Tài liệu Chuyên đề 3: Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng pot

Tmdtu là mức ước lượng tổng chi phí xây dựng công trình dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình đầu tư và xây dựng, được hình thành và quyết định làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn

Chuyên đề 3

Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng

TS Nguyễn Bá Vỵ

NỘI DUNG

3.1 Lập kế hoạch chi phí chuẩn bị dự án

3.2 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án

3.2.1 Khái niệm tổng mức đầu tư 3.2.1 Các thành phần của tổng mức đầu tư 3.2.3 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư 3.2.4 Các biểu mẫu thuyết minh và bảng tính tổng mức đầu tư 3.2.5 Quản lý tổng mức đầu tư

3.3 Phương pháp xác định suất vốn đầu tư

3.4 Phương pháp xác định chỉ số giá

3.4.1 Phương pháp dựa trên các yếu tố đầu vào 3.4.2 Các phương pháp khác

3.5 Phương pháp xác định hiệu quả đầu tư của dự án

3.5.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả 3.5.2 Tiêu chuẩn cơ bản của hiệu quả 3.5.3 Các nguyên tắc xác định hiệu quả 3.5.4 Phương pháp xác định các chỉ tiêu hiệu quả 3.6 Quản lý rủi ro dự án

3.1 LẬP KẾ HOẠCH CHI PHÍ CHUẨN BỊ DỰ ÁN

Giai đoạn chuẩn bị dự án tạo tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại của các giai đoạn sau Tổng cpi cho giai đoạn này rất nhỏ, chí chiếm khoảng 0,5 đến 15% vốn đầu tư nhưng nó lại có sự ảnh hưởng rất lớn ví dụ: Một thiếu sót trong khâu khảo sat có thể dẫn đến sự sụt lún công trình,… Vì vậy, vấn đề chất lượng sự chính xác của các kết quả nghiên cứu, việc tính toán và lập dự toán là quan trọng và nói chung, giai đoạn chuẩn bị dự án cần được đầu tư thích đáng thực hiện tốt công tác chuẩn bị dự án tạo tiền đề cho các giai đoạn tiếp theo đạt hiệu quả kinh tế, tạo điều kiện cho quá trình hoạt động của dự án được thuận lợi , nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư và có lãi

Các giai đoạn chuẩn bị dự án và chuẩn bị chu đáo các công tác sau:

- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và qui mô đầu tư xây dựng công trình.

- Tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị tiêu thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn

để đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.

- Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng.

- Lập dự án đầu tư

- Thẩm định dự án

- Lập kế hoạch cpi chuẩn bị dự án là lập kế hoạch cpi cho các công tác nêu trên

3.2 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

3.2.1 Khái niệm tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư là khái toán chi phí của dự án đầu tư xây

dựng công trình được xác định trong giai đoạn lập dự án đầu

tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu

tư xây dựng công trình.

Tmdtu là mức ước lượng tổng chi phí xây dựng công trình dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình đầu tư và xây dựng, được hình thành và quyết định làm cơ sở để lập kế hoạch và quản

lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án Đối với

dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước thì tổng mức đầu tư

là giới hạn chi phí tối đa của dự án được xác định trong

quyết định đầu tư mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu

tư xây dựng công trình.

3.2.2 Các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí

tư vấn xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

V= GXD+GTB + GGPMB+GQLDA+GTV+GK+GDP(3.1) Trong đó:

- V: tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

- GXD: chi phí xây dựng của dự án

- GTB: chi phí thiết bị của dự án

- GGPMB: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

- GQLDA: chi phí quản lý dự án

- GTV: chi phí tư vấn xây dựng

- GK: chi phí khác

- GDP: chi phí dự phòng.

3.2.2.1 Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng bao gồm:

- chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

- chi phí phá vào tháo dỡ các phần kiến trúc cũ trên mặt bằng dự án

- chi phí san lấp mặt bằng xd

- chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công

- Nhà tậm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

3.2.2.2 Chi phí thiết bị

Chi phí thiết bị bao gồm:

- chi phí mua sắm thiết bị công nghệ

- chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ nếu có

- chi phí vận chuyển thiết bị từ nơi mua đến chân công trình

- chi phí lưu kho, lưu bãi, chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho bãi, công trường

- Thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình

- chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử (nếu có)

3.2.2.3 chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư

Bao gồm:

bằng của dự án

chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư là chi phí

có mức độ biến động mạnh nhất có thể khiến dự án khó thực hiện chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương an và xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để tổ chức thực hiện công việc này.

3.2.2.4 chi phí quản lý dự án

Bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng, bao gồm:

- chi phí lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế-kỹ thuật

- chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thuộc trách nhiệm chủ đầu tư

- chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc

- chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật, tổng mức đầu tư, chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình

- chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng

- chi phí tổ chức quản lý chất lượng, klg, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình

- chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình

- chi phí tổ chức lập định mức, đơn giáxây dựng công trình

- chi phí tổ chức kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình

- chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng, thanh toán và quyết toán vdt xây dựng công trình.

- chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình

- chi phí khởi công khành thành, tuyên truyền quảng cáo.

- chi phí tổ chức thực hiện một số công việc quản lý khác.

Trong trường hợp chủ đầu tư chưa đủ căn cứ để xác định chi phí quản lý dự án nhưng cần triển khai các công việc chuẩn bị dự án thì chủ đầu tư lập dự toán chi phí cho công việc này để trình người quyết định đầu tư phê duyệt làm cơ sở dự trù kế hoạch vốn và triển khai thực hiện công việc Các chi phí trên sẽ được tính trong chi phí quản lý dự án của tổng mức đầu tư

3.2.2.5 chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:

- chi phí khảo Sát xây dựng

- chi phí lập báo cáo đầu tư (nếu có), chi phí lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế-kỹ thuật

- chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc

- chi phí thiết kế xây dựng công trình

- chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ tco, dự toán xây dựng công trình

- chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sư dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu tco xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị, tổng thầu xây dựng.

- chi phí khảo sát xây dựng, giám sát tco xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị

- chi phí lập báo báo đánh giá tác động môi trường

- chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng công trình

- chi phí quản lý đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư, dự toán, định mcứ xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng

- chi phí tư vấn quản lý dự án

- chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư

- chi phí kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình

- chi phí qui đổi vốn đầu tư xây dựng công trình đối với dự án có thời gian thực hiện trên 3 năm.

- chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác

3.2.2.6 chi phí khác

Là các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên, bao gồm:

- chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư

- chi phí rà phá bom mìn, vật nổ,

- chi phí bảo hiểm công trình

- chi phí di chuyển thiết bị tco và lực lượng lao động đến công trường

- chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình

- chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ tco các công trình

- chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư

- Các khoản phí và lệ phí theo qui định

- chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan dự án, vốn lưu động ban đầu đối với các

dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải theo qui định công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được

- Một số chi phí khác

- Một số chi phí khác của dự án nếu chưa có qui định hoặc chưa tính được ngay thì được tạm tính để đưa vào tổng mức đầu tư

3.2.2.7 chi phí dự phòng

Bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

3.2.3 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư

tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở khối lượng chủ yếu các công việc cần thực hiện của dự án theo thiết kế cơ sở và các khối lượng khác dự tính hoặc được xác định theo chi phí xây dựng của các dự án có tiêu chuẩn kinh tế – kỹ thuật tương tự đã thực hiện hoặc theo suất đầu tư xây dựng công trình

Các căn cứ thường được sử dụng để xác định tổng mức đầu tư là:

- Suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản, chỉ số giá xây dựng

- Giá chuẩn của các công trình và hạng mục công trình xây dựng thông dung

- thiết kế cơ sở dự án bao gồm các phương án công nghệ, qui mô và kết cấu của các hạng mục công trình được lựa chọn, khối lượng tổng hợp của công trình dự kiến xây dựng (tiên lượng thiết kế, khối lượng xây lắp chính, phụ, thiết bị công nghệ)

- Đơn giá xây dựng

- Các chỉ tiêu định mức tỉ lệ trong xây dựng

- Giá vật tư thiết bị cho xây dựng và các định mức tài chính do Nhà nước qui định

3.2.3.2 Phương pháp lập tổng mức đầu tư

tổng mức đầu tư mỗi công trình thuộc dự án đầu tư được xác định bằng ba phương pháp chủ yếu

3.2.3.2.1 Phương pháp căn cứ vào thiết kế cơ sở của dự án (thiết kế 2 bước và 3 bước)

Như công thức (3.1) ta có:

V= G XD +G GPMB +G QLDA +G TV +G K +G DP

a Xác định chi phí xây dựng GXD:

chi phí xây dựng của dự án bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự

án được tính theo công thức:

GXD=GXDCT1+GXDCT2+…+GXDCTn

Trong đó: n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được tính như sau:

m: Số công tác xây dựng chủ yếu của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

j: Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Q XDj : khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ j (bộ phận kết cấu chính) thứ j của công trình, hạng mục

công trình thuộc dự án

Z j : Đơn giá xây dựng đầy đủ của công tác xây dựng chủ yếu thứ j của công trình

G QXDK : chi phí xây dựng các công tác khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính

theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu (tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính) của công trình, hạng mục công trình

Tuỳ từng loại công trình xây dựng mà tỷ lệ ước tính (%) của chi phí xây dựng các công tác khác còn lại

của công trình, hạng mục công trình

T GTGT-XD : Mức thuế suất GTGT qui định cho từng công tác xây dựng.

QXDK j

XDj

G

chuyền thiết bị tương ứng các công trình:

Chi phí thiết bị G TB được xác định:

G TB =G MS +G ĐT +G LĐ Trong đó:

- G MS : chi phí mua sắm thiết bị công nghệ

- G ĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ

- G LĐ : chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh

Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ được tính theo công thức:

Trong đó:

Q i : Trọng lượng hoặc số lượng thiết bị thứ i

M i : Giá tính cho một tấn hoặc một cái thiết bị thứ i

T iGTGT-TB : Thuế suất thuế giá trị gia tăng của thiết bị (nhóm thiết bị) thứ i

Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ được tính bằng cách lập dự toán tuỳ theo đặc điểm cụ thể của

B2 Trường hợp có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ (đã tính toàn bộ các chi phí trong chi phí thiết bị) của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị (GTB) của dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này.

B3 Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể đcợc xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình:

Chi phí thiết bị của dự án được tính như sau:

GTB= STBxN + GCT-STB

STB: Suất chi phí thiết bị tính cho 1 đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho 1 đơn vị diện tinchs của công trình thuộc dự án

CPCT-STB: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự án

c Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư G GPMB

chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được xác định theo công thức:

QGPMB: Khối lượng các công trình, vật kiến trúc tháo dỡ, phải bồi thường khi giải phóng mặt bằng hoặc tái định cư theo thiết kế cơ sở

diGPMB: Đơn giá bồi thường và tái định cư theo qui định của địa phương có công trình xây dựng hoặc giá sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc hồ trợ địa phương

GPMB i

G

d Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) và chi phí khác (GK)

Được tính theo 2 cách:

Cách 1: Các khoản mục chi phí được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính

theo định mức tỷ lệ phần trăm (%)

Cách 2: Tổng các chi phí : GQLDA+GTV+GK (không gồm lãi vay trong thời

gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính theo phần trăm so với tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.

E1 Trường hợp thời gian thực hiện dự án ngắn (<=2 năm): chi phí dự phòng

chủ yếu là để dự trù cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước

được:

GDP=(GXD+GTB+GGPMB+GQLDA+GTV+GK)xTDP

TDP: Định mức tỷ lệ (%) cho chi phí dự phòng lấy theo qui định hiện hành

E2 Trường hợp thời gian thực hiện dự án dài (>2 năm): chi phí dự phòng bao gồm là chi phí

dự phòng để dự trù cho:

- Khối lượng công việc phát sinh

- Các yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình

Công thức tính chi phí dự phòng:

GDP=GDP1+GDP2

Trong đó:

GDP1: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh

GDP2: chi phí dự phòng do yếu tố troợt giá

GDP2=(V’-Lvay)x(IXDbq   IXD)Trong đó:

- V’: Tổng mức đầu tư chưa có dự phòng

- Lvay: Lãi vay trong thời gian thực hiện dự án

- IXDbq: Chỉ số giá xây dựng bình quân

-  I XD : Mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng bình quân đã tính

Chỉ số giá xây dựng bình quân được lấy bằng chỉ số giá xây dựng công trình của nhóm công trình có chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng mức đầu tư Chỉ số giá xây dựng công trình của nhóm công trình này được tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình của không ít hơn 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán

3.2.3.2.2 Phương pháp dựa vào dự án có các tiêu chuẩn kinh tế – kỹ thuật tương tự cùng loại

Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự là những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công nghệ tương tự nhau

Khi áp dụng phương pháp này phải tính qui đổi các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư

Tuỳ theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể sử dụng một trong các cách sau để xác định tổng mức đầu tư của dự án:

a Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

- GiCTTT: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i của dự án

-Ht: Hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án

-HKV: Hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án

-GiCT-CTTT: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i

i CTTT CT

KV t

i

G V