CHƢƠNG 3 NỘI DUNG PHÂN TÍCH
3.5. Tính khả thi về mặt hành chính
3.5.4. Lựa chọn phƣơng án định giá và tài sản chịu thuế khả thi nhất
Để tìm phƣơng án định giá và tài sản chịu thuế khả thi nhất, tác giả thực hiện phân tích các kịch bản thu thuế theo 03 phƣơng án định giá của Ngân hàng thế giới và 02 lựa chọn tài sản chịu thuế là “đất” hay “nhà và đất” (Bảng 3.7).
Bảng 3.7. Số thuế thu đƣợc theo các phƣơng án
Phƣơng án* Giá tính thuế so với
giá thị trƣờng
Tài sản chịu thuế
Đất Đất và Nhà
(1) Định giá theo m2
30 – 60% (20-50%)A (30-60%)%A (2) Định giá theo kỹ
thuật hiện đại 100% (80-90%)A A** (3) Định giá 50% giá trị
khai báo 50% 40%A 50%A
* 03 phƣơng án định giá đất theo Ngân hàng thế giới (2003), Báo cáo chính sách đất đai cho tăng trƣởng và xóa đói giảm nghèo, Nhà xuất bản Văn hóa Thơng tin dịch và xuất bản tháng 6/2004
**A là số thu thuế đối với kịch bản tối ƣu (thu thuế đối với cả nhà và đất với giá đúng bằng giá thị trƣờng) – số thu thuế tiềm năng
Nguồn: Tác giả tự tính tốn và tổng hợp
Phƣơng án 1 thực hiện định giá BĐS theo đơn vị 1m2. Phƣơng án này đòi hỏi Nhà nƣớc phải tiêu tốn nhiều chi phí để định giá trong khi số thuế thu đƣợc vẫn rất thấp, chỉ đạt 20- 50% số thu tiềm năng nếu đối tƣợng chịu thuế là đất và 30-60% số thu tiềm năng nếu đối tƣợng chịu thuế là nhà và đất.
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ thu thuế đất và giá tính thuế đất đƣợc thực hiện theo phƣơng án 1 nên hàng năm NSNN chỉ thu đƣợc 20-50% nguồn thu tiềm năng trong khi phải tiêu tốn nhiều chi phí để thực hiện cơng tác định giá đất. Do đó, số thu ngân sách rịng theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm sẽ rất thấp.
Dự thảo Luật thuế nhà, đất dự kiến đánh thuế nhà bên cạnh thuế đất và giá tính thuế nhà và đất đƣợc thực hiện theo phƣơng án 1. Theo dự thảo thì nhà và đất đƣợc định giá riêng và công tác định giá nhà khá phức tạp nhƣ công tác định giá đất. Nhƣ vậy, thu ngân sách ròng hàng năm theo dự thảo sẽ thấp hơn theo Luật số 48/2010/QH12 do thu NSNN khi này tăng 10% số thu tiềm năng trong khi chi phí định giá tính thuế đã tăng gấp đơi so với Luật số 48/2010/QH12. Một lần nữa cho thấy dự thảo đánh thuế nhà đƣợc Chính phủ trình Quốc hội là không khả thi.
Phƣơng án 2 thực hiện định giá BĐS dựa trên các giao dịch tƣơng đƣơng, chi phí khấu hao hoặc thu nhập từ tiền thuê. Phƣơng án này thẩm định giá đất theo từng thửa đất, lô đất dựa trên hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ và ứng dụng kỹ thuật hiện đại thẩm định đại trà. Về cơ bản, phƣơng án này tạo đƣợc nguồn thu ngân sách rịng lớn nhất vì chi phí bỏ ra ban đầu rất lớn nhƣng đƣợc áp dụng trong một thời gian dài với nguồn thu rất lớn. Tuy nhiên, phƣơng án này địi hỏi phải có một thị trƣờng mạnh và Nhà nƣớc phải đạt một trình độ kỹ thuật cao trong công tác định giá. Điều kiện nƣớc ta hiện nay chƣa thể thực hiện theo phƣơng án này.
Phƣơng án 3 thực hiện thu thuế theo một tỷ lệ giá trị khai báo của ngƣời đóng thuế. Ở đây, tác giả chọn thu theo tỷ lệ 50% giá trị khai báo vì hiện nay Việt Nam đang thực hiện định giá theo phƣơng án 1, tốn nhiều chi phí nhƣng thu NSNN chỉ đạt 20-50% nguồn thu tiềm năng, do đó, khi chọn thực hiện định giá 50% giá trị khai báo thì thu NSNN theo phƣơng án 3 sẽ đạt mức cao nhất của phƣơng án 1. Phƣơng án này thực hiện thu thuế theo giá trị khai báo của ngƣời dân nên sẽ ít tốn chi phí. Do đó, phƣơng án này sẽ tạo thu ngân sách ròng lớn hơn phƣơng án 1.
Từ 03 phƣơng án định giá trên cho thấy, phƣơng án 3 có số thu ngân sách rịng khơng cao bằng phƣơng án 2 nhƣng cao hơn phƣơng án 1. Phƣơng án 3 phù hợp với tình hình nƣớc ta
hiện nay và là cơ sở để tiến lên thực hiện lâu dài phƣơng án 2. Nhƣ vậy, trƣớc mắt nên lựa chọn định giá theo phƣơng án 3 và về lâu dài là phƣơng án 2.
Vấn đề là lựa chọn tài sản chịu thuế nhƣ thế nào theo các phƣơng án đã chọn?
Từ các kịch bản thu thuế cũng nhƣ các phân tích trên, giá trị cũng nhƣ diện tích nhà ở và cơng trình gắn liền trên đất ngày càng tăng theo giá trị mảnh đất sẽ là nguồn thu lớn và công bằng nếu Nhà nƣớc biết tận dụng. Nhƣng vấn đề chúng ta gặp phải trong việc thu thuế nhà là nỗ lực tách giá trị mảnh đất với nhà trong khi điều này là không cần thiết. Ta thấy, giá trị đất phụ thuộc vào vị trí đất, chất lƣợng đất, điều kiện kinh tế - chính trị và xã hội khu đất,… và giá trị nhà phụ thuộc vào vị trí đất, điều kiện kinh tế - chính trị và xã hội khu đất, chất lƣợng ngơi nhà, số tầng, thời gian sử dụng… Do đó, việc định giá đất và nhà sẽ có một số điểm trùng lắp, khó đánh giá, kiểm sốt q trình kê khai thuế. Hơn nữa, thực tế đất và nhà là những vật thể không thể tách rời khỏi một đơn vị BĐS. Tách khỏi đất, nhà khơng cịn và đất đã có nhà thì khơng thể sử dụng làm việc khác ngồi làm nền cho nhà22
. Tách đất khỏi nhà là một điều rất miễn cƣỡng. Trong phong tục của ngƣời Việt Nam, mặc dù khơng có quyền sở hữu đất nhƣng ngƣời ta thƣờng trao đổi, mua bán cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Việc tách riêng mức giá tính thuế nhà và đất vừa không cần thiết, tốn kém, làm tăng chi phí hành thu và tuân thủ thuế vừa làm cho ngƣời dân cảm thấy không tƣờng minh. Đồng thời, để đủ năng lực tính tách biệt giá trị đất và nhà sẽ cần một thời gian rất lâu. Chính vì vậy, Nhà nƣớc nên thực hiện thu cả thuế đất và nhà ngay bây giờ. Giá trị chung của đất và nhà là cơ sở để tính thuế thay vì cố gắng tách biệt giá trị đất với giá trị nhà.
22 Lê Văn Tứ (2009), “Thuế nhà, đất là thuế gì vậy?”, Thời báo kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 18/9/2009 tại địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/23496/