(LUẬN văn THẠC sĩ) phát triển thị trường trái phiếu kèm quyền mua nhà đất tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TEÁ TPHCM KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC -   LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TEÁ ĐỀ TÀI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số : 60.3112 Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Thùy Linh Người thực : Phạm Thị Ngọc Trang TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn cơng trình nghiên cứu Phần sở lý luận trái phiếu kèm quyền mua nhà đất tham khảo từ tài liệu trái phiếu Các số liệu chương tổng hợp, tham khảo từ website, từ công ty địa ốc Sacomreal từ khảo sát Tôi cam đoan, đề tài nghiên cứu khơng chép từ cơng trình nghiên cứu khoa học khác Học viên Phạm Thị Ngọc Trang TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan Lời cảm ơn Danh mục sơ đồ Danh mục biều đồ Danh mục bảng Các ký hiệu chữ viết tắt Phần mở đầu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TP VÀ TPKQMNĐ 1.1.Khái niệm trái phiếu chứng khế 1.1.1 Khái niệm trái phiếu 1.1.2 Các nội dung liên quan đến trái phiếu 1.1.2.1 Các thành tố trái phiếu 1.1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến trái phiếu 1.1.2.3 Các loại rủi ro đầu tư trái phiếu 1.1.3 Phân loại trái phiếu 1.1.4 Chứng khế 1.2 Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất – kết hợp thị trường trái phiếu thị trường bất động sản 10 1.2.1 Bất động sản thị trường bất động sản 11 1.2.2 Khái niệm đặc điểm TPKQMNĐ 11 1.2.2.1 Khái niệm TPKQMNĐ 11 1.2.2.2 Đặc điểm TPKQMNĐ 13 1.2.3 Những ưu điểm việc tài trợ TPKQMNĐ so với nguồn tài trợ khác doanh nghiệp BĐS 16 1.2.3.1 So với nguồn vốn huy động phát hành cổ phiếu 16 1.2.3.2 So với khoản vay ngân hàng TPDN thông thường 17 1.2.4 Phương thức quy trình phát hành TPKQMNĐ 19 1.2.4.1 Phương thức phát hành TPKQMNĐ 19 1.2.4.2 Quy trình phát hành TPKQMNĐ 20 1.3 Thị trường trái phiếu công ty nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 21 1.3.1 Thị trường trái phiếu công ty nước giới 22 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 24 Kết luận chương 27 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 28 2.1 Thực trạng thị trường chứng khoán thị trường BĐS Việt Nam 28 2.1.1 Bối cảnh kinh tế Việt Nam giai đoạn “hậu WTO” 28 2.1.2 Thực trạng thị trường chứng khoán Việt Nam 32 2.1.3 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 38 2.2 Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành TP TPKQMNĐ Việt Nam 41 2.2.1 Huy động vốn thông qua phát hành TP Việt Nam 42 2.2.1.1 Huy động vốn thông qua phát hành TPCP 42 2.2.1.2 Huy động vốn thông qua phát hành TPCQĐP 44 2.2.1.3 Huy động vốn thông qua phát hành TPDN 46 2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành TPKQMNĐ 48 2.2.2.1 Huy động vốn thông qua phát hành TPKQMNĐ Việt Nam thời gian qua 48 2.2.2.2 Điều kiện quy trình phát hành TPKQMNĐ Việt Nam 52 2.2.2.3 Tác động việc huy động vốn thông qua phát hành TPKQMNĐ Việt Nam 54 2.3 Phân tích khảo sát điều tra doanh nghiệp BĐS 58 2.4.Những thành tựu, hạn ch thị trường TPKQMNĐ Việt Nam, nguyên nhân hạn chế 61 2.4.1 Những thành tựu thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 61 2.4.2 Những thành tựu thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 62 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 64 Kết luận chương 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 67 3.1 Định hướng phát triển thị trường vốn Việt Nam 67 3.2 Dự báo thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới 69 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3.3 Giải pháp phát triển thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 71 3.3.1 Cơ sở đề xuất hệ thống giải pháp cho phát triển thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 71 3.3.2 Giải pháp thị trường TPKQMNĐ 72 3.3.2.1 Xây dựng hành lang pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường TPKQMNĐ 73 3.3.2.2.Các giải pháp thực công ty BĐS 75 3.3.2.3 Phát triển công ty ĐMTN Việt Nam 79 3.3.2.4 Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn 81 3.3.2.5 Giải pháp thị trường TPDN 82 3.3.3 Giải pháp thị trường BĐS 83 3.3.4 Một số giải pháp khác 86 Kết luận chương 89 KẾT LUẬN 90 Tài liệu tham khảo Phụ lục TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT Asian Khối nước Đông Nam Á ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐS Bất động sản CIC Trung tâm thơng tin tín dụng CPI Chỉ số giá tiêu dùng ĐMTN Định mức tín nhiệm FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước GDP Tổng thu nhập quốc dân IPO Phát hành chứng khốn lần đầu cơng chúng TP Trái phiếu TPKQMNĐ Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TPCP Trái phiếu Chính phủ TPCQĐP Trái phiếu quyền địa phương TPDN Trái phiếu doanh nghiệp TTCK Thị trường chứng khoán USD Đôla Mỹ WTO Tổ chức Thương mại Thế giới TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 : So sánh TPKQMNĐ TP thường Bảng 1.2 : So sánh TPKQMNĐ TP kèm quyền, TP chuyển đổi thông thường Bảng 1.3 : So sánh TPKQMNĐ TP chuyển đổi sang nhà đất Bảng 2.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 1997-2009 Bảng 2.2 : Chỉ số lạm phát giá tiêu dùng số lạm phát Bảng 2.3 : Diễn biến Lãi suất 2008-2009 Bảng 2.4 : Quy mô niêm yết thị trường SGD TP.HCM đến tháng 12/2009 Bảng 2.5 : Quy mô niêm yết thị trường SGD Hà Nội đến tháng 12/2009 Bảng 2.6: Quy mô niêm yết thị trường UPCoM Bảng 2.7 : Tình hình phát hành TPCP theo kỳ hạn Bảng 2.8 : Tình hình phát hành TP đô thị TP.HCM đến 09/2006 Bảng 2.9 : Tình hình phát hành TPCQĐP qua năm Bảng 2.10: Tình hình niêm yết TPDN qua năm Bảng 2.11: Tình hình giao dịch TPDN qua năm Bảng 2.12: Tóm tắt đợt phát hành TPKQMNĐ Sacomreal Bảng 2.13: Tóm tắt doanh nghiệp phát hành TPKQMNĐ Bảng 2.14: Kết điều tra theo loại hình doanh nghiệp Bảng 2.15: Kết điều tra vốn điều lệ doanh nghiệp Bảng 2.16: Kết điều tra nguồn vốn sử dụng doanh nghiệp Bảng 2.17: Kết điều tra việc sử dụng TP để huy động vốn Bảng 2.18: Kết điều tra hiểu biết TPKQMNĐ Bảng 2.19: Kết điều tra mức độ quan tâm DN TPKQMNĐ Bảng 2.20: Kết điều tra nguyên nhân việc không sử dụng TPKQMNĐ Bảng 2.21: Kết điều tra giải pháp đề xuất cho phát triển thị trường TPKQMNĐ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: VN Index 2005-2009 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ giao dịch CP, TP HASTC Biểu đồ 2.3: Diễn biến HaSTC Index đến 09/2009 Biểu đồ 2.4 : Biến động giá năm 2008 số chung cu cao cấp Biểu đồ 2.5: Giá trị TPCP phát hành qua năm Biểu đồ 3.1: Thống kê dân số Việt Nam Biểu đồ 3.2 : Thống kê thu nhập Hà Nội TP.HCM TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phân loại trái phiếu Phụ lục 2: Nghị định 52/NĐ-CP Phụ lục 3: Bảng công bố thông tin Công ty Sacomreal đợt phát hành TP dự án Phú Mỹ Phụ lục 4: Quy trình phát hành TP dự án Phú Mỹ Phụ lục 5: Bảng câu hỏi khảo sát doanh nghiệp bất động sản Phụ lục 6: Mẫu thơng tin tín dụng từ CIC Phụ lục 7: Hệ số tín nhiệm Moody’s S & P TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Người ta cho rằng, khủng hoảng thời điểm tốt để suy nghĩ đánh giá lại phát triển bền vững kinh tế, thời điểm lý tưởng để đánh giá lại sở tảng thị trường vốn Cả giới khó quên khủng hoảng kinh tế năm 1929 hay khủng hoảng kinh tế năm 1997 Và học rút từ khủng hoảng kinh tế 1997 chưa thực thi cách triệt để hiệu khủng hoảng kinh tế xem “cơn sóng thần kỷ” lại xảy đến Nếu khủng hoảng năm 1997 không ảnh hưởng đến Việt Nam (vì thời điểm Việt Nam chưa gia nhập WTO, mức độ hội nhập mở cửa chưa cao, tự hóa thương mại tự hóa luồng vốn khó có khả ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam bối cảnh chung) khủng hoảng kinh tế cuối năm 2007, đầu 2008 nhiều ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam Khi khủng hoảng xảy ra, hai thị trường bị tác động mạnh mẽ rõ rệt là: thị trường vốn thị trường BĐS Đối mặt với khó khăn vốn, quan nhà nước vận động tiếp nhận nguồn vốn hỗ trợ từ nhiều phía như: ODA, FDI hay nguồn vốn huy động từ dân cư Tuy nhiên, việc bổ sung vốn tổ chức kinh tế khác như: công ty TNHH, công ty cổ phần… trơng cậy vào kênh truyền thống như: vay ngân hàng, hay thông qua thị trường chứng khốn Huy động vốn thơng qua thị trường chứng khốn bao gồm hai hình thức: phát hành cổ phiếu phát hành TP Tại Việt Nam, huy động vốn qua phát hành cổ phiếu phổ biến lại hạn chế hình thức huy động vốn thông qua phát hành TP Loại TP chiếm tỷ trọng lớn giá trị phát hành giá trị giao dịch TPCP Chính hạn chế làm cho doanh nghiệp Việt Nam kênh huy động vốn hữu hiệu Bên cạnh loại TP truyền thống, doanh nghiệp cịn tăng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (iii) Bất kỳ việc chuyển nhượng Trái Phiếu có hiệu lực thông tin Bên Nhận Chuyển Nhượng ghi Sổ Đăng Ký Ban Đầu Để tránh nhầm lẫn, Người Sở Hữu Trái Phiếu có quyền chuyển nhượng Trái Phiếu quyền lợi Trái Phiếu ghi nhận Sổ Đăng Ký Ban Đầu, việc Người Sở Hữu Trái Phiếu cấp Giấy Chứng Sở Hữu Trái Phiếu hay chưa Tổ Chức Đăng Ký Ban Đầu toán tiền gốc và/hoặc tiền lãi cho Người Sở Hữu Trái Phiếu nêu Sổ Đăng Ký tính đến thời điểm trước ngày toán theo kế hoạch ngày làm việc *Lưu ý: Khách hàng chuyển nhượng Quyền mua sản phẩm tự thị trường, Sacomreal không giải việc chuyển nhượng quyền mua sản phẩm Người sở hữu Giấy Chứng Nhận Quyền mua sản phẩm cuối tính đến thời điểm đăng ký bốc thăm hộ Người đựơc quyền bốc thăm để xác định vị trí hộ 5.2 Bảo Đảm Và Chiết Khấu Người Sở Hữu Trái Phiếu dùng Trái Phiếu để bảo đảm, chiết khấu Trái Phiếu theo quy định pháp luật Việt Nam Phí chuyển nhượng Phí chuyển nhượng trái phiếu thị trường thứ cấp hai trăm ngàn (200.000) đồng cho lần chuyển nhượng/01 trái phiếu Bên Chuyển Nhượng toán trực tiếp cho Tổ Chức Đăng Ký Ban Đầu Sự kiện Vi phạm Nếu kiện sau xảy tiếp diễn: (a) Khơng Thanh Tốn: Tổ Chức Phát Hành vi phạm khơng thực tốn tiền gốc tiền lãi Trái Phiếu đến hạn vi phạm tiếp diễn thời hạn 14 ngày; (b) Vi phạm Các Nghĩa Vụ Khác: Tổ Chức Phát Hành vi phạm việc thực tuân thủ tuân theo nghĩa vụ quy định Trái Phiếu mà vi phạm khơng có khả khắc phục khơng thể khắc phục thời hạn 30 ngày sau có Người Sở Hữu Trái Phiếu gửi thơng báo vi phạm cho Tổ Chức Phát Hành; (c) Mất Khả Năng Thanh Toán: Tổ Chức Phát Hành trở nên khả tốn, khơng thể thừa nhận việc khơng có khả tốn nợ đến hạn mình; TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (d) Phá Sản, Giải Thể: Có lệnh ban hành có nghị thơng qua việc phá sản, lý giải thể; Người Sở Hữu Trái Phiếu gửi thơng báo văn tới văn phòng định Tổ Chức Phát Hành, tuyên bố Trái Phiếu đến hạn phải toán phải toán thời điểm khoản tiền gốc lãi cộng dồn mà khơng phải thực thêm thủ tục khác, trừ kiện vi phạm khắc phục trước Tổ Chức Phát Hành nhận thơng báo Cấp Lại Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu Nếu Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu bị thất lạc, cắp, rách nát, xóa huỷ bỏ Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu cấp lại văn phòng định Tổ Chức Phát Hành theo điều kiện chứng bồi hoàn mà Bộ phận Đăng ký Tổ Chức Phát Hành yêu cầu cách hợp lý người yêu cầu cấp lại Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu toán chi phí phát sinh việc cấp lại Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu bị rách bị xóa phải nộp lại trước việc cấp lại thực Thông Báo Các thông báo gửi cho Người Sở Hữu Trái Phiếu gửi qua đường bưu điện theo địa tương ứng người ghi Sổ Đăng Ký Ban Đầu Sổ Đăng Ký, tùy trường hợp áp dụng, Bộ phận Đăng Ký Tổ Chức Phát Hành 10 Luật Điều Chỉnh Trái Phiếu điều chỉnh giải thích theo luật pháp Việt Nam Sacomreal chịu tồn trách nhiệm thông tin cung cấp Bản Công Bố Thông Tin Mỗi bên mua Trái Phiếu tiềm phải tự định phù hợp đầy đủ thông tin nêu Bản Công Bố Thông Tin Khi đưa định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào kết kiểm tra đánh giá Sacomreal điều khoản chào bán Trái Phiếu, kể lợi ích rủi ro liên quan CƠNG TY SACOMREAL TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phụ lục CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc Kính trình: Ban Tổng Giám Đốc QUY TRÌNH PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU DỰ ÁN PHÚ MỸ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BƯỚC CƠNG VIỆC Cơng tác phối hợp chuẩn bị DIỄN GIẢI CƠNG VỊÊC - P Kế Tốn: chịu trách nhiệm thiết kế in ấn biên nhận đặc cọc vô danh có giá trị 10trđ, có số Seri để theo dõi số lượng người đặt mua TP, sau giao cho P.KD Biên nhận thuộc lọai vô danh có giá Vì biên nhân phải có chữ ký Ban TGĐ kế tóan trưởng nhằm chống giả CHỨNG TỪ ĐI KÈM - 500 Biên nhận đặt cọc mua TP - Khối tư vấn thiết kế : chịu trách nhiệm vẽ cảnh quan dự án Phú Mỹ - Bản vẽ cảnh quan 3D 25/02/2008 dự án - P Đầu Tư : chịu trách nhiệm phác thảo Bảng công bố thông tin cho đợt phát hành, phiếu đăng ký mua trái phiếu, , giấy chuyển nhượng TP, phiếu hẹn, giấy CN TP, giấy CN quyền mua hộ - Bảng công bố phát hành - phiếu đăng ký mua trái phiếu - Giấy chuyển nhượng TP - Phiếu hẹn - Giấy CN TP - Giấy CN quyền mua hộ - P HCQT : chuẩn bị tòan bàn ghế khu vực thu tiền, làm thủ tục trái phiếu lầu + Chuẩn bị cho phận đóng dấu phục vụ việc thu tiển làm thủ tục trái phiếu - Cty Thương Tín Bốn: Xác nhận tiến độ dự án Phú Mỹ Hướng dẫn phát THỜI GIAN THỰC HIỆN 25/02/2008 P.ĐT tổ chức hướng dẫn phát hành THỰC HIỆN P.KẾ TOÁN K TKẾ 25/02/2008 P ĐẦU TƯ 02/03/2008 P HCQT 03-06/2008 - Tiến độ dự án Phú Mỹ 25/02/2008 CTY TT4 26/02/2008 P.ĐT TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hành Công bố phát hành Đăng ký mua trái phiếu , đặt cọc mua TP trái phiếu cho nhân viên kinh doanh Phịng KD triển khai cơng tác cơng bố thông tin phát hành theo bảng công bố phát hành P.ĐT cung cấp Việc đăng ký mua TP đựơc tiến hành thành đợt: - Bảng công bố phát hành - Hồ sơ pháp lý dự án Phú Mỹ - Tiến độ thi công dự án Phú Mỹ - Bản vẽ cảnh quan dự án Phú Mỹ -Phiếu đăng ký mua TP -Biên nhận đặt cọc -Cá nhân: CMND (Pháp nhân: Giấy CNĐKKD) 26/02/2008 – 14h 01/03/2008 K.KD P.KD + Ưu tiên Khách hành trực thuộc khối Sacom ( 375 tỷ đồng TP = 250 quyền mua hộ) 27/02/2008 – 11h30 28/02/2008 + Khách hàng thuộc khối Kinh doanh ( 375 tỷ đồng TP = 250 quyền mua hộ) 1h30 28/02/200801/03/2008 Người mua TP việc đóng tiền đặt cọc cho nhân viên Kinh doanh 10trđ/TP nhận biên nhận đặt cọc Người có biên nhận tiền đặt cọc cơng ty Địa Ốc Sài gịn Thương Tín hết ngày 06/03 khách hàng khơng đến đóng tiền TP xem quyền mua TP cọc Do biên nhận tiền đặt cọc vơ danh có giá, người cầm biên nhận xem người có quyền mua TP Nếu bị lý cơng ty khơng có trách nhiệm giải TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Tiếp nhận số lượng mua trái phiếu chốt danh sách - P.Kinh doanh tổng hợp số lượng - Tổng số lượng biên nhận biên nhận đặt cọc khách hàng đặt cọc xem đầy số lượng người mua TP - P KD chuyển toán số tiền đặt - Tối đa tỷ đồng cọc thu đựơc P Kế toán kèm theo sổ ( cùi) lai biên nhận đặt cọc Công tác thu tiền Khách hàng theo hướng dẫn nhân viên hướng dẫn P Đầu Tư nhận số thứ tự đến P.KT đóng tiền trái phiếu P.KT kiểm tra xác nhận vào biên nhận đặt cọc → chuyển vào Thủ quỹ thu tiền → biên nhận thu tiền ( yêu cầu P.KT liên ) → đóng dấu → đền bàn Nhân viện p ĐT làm thủ tục TP Thủ tục chuyển nhượng TP lần đầu: - Khách hàng xuất trình : + Biên nhân đặt cọc có xác nhận Kế Toán + Một liên biên nhận thu tiền TP + Điền ký vào phiếu chuyển nhượng TP ( liên) → đóng dấu - Nhân viên P.ĐT giữ lại: + Biên nhận đặt cọc có xác nhận kế tóan + Liên biên nhận thu tiền TP + Phiếu chuyển nhượng ký + Bản giấy CMND + Phiếu hẹn giấy CNSHTP + CN quyền vô danh (liên 2) - Biên nhân đặt cọc - Phiếu thu tiền trái phíêu Mỗi trái chủ mang phiếu hẹn đến - Giấy CNSHTP ghi danh Làm thủ tục phát hành Cấp giấy chứng 17h, 01/03/2008 03 đến ngày 05/03/2008 - Thu tiền mặt: ngày 0306/03/2008 - Chuyển khoản: ngày 03/03/2008, ngày 04 -05/03: Khách hàng lên nhận Giấy hẹn - Phát hành trái phiếu vào ngày 06/03 - Biên nhận hẹn ngày nhận giấy CNSHTP & CNSH quyền P.KD P.Kế Toán + P.KD P.Đ T 20/03/2008 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com P.ĐT nhận sở hữu trái phiếu + CN quyền mua hộ Giải việc chuyển nhượng nhận giấy CNSHTP Chuyển nhượng trái phiếu: Trái - Giấy chuyển nhượng trái chủ chuyển trái phiếu phiếu nắm giữ cách hai bên ký vào giấy chuyển nhượng trái phiếu theo mẫu Lưu ý Công ty Sacomreal không giải việc chuyển nhượng quyền mua sản phẩm 20/03/2008 – 30/10/2008 Công bố giá hộ P.KD lập bảng báo giá loại hộ - Bảng báo giá 01- 15/08/2008 10 Đăng ký bốc thăm chọn vị trí - Danh sách khách hàng bốc thăm 19/08/2008 P.KD -Thông báo bốc thăm - Phiếu bốc thăm 25/08/2008 P.KD 11 P.KD chốt danh sách khách hàng bốc thăm – lấy thông tin khách hang thu lại quyền mua hộ Thời gian đăng ký chậm đến hết ngày 19/08/2008 Nếu sau ngày không đăng ký xem quyền Tổ chức bốc thăm P.KD thơng báo bốc thăm vị trí vị trí hộ & hộ đến cho người năm giữ thơng báo tiến độ quyền mua xác thời gian tốn cho bốc thăm vị trí Trong trường hợp khách hàng khơng đến phải có người thay phải có ủy quyền từ người sở hữu Trường hợp khơng có người thay cơng ty bốc thăm thay cho khách hàng mã số vị trí Khách hàng khơng có quyền từ chối hay khiếu nại cho trường hợp liên quan đến việc đại diện công ty bốc thăm - Giấy CN quyền mua vô danh TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com P.ĐT P.KD& P ĐT 12 13 14 15 Nhận tiền đặt cọc Mỗi người có phiếu thăm giữ vị trí Phiếu thu tiền đặt cọc (5%) 05/09/2008 hộ mang phiếu có vị trí hộ đến làm thủ tục đặt cọc cơng ty Địa Ốc Sài gịn Thương Tín Nếu sau 02 ngày khách hàng không đến đặt cọc xem từ chối mua hộ Đáo hạn trái P.Kế toán toán gốc lãi -Danh sách người sở hữu 06/11/2008 phiếu cho người sở hữu trái phiếu theo Trái phiếu cuối danh sách P.KHĐT chuyển - Phiếu chi Ký hợp đồng mua P.KD tiến hành ký hợp đồng mua - Hợp đồng mua bán 07/11/2008 hộ bán hộ chuyển danh sách - Phiếu thu toán lần giá qua P.Kế Toán thu theo giá trị hợp trị hợp đồng đồng Trường hợp khách hàng hưởng chiết khấu 5% khấu trừ vào đợt ký hợp đồng Tiến hành thu P.KD đưa tiến độ thu tiền - Phiếu thu tiền đợt tiếp Theo tiến độ xây dựng cơng tiền đợt sau theo trình u cầu phịng ban có tên quy trình tiến hành cơng việc theo quy trình, tiến độ đưa P.KD & P.Kế Tóan P.ĐT + P.Kế Toán P.KD + P.Kế Toán P.KD + P.Kế Toán DUYỆT CỦA BAN TỔNG GIÁM ĐỐC TỔNG GIÁM ĐỐC P.TGĐ ĐIỀU HÀNH K.KD Đơn vị xác nhận SACOMREAL P.KTÓAN P.HCQT P.ĐẦU TƯ GIÁM ĐỐC ĐẦU TƯ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phụ lục BẢNG CÂU HỎI (Khảo sát doanh nghiệp bất động sản) ĐỀ TÀI: TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT – HƯỚNG ĐI MỚI CHO THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỤC TIÊU ĐỀ TÀI Tìm hiểu, phân tích loại hình trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Việt Nam, từ đưa hướng phát triển cho loại hình trái phiếu tương lai - - MỤC TIÊU BẢNG CÂU HỎI Khảo sát mức độ hiểu biết doanh nghiệp trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Khảo sát thái độ doanh nghiệp bất động sản việc sử dụng trái phiếu kèm quyền mua nhà đất nhằm huy động vốn cho dự án bất động sản triển khai thực Khảo sát khó khăn, trở ngại doanh nghiệp bất động sản việc triển khai sản phẩm tài CAM KẾT VỚI DOANH NGHIỆP Chúng cam kết thông tin bảng câu hỏi mà chuyển đến khảo sát doanh nghiệp bảo mật tuyệt đối sử dụng với mục đích nghiên cứu phạm vi luận văn PHẦN 1: THÔNG TIN CHUNG (Xin Anh/Chị vui lịng điền đầy đủ thơng tin vào phần này) Họ tên: Bộ phận công tác: Tên doanh nghiệp: Địa chỉ: PHẦN 2: KHẢO SÁT VỀ DOANH NGHIỆP (Xin Anh/Chị vui lòng chọn câu trả lời mà Anh/Chị cho phù hợp với doanh nghiệp mình) Loại hình doanh nghiệp Doanh nghiệp nhà nước  Công ty cổ phần  Công ty TNHH  Loại hình khác (ghi ra) Anh/Chị vui lòng cho biết vốn điều lệ doanh nghiệp Trên 10 tỷ  Dưới 10 tỷ  Vốn đầu tư cho dự án doanh nghiệp từ nguồn (Chọn nguồn vốn mà doanh nghiệp có sử dụng) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Vốn tự có Vốn vay ngân hàng Phát hành cổ phiếu Phát hành trái phiếu     Khi cần vốn đầu tư, doanh nghiệp xem xét huy động nguồn vốn (đánh số từ đến theo thứ tự ưu tiên) Vốn vay ngân hàng Phát hành cổ phiếu Phát hành trái phiếu Doanh nghiệp có dự định phát hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án hay khơng Có  Khơng  Anh/Chị có biết “trái phiếu kèm quyền mua nhà đất” Có  Khơng  Anh/Chị vui lịng trả lời câu hỏi câu trả lời cho câu hỏi số “CĨ” Anh/Chị vui lịng cho biết mức độ quan tâm doanh nghiệp trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Mức độ quan tâm Khơng quan tâm khơng có ý định sử dụng Có quan tâm xem xét đến việc sử dụng tương lai Có quan tâm sử dụng Rất quan tâm thường xuyên sử dụng Rất quan tâm sử dụng loại trái phiếu để huy động vốn cho dự án Những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không sử dụng trái phiếu kèm quyền mua nhà đất (TPKQMNĐ) để huy động vốn cho dự án (đánh dấu vào nguyên nhân mà Anh/Chị nhận thấy đúng) Nguyên nhân Chưa nắm rõ ưu nhược điểm TPKQMNĐ  Hệ thống, sở pháp lý chưa quy định, hướng dẫn rõ  ràng Khó phát hành thành cơng Việt Nam thiếu lòng tin  từ nhà đầu tư Anh/Chị vui lòng cho biết giải pháp cần thực để phát triển thị trường trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Giải pháp Nâng cao nhận thức doanh nghiệp TPKQMNĐ  Xây dựngvà hoàn thiện hệ thống Luật pháp  văn Luật TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Thành lập tổ chức định mức tín nhiệm  Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn làm tham chiếu cho  thị trường TPKQMNĐ Các đề xuất khác (nếu có Anh/Chị vui lịng ghi bên dưới) Chúng xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn đến Anh/Chị hợp tác giúp đỡ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phụ lục NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRUNG TÂM THƠNG TIN TÍN DỤNG 10 Quang Trung - Hà Đông - Hà Nội Phone: (04) 33.553.915; Fax: (04) 33.824.487 Website: http://www.cic.org.vn BẢN TRẢ LỜI TIN TỔNG HỢP VỀ DOANH NGHIỆP Hà nội, ngày 03-03-2009 Số 750654/2009 Kính gửi: NHNo - CN An Sương Theo yêu cầu hỏi tin Hoàng Trọng Sơn - NHNo - CN An Sương phiếu hỏi tin số ngày 02-032009 Căn vào số liệu có, CIC trả lời sau: A.Khái quát khách hàng Tên khách hàng Cty TNHH Tân Nhật Thái Tên đối ngoại Tan Nhat Thai Company Limited Tên Viết tắt Mã CIC 500028261 Địa D5, KP3, P An Phú Đông, Q.12, TP HCM Điện thoại , FAX Mã số thuế 0303081047 Quyết định thành 4102018128, cấp ngày lập số Giấy phép kinh 4102018128, cấp ngày doanh số Mua bán trang thiết bị dụng cụ thể dục thể thao, vải, giày, dép, hàng may sẵn; máy móc, trang thiết bị phụ tùng ngành dệt may (trừ máy in); lương thực Dịch Ngành nghề kinh vụ tiếp thị Ðại lý ký gởi hàng hóa Kinh doanh nhà hàng (khơng kinh doanh doanh trụ sở) Dịch vụ cho thuê máy móc, trang thiết bị phụ tùng ngành dệt, may Bổ sung: Sản xuất, mua bán sợi OE(không sản xuất trụ sở) Mua bán rượu./ Vốn điều lệ 2500 Triệu VND Tổng số lao động Chủ tịch hội đồng quản trị Thành viên hội đồng quản trị Tổng giám đốc Nguyễn Thị Nga (Giám đốc) B.Tóm tắt tình hình tài năm 2007 Hiện nay, kho liệu CIC chưa thu thập Báo cáo tài doanh nghiệp Nếu đơn vị có nhu cầu hỏi tin Báo cáo tài đầy đủ, cập nhật Thơng tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp này, vào phần Hỏi tin tài khách hàng Hỏi tin xếp hạng doanh nghiệp để CIC thu thập thông tin, đáp ứng nhu cầu Đơn vị TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com C Quan hệ với TCTD 1.Diễn biến dư nợ C Quan hệ với TCTD 1.Diễn biến dư nợ Số TCTD quan hệ KH có quan hệ tín dụng TCTD STT Tên tổ chức tín dụng NHTMCP Sài Gịn Thương tín - CN Bình Thạnh Ngày báo cáo cuối 16/02/2009 3.Tình trạng dư nợ tín dụng Khách hàng có tổng dư nợ triệu VNÐ 240.422 USD Cụ thể cấu loại nợ vay khách hàng phân bổ sau: Ðơn vị tính: triệu VND, USD Loại dư nợ VND USD 240.422 Dư nợ cho vay trung hạn : - Dư nợ đủ tiêu chuẩn : 240.422 Đánh giá q trình quan hệ tín dụng khách hàng TCTD Khách hàng dư nợ khơng đủ tiêu chuẩn D Đánh giá khác Trên thông tin Cty TNHH Tân Nhật Thái, CIC gửi tới đơn vị để biết tham khảo Đề nghị đơn vị hỏi tin sử dụng tin mục đích, quy định khơng cung cấp cho bên thứ ba Nếu có thơng tin thêm, đề nghị đơn vị báo cho biết để kịp thời bổ sung cập nhật thông tin TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Người lập phiếu Kiểm soát Bùi Thuý Hương Bùi Thuý Hương TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phụ lục HỆ SỐ TÍN NHIỆM THEO MOODY’S VÀ S&P Moody’s Aaa S&P AAA Aa A A A Baa BBB Ba BB B B Caa CCC Ca CC C C D Nội dung Điểm tối cao: khoản nợ đánh giá vào hạng mạnh nhất, có khả hồn trả gốc lãi cực mạnh Điểm cao: mức độ đánh giá cao việc trả nợ gốc lãi, khác với mức nhỏ Điểm trung bình khá: khoản nợ đánh giá có khả trả nợ gốc lãi mạnh, nhạy cảm với tác động bất lợi điều kiện hồn cảnh kinh tế so với nhóm Điểm trung bình: khoản nợ đánh giá có khả vừa đủ mạnh để hoàn trả nợ gốc lãi; nhạy cảm mạnh trước tác động bất lợi điều kiện hoàn cảnh so với nhóm Điểm đầu cơ: khoản nợ đánh giá rủi ro vỡ nợ , song lại phải đối mặt với khả toán gốc lãi thấp điều kiện tài kinh tế bấp bênh nhà phát hành Điểm đầu rõ ràng: khoản nợ dễ bị rủi ro phá sản hơn, có khả toán gốc lẫn lãi Khoản nợ đánh giá có khả rủi ro vỡ nợ lớn, việc toán gốc lãi phụ thuộc vào điều kiện tài kinh tế nhà phát hành Khoản nợ có tính chất đầu cao, thường bị vỡ nợ có khiếm khuyết đáng lưu ý Khoản nợ xác định mức độ tín nhiệm khả tốn gốc lãi thấp, khả vỡ nợ thấp Khoản nợ có khả vỡ nợ cực lớn, bị vỡ nợ đến hạn toán TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 67 3.1 Định hướng phát triển thị trường vốn Việt Nam 67 3.2 Dự báo thị trường BĐS Việt Nam thời gian... tạo loại hình sản phẩm cho thị trường tài Việt Nam Xuất phát từ thực tế này, tơi chọn nghiên cứu đề tài: “PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM? ?? Đối tượng phạm vi nghiên... Chương 1: Cơ sở lý luận trái phiếu trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Chương 2: Thực trạng thị trường TPKQMNĐ Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường TPKQMNĐ Việt Nam Với kết cấu truyền