PHÂN TÍCH NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC LỰA CHỌN DỰ ÁN FLC QUẢNG BÌNH DO CÔNG TY DỊCH VỤ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN SPARTA PHÂN PHỐI

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài PHÂN TÍCH NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC LỰA CHỌN DỰ ÁN FLC QUẢNG BÌNH DO CÔNG TY DỊCH VỤ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN SPARTA PHÂN PHỐI Hà Nội, tháng 4 năm 2022 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẦU TƯ SHOPHOUSE TẠI FLC QUẢNG BÌNH 7 1 1 Tổng quan một số nghiên cứu trên thế giới 7 1 2 Tổng quan nghiên cứu trong nước 8 1 3 Các nhóm tiêu chí lựa chọn Shophouse 9 1 3 1 Tiêu chí về vị trí Shophouse 9 1 3 2 Tiêu chí về.

- - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN TÍCH NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC LỰA CHỌN DỰ ÁN FLC QUẢNG BÌNH DO CƠNG TY DỊCH VỤ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN SPARTA PHÂN PHỐI Hà Nội, tháng năm 2022 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẦU TƯ SHOPHOUSE TẠI FLC QUẢNG BÌNH 1.1 Tổng quan số nghiên cứu giới 1.2 Tổng quan nghiên cứu nước .8 1.3 Các nhóm tiêu chí lựa chọn Shophouse .9 1.3.1 Tiêu chí vị trí Shophouse 1.3.2 Tiêu chí tiện ích đồng bộ, đại 1.3.3 Chủ đầu tư uy tín 10 1.3.4 Tiêu chí tài .10 1.3.5 Tiêu chí chủ đầu tư 10 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn Shophouse theo đặc tính cá nhân nhà đầu tư 11 1.4.1 Nghề nghiệp 12 1.4.2 Thu nhập 12 1.5 Kết cơng trình đạt 12 1.5.1 Những kết nghiên cứu đạt 12 1.5.2 Khoảng trống nghiên cứu Hà Nội dự án FLC Quảng Bình cơng ty Sparta phân phối 14 1.6 Hiểu biết dự án FLC Quảng Bình 15 1.6.1 Vị trí dự án 16 1.6.2 Mơi trường, cảnh quan tiện ích 16 1.6.3 Giá sách tài 17 1.6.4 Chủ đầu tư dự án bên liên quan .17 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ LỰA CHỌN CĂN SHOPHOUSE VÀ ĐƯA RA GIẢ THUYẾT CHO ĐỀ TÀI 19 2.1 Một số khái niệm Shophouse 19 2.1.1 Khái niệm Shophouse 19 2.1.2 Đặc điểm vượt trội Shophouse 19 2.2 Các khái niệm tiêu chí lựa chọn Shophouse: 20 2.2.1 Yếu tố vị trí 20 2.2.2 Yếu tố tài 20 2.2.3 Yếu tố chủ đầu tư 20 2.3 Các giả thuyết nghiên cứu đề tài 21 2.4 Xây dựng tiêu chí cho nhân tố mơ hình 22 2.5 Xây dựng tiêu chí cho nhân tố mơ hình 23 2.6 Quá trình chọn mẫu nghiên cứu .24 2.6.1 Quá trình chọn mẫu 24 2.6.2 Phương pháp phân tích số liệu .25 2.6.3 Thống kê mô tả mẫu khảo sát .26 2.7 Bình luận kết đề xuất hoàn thiện chiến lược tiếp thị bán hàng hiệu cho dự án FLC Quảng Bình .27 2.7.1 Bình luận kết nghiên cứu 27 2.7.2 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu tiếp thị dự án .28 2.7.3 Hạn chế nghiên cứu .29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC CHỌN MUA ĐẦU TƯ SHOPHOUSE TẠI DỰ ÁN FLC QUẢNG BÌNH DO CƠNG TY SPARTA PHÂN PHỐI 32 3.1 Mô tả chung đơn vị thực tập 32 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 32 3.1.2 Chức năng, nhiệm vụ .33 3.2 Các loại sản phẩm, khách hàng, thị trường cơng ty .37 3.2.1 Tình hình hoạt động sản xuất- kinh doanh cơng ty 39 3.3 Kết kiểm định mô hình thang đo 42 3.3.1 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo tiêu chí lựa chọn BĐS Cronbach alpha .42 3.3.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 45 3.3.3 Phân tích nhân tố khẳng định CFA 48 3.4 Phân tích đánh giá mối quan hệ biến mơ hình nghiên cứu 55 3.4.1 Phân tích tác động các nhân tố độc lập lên định lựa chọn BĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình 55 3.4.2 Phân tích khác biệt nhóm biến điều tiết mối quan hệ với nhân tố ảnh hưởng đến định lựa chọn BĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình 58 3.5 Kết luận giả thuyết nghiên cứu 60 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Các quan sát nhân tố vị trí shophouse .23 Bảng 2.2 Các quan sát nhân tố chủ đầu tư 24 Bảng 2.3 Các quan sát nhân tố tài 24 Bảng 2.4 Thống kê mẫu điều tra giới tính 26 Bảng 2.5 Thống kê mẫu điều tra thu nhập .26 Bảng 3.1 Mã ngành công ty 34 Bảng 3.2: Cơ cấu tổ chức công ty 34 Bảng 3.3: Báo cáo kết hoạt động qua năm 40 Bảng 3.4 Đánh giá thang đo tiêu chí vị trí tiềm phát triển BĐS 43 Bảng 3.5 Đánh giá thang đo tiêu chí tài 44 Bảng 3.6 Đánh giá thang đo tiêu chí chủ đầu tư BĐS 44 Bảng 3.7 Kiểm định KMO and Bartlett 46 Bảng 3.8 Bảng tổng phương sai giải thích 47 Bảng 3.9 Kết CR AVE .50 Bảng 3.10 Các hệ số chưa chuẩn hóa chuẩn hóa 51 Bảng 3.11 Bảng đánh giá giá trị phân biệt 53 Bảng 3.12 So sánh AVE với hệ số tương quan .54 Bảng 3.13 Hosmer and Lemeshow Test 56 Bảng 3.14 Variables in the Equation 57 Bảng 3.15 Bảng kiểm tra đồng phương sai 58 Bảng 3.16 Phân tích Anova 59 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Tổng quan dự án The Show - FLC Quảng Bình 16 Hình 2.1 Hình ảnh Shophouse The Show - FLC Quảng Bình 19 Hình 2.2: Mơ hình nghiên cứu đề tài .23 Hình 3.1: Dự án Cam Lâm Diamond .37 Hình 3.2: Dự án IEC Residences 38 Hình 3.3: Dự án Imperia Smart City 38 Hình 3.4: Dự án đất Tấn Đức 39 Hình 3.5 Kết phân tích đánh giá độ phù hợp mơ hình .49 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhìn thấy hội phục hồi sau thời kì Covid, nhiều dự án nghỉ dưỡng công bố mắt chủ trương đầu tư mở bán nhận booking thức thị trường bất động sản Sau tiêm mũi thứ cho đối tượng quy định kiểm soát xuất nhập cảnh hợp lý, phiên họp thường kỳ Chính phủ năm 2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu sẵn sàng mở cửa du lịch an toàn chuẩn bị sớm tốt, chậm dịp 30/4 - 1/5 Theo liệu Tổng cục Du, từ đầu 2022 đến nay, lượng tìm kiếm quốc tế hàng khơng Việt khu nghỉ dưỡng có thời điểm tăng 425% đến 450%, khoảng ngày Tết Nguyên Đán, số lượng khách nội địa tăng tới gần 6,2 triệu lượt Chắc chắn tin vui ngày đầu năm mở hội phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng - phân khúc chịu nhiều thiệt hại ảnh hưởng nặng nề suốt năm dịch bệnh COVID kéo dài vừa qua đưa ngành du lịch trở lại vị sẵn có Cũng tiền đề để gia tăng nhu cầu mua bán bất động sản nghỉ dưỡng Trong sau đại dịch, dự án nghỉ dưỡng vừa làm second home, vừa để ở, cho thuê, kinh doanh lựa chọn hàng đầu du khách nhà đầu tư tương lai Xu hướng phát triển thời gian gần đây, xuất nhiều tổ hợp khu du lịch có quy mơ lớn, có nhiều chức đa dạng, quần thể khổng lồ ví dụ FLC Quảng Bình vs quy mơ 2000 hecta Những đại thị quần thể du lịch có chất lượng cao, thu hút đông đảo nhà đầu tư du khách tham quan hướng mới, cấu lại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng FLC Quảng Bình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà không nhà đầu tư muốn bỏ qua Quảng Bình - ơng vua hang động giới chuyên môn đánh giá nơi tiềm chưa phát triển khai thác du lịch nhiều Thấy hội đó, cơng ty phân phối bất động sản Sparta mua lại phần phân khu tên LADIVA FLC Quảng Bình (1 đại thị biển với diện tích 2000 hecta hình thành tương lai) điểm thu hút du lịch thời gian tới… trở thành biểu tượng Quảng Bình Kết nghiên cứu giúp cho cơng ty có góc nhìn đắn, đầy đủ khách quan tâm lý phận khách hàng , từ có đánh giá tổng quát tâm lý khách hàng nói chung, đưa chiến lược bán hàng đầu tư đắn, giúp tiết kiệm nguồn lực ngày nâng tầm thương hiệu nhà phân phối uy tín cơng ty Sparta Chính vậy, tơi định thực đề tài: “Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn dự án FLC Quảng Bình Cơng ty dịch vụ đầu tư bất động sản Sparta phân phối”, với mong muốn đưa số, đánh giá xác, khách quan; tạo tiền đề giúp cơng ty có kế hoạch bán hàng hiệu thời gian tới, góp phần giúp Quảng Bình phát triển du lịch khơng nước mà vươn tầm quốc tế Nhận định thị trường bất động sản thời gian qua có bước phát triển quan trọng quy mô, sản phẩm, nguồn lực huy động, nâng cao lực quản lý nhà nước lực chủ thể, xây dựng môi trường kinh doanh thuận lợi Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, công trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng hình thành làm thay đổi mặt thị, góp phần chuyển dịch cấu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước; bước đáp ứng nhu cầu nhà ở, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cư, góp phần bảo đảm an sinh xã hội ổn định kinh tế vĩ mô” Công ty Công ty CP dịch vụ ĐT BĐS SPARTA công ty bật, hoạt động lĩnh vực Kinh Doanh Bất Động Sản.Với nhiều năm tham gia tích cực thị trường Bất Động Sản, cơng ty đạt thành tựu định hoạt động phân phối lợi ích to lớn, dự án chất lượng cho khách hàng.Tuy nhiên, thời gian thực tập công ty,trực tiếp tham gia vào nghiên cứu xây dựng chiến lược bán hàng Em nhận thấy chiến lược bán hàng công ty chưa phát huy hiệu mong đợi Mục tiêu đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài sử dụng thông tin đánh giá, phân tích kết làm để tìm tất ý định mua hộ dự án FLC Quảng Bình Cơng ty Sparta phân phối Làm tiền đề khái quát ý định đầu tư khách hàng tiềm Từ đưa kết luận nhân tố ảnh hưởng, việc làm có ý nghĩa với cơng ty vai trị nhà mơi giới nhà đầu tư Bất động sản việc xác định liệu chiến lược bán hàng tiếp cận khách hàng tốt chưa liệu nên trọng vào yếu tố dự án Bất động sản đầu tư để dễ dàng thu hút khách hàng Tìm đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua giúp công ty hiểu nhu cầu xu hướng nhà khách hàng Để đảm bảo mục tiêu tổng quát này, cần phải xây dựng các mục tiêu cụ thể sau: - Thứ nhất, nghiên cứu tổng quan để xác định nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng, đồng thời đưa hiểu biết dự án FLC Quảng Bình - Thứ hai, xác định đưa nhân tố có ảnh hưởng đến việc đầu tư lựa chọn FLC Quảng Bình sau trình tìm hiểu tổng quan đề tài tổng quan dự án - Thứ ba, chọn lọc đo lường mức độ ảnh hưởng nhân tố xác định - Thứ tư, dựa việc phân tích kết đo lường được, đưa kết luận lý do, xu hướng lựa chọn khách hàng dự án FLC Quảng Bình Từ đó, đưa ý kiến đóng góp cho cơng ty nên tập trung vào nhân tố có ảnh hưởng mạnh để xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng quảng bá sản phẩm hiệu quả, tốc độ bán hàng đẩy nhanh dự án giai đoạn giai đoạn dự án Câu hỏi nghiên cứu Để hoàn thành mục tiêu nghiên cứu đưa ra, đề tài nghiên cứu cần phải trả lời câu hỏi sau: -Thực trạng nhu cầu đầu tư bất động sản nào, đặc điểm dự án FLC Quảng Bình nay? -Các nhân tố có ảnh hưởng nhiều tới việc lựa chọn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng? -Các yếu tố khiến cho khách hàng lựa chọn chung đầu tư dự án FLC Quảng Bình ? - Yếu tố cuối đưa vào để khảo sát thang đo sử dụng để xác định mức độ ảnh hưởng? -Mức độ ảnh hưởng nhân tố xác định việc chọn mua khách hàng mua dự án FLC Quảng Bình gì? -Chiến lược kinh doanh Cơng ty Sparta tập trung vào nhân tố mà khách hàng quan tâm lựa chọn FLC Quảng Bình hay chưa? Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài cá nhân có dự định mua, đầu tư đặt cọc mua dự án FLC Quảng Bình Cơng ty Sparta phân phối 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Tôi tiến hành gửi phiếu khảo sát trực tuyến cho khách hàng dự án FLC Quảng Bình, thơng tin khách hàng tơi xin từ Công ty - Về thời gian: Tôi tiến hành lấy ý kiến khách hàng dự án từ thời điểm bắt đầu vào thực tập công ty Sparta phụ trách dự án FLC Quảng Bình Phương pháp nghiên cứu -Phương pháp thu thập tài liệu: tham khảo tài liệu từ báo khoa học, trang web bất động sản có kiểm chứng độ uy tín tin cậy, trang web thức công ty Công ty Sparta, trang web Cơng ty Sparta tạo - Phương pháp phân tích tổng hợp tài liệu: từ tài liệu thu thập, tiến hành tìm hiểu, phân tích tổng hợp nội dung liên quan đến đề tài - Phương pháp chun gia: q trình nghiên cứu có góp ý, điều chỉnh từ giáo viên hướng dẫn - Phương pháp điều tra: tiến hành phát phiếu khảo sát trực tuyến cho đối tượng mà xác định trên, thông tin công ty cung cấp - Phương pháp phân tích tổng hợp kinh nghiệm: sau trình tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm, tiến hành tổng hợp cách phù hợp phân tích, hồn thiện đề tài - Phương pháp thống kê tốn: phân tích với hỗ trợ phần mềm kinh tế Cấu trúc đề tài nghiên cứu Cơng trình nghiên cứu gồm tám mươi lăm trang nội dung, ba mươi chín bảng biểu, ba hình hai phụ lục Ngoài phần mở đầu kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục bảng biểu đồ, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, đề tài kết cấu thành chương sau: Chương 1: Tổng quan yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn dự án FLC Quảng Bình Tơi thực việc tổng hợp số cơng trình nghiên cứu nước ngồi nước có liên quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể đề tài phân tích nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư khách hàng Tơi ưu tiên cơng trình nước cụ thể tỉnh Quảng Bình Về cơng trình nước ngồi, cơng trình có khu vực nghiên cứu châu Á cân nhắc có điểm tương đồng với điều kiện Việt Nam Nội dung tổng hợp từ công trình bao gồm Từ bảng kết kiểm định KMO and Barlett‟s (Bảng 4.6), hệ số KMO tính từ mẫu điều tra 0,946 lớn 0,5 Như vậy, quy mô mẫu điều tra đủ điều kiện thích hợp để tiến hành phân tích nhân tố Kiểm định Barlett với giả thiết H0: Các biến khơng có tương quan với tổng thể (nghĩa phân tích nhân tố khơng phù hợp) Thấy giá trị P-value (Sig.) xác định từ mẫu điều tra 0,00 nhỏ so với mức ý nghĩa 0,05 (hay 5%) Vì vậy, bác bỏ giả thiết H0 hay kết luận biến quan sát hồn tồn thích hợp với kỹ thuật phân tích nhân tố Để xác định nhân tố chính, tác giả sử dụng phương pháp rút trích nhân tố dựa vào giá trị Eigenvalue Giá trị Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên giải thích nhân tố Tiêu chí Eigenvalue sử dụng 1, tức nhân tố có giá trị Eigenvalue lớn giữ lại mơ hình phân tích Kết phân tích nhân tố khám phá thể Bảng 3.8 sau: 47 Bảng 3.8 Bảng tổng phương sai giải thích Kết phân tích cho thấy với 29 tiêu chí đánh giá thang đo nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn BĐS The Show thuộc FLC Quảng Bình rút trích 48 thành nhân tố Theo kết tính tốn từ mẫu điều tra, nhân tố giải thích 66,589% biến thiên liệu Mối quan hệ nhân tố rút trích với biến thể thông qua hệ số tải nhân tố (factor loadings) nằm bảng ma trận nhân tố (Pattern Matrix) Hệ số tải Factor loadings hệ số tương quan đơn biến nhân tố Hệ số nhỏ 0,5 EFA tiếp tục bị loại để đảm bảo giá trị hội tụ biến Tôi sử dụng phương pháp xoay nhân tố Promax (Gerbing & Anderson, 1988) để phản ánh cấu trúc liệu Kết xoay nhân tố thể phụ lục 2, số thể ô giá trị hệ số tải nhân tố (factor loading) lớn 0,5 Như sau thực phân tích EFA tơi thu nhân tố gồm nhân tố độc lập nhân tố phụ thuộc Các nhân tố độc lập đặt tên Vị trí, Chất lượng, Tài chính, Chủ đầu tư, Môi trường sống gồm biến thành phần tương ứng Nhân tố Vị trí gồm biến VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6 Nhân tố chất lượng gồm biến CL1, CL2, CL3, CL4, CL5, CL6, CL7 Nhân tố tài gồm biến TC1, TC2, TC3, TC4, TC5, TC6 Nhân tố chủ đầu tư gồm biến CĐT1, CĐT2, CĐT3 Nhân tố môi trường sống gồm biến MTS1, MTS2, MTS3, MTS4, MTS5, MTS6, MTS7 3.3.3 Phân tích nhân tố khẳng định CFA 3.3.3.1 Đánh giá độ phù hợp mơ hình Từ kết phân tích EFA, có nhân tố sử dụng mơ hình nghiên cứu Để đánh giá mơ hình thang đo có đạt u cầu mơ hình, thang đo tốt hay khơng cần sử dụng phương pháp phân tích nhân tố khẳng định (CFA) Kết phân tích CFA sau: 49 Hình 3.5 Kết phân tích đánh giá độ phù hợp mơ hình Nguồn: Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) - Hệ số chuẩn hóa 50 Mức độ phù hợp mơ hình phản ánh qua tiêu Chi-square (CMIN); Chi-square điều chỉnh theo bậc tự (CMIN/df); Chỉ số thích hợp so sánh (CFI - Comparative Fit Index); Chỉ số Tucker & Lewis (TLI - Tucker & Lewis Index); Chỉ số RMSEA (Root Mean Square Error Approximation) Mơ hình xem thích hợp kiểm định giá trị TLI, CFI lớn 0,9; CMIN/df nhỏ 3; RMSEA nhỏ 0,08 Như vậy, với kết tính tốn CFI= 0,911, TLI=0,901, CMIN/df= 2,506 RMSEA=0,078 từ liệu nghiên cứu, thấy số tính thỏa mãn mơ hình thích hợp với liệu 3.3.3.2 Đánh giá độ tin cậy thang đo Độ tin cậy thang đo đánh giá thông qua số: Độ tin cậy Tác giả tổng hợp (CR), tổng phương sai rút trích (AVE) hệ số Cronbach’s Alpha Trong đó, hệ số Crobach’s Alpha đánh giá mục Thang đo đánh giá đáng tin cậy độ tin cậy Tác giả tổng hợp có ý nghĩa có giá trị lớn 0,5 tổng phương sai rút trích có ý nghĩa có giá trị 0.5 (Hair & cộng 1995; Nunnally, 1978) Bảng 3.9 Kết CR AVE Theo kết bảng tính tốn cho thấy độ tin cậy Tác giả tổng hợp (Composite Reliability) - hay viết khác CR mơ hình > 0,5 Giá trị Phương sai trích Average Variance Extracted (AVE) mơ hình cho kết >50% nên thang đo đánh giá đáng tin cậy 51 3.3.3.3 Kiểm định giá trị hội tụ Thang đo xem đạt giá trị hội tụ trọng số chuẩn hóa thang đo lớn 0.5 có ý nghĩa thống kê (Gerbring & Anderson, 1988; Hair & cộng sự, 1992) Ngoài ra, cịn tiêu chí khác để kiểm tra giá trị hội tụ tổng phương sai rút trích (AVE) khái niệm Fornell Larcker (1981) cho để nhân tố đạt giá trị hội tụ AVE đạt từ khoảng 0.5 trở lên Bảng 3.10 Các hệ số chưa chuẩn hóa chuẩn hóa Nguồn: Tác giả phân tích Tác giả tổng hợp 52 Theo kết phân tích cho thấy, tất hệ số chuẩn hóa chưa chuẩn hóa lớn 0,5; đồng thời giá trị AVE lớn 0,5 nên kết luận nhân tố đạt giá trị hội tụ 3.3.3.4 Đánh giá tính đơn nguyên Theo Steenkamp & Van Trijp (1991), mức độ phù hợp với mơ hình với liệu nghiên cứu cho điều kiện cần đủ tập biến quan sát đạt tính đơn nguyên trừ trường hợp sai số biến quan sát có tương quan với Từ kết thu được, mô hình xem phù hợp với liệu nghiên cứu khơng có tương quan sai số đo lường nên kết luận đạt tính đơn nguyên 3.3.3.5 Giá trị phân biệt Giá trị phân biệt đánh giá qua tiêu chí sau: (1) Đánh giá hệ số tương quan nhân tố có khác biệt với hay khơng (2) So sánh giá trị bậc AVE với hệ số tương quan nhân tố với nhân tố lại Đầu tiên, ta đánh giá hệ số tương quan nhân tố có khác biệt với hay không Mỗi giá trị p value bảng bên kiểm định cặp giả thuyết sau: H0: Hệ số tương quan H1: Hế số tương quan khác Kết mong muốn p < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > < > FM PS PBC SN ATP CPX INT PS PBC SN ATP CPX INT PBC SN ATP CPX INT SN ATP CPX INT ATP CPX INT CPX INT INT -0,07 0,252 0,243 0,293 0,368 0,299 0,393 -0,009 -0,019 -0,124 -0,206 -0,052 -0,047 0,157 0,363 0,167 0,145 0,297 0,26 0,323 0,248 0,293 0,43 0,298 0,429 0,305 0,414 0,337 54 Sai lệch chuẩn S.E=SQRT((1r^2)/(n-2)) Ở mức ý nghĩa 5% ta thấy hệ số tương quan khái niệm khác (p 0,5 chứng tỏ thang đo đạt giá trị hội tụ Giá trị Phương sai trích Average Variance Extracted (AVE) mơ hình cho kết > 50% đạt độ phân biệt Do vậy, kết CFA cho thấy thành phần thang đo đạt giá trị hội tụ, giá trị phân biệt đạt yêu cầu giá trị mức độ tin cậy Như vậy, kết phân thích CFA đạt đủ điều kiện mơ hình tốt sử dụng để tiến hành phân tích hồi quy nhị phân đánh giá tầm quan trọng nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng The Show thuộc FLC Quảng Bình 3.4 Phân tích đánh giá mối quan hệ biến mơ hình nghiên cứu 3.4.1 Phân tích tác động các nhân tố độc lập lên định lựa chọn BĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình Tính hồi quy nhị phân Binary Logitics spss thực hàm hồi quy Logit Xem xét tập hợp n biến độc lập x (x1, x2, x3, , xn) Các yếu tố ảnh hưởng đến xuất xác suất kiện Y "Xác suất mong đợi Y 1, với điều kiện x" biểu thị P (Y = | x) (Ở điều kiện x hiểu với gía trị x1, x2, x3,… cho trước) Theo Hosmer Lemeshow (2000) cơng thức mơ tả mối quan hệ P (Y = | x) n yếu tố x sau: p= P(Y=1|x) = �xp (β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn) / (1 + �xp (β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn)) (1) Phương trình (1) mơ hình hồi quy logistic khơng tuyến tính Tuy nhiên, dễ dàng chuyển đổi thành mơ hình xác suất tuyến tính 56 Xác suất kiện Y xảy p =P (Y = | x), xác suất kiện Y khơng xảy - P (Y = | x) = 1-p Biến đổi (1) thành p/(1-p) = exp (β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn) Lây logarit tự nhiên vế ln[p/(1-p)] =β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn (2) Vế phải mơ hình đa thức, mơ hình hồi quy đa biến Nếu đặt u = β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn ta viết lại (1) đạng đơn giản sau, mơ hình logit p=expu/(1+expu) Trong đó: exp hàm lữ thùa số e, hay viết e^ 3.4.1.1 Kiểm định phù hợp mơ hình Ở đây, tác giả dùng kiểm định Hosmer and Lemeshow, kiểm định mà Eviews tích hợp sẵn ước lượng mơ hình Kiểm định cặp giả thuyết sau: H0: Mơ hình phù hợp H1: Mơ hình khơng phù hợp Bảng 3.13 Hosmer and Lemeshow Test Kết mong muốn sig > 0,05 để chấp nhận H0 Khi đó, ta kết luận hàm hồi quy hoàn toàn phù hợp với liệu 3.4.1.2 Kiểm tra ý nghĩa thống kê hệ số ước lượng Các giá trị sig tương ứng với biến giúp ta kiểm định cặp giả thuyết sau H0: Hệ số hồi quy biến H1: Hệ số hịi quy biến khác 57 Như sig < 0,05 ta bác bỏ H0, biến thực có ý nghĩa thống kê đưa vào mơ hình Ngược lại sig > 0,05 ta chấp nhận H0 - kêt luận biến khơng có ý nghĩa thống kê loại khỏi mơ hình Bảng 3.14 Variables in the Equation Step 1a B S.E Wald df Sig Exp(B) cđtx 1,176 ,593 3,931 ,047 3,241 vitrix 1,753 ,644 7,402 ,007 5,771 clx 1,788 ,588 9,245 ,002 5,980 tcx 1,173 ,410 8,171 ,004 3,232 mtsx 2,036 ,665 9,377 ,002 7,658 -25,035 5,025 24,819 ,000 ,000 constant a Variable(s) entered on step 1: cđtx, vitrix, clx, tcx, mtsx Nguồn: Tác giả phân tích Tác giả tổng hợp Kết từ bảng cho thấy tất biến có ý nghĩa thống kê (sig < 0,05) có tác động dương (hệ số ước lượng >0) 3.4.1.3 Phương trình mơ hình ý nghĩa hệ số hồi quy Với kết bảng 3.16, vào mơ hình hồi quy ta có: Ln[p/(1-p)] =1,176*cdtx +1,753*vitrix +1,788*clx+1,173*tcx+2.036*mtsx -25,035 Ta thấy yếu tố có tác động chiều đến lựa chọn mua BĐS The Show thuộc FLC Quảng Bình Trong đó, yếu tố mơi trường sống có tác động mạnh đến lựa chọn mua BĐS, yếu tố quan trọng Tiếp theo sau yếu tố chất lượng BĐS, vị trí BĐS, chủ đầu tư tài theo thứ tự giảm dần tầm quan trọng Kết giải thích bất động sản nghỉ dưỡng dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình bất động sản nghỉ dưỡng hạng A, với mức giá bán cao Điều cho thấy khách hàng dự án khách hàng có tài vững Khi đó, tài khơng phải yếu tố ảnh hưởng đến định mua họ Hoặc giải thích việc chủ đầu tư có sách tốn làm giảm áp lực tài với người mua Yếu tố khiến họ quan tâm liên quan đến mơi trường vấn đề nhiễm q trầm trọng, yếu tố công viên xanh 14ha dự án khiến môi trường 58 sống trở thành nhân tố quan trọng Tiếp đến, nhân tố chất lượng khiến khách hàng quan tâm đến đơn giản họ muốn nhận lại giá trị xứng đáng với số tiền lớn mà bỏ thể đẳng cấp cá nhân 3.4.2 Phân tích khác biệt nhóm biến điều tiết mối quan hệ với nhân tố ảnh hưởng đến định lựa chọn BĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình Tơi thực kiểm định Independent Sample t-test Oneway Anova nhằm trả lời cho câu hỏi: có khác nhóm người nhóm giới tính, thu nhập, nhân, số lượng cân nhắc nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn BĐS để hay không khác hai bước kiểm định phương sai đồng kiểm định giá trị trung bình Tơi thực kiểm định Independent Sample t-test Oneway Anova T-test kiểm định cho biến có hai nhóm quan sát, Anova kiểm định cho biến có từ nhóm quan sát trở lên, ví dụ nhóm…Cụ thể, biến thu nhập, số lượng nhân học kiểm định Oneway Anova Kết kiểm định đưa phân tích sau 3.4.2.1 Kiểm tra khác biệt theo thu nhập nhân tố ảnh hưởng Bảng 3.15 Bảng kiểm tra đồng phương sai Levene Statistic ,178 df1 df2 247 Sig ,911 Chất lượng ,954 247 ,415 Tài ,088 247 ,967 Chủ đầu tư ,968 247 ,408 Môi trường sống 1,716 247 ,164 Vị trí 59 Bảng 3.16 Phân tích Anova Giá trị xác suất sig biến vị trí 0,911 > 0,05 chứng tỏ có đồng phương sai nhóm thu nhập biến vị trí Tương tự, phương sai nhóm thu nhập với yếu tố cịn lại đồng Nhìn sang giá trị xác suất bảng phân tích Anova ta thấy > 0,05 điều cho thấy điểm trung bình vị trí nhóm thu nhập Kết luận khơng có khác biệt nhóm thu nhập cân nhắc yếu tố, hay khách hàng THE SHOW tất mức thu nhập có chung đánh giá tầm quan trọng vị trí BĐS 60 3.5 Kết luận giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu: Mức độ tác động nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình cơng ty MidLand phân phối? Giả thuyết 1: Người mua đánh giá cao vị trí bất động sản nghỉ dưỡng FLC Quảng Bình Theo kết chạy mơ hình Logit, nhân tố vị trí BĐS xếp thứ mức độ quan trọng (hệ số 1,753) lựa chọn BĐS The Show thuộc FLC Quảng Bình Và xếp sau yếu tố mơi trường sống chất lượng bất động sản nghỉ dưỡng Vì vậy, giả thuyết ủng hộ Giả thuyết 2: Yếu tố chất lượng BĐS xem xét kỹ lưỡng việc lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng The Show thuộc FLC Quảng Bình Theo kết chạy mơ hình Logit, nhân tố chất lượng BĐS xếp thứ mức độ quan trọng (hệ số 1,788) Chất lượng BĐS nằm nhân tố ảnh hưởng nên kết luận giả thuyết ủng hộ Giả thuyết 3: Tài yếu tố định lựa chọn BĐS The Show thuộc FLC Quảng Bình Theo kết hồi quy Logit yếu tố tài tầm quan trọng, Nên kết luận giả thuyết ủng hộ Giả thuyết 4: Tiêu chí chủ đầu tư khách hàng cân nhắc đến lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình Yếu tố chủ đầu tư xếp gần cao mức độ quan trọng nhân tố ảnh hưởng Vì vậy, kết luận giả thuyết ủng hộ 61 ... đầu tư bất động sản nào, đặc điểm dự án FLC Quảng Bình nay? -Các nhân tố có ảnh hưởng nhiều tới việc lựa chọn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng? -Các yếu tố khiến cho khách hàng lựa chọn chung đầu. .. yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn dự án FLC Quảng Bình Tơi thực việc tổng hợp số cơng trình nghiên cứu nước ngồi nước có liên quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể đề tài phân tích nhân tố ảnh hưởng đến. .. đưa nhân tố có ảnh hưởng đến việc đầu tư lựa chọn FLC Quảng Bình sau trình tìm hiểu tổng quan đề tài tổng quan dự án - Thứ ba, chọn lọc đo lường mức độ ảnh hưởng nhân tố xác định - Thứ tư, dựa việc