Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NGỌC QUANG GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỜ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hướng ứng dụng Mã số Cn: 8380103 Người hướng dẫn : GS.TS Đỗ Văn Đại Học viên : Nguyễn Ngọc Quang Lớp : Cao học Luật, Bình Thuận Khóa TP HỜ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Các số liệu trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận luận văn chưa công bố hình thức khác Tác giả Nguyễn Ngọc Quang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân LĐĐ Luật Đất đai STT MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG XÁC ĐỊNH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG 10 1.1 Giao dịch quyền sử dụng đất với toàn diện tích vượt diện tích sử dụng 11 1.2 Giao dịch quyền sử dụng đất mà phần diện tích vượt diện tích sử dụng 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 18 CHƯƠNG XỬ LÝ GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG 19 2.1 Trường hợp công nhận giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng 20 2.2 Trường hợp không công nhận giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng 23 2.2.1 Trường hợp khơng cơng nhận tồn giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng 23 2.2.2 Trường hợp không công nhận phần giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng 33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 35 KẾT LUẬN 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Giao dịch quyền sử dụng đất số quy định nhà làm luật trọng Trong giao dịch dân ngày giao dịch quyền sử dụng đất thực với số lượng lớn, thông dụng phổ biến giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức thường xuyên xuất tranh chấp liên quan đến vấn đề xử lý khu vực đất vượt hạn mức sử dụng đặt cho nhà quản lý, quan tư pháp quan tâm Hiện nay, giao dịch quyền sử dụng đất điều chỉnh chủ yếu quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Giao dịch quyền sử dụng đất loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức giao dịch quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; đó, chuyển nhượng hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, giao dịch quyền sử dụng đất đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận giao dịch quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu người dân đất nông nghiệp, đất đất sản xuất - kinh doanh; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Trong thực tiễn, nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú nội dung đối tượng Bước đột phá quản lý sử dụng đất đai quy định Luật Đất đai năm 2013 Chính sách nơng nghiệp, nơng thơn giải phóng sức lao động, thúc đẩy thị trường hàng hóa nơng nghiệp phát triển Việc khuyến khích tích tụ ruộng đất, sử dụng đất bỏ hoang, đồi trọc để tổ chức sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn bước diễn gắn liền với phân công lao động nông nghiệp, nông thôn sở phát triển kinh tế trang trại, kinh tế hộ gia đình có quy mơ Từ thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế, góp phần bảo vệ mơi trường phát triển bền vững, tạo nhiều việc làm cho người dân, tăng thu ngân sách, thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển Đảng Nhà nước có sách hỗ trợ ưu đãi việc mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp, đặt biệt việc ưu tiên mở rộng mơ hình nơng nghiệp trang trại, hợp tác xã nơng nghiệp Tuy nhiên q trình triển khai xuất nhiều bất cập như: Nguồn lực đất đai chưa khai thác hiệu để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội đất nước, việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu thấp, đặt biệt đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp; việc xác định hạn mức đất địa phương chưa đồng bộ; người chuyển nhượng đất gặp nhiều khó khăn chuyển nhượng đất vượt hạn mức chưa có phương án xử lý; q trình thực hiện, quan quản lý nhà nước đất đai gặp nhiều khó khăn phát sinh trường hợp hộ gia đình cá nhân chấp quyền sử dụng đất vượt hạn mức ngân hàng gây khó thực việc thu hồi; quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào không thỏa mãn với nhu cầu sản xuất nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, sản xuất hàng hóa Theo quy định pháp luật đất đai hành, hạn mức giao đất nông nghiệp hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân quy định cụ thể Điều 129 Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân chưa pháp luật quy định hướng dẫn cách cụ thể, gây nhiều vấn đề tồn thực tế giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Một số điểm bất cập cịn tồn cần sớm có biện pháp tháo gỡ bao gồm: (i) Khó khăn việc xác định giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng, giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng toàn giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng phần; (ii) Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào không thỏa mãn với nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; (iii) Với quy định hạn mức sử dụng gây khó khăn cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vượt hạn mức quy định nên phải nhờ người khác đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Việc xác định trường hợp tuyên bố phần giao dịch dân vơ hiệu phức tạp; Do đó, việc xây dựng hoàn thiện pháp luật hạn mức sử dụng đất nông nghiệp giao dịch quyền sử dụng đất phải hướng vào việc bảo đảm quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất (hộ gia đình cá nhân) giúp thúc đẩy giao dịch quyền sử dụng đất Việt Nam Đó lý tác giả lựa chọn đề tài: “Giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng” để nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy có số cơng trình nghiên cứu khía cạnh cấp độ khác liên quan đến hạn mức sử đất; giao dịch quyền sử dụng đất nói chung giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức nói riêng, cụ thể: Thứ nhất, viết cơng bố tạp chí khoa học, hội thảo trang thông tin điện tử như: - Nguyễn Văn Tiến (2017), “Một số vấn đề xung quanh tích tụ, tập trung ruộng đất”, Tạp chí Cộng sản điện tử ngày 26/9/2017 Bài viết tập trung nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến q trình tích tụ tập trung ruộng đất, bao gồm quy định hạn mức sử dụng đất nơng nghiệp Bài viết cịn trình bày hình thức tích tụ, tập trung ruộng đất: Nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất; Thuê quyền sử dụng đất nơng nghiệp; Nhận góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp; Hợp tác, liên kết sản xuất, xây dựng Cánh đồng lớn; dồn điền đổi Ngồi ra, viết cịn đánh giá khó khăn, vướng mắc q trình tích tụ ruộng đất Thông qua viết cho thấy quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp có chưa đảm bảo tính khả thi Trên thực tế, việc giám sát, quản lý khó thực hiện, quan không quản lý hạn mức nhận chuyển quyền Từ đó, làm sở để tác giả nghiên cứu đưa đề xuất, kiến nghị hoàn thiện quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp - Nguyễn Thị Kiều Oanh (2013), “Về hạn mức đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân theo Dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số đặc san 01/2013, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trên sở Luật đất đai 2003, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, tác giả phân tích, đánh giá tính hợp lý hạn chế quy định hạn mức giao đất hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, đồng thời kiến nghị hướng sửa đổi, bổ sung quy định vấn đề Theo nội dung viết, xung quanh vấn đề hạn mức đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân (hạn mức giao đất hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp) có nhiều ý kiến khác nhau, chủ yếu xoay quanh nên quy định hay việc nên bỏ quy định hạn mức đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân, quy định quy định cho hợp lý? Trong phạm vi bài viết, tác giả phân tích, đánh giá tính hợp lý và hạn chế quy định hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, đồng thời kiến nghị hướng sửa đổi, bổ sung quy định vấn đề này Bài viết nêu bất cập, hạn chế giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp để từ làm sở giúp tác giả nghiên cứu làm rõ bất cập giao dịch vượt hạn mức sử dụng đất đề xuất kiến nghị hoàn thiện Thứ hai, cơng trình nghiên cứu góc độ khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có liên quan đến quy định đất nông nghiệp - Hồng Thị Thu Huyền (2016), Tích tụ đất đai nông nghiệp vùng Tây Nam Bộ, Luận án Tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế phát triển, Học viện Khoa học Xã hội (Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam) Cơng trình trình bày sở lý thuyết thực tiễn tích tụ ruộng đất nơng nghiệp vùng Tây Nam Bộ; phân tích thực trạng, tác động tích tụ ruộng đất yếu tố ảnh hưởng đến tích tụ ruộng đất nông nghiệp vùng Tây Nam Bộ Trên sở phân tích, đánh giá, Luận án đề xuất nhiều giải pháp khác cho vấn đề tích tụ ruộng đất vùng Tây Nam Bộ Cơng trình cho biết việc sản xuất nông nghiệp Tây Nam Bộ có quy mơ lớn nước đa phần nhỏ lẻ, manh mún, hiệu sản xuất thấp Để nâng cao hiệu sản suất nông nghiệp đời sống người nơng dân việc sản xuất quy mơ lớn với trình độ chun mơn hóa cao phải đặt mà tích tụ ruộng đất điều kiện quan trọng Tuy nhiên, tích tụ ruộng đất vùng Tây Nam Bộ chưa nhiều nghiên cứu cách có hệ thống tồn diện Trong tích tụ ruộng đất tượng kinh tế có tác động xã hội mạnh mẽ diễn với trình phát triển Tây Nam Bộ chấp nhận sách nhà nước thời gian gần Qua cơng trình nghiên cứu nêu trên, tác giả phân tích bất cập quy định hành hạn mức sử dụng đất đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân ảnh hưởng đến q trình sản xuất nơng nghiệp quy mô lớn Việt Nam đề xuất giải pháp hồn thiện Hầu hết cơng trình nghiên cứu không nghiên cứu cách trực tiếp, cụ thể giao dịch giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu nêu nhiều đề cập đến quy định pháp luật hạn mức sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân góc độ, khía cạnh khác Do đó, viết có giá trị tham khảo cao, tài liệu quý báu giúp tác giả hiểu rõ quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng Trên sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học vấn đề công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp phát triển hệ thống pháp luật thực tiễn giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng nhìn nhận góc độ quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận văn nhằm phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng theo Luật Đất đai năm 2013 thực tiễn thi hành quy định pháp luật xử lý giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng Việt Nam Từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng nước ta ... định giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng, giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng toàn giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng phần; (ii) Hạn mức sử dụng đất nông... Chương Xác định giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng Chương Xử lý giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng Để thực đề tài ? ?Giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng? ?? Tác... dụng đất vượt hạn mức sử dụng phần Việc xác định giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng toàn giao dịch quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng phần có ý nghĩa việc xác định hiệu lực giao