Năm 2007, riêng vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đã đạt trên 8.5 tỷ
USD, chiếm 42% tổng vốn đăng ký (20.3 tỷ USD).
Trong 3 tháng đầu năm 2008, vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS đã đạt
khoảng 5 tỷ USD. Tính cho cả năm 2008, vốn FDI cam kết vào ngành BĐS chiếm 50% tổng vốn FDI cam kết. Thu chi ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tỷ trọng lớn.
Khơng nằm ngồi những biến động chung của nền kinh tế, của thị trường chứng khốn, thị trường BĐS năm 2008 cũng là một năm đầy biến động với sự tăng
giá vào giữa quý I năm 2008 và sau đĩ là đà suy giảm theo sự đi xuống của thị
trường chứng khốn vào các quý tiếp theo. Cĩ những thời điểm và nhiều khu vực, giá nhà đã giảm đến 60-70% so với thời điểm đỉnh cao của thị trường nhưng lượng
giao dịch vẫn giảm. Nguyên nhân chính là người mua đã nhận thấy sự phát triển quá nĩng và mức giá “ảo” quá cao so với giá trị thực của thị trường. Số lượng căn hộ bán ra năm 2008 chỉ bằng 30% tổng số căn hộ được chào bán, so với con số 100% của năm 2007.
Biểu đồ 2.4. Biến động giá năm 2008 của một số chung cư cao cấp
Nguồn: CBRE
Bước sang năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam vẫn trầm lắng cả về số lượng và giá trị BĐS được giao dịch, giá cả BĐS khơng cĩ những biến động so với năm 2008.
Trong thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam cĩ những biến động, những trầm lắng do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế nhưng trải qua 2 năm sau khi gia nhập WTO, thị trường BĐS Việt Nam đã khẳng định rõ vai trị, vị trí đối với nền kinh tế quốc dân. Theo đánh giá của các chuyên gia trong và ngồi nước thì thị trường BĐS Việt Nam vẫn là một thị trường tiềm năng, mở ra nhiều cơ hội phát triển trong
Thêm vào đĩ, nhu cầu về nhà ở trong dài hạn vẫn cao do quá trình đơ thị hĩa
của nước ta (dự báo năm 2010 sẽ đạt tới 33.4 triệu người, chiếm 33% tổng dân số Việt Nam) cộng với sự gia tăng của số người cĩ thu nhập trung bình và khá (năm 2007, khoảng 65% dân số cĩ thu nhập trên 4 triệu đồng/tháng, tỉ lệ này sẽ tăng lên
84% trong năm 2009), đặc biệt ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở đối với thị trường BĐS là rất lớn chứ khơng
rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Vì vậy, việc đầu tư vào các dự án nhà ở, chung cư của các cơng ty BĐS trong giai đoạn này là hợp lý, đi đúng hướng.
Tuy nhiên, việc triển khai các dự án của các cơng ty BĐS lại gặp phải trở ngại về vốn trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế khách quan và các nguyên nhân sâu xa cĩ xuất phát từ chính thị trường.
Các dự án đang thi cơng dang dở, các dự án sắp thi cơng của các cơng ty
BĐS vào năm 2008 đều ở trong cơn khát vốn trầm trọng do các nguyên nhân:
Thứ nhất: Thị trường BĐS năm 2007 đã phát triển quá nĩng, giá giao dịch
đã vượt xa giá trị thực và sang năm 2008 chính là năm mà BĐS đang tự điều chỉnh
về đúng với giá trị thực. Sự đĩng băng của thị trường trong năm 2008 đã làm cho nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS giảm, doanh thu hoạt động của các cơng ty BĐS giảm đã đặt các doanh nghiệp BĐS thiếu vốn đầu tư cho các dự án mới.
Thứ hai: Lạm phát trong những tháng đầu năm 2008 tăng cao, Ngân hàng
nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất cơ bản và siết chặt tín dụng BĐS theo chỉ đạo
của Chính phủ nhằm hạn chế những tác động xấu của cuộc khủng hoảng tài chính
đối với nền kinh tế nước ta. Điều này đã gây ra nhiều tác động như người mua khĩ
tiếp cận vốn để mua nhà, làm giảm doanh thu của các cơng ty BĐS; về phía các
cơng ty BĐS thì rất khĩ để tiếp cận với nguồn vốn tín dụng vốn là nguồn tài trợ
Thứ ba: Chi phí nguyên vật liệu và các chi phí đầu vào khác tăng cao trong
bối cảnh chung đã đẩy tình trạng thiếu vốn của các doanh nghiệp BĐS càng thêm
trầm trọng.
Thứ tư: Khủng hoảng kinh tế tồn cầu đã làm giảm kỳ vọng và khả năng tài
chính của các nhà đầu tư nước ngồi. Và đây chính là nguyên nhân suy giảm nguồn vốn đầu tư vào BĐS trong năm 2008.
Từ những phân tích trên, một kết luận cĩ thể được rút ra là việc bơm vốn vào thị trường BĐS là cần thiết và nên làm. Vậy, khi các kênh huy động vốn khác là khĩ
khăn thì việc phát hành TPKQMNĐ là đúng đắn và mang tính chiến lược cao.
2.2. THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN THƠNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
Đối với thị trường TP Việt Nam, các loại TP được phát hành phổ biến là: TPCP, TPCQĐP, TPDN (TP thường hoặc TP chuyển đổi). TP được phát hành
thơng qua hai kênh chính: bảo lãnh phát hành và đấu thầu qua thị trường chứng
khốn.
Thị trường TP Việt Nam chỉ được coi là một thị trường chưa phát triển vì hai nguyên nhân. Thứ nhất: quy mơ thị trường cịn quá nhỏ bé. Tính đến cuối năm
2008, tổng dư nợ TP của Việt Nam tương đương 14.2%, trong khi tỷ lệ này ở các nước khác trong khu vực luơn ở mức cao như: Singapore 66.8%, Thái Lan 52.4%,
Philippine 34.2%... Thứ hai: hàng hĩa chủ yếu là TPCP, trong khi đĩ chính TPDN
mới là nhân tố quyết định sự sơi động và sức hấp dẫn của thị trường này thì lại chiếm tỷ trọng rất thấp (năm 2008 chỉ là 5.84%, trong khi ở Malaysia, Singapore tỷ trọng này khoảng 70% - 80%)
2.2.1. Huy động vốn thơng qua trái phiếu tại Việt Nam
2.2.1.1. Huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu chính phủ
TPCP được phát hành từ năm 1991 thơng qua hệ thống kho bạc nhà nước
nhằm bù đắp những thiếu hụt tạm thời ngân sách nhà nước cũng như huy động các nguồn vốn dài hạn. Đến năm 2000, TPCP được phát hành thơng qua phương thức
đấu thầu và bảo lãnh phát hành.
Những năm 2000-2002, hoạt động giao dịch TP diễn ra rất thưa thớt, số
lượng TP niêm yết thấp, nhà đầu tư chủ yếu nắm giữ TP cho đến khi đáo hạn hơn là
mua bán, giao dịch trên thị trường.
Từ năm 2003 đến nay, giá trị giao dịch TPCP tăng mạnh do số lượng TP niêm yết tăng lên đáng kể. Từ năm 2005-2007, thị trường TP Việt Nam đã thu hút
được sự quan tâm của các quỹ đầu tư TP quốc tế và được các nhà đầu tư đánh giá khá cao. Tháng 10 năm 2005, lần đầu tiên TPCP Việt Nam được phát hành ra thị trường vốn quốc tế. 750 triệu USD đã được các nhà đầu tư mua hết trong vịng 30 giây sau khi phát hành. Đợt phát hành TP này sẽ được mua bán lại trên tất cả các
trung tâm chứng khốn lớn như: Hongkong, Singapore, London, NewYork... liên tục đến năm 2016. Trung tuần tháng 3/2007, 300 tỷ đồng TPCP lần đầu tiên được
phát hành đấu thầu theo lơ lớn đã được các nhà đầu tư nước ngồi mua hết với lãi
suất rất thấp 6.8%. TPCP Việt Nam đã từng bước nâng mức tín nhiệm theo đánh giá, xếp hạng của các tổ chức định mức tín nhiệm trên thế giới.
Nửa đầu năm 2008, do lãi suất cao, thị trường TP trầm lắng, TPCP được bán với giá rẻ. Các đợt đấu thầu TPCP năm 2008 hầu như khơng thành cơng do lãi suất trần mà Bộ tài chính đưa ra thấp (8.8%/năm cho kỳ hạn 15 năm trong đợt phát hành ngày 07-03-2008 bởi NHPTNT Việt Nam, 8.5%/năm cho kỳ hạn 5 năm trong đợt phát hành ngày 28-03-2008 bởi kho bạc nhà nước) trong bối cảnh lãi suất cơ bản cao. Mới đây nhất, trong phiên đấu giá TPCP kỳ hạn 10 năm tổ chức ngày 29-05- 2009, cĩ 500 tỷ đồng TP được đấu thầu theo hình thức kết hợp đấu thầu cạnh tranh
lãi suất và khơng cạnh tranh lãi suất. Khối lượng TP đấu thầu khơng cạnh tranh lãi suất khơng vượt quá 30% tổng khối lượng TP gọi thầu. Nguyên nhân sự thất bại của
đợt phát hành là do khơng đạt được kỳ vọng về lãi suất. Lãi suất trần mà Bộ Tài chính đưa ra là 8.5%/năm trong khi lãi suất yêu cầu của các nhà đầu tư thấp nhất là 9.25%/năm và cao nhất là 13.5%/năm.
Ngày 02-06-2008, tồn bộ TPCP cĩ thời hạn từ 6 tháng trở lên đã được giao dịch tập trung tại Trung tâm giao dịch chứng khốn Hà Nội. Quy mơ giao dịch tại trung tâm giao dịch chứng khốn Hà Nội cĩ xu hướng tăng qua các năm. Năm 2006, giá trị giao dịch bình quân mỗi phiên là 19 tỷ đồng/phiên, năm 2007 là 257 tỷ
đồng/phiên, năm 2008 là 325 tỷ đồng/phiên. Như vậy, từ năm 2008, TPCP sẽ được
giao dịch trên hệ thống giao dịch TP chuyên biệt, tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường TPCP.
TPCP được phát hành thơng qua bốn hình thức là đại lý phát hành, bảo lãnh phát hành, đấu thầu thơng qua TTCK và phát hành trực tiếp thơng qua kênh bán lẻ.
Bảng 2.7: Tình hình phát hành TPCP Việt Nam theo kỳ hạn ( tỷ)
Kỳ hạn 2004 2005 2006 2007 2008 2 năm - - 1,080 10,104 18,962 3 năm - 380 960 4,800 6,165 5 năm 3,826 10,909 24,266 36,646 2,085 7 năm - - 450 1,900 - 10 năm 50 1,175 260 1,775 197 15 năm 5,336 2,330 3,160 3,450 796 Tồn thị trường 9,212 14,794 30,176 58,675 28,205
Biểu đồ 2.5: Giá trị TPCP phát hành qua các năm 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 2004 2005 2006 2007 2008
Nguồn: Tổng hợp từ HOSE và HASTC
Nhận xét: TPCP trong thời gian gần đây ngày càng đa dạng về kỳ hạn. Năm
2007, giá trị TPCP tăng đột biến cĩ nguyên nhân từ việc gia nhập WTO của Việt Nam, quá trình hội nhập sẽ tạo đà phát triển cho nền kinh tế Việt Nam, tạo nên kỳ vọng cho các nhà đầu tư trong và ngồi nước. Năm 2008, tình hình phát hành
TPCP giảm mạnh do những biến động chung của nền kinh tế trong và ngồi nước.
2.2.1.2. Huy động vốn thơng qua trái phiếu chính quyền địa phương
Trước năm 2003, TPCQĐP cịn sơ khai, quy mơ nhỏ, tốc độ tăng trưởng
chậm.
Sau năm 2003, các địa phương đã sử dụng loại hình TP này để huy động
khối lượng vốn cho ngân sách, cho các cơng trình tại địa phương. Tiên phong là Thành phố Hồ Chí Minh (8,500 tỷ đồng) và Hà Nội (1,500 tỷ đồng). Trong thời
gian đầu, TPCQĐP chủ yếu cĩ kỳ hạn 5 năm, sau đĩ kỳ hạn TP được đa dạng hĩa với 10 hay 15 năm. Lãi suất huy động đối với TPCQĐP từ 8.5%/năm đến 9.5%/năm tùy vào thời hạn của TP. Mới đây nhất, ngày 26-06-2009, UBND Thành phố Hồ
Chí Minh đã giao cho Sở Tài chính phối hợp với các sở, ngành liên quan xây dựng
Bảng 2.8: Tình hình phát hành TP đơ thị TP.HCM từ 2003 đến 09/2006
Loại 2 năm 5 năm 10 năm 15 năm
Năm Trị giá (tỷ đồng) Lãi suất (%) Trị giá (tỷ đồng) Lãi suất (%) Trị giá (tỷ đồng) Lãi suất (%) Trị giá (tỷ đồng) Lãi suất (%) Tổng cộng 2003 200 8,52 1.800 9,0 _ _ 2.000 2004 _ 1.600 8,5 – 8,75 400 9,0 _ 2.000 2005 _ 600 9,0 – 9,5 _ 700 9,54 1.300 2006 110 9,25 100 9,55 210 Tổng 200 4.000 510 800 5.510
Nguồn: Qũy đầu tư đơ thị TP.HCM
Bảng 2.9: Tình hình phát hành TPCQĐP qua các năm
ĐVT: Tỷ đồng
Thị trường phát hành 2004 2005 2006 2007 2008
TPCQĐP 2,000 3,244 2,550 2,000 -
Nhận xét: TPCQĐP trong thời gian qua đã là kênh huy động vốn hữu hiệu cho ngân sách nhà nước, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội của một
số địa phương, tạo thêm nguồn cung cho thị trường chứng khốn. Tuy nhiên, về quy mơ và giá trị phát hành cịn khá khiêm tốn, chỉ tập trung ở một vài đơ thị lớn
như Hà Nội, TP.HCM, cịn lại các địa phương khác vẫn chưa phát huy đuợc lợi thế
2.2.1.3. Huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp
Thị trường TPDN Việt Nam cĩ thể được chia thành hai giai đoạn: trước và sau khi ban hành Nghị định 52/2006/NĐ-CP.
Trước năm 2006 (Chính phủ chưa ban hành Nghị định 52/2006/NĐ-CP),
việc phát hành TPDN chỉ diễn ra lác đác ở một vài doanh nghiệp lớn (chủ yếu là doanh nghiệp nhà nước với mức tín nhiệm cao) như: đợt phát hành của REE năm 1996 thu về 5 triệu USD, đợt phát hành của Tổng cơng ty Dầu khí năm 2003 thu về 3,400 tỷ đồng, Tổng cơng ty Ximăng với 200 tỷ đồng và Tổng cơng ty Điện lực với 300 tỷ đồng. Sang đến năm 2006 và một năm gần đây, việc phát hành TPDN đã phát triển mạnh mẽ hơn với quy mơ lớn hơn. Năm 2006, tổng giá trị TP phát hành
lên đến 7,000 tỷ đồng trong đĩ EVN phát hành 5,000 tỷ đồng, Vinashin 800 tỷ đồng và Sơng Đà 300 tỷ đồng. Năm 2007 (Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/CP), xu hướng phát hành TPDN tiếp tục gia tăng, chỉ tính 7 tháng đầu năm tổng
giá trị phát hành đã lên đến gần 7,000 tỷ đồng trong đĩ Vinashin phát hành 3,000 tỷ
đồng, Lilama 1,500 tỷ đồng, Vinaconex 1,000 tỷ đồng, Tổng cơng ty Thép 400 tỷ đồng và Vilexim 5 tỷ đồng. Đến tháng 08-2007, giá trị TPDN vào khoảng 16,000 tỷ đồng, tương đương với 1.5%GDP, cơ cấu TPDN trên thị trường TP Việt Nam cịn
rất khiêm tốn, chỉ khoảng 10% ( chủ yếu là của các tập đồn, các tổng cơng ty lớn).
TPCP chiếm hơn 80% giá trị thị trường TP Việt Nam. Năm 2008, do lạm phát, lãi suất cao nên việc phát hành TP phải chịu lãi suất rất cao. Đây chính là lý do mà xuyên suốt năm 2008 khơng cĩ đợt phát hành TPDN nào. Cuối năm 2008 và 2009, lãi suất cơ bản giảm và đi vào bình ổn đã tạo điều kiện cho một số đợt phát hành TPDN đuợc tiến hành như: Vinpearl phát hành 1,000 tỷ đồng TP, Vinashin phát
hành 3,000 tỷ đồng TP, EVN phát hành 3,500 tỷ đồng TP, Cơng ty phát triển đơ thị Bắc Kinh phát hành 700 tỷ đồng.
Việc huy động vốn thơng qua phát hành TP luơn là sự lựa chọn được ưu tiên số một đối với các doanh nghiệp do nhiều ưu thế như: chi phí, thời hạn, tài sản thế chấp, quyền quản lý... Tuy nhiên, việc phát hành TP thay vì vay ngân hàng hay phát
hành cổ phiếu của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khĩ khăn do uy tín của chính doanh nghiệp, do hệ thống đánh giá xếp loại tín nhiệm tại nước ta chưa phát triển, do tính thanh khoản của TP khơng cao. Bên cạnh đĩ, cịn một số lý do từ phía tâm lý, hiểu biết và nhận định của nhà đầu tư nước ta, các nhà đầu tư đối với TP chủ yếu là các ngân hàng.
Theo Nghị định số 53/2009/NĐ-CP ngày 04-06-2009 của chính phủ, trong thời gian tới, doanh nghiệp sẽ được phát hành TP quốc tế dưới hai hình thức là cĩ bảo lãnh của Chính phủ và khơng cĩ bảo lãnh của Chính phủ.
Bảng 2.10: Tình hình niêm yết TPDN qua các năm
ĐVT: Tỷ đồng
2004 2005 2006 2007 2008 T10/2009
TPDN 1,050 2,425 7,627 9,252 9,252 14,000
Nguồn: Tổng hợp từ HOSE và HASTC
Bảng 2.11: Tình hình giao dịch TPDN qua các năm
ĐVT: Tỷ đồng
2004 2005 2006 2007 2008
TPDN 178.83 239.15 1,670 5,872 7,554.54
Nguồn: Tổng hợp từ HOSE và HASTC 2009
Nhận xét: Cả giá trị niêm yết và giá trị giao dịch của TPDN qua các năm
đều tăng. Tuy nhiên, cĩ thể nhận thấy rằng, số lượng TPDN niêm yết cịn quá ít so
với khối lượng TPDN phát hành. Thêm vào đĩ, giá trị giao dịch của TPDN cũng quá ít so với giá trị niêm yết. Như vậy, TPDN chưa thật sự tạo được sự hấp dẫn cho