Với những phân tích từ Chƣơng 3 cho thấy, để gia tăng số thu thuế nhà, đất đảm bảo tính hiệu quả kinh tế, công bằng xã hội và khả thi về mặt quản lý, Nhà nƣớc cần mở rộng cơ sở thuế hơn so với quy định của Luật số 48/2010/QH12. Đó là:
4.1. Đƣa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Khi thực hiện đánh thuế nhà bên cạnh thuế đất thì theo phân tích từ mục 3.3.2 số thu thuế nhà, đất sẽ tăng ít nhất 10% nguồn thu tiềm năng so với Luật số 48/2010/QH12 (20-50% nguồn thu tiềm năng). Tuy nhiên, với số thu tăng thêm khá khiêm tốn địi hỏi cơng tác định giá cũng nhƣ đánh thuế nhà phải thật đơn giản để đảm bảo số thu ngân sách ròng cao hơn so với Luật số 48/2010/QH12. Nhƣ đã trình bày từ trên, nhà và đất là những vật thể không thể tách rời khỏi một đơn vị BĐS và do phong tục mua bán cả quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho thấy nhà và đất nên đƣợc đánh thuế chung theo một đơn vị BĐS. Việc đánh thuế nhà bên cạnh thuế đất đang đƣợc thực hiện ở nhiều nƣớc Châu Âu cũng nhƣ Châu Á (Phụ lục 7 và Phụ lục 8). Khi này số thu thuế sẽ tăng so với Luật số 48/2010/QH12 trong khi chi phí thuế vẫn khơng thay đổi hay thu ngân sách ròng đã tăng so với Luật số 48/2010/QH12.
Bênh cạnh, nhà nƣớc nên thực hiện đánh thuế suất đồng nhất với các loại BĐS. Bởi vì khi giá nhà đất tính thuế căn cứ vào giá thực tế thì chúng ta đã đánh thuế suất thực tế lũy tiến vào nhà đất giá trị cao so với nhà đất có giá trị thấp. Việc đánh thuế suất đồng nhất còn cắt giảm đƣợc chi phí quản lý và tuân thủ thuế không cần thiết. Vấn đề quan trọng ở đây là xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhƣ thế nào để vừa phản ánh đƣợc giá trị thực của nhà đất vừa tối thiểu hóa đƣợc chi phí định giá cũng nhƣ quản lý.
4.2. Xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
Theo nhƣ phân tích từ mục 3.5.4, trƣớc mắt Nhà nƣớc nên thực hiện phƣơng pháp ngƣời dân tự kê khai giá tính thuế bên cạnh cơ chế khuyến khích trung thực. Phƣơng án này đang đƣợc thực hiện ở nhiều nƣớc đang phát triển nhƣ Hungary, Thailand, Philippines, Chile,
Indonesia, Colombia,… và đã đạt đƣợc kết quả đáng kể trong việc gia tăng số thu thuế BĐS23
. Điều này là khả thi ở Việt Nam bởi ngƣời dân thành thị với các phƣơng tiện thông tin đại chúng và thị trƣờng tƣơng đối sơi động sẽ biết chính xác giá nhà đất của mình. Tƣơng tự, ngƣời dân ở nơng thơn với văn hóa làng xã, cộng đồng cũng sẽ trao đổi thơng tin và cân nhắc giá đất phù hợp, tƣơng xứng với những ngƣời có đất lân cận.
Bằng cách này Nhà nƣớc sẽ có đƣợc nguồn thu tốt hơn trong khi chờ thị trƣờng sơi động và có thể tận dụng nguồn thu này để tăng cƣờng năng lực quản lý, áp dụng các kỹ thuật hiện đại để định giá thị trƣờng nhà, đất theo phƣơng pháp hiện đại (xác định giá thị trƣờng dựa trên các giao dịch tƣơng đƣơng, chi phí khấu hao hoặc thu nhập từ tiền thuê).
Cơ chế khuyến khích trung thực kèm theo:
Thứ nhất, giá trị khai báo sẽ dùng để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà và đất giữa
Chính phủ với ngƣời dân và giữa ngƣời dân với nhau (ví dụ nhƣ tính giá đền bù khi quy hoạch nhà đất, là giá tham chiếu để thực hiện các giao dịch mua bán,… ). Thuế nhà, đất đƣợc đóng hàng năm, bằng giá đất nhân với mức thuế suất rất thấp sẽ không là gánh nặng đáng kể với ngƣời dân, trong khi các giao dịch phát sinh giữa Nhà nƣớc với ngƣời dân và giữa ngƣời dân với nhau thì sẽ rất nhiều và khơng lƣờng trƣớc đƣợc. Do đó, cơ chế này sẽ khuyến khích ngƣời dân khai báo trung thực hơn giá đất và nhà của mình.
Thứ hai, đánh thuế theo một tỷ lệ tƣơng đối giá trị khai báo (50%), chỉ đánh thuế một nửa
giá trị nhà đất để ngƣời dân cảm thấy đây khơng phải là trách nhiệm nặng nề. Ngồi ra, với tỷ lệ 50% giá trị khai báo, thu NSNN sẽ đạt giá trị cao nhất của phƣơng pháp tính thuế đất và định giá đất hiện nay. Điều này một mặt làm giảm tâm lý gánh nặng thuế ở ngƣời dân, mặt khác vẫn đảm bảo số thu ngân sách ròng cao hơn Luật số 48/2010/QH12.
Thứ ba, có một hệ thống tuyên truyền tốt bên cạnh việc sử dụng hiệu quả nguồn thu thuế.
Sử dụng hiệu quả nguồn thu thuế bên cạnh việc tuyên truyền tốt các quy định cũng nhƣ kết
23
Bird, Richard M. and Slack, Enid. (2007), “Taxing Land and Property in Emerging Economies: Raising Revenue … and More?”, Land Polocies and Their Outcomes, pp. 204-236 và Rosengard, Jay K. (1998),
Hoàng Phƣơng d., Bùi Văn h.đ. (2006), Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển, Chƣơng
quả chi tiêu NSNN để cho ngƣời đóng thuế thấy rõ ý nghĩa của việc đóng thuế, đồng thời củng cố niềm tin của họ.
Thứ tư, kết hợp những biện pháp thƣởng phạt đối với cá nhân và tổ chức có liên quan theo
cách của Indonesia nhƣ: phạt 25% tiền thuế những khai báo không trung thực; quy định các cơ quan công chứng và cán bộ Nhà nƣớc chịu trách nhiệm xử lý các giao dịch BĐS buộc phải gửi báo cáo hàng tháng cho các cơ quan thuế; khen thƣởng đối với những phát hiện gian lận lớn gây thất thoát NSNN; trừng trị nghiêm minh những sai phạm của CBCC trong quá trình kê khai thuế. Ngồi ra, để trừng phạt những gian lận của ngƣời khai, nhà nƣớc có thể có quyền giành mua BĐS khi xác định đƣợc ngƣời khai không trung thực.
Ngƣời dân tự kê khai giá trị mảnh đất của mình theo mẫu và gửi về cơ quan thuế tổng hợp, giá này sẽ đƣợc cơ quan thuế niêm yết công khai trên mạng internet để ngƣời dân có thể tham khảo khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà và đất. Ngƣời dân thực hiện kê khai lại khi có sự thay đổi trên đất và các cơng trình gắn liền trên đất.
Cơ quan thuế sẽ tổng hợp và thơng qua các chun gia để có những quyết định phù hợp. Sự kiểm soát chỉ cần tập trung vào những mảnh đất có giá trị cao để đảm bảo tính hiệu quả kinh tế, cơng bằng xã hội và thuế tạo số thu ngân sách ròng lớn nhất.
Mức giá tính thuế năm cơ sở cộng với chỉ số lạm phát (chỉ số giá nhà đất hoặc chỉ số giá tiêu dùng) hàng năm sẽ làm căn cứ tính thuế cho thời gian tiếp theo. Điều này có thể sẽ dẫn đến giảm công bằng theo chiều ngang và chiều dọc nếu không nắm bắt đƣợc những thay đổi về giá tƣơng đối. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới cũng nhƣ nghiên cứu của Jay K. Rosengard (1998) thì nên định giá theo chu kỳ dài có gắn với chỉ số lạm phát để tránh đƣợc hiện tƣợng xói mịn cơ sở thuế và giảm chi phí định giá đất hàng năm.
Trong thời gian 5-10 năm tiếp theo, sau khi Nhà nƣớc đã có một ngân sách đủ lớn và thời gian đủ dài sẽ bắt đầu nghiên cứu, ứng dụng các kỹ thuật hiện đại vào định giá thị trƣờng nhà đất.