CHƢƠNG 3 NỘI DUNG PHÂN TÍCH
3.5. Tính khả thi về mặt hành chính
3.5.2. Dự thảo thiết kế thuế nhà bên cạnh thuế đất khá phức tạp
Theo các phân tích về hiệu quả kinh tế, cơng bằng xã hội thì Chính phủ nên mở rộng cơ sở thuế đến nhà. Điều này cũng đã đƣợc Chính phủ trình Quốc hội nhƣng dự thảo đánh thuế nhà đã không đƣợc thông qua. Theo dõi các phiên họp của Quốc hội, ta thấy dự kiến đánh thuế nhà gặp trở ngại là do Chính phủ đang cố gắng tách định giá đất và nhà riêng, và cơ sở của việc định giá nhà chƣa khoa học, không công bằng.
Theo Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007, đất đƣợc định giá theo 4 phƣơng pháp20: (1) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp: Mức giá đƣợc định bằng bình quân mức giá 3-5 thửa đất chƣa đầu tƣ xây dựng liền kề có những đặc điểm tƣơng tự đã đƣợc chuyển nhƣợng thành công trên thị trƣờng để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn phải đƣợc tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để định giá. (2) Phƣơng pháp thu nhập: tính tổng thu nhập hằng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất cần định giá. Đối với các thửa đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê đất và tài sản trên đất thu đƣợc hằng năm. Mức giá đất cần định giá sẽ bằng thu nhập thuần túy hằng năm thu đƣợc từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng. (3) Phƣơng pháp chiết trừ: thu thập thơng tin trên thị trƣờng của ít nhất ba BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá đƣợc chuyển nhƣợng thành công. Giá trị hiện tại của các tài sản đầu tƣ xây dựng trên đất bằng giá trị xây mới trừ đi giá trị hao mòn. (4) Phƣơng pháp thặng dƣ: khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, qui hoạch liên quan... Phƣơng pháp này thực hiện những tính tốn trên cơ sở tổng giá trị phát triển của BĐS trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí ngƣời sử dụng xây dựng kết cấu hạ tầng).
Cơng tác định giá đất nhìn chung rất phức tạp, tiêu tốn nhiều công sức, tiền bạc của Nhà nƣớc trong khi NSNN đang trong tình trạng thâm hụt ngày càng tăng đến mức báo động và kết quả định giá đất hiện nay chỉ là theo đuổi giá thị trƣờng. Tuy nhiên, khi nhìn ở tiêu chí
20 Bộ Tài chính (2007), Thơng tƣ số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
gia tăng nguồn thu so với Pháp lệnh thuế nhà, đất, việc giá đất tính thuế dựa vào giá đất UBND cấp tỉnh quy định lại cần thiết. Vì vậy, nó khơng gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ phía các đại biểu Quốc hội.
Theo Tờ trình dự thảo Luật thuế nhà, đất, giá tính thuế nhà đƣợc xác định theo tỷ lệ phần trăm (do Chính phủ quy định, dự kiến bằng 50%) trên đơn giá 1m2 nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND cấp tỉnh quy định. Quy định này là không công bằng đối với những ngôi nhà đã xây dựng nhiều năm trƣớc đó và việc đánh thuế nhà là khơng khả thi do chi phí quản lý cũng nhƣ chi phí tuân thủ thuế tăng gấp đôi trong khi nguồn thu tăng không đáng kể. Do đó, việc định giá nhà đã gặp phản đối mạnh mẽ từ phía ngƣời thơng qua luật.
Nhƣ vậy, do tính phức tạp, khơng cơng bằng và chƣa có những đề xuất khả thi nên dự thảo đánh thuế nhà Chính phủ trình Quốc hội gặp trở ngại.