3.3.2.2 .Các giải pháp được thực hiện bởi các cơng ty BĐS
3.3.2.4. Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn
Xây dựng một đường cong lãi suất chuẩn để làm tham chiếu cho thị trường TP là một nhân tố vơ cùng quan trọng tạo điều kiện phát triển cho thị trường
TPKQMNĐ. Dựa theo lãi suất chuẩn, các doanh nghiệp BĐS cĩ thể phát hành TPKQMNĐ với lãi suất phù hợp cĩ kể đến phần bù rủi ro khơng hệ thống của chính
doanh nghiệp. Điều này cũng đảm bảo quyền lợi và quyết định cho các nhà đầu tư.
Tại các nước phát triển, xây dựng đường cong lãi suất chuẩn được dựa trên
cơ sở lãi suất TPCP với thời hạn từ 5 năm, 10 năm, 20 năm... và phải được chuẩn
hĩa về các đặc tính kỹ thuật như mệnh giá, lãi suất, thời điểm đáo hạn. Tại Việt Nam, lãi suất TPCP chưa thật sự trở thành chuẩn mực để xây dựng một đường cong lãi suất chuẩn vì các lý do:
- Thị trường TP tồn tại quá nhiều loại TP với nhiều loại kỳ hạn và lãi suất khác nhau nhưng khối lượng của từng loại lại quá nhỏ.
- Lãi suất của các đợt phát hành TP khơng hồn tồn được xác định bởi thị
- Thị trường giao dịch thứ cấp chưa sơi động, tính thanh khoản kém.
Cần khắc phục những khĩ khăn, những nguyên nhân trên để tạo ra được một
đường cong lãi suất chuẩn cho thị trường TP Việt Nam
Khĩ khăn của các doanh nghiệp BĐS khi xác định lãi suất TPKQMNĐ là
việc ước tính được một mức bù hợp lý cho những rủi ro của TP phát hành theo cơng thức:
Lãi suất TPKQMNĐ = lãi suất TPCP + phần bù rủi ro (%)
Trong đĩ:
- Phần bù rủi ro: là mức lãi suất tăng thêm dành cho trái chủ để bù đắp cho những rủi ro mà trái chủ cĩ thể phải chịu khi đầu tư vào TP này. Những rủi ro này là những rủi ro phi hệ thống của chính tổ chức phát hành.
Doanh nghiệp BĐS nào cĩ mức tín nhiệm càng cao thì phần bù rủi ro càng thấp, dự án BĐS càng hấp dẫn, tính khả thi và hiệu quả đầu tư càng cao thì giá trị quyền mua càng cao, hai nhân tố này sẽ gĩp phần làm giảm lãi suất TPKQMNĐ cũng như giảm chi phí sử dụng vốn của các cơng ty BĐS.
Như đã đề cập ở phần trước của luận văn, các chủ đầu tư cũng như các nhà
họach định tài chính sẽ đưa ra mức lãi suất TPKQMNĐ sao cho thấp hơn lãi suất vay Ngân hàng. Khoản lợi nhuận do chênh lệch lãi suất này sẽ được bù trừ với khoản chiết khấu trên giá bán BĐS nhằm tối đa lợi nhuận của chủ đầu tư.
3.3.2.5. Giải pháp đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp
Một số giải pháp cho sự phát triển TPKQMNĐ đã được nêu ra ở phần trên. Nếu xem TPKQMNĐ là một cá thể thì để tạo điều kiện cho cá thể đĩ phát triển thì khơng thể khơng đề cập đến việc tạo lập một mơi trường cho sự phát triển đĩ.
TPKQMNĐ như đã nĩi ở trên , thực chất là một loại TPDN cĩ kèm thêm quyền mua BĐS, vì vậy, ngồi những giải pháp cá biệt thì việc tạo lập mơi trường phát
triển cho thị trường TPDN cũng chính là tạo mơi trường phát triển cho
TPKQMNĐ.
- Xây dựng các chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát hành TPDN như đơn giản về mặt thủ tục, chặt chẽ về mặt pháp lý, đồng bộ về cơ chế...
- Đẩy mạnh và khuyến khích cơng tác bảo lãnh phát hành TPDN
- Xây dựng các nhà tạo lập thị trường TPDN. Chính các nhà tạo lập thị
trường sẽ tạo nên tính thanh khoản, tạo động lực và tăng sự sơi động cho thị trường
TPDN.
- Nên miễn, giảm thuế đối với hoạt động giao dịch TPDN.
- Xây dựng cơ chế thị trường trong việc giám sát nguồn vốn huy động từ
TPDN và TPKQMNĐ, minh bạch hĩa thơng tin về tổ chức phát hành.
3.3.3. Giải pháp đối với thị trường bất động sản
Việc phát triển thị trường BĐS trong tương lai là một trong những điều kiện cần thiết trong quá trình phát triển thị trường TPKQMNĐ. Tuy nhiên, các giải pháp
được đưa ra trong phần này khơng đơn thuần là để thúc đẩy sự phát triển cho riêng
thị trường BĐS mà nhằm mục tiêu kết hợp với các giải pháp phát triển thị trường
TP để thúc đẩy sự phát triển cho thị trường TPKQMNĐ.
- Định hướng phát triển cho thị trường BĐS
Việc đưa cung cầu nhà ở gặp nhau là một việc làm rất quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS. Như đã phân tích ở chương 2, việc cung vượt cầu đối với thị trường nhà ở là khơng hồn tồn phản ánh đúng với thực trạng của thị trường. Tình trạng cung vượt cầu chỉ xảy đối với phân khúc biệt thự, chung cư cao cấp, khu nghỉ dưỡng. Chung cư cao cấp được xây dựng quá tràn lan trong khi những người cĩ thu nhập cao chỉ là một bộ phận rất nhỏ trong cơ cấu về thu nhập của nước ta, và là những người khơng thật sự cĩ nhu cầu về nhà ở. Ngược lại, đối với phân khúc thị
cung. Như vậy, cĩ thể nĩi rằng, thị trường BĐS đang phát triển một cách cục bộ và
lệch hướng.
Chính trong lúc này, Nhà nước cần phát huy vai trị định hướng của mình.
Chính phủ cần định kỳ tổ chức các cuộc điều tra về dân số, thu nhập, tốc độ đơ thị hĩa v.v... nhằm xác định được nhu cầu nhà ở thật sự đối với từng phân khúc thị trường, tránh sự quá thừa hoặc quá thiếu ở các phân khúc thị trường. Nhu cầu đối
với từng phân khúc sẽ là kim chỉ nam giúp các doanh nghiệp BĐS tìm kiếm, lựa chọn và thực hiện các dự án phù hợp với doanh nghiệp và thỏa mãn nhu cầu.
-Thực hiện việc giám sát các dự án
Về phía các nhà làm chính sách, cần cĩ những chính sách và cơ chế giám sát chặt chẽ đối với các chủ đầu tư về thời gian thi cơng và thực hiện chuyển nhượng,
tránh trường hợp các chủ đầu tư biện lý do khách quan để trì hỗn việc hồn thành
phần mĩng của dự án và thực hiện việc chuyển nhượng. Phải buộc các chủ đầu tư ký và thực hiện các cam kết về thời gian thi cơng đối với nhà đầu tư cũng như các tổ chức thực hiện chức năng giám sát.
Một ý kiến đề xuất được đưa ra là nên thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý các dự án nhà ở. Cơ quan chuyên trách này sẽ được phân cấp và phân quyền quản lý một cách hợp lý theo quy mơ của từng dự án. Chính cơ quan này sẽ thực hiện chức năng sơ thẩm về tính khả thi của dự án như: cĩ giải quyết được nhu cầu nhà ở một cách hợp lý theo định hướng của Nhà nước hay khơng, cơ quan chủ quản
cĩ đủ năng lực về tài chính, năng lực quản lý hay khơng, cĩ gĩp phần ổn định an
sinh xã hội hay khơng.... Và cũng chính cơ quan này sẽ thực hiện việc giám sát tiến
độ dự án, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư khi mua TPKQMNĐ. Cơ quan này sẽ
là trung gian trung hịa quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch về quyền mua BĐS. Ví dụ, trong trường hợp chủ đầu tư khơng thực hiện đúng tiến độ dự án thì mức độ đền bù cho trái chủ sẽ là bao nhiêu
Thị trường BĐS nước ta đã trải qua hai cơn sốt vào năm 1994, năm 2001 và
cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007, đầu năm 2008. Cơn sốt gần đây nhất đã đẩy giá
BĐS thuộc các dự án xây dựng tại các khu đơ thị mới (đặc biệt tại khu vực Hà Nội và TPHCM) tăng từ 50% đến 300%. Rõ ràng, sự tăng giá bất thường của các dự án
là do yếu tố đầu cơ bởi nhu cầu nhà ở của người dân dù cao đến đâu cũng khơng thể
đẩy giá BĐS tăng đến mức 300% trong vịng một năm.
Khơng thể phủ nhận, đầu cơ là một hoạt động khơng thể thiếu trong cơ chế thị trường, chính các nhà đầu cơ cũng như các hoạt động đầu cơ đã tạo nên sự sơi
động cho các thị trường liên quan. Tuy nhiên, nếu thả lỏng hồn tồn cho các hoạt động đầu cơ thì một hệ quả chắc chắn sẽ xảy đến là sự suy thối và phát triển méo
của nền kinh tế. Đối với thị trường BĐS, các biện pháp giảm đầu cơ nhà đất sẽ gĩp phần đưa giá nhà đất về gần sát với giá thực tế, tránh tình trạng “bong bĩng” đối với thị trường BĐS. Khi nạn đầu cơ nhà đất giảm thì TPKQMNĐ sẽ được mua dựa theo nhu cầu nhà ở cĩ thật của người dân, giảm khả năng các trái chủ đồng loạt từ chối quyền mua khi trái phiếu đáo hạn trong trường hợp thị trường BĐS cĩ những biến
động bất lợi, tránh được rủi ro về khả năng thanh tốn của chủ đầu tư.
Một vài biện pháp cụ thể được đề xuất như sau:
+ Đưa ra các quy định nhằm chính thống hĩa các giao dịch BĐS. Điều này cĩ
nghĩa là tất cả các giao dịch BĐS phải được thực hiện thơng qua các sàn giao dịch
BĐS để tăng cường tính minh bạch, nâng cao hiệu quả giám sát đối với các giao
dịch BĐS.
+ Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để gĩp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng và mua bán nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà ở trên cơ sở thuế lũy tiến từng phần dựa theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân. Hộ gia đình, cá nhân càng cĩ nhiều diện
tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà, mức thuế càng cao, nhà cao cấp
+ Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ BĐS, nên đánh thuế trên
số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Cĩ thể xây dựng biểu thuế lũy tiến theo số lần chuyền nhượng. Từ
đĩ, cĩ thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần, đẩy giá BĐS lên cao.
+ Xây dựng trung tâm dữ liệu về BĐS, đồng thời khuyến khích việc xây dựng và phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thơng tin đầy đủ cho thị trường, tránh tham nhũng, tiêu cực trên thị trường cũng như giúp nhà đầu tư nắm bắt được những thơng tin cần thiết một cách kịp thời và đầy đủ.
+ Nhà nước cần cĩ những tham luận và nghiên cứu thực tế cũng như cĩ những
chính sách, biện pháp nhằm đưa giá đất về đúng với giá trị thực.
+ Nghiên cứu và đi đến sự đồng bộ giữa các Luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam về BĐS và thị trường BĐS.
3.3.4. Một số giải pháp khác
- Về phía nhà đầu tư, cần tìm hiểu cẩn thận về các nhân tố quan trọng khi quyết định đầu tư vào TPKQMNĐ như lãi suất, thời hạn, giá BĐS..., hay năng lực tài chính và quản trị của tổ chức phát hành, khơng bị ảnh hưởng bởi tâm lý bầy đàn. Cần cĩ những ràng buộc về quyền và nghĩa vụ một cách chặt chẽ thơng qua các hợp
đồng với chủ đầu tư để tự bảo vệ quyền lợi cho mình trong bối cảnh hành lang pháp
lý cho loại hình TP này cịn quá mỏng, khơng thể hiện được các quyền và nghĩa vụ cụ thể của trái chủ khi cĩ các tranh chấp dân sự, đồng thời trong hợp đồng hay văn bản đi kèm cần thể hiện cơ chế giải quyết tranh chấp và bồi thường thiệt hai liên
quan đến giao dịch.
- Tăng cường cơng tác tuyên truyền, đào tạo kiến thức về TPKQMNĐ cho các doanh nghiệp BĐS và các nhà đầu tư . Một trong những yếu tố gây trở ngại cho sự phát triển của thị trường TPDN nĩi chung và TPKQMNĐ nĩi riêng là sự hiểu biết hạn chế của các doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Nếu các doanh nghiệp khơng
nhận thấy ưu điểm của việc phát hành TP thì thị trường sẽ thiếu hụt nguồn cung TP. Về phía các nhà đầu tư, vì thiếu kiến thức về loại hình TP này, họ sẽ khơng đầu tư,
như vậy làm ảnh hưởng đến nguồn cầu của thị trường. Như vậy, việc đào tạo kiến
thức về TPKQMNĐ cho cả hai đối tượng doanh nghiệp và nhà đầu tư, sẽ giúp cho cả hai cĩ cái nhìn đúng về loại hình trái phiếu này, tăng cung cầu cho thị trường TPKQMNĐ trong tương lai.
- Trong bối cảnh nền kinh tế khủng hoảng như hiện nay, lãi suất sẽ cĩ những
thay đổi theo sự điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước để đưa ra được những chính
sách tiền tệ phù hợp với thực trạng nền kinh tế đất nước. Như vậy, nên chăng các tổ chức nên phát hành TPKQMNĐ với lãi suất thả nổi để giảm những tổn thất cho cả
nhà đầu tư cũng như tổ chức phát hành khi lãi suất lên hoặc xuống. Một ví dụ điển
hình cho TP cĩ lãi suất thả nổi tại thị trường Việt Nam là TP Hồng Anh Gia Lai, TP thanh tốn 6 tháng một lần, lãi suất thả nổi và được điều chỉnh định kỳ 6 tháng một lần, xác định bằng 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước cơng bố tại
ngày xác định lãi suất trừ đi biên độ 0.5%/năm.
Việc phát hành TP với lãi suất thả nổi sẽ gĩp phần hạn chế rủi ro lãi suất cho cả nhà đầu tư cũng như các tổ chức phát hành trong trường hợp lãi suất cĩ những biến động lớn.
- Nâng cao vai trị của hệ thống ngân hàng trong việc tư vấn, bảo lãnh cho các
đợt phát hành trái phiếu. Ngồi ra, cần tăng cường mối liên kết giữa các tổ chức
phát hành và các ngân hàng. Các ngân hàng sẽ đĩng vai trị “đỡ đầu”, là bệ đỡ và
là cơ sở tạo lập lịng tin cho nhà đầu tư torng bối cảnh thiếu tổ chức ĐMTN. Điều
này sẽ giúp nâng cao khả năng thành cơng các đợt phát hành TPKQMNĐ của các doanh nghiệp lớn cũng như các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Một ví dụ điển hình là mối quan hệ giữa Sacombank và Sacomreal, hay đợt phát hành TP chuyển đổi của cơng ty phát triển nhà Kinh Bắc. Trong đợt phát hành này, các nhà đầu tư nhận
được cam kết từ ngân hàng Vietcombank về khả năng thanh tốn của cơng ty
nghĩa vụ trả nợ đối với trái chủ thì Vietcombank sẽ đứng ra thực hiện thay nghĩa vụ này. Với cam kết này, nhà đầu tư cĩ thể loại bỏ rủi ro về khả năng thanh tốn
khi đưa TP này vào danh mục đầu tư.
- Các tổ chức phát hành cũng nên thỏa thuận với các ngân hàng về việc thực hiện cầm cố hay chiết khấu đối với TPKQMNĐ mà doanh nghiệp mình phát hành. Một mặt, điều này sẽ gia tăng thêm khẩu vị cho nhà đầu tư, mặt khác giúp nhà đầu
tư cĩ thể giải quyết nhu cầu vốn trước mắt mà khơng phải chờ đến khi trái phiều đáo hạn. Về phía ngân hàng, việc thực hiện cầm cố TPKQMNĐ giúp ngân hàng thu được khoản lợi nhuận từ lãi vay.
- Để gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư trong điều kiện hệ thống pháp luật cịn
khá lỏng và mỏng như hiện nay, nên chăng các doanh nghiệp nên cĩ các biện pháp
đảm bảo đi kèm với việc phát hành TPKQMNĐ như dùng chính tài sản của doanh
nghiệp để làm tài sản đảm bảo cho đợt phát hành. Điều này sẽ giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào doanh nghiệp cũng như TP mà doanh nghiệp phát hành.
Các giải pháp trên nếu được thực hiện một cách đồng bộ, nhịp nhàng sẽ tạo nên những nền tảng vững chắc, những bước phát triển mới cho thị trường TPKQMNĐ trong tương lai.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trong chương ba, tác giả đã trình bày hệ thống giải pháp nhằm phát triển thị