GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu
Ngân sách Việt Nam hiện tại chủ yếu dựa vào ba nguồn thu chính: thu từ dầu khí, doanh nghiệp Nhà nước và thuế xuất nhập khẩu Tuy nhiên, các nguồn thu này đều không ổn định và thiếu bền vững, dẫn đến tình trạng thâm hụt ngân sách Nhà nước ngày càng gia tăng và trở nên đáng lo ngại.
Nhu cầu tăng nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) ngày càng trở nên cấp thiết, nhằm đảm bảo cơ cấu tài chính ổn định và bền vững trong bối cảnh nhiệm vụ chi tiêu NSNN liên tục gia tăng.
Biểu 1.1 Cơ cấu thu NSNN qua các năm
Nguồn: Bộ Tài chính, Quyết toán các năm 2000-2008
Biểu 1.2 Thâm hụt NSNN qua các năm từ góc nhìn so sánh
Nguồn thông tin từ ADB, được trích dẫn trong nghiên cứu của Vũ Thành Tự Anh (2010), đề cập đến khái niệm ngân sách cân bằng và phương pháp tài trợ cho thâm hụt ngân sách, trong khuôn khổ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tại TP Hồ Chí Minh.
Biểu 1.3 Thu, chi và thâm hụt ngân sách qua các năm
Total budget expenditire (including debt amortization)/GDP
Total budget expenditire (not including debt amortization)/GDP
Nguồn: Vũ Thành Tự Anh (2010), Cải cách thuế ở Việt Nam, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP Hồ Chí Minh
Theo cơ cấu thu NSNN qua các năm (Biểu 1.1), nguồn thu từ thuế liên quan đến nhà và đất
Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất hiện đang chiếm tỷ trọng rất thấp trong tổng thu ngân sách nhà nước, chỉ khoảng 0,61%, và chỉ 0,15% trong tổng thu nhập quốc gia (GDP).
1 Chi tiết tại Phụ lục 1
Thực hiện so sánh số thu thuế liên quan đến nhà và đất giữa các nhóm nước với Việt Nam
Nguồn thu thuế từ nhà và đất/GDP của Việt Nam hiện đang ở mức rất thấp so với các nhóm nước khác trên thế giới Cụ thể, Việt Nam thấp hơn nhóm các nước đang phát triển gấp 4 lần, thấp hơn 14 lần so với các nước OECD và chỉ đạt 1/7 so với mức trung bình của các quốc gia toàn cầu.
Bảng 1.1 So sánh thuế liên quan đến nhà và đất (% GDP)
(Thuế đất NN và thuế nhà, đất) - - - 0,15**
* Giá trị trung bình các nhóm nước những năm 2000 được lấy từ dữ liệu năm 2000 và năm 2001
** Chi tiết tại Phụ lục 1
Nguồn: Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007), The Property Tax in Developing Countries: Current Practice and Prospects,
Lincoln Institute of Land Polocy và Tính toán của tác giả
Theo Tiến sĩ Jay K Rosengard (1998), thuế liên quan đến nhà và đất có những đặc điểm ưu việt như tính cố định, dễ nhận diện và không di chuyển, cùng với sự tập trung cao Nếu được quản lý tốt, loại thuế này có thể mang lại hiệu quả tài chính cao và ít gây ra biến dạng kinh tế Do đó, việc cải cách hệ thống thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến nhà và đất, là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay.
Nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết và nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề, Chính phủ đã tiến hành nhiều nghiên cứu cải cách các quy định thuế liên quan đến nhà và đất, nhằm phù hợp với tình hình kinh tế trong nước và quốc tế.
Vào tháng 10 năm 2009, Chính phủ đã trình Quốc hội khóa XII Dự án Luật thuế nhà, đất, gây ra nhiều tranh luận sôi nổi trên các phương tiện truyền thông về việc có nên đánh thuế nhà hay không và cách xác định giá đất tính thuế Mặc dù Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 vào ngày 17/6/2010, có hiệu lực từ 01/01/2012, nhưng nhiều câu hỏi vẫn chưa được giải đáp thỏa đáng, đặc biệt là những lo ngại về việc đánh thuế nhà thứ hai và sự thiếu sót trong nội dung của dự luật Các cơ quan ban hành chính sách vẫn chưa cung cấp những giải thích khoa học cần thiết để làm rõ các vấn đề này.
Tất cả những điều này đã làm tác giả nảy sinh ý tưởng nghiên cứu về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu này phân tích tính phù hợp của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhằm cung cấp cơ sở lý luận cho việc ban hành chính sách và giúp công chúng hiểu rõ về tính hợp lý của loại thuế này tại Việt Nam Qua đó, bài viết hỗ trợ Chính phủ trong việc tạo ra nguồn thu ổn định, bền vững và công bằng từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Câu hỏi nghiên cứu
Ta có sơ đồ biểu diễn số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhƣ sau:
Trong bài viết của Hoàng Ly và Song Linh (2010), được đăng trên VnExpress, có thông tin cho thấy nhiều đại biểu Quốc hội vẫn ủng hộ việc áp dụng thuế nhà Điều này phản ánh xu hướng và quan điểm của các nhà lập pháp về việc quản lý bất động sản và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Bài viết được truy cập vào ngày 25/5/2010, nêu bật những ý kiến và lập luận xung quanh vấn đề này.
Bài viết của Lê Văn Tứ (2010) trên Thời báo kinh tế Sài Gòn nêu rõ những thiếu sót trong Dự luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cho rằng nội dung còn quá sơ sài và cần được cải thiện Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện luật để đảm bảo tính khả thi và công bằng trong quản lý đất đai Bài viết có thể được truy cập tại địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/35433/.
Số thu thuế đƣợc quyết định bởi thuế suất và cơ sở thuế Trong đó, cơ sở thuế, đặc biệt là
Tài sản chịu thuế, bao gồm "Đất" và "Nhà và đất", cùng với giá tính thuế, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách và là vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất Bài viết này sẽ tập trung vào "Cơ sở hợp lý của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam", nhằm giải quyết hai câu hỏi chính sách quan trọng.
1 Có nên đƣa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
2 Xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhƣ thế nào?
Phương pháp phân tích
Bằng phương pháp phân tích định tính, tác giả đã tiến hành nghiên cứu thực trạng thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam kể từ khi Luật số 48/2010/QH12 có hiệu lực Nghiên cứu này nhằm ước tính tình hình thu thuế trong năm gần nhất, từ đó đánh giá hiệu quả và những thách thức trong việc thực hiện chính sách thuế đất.
Trong giai đoạn 2008-2009, bài viết tập trung vào việc đánh giá tính hiệu quả, công bằng và khả thi của sắc thuế nhằm trả lời hai câu hỏi chính sách quan trọng Tác giả đã tiến hành khảo sát thực địa tại các tuyến đường đặc trưng, bao gồm cả khu vực có và không có quy hoạch, để thu thập hóa đơn thuế qua các năm và khảo sát giá đất bán trong khu vực Đồng thời, bài viết cũng cung cấp tóm tắt về thuế bất động sản ở các quốc gia khác, từ đó rút ra bài học chính sách có thể áp dụng cho Việt Nam.
Số thu thuế Thuế suất Cơ sở thuế
Lũy tiến/tỷ lệ/lũy thoái Đồng nhất/ khác biệt Định Đất Nhà và giá đất
Số đối tƣợng chịu thuế
KHUNG PHÂN TÍCH
Cơ sở lý thuyết
Benjamin Franklin từng nói: “Trong thế giới này, không có gì hiển nhiên như cái chết và thuế.” Dù nhiều người cho rằng thuế còn tệ hơn cái chết, nhưng thực tế là mọi người đều phải đóng thuế Như một Chánh án Tòa án tối cao Mỹ đã phát biểu: “Thuế là cái giá mà ta phải trả cho một xã hội văn minh.” Vì vậy, thuế là điều cần thiết, và vấn đề quan trọng là thiết kế hệ thống thuế sao cho đạt được mục tiêu mà vẫn giảm bớt gánh nặng cho người đóng thuế.
Theo lý thuyết kinh tế học về thuế, không tồn tại một hệ thống thuế hoàn hảo và lý tưởng cho tất cả các quốc gia Một sắc thuế được coi là tốt khi đảm bảo hiệu quả kinh tế, công bằng xã hội và khả năng quản lý Ngoài ra, từ góc nhìn của Bộ Tài chính, khả năng tăng nguồn thu là chỉ báo quan trọng cho sự thành công của sắc thuế mới Bảng 2.1 tổng hợp các tiêu chí đánh giá một sắc thuế tốt.
Bảng 2.1 Các tiêu chí của một sắc thuế tốt
STT Tiêu chí Định nghĩa
Để tăng nguồn thu, trước tiên cần gia tăng số thu danh nghĩa và sau đó là số thu thuế thực Ngoài ra, thuế cần phải phản ánh đúng sự phát triển của nền kinh tế, tức là số thu thuế phải tăng tương ứng với sự gia tăng giá trị thực của bất động sản cũng như sự phát triển chung của nền kinh tế.
Thuế có ảnh hưởng lớn đến hành vi của người nộp thuế, vì vậy để tối ưu hóa hiệu quả kinh tế, cần thiết phải thiết kế sắc thuế sao cho hạn chế tối đa sự biến dạng trong hành vi kinh tế.
Nhà và đất là hàng hóa thiết yếu với nguồn cung hạn chế, dẫn đến sự co giãn của cầu nhà, đất theo giá là rất thấp Điều này khiến cho thuế nhà, đất ít tác động đến việc phân bổ nguồn lực và giảm thiểu tổn thất xã hội.
Biểu 2.1 Tổn thất xã hội dưới tác động của thuế nhà, đất
Nguồn: Tác giả tự xây dựng
Biểu 2.1 cho thấy thuế nhà, đất với mức thuế suất khá lớn mới làm thay đổi hành vi xã hội và tổn thất xã hội khi này cũng không nhiều
Tính cố định và khả năng hiển thị cao của nhà đất khiến thuế nhà, đất trở thành nguồn thu tiềm năng và hiệu quả về kinh tế, nếu Chính phủ biết cách tận dụng đúng đắn.
Ngoài ra, tính hiệu quả kinh tế đòi hỏi thuế phải đƣợc thiết kế sao cho tạo đƣợc số thu ngân sách ròng lớn nhất
Mục tiêu chính của việc đánh thuế là nâng cao công bằng xã hội thông qua việc tái phân bổ của cải Có hai dạng công bằng cần lưu ý: “công bằng theo chiều ngang”, nghĩa là các bất động sản có giá trị tương đương phải chịu thuế giống nhau, và “công bằng theo chiều dọc”, tức là các bất động sản có giá trị khác nhau phải chịu thuế khác nhau Thêm vào đó, công bằng cũng được thể hiện qua việc chi tiêu ngân sách nhà nước, trong đó mức thuế mà người dân đóng góp cần phải tương xứng với lợi ích mà họ nhận được từ các khoản đầu tư công.
Khả thi về mặt quản lý
Tính khả thi trong quản lý thuế BĐS yêu cầu chi phí thấp nhất để đảm bảo hiệu quả Mục tiêu chính của thuế BĐS là gia tăng nguồn thu nhằm tài trợ cho các cơ sở vật chất và dịch vụ của chính quyền địa phương, đặc biệt ở những khu vực thiếu nguồn ngân sách Điều này không chỉ cải thiện chất lượng dịch vụ mà còn đảm bảo tính công bằng và bền vững trong việc tạo nguồn thu Tuy nhiên, tính nhạy cảm chính trị khiến thuế BĐS không phải là công cụ hiệu quả để hướng dẫn quyết định phân bổ và đạt được các mục tiêu xã hội, cũng như bù đắp chi phí đầu tư của chính phủ trung ương.
Để giảm chi phí quản lý và tuân thủ, thuế cần được thiết kế đơn giản với cơ sở thuế rộng và mức thuế suất thống nhất cho các loại tài sản Điều này giúp giảm thiểu biến dạng do thuế gây ra và đơn giản hóa quy trình quản lý cũng như thu thuế.
Tác giả sẽ áp dụng các tiêu chí này để phân tích Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới, nhằm tìm kiếm câu trả lời cho hai câu hỏi chính sách đã được đặt ra.
Các nghiên cứu trước
Các nghiên cứu toàn cầu đã tổng hợp các quy định thuế liên quan đến nhà ở và đất đai dưới tên gọi thuế BĐS Mặc dù có nhiều nghiên cứu về thuế BĐS, tác giả chỉ trình bày những nghiên cứu có ảnh hưởng đến việc hình thành ý tưởng nghiên cứu của mình và được áp dụng trong quá trình phân tích.
Jay K Rosengard (1998) đã so sánh quy định và thực hiện thuế BĐS tại Jamaica, Philippines, Chile và Indonesia, và nhận định rằng chính phủ các nước đang phát triển thường có nhận thức sai lầm về vai trò của thuế BĐS trong quyết định đầu tư và tiêu dùng Họ không coi thuế BĐS là công cụ hiệu quả để tài trợ cho hàng hóa công, dẫn đến việc cải cách hệ thống thuế BĐS một cách không hợp lý Kết quả là nguồn thu từ thuế BĐS thường không đủ đáp ứng nhu cầu, và các mục tiêu phát triển không đạt được.
Jay K Rosengard đề xuất một khung khái niệm cho cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển, nhấn mạnh rằng mục đích chính là tạo ra nguồn lực dài hạn cho chính quyền địa phương sử dụng vào các mục đích công Nguyên tắc cơ bản của cải cách thuế BĐS bao gồm hiệu quả phân bổ và quản lý, công bằng theo chiều dọc và ngang, cùng với tính bền vững của hệ thống Hơn nữa, quá trình cải tổ thuế cần tập trung vào việc khuyến khích cá nhân và tổ chức, cung cấp thông tin cho công chúng, thể hiện tầm nhìn tổng thể và áp dụng các biện pháp một cách chọn lọc.
Theo Jay K Rosengard, để cải cách thuế bất động sản hiệu quả, các chính phủ cần mở rộng phạm vi thu thuế bằng cách xây dựng và duy trì cơ sở thuế rộng Điều này nên được thực hiện thông qua việc đơn giản hóa quy trình, thúc đẩy tính minh bạch trong chính sách và rõ ràng trong quản lý hành chính Ngoài ra, cần nâng cao độ nổi bật của hệ thống thuế bằng cách số hóa và định kỳ thực hiện việc định giá lại tài sản.
Nghiên cứu của Jay K Rosengard không chỉ làm sáng tỏ lý thuyết kinh tế học về sắc thuế tốt mà còn củng cố câu hỏi chính sách quan trọng: có nên mở rộng cơ sở thuế bằng cách đưa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không?
Nghiên cứu của Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez trong bài viết “Thuế tài sản ở các nước đang phát triển: Thực trạng và Triển vọng” đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá tính thuế đối với đất phi nông nghiệp Họ chỉ ra rằng nguồn thu thuế bất động sản trong tương lai ở các quốc gia đang phát triển và chuyển đổi sẽ phụ thuộc vào bốn yếu tố chính.
Tốc độ phân quyền và tính hiệu quả của các biện pháp định giá tài sản là những yếu tố quan trọng trong việc nâng cao khả năng quản lý tài chính Sự đuổi kịp kỹ thuật trong quản lý thuế cũng góp phần không nhỏ vào việc tối ưu hóa quy trình này Hơn nữa, sự sẵn lòng của chính quyền trung ương trong việc trao quyền cho chính quyền địa phương sử dụng các cơ sở thuế hiệu quả sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.
Theo Báo cáo Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo của Ngân hàng Thế giới, hiện nay có ba phương pháp định giá bất động sản chính: (1) Đánh giá theo diện tích 1m², tuy nhiên phương pháp này có thể gây ra sự méo mó do không điều chỉnh cho sự khác biệt về chất lượng bất động sản (2) Xác định giá thị trường dựa trên các giao dịch tương đương, chi phí khấu hao hoặc thu nhập từ tiền thuê, phương pháp này khá chính xác nhưng gặp khó khăn trong thị trường mỏng (3) Tự đánh giá kết hợp với cơ chế khuyến khích để khuyến khích khai báo thành khẩn, phương pháp này hấp dẫn với các nước nghèo nhưng ít được chấp nhận do cảm giác không công bằng có thể làm suy yếu mức độ tuân thủ Phương pháp này đang được áp dụng tại Hungary, Thái Lan, Philippines, Chile, Indonesia, Colombia và đã đạt được kết quả đáng kể trong việc gia tăng nguồn thu từ thuế bất động sản.
Ba phương pháp định giá của Ngân hàng Thế giới sẽ được tác giả phân tích nhằm tìm ra phương pháp tối ưu, phù hợp với tình hình hiện tại của Việt Nam.
4 Bird, Richard M and Slack, Enid (2007), “Taxing Land and Property in Emerging Economies: Raising Revenue … and More?”, Land Polocies and Their Outcomes, pp 204-236 và Rosengard, Jay K (1998),
Hoàng Phương d., Bùi Văn h.đ (2006), Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP Hồ Chí Minh
NỘI DUNG PHÂN TÍCH
Thu thuế theo Pháp lệnh thuế nhà, đất
Theo thống kê về thuế nhà, đất qua các năm, mặc dù số thuế này có tăng lên, nhưng tỷ trọng của thuế nhà, đất trong tổng thu ngân sách nhà nước và GDP ngày càng giảm sút.
Bảng 3.1 Thống kê thuế nhà, đất qua các năm
Thuế nhà, đất (tỷ đồng) 366 330 336 359 438 515 594 711 902 Thuế nhà, đất/Tổng thu NSNN (%) 0,40 0,28 0,24 0,23 0,23 0,21 0,22 0,21 Thuế nhà, đất/GDP (%) 0,08 0,07 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 Độ nổi của thuế nhà, đất -1,08 0,16 0,48 1,32 1,01 0,95 1,13 0,90
Theo tính toán của tác giả, độ nổi của thuế nhà, đất năm 2001 là âm, và mặc dù có sự cải thiện trong các năm tiếp theo, nhưng vẫn không ổn định và ở mức thấp Điều này cho thấy rằng số thu thuế chưa phản ánh đúng sự phát triển của nền kinh tế trong nước, đặc biệt là các khu vực hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa chưa bị đánh thuế một cách hợp lý.
Hiện tại, chưa có thống kê chính thức về chỉ số giá đất thị trường, vì vậy tác giả tiến hành khảo sát thực tế tại đường Lương Thế Vinh, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu để so sánh mức độ ảnh hưởng của thuế nhà, đất đối với giá đất thị trường Theo số liệu khảo sát, thuế nhà, đất thực tế được đóng trong năm 2009 và 2010 là 1.975 đồng/m², trong khi giá thị trường của đất bán trong khu vực này được ghi nhận qua khảo sát.
Từ năm 2009 đến năm 2010, giá đất tăng từ 11 triệu đồng/m² lên 22 triệu đồng/m², nhưng thuế nhà, đất không thay đổi, dẫn đến độ nổi của thuế bằng 0 Điều này cho thấy sự không tương quan giữa thuế nhà, đất theo Pháp lệnh và giá đất thị trường, mặc dù giá đã tăng 100%.
Để đánh giá tính công bằng của sắc thuế, tác giả đã tiến hành khảo sát tại tổ 10, khu phố Tường Thành, thị trấn Đất Đỏ, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, nơi đã được quy hoạch vào năm 2009 Trước quy hoạch, mức thuế nhà, đất mà người dân phải đóng là 156,4 đồng/m², trong khi sau quy hoạch vào năm 2010, mức thuế này đã tăng lên 276 đồng/m² Giá thị trường của đất được khảo sát vào năm 2009 là 2.000.000 đồng/m².
Năm 2010, giá đất đạt 5.000.000 đồng/m², với độ chênh lệch thuế nhà, đất trước và sau quy hoạch so với giá thị trường là 0,515 Sự gia tăng giá đất chủ yếu do đầu tư công vào cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, tính toán cho thấy những người hưởng lợi từ quy hoạch không phải chịu thuế tương xứng với lợi ích mà họ nhận được, dẫn đến việc áp dụng thuế nhà, đất theo Pháp lệnh thuế nhà, đất trở nên không công bằng.
Tất cả những số liệu trên chỉ là thống kê về mặt danh nghĩa Vậy thuế nhà, đất về giá trị thực nhƣ thế nào?
Theo Biểu 3.1, tỷ lệ đất phi nông nghiệp năm 2008 đã tăng gần gấp đôi so với năm 2005 Đồng thời, số thu thuế từ nhà và đất cũng tăng gần gấp đôi trong cùng khoảng thời gian này.
Số thu thuế nhà, đất tăng chủ yếu nhờ vào diện tích đất chịu thuế mở rộng trong bối cảnh đô thị hóa Tuy nhiên, khi không tính đến lạm phát, thực tế số thu thuế nhà, đất lại không tăng Trong khi giá cả liên tục leo thang, nguồn thu thuế nhà, đất đã giảm 28,98% từ năm 2005 đến 2008.
5 Độ nổi của thuế nhà, đất so với giá thị trường = ((276-156,4)/156,4)/((5-2)/2) = 0,51
6 Tốc độ tăng thuế thực = 140,8 ) 100 %
Giả định rằng số thu thuế nhà, đất không thay đổi từ năm 2005 đến năm 2008, tỷ lệ giảm là -28,98%, đã được tính toán với sự tác động của việc tăng diện tích đất chịu thuế.
Biểu 3.1 Cơ cấu đất đai năm 2005 và 2008
Theo Quyết định số 272/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 27/02/2007, kết quả kiểm kê đất đai năm 2005 đã được phê duyệt Tổng Cục Thống kê cũng đã công bố số liệu thống kê về đơn vị hành chính, tình hình sử dụng đất và khí hậu, với thông tin cập nhật đến ngày 01/01/2008.
Biểu 3.2 Chỉ số giá tiêu dùng các năm so với năm 2005
Nguồn: Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Thương mại và giá cả,
Chỉ số giá tiêu dùng các tháng trong năm
Trước khi Luật số 48/2010/QH12 ra đời, thuế nhà, đất tại Việt Nam có mức thấp, không ổn định và thiếu công bằng Nguyên nhân là do Pháp lệnh thuế nhà, đất có cơ sở thuế hẹp, chỉ thu thuế đất mà chưa thu thuế nhà, với căn cứ tính thuế dựa trên mức thuế sử dụng đất nông nghiệp lạc hậu Hệ thống thang mức đóng thuế phức tạp và ý tưởng thu thuế nhà, đất theo thông lệ quốc tế đã bắt đầu hình thành nhưng thiếu quy định và phương pháp cụ thể để xác định giá tính thuế Do đó, cần thiết phải thiết kế lại sắc thuế này và mở rộng cơ sở thuế.
Thu thuế theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 Tuy nhiên, để thuận tiện cho việc tính toán và phân tích, tác giả đã ước tính số thu thuế nhà, đất cho năm 2008 và 2009, năm gần nhất có số liệu chính xác.
3.2.1 Ƣớc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008
Tác giả đã ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008 dựa trên dữ liệu từ Tờ trình của Chính phủ gửi Quốc hội, với việc điều chỉnh thuế suất theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Kết quả tính toán được trình bày trong Bảng 3.2.
Bảng 3.2 Ƣớc tính số thu thuế năm 2008
Loại đất Diện tích* Ƣớc thu thuế**
Nghìn ha % Đất ở nông thôn 504,7 2,10% 82 Đất ở đô thị 109,5 0,46% 1.033 Đất SXKD phi nông nghiệp 180,2 0,75% 600 Đất Sản xuất nông nghiệp 15.140,9 63,15% -
* Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2008)
** Chi tiết ở Phụ lục 2 và Phụ lục 3
Nguồn: Tác giả tính toán và tổng hợp
Theo tính toán, số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ước tính năm 2008 đạt 1.715 tỷ đồng, trong đó đất ở nông thôn chiếm 2,10% tổng diện tích với 82 tỷ đồng, đất ở đô thị chiếm 0,46% với 1.033 tỷ đồng, và đất sản xuất, kinh doanh chiếm 0,75% với 600 tỷ đồng Độ nổi của thuế năm 2008 là 4,74, cho thấy chính sách thuế đã góp phần tăng thu ngân sách từ nhà đất Trước đây, cơ sở thuế thấp do giá tính thuế dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, nhưng hiện tại đã được thay thế bằng giá tính thuế độc lập Tuy nhiên, nguồn thu này vẫn chưa tương xứng với vai trò của nó, mặc dù tỷ trọng thuế nhà, đất/Tổng nguồn thu thuế và GDP đã tăng gấp đôi so với năm 2007, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với các nhóm nước khác, cụ thể ít hơn nhóm các nước đang phát triển 5 lần, OECD gần 18 lần và trung bình các nước gần 9 lần.
Bảng 3.3 Độ nổi của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008
Thuế nhà, đất (nghìn tỷ đồng) 0,711 1,715
Tổng thu NSNN (nghìn tỷ đồng) 327,911 430,630*
Tỷ trọng thuế nhà, đất/Tổng nguồn thu thuế 0,22% 0,40%
Tỷ trọng thuế nhà, đất/GDP 0,06% 0,12% Độ nổi của thuế nhà, đất sau khi có Luật số 48/2010/QH12 1,13 4,74
* Số thu thực tế năm 2008 có điều chỉnh sự thay đổi số thu thuế nhà, đất theo ƣớc tính
Nguồn: Tác giả tính toán và tổng hợp
3.2.2 Ƣớc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009
Tác giả ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009 dựa trên số liệu năm 2008, với điều chỉnh về diện tích đất (đất ở nông thôn tăng 1,43%, đất ở thành thị tăng 5,66%, và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 11,99%) Giá đất tính thuế được giữ ổn định trong 5 năm, do đó áp dụng giá đất năm 2008 cho tính toán Kết quả được trình bày trong Bảng 3.4.
Bảng 3.4 Ƣớc tính số thu thuế năm 2009
Loại đất Diện tích* Ƣớc thu thuế**
Nghìn ha % Đất ở nông thôn 511,9 2,11% 83 Đất ở đô thị 115,7 0,48% 1.091 Đất SXKD phi nông nghiệp 201,8 0,83% 672 Đất Sản xuất nông nghiệp 15.562,1 64,18%
* Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2009)
** Chi tiết ở Phụ lục 5 và Phụ lục 6
Nguồn: Tác giả tính toán và tổng hợp
Theo Bảng 3.4, ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009 đạt 1.846 tỷ đồng Cụ thể, đất ở nông thôn chiếm 2,11% tổng diện tích, thu được 83 tỷ đồng; đất ở đô thị chiếm 0,48%, thu được 1.091 tỷ đồng; và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 0,83%, thu được 672 tỷ đồng, trong đó có 370 tỷ đồng từ đất sử dụng và 302 tỷ đồng từ đất chưa sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Theo số liệu thống kê, số thu thuế nhà, đất theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã tăng qua các năm do sự gia tăng diện tích đất trong bối cảnh đô thị hóa Tuy nhiên, trong vòng 5 năm qua, số thu này thực tế đã giảm do ảnh hưởng của lạm phát Cụ thể, ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong năm 2008 và 2009 cho thấy mức giảm 6,45% từ năm 2008 đến 2009.
7 Tốc độ tăng thuế thực = 106,5 ) 100 %
= -6,54% (A: số thu thuế nhà, đất không đổi từ năm 2008 đến năm 2009 khi đã tính tác động tăng diện tích đất chịu thuế; 106,5%: chỉ số CPI năm 2009 so với năm 2008)
Bảng 3.5 Độ nổi của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009
Thuế nhà, đất (nghìn tỷ đồng) 1,715 1,846
Tổng thu NSNN (nghìn tỷ đồng) 431,44 442,72**
Tỷ trọng thuế nhà, đất/Tổng thu NSNN 0,40% 0,42%
Tỷ trọng thuế nhà, đất/GDP 0,12% 0,11% Độ nổi của thuế nhà, đất 4,71 0,66
Theo ước tính từ Tổng cục Thống kê, số liệu thống kê về Tài khoản Quốc gia cho thấy Tổng sản phẩm trong nước (GDP) được phân theo giá thực tế và khu vực kinh tế.
** Bộ Tài chính, Tình hình thực hiện ngân sách Nhà nước năm 2009 (có điều chỉnh theo sự thay đổi số thu thuế nhà, đất ƣớc tính cho năm 2009)
Độ nổi của thuế tính được năm 2009 là 0,66, cho thấy sự gia tăng thu thuế nhà, đất chậm hơn tốc độ tăng GDP quốc gia Điều này chỉ ra rằng các khu vực hưởng lợi từ đô thị hóa chưa bị đánh thuế đúng mức Hơn nữa, nguồn thu từ thuế nhà, đất chỉ chiếm 0,42% tổng thu ngân sách nhà nước và 0,11% GDP, không có sự thay đổi so với năm 2008, cho thấy vai trò của nó vẫn chưa tương xứng.
Khu Nam Sài Gòn cho thấy sự bất cập trong Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi giá đất theo khung giá năm 2009 và 2010 vẫn giữ nguyên ở mức trung bình 9.783.000 đồng/m² Trong khi đó, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng không thay đổi trong cùng thời gian này Đặc biệt, chỉ số giá đất nền đô thị tại khu vực này được Vinaland khảo sát vào đầu năm 2009 đã đạt 18.420.000 đồng/m², cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và mức thuế áp dụng.
2010 là 23.110.000 đồng/m 2 Nhƣ vậy, từ năm 2009 đến năm 2010, độ nổi của thuế so với giá đất ở khu Nam Sài Gòn bằng 0 trong khi giá đất thị trường tăng 29,57%
Khảo sát thực tế tại đường Lương Thế Vinh, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu nhằm đánh giá độ nổi của thuế nhà, đất so với giá đất thị trường Nghiên cứu này tập trung vào việc so sánh giá đất quy định năm 2009 với giá đất hiện tại để xác định sự chênh lệch và ảnh hưởng của thuế đến thị trường bất động sản.
Vào năm 2010, giá đất được tính thuế cho tuyến đường này là 4.320.000 đồng/m², trong khi giá thị trường khảo sát năm 2009 là 11 triệu đồng/m² và năm 2010 đã tăng lên 22 triệu đồng/m² Mặc dù giá đất thị trường tăng 100%, nhưng mức giá tính thuế không thay đổi từ năm 2009, dẫn đến độ nổi của thuế nhà, đất bằng 0 Điều này cho thấy sự không tương quan giữa thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và giá đất thị trường.
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã góp phần gia tăng số thu thuế nhà, đất trong các năm 2008 và 2009 Tuy nhiên, nguồn thu này vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) và GDP, chưa phản ánh mối quan hệ đồng biến với nền kinh tế và giá thị trường bất động sản Do đó, cần mở rộng cơ sở thuế, điều chỉnh thuế suất và giá tính thuế để nâng cao nguồn thu cho NSNN, đồng thời phù hợp với sự biến động của nền kinh tế và giá thị trường nhà đất.
Hiệu quả kinh tế
3.3.1 Hiệu quả kinh tế tối ƣu
Nhà đất là hàng hóa thiết yếu và có hạn, dẫn đến cung cầu ít co giãn theo giá, khiến thuế nhà, đất ít ảnh hưởng đến phân bổ nguồn lực và giảm thiểu tổn thất xã hội Tính cố định và hiển thị cao của nhà đất tạo ra tiềm năng thuế lớn nếu Chính phủ biết khai thác Vậy liệu Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã tận dụng triệt để ưu thế của loại thuế này hay chưa?
Theo Luật số 48/2010/QH12, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dao động từ 0,03-0,15% giá đất do UBND cấp tỉnh quy định Bộ Tài nguyên – Môi trường đã xác nhận vào ngày 14/02/2011 rằng giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% giá đất chuyển nhượng thực tế Do đó, thuế suất và số thu thuế nhà, đất theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện chỉ đạt khoảng 0,009-0,09% so với giá trị thị trường, cho thấy tỷ lệ này rất thấp so với giá thị trường.
Cải cách thuế bất động sản là một vấn đề quan trọng tại các nước đang phát triển, nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế và tăng cường nguồn thu ngân sách Theo nghiên cứu của Rosengard (1998) và Hoàng Phương cùng Bùi Văn (2006), các biện pháp cải cách thuế này cần được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả để đạt được kết quả tích cực Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tại TP Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải thiện hệ thống thuế bất động sản để hỗ trợ sự phát triển bền vững trong khu vực.
Theo Quang Duẩn (2011), giá đất do Nhà nước quy định chỉ đạt 30-60% so với giá chuyển nhượng thực tế, dẫn đến việc chưa tận dụng triệt để ưu thế của loại thuế này Điều này cho thấy sắc thuế liên quan đến giá đất hiện chưa đạt hiệu quả kinh tế tối ưu.
Dựa trên số thu thuế ước tính năm 2008 và thu thuế từ đất nông nghiệp trong cùng năm, tác giả đã tính toán tỷ trọng thuế đất ở đô thị và thuế từ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất, nhằm thực hiện phân tích chi tiết.
Theo Bảng 3.6, mặc dù diện tích đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh chỉ chiếm 1,21% tổng diện tích, nhưng chúng đóng góp chủ yếu vào nguồn thu thuế liên quan đến nhà và đất, với 95,22% thu thuế từ đất phi nông nghiệp và 90,12% tổng thu thuế nhà đất Diện tích nhà và công trình xây dựng trên đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gần bằng với diện tích đất Do đó, việc bỏ qua thuế nhà và công trình gắn liền trên những loại đất này sẽ dẫn đến việc đánh mất một nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Bảng 3.6 Tỷ trọng thuế đất ở đô thị và đất SXKD phi nông nghiệp năm 2008 Đơn vị tính: tỷ đồng
Thuế sử dụng đất nông nghiệp 97
Thuế SXKD phi nông nghiệp 600
Tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất 1.812
% Thuế đất ở đô thị và SXKD phi nông nghiệp/ Thuế nhà, đất 95,22%
% Thuế đất ở đô thị và SXKD phi nông nghiệp/ Tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất 90,12%
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, từ 17-18% vào năm 1990 lên 23,6% vào năm 1999 và 25,8% vào năm 2004 Theo quy hoạch phát triển, tỷ lệ dân số đô thị dự kiến sẽ đạt 56-60% vào năm 2010 và 80% vào năm 2020 Quá trình đô thị hóa này dẫn đến giảm diện tích đất nông nghiệp và tăng diện tích đất ở đô thị cũng như đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Điều này cho thấy tiềm năng nguồn thu thuế từ đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là rất lớn trong tương lai Khi giá trị mảnh đất tăng, giá trị nhà và các công trình gắn liền trên đất cũng tăng tương ứng, do đó bỏ qua thuế nhà và các công trình gắn liền trên đất sẽ khiến Nhà nước mất một nguồn thu khá lớn, khoảng 10%/năm nguồn thu tiềm năng.
Biểu 3.3 Cơ cấu đất đai năm 2009 và xu hướng
Nguồn: Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2009)
10 T/c Thị trường giá cả (2008), “Thực trạng đô thị hóa ở Việt Nam”, Địa ốc online.vn, truy cập ngày
04/11/2008 tại địa chỉ: http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/1/9039/thuc-trang-do-thi-hoa-o-viet-nam/
Khảo sát căn hộ bán ở TP HCM cho thấy sự thất thoát đáng kể do không thu thuế nhà Theo Savills, năm 2007, TP HCM có khoảng 22.000 căn hộ bán với giá trung bình 1.300 USD/m², tương đương với tỷ giá 16.000 đồng/USD Giả định mỗi căn hộ có diện tích 100m² và thuế suất 0,03%, chính quyền TP HCM đã mất gần 14 tỷ đồng từ các căn hộ bán trong năm 2007, chiếm khoảng 2% tổng thu thuế nhà, đất năm 2008 Sự thất thoát này dự kiến sẽ gia tăng do nguồn cung căn hộ bán ngày càng tăng.
Biểu 3.4 Căn hộ bán ở TP HCM
Nguồn: Savills VietNam Co., LTD (7/2008),
Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market
11 Ngày 01/01/2008, tỷ giá tham khảo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 16.114 đồng/USD
Theo ước tính cho năm 2008, tổng thu thuế nhà, đất đạt 687,662 tỷ đồng, trong đó thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 2%, tương đương 13,728 tỷ đồng Chi tiết về số liệu này có thể tham khảo trong Phụ lục 3.2 và Phụ lục 3.3.
Biểu 3.5 Nguồn cung tương lai căn hộ bán ở TP HCM
Nguồn: Savills VietNam Co., LTD (7/2008),
Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market
Giá tính thuế đất hiện nay do UBND cấp tỉnh quy định chưa theo kịp giá thị trường, dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước Tính đến tháng 12 năm 2009, giá đất Nhà nước chỉ đạt 20-40% giá thị trường, với một số khu vực như Thành phố Hồ Chí Minh có khung giá thấp hơn 4-6 lần và Bến Tre chỉ đạt 20-30% giá thị trường Tình trạng này khó khắc phục vì công tác định giá của các UBND tỉnh chỉ đang theo đuổi giá thị trường Ngày 14/02/2011, Bộ Tài nguyên – Môi trường xác nhận giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% giá chuyển nhượng thực tế, cho thấy sự chênh lệch lớn trong việc tính thuế đất.
Cần lời giải cho bài toán thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà hơn 2 năm qua, thị trường này hầu như trong trạng thái “đóng băng” Sự tồn tại của cơ chế 2 giá khiến giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20-40% so với giá thị trường, tạo ra tâm lý đầu cơ trong dân Lượng kiều hối đổ vào lĩnh vực này từ năm 2001-2008 lên tới 9 tỷ USD, nhưng những vấn đề như tham nhũng và cơ chế “xin-cho” đang kéo giãn khoảng cách giữa giá trên văn bản và giá thực Để giải quyết, cần lưu thông dòng chảy của thị trường, cải cách thủ tục hành chính và nâng cao chất lượng quy hoạch Thị trường bất động sản Việt Nam cần một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh và các chính sách khuyến khích đầu tư hiệu quả hơn để phát triển bền vững.
15 Vũ Lê (2008), “Giá đất năm 2009 tăng trên 100%”, VnExpress, truy cập ngày 25/12/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/12/3BA09D27/
16 Vũ Lê (2008), “Nhiều dự án „im lìm‟ vì đền bù vênh thực tế”, VnExpress, truy cập ngày 05/5/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/05/3ba01eab/
Theo Quang Duẩn (2011), giá đất do Nhà nước quy định chỉ chiếm từ 30-60% giá trị thực tế của đất chuyển nhượng, dẫn đến việc ngân sách nhà nước (NSNN) mất khoảng 40-70% nguồn thu tiềm năng Thông tin này được đăng tải trên Thanh Niên và có thể truy cập tại địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/Pages/20110215/Gia-dat-Nha-nuoc-quy-dinh-chi-bang-30-60-gia-dat-chuyen-nhuong-thuc-te.aspx.
Việc thu thuế đối với đất mà không thu thuế đối với nhà đã dẫn đến việc Nhà nước bỏ qua một nguồn thu lớn, ước tính từ 50-80% tiềm năng thuế Giá tính thuế đất hiện nay dựa trên giá do UBND cấp tỉnh ban hành, điều này cho thấy cần xem xét lại chính sách thuế để khai thác tối đa nguồn thu từ bất động sản.
Công bằng xã hội
Mục tiêu của hệ thống thuế là nâng cao công bằng xã hội thông qua việc tái phân bổ tài sản Công bằng xã hội được hiểu là các bất động sản có giá trị tương đương phải chịu thuế giống nhau, trong khi các bất động sản có giá trị khác nhau sẽ phải chịu thuế khác nhau.
Nguyên tắc "công bằng dọc" theo Luật số 48/2010/QH12 chưa được đảm bảo do giá tính thuế đất phụ thuộc vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa các mảnh đất Tại Thành phố Hồ Chí Minh, khung giá đất năm 2009 cho thấy giá đất ở các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thấp hơn giá trị thực tế từ 3-4 lần, trong khi giá đất quận 2 thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế từ 5-6 lần Sự không đồng nhất này khiến những mảnh đất tương tự không chịu thuế giống nhau, trong khi các mảnh đất khác nhau lại chịu thuế khác nhau Hơn nữa, việc định giá đất theo diện tích 1m² không phản ánh được sự khác biệt về chất lượng đất, góp phần vào sự bất công trong hệ thống thuế này.
Công bằng xã hội được thể hiện qua việc chi tiêu ngân sách nhà nước, trong đó thuế mà người dân đóng góp cần tương xứng với lợi ích nhận được từ các khoản đầu tư công Hàng năm, chính quyền địa phương phải chi hàng ngàn tỷ đồng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng trong xã hội.
18 Vũ Lê (2008), “Giá đất năm 2009 tăng trên 100%”, VnExpress, truy cập ngày 25/12/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/12/3BA09D27/
Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới (2003), đầu tư vào hạ tầng đã thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, nhưng không phải ai cũng được hưởng lợi công bằng từ các chính sách này Giá đất tăng cao do đầu tư công, do đó cần đánh thuế cao hơn ở những khu vực có giá đất tăng để Nhà nước có ngân sách đầu tư cho các khu vực khác Tuy nhiên, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay chưa đảm bảo tính công bằng cho người nộp thuế Ví dụ, tại khu phố Tường Thành, thị trấn Đất Đỏ, giá trị đất đã tăng 150% nhờ quy hoạch, nhưng mức thu thuế không đổi từ năm 2009 đến 2010 Điều này cho thấy người hưởng lợi từ quy hoạch không phải chịu thuế tương xứng với lợi ích nhận được, dẫn đến sự bất công trong việc chi tiêu ngân sách nhà nước.
Thực tế cho thấy, chỉ những người giàu có mới sở hữu đất đai và công trình giá trị, dẫn đến việc bỏ qua thuế nhà và công trình gắn liền trên đất là một hình thức ưu đãi cho người giàu Điều này đồng nghĩa với việc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đánh vào những chủ đất và nhà chất lượng thấp với mức thuế suất thực tế quá cao, trong khi những chủ đất và nhà chất lượng cao lại được hưởng mức thuế thấp hơn Đây là một yếu tố thể hiện sự không công bằng trong hệ thống thuế hiện tại.
Tính khả thi về mặt hành chính
3.5.1 Có quá nhiều mục tiêu khi xây dựng luật
Luật số 48/2010/QH12 gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các mục tiêu như tăng cường quản lý nhà nước về nhà đất, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, cũng như hạn chế đầu cơ nhà đất Các mục tiêu này khó đạt được do thuế suất nhà đất rất thấp, chỉ từ 0,009-0,09% giá thị trường, khiến cho việc điều chỉnh và phân bổ nguồn lực xã hội trở nên hạn chế Hơn nữa, việc phát triển thị trường bất động sản và khắc phục các hạn chế của thuế nhà đất hiện hành cũng trở nên khó khăn, do đó, sự phù hợp với thông lệ quốc tế và động viên đóng góp vào ngân sách nhà nước trở thành thách thức lớn.
3.5.2 Dự thảo thiết kế thuế nhà bên cạnh thuế đất khá phức tạp
Theo các phân tích về hiệu quả kinh tế và công bằng xã hội, Chính phủ nên mở rộng cơ sở thuế đến nhà ở Mặc dù đã trình Quốc hội, dự thảo đánh thuế nhà không được thông qua Qua các phiên họp của Quốc hội, có thể thấy việc đánh thuế nhà gặp khó khăn do Chính phủ đang cố gắng tách biệt định giá đất và nhà riêng, trong khi cơ sở định giá nhà hiện tại chưa đạt yêu cầu khoa học và công bằng.
Theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC, có bốn phương pháp định giá đất: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp, dựa trên giá trung bình của 3-5 thửa đất tương tự đã giao dịch thành công gần thời điểm định giá (2) Phương pháp thu nhập, tính tổng thu nhập hàng năm từ thửa đất, với giá trị định giá bằng thu nhập thuần chia lãi suất tiết kiệm 12 tháng (3) Phương pháp chiết trừ, thu thập thông tin từ ít nhất ba BĐS tương tự, giá trị hiện tại của tài sản bằng giá xây mới trừ hao mòn (4) Phương pháp thặng dư, xác định mục đích sử dụng tốt nhất của đất, tính toán tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển.
Công tác định giá đất là một quá trình phức tạp, đòi hỏi nhiều nguồn lực và tài chính từ ngân sách Nhà nước, trong bối cảnh ngân sách đang thâm hụt nghiêm trọng Hiện nay, kết quả định giá đất chủ yếu dựa vào giá thị trường, điều này cần được xem xét lại để cải thiện hiệu quả và tính chính xác trong công tác này.
20 Bộ Tài chính (2007), Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ đã điều chỉnh phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, góp phần gia tăng nguồn thu so với Pháp lệnh thuế nhà, đất Việc tính thuế dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định lại là cần thiết, do đó không gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ các đại biểu Quốc hội.
Theo dự thảo Luật thuế nhà, giá tính thuế nhà sẽ được xác định theo tỷ lệ phần trăm (dự kiến 50%) trên đơn giá 1m² nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định Quy định này gây bất công cho những ngôi nhà đã xây dựng từ nhiều năm trước, đồng thời việc đánh thuế nhà trở nên không khả thi do chi phí quản lý và tuân thủ thuế tăng gấp đôi, trong khi nguồn thu không đáng kể Vì vậy, việc định giá nhà đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ người dân.
Dự thảo đánh thuế nhà mà Chính phủ trình Quốc hội đang gặp khó khăn do tính phức tạp, sự không công bằng và thiếu những đề xuất khả thi.
3.5.3 Chi phí quản lý và tuân thủ Luật số 48/2010/QH12 khá cao
Theo Luật số 48/2010/QH12, đất phi nông nghiệp được phân loại thành đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, với các mức thuế suất khác nhau Tuy nhiên, việc phân loại này không cần thiết vì nó làm tăng chi phí quản lý và tuân thủ thuế, đồng thời có thể dẫn đến việc che giấu hoạt động và khai sai mục đích của người dân Mỗi loại đất và công dụng gắn liền đều phản ánh giá trị của mảnh đất và các công trình trên đó Đánh thuế đồng nhất theo giá trị mảnh đất sẽ đảm bảo rằng những tài sản có giá trị cao hơn phải chịu mức thuế suất lũy tiến so với những tài sản có giá trị thấp hơn.
Luật số 48/2010/QH12 quy định giá tính thuế đất phi nông nghiệp được ổn định trong 5 năm, điều này dẫn đến việc giảm thu ngân sách do tác động của lạm phát và gây tâm lý khó chịu cho người nộp thuế Khi giá nhà đất tăng cao, đến năm thứ 5, người nộp thuế sẽ phải đối mặt với mức thuế tăng đột ngột do sự dồn nén trong suốt 5 năm Vì vậy, việc cố định giá trị tính thuế nhà, đất trong thời gian 5 năm hiện nay là không còn phù hợp.
3.5.4 Lựa chọn phương án định giá và tài sản chịu thuế khả thi nhất Để tìm phương án định giá và tài sản chịu thuế khả thi nhất, tác giả thực hiện phân tích các kịch bản thu thuế theo 03 phương án định giá của Ngân hàng thế giới và 02 lựa chọn tài sản chịu thuế là “đất” hay “nhà và đất” (Bảng 3.7)
Bảng 3.7 Số thuế thu được theo các phương án
Phương án* Giá tính thuế so với giá thị trường
Tài sản chịu thuế Đất Đất và Nhà
(2) Định giá theo kỹ thuật hiện đại 100% (80-90%)A A**
(3) Định giá 50% giá trị khai báo 50% 40%A 50%A
Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2003 về chính sách đất đai nhằm thúc đẩy tăng trưởng và giảm nghèo, có ba phương án định giá đất được đề xuất Báo cáo này được dịch và xuất bản bởi Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin vào tháng 6/2004 Các phương án này không chỉ giúp cải thiện quản lý tài nguyên đất mà còn hỗ trợ việc phát triển bền vững và nâng cao đời sống người dân.
Số thu thuế tiềm năng trong kịch bản tối ưu sẽ được xác định khi áp dụng mức thu thuế đối với cả nhà và đất, với giá trị tính thuế đúng bằng giá thị trường.
Nguồn: Tác giả tự tính toán và tổng hợp
Phương án 1 trong việc định giá bất động sản theo đơn vị 1m² yêu cầu Nhà nước đầu tư nhiều chi phí cho quy trình định giá Tuy nhiên, số thuế thu được lại không cao, chỉ đạt từ 20-50% số thu tiềm năng đối với đất và 30-60% đối với nhà và đất.
21 Gallagher, Mark (2009), Bình luận về dự thảo luật thuế nhà, đất, Dự án STAR Việt Nam của USAID
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ thu thuế đất theo phương án 1, dẫn đến việc ngân sách nhà nước hàng năm chỉ thu được 20-50% nguồn thu tiềm năng Điều này không chỉ tạo ra áp lực chi phí lớn cho công tác định giá đất mà còn khiến số thu ngân sách ròng theo luật này trở nên rất thấp.
Dự thảo Luật thuế nhà, đất đề xuất đánh thuế nhà bên cạnh thuế đất, với giá tính thuế được thực hiện theo phương án 1 Theo đó, nhà và đất sẽ được định giá riêng, tuy nhiên công tác định giá nhà phức tạp không kém gì định giá đất Điều này dẫn đến việc thu ngân sách ròng hàng năm theo dự thảo sẽ thấp hơn so với Luật số 48/2010/QH12, khi mà thu ngân sách nhà nước chỉ tăng 10% so với số thu tiềm năng, trong khi chi phí định giá tính thuế đã tăng gấp đôi Điều này một lần nữa chứng minh rằng việc đánh thuế nhà theo dự thảo của Chính phủ là không khả thi.
KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
Đƣa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Việc đánh thuế nhà bên cạnh thuế đất sẽ làm tăng ít nhất 10% nguồn thu tiềm năng so với Luật số 48/2010/QH12, trong khi tổng thu có thể đạt từ 20-50% Để đảm bảo số thu ngân sách ròng cao hơn, công tác định giá và đánh thuế nhà cần được thực hiện một cách đơn giản Nhà và đất là những yếu tố không thể tách rời trong một đơn vị bất động sản, vì vậy việc đánh thuế chung cho cả hai là hợp lý Nhiều quốc gia ở Châu Âu và Châu Á đã áp dụng hình thức đánh thuế này, giúp tăng số thu thuế mà không làm tăng chi phí thuế, từ đó nâng cao ngân sách ròng so với Luật số 48/2010/QH12.
Nhà nước nên áp dụng thuế suất đồng nhất cho tất cả các loại bất động sản để tránh việc đánh thuế lũy tiến không công bằng giữa các nhà đất có giá trị khác nhau Việc này không chỉ giúp giảm chi phí quản lý và tuân thủ thuế mà còn đảm bảo tính minh bạch trong quy trình xác định giá tính thuế Quan trọng là cần xác định giá tính thuế cho đất phi nông nghiệp sao cho phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, đồng thời tối thiểu hóa chi phí định giá và quản lý.
Xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo phân tích từ mục 3.5.4, Nhà nước nên áp dụng phương pháp tự kê khai giá tính thuế của người dân, kết hợp với cơ chế khuyến khích sự trung thực Phương án này đã được triển khai thành công tại nhiều quốc gia đang phát triển như Hungary, Thái Lan, Philippines và Chile.
Indonesia, Colombia và nhiều quốc gia khác đã đạt được thành công đáng kể trong việc tăng thu thuế bất động sản Tại Việt Nam, điều này hoàn toàn khả thi nhờ vào việc người dân thành phố có khả năng tiếp cận thông tin qua các phương tiện truyền thông và thị trường bất động sản năng động, giúp họ nắm rõ giá trị tài sản của mình Tương tự, người dân nông thôn cũng có thể trao đổi thông tin trong cộng đồng và xác định mức giá đất hợp lý dựa trên sự so sánh với những người sở hữu đất liền kề.
Nhà nước sẽ cải thiện nguồn thu trong khi chờ thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời sử dụng nguồn thu này để nâng cao năng lực quản lý Việc áp dụng các kỹ thuật hiện đại trong định giá thị trường nhà đất, như xác định giá dựa trên giao dịch tương đương, chi phí khấu hao hoặc thu nhập từ tiền thuê, sẽ giúp tối ưu hóa quy trình quản lý.
Cơ chế khuyến khích trung thực kèm theo:
Thứ nhất, giá trị khai báo sẽ dùng để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà và đất giữa
Chính phủ và người dân cần có sự minh bạch trong việc định giá đền bù quy hoạch nhà đất, làm cơ sở cho các giao dịch mua bán Mức thuế nhà, đất hàng năm được tính bằng giá đất nhân với thuế suất thấp sẽ không gây áp lực lớn cho người dân Tuy nhiên, các giao dịch giữa Nhà nước và người dân, cũng như giữa các cá nhân với nhau, có thể phát sinh nhiều và khó lường Vì vậy, cơ chế này sẽ khuyến khích người dân khai báo chính xác hơn về giá trị đất và nhà của mình.
Đánh thuế theo tỷ lệ 50% giá trị khai báo sẽ giúp người dân cảm thấy nhẹ nhàng hơn với nghĩa vụ thuế, đồng thời tạo ra nguồn thu ngân sách cao nhất từ phương pháp tính thuế và định giá đất hiện nay Giải pháp này không chỉ giảm bớt gánh nặng thuế cho người dân mà còn đảm bảo rằng số thu ngân sách ròng vẫn cao hơn so với quy định tại Luật số 48/2010/QH12.
Thứ ba, có một hệ thống tuyên truyền tốt bên cạnh việc sử dụng hiệu quả nguồn thu thuế
Sử dụng hiệu quả nguồn thu thuế bên cạnh việc tuyên truyền tốt các quy định cũng nhƣ kết
23 Bird, Richard M and Slack, Enid (2007), “Taxing Land and Property in Emerging Economies: Raising Revenue … and More?”, Land Polocies and Their Outcomes, pp 204-236 và Rosengard, Jay K (1998),
Hoàng Phương và Bùi Văn H.Đ (2006) trong nghiên cứu về cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển nhấn mạnh rằng việc minh bạch hóa chi tiêu ngân sách nhà nước sẽ giúp người đóng thuế nhận thức rõ hơn về ý nghĩa của việc nộp thuế, đồng thời củng cố niềm tin của họ vào hệ thống thuế.
Thứ tư, cần kết hợp các biện pháp thưởng phạt đối với cá nhân và tổ chức theo cách của Indonesia, bao gồm phạt 25% tiền thuế đối với những khai báo không trung thực Các cơ quan công chứng và cán bộ Nhà nước phải chịu trách nhiệm trong việc xử lý giao dịch bất động sản và gửi báo cáo hàng tháng cho cơ quan thuế Ngoài ra, cần có khen thưởng cho những phát hiện gian lận lớn gây thất thoát ngân sách nhà nước và trừng phạt nghiêm minh các sai phạm của cán bộ công chức trong kê khai thuế Đặc biệt, nhà nước có quyền mua lại bất động sản nếu xác định được người khai không trung thực.
Người dân tự kê khai giá trị đất đai theo mẫu và gửi đến cơ quan thuế, nơi sẽ công khai giá trị này trên internet để người dân tham khảo trong các giao dịch liên quan đến nhà và đất Khi có sự thay đổi về đất và công trình gắn liền, người dân cần thực hiện kê khai lại.
Cơ quan thuế sẽ tổng hợp và thông qua các chuyên gia để có những quyết định phù hợp
Kiểm soát nên tập trung vào các mảnh đất có giá trị cao nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội và tối đa hóa thu ngân sách từ thuế.
Mức giá tính thuế năm cơ sở kết hợp với chỉ số lạm phát hàng năm sẽ là căn cứ tính thuế cho các năm tiếp theo Tuy nhiên, nếu không theo dõi các thay đổi về giá tương đối, điều này có thể dẫn đến sự không công bằng Theo kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu của Jay K Rosengard (1998), việc định giá theo chu kỳ dài gắn với chỉ số lạm phát là cần thiết để tránh xói mòn cơ sở thuế và giảm chi phí định giá đất hàng năm.
Trong vòng 5-10 năm tới, khi ngân sách của Nhà nước đã đủ lớn và thời gian nghiên cứu đã đủ dài, việc áp dụng các kỹ thuật hiện đại vào định giá thị trường bất động sản sẽ được tiến hành.
