôn

 Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn

nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩalà thị trờng nhà đất.

Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hànghoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi – muavà bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, traođổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

ở nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữutoàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cánhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụngđất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyềnthừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nớc ta thực chất hàng hoá traođổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thịtrờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bánthoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá.

2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất

Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS Thị trờng nhà đấtđợc hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinhtế thị trờng Thị trờng nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nóchịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, tập quán,thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau Đồng thời đất đai không thể dichuyển từ vùng này sang vùng khác đợc, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thểdi chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc Thị trờng nhà đất thờng bao gồm hàngloạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độkhác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tựnhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.

2.2 Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo

Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi phốicủa diều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trờng bịhạn chế, thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trờng hàng hoá nênthị trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranh không đầy đủ Sự tác động của Nhà nớc là

một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trờng BĐS Bất cứ Nhànớc nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các mức độ khác nhau trongđó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Nhà nớc lập quyhoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổimục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá trị đất, quy định khungpháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nớc còn can thiệp trực tiếp thị trờngnhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điềuhoà thị trờng…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nớc khai thác đất đai nhmột nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên đối với thị trờng các sảnphẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị tr-ờng thứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng nàyphát triển.

2.3 Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồncung có giới hạn tơng đối.

Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lênthì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng Tuynhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thểphản ứng nhanh chóng nh các hàng hoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cungnhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồncung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phépxây dựng, thiết kế, thi công…

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t“ liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khudân c, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật

- Đất chuyên dùng;- Đất cha sử dụng

Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp vớiquy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nớc Ngày nay khi nhu cầu về nhàđất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử dụngđất sang xây dựng nhà ở Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mụcđích sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quyhoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thểđó

2.4 Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính – tiền tệ

Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giaodịch, đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Mộtphần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trênthị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu ttrên thị trờng nhà đất – một thị trờng đầu t đợc a chuộng do lợi nhuận thu đợccao Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâubền … nên thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thịtrờng vốn Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triểnlành mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định.Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thì phải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậuthẫu Nhng huy động vốn trong thị trờng tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luônnắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền,chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những ngời mua nhàđất cũng cần vay tiền trong thị trờng tiền tệ Nếu không có cơ chế cho vay để muanhà này thì thị trờng khó mà phát triển mạnh mẽ Giữa hai thị trờng này có mốiliên hệ khăng khít, biến động của thị trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờngkia.

2.5 Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:

 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng

công trình Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đấtđai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đóngời kinh doanh BĐS – nhà đất có khi đợc gọi là “ngời khai thác”

Thị trờng quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm

thị trờng cấp I – trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đaithực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trờng cấpII – trong đó ngời sử dụng đất có ba phơng thức: thoả thuận, đấu thầu dự ánsử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

 Khâu lu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua

hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp Do nhà đất là tài sản cố định lạicó giá trị lớn nên phơng thức lu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đềsở hữu và quyền sử dụng Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin,mẫu mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua vàbán đều cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s cốvấn.

 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc

chuyển cho ngời tiêu dùng Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăngtrị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lýquyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ nh cấp nớc, cấp điện,thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà…Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cầnđến công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờnghoá.

3 Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá nhàđất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứngnhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xâydựng và phát triển đất nớc.

3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triểnkinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c

Các đặc điểm của thị trờng BĐS - nhà đất

Thị trờngnhà đất

mangtính vùng

tính khuvực sâu

Thịtrừơngnhà đất là

thị trờngkhônghoàn hảo

Cungtrong thịtrờng nhà

đất phảnứng chậm

hơn sovới cầu và

là nguồncung cógiới hạntơng đối

Thị trờngnhà đất

có mốiliên hệchặt chẽvới thị tr-

ờng tàichính-tiền tệ

Toàn bộquá trìnhhoạt độngcủa thị tr-ờng nhàđất chialàm bakhâu: sản

xuất, luthông,tiêu thụ

Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trờngnhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khithị trờng nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất pháttriển phù hợp, xã hội ổn định.

Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị ờng này đối với các thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thểhiện trong sơ đồ sau:

tr-Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹcủa nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ

GDP Sử dụng

Tổng tiêu dùngcuối cùng

Tổng tích luỹTích luỹ

Tích luỹTSCĐ khác

Tích luỹBĐS

Thiết bị vớitài sản trên

Vật kiến

trúc Tài sảnkhác

Thị ờnghàng

tr-hoádịch vụ

Thị ờngmáymócthiết bị

Thị ờng vật

Thị ờng sức

Thị ờngBĐS

tr-Thị trờngnguyênvật liệu,bán thành

phẩmTiêu dùng

t nhânTiêu dùng

chính phủ

Tích luỹTSLĐ

an c lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiệnđại hoá đất nớc.

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giớiđều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng củanền kinh tế ở mức thấp, tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ởmức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản luđộng Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9lần Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nềnkinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờngchiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với tcách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành một trongnhững thành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với những nềnkinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinhtế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP Do quy mô đó, thị trờng BĐSkhi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trởng cao hơn so với bình th-ờng và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đi không bình thờng, có khi còntăng trởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho nhữngquốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS)

Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,nâng cao chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt động trựctiếp của con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng.Sự vận động và phát triển của thị trờng nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sựtác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tácđộng tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầutiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi conngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời thị trờngnhà đất phát triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờngvốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiềumặt đời sống con ngời.

3.2 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho cácnhà kinh doanh nhà đất.

Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thựchiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở

đợc chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác Việc muađi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấpcho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú Thị trờnglà nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốcđộ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanhnghiệp kinh doanh BĐS.

3.3 Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờngtrong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính – tiền tệ.

Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành củachính mình thì thị trờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác Dễ nhậnthấy nhất là thị trờng máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệpnăng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụngđắt tiền…ở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các ngành cóliên quan tăng 1,5 – 2 USD Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của thị trờngtiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính –tiền tệ Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thuđựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàngkhông gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phánđể đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất Tình trạng này tác độngmạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng Đểxảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chứctín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy khigiá vàng thay đổi cũng ảnh hởng tới giá đất Cỏc chuyờn gia địa ốc nhận định, giỏvàng lờn xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà đất biếnđộng mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bỏn chẳng được bao” Người mua thỡ sợđắt, người bỏn thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành cụng của cỏc phiờn giao dịchchỉ tớnh trờn đầu ngún tay Theo cỏc trung tõm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việcgiỏ vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnhthường Tuy nhiờn, việc lờn xuống thất thường khú dự đoỏn theo kiểu “sỏng nắngchiều mưa” như hiện nay tạo tõm lý bất an cho hầu hết những người mua bỏn.Chẳng hạn chiều hôm trớc, giỏ vàng bỏn ra tại Cụng ty vàng bạc SJC là 800.000

đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giỏ vàng đó tăng lờn mức 810.000 đồng/chỉ "Khụng aiđoỏn được, chiều hôm tới, giỏ vàng tiếp tục tăng hay giảm", ụng Trịnh Văn Luận,Giỏm đốc Trung tõm Nhà đất Uy tớn núi Theo cỏc trung tõm bất động sản, nhiềungười bỏn nhà lại muốn quay về cỏch giao dịch cũ, niờm yết giỏ bỏn bằng vàng(hiện cú tới 90% số căn hộ được rao bỏn theo hỡnh thức này) Tuy nhiờn, trong 2thỏng qua, lượng giao dịch thành cụng nhà đất bằng vàng của hầu hết cỏc cụng tybất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoỏi Nguyờn nhõn chủ yếu làdo giỏ vàng và USD liờn tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầuhết cỏc phiờn giao dịch bị ngừng trệ.

Mặc dự giỏ nhà từ thời điểm rao đến lỳc bỏn hầu như khụng tăng nhưng khihoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 thỏng Do vậy, khi giỏ vàng tăng,người mua cú khả năng phải trả thờm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệuđộng "Thậm chớ, người mua và người bỏn cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏvàng ở chợ đen và vàng tại cỏc cụng ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa Xútcủa, nhiều người mua thậm chớ cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất vềgiỏ cả", ụng Luận núi ễng nhận định, thời gian tới nếu giỏ vàng khụng ổn địnhthỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chớ sẽ khụng cũn aidỏm mua bỏn nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

ở trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng tựavào nhau để cùng phát triển Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo nhữnggiao dịch tài chính, tiền tệ Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tàichính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngời bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệuquả ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vaymột khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặc bên bán nhàđất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán ở tầm cao hơn,tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất đểcùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng Từ mối quan hệ này,không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã đợc hình thành và phát triểntại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.

Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất Huy động ợc nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sáchtrung ơng và địa phơng Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăngliên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp) Trong giai đoạn 1995 – 2000tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diệntích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhngdiện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng

đ-khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kếtquả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết địnhsố 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc

So sánh 3/2(%)

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tếquốc dân, đợc đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chấtcho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy cácngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Thị trờngnhà đất pháttriển là nhân

tố quantrọng gópphần pháttriển kinh tếxã hội đất n-

ớc và nângcao đời sốngcủa các tầnglớp dân c.

Thị trờngnhà đất lànơi thực hiện

tái sản xuấtcác yếu tốsản xuất chocác nhà kinhdoanh nhà

Động tháiphát triển của

thị trờng nhàđất tác độngtới nhiều loạithị trờng trong

nền KTQDđặc biệt là thị

trờng tàichính – tiền

Phân bổ hợplý tài nguyên

đất đai.Vị trí của thị trờng BĐS- nhà đất trong nền KTQD

Thực trạng thị trờng nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua

1 u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội.

Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng Nó làmột phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài cùngnền kinh tế thị trờng Việc phát triển thị trờng BĐS trong thời gian qua đã đem lạimột số kết quả nh sau:

1.1 Các nhu cầu về nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng cao hơn

Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho

các hộ nông dân, các nông trờng, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng(bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nềnkinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này).Những diện tích đất đựơc Nhà nớc giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ranhững thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo vàphát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000

Đơn vị: 1000 ha

Chỉ tiêuNăm 1997Năm 1998Năm 1999Dự kiếnnăm 2000

(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính)

Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội

Diện tích (1000 ha)

Đất nông nghiệpĐất lâm nghiệpĐất chuyên dùngĐất ởĐất ch a sử dụng

Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã đợc giao đến tận tay ngờidân đáp ứng đợc nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây Theo điều tra của việnNghiên cứu quản lý trung ơng tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhàđất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng.

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà t 76,3%

- Nhµ thuª cña t nh©n 1,0%- Nhµ thuª cña Nhµ níc 17,1%- Nhµ ®a së h÷u 1,5%- Cha râ chñ së h÷u 4,1%

C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi

Nhµ t Nhµ thuª cña t nh©n Nhµ thuª cña Nhµ n íc Nhµ ®a së h÷u Ch a râ chñ së h÷u

Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị

(Tính đến 31-12-2000)

Diện tích đấtnăm 1995

Năm 2000Diện tích

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0

Trong đó

Cá nhân, hộ gia đìnhTổ chức kinh tế

97,12,0Nớc ngoài

UBND xã

Các tổ chức khác

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính

1.2 Các hoạt động trong thị trờng quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyểnbiến đột phá.

Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơhội để ngời sử dụng đất đầu t và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất đãmở ra hàng chục triệu m2 đất đã đợc trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụngmới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu t phát triển Tại thành phố Hồ ChíMinh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhàở đợc 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho ngời nớc ngoài thuê, giao đất cho11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính- nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)

1.3 Thị trờng nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã đợc giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự

xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ởtheo phơng thức thuê nhà Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở.Quyền có nhà ở của ngời dân về cơ bản đã đợc thực hiện mặc dù chất lợng caocòn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở) Nhiều địa phơngđã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu ngời từ 3 – 4 m2 trớc đây lên 6 – 8m2 hiện nay Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biếntích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lợng và chất lợng, đạt yêu cầu đã đề ra,trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m2/năm, năm 5trớc đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/ngời năm1991 đã nâng dần lên 10,27m2/ngời (năm 2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của

thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000) (nguồn Sở địachính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh).

Một số nhân tố mới trong thị trờng nhà ở nh Nhà nớc thực hiện việc bán nhà ởthuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thànhphần đợc khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê.Nhà nớc bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc ở một sốđịa phơng nhằm tạo ra những ảnh hởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hộicủa đất nớc

Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nớc tăng từ 629 triệu lêntrên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 Nhà do dân tự xâychiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà đợc xây dựng Từ năm 1991 – 2000, tại

các đô thị trên cả nớc đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới (Nguồn: Dựthảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháplớn giai đoạn 2001 - 2010).

Diện tích nhà do dân tự xây

Diện tích (m2)

Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên800.000 m2 nhà ở Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở(phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn) Bình quân mỗi năm Hà Nội xâydựng trên 200.000 m2 nhà ở.

Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam

1996 – 1999

(Nguồn: Dự thảo chơng trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xâydựng)

Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở

giai đoạn 2000 – 2004

Đơn vị:m 2

Địa

ph-ơngNăm 2000Năm 2001Năm 2002Năm 2004

Dự kiếnnăm 2004

1 Cả nớc 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.9182 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.0453 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.0004 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.9005 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.4256 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720

(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng)

Diện tích

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004Năm

Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nớc với khoảng 12 triệum2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhàtoàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc do ngành Địa chính – Nhàđất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở Nhàdo cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ.

Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắttrong bảng sau cho thấy số lợng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vợt mục tiêukế hoạch.

Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội

giai đoạn 1998 – 2000

Số liệu phát triển nhà ở hàng năm

Kế hoạch hàng năm(M2)

Thực hiện(M2)

Tỷ lệ(%)1998 – 2000

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 1998

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 1999

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 2000

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm2001-2005)

Nhà ở thuộc sở hữu t nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần60% quỹ nhà Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà t nhân có giấy tờchứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3tầng); 20% là nhà chung c cao tầng (4 –5 tầng) Những năm vừa qua, nhà caotầng do nhân dân tự đầu t xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà t nhân.

Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không đợc xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuậtchắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ônhiễm, mật độ dân c phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm.

Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã đợc thực hiện theo các dự án vàhình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cảnhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới đợc 597.510 m2 nhà ở, trongđó diện tích nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốn Trung ơng là 82.128 m2, từ nguồnvốn địa phơng là 515.382m2 Trong số diện tích nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốnđịa phơng, ngời dân tự xây dựng đợc 410.405 m2, diện tích nhà ở đợc xây dựng từ

các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2 (Nguồn: Niên giámthống kê Hà Nội năm 2000)

1.4 Thị trờng kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng,khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc đã có những khởi sắc

Nhiều khoản đầu t rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã đợc đầu t vào lĩnhvực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu t nớc ngoài vào lĩnh vực kinhdoanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD).

Theo thống kê của uỷ ban Nhà nớc về hợp tác đầu t (SCCI) trớc đây, tính đếncuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu t vào ViệtNam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm17,85%) đầu t vào lĩnh vực khách sạn, du lịch Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu t vào lĩnh vực kháchsạn.

Đây là thị trờng đợc phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới.Các lực lợng tham gia thị trờng này gồm nhiều loại nh các pháp nhân quốc doanh,các pháp nhân công quyền, t nhân, dân tự xây, liên doanh với nớc ngoài, liêndoanh trong nớc Một phần lớn quỹ nhà đợc chuyển thành các văn phòng chothuê, diện tích thơng mại và khách sạn mini Thị trờng này đáp ứng đợc nhiều loạiđối tợng theo thứ tự u tiên đợc chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trớc hếtlà đáp ứng nhu cầu của ngời nớc ngoài (khách du lịch, ngời nớc ngoài thuê làmvăn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nớccho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thơng mại và khách dulịch nội địa.

Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ vănphũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003 Thành phố này tiếp tụcđứng ở vị trớ thứ năm trong tổng số 15 địa điểm cú giỏ thuờ văn phũng cao nhấtchõu Á.

Cụ thể, giỏ văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tõm thành phố) giỏ 17-22USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2

Thị trường cho thuờ văn phũng Hà Nội cũng cú mức tăng tương tự Cụng tybất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25

USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2 Khoảng 17/20 tòa nhà vănphòng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo Nhiều tòa nhà loại C đã được đặt kín chỗ trong thời gian dài.

"Thị trường cho thuờ văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "núng", đặc biệt là HàNội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn Ngoài ra, rất nhiều cụng ty cú vốnđầu tư nước ngoài tại TP HCM cú kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đạidiện Chesterton nhận định.

Bảng 2.6:Đầu t nớc ngoài vào thị trờng kinh doanh diện tích thơng mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam.

(Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)

Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu t năm 2002

Đầu t n ớc ngoài vào thị tr ờng kinh doanh diện tích th ơng mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam

1.5 Qua thực tế vận hành của thị trờng nhà đất, công tác quản lý của Nhà nớc

đối với thị trờng này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nớc từ lĩnhvực này không ngừng tăng lên.

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nớc cần khẩn trơng ban hành và bổ sung các văn

bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đềcụ thể của thị trờng BĐS nh đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằmtạo dần các điều kiện cho thị trờng nhà đất đi vào hoạt động và phát triển Mặtkhác, Nhà nớc cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyếtcủa thị trờng nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị,chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhàở, đất ở cho những ngời có công với cách mạng…Những chính sách này đã gópphần không nhỏ vào việc ổn định và bớc đầu phát triển thị trờng BĐS.

Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiềuchính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hớng chuyểntừ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ độngtham gia cải thiện chỗ ở.

 Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởvà chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở Triển khai chính sách bánnhà ở thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê

 Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ ngời có công cải thiện nhà ở.

 Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số u đãi và khuyếnkhích đầu t xây dựng nhà ở.

 Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đốivới đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long

 Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội về giaodịch dân sự về nhà ở xác lập trớc ngày 1/7/1991.

 Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ ngời hoạt động cáchmạng trớc Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.

 Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổiLuật đất đai năm 2003.

Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã đợc bổ sung và hoàn thiện dần baogồm các văn bản chủ yếu sau:

 Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụngđất đô thị

 Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệquản lý quy hoạch đô thị.

 Bộ luật dân sự của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995(phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).

 Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giácác loại đất.

 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụngđất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

 Thông t số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chínhhớng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.

 Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và quyềnsử dụng đất tại đô thị.

 Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất

Hiện nay nhà nớc đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất vànhà đất Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trờngnhà đất.

Sự trao đổi giữa các đối tợng mua bán trên thị trờng nhà đất một mặt góp phầnlàm thị trờng nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sáchtrong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giaoquyền sử dụng đất và nhà ở Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ởlà 4% Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhợng vềnhà đất từ 3-5%

Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nớc liên quan đến BĐSgiai đoạn 1995 – 2000

Đơn vị: tỷ đồng

Thuế cơ quan sửdụng đất

Tỷ đồng

Thu ngân sách Nhà n ớc liên quan đến BĐS

Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất ợc 4.645 tỷ đồng/năm.

đ-Những u điểm trong phát triển thị trờng BĐS –

2 Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội

2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất

rất cao.

Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay Cùng với tính chất manh nhacủa thị trờng, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đốivới quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở cáckhu vực đô thị Theo thống kê của sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh số vụ muabán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế một vài năm qua nh sau:

Số vụ mua bánnhà có đăng ký

21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775

Nguồn: Sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh - 2001

Các nhucầu vềnhà - đất

đợc đápứng đầyđủ hơnvới chất l-

ợng caohơn

Các hoạtđộngtrong thị

trờngquyền sửdụng đấtđã tạo ranhữngchuyểnbiến đột

Thị trờngnhà ởphát triển

rất sôiđộng

Thị trờngkinh doanh

mặt bằngXD, diệntích VPkhách sạn,

nhà hàng,vui chơigiải trí cónhiều khởi

Công táccủa Nhà n-

ớc đối vớithị trờngnày khôngngừng hoàn

thiện, thungân sách

khôngngừng tăng

lên

Số vụ mua bán nhà có đăng ký với cơ quan thuế

Số vụ mua bán

Theo ớc tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế.Chính việc không quản lý đợc giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vựcnhà đất cũng nh đẩy giá nhà đất lên cao bất thòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhàđất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 –2002.

Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai đợc tăng ờng đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và cónhiều giải pháp xử lý Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luậtđất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng.

c-Thủ tớng Chính phủ đã chỉ đạo Thanh tra Nhà nớc cùng với các tỉnh, thànhphố trong cả nớc tiến hành thanh tra các xã, phờng nơi có khiếu kiện đối với việccấp đất, bán đất, thu, chi ngân sách, các khoản đóng góp của nhân dân, về xâydựng cơ bản ở nông thôn Trong 2 năm 1998 và 1999 đã tiến hành thanh tra 35,4%số xã phờng trong toàn quốc Qua thanh tra đã phát hiện nhiều sai phạm về đấtđai: diện tích sai phạm là 25.014,82 ha và số tiền bán đất trái phép là 310.178,28triệu đồng, tham ô chiếm đoạt tiền đất 4.532 triệu đồng, để thất thu tiền sử dụngđất 9.745 triệu đồng (trong đó năm 1999 sai phạm về đất là 4.507 ha, số tiền bánđất trái phép là 256.584 triệu đồng, thất thu tiền sử dụng đất là 7.865 triệu đồng)

(Nguồn: Kết quả kiểm kê đất đai năm 1999 – Tổng cục điạ chính)