CHƢƠNG 3 NỘI DUNG PHÂN TÍCH
3.3. Hiệu quả kinh tế
3.3.1. Hiệu quả kinh tế tối ƣu
Nhƣ đã trình bày từ mục 2.1, nhà đất là hàng hóa thiết yếu và có hạn nên cung và cầu nhà đất ít co giãn theo giá; thuế nhà, đất do đó ít ảnh hƣởng đến q trình phân bổ nguồn lực và ít gây tổn thất xã hội. Bên cạnh, vì tính cố định và hiển thị cao của nhà đất làm cho thuế nhà, đất trở thành một cỗ máy tạo nguồn thu tiềm năng và hiệu quả về kinh tế nếu Chính phủ biết tận dụng8
. Vậy Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã tận dụng triệt để ƣu thế của loại thuế này chƣa?
Theo quy định của Luật số 48/2010/QH12, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bằng từ 0,03-0,15% giá đất UBND cấp tỉnh quy định. Ngày 14/02/2011, Bộ Tài nguyên – Môi trƣờng khẳng định giá đất do Nhà nƣớc quy định bằng 30-60% giá đất chuyển nhƣợng thực tế9
. Tính tốn chúng ta đƣợc thuế suất cũng nhƣ số thu thuế nhà, đất theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện chỉ bằng 0,009-0,09% so với giá trị thị trƣờng, một tỷ lệ rất thấp so với giá thị trƣờng. Nhƣ vậy, rõ ràng với cùng một nỗ lực thu thuế nhƣng chúng ta
8 Rosengard, Jay K. (1998), Hoàng Phƣơng d., Bùi Văn h.đ. (2006), Cải cách thuế bất động sản tại các nước
đang phát triển, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP. Hồ Chí Minh, trang 19
9
Quang Duẩn (2011), “Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ bằng 30-60% giá đất chuyển nhƣợng thực tế”, Thanh
niên, truy cập ngày 15/02/2011 tại địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/Pages/20110215/Gia-dat-Nha-
chƣa tận dụng triệt để ƣu thế của loại thuế này hay sắc thuế này hiện chƣa đạt hiệu quả kinh tế tối ƣu.
3.3.2. Hiệu quả thu thuế
Từ số thu thuế ƣớc tính cho năm 2008 và số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 2008, tác giả thực hiện tính tỷ trọng thuế đất ở đô thị và đất SXKD phi nông nghiệp trong thu thuế nhà, đất và tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất để phân tích.
Theo tính tốn từ Bảng 3.6, mặc dù diện tích đất ở đơ thị và đất SXKD chiếm tỷ trọng rất thấp 1,21% tổng diện tích đất nhƣng tạo nguồn thu chủ yếu trong tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất (chiếm 95,22% thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và 90,12% tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất). Trong khi đó, diện tích nhà và các cơng trình xây dựng gắn liền trên đất ở đô thị và đất SXKD phi nơng nghiệp sẽ gần bằng với diện tích đất. Do đó, nếu bỏ qua thuế nhà và các cơng trình gắn liền trên đất ở đơ thị và đất SXKD phi nông nghiệp là chúng ta đã bỏ qua một nguồn thu rất lớn cho NSNN.
Bảng 3.6. Tỷ trọng thuế đất ở đô thị và đất SXKD phi nơng nghiệp năm 2008
Đơn vị tính: tỷ đồng
Năm 2008
Thuế sử dụng đất nông nghiệp 97 Thuế nhà, đất 1.715 Thuế đất ở nông thôn 82 Thuế đất ở đô thị 1.033 Thuế SXKD phi nông nghiệp 600 Tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất 1.812 % Thuế đất ở đô thị và SXKD phi nông nghiệp/ Thuế nhà, đất 95,22% % Thuế đất ở đô thị và SXKD phi nông nghiệp/ Tổng thu thuế liên quan
đến nhà và đất 90,12%
Đặc biệt, tỷ lệ đơ thị hóa của Việt Nam ngày càng tăng cao, năm 1990 vào khoảng 17- 18%, năm 1999 vào khoảng 23,6%, năm 2004 vào khoảng 25,8% và theo quy hoạch phát triển đến năm 2010 tỷ lệ dân số đô thị sẽ là 56-60%, đến năm 2020 là 80% (tƣơng đƣơng tỷ lệ đơ thị hóa là 40%)10. Q trình đơ thị hóa làm giảm diện tích sử dụng đất nông nghiệp, bên cạnh gia tăng diện tích đất ở đơ thị cũng nhƣ đất SXKD phi nông nghiệp. Mặt khác, theo cơ cấu diện tích các loại đất hiện nay, đất ở đơ thị và đất SXKD chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ 1,31% tổng diện tích đất năm 2009, cho thấy rằng trong tƣơng lai nguồn thu thuế từ đất ở đô thị và đất SXKD phi nơng ngiệp là tƣơng đối lớn vì diện tích cũng nhƣ giá trị tiềm năng của loại đất này trong tƣơng lai là rất lớn (Biểu 3.3). Khi giá trị mảnh đất tăng thì giá trị nhà và các cơng trình gắn liền trên đất cũng tăng tƣơng ứng. Do đó, nếu bỏ qua thuế nhà và các cơng trình gắn liền trên đất, Nhà nƣớc sẽ mất một nguồn thu khá lớn trong tƣơng lai, khoảng 10%/năm nguồn thu tiềm năng nếu giả định giá trị trung bình của nhà và các cơng trình gắn liền trên đất bằng 1/10 so với giá trị mảnh đất. Con số này sẽ càng lớn hơn khi tính đến nhà chung cƣ.
Biểu 3.3. Cơ cấu đất đai năm 2009 và xu hƣớng
Nguồn: Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2009)
10 T/c Thị trƣờng giá cả (2008), “Thực trạng đơ thị hóa ở Việt Nam”, Địa ốc online.vn, truy cập ngày
Khảo sát căn hộ bán ở TP. HCM để thấy rõ thất thốt của việc khơng thu thuế nhà. Theo Savills (Biểu 3.4), năm 2007, ở TP. HCM có khoảng 22.000 căn hộ bán và giá chào bán mỗi căn hộ trung bình khoảng 1.300 USD/m2
. Tỷ giá cuối năm 2007 khoảng 16.000 đồng/USD11
. Giả định trung bình mỗi căn hộ có diện tích 100m2, thuế suất căn hộ là 0,03%. Tính riêng các căn hộ bán trong năm 2007, chính quyền TP. HCM đã mất gần 14 tỷ đồng12
(chƣa kể trên 15.000 căn hộ đã đƣợc bán trong các năm trƣớc đó), tƣơng đƣơng 2%13 tổng số thu thuế nhà, đất năm 2008 của TP. HCM. Thất thoát này sẽ ngày càng tăng vì nguồn cung căn hộ bán ngày càng tăng (Biểu 3.5).
Biểu 3.4. Căn hộ bán ở TP. HCM
Nguồn: Savills VietNam Co., LTD. (7/2008), Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market
11
Ngày 01/01/2008, tỷ giá tham khảo của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam là 16.114 đồng/USD
12 = 22.000x1.300x16.000x100x0,03% = 13,728 tỷ đồng
13 = 13,728/687,662 = 2% (trong đó 687,662 tỷ đồng là số thu thuế nhà, đất khi Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực ƣớc tính cho năm 2008, chi tiết tại Phụ lục 3.2 và Phụ lục 3.3)
Biểu 3.5. Nguồn cung tƣơng lai căn hộ bán ở TP. HCM
Nguồn: Savills VietNam Co., LTD. (7/2008), Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market
Ngồi ra, giá tính thuế đất dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hiện vẫn chƣa theo kịp giá thị trƣờng cũng là một nhân tố gây thất thu cho NSNN. Đến tháng 12 năm 2009, giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ bằng 20-40% giá thị trƣờng14. Cụ thể, theo giới chun mơn, tại Thành phố Hồ Chí Minh, khung giá đất năm 2009 thấp hơn giá thị trƣờng trung bình 4-6 lần15, tại Bến Tre khung giá đất Chính phủ quy định chỉ bằng 20-30% giá thị trƣờng16, khung giá đất Hà Nội cũng đang rất thấp so với giá thị trƣờng. Điều này rất khó khắc phục bởi vì hiện nay cơng tác định giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ là đuổi theo giá thị trƣờng. Ngày 14/02/2011, Bộ Tài nguyên – Môi trƣờng khẳng định giá đất do Nhà nƣớc quy định bằng 30-60% giá đất chuyển nhƣợng thực tế17
. Nhƣ vậy, khi giá tính thuế
14 Vietnam+ (2009), “Cần lời giải cho bài tốn thị trƣờng bất động sản”, Đơ thị.net, truy cập ngày 31/12/2009 tại địa chỉ: http://dothi.net/thi-truong/1250/can-loi-giai-cho-bai-toan-thi-truong-bat-dong-san.htm
15
Vũ Lê (2008), “Giá đất năm 2009 tăng trên 100%”, VnExpress, truy cập ngày 25/12/2008 tại địa chỉ:
http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/12/3BA09D27/
16 Vũ Lê (2008), “Nhiều dự án „im lìm‟ vì đền bù vênh thực tế”, VnExpress, truy cập ngày 05/5/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/05/3ba01eab/
17
Quang Duẩn (2011), “Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ bằng 30-60% giá đất chuyển nhƣợng thực tế”, Thanh
niên, truy cập ngày 15/02/2011 tại địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/Pages/20110215/Gia-dat-Nha-
đất dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, NSNN đã mất khoảng 40-70% nguồn thu tiềm năng.
Nhƣ vậy, khi thực hiện thu thuế đối với đất mà không thu thuế đối với nhà và giá tính thuế đất dựa vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, Nhà nƣớc đã bỏ qua một nguồn thu rất lớn, ít nhất là 50-80% nguồn thu tiềm năng.