Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Đặng Anh Quân Học viên: Đỗ Thị Yến Lớp: Cao học Luật Kinh tế Khóa: 32 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Luật trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh tham gia giảng dạy nhiều kiến thức hữu ích, tạo điều kiện thuận lợi giúp tơi hoàn thành luận văn Đặc biệt, trân trọng cảm ơn TS Đặng Anh Quân tận tâm, động viên, đồng hành tơi suốt q trình nghiên cứu để hồn thiện cơng trình luận văn cao học luật với đề tài “Pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai” Trong trình nghiên cứu đề tài, tác giả khơng tránh khỏi thiếu sót Do đó, tơi mong nhận thơng cảm q Thầy, Cơ từ phía trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, mong nhận đóng góp ý kiến quý Thầy, Cơ để luận văn hồn thiện Xin chân thành cảm ơn Tác giả Luận văn Đỗ Thị Yến LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam kết luận văn cơng trình nghiên cứu thân Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình, luận văn, luận án trước Các thông tin tham khảo luận văn tác giả trích dẫn cách đầy đủ cẩn thận./ Tác giả Luận văn Đỗ Thị Yến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân HTTTL Hình thành tương lai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất TCTD Tổ chức tín dụng Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP năm 1999 Chính phủ Quy định giao dịch bảo đảm Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 Chính phủ Quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ Quy định giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP năm 2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 2014 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 Chính phủ Quy định đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP năm 2021 Chính phủ Quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 Ngân hàng Nhà nước Hướng Thơng tư số 26/2015/TT-NHNN dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Thơng tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 Thông tư số 07/2019/TT-BTP năm 2019 Bộ Tư pháp Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNNBXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 Thông tư liên tịch số Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXDpháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Hướng dẫn BTP-BTNMT thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo NĐ 71/2010/NĐ-CP Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPThông tư liên tịch số BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam Hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài .1 Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài phương pháp nghiên cứu Giá trị ứng dụng đề tài Kết cấu đề tài CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.Khái niệm chấp nhà thương mại hình thành tương lai .9 1.1.1.Định nghĩa đặc điểm nhà thương mại hình thành tương lai .9 1.1.2.Định nghĩa đặc điểm chấp nhà thương mại hình thành tương lai 17 1.2.Ý nghĩa việc chấp nhà thương mại hình thành tương lai 23 1.3.Sơ lược trình phát triển quy định pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 32 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai 32 2.1.1.Điều kiện chấp nhà thương mại hình thành tương lai 32 2.1.2.Chủ thể quan hệ chấp nhà thương mại hình thành tương lai 34 2.1.3.Hợp đồng chấp nhà thương mại hình thành tương lai 37 2.1.4.Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai .45 2.1.5.Xử lý tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 49 2.1.6.Giải chấp nhà thương mại hình thành tương lai 53 2.2.Thực tiễn thực thi pháp luật kiến nghị hoàn thiện chấp tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 54 2.2.1.Về việc không thống số khái niệm Bộ luật dân 2015, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 55 2.2.2.Về thủ tục giải chấp chủ đầu tư bán nhà thương mại hình thành tương lai chấp trước 57 2.2.3.Về việc xác định giá trị tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 59 2.2.4.Về việc xử lý tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 KẾT LUẬN CHUNG 63 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nền kinh tế thị trường ngày phát triển theo tổ chức tín dụng ngày thơng thống chế cho vay cá nhân, tổ chức để phát triển nhu cầu đời sống phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh Hoạt động vay vốn ngân hàng ngày trở nên sôi động trở thành lựa chọn hàng đầu nhiều tổ chức, cá nhân Do đó, để cạnh tranh thị trường, tổ chức tín dụng phải nhanh chóng hồn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ, đồng thời nâng cao chất lượng biện pháp bảo đảm để thúc đẩy hoạt động cấp tín dụng ngày phát triển mạnh mẽ vững Thế chấp biện pháp bảo đảm sử dụng chủ yếu hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng Tài sản chấp đa dạng, bất động sản, động sản, tài sản hình thành tương lai, quyền tài sản,…Trên thực tế, tổ chức tín dụng nhận chấp tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai chiếm tỷ lệ lớn Trong năm gần đây, pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai ngày trọng xây dựng hoàn thiện Tuy nhiên, biện pháp bảo đảm gây nhiều quan điểm trái chiều Mặt khác, quy định pháp luật vấn đề chưa thực đầy đủ thống nên thực tiễn áp dụng cịn tồn nhiều khó khăn, vướng mắc cịn ln tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động tổ chức tín dụng khách hàng vay Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng nhận chấp loại tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai gặp nhiều bất cập, cụ thể vấn đề định giá tài sản bảo đảm; giải chấp tài sản bảo đảm; hay vấn đề xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn có vi phạm nghĩa vụ bên bảo đảm Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai” với mong muốn làm rõ quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng quy định chấp nhà thương mại hình thành tương lai để từ đó, tác giả kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nhận tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai, tạo hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, từ giúp tổ chức tín dụng mở rộng dễ dàng áp dụng nhận chấp loại tài sản bảo đảm Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, liên quan đến vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai nói chung nhà thương mại hình thành tương lai nói riêng trở thành đối tượng nghiên cứu khơng cơng trình nghiên cứu nhiều cấp độ, cụ thể: Ở cấp độ báo cáo khoa học, tạp chí, vấn đề chấp nhà thương mại hình thành tương lai đề cập thông qua viết có liên quan sau: - Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 10 (211) Bài viết tập trung nghiên cứu phân tích đặc điểm tài sản hình thành tương lai Trên sở đó, tác giả vướng mắc thực tiễn áp - - dụng đồng thời nêu kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai mối quan hệ với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – vướng mắc từ quy định pháp luật hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 19, tháng 9/2014 Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số Bài viết tập trung nghiên cứu, phân tích thực tiễn khó khăn, vướng mắc giao kết thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà Đồng thời, tác giả phân tích thực tiễn, khó khăn, vướng mắc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Trên sở phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện, tác giả rõ ưu điểm, hạn chế hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp Tuy nhiên, viết chưa vào phân tích sâu quy định pháp luật cụ thể nêu quy định chung, từ phân tích vướng mắc thực tiễn đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật - Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số Bài viết tập trung trình bày khái quát khó khăn nhận chấp nhà hình thành tương lai tổ chức tín dụng Cụ thể, tác giả phân tích đánh giá rủi ro tiềm ẩn mặt pháp lý cho tổ chức tín dụng tồn bất cập quy định pháp luật chưa ban hành cụ thể Từ đó, tác giả đưa kiến nghị việc ban hành hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật thủ tục chấp, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà hình thành tương lai - Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 19 (323) Bài viết tập trung nghiên cứu quy định pháp luật nhận diện nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp, số vấn đề cụ thể việc áp dụng pháp luật liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai như: phân biệt nhà hình thành tương lai với dạng nhà hình thành lý chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; phân biệt chấp nhà dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai,….Từ phân tích này, tác giả nêu phân tích số vấn đề vướng mắc phát sinh áp dụng pháp luật đăng ký chấp nhà hình thành tương lai đăng ký chuyển đổi chấp nhà hình thành tương lai sau nhà hình thành - - Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp bất động sản hình thành tương lai bất cập giải pháp hồn thiện pháp luật”, Tạp chí luật học, số Bài viết tập trung làm rõ bất cập khái niệm thủ tục pháp lý liên quan đến chấp tài sản bất động sản hình thành tương lai, từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số Bài viết tập trung phân tích quy định pháp luật liên quan đến mục đích điều kiện, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp, vấn đề giải chấp việc chấp bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà 53 văn cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác khoảng thời gian theo thỏa thuận hợp đồng bảo đảm thỏa thuận khác Trường hợp khơng có thỏa thuận phải thực thời hạn hợp lý, trước nhất 15 ngày nhà thương mại HTTTL đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm Ngồi ra, BLDS 2015 cịn quy định trường hợp tài sản bảo đảm có nguy bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị toàn giá trị bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác việc xử lý tài sản Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khác 2.1.6 Giải chấp nhà thương mại hình thành tương lai “Giải chấp” thuật ngữ chuyên biệt pháp luật nhà ở, không quy định pháp luật chung giao dịch bảo đảm Mặt khác, chưa có hướng dẫn cụ thể việc giải chấp văn pháp luật hành69 Khoản Điều 147 Luật nhà 2014 quy định: “…trường hợp chủ đầu tư chấp nhà mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà theo quy định pháp luật nhà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà phải giải chấp nhà trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng, trừ trường hợp bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà bên nhận chấp đồng ý.” Việc xác định nhà thương mại giải chấp trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng theo quy định khoản nêu rõ văn thông báo nhà đủ điều kiện bán quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà Quy định thể hóa nguyên tắc chung pháp luật giao dịch bảo đảm việc bán tài sản chấp đồng ý bên nhận chấp theo Khoản Điều 321 BLDS 201570 Mặt khác, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN nhắc đến “thỏa thuận giải chấp tài sản chấp” quy định bên nhận chấp bên chấp thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp phần thông qua việc rút bớt tài sản chấp giải chấp toàn tài sản chấp nhà HTTTL71 Có thể hiểu, giải chấp việc bên nhận chấp bên chấp thỏa thuận chấm dứt hợp đồng chấp để tài sản chấp TS LS Bùi Đức Giang (2017), tlđd (44), tr.16 Khoản Điều 321 BLDS 2015 quy định quyền bên chấp sau: “5 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp khơng phải hàng hóa ln chuyển trình sản xuất, kinh doanh, bên nhận chấp đồng ý theo quy định luật.” 71 Điều 10 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN 69 70 54 nhà thương mại HTTTL trở thành tài sản “sạch” trước đưa vào giao dịch mới72 Việc chấm dứt hợp đồng chấp theo thỏa thuận quy định Khoản Điều 327 BLDS 2015 sau: “Thế chấp tài sản chấm dứt trường hợp sau đây:… Theo thỏa thuận bên.” Như vậy, Luật nhà 2014 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN cấm chủ đầu tư không chấp nhà nằm phần dự án mà chủ đầu tư chấp trước khơng chấp phần dự án bao gồm nhà HTTTL trước chấp Mặt khác, Điểm b, khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại sau: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai mà thu tiền trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà ở……Chủ đầu tư phải có văn gửi Sở Xây dựng nơi có nhà kèm theo giấy tờ chứng minh nhà có đủ điều kiện bán, cho thuê mua….;trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp biên thống bên mua, bên thuê mua nhà bên nhận chấp việc giải chấp mua bán, thuê mua nhà đó” Bên cạnh đó, Khoản Điều 10 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN quy định trình tự giải chấp tài sản chấp nhà HTTTL sau: “3 Việc giải chấp tài sản chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai quy định khoản Điều thực theo trình tự sau đây: a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản chấp, bên chấp gửi văn đề nghị giải chấp giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận giải chấp bên cho bên nhận chấp; b) Bên nhận chấp có văn đồng ý giải chấp hồn trả cho bên chấp văn đồng ý giải chấp, hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản chấp theo thỏa thuận giải chấp bên.” Đồng thời, sau giải chấp, bên chấp bên nhận chấp phải thực đăng ký thay đổi chấp xóa đăng ký chấp theo quy định pháp luật đăng ký thay đổi chấp, đăng ký xóa chấp73 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật kiến nghị hoàn thiện chấp tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai TS LS Bùi Đức Giang (2017), tlđd (44), tr.17 Điều 11 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN quy định: “Việc đăng ký thay đổi chấp, đăng ký xóa đăng ký chấp sau thực giải chấp quy định Điều 10 Thông tư thực theo quy định pháp luật đăng ký thay đổi chấp, đăng ký xóa đăng ký chấp.” 72 73 55 Hiện nay, khung pháp lý chấp nhà HTTTL nói chung chấp nhà thương mại HTTTL nói riêng có quy định cụ thể Tuy nhiên, thực tế áp dụng quy định số vướng mắc định Có thể kể đến vài vướng mắc kiến nghị hoàn thiện pháp luật sau: 2.2.1 Về việc không thống số khái niệm Bộ luật dân 2015, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 2.2.1.1 Bất cập việc không thống số khái niệm Bộ luật dân 2015, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khái niệm “nhà thương mại HTTTL” hiểu sở quy định BLDS 2015 tài sản HTTTL, Luật nhà 2014 nhà HTTTL Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhà, cơng trình xây dựng HTTTL Khoản Điều 108 BLDS 2015 quy định: “2 Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” Khoản 19 Điều Luật Nhà 2014 quy định: “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Như vậy, tài sản HTTTL theo Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tương ứng với loại tài sản HTTTL quy định Điểm a Khoản mà bỏ sót loại tài sản HTTTL quy định Điểm b Khoản Điều 108 BLDS 2015 Nói cách khác, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 định nghĩa tài sản HTTTL dựa tính chất, tính năng, cơng dụng tài sản không dựa việc xác lập quyền sở hữu cho chủ thể sở hữu tài sản Do đó, nhà xây dựng xong, nghiệm thu đưa vào sử dụng, nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho quan nhà nước có thẩm quyền không quy định nhà HTTTL Sự minh bạch nguồn gốc quyền sở hữu tiêu chí tài sản bảo đảm: rõ ràng xác lập quyền sở hữu tài sản (có chứng để chứng minh hình thành quyền sở hữu sở hữu bên chấp tài sản chấp) tính khả thi 56 xử lý tài sản (đã hữu xử lý được)74 Như vậy, nhà chưa xây dựng, xây dựng pháp luật ghi nhận tài sản chấp theo chế tài sản HTTTL nhà xây dựng xong, bàn giao cho bên mua (độ an toàn cao hơn) lại khơng chấp lý chưa có giấy chứng nhận sở hữu? Hồ sơ pháp lý nhà HTTTL chấp bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở, hóa đơn chứng minh hồn thành đợt đóng tiền hồ sơ hộ hoàn tất để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền (sự an toàn pháp lý đảm bảo cho bên mua) lại khơng coi tài sản HTTTL để chấp theo điều kiện mà Luật Nhà 2014 quy định? Bên cạnh đó, Luật nhà 2014 quy định nhà HTTTL chấp để trả tiền mua nhà đó, vào thời điểm bên mua nhà nộp hồ sơ cấp GCN vào quan nhà nước có thẩm quyền tiền mua nhà toán xong 5% theo quy định pháp luật, việc tiếp tục cho phép loại nhà tiếp tục chấp khơng cần thiết Khi đó, mục đích sử dụng vốn vay khơng phải tốn cho việc mua nhà HTTTL tiền nhà tốn xong, dùng để chấp đảm bảo cho khoản vay với mục đích khác bên chấp mà đáp ứng quy định chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch 2.2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện Thứ nhất, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần có quy định bổ sung tài sản HTTTL sở quy định Điểm b Khoản BLDS 2015 Cụ thể, cần bổ sung thêm yếu tố tài sản hình thành chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch Do đó, tác giả để xuất chỉnh sửa lại khái niệm nhà HTTTL Luật nhà 2014 sau: Nhà HTTTL nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng nhà hình thành chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm xác lập giao dịch Đồng thời, chỉnh sửa khái niệm Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau: Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng hình thành chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm xác lập giao dịch Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai – vấn đề cần hồn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (383), tr.47 74 57 Thứ hai, cần mở rộng thêm mục đích sử dụng vốn bên chấp, sử dụng để mua nhà HTTTL chấp mà cịn sử dụng cho mục đích khác chấp tài sản bảo đảm nhà hình thành chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm xác lập giao dịch 2.2.2 Về thủ tục giải chấp chủ đầu tư bán nhà thương mại hình thành tương lai chấp trước 2.2.2.1 Bất cập thủ tục giải chấp chủ đầu tư bán nhà thương mại hình thành tương lai chấp trước Như phân tích mục 2.1.6, mục đích việc giải chấp xác định nhà mua bán, thuê mua…không phải nhà dùng để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ khác, trừ trường hợp có đồng ý bên nhận chấp người mua, thuê mua nhà Bên nhận chấp đồng ý ký vào văn đề nghị giải chấp quyền lợi đáp ứng như: giá trị khoản vay tất toán, khoản bồi thường thiệt hại phạt vi phạm (do bên vay chấm dứt phần hợp đồng vay trước thời hạn) thực Thông thường bên mua trả tiền trực tiếp vào tài khoản bên nhận chấp để bù trừ cho khoản vay bên chấp75 Hiện nay, thực tế, văn (đồng ý) giải chấp chưa hiểu áp dụng cách thống phần chế định giải chấp chưa quy định pháp luật chung giao dịch bảo đảm mà quy định pháp luật nhà Thông thường bên nhận chấp tài trợ dự án đồng ý giải chấp khi: (i) chủ đầu tư hoàn trả phần nợ vay bảo đảm giá trị nhà HTTTL liên quan; (ii) chủ đầu tư bổ sung biện pháp bảo đảm hay tài sản bảo đảm khác, (iii) tổng số tài sản bảo đảm sau định giá lại trừ phần giá trị tài sản giải chấp đảm bảo việc bên nhận chấp có khả thu hồi hết khoản nợ xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, trường hợp gặp, nên thực tế bên nhận chấp tài trợ dự án thường khơng đồng ý giải chấp Khi đó, người mua, th mua cố tình hay khơng biết mà ký hợp đồng với chủ đầu tư hợp đồng mua bán, th mua có nguy bị vơ hiệu vi phạm điều cấm luật76 bên nhận chấp tài trợ dự án xử lý nhà liên quan để thu hồi nợ trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng tín dụng ký với bên nhận chấp hay có khác cho phép xử lý chấp Cũng có trường hợp số lý định, đặc biệt quan hệ tín dụng chủ đầu tư bên nhận chấp cho phép 75 76 Vũ Thị Hồng Yến (2017), tlđd (60), Tr 97 Điều 123 BLDS 2015 58 chủ đầu tư gây áp lực lên bên nhận chấp bên nhận chấp đành phải “ngậm ngùi” giải chấp Tuy vậy, trường hợp này, bên nhận chấp thường yêu cầu chủ đầu tư chấp cho khoản phải thu có từ việc bán nhà HTTTL giải chấp bên mua, thuê mua toán vào tài khoản phong tỏa chủ đầu tư mở bên nhận chấp77 Bên cạnh đó, liên quan đến quy trình giải chấp thực trước thủ tục đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký (rút bớt tài sản chấp), vậy, bên giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua trước đăng ký thay đổi hay sau đăng ký thay đổi? Nếu phải đăng ký thay đổi (rút bớt tài sản tài sản chấp) trước ký hợp đồng mua bán có khả sau thực đăng ký rút bớt tài sản chấp, bên mua lại tuyên bố không mua nữa, khơng có tiền trả cho bên nhận chấp để bù trừ cho khoản vay chủ đầu tư Nhằm phòng ngừa rủi ro này, bên nhận chấp chưa nhận tiền vay trả từ khách hàng không thực việc đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản chấp Do đó, chủ đầu tư tất tốn số tiền vay tương ứng với giá trị bảo đảm nhà chấp bán an tồn cho bên nhận chấp phần lớn nguồn tài chủ đầu tư khơng có khả thực hiện78 Nếu hợp đồng mua bán xác lập trước thực việc đăng ký thay đổi hay xóa đăng ký chấp liệu sau việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua có an tồn chưa thực thủ tục xóa đăng ký chấp nhà đó? Từ phân tích thấy, chấp nhà thương mại HTTTL chủ đầu tư dự án nhà thương mại mảng pháp lý phức tạp cần phải hoàn thiện 2.2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện Thứ nhất, nhà làm luật cần quy định “giải chấp” “văn giải chấp” quy định pháp luật chung giao dịch bảo đảm để TCTD có thống áp dụng Thứ hai, cần quy định rõ quy trình giải chấp, ký kết hợp đồng mua bán đăng ký rút bớt tài sản chấp để đảm bảo việc GCN cho bên mua nhà thương mại từ chủ đầu tư dự án thuận lơi, sn sẻ Theo tác giả, xây dựng giải pháp sau: việc giải chấp đủ điều kiện để hợp đồng mua bán nhà 77 78 TS LS Bùi Đức Giang (2017), tlđd (44), tr.17 Vũ Thị Hồng Yến (2017), tlđd (60), Tr 98 59 có hiệu lực, thủ tục GCN cho bên mua quan đăng ký tiến hành đồng thời với việc xóa đăng ký chấp nhà 2.2.3 Về việc xác định giá trị tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 2.2.3.1 Bất cập việc xác định giá trị tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai BLDS 2015 có quy định giá trị tài sản bảo đảm Khoản Điều 295 sau: “Giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm” Quy định áp dụng chung cho tài sản bảo đảm, bao gồm tài sản hình thành tương lai nói chung nhà thương mại HTTTL nói riêng Giao dịch chấp nhà thương mại HTTTL giao kết bên chấp bên nhận chấp hoạt động bắt buộc phải tiến hành định giá tài sản bảo đảm, xác định giá trị tài sản lớn hơn, hay nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm Hiện nay, pháp luật chuyên ngành áp dụng cho TCTD nhận chấp tài sản nhà HTTTL khơng có hệ thống quy định rõ ràng cách định giá tài sản bảo đảm mà thông thường TCTD nhận chấp vào pháp luật chung, quy định pháp luật liên quan quy định TCTD để định giá tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật dân đặt việc định giá tài sản bảo đảm phát sinh yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm Cụ thể, BLDS 2015 quy định sau: “Bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận giá tài sản bảo đảm định giá thông qua tổ chức định giá tài sản xử lý tài sản bảo đảm Trường hợp khơng có thỏa thuận tài sản định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”79 Do đó, tiến hành thỏa thuận giao kết bên, việc định giá nhà thương mại HTTTL hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận mà khơng có quy định pháp luật điều chỉnh Mặt khác, tài sản bảo đảm nhà thương mại HTTTL dạng chưa hình thành khả đánh giá giá trị tài sản điều khơng dễ dàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố chi phí xây dựng, điều kiện kinh tế, thị trường,…hoặc vào loại tài sản tương tự Đồng thời, sở định giá tài sản dựa tài sản có mà pháp luật quy định chưa có thống dành cho tài sản HTTTL nói chung nhà thương mại HTTTL nói riêng 79 Khoản Điều 306 BLDS 2015 60 2.2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện Để khắc phục bất cập nêu trên, pháp luật cần có quy định cụ thể việc định giá tài sản bảo đảm tài sản HTTTL nói chung nhà thương mại HTTTL nói riêng, khơng nên áp dụng chung cho loại tài sản áp dụng tương tự tài sản có Ngồi ra, cần có quy định để định giá loại tài sản để tạo hành lang pháp lý cho TCTD thống áp dụng, tránh trường hợp “ép giá” gây thiệt hại cho bên chấp xử lý tài sản bảo đảm 2.2.4 Về việc xử lý tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 2.2.4.1 Bất cập xử lý tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai Như phân tích mục 2.1.5, việc xử lý tài sản bảo đảm tài sản HTTTL nói chung nhà thương mại HTTTL nói riêng hướng dẫn cụ thể Điều 55 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN Trên thực tế, TCTD thường cho vay có đồng thuận phối hợp chặt chẽ từ chủ đầu tư – người mua nhà – TCTD quy trình cho vay, chấp xử lý tài sản Tuy nhiên, phối hợp dù chặt chẽ đến đâu mang nhiều rủi ro cho TCTD, đặc biệt trường hợp dự án dở dang Bên nhận chấp có thu hồi dự án nhà dở dang thu hồi mặt danh nghĩa, dù kiện tịa khơng thể thay chủ đầu tư thực dự án bán dự án thị trường để thu hồi vốn Trường hợp dự án chưa hồn khó giải quyết, TCTD khơng mặn mà thu hồi dự án, doanh nghiệp khơng cịn khả triển khai, người mua nhà tiến thối lưỡng nan chuyển nhượng không phải tiếp tục trả lãi Nếu khơng có biện pháp, có chế tháo gỡ tổng thể gây bế tắc, nợ xấu gia tăng lớn80 Mặt khác, thực tế thời gian qua, chủ đầu tư sử dụng dự án xây dựng để chấp vay vốn TCTD, khách hàng, sau ký hợp đồng mua nhà thương mại từ dự án thuộc cơng trình trên, đem chấp nhà để vay tiền trả tiền mua hộ Điều dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trường hợp bên nhận chấp cần xử lý tài sản chấp81 Để tránh trường hợp Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 03, tr 34 81 “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại”, http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208665, (ngày truy cập 29/04/2022) 80 61 tài sản chấp nhiều lần chủ đầu tư dự án, nên quy định điều kiện chấp tài sản Điều 148 Luật Nhà 2014 cho phép chủ đầu tư chấp nhà HTTTL dự án đầu tư không nằm phần dự án mà chủ đầu tư chấp Đồng thời, người mua nhà chủ đầu tư muốn chấp nhà mua phải thỏa mãn điều kiện không nằm phần dự án toàn dự án mà chủ đầu tư chấp Quy định góp phần ngăn chặn tượng tài sản bị đem chấp nhiều lần Tuy nhiên, hệ lại thực tiễn chấp nhà hình thành tương lai thời gian qua chưa khắc phục được, chưa có hướng dẫn cách xử lý, đồng thời tài sản chấp nhiều lần có khả gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm Như nêu, phổ biến trường hợp tài sản chấp dự án tổng thể thuộc sở hữu chủ đầu tư dự án nhà thương mại, có tài sản chấp nhà cụ thể cá nhân mua 2.2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện Thứ nhất, nhà làm luật cần sửa đổi, bổ sung ban hành khung pháp lý cụ thể, rõ ràng trình tự, thủ tục giám sát, xử lý tài sản chấp nhà HTTTL nói chung nhà thương mại HTTTL nói riêng cách đồng bộ, hồn chỉnh Đặc biệt, cần ban hành thông tư xử lý tài sản bảo đảm thay cho Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN thơng tư liên tịch hướng dẫn cho văn pháp luật hết hiệu lực, khơng cịn phù hợp áp dụng văn pháp luật có hiệu lực hàng loạt Thứ hai, cần sửa đổi văn hướng dẫn luật nhà ở, làm rõ cách thức xử lý trình tự ưu tiên xử lý tài sản chấp nhà thương mại HTTTL bên nhận chấp chủ đầu tư bên nhận chấp cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn giao dịch xác lập tài sản chấp nhiều lần 62 KẾT LUẬN CHƯƠNG Giao dịch chấp nhà thương mại HTTTL thật phổ biến năm gần Đặc biệt, kể từ Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành đời quy định chi tiết điều kiện, trình tự thủ tục chấp nhà HTTTL giúp cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà thương mại người mua nhà thương mại HTTTL mạnh dạn vững tâm việc chấp nhà thương mại HTTTL Đồng thời, TCTD nhận chấp loại tài sản yên tâm Liên quan đến giao dịch chấp nhà thương mại HTTTL, tác giả phân tích cụ thể quy định pháp luật hành điều kiện, chủ thể, hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, giải chấp Trên sở thực tiễn áp dụng quy định pháp luật liên quan đến chấp nhà HTTTL nói chung chấp nhà thương mại HTTTL nói riêng, tác giả phân tích bất cập chế lập pháp thực tế để từ đề xuất giải pháp để hồn thiện hệ thống pháp luật chấp nhà thương mại HTTTL 63 KẾT LUẬN CHUNG Giao dịch chấp nhà thương mại HTTTL hoạt động mẻ diễn sôi động thị trường tín dụng Việt Nam Pháp luật chấp nhà HTTTL thời gian qua có nhiều thay đổi ghi nhận, chứng văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì vậy, văn pháp luật tạo khung pháp lý tương đối hồn thiện để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên đảm bảo tốt Mặc dù vậy, trình áp dụng, hệ thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Bên cạnh đó, việc thi hành pháp luật quan, TCTD, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chấp bên chấp chưa đảm bảo Những nghiên cứu vấn đề chấp nhà thương mại HTTTL luận văn nhằm hệ thống từ lý luận đến quy định pháp luật có liên quan, đồng thời bất cập việc thực thi quy định Qua đó, tác giả đưa đề xuất, kiến nghị cho việc sửa đổi, bổ sung ban hành quy định pháp luật mới, chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà thương mại HTTTL thực tế Hi vọng mức độ đó, nghiên cứu luận văn góp phần hoàn thiện chế định chấp nhà thương mại HTTTL Tuy nhiên, để xây dựng chế đồng bộ, thống chấp nhà HTTTL nói chung chấp nhà thương mại HTTTL nói riêng cần có quan tâm, đạo quan lập pháp Quốc hội, quan hành pháp Chính Phủ quan tư pháp Tòa án, đồng thời tất Bộ, quan ngang Ngân hàng nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường giữ vai trò then chốt Các quan, tổ chức cá nhân liên quan TCTD, phịng cơng chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm,… cần có nỗ lực việc giải khó khăn, vướng mắc thực việc chấp nhà thương mại HTTTL, góp phần để chế định thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nước ta DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân (Luật số 44-L/CTN) năm 1995; Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) năm 2005; Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) năm 2015; Luật đất đai (Luật số 45/2013/QH13) năm 2013; Luật nhà (Luật số 56/2005/QH11) năm 2005; Luật nhà (Luật số 65/2014/QH13) năm 2014; Luật công chứng (Luật số 53/2014/QH13) năm 2014; Luật tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) năm 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017; Luật đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) năm 2020; 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 11 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005; 12 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP; 13 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở; 14 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm; 15 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ; 16 Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp; 17 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai; 18 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP; 20 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm; 21 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất B Tài liệu tham khảo 22 Bộ tư pháp – Viện Khoa học pháp lý, Từ điển luật học, Nhà xuất Từ điển bách khoa Nhà xuất Tư pháp; 23 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Ngân hàng, nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam; 24 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế, PGS TS Lê Minh Hùng, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam; 25 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học Những điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức; 26 Vũ Thị Hồng Yến, “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, năm 2013; 27 Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 10 (211); 28 Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai mối quan hệ với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – vướng mắc từ quy định pháp luật hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 19, tháng 9/2014; 29 Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số 8; 30 Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số Bài viết tập trung trình bày khái qt khó khăn nhận chấp nhà hình thành tương lai tổ chức tín dụng; 31 Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 19 (323); 32 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp bất động sản hình thành tương lai bất cập giải pháp hồn thiện pháp luật”, Tạp chí luật học, số 3; 33 Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số 6; 34 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo luật nhà luật dân hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số (301); 35 Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai – vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (383) C Các website tài liệu khác 36 http://www.sbv.gov.vn; 37 38 39 40 41 42 43 http://www.tapchitaichinh.vn ; http://baodientu.chinhphu.vn; http://vov.vn; http://baomoi.com; http://vnexpress.net; http://www.bis.org; Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản Việt Nam – Các vấn đề lý luận thực tiễn”, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/05/01/1-05-2012/ (Ngày truy cập: 29/04/2022); 44 Th.s Đoàn Thị Ngọc Hải, “Thế chấp tài sản – biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2376, (ngày truy cập: 29/04/2022); 45 Th.s Nguyễn Minh Oanh – Đại học Luật Hà Nội, “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chitiet/81/515, (ngày truy cập: 29/04/2022); 46 Bất động sản Đà Nẵng, “Mua nhà dự án chấp ngân hàng: Đáng sợ đến đâu?”, https://luvillasiaproperties.com/mua-nha-tai-du-an-dang-thechap-ngan-hang-dang-so-den-dau/, (ngày truy cập 29/04/2022); 47 Chuyên đề công chứng, chứng thực, https://luatminhkhue.vn/chuyen-de-vecong-chung chung-thuc.aspx, (ngày truy cập 29/04/2022); 48 Giao dịch bảo đảm, https://stp.binhduong.gov.vn/bo-tro-tuphap/Lists/GiaoDichBaoDam/DispForm.aspx?ID=19, (ngày truy cập 29/04/2022); 49 Một số vấn đề hợp đồng chấp bảo đảm thực nghĩa vụ, https://stp.binhduong.gov.vn/bo-tro-tuphap/Lists/GiaoDichBaoDam/DispForm.aspx?ID=19, (ngày truy cập 29/04/2022); 50 “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại”, http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208665, (ngày truy cập 29/04/2022) ... thương mại hình thành tương lai chấp nhà thương mại hình thành tương lai có nhìn khái qt việc chấp nhà thương mại hình thành tương lai thông qua nội dung khái niệm nhà thương mại hình thành tương. .. ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm chấp nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.1 Định nghĩa đặc điểm nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.1.1... THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 32 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai