Bài viết đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất động sản đầu tư. Từ đó, đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư theo định hướng áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với kế toán bất động sản đầu tư tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!
n trị - Kinh nghiệm quốc tế thực trạng ë ViÖt Nam VẬN DỤNG CHUẨN MỰC BÁO CÁO TÀI CHÍNH QUỐC TẾ SỐ 13 TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ SAU GHI NHẬN BAN ĐẦU #Phạm Thanh Hương Đại học Thương mại Xuất phát từ xu hướng chung giới việc sử dụng mơ hình giá trị hợp lý (GTHL) làm sở đo lường chủ yếu kế toán, kết hợp với điều kiện thực tế Việt Nam nơi mà mơ hình giá gốc sử dụng mơ hình định giá chủ đạo hệ thống CMKT hành (VAS) Bài viết tập trung hệ thống hóa lý luận liên quan đến đo lường GTHL chuẩn mực báo cáo tài (BCTC) quốc tế số 13 (IFRS 13) - Đo lường GTHL, đánh giá thực trạng vận dụng mơ hình giá gốc việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất động sản đầu tư Từ đó, đề xuất số trao đổi việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo định hướng áp dụng mơ hình GTHL kế tốn bất động sản đầu tư Việt Nam Từ khóa: Chuẩn mực BCTC quốc tế, bất động sản đầu tư, GTHL Đặt vấn đề Định giá cơng việc đo lường giao dịch đơn vị tiền tệ, có vai trị quan trọng kế tốn Định giá cung cấp thơng tin tài sản nghĩa vụ doanh nghiệp (DN), đồng thời làm xác định tài sản hay vốn chủ DN thời điểm định Mặt khác định giá làm xác định doanh thu, chi phí từ tính lợi nhuận cho DN Trong lịch sử phát triển kế toán, mơ hình định giá khác hình thành có tác động định đến thực tiễn kế toán như: Giá gốc, mức giá chung, giá hành, giá đầu GTHL Quá trình nghiên cứu hệ thống định giá tạo lập tảng lý thuyết quan trọng cho khái niệm tài sản, lợi nhuận, kế toán tiền đề cho trình tiếp tục tìm kiếm phương pháp định giá khác bổ sung thay cho giá gốc Tuy nhiên, mơ hình định giá chưa thuyết phục hoàn toàn xã hội tổ chức lập quy, nên phần lớn chúng tồn giai đoạn định số quốc gia Trong năm 1990 năm đầu kỷ 21, xu hướng sử dụng mơ hình GTHL ngày rộng rãi tổ chức lập quy kế toán, tiêu biểu Hội đồng CMKT tài Mỹ (FASB) Hội đồng CMKT quốc tế (IASB) hai tổ chức lập quy kế toán có ảnh hưởng Năm 2002, hai tổ chức bắt đầu dự án hội tụ kế toán với mục đích hướng đến hài hịa quy định kế tốn phạm vi tồn cầu Trong đó, việc sử dụng GTHL quan điểm hai bên thống định hướng chủ yếu cho việc áp dụng sở tính giá tương lai Với nỗ lực thực dự án xây dựng ban hành IFRS hội đồng CMKT quốc tế, tháng năm 2011, Hội đồng CMKT quốc tế ban hành IFRS 13 - Đo 214 n trÞ - Kinh nghiệm quốc tế thực trạng Việt Nam lng GTHL có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, nhằm thống việc xác định sử dụng GTHL khuôn khổ IAS/IFRS Như vậy, tại, nhiều nghiên cứu tập trung vào sử dụng mơ hình GTHL thay mơ hình giá gốc Các mơ hình định giá khác khơng cịn thực phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường Các nghiên cứu kết luận việc sử dụng mơ hình GTHL kế tốn xu hướng tất yếu song phải thận trọng, tránh việc lạm dụng GTHL việc “thổi phồng” kết kinh doanh “làm đẹp” BCTC DN Kế toán bất động sản đầu tư khơng nằm ngồi ảnh hưởng này, việc sử dụng mơ hình định giá để xác định giá trị bất động sản đầu tư ảnh hưởng lớn đến tiêu phản ánh tình hình tài lợi nhuận DN Để xác định mơ hình định giá phù hợp bất động sản đầu tư, viết tập trung vào hệ thống hóa lý luận đo lường GTHL theo IFRS 13, đánh giá kế toán bất động sản đầu tư theo mơ hình giá gốc GTHL Để từ đó, phân tích ưu nhược điểm mơ hình đưa đề xuất phương pháp kế tốn áp dụng mơ hình GTHL cho việc xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Lý thuyết đo lường GTHL Theo IFRS 13, Đoạn 09, GTHL mức giá nhận bán tài sản toán khoản nợ phải trả giao dịch thị trường có trật tự bên tham gia thị trường ngày xác định giá trị GTHL đo lường dựa yếu tố thị trường, dựa theo phương pháp xác định riêng đơn vị Với tài sản nợ phải trả, giao dịch thị trường quan sát thơng tin thị trường có sẵn, có tài sản hay nợ phải trả khác, thơng tin khơng có sẵn, khơng quan sát Để xác định GTHL, đơn vị sử dụng kỹ thuật định giá phù hợp với hoàn cảnh có đủ liệu đầu vào IFRS 13 đưa kỹ thuật định giá sử dụng rộng rãi là: Phương pháp tiếp cận thị trường, phương pháp tiếp cận chi phí phương pháp tiếp cận thu nhập Phương pháp tiếp cận thị trường phương pháp sử dụng giá thông tin liên quan khác tạo từ giá giao dịch thị trường tài sản tài sản tương tự, nợ phải trả nhóm tài sản nợ phải trả (IFRS 13, Đoạn B5) Phương pháp tiếp cận chi phí phương pháp phản ánh chi phí cần thiết tại, để thay toàn lực dịch vụ tài sản (thường gọi chi phí thay hành) (IFRS, đoạn B8) Phương pháp tiếp cận thu nhập phương pháp chiết khấu toàn dòng tiền tương lai với tỷ lệ chiết khấu định Khi sử dụng phương pháp này, GTHL phản ánh giả định thị trường dòng tiền tương lai (IFRS 13, Đoạn B10) Để tăng cường tính quán khả so sánh việc xác định GTHL, IFRS 13 thiết lập hệ thống phân cấp yếu tố đầu vào kỹ thuật xác định GTHL theo 215 n trÞ - Kinh nghiƯm qc tÕ thực trạng Việt Nam ba cp u tiên Cấp độ ưu tiên 1: Dữ liệu thuộc nhóm ưu tiên 1, bao gồm giá niêm yết tài sản nợ phải trả hoàn toàn giống thị trường hoạt động mà đơn vị tiếp cận ngày xác định GTHL Giá niêm yết thị trường hoạt động cho phép đo lường GTHL cách tin cậy nhất, vậy, liệu sẵn có chứng đáng tin cậy cần ưu tiên sử dụng liệu đầu vào kỹ thuật xác định GTHL Cấp độ ưu tiên 2: Dữ liệu ưu tiên cấp độ 2, liệu đầu vào quan sát không phân loại vào cấp độ ưu tiên Dữ liệu cấp độ bao gồm: Giá niêm yết tài sản nợ phải trả tương tự thị trường hoạt động; Giá niêm yết tài sản nợ phải trả giống hệt tương tự thị trường thị trường hoạt động; Các liệu giá trị niêm yết quan sát cho tài sản nợ phải trả thị trường hoạt động (IFRS , Đoạn 82) Cấp độ ưu tiên 3: Dữ liệu ưu tiên 3, bao gồm liệu không quan sát tài sản nợ phải trả Các liệu sử dụng để đo lường GTHL không sẵn liệu quan sát từ thị trường Sau IFRS 13 ban hành, số quốc gia cơng bố việc thức áp dụng lộ trình xây dựng CMKT GTHL Tại Việt Nam, Luật Kế toán (sửa đổi) số 88/2015/QH13 Quốc hội thơng qua ngày 20/11/2015 có hiệu lực từ 01/01/2017 thay Luật kế toán số 03/2003/QH11 bổ sung khái niệm GTHL điều Theo đó, GTHL giá trị xác định phù hợp với giá thị trường, nhận bán tài sản chuyển nhượng khoản nợ phải trả thời điểm xác định giá trị Tuy nhiên, Việt Nam chưa có chuẩn mực hướng dẫn GTHL Hiện tại, Việt Nam chưa có hệ thống thị trường hoạt động hoàn chỉnh, quy định hướng dẫn GTHL chưa đầy đủ Đối với kế toán bất động sản đầu tư, VAS 05 - Bất động sản đầu tư yêu cầu DN trình bày GTHL, nhiều lý khác như: Khơng có thị trường giao dịch, giá BĐS khơng đủ tin cậy, chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể cách xác định GTHL nên BCTC DN có bất động sản đầu tư khơng trình bày nội dung Đánh giá việc vận dụng mơ hình giá gốc, mơ hình GTHL kế tốn bất động sản đầu tư Theo quy định VAS 05, việc xác định giá trị ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư tuân thủ theo nguyên tắc giá gốc Theo IAS 40 - Bất động sản đầu tư, việc xác định giá trị thời điểm ghi nhận ban đầu sử dụng mơ hình giá gốc Việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, DN “Có thể lựa chọn sách kế tốn theo mơ hình GTHL mơ hình giá gốc cần áp dụng sách cho tất bất động sản đầu tư đơn vị” (IAS 40 - BĐSĐT, Đoạn 30) Khi DN áp dụng mơ hình GTHL để xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu, DN cần xác định giá trị toàn bất động sản nắm giữ theo GTHL theo nguyên 216 n trÞ - Kinh nghiệm quốc tế thực trạng Việt Nam tắc: Nếu có thị trường hoạt động, giá hợp lý xác định theo giá trao đổi thị trường, khơng có thị trường hoạt động doanh nghiệp sử dụng kỹ thuật định giá phù hợp để xác định giá trị hợp lý - Đánh giá việc vận dụng mơ hình giá gốc kế tốn bất động sản đầu tư Theo mơ hình giá gốc, kế tốn bất động sản đầu tư thực sau: Xác định giá trị thời điểm ghi nhận ban đầu: Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu: Trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Dừng ghi nhận: Một bất động sản đầu tư không cịn trình bày Bảng cân đối kế tốn sau bán, chuyển đổi mục đích sử dụng sau bất động sản khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy không thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư Khi đó, kế toán ghi giảm bất động sản đầu tư theo giá gốc ghi nhận ban đầu Phần lãi lỗ bất động sản đầu tư bán kế toán ghi nhận vào doanh thu chi phí kỳ phát sinh nghiệp vụ dừng ghi nhận bất động sản đầu tư Trình bày bất động sản đầu tư: Kế tốn trình bày Bảng cân đối kế toán tiêu bất động sản đầu tư theo giá gốc Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị cịn lại Số lãi lỗ ghi nhận thu nhập hay chi phí báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ Có thể thấy, kế tốn bất động sản đầu tư theo mơ hình giá gốc đơn giản, trình bày BCTC bất động sản đầu tư theo mơ hình giá gốc cho không phức tạp Việc không đánh giá lại bất động sản đầu tư để trình bày BCTC, đảm bảo tính khách quan cao so với mơ hình giá hợp lý Hiện nay, Việt Nam mơ hình giá gốc sử dụng mơ hình định giá chủ đạo coi tương đối an toàn dễ làm với người làm kế tốn sử dụng thơng tin kế tốn Tuy nhiên, thực tế, đơn vị áp dụng mô hình giá gốc gặp số hạn chế như, bất động sản đầu tư nhà văn phòng cho thuê hoạt động, theo dõi theo ba tiêu là: Nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cịn cao nguyên giá (giá gốc) ban đầu, nhiều nguyên nhân giá đất giá trị xây lắp tăng cao, Lúc này, giá trị lại theo dõi theo mơ hình giá gốc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế bất động sản thị trường Trong trường hợp này, việc áp dụng mơ hình GTHL lại trở nên phù hợp mơ hình giá gốc - Đánh giá việc vận dụng mơ hình GTHL kế tốn bất động sản đầu tư Theo IAS 40, kế toán bất động sản đầu tư sử dụng mơ hình giá gốc thời điểm ghi nhận ban đầu Sau ghi nhận ban đầu, đơn vị phép lựa chọn mơ hình Giá gốc mơ hình GTHL để ghi nhn 217 n trị - Kinh nghiệm quốc tế thùc tr¹ng ë ViƯt Nam Khi DN áp dụng mơ hình GTHL để ghi nhận bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu, DN cần xác định giá trị toàn bất động sản đầu tư nắm giữ theo GTHL theo nguyên tắc: Nếu có thị trường hoạt động, giá hợp lý xác định theo giá trao đổi thị trường, khơng có thị trường hoạt động DN sử dụng kỹ thuật định giá phù hợp để xác định giá trị hợp lý Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc thay đổi GTHL bất động sản đầu tư phải hạch toán vào báo cáo lãi lỗ kỳ phát sinh Trình bày báo cáo tài chính: Các DN áp dụng mơ hình GTHL BĐSĐT thời điểm sau ghi nhận ban đầu yêu cầu trình bày BĐSĐT theo giá hợp lý Trình bày thuyết minh bất động sản đầu tư, phương pháp xác định giá trị hợp lý, thuyết minh đối chiếu giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư thời điểm đầu cuối kỳ kế toán thuyết minh khác Kế toán bất động sản đầu tư theo mơ hình GTHL điều kiện có thị trường hoạt động đảm bảo thơng tin tài cung cấp, phản ánh trung thực mặt giá thị trường Do vậy, thơng tin tài đảm bảo tính thích hợp so với sách kế tốn thay hành Kế tốn theo mơ hình GTHL trọng đến thuyết minh kèm theo đảm bảo thơng tin có tính minh bạch cao Đồng thời, GTHL chưa thức sử dụng việc xác định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường sử dụng phân tích tài cho nhiều mục đích khác nhau, có mục đích thẩm định cho vay xác định hạn mức tín dụng Việc sử dụng GTHL kế tốn tăng cường tính thống tính so sánh thơng tin tài hệ thống tài Khi kế tốn bất động sản đầu tư theo mơ hình GTHL, thơng tin khoản biến động GTHL ghi nhận vào báo cáo lãi/lỗ kỳ, điều thích hợp cho phân tích, đánh giá rủi ro hệ thống kế tốn - tài Mơ hình giá hợp lý xem mơ hình thích hợp đáp ứng yêu cầu đánh giá tài sản theo giá thị trường, khắc phục nhược điểm mơ hình giá gốc Tuy nhiên, Việt Nam chưa có hệ thống thị trường hoạt động hoàn chỉnh, quy định hướng dẫn GTHL chưa đầy đủ, việc áp dụng mơ hình GTHL điều khó thực cần tính tốn thận trọng Đề xuất giải pháp hồn thiện kế tốn xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo mơ hình GTHL Về ngun tắc, việc áp dụng mơ hình GTHL phải phù hợp với thơng lệ quốc tế điều kiện Việt Nam VAS tiến tới việc sử dụng GTHL tất yếu cần phải có lộ trình hợp lý Thứ nhất: Xây dựng ban hành CMKT Việt Nam đo lường GTHL hoàn chỉnh hệ thống CMKT áp dụng GTHL làm sở đo lường chủ yếu Vận dụng IFRS 13 - Đo lường GTHL có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, Bộ Tài nên ban hành VAS đo lường GTHL Chuẩn mực xây dựng theo hướng tiếp cận phù hợp IFRS 13 Từ đó, hồn chỉnh hệ thống CMKT áp dụng GTHL làm sở đo lường 218 n trÞ - Kinh nghiƯm qc tÕ thực trạng Việt Nam ch yu i vi kế toán bất động sản đầu tư, cần sửa đổi VAS 05, quy định rõ DN kế tốn lựa chọn sách kế tốn theo mơ hình GTHL mơ hình giá gốc việc ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau nhận ban đầu Đồng thời, bổ sung yêu cầu tất đơn vị xác định GTHL bất động sản đầu tư cho mục đích xác định giá trị (nếu đơn vị sử dụng mơ hình GTHL) cho mục đích trình bày (nếu đơn vị sử dụng mơ hình giá gốc) Thứ hai: Xây dựng liệu đầu vào theo cấp độ ưu tiên, để xác định GTHL bất động sản đầu tư Bất kỳ đơn vị sử dụng mơ hình GTHL, vấn đề xác định GTHL bất động sản đầu tư vấn đề khó khăn Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể để DN thực việc xác định GTHL nhằm giảm thiểu tính chủ quan nâng cao tính khách quan cho khoản mục trình bày Với phương pháp kỹ thuật áp dụng việc định giá, vấn đề quan trọng phải lựa chọn liệu đầu vào để vận hành mơ hình Do tầm quan trọng liệu đầu vào ảnh hưởng có tính định đến chất lượng thơng tin kế toán bất động sản đầu tư Căn để đo lường GTHL bất động sản đầu tư chia ba cấp độ sau: Cấp độ 1: Dữ liệu đầu vào cấp độ 1, giá niêm yết bất động sản giống hệt thị trường tích cực mà DN tiếp cận ngày xác định GTHL, thường không cần điều chỉnh Giá niêm yết bất động sản giống hệt thị trường tích cực cung cấp chứng đáng tin cậy GTHL sử dụng mà không cần điều chỉnh, để xác định GTHL có sẵn Cấp độ 2: Dữ liệu đầu vào cấp độ 2, giá niêm yết phân loại liệu đầu vào cấp độ mà giá bất động sản, quan sát cách trực tiếp gián tiếp thị trường Dữ liệu đầu vào cấp độ bao gồm: Giá niêm yết bất động sản tương tự thị trường tích cực giá niêm yết bất động sản giống hệt, tương tự thị trường khơng tích cực sau điều chỉnh theo yếu tố cụ thể liên quan đến bất động sản điều kiện vị trí tài sản, khối lượng mức độ hoạt động thị trường nơi mà liệu đầu vào quan sát được, Ngồi ra, trường hợp liệu khơng phải giá trị niêm yết quan sát cho bất động sản mức biến động ngầm định, biên độ rủi ro tín dụng, lãi suất đường cong lãi suất thu thập khoảng giá niêm yết phổ biến Ví dụ như, bất động sản nắm giữ sử dụng, liệu đầu vào cấp độ giá mét vng đất lấy từ thị trường tích cực với giao dịch bất động sản tương tự diễn trước DN xác định GTHL bất động sản đầu tư, thông qua việc điều chỉnh yếu tố cụ thể liên quan đến bất động sản chất, địa điểm điều kiện (hoặc hợp đồng bán cho thuê tài sản khác), sau điều chỉnh cho khác biệt Cấp độ 3: Dữ liệu đầu vào bất động sản không quan sát thị trường Đây trường hợp xảy ra, có hoạt động thị trường liên quan đến bất động sản đầu tư cần tính giá Các liệu thuộc cấp độ hình thành sở DN xây dựng 219 n trị - Kinh nghiệm quốc tế thực trạng ë ViƯt Nam yếu tố đầu vào khơng quan sát được, sử dụng thơng tin sẵn có tốt trường hợp, bao gồm liệu DN, dựa giả định DN cách thức đối tượng tham gia thị trường định giá tài sản/nợ phải trả Thứ ba: Đề xuất phương pháp kế toán bất động sản đầu tư theo mơ hình GTHL sau ghi nhận ban đầu Đơn vị lựa chọn mơ hình GTHL bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu cần xác định toàn bất động sản đầu tư nắm giữ theo GTHL, trừ trường hợp GTHL xác định cách đáng tin cậy Khi ghi nhận bất động sản đầu tư theo GTHL, phát sinh lãi lỗ từ việc thay đổi giá hợp lý bất động sản đầu tư, đơn vị hạch toán vào báo cáo lãi lỗ kỳ phát sinh Ví dụ việc ghi nhận thay đổi GTHL bất động sản đầu tư: Công ty Z mua bất động sản đầu tư với giá 300.000 chi phí giao dịch phát sinh 5.000 Tại ngày lập báo cáo, công ty xác định GTHL bất động sản đầu tư 302.000 Do vậy, kế toán ghi nhận khoản giảm GTHL 3.000 (305.000 – 302.000) Khoản giảm là khoản suy giảm giá trị BĐSĐT, mà khoản điều chỉnh GTHL bất động sản đầu tư “Nếu trước DN xác định giá trị bất động sản đầu tư theo GTHL, DN cần tiếp tục xác định theo GTHL lý bất động sản, bất động sản chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng DN chuyển bất động sản đầu tư sang mục đích bán chu kỳ kinh doanh thơng thường, giao dịch so sánh thị trường khơng thường xun giá thị trường khó xác định cách chắn” (IAS 40, Đoạn 55) Khi chuyển đổi từ bất động sản đầu tư ghi nhận theo mơ hình GTHL sang hàng hóa BĐS, DN ghi nhận giá gốc hàng hóa BĐS theo GTHL bất động sản đầu tư ngày chuyển đổi mục đích sử dụng Khi chuyển đổi từ bất động sản đầu tư ghi nhận theo mơ hình GTHL sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng, DN ghi nhận nguyên giá BĐS chủ sở hữu sử dụng theo GTHL bất động sản đầu tư ngày chuyển đổi mục đích sử dụng Đối với trường hợp bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển đổi thành bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá hợp lý, DN ghi nhận bất động sản tài sản cố định thời điểm chuyển đổi, DN khấu hao tài sản ghi nhận khoản lỗ phát sinh tổn thất tài sản Khi chuyển đổi, kế toán ghi nhận bất động sản đầu tư theo GTHL ngày chuyển đổi mục đích sử dụng Đồng thời, ghi nhận khoản chênh lệch đánh giá lại giá trị ghi sổ bất động sản chủ sở hữu sử dụng GTHL bất động sản đầu tư ngày chuyển đổi Như vậy, kế toán phải làm bước sau: - Vẫn ghi nhận bất động sản theo quy định CMKT tài sản cố định ngày chuyển đổi - Xác định GTHL bất động sản ngày chuyển đổi 220 n trÞ - Kinh nghiệm quốc tế thực trạng Việt Nam - Xử lý khoản chênh lệch giá trị ghi sổ bất động sản GTHL bất động sản ngày chuyển đổi (1) Nếu GTHL bất động sản ngày chuyển đổi thấp giá trị ghi sổ tài sản, tài sản ghi nhận theo mơ hình giá gốc theo quy định chuẩn mực liên quan đến tài sản chủ sở hữu sử dụng kế tốn ghi nhận khoản chênh lệch vào báo cáo lãi, lỗ Ví dụ, giá trị ghi sổ tài sản 200 GTHL tài sản 180 kế tốn ghi nhận 20 vào báo cáo lãi, lỗ (2) Nếu GTHL bất động sản cao so với giá trị ghi sổ, khoản chênh lệch xử lý sau: + Khoản chênh lệch này, ghi nhận vào báo cáo lãi lỗ phạm vi khoản lỗ tổn thất tài sản trước DN ghi nhận Giá trị ghi nhận vào báo cáo lãi lỗ, không vượt giá trị cần để hoàn nhập giá trị ghi sổ trở giá trị ghi sổ mà xác định (chưa bao gồm việc trích khấu hao) chưa có khoản lỗ tổn thất ghi nhận + Phần lại khoản chênh lệch ghi nhận vào tài sản khoản thặng dư đánh giá lại giá trị tài sản thuộc vốn chủ sở hữu DN Kết luận Kế toán theo GTHL trở thành xu hướng chủ đạo hệ thống chuẩn mực báo báo Tài quốc tế, CMKT quốc tế Dưới sức ép yêu cầu hội nhập sức ép yêu cầu phát triển kinh tế thị trường rõ rằng, tương lai khơng xa, việc đưa mơ hình GTHL vào hệ thống kế tốn Việt Nam nói chung bất động sản đầu tư nói riêng lộ trình tất yếu Bài viết số ý kiến trao đổi kế toán xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo mơ hình GTHL, dù khơng thể phản ánh tất vấn đề phát sinh, với mong muốn đóng góp chia sẻ với người làm kế tốn DN, để thông tin BCTC phản ánh trung thực hợp lý -Tài liệu tham khảo - Bộ Tài chính, Nội dung hướng dẫn 26 CMKT Việt Nam - Mai Ngọc Anh, Các mơ hình tính giá kế tốn – mơ hình giá đầu GTHL, Một số chuyên đề lý thuyết kế tốn, NXB Tài chính, 2014 - Trần Quang Trung, Vũ Thị Lan Hương, Bàn việc vận dụng chuẩn mực IFRS 13 việc đo lường GTHL công cụ vốn chưa niêm yết thị trường chứng khoán, Tạp chí Kinh tế Phát triển số đặc biệt, tháng 10/2013, - Vũ Hữu Đức, Những vấn đề lý thuyết kế toán, NXB Lao động năm 2010 - Vũ Đình Hiển, GTHL, sở đo lường giá trị hoạt động BCTC, Tạp chí Kinh tế Phát triển số đặc biệt tháng 12/2015 - Ernst & young, Applying IFRS 13, October 2012 - Grant Thornton International Ltd (2011), IFRS News Special Edition October, United Kingdom - IASB, CMKT quốc tế (IAS) 40 - Bất động sản đầu tư - IASB, Chuẩn mực BCTC kế toán quốc tế (IFRS) 13 – Đo lường GTHL - PWC (2013), A practical guide to IFRS 13 disclosures, United Kingdom 221 ... 05, việc xác định giá trị ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư tuân thủ theo nguyên tắc giá gốc Theo IAS 40 - Bất động sản đầu tư, việc xác định giá trị thời điểm ghi. .. hình giá gốc kế tốn bất động sản đầu tư Theo mơ hình giá gốc, kế tốn bất động sản đầu tư thực sau: Xác định giá trị thời điểm ghi nhận ban đầu: Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu. .. DN áp dụng mơ hình GTHL để xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu, DN cần xác định giá trị toàn bất động sản nắm giữ theo GTHL theo nguyờn 216 n trị - Kinh nghiệm quốc tế thùc