Giao dịch về quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH TỒN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Định hướng ứng dụng Mã số 60.38.0103 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên : Lê Thanh Toàn Lớp : Cao học luật Kiên Giang, Khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học thực cá nhân, thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Minh Hùng Những kết luận nghiên cứu trình bày luận văn trung thực chưa công bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu Tác giả Lê Thanh Tồn DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS 2015 BLDS năm 2015 BLDS 2005 BLDS năm 2005 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT 1.1 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.1 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 15 1.2 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 16 1.2.1 Thực trạng pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 16 1.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 18 1.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 22 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 CHƯƠNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT 24 2.1 Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 24 2.1.1 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 24 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 26 2.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 32 2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mã đất 33 2.2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 33 2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 34 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG 39 KẾT LUẬN CHUNG 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tại Đại hội Đảng lần thứ VIII Đảng cộng sản Việt Nam đã đưa chủ trương: “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai” Sau đó các Báo cáo Bộ chính trị, Nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng cũng nêu rõ chính sách pháp luật quản lý đất đai Quán triệt quan điểm Đảng gần 20 năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai, bước nâng cao vai trò quản lý nhà nước và đảm bảo thông thoáng cho chế giao dịch bất động sản Gần là việc Nhà nước ta đã ban hành và đưa quy định Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ việc hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 vào áp dụng thực tiễn thay cho các quy định Luật Đất đai năm 2003 cho thấy điểm các quy định pháp luật đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan tới xác lập quyền người sử dụng đất Trong bối cảnh BLDS năm 2015 đã giải khó khăn, vướng mắc thi hành BLDS năm 2005, nhiên việc áp dụng BLDS năm 2015 vào thực tiễn cũng khơng tránh khỏi khó khăn, hạn chế; có trường hợp chưa thống việc hiểu áp dụng pháp luật, quy định cịn thiếu sót chưa nghiên cứu bổ sung, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật nên cần phải hoàn thiện cho phù hợp Vấn đề giao dịch có đối tượng quyền sử dụng đất dễ bị vơ hiệu khó thực Trên thực tế, giao dịch quyền sử dụng đất có tài sản đất, đặc biệt có mồ mả đất, dễ bị vơ hiệu q trình thực việc chuyển giao, xử lý tài sản quyền sử dụng đất có tài sản đất vơ phức tạp khó xử lý, khó thi hành án Đặc biệt việc đất có mồ mả gắn với yếu tố tâm linh, nên gây khó khăn cho quan thi hành án dân có thẩm quyền việc xử lý tài sản chấp dẫn đến trường hợp không người dám nhận chuyển nhượng Ngoài ra, số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất ngày nhiều việc giải khó khăn, chưa có quy định luật cũng có nhiều quan điểm khác trình áp dụng pháp luật cấp Tòa khác Trước thực trạng đã đặt yêu cầu cấp bách phải nghiên cứu tìm giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật Bên cạnh đó kiến nghị biện pháp thống thực tiễn áp dụng pháp luật quy định giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam mà cụ thể đó chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất áp dụng cách hiệu quả Chính vậy, việc chọn vấn đề “Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học cần thiết có tính thời sự, đặc biệt bối cảnh ngành Tòa án thụ lý giải vụ án liên quan đến quyền sử dụng đất ngày tăng số lượng phức tạp nội dung Tình hình nghiên cứu đề tài Qua khảo sát, thời gian qua đã có số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài sau: - Đỗ Văn Đại (2011), “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất”, Nhà xuất bản lao động Cơng trình có nghiên cứu hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tranh chấp phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải Tòa án mà chưa đề cập đến mồ mả có đất trường hợp chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đỗ Văn Đại (2015), “Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015” Cơng trình có đề cập đến điểm BLDS 2015 hợp đồng chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản đất Tuy nhiên cơng trình chưa sâu phân tích vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất - Đỗ Văn Đại (2018), “Luật Nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam, Bản án bình luận Bản án”, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam Cơng trình có đề cập đến chấp quyền sử dụng đất có tài sản đất Tuy nhiên cơng trình chưa sâu phân tích vấn đề chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất - Đỗ Văn Đại (2018), “Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận Bản án”, Nhà xuất Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam Cơng trình có đề cập đến thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền tài sản Tuy nhiên cơng trình chưa sâu phân tích vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả gắn liền với đất - Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Cơng trình có nghiên cứu liên quan đến vấn đề thị trường quyền sử dụng đất, nêu lên số quy định BLDS Luật đất đai chủ yếu nghiên cứu chuyên biệt thị trường quyền sử dụng đất mà chưa sâu nghiên cứu quy định chuyên biệt giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất - Trần Văn Nhiên (2015), “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sĩ Cơng trình có nghiên cứu chun sâu tìm hiểu quy định chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất bên thứ ba tại ngân hàng mà chưa sâu tìm hiểu trường hợp chủn nhượng quyền sử đất có mồ mả khơng đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng phải xử lý - Thái Thanh Hải (2007), “Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện” Cơng trình có đề cập đến vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa nói đến chuyển nhượng quyền sử đất có mồ mả đất cũng xử lý tài sản chấp có mồ mả đất Nếu cơng trình nghiên cứu chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung nhiều, hầu chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu giao dịch quyền sử dụng đất mà có mồ mả đất Trước thực trạng tình hình nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy cần thiết việc nghiên cứu cách toàn diện từ lý luận đến thực tiễn để hoàn thiện quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà có mồ mả đất Trên sở đó tác giả nghiên cứu đề tài cách riêng biệt có chiều sâu tồn diện giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất thành quả nghiên cứu cơng trình khoa học đã cơng bố Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài tác giả muốn làm sáng tỏ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả, sở đó kiến nghị giải pháp đồng nhằm hoàn thiện quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả Để đạt mục đích đề tài có nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ quy định pháp luật dân Việt Nam pháp luật đất đất Việt Nam quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả - Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật hành giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả - Đề xuất số quan điểm giải pháp nhằm hoàn thiện quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật Việt Nam tại BLDS 2015, LĐĐ 2013 văn bản có liên quan giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất; việc áp dụng quy định vào thực tiễn phương hướng hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất Phạm vi nghiên cứu: Tên đề tài “Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất theo pháp luật Việt Nam” Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất rộng, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, … phạm vi nghiên cứu, tác giả chỉ sâu nghiên cứu chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất; sâu tìm hiểu quy định pháp luật Việt Nam hành, cụ thể LĐĐ 2013, LNƠ 2014, BLDS 2015 luật khác có liên quan quy định chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất thực tiễn nay, tranh chấp giao dịch chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất phổ biến, chiếm số lượng lớn số vụ án mà Tòa án thụ lý Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả phân tích quy định hành chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất chủ yếu Trên sở đó, phân tích bất cập, vướng mắc quy định pháp luật thực tiễn áp dụng để từ đó đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tác giả sử dụng suốt luận văn để phân tích nội dung quy định pháp luật Việt Nam hành chấp ... QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT 24 2.1 Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 24 2.1.1 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất. .. nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất Phạm vi nghiên cứu: Tên đề tài ? ?Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất theo pháp luật Việt Nam? ?? Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất rộng, bao gồm quyền. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.2.1 Thực trạng pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất Trong thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề đất có mồ mả người