6. Kết cấ uc ủa đề tài
1.3. Sơ lược quá trình phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương
thương mại hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở thương mại HTTTL là một bộ phận của chế định thế chấp tài sản HTTTL, do đó, quá trình hình thành chế định thế chấp nhà ở thương mại HTTTL
đi liền với sự hình thành của chế định thế chấp tài sản HTTTL nói chung. Tại Việt
Nam, trước đây, tài sản HTTTL không được pháp luật thừa nhận là tài sản và càng không được coi là đối tượng của các giao dịch bảo đảm. Điều 172 BLDS 1995 định
nghĩa về tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được
bằng tiền và các quyền tài sản”. Vì tài sản là “vật có thực” nên đương nhiên tài sản
HTTTL sẽ không được coi là tài sản và sẽ không được tham gia vào các giao dịch
dân sự nói chung và giao dịch bảo đảm nói riêng.
Việc dùng tài sản HTTTL để đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự được áp dụng từ
khi Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ra đời. Việc đưa tài sản HTTTL vào giao dịch bảo đảm là một xu thế tất yếu khi các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng và phong phú.
Trong giai đoạn bắt đầu hình thành, chế định thế chấp tài sản HTTTL đã bộc
lộ một số hạn chế nhất định:
- Tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, tuy đã cho phép bên có nghĩa vụ bảo đảm được dùng tài sản HTTTL bao gồm động sản, bất động sản HTTTL để đảm bảo
cho nghĩa vụ được bảo đảm nhưng lại có hai vấn đề chưa rõ ràng: Một là, tại Điều 5
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP quy định một trong những điều kiện đối với tài sản
bảo đảm là “thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm”. Rõ ràng điều kiện này được đưa
ra mà không áp dụng quy tắc loại trừ đã mâu thuẫn với quy định về việc coi tài sản
HTTTL là một trong những tài sản bảo đảm của chính Nghị định này. Tài sản
HTTTL là tài sản “sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm”37 thì tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm, tài sản đó đương nhiên là chua thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Hai là, mặc dù Nghị định đã dành riêng Chương 3 để quy định về “xử lý tài sản
bảo đảm” nhưng trong toàn chương lại không thấy bất kỳ quy định nào về xử lý tài sản bảo đảm là tài sản HTTTL.
37 Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP quy định: “7. "Tài sản hình thành trong tương lai" là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bênbảo
đảmnhư hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên
- Tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP thì việc thế chấp tài sản HTTTL được
tiếp cận dưới góc độ khác, đó là tài sản hình thành từ vốn vay với mục đích vay vốn
chỉ để phục vụ cho việc hình thành tài sản. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP cũng đưa
ra những quy định khắt khe vềđiều kiện đối với khách hàng vay và điều kiện về tài sản hình thành từ vốn vay, do đó góp phần hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng của
các TCTD. Trong một thời gian dài thực hiện, mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng chế định thế chấp tài sản HTTTL được thừa nhận tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã chứng minh được vai trò, ý nghĩa cũng như sự cần
thiết phải đưa tài sản HTTTL tham gia vào các giao dịch bảo đảm.
Đến khi BLDS 2005 ra đời, chế định thế chấp tài sản HTTTL đã chính thức được ghi nhận. Khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 nêu rõ: “Vật dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”. Thừa kế
quy tại BLDS 2005, BLDS 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã một lần nữa
khẳng định rõ ràng “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai”38. Bên cạnh những quy định về thế chấp tài sản HTTTL trong
BLDS thì cơ quan có thẩm quyền cũng ban hành các văn bản dưới luật về vấn đề này như sau:
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Bên cạnh việc đưa ra
quy định: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương
lai và được phép giao dịch”39, nghị định còn nêu định nghĩa về tài sản HTTTL. Bên
cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP còn đưa ra một số quy định về quyền của
bên nhận thế chấp trong trường hợp nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản HTTTL như: giám sát, kiểm tra tài sản HTTTL, xử lý tài sản HTTTL khi đến hạn xử
lý trong trường hợp tài sản chưa được đăng ký quyền sở hữu,….
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung
quy định thế nào là tài sản HTTTL và quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng
tài sản HTTTL đã được nêu tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
- Các thông tư, công văn hướng dẫn đăng ký thế chấp, trong đó có hướng dẫn về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp tài sản HTTTL trong giai đoạn này gồm:
38 Khoản 3 Điều 295 BLDS 2015 và Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định về tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như sau: “1. Tài sảnhiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao
khác về quyền sở hữutại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện phápbảo đảm;”.
+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT;
+ Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 03 năm
2010 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT;
+ Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09 tháng 5 năm 2007 của Vụ Hành chính Tư pháp - Bộ Tư pháp gửi Phòng công chứng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc công chứng hợp đồng thế chấptài sản hình thành trong tương lai;
+ Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04 tháng 10 năm 2007 của Cục đăng
ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp gửi Trung tâm thông tin Tài nguyên - Môi trường và Đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh về việc giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Theo công văn thì khi ngân hàng nhận thế chấp căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì các bên nên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở
giữa bên thế chấp và chủđầu tư.
Lần đầu tiên pháp luật đề cập riêng đến việc thế chấp nhà ở HTTTL được
quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, cụ thể Khoản 2 Điều 61 Nghị định quy định như sau: “2. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để
vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo
hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”. Theo đó, Nghịđịnh chỉ mới bắt đầu ghi nhận
chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa chỉ ra nhà ở HTTTL là loại nhà ở như thế nào, thời điểm nào được phép thế chấp, thời điểm nào là thời điểm
hình thành cũng như các loại nhà ở nào được thế chấp,….. Do đó, Chính phủđã giao cho Ngân hàng Nhà nước ban hành thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL.
Tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì pháp luật đã quy định cụ thể loại nhà ở tương lai được phép thế chấp, cụ thể như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là: 1. Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;2. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở.”40. Theo đó, nhà ở HTTTL nói chung, cụ thể là nhà ở
thương mại HTTTL nói riêng là đối tượng được thế chấp tại các TCTD để vay vốn.
Do là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị giao dịch lớn nên Thông tư liên tịch cũng đã quy định rất cụ thể và chặt chẽ các điều kiện nhà ở HTTTL được phép thế chấp
cũng như hồ sơ, thủ tục thế chấp đối với nhà ở HTTTL.
Để hoàn thiện hơn về chế định thế chấp nhà ở và nhất quán khái niệm góp phần tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các quy định pháp luật xây dựng về sau này thì Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực ngày 01 tháng 07 năm 2015 thay thế Luật nhà ở
năm 2005 đã quy định rất cụ thể khái niệm nhà ở HTTTL như sau: “Nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng”41. Mặt khác, quy định về thế chấp nhà ở HTTTL cũng được quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở 2014 như sau: “2. Tổ chức, cá nhân
xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ
chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở của chủđầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.”
Như vậy, từ việc không công nhận đến việc dần dần hiện thực hóa và hoàn thiện khung pháp lý cho các cá nhân, tổ chức có điều kiện tham gia vào quan hệ pháp luật này, góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, cần phải kể đến hàng loạt các văn bản dưới luật bao gồm các nghị định, thông tư ra đời hướng dẫn chi tiết về trình tự thủ tục, hồ sơ thực hiện chế định thế chấp nhà ở HTTTL như sau:
40Điều 5 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT. 41 Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014.
- Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng nhà nước
Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014;
- Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của Ngân hành Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là sự án đầu
tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai;
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm
2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 của Chính phủ
quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
- Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ
Quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tóm tại, mỗi một văn bản quy phạm pháp luật được ban hành đều đem lại những lợi ích nhất định và xuất phát từ những mục đích tích cực như điều chỉnh các
mối quanhệ xãhội, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước,... Những quy định được ban hành dần hoàn thiện theo thời gian, và hiện tại có thể khẳng định rằng
BLDS 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Thông tư số 26/2015/TT- NHNN; Thông tư số 07/2019/TT-BTP là những văn bản mới nhất, tiến bộ nhất, hoàn thiện nhất về chế định thế chấp nhà ở HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở thương
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nhà ở thương mại HTTTL là một dạng nhà ở HTTTL, do đó nó hầu như
mang đặc điểm của nhà ở HTTTL. Chế định thế chấp nhà ở HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở thương mại HTTTL nói riêng ra đời là một bước tiến lớn và là sản
phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự mà cụ thể là những giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm. Việc xây dựng hệ thống cơ sở pháp lý vững chắc về khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò và thủ tục liên quan đến việc thế chấp nhà ở
HTTTL cũng như việc tìm hiểu lịch sử hình thành và phát triển của loại giao dịch này giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, từng bước hội nhập với thông lệ quốc tế và kéo theo sự phát triển chung của toàn bộ nền kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, khi áp dụng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL vào thực tiễn lại gặp những khó khăn, bất cập nhất định. Qua đó, đánh giá và rút ra kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chếđịnh thế chấp nhà ở HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở thương mại HTTTL nói riêng cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam trong bối cảnh xu thế ứng dụng các giao dịch bảo đảm về tài sản HTTTL và việc hoàn thiện các quy định của pháp luật cũng góp phần thúc đẩy phát triển đối với nền kinh tế, nhận thức pháp lý, bảo vệ tối đa quyền lợi của công dân và sự hội nhập quốc tế nhờ
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀTHẾ CHẤP NHÀỞ THƯƠNG
MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT