chấphợpđồng tín dụng”giữa nguyên đơn Ngân hàng TMCP Hàng HảiViệt Nam vớibịđơn ông Ngô Tấn
diện ngân hàng không tranh chấp và yêu cầu Tòa án trừ ra với diện tích đấttốithiểu.
Xét thấy, hiện nay pháp luật chưa quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến mồmả, do đó khi xử lý tài sản thếchấp liên quan đến đất có mồ mả, Tòa án cần trừ ra như ý kiến của đại diện ngân hàng. Diện tích đất mộ được trừ ra thể hiệnbằng bản vẽ kèm theo. Phát mãi tài sản để thu hồinợ là quyền sử dụngđất có
diện tích 2.702 m2, đo đạc thực tế 2.520,1 m2 (đã trừ 107,3m2 diện tích đất mồ mả
ký hiệu S1, S2 không được phát mãi có kèm theo bản vẽ),tọalạctại khu 4, phường
Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtsố phát hành Đ0692477,số vào sổ 603/95/QSDĐ do UBND tỉnh Sông Bé (nay là tỉnh Bình Dương)cấp ngày 02/6/1995 cho bà NguyễnThị Chinh.
Quan điểm của Tòa án cấp phúc thẩm: Trường hợp ông Ngô Tấn Tới, bà
Phạm Thụy Mộng Huyền không trả số tiền trên thì Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam đượcquyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi để thu hồi nợ là quyền sử dụng đất có diện tích đo đạc thực tế 2.453,4 m2 (đã trừ 107,3 mo diện tích đất mồ mả ký hiệu S1, S2 không được phát mãi và phần diện tích 67,7 đất vườn được sử dụng làm lối đi chung) tọa lạc tại khu 4, phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành
Đ0692477, số vào SỔ 603/95/QSDĐ do UBND tỉnh Sông Bé (nay là tỉnh Bình
Dương)cấp ngày 02/6/1995 cho bà NguyễnThị Chinh.
Quan điểm của tác giả: tác giả đồng ý với cách làm trên không tuyên hợp
đồng vô hiệu mà vẫn xử lý, đồng thờicấntrừ phầndiện tích đấtmộ ra, ngoài ra cần
giành phần lối đi cho các bên để thuận lợi cho việc chăm sóc quan lý mồ mả. Hướng giảiquyết này hoàn toàn hợp lý, do đó trong thời gian tới TADNTC nên ban hành văn bản hướng dẫn trong trường hợp này cấn trừ phần diện tích đất mộ ra, ngoài ra cần giành phần lối đi cho các bên để thuận lợi cho việc chăm sóc quan lý
mồmả.
2.1.3. Kiếnnghị hoàn thiện pháp luật
Từnhững vấnđề phát sinh nêu trên, tác giả xin có kiếnnghịnhư sau:
Kiến nghị thứ nhất, Từ những vướng mắc trên tác giả kiến nghị TANDTC
nên ban hành hướng dẫn theo hướng áp dụng thống nhất trong trường hợp này không tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo
phầnđấtmồmảđể giảiquyết nhằmthốngnhấtthực tiên xét xử và bảovệ quyền,lợi
ích hợpcủa các bên.
Kiếnnghị thứ hai,Hiện nay pháp luật không quy địnhvềdiện tích mồmả và
lối đi vào mồ mả có diện tích tối thiểu là bao nhiêu. Do đó, tác giả kiến nghị Hội đồng thẩm phán, TANDTC nên ban hành văn bản hướng dẫn trong trường hợp về diện tích tốithiểu mồ mả và lốiđi vào mồmả, theo đó, việc xác định diện tích tối
thiểu cho việc xây phần mộ và lối đi vào mộ được áp dụng theo tập quán địa
phương, có tính đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyềnsử dụng đất bị
chiếm dụng để xây phần mộ. Trường hợp không có tập quán địa phương, thì
phần diện tích này do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được
thì có thể xác định theo diện tích tương tự như ở các nghĩa trang liệt sĩ hiện có trong cùng khu vựcở địaphương.
Kiếnnghịthứ ba,Tác giảkiếnnghị TANDTC nên ban hành hướngdẫn theo
hướng áp dụng thống nhất pháp luật thi hành khoản 2 Điều 325 BLDS năm 2015 theo hướng “Trường hợp thếchấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không
đồngthời là chủ sởhữumồmảgắn liềnvới đất thì khi xử lý quyềnsửdụngđất,chủ
sở hữu mồ mả gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền,
nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thếchấp trong mối quan hệ với chủ
sở hữu mồ mảgắn liền với đấtđược chuyển giao cho người nhận chuyển quyềnsử
dụngđất, trừtrường hợp có thỏathuận khác; cần dành cho chủ sởhữumồ mả trên
đất được quyềnưu tiên nếu họ có nhu cầu nhận chuyển nhượng đối với phần diện
tích đấtgắnliềnvới mồmả trên đất”.
2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có mồ mã trên đất
2.2.1. Thựctrạng pháp luật về xử lý tài sảnthếchấp là quyền sử dụngđất có
mồmả trên đất
Theo quy địnhtạiĐiều 318 thì “Trường hợpthế chấp toàn bộbất độngsản,
động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đócũng thuộc tài sản
thế chấp, trừtrường hợp có thỏa thuậnkhác” (khoản 1) và “Trường hợp thế chấp
mộtphần bấtđộngsản,độngsản có vậtphụ thì vậtphụgắn với tài sản đóthuộc tài
sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác” (khoản 2). Quy định về vấn đề
này của BLDS phù hợp với bản chất và mối quan hệ giữa vật chính với vật phụ. Cũng tại Điều 318 quy định “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản
gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất
cũng thuộc tài sản thếchấp, trừ trường hợp có thỏa thuậnkhác”. Quy định này có
thể xem là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005. Kế thừa quy
định của BLDS năm 2005, khoản 4 quy định “Trường hợp tài sản thế chấp được
bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc
tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo
hiểmtrực tiếp cho bên nhậnthế chấp khi xảy ra sự kiệnbảo hiểm.Trường hợp bên
nhận thếchấp không thông báo cho tổ chứcbảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm
đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp
đồngbảohiểm và bên thếchấp có nghĩavụ thanh toán cho bên nhậnthếchấp”.
Như đã đề cậpở trên, quy địnhvề tài sảnthế chấp trong BLDS năm 2015 cơ bản đã kế thừa quy định của BLDS năm 2005. Ngoài ra, nhằm kịp thời giải quyết
các vướng mắc phát sinh từ thực tế áp dụng pháp luật của Việt Nam thời gian qua, BLDS đãbổ sung cơchế pháp lý điềuchỉnhtrường hợpthếchấpquyềnsử dụngđất
mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (khoản 3 Điều
318). Nguyên nhân là do trong thời gian qua, khi giao kếthợp đồng các bên không
thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất hình thành sau thời điểm hợp đồng thế chấp được giao kết,dẫn đến khó khăn, tranh chấp trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Nhiều vụ việc thời gian qua cho thấy, bên thế chấp trong trường hợp này thường
không hợp tác, không muốn bịxử lý đồng thờicả quyềnsử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất. Do vậy,với quy định rõ ràng như trong BLDS năm 2015, các bên có đủ cơ chế pháp lý cần thiếtđể giảiquyết thực tế nêu trên, góp phầntạosự ổnđịnh cho các quan hệ dân sự, kinh doanh, thươngmại trong thựctiễn.
Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay có trường hợp là sau khi thực hiện hợp đồng thì bên thế chấp tài sản là quyềnsử dụng đất vi phạm nghĩa vụ theo cam kết
trong hợp đồng thế chấp tiến hành chôn cất trên phần đất đã thế chấp dẫn đến khó
khăn cho việc thi hành án. Khi vi phạm nghĩa vụ trảnợ thì ngân hàng tiến hành xử
lý tài sảnthếchấpđể thu hồinợ cho ngân hàng thì gặprấtnhiều khó khăn.
2.2.2. Thựctiễn áp dụng pháp luậtvề xử lý tài sản thếchấp là quyềnsửdụng
đất có mồmả trên đất
Trong thựctiễn, phát sinh nhữngtrường hợp tài sản kê biên là quyềnsử dụng đất và tài sảngắnliềnvớiđấtnhưng trên diện tích đất kê biên có mồmả. Tuy nhiên,
có mồmảsẽ xử lý như thế nào. Theo khoản 1 Điều 104 LuậtĐất Đainăm 2013, tài
sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,quyềnsởhữu nhà ở và tài sản khác gắnliềnvớiđất.
Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản; tài sản bao gồmbấtđộng sản và động sản.Bất độngsản và độngsản
có thể là tài sảnhiện có và tài sản hình thành trong tươnglai.” Theo đó, mồmả trên
đất không được coi là “tàisản”gắnliềnvớiđấthoặc là “tàisản” theo địnhnghĩacủa
BLDS. Thực tế, khi kê biên quyền sử dụng đất có mồ mả, Chấp hành viên thường phảitổ chức cho các đương sự tựthỏa thuận với nhau về phần diện tích có mồ mả, nếuđương sự không thỏathuận đượcsẽ tiến hành kê biên quyềnsửdụng đấtnhưng
không kê biên phần diện tích có mồ mả. Tuy nhiên cần có hướng dẫn về việc kê biên, xử lý đối với trường hợp này, cụ thể như: diện tích đất tối thiểu để lại là bao nhiêu, phần lốiđi vào phần mồ mả nhưthế nào…để Chấp hành viên có đầy đủ cơ sở pháp lý thựchiện.14
Ví dụ: Bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng và xử lý tài sảnthếchấp,giữa nguyên đơn Ngân hàng M. Địachỉ: Ấp
C3, xã B3, huyện A2, tỉnh X Bà N. Địachỉ:Ấp C, xã B, huyện A, tỉnh Sóc Trăng. Nội dung vụ án: Ông N1 và bà N có ký kếtvới Ngân hàng M (sau đâygọitắt
là Ngân hàng M) Hợp đồng tín dụng số 102/15/HĐTD/2100-4672 ngày 02/7/2015 và Hợpđồng tín dụngsố 240/15/HĐTD/2100-5448 ngày 08/12/2015. Ngân hàng M yêu cầu Tòa án giải quyết, trường hợp ông N1, bà N không thanh toán nợ thì đề nghị phát mãi các tài sảnthếchấp theo 02 Hợpđồng thếchấpquyềnsử dụngđất và tài sản gắn liền với đất số 102/15/HĐTC-BĐS/2100-4672 ngày 01/7/2015 và số 240/15/HĐTC-BĐS/2100-5448 ngày 08/12/2015 mà các bên đã ký kết để Ngân hàng thu hồi nợ. Xét thấy, 02 hợp đồng thế chấp này thể hiện bên nhận thế chấp
(Bên A) là Ngân hàng M - Chi nhánh Sóc Trăng, bên thế chấp (Bên B) là ông N1, bà N; 02 hợpđồng thếchấp này đã được các bên ký kết và có đăng ký thế chấp tài
sản theo quy địnhcủa pháp luật, trong đó: Tài sảnthế chấp theo Hợpđồng thếchấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 102/15/HĐTC-BĐS/2100-4672
14 https://ngayday.com/vuong-mac-khi-ke-bien-xu-ly-tai-san-thi-hanh-an-la-quyen-su-dung-dat, truy cập ngày 17/7/2021.
ngày 01/7/2015 là quyềnsử dụngđấttại thửa số 524, tờbản đồsố 04, tọalạctạiấp
C, xã B, huyện A, tỉnh Sóc Trăng, diện tích 242m2 (trong đó 87m2 thuộc hành lang
lộ giới), mục đích sử dụng đất T (200m2) và đất LN (42m2), thời hạn sử dụng lâu dài (đất T) và đến tháng 10/2043 (đất LN) theo giấychứng nhậnquyền sửdụng đất số Y 320178 do Ủy ban nhân dân huyện A cấp cho hộ bà N ngày 09/01/2004 cùng
căn nhà ở(chưahợpthức hóa) gắnliền trên đất.15
Quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm: Xử lý tài sản thế chấp: Trong trường
hợpvợ chồng ông N1, bà N không thực hiệnnghĩavụtrảnợ hoặctrả không đầy đủ sốtiền còn nợ, Ngân hàng M có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án Dân sự có thẩm quyền xử lý tài sản thếchấp để thu hồi nợ, theo Hợp đồng thếchấp quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất số 102/15/HĐTC-BĐS/2100-4672, ngày 01/07/2015,
Hợp đồngthế chấpquyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đấtsố 240/15/HĐTC-
BĐS/2100-5448, ngày 08/12/2015
Quan điểmcủa Tòa án cấp phúc thẩm: theo Biên bản “về việc xem xét thẩm
địnhtại chỗ” ngày 25/9/2019 (BL số 114-116) thì trên thửa đấtsố 314, tờbảnđồsố
06, tọalạc tạiấp C1, xã B1, huyện A, tỉnh Sóc Trăng có tài sản là “01 nềnmộ diện
tích ngang 06m x dài 06m, có kếtcấu mái lợp tole, cột đúcsẵn, nền láng xi măng”.
Việc trên đất có mồ mảgắn với yếu tố tâm linh, nên sẽ gây khó khăn cho cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền trong việc xử lý tài sản thế chấp vì sẽ dẫn đến trường hợp không người nào dám nhận chuyển nhượng. Do đó, lẽ ra trong trường hợp này, Tòa án cấpsơ thẩm phải tách diện tích khu mộ này ra khỏiphạm vi xử lý tài sảnthếchấp và chừa thêm một lốiđi vào khu mộ cho ông N1, bà N thì mới đảm bảo cho việc thi hành án và đảmbảo cho quyền lợi của các bên. Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 28/02/2020 của Tòa án cấp phúc thẩm xác định trên
thửa đất số 314 có một khu mộ diện tích 6,09m x 6,1m = 37,149m2 trong đó có 02 ngôi mộcủa cha mẹ ông N1. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía Ngân hàng cũngđồng ý tách diện tích khu mộ này ra và chừa thêm một lốiđi có chiều ngang 2m x chiều dài 24,8m = 49,6m2 vào khu mộ cho ông N1, bà N. Do đó,Hội đồng xét xử quyết định sửabản án sơthẩmvềvấnđề này cho phù hợp.
Quan điểm của tác giả: tác giả đồng ý với quan điểm của Tòa án cấp phúc
thẩm không đồng ý với quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm bởi lẻ, trong bản án sơ
15Bản án số 28/2020/DS-PT ngày 02/3/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng,vềviệc:“Tranh chấp hợp
thẩm mặt dù Tòa án xử lý luôn phần tài sản thếchấp nhưng không cho biết hướng giải quyết như thế nào đối với phần mồ mả xây thêm là thiếu sót. Còn đối với bản
án phúc thẩm Tòa án đã giải quyết theo hướng “Tòa án cấp sơthẩm phải tách diện
tích khu mộ này ra khỏiphạm vi xử lý tài sảnthếchấp và chừa thêm một lốiđi vào khu mộ cho ông N1, bà N thì mới đảm bảo cho việc thi hành án và đảm bảo cho
quyền lợi của các bên”. Tuy nhiên, tác giả cho rằng nếu như tài sản thế chấp ban
đầu không có mồ mả sau này khi xử lý tài sản mới xuất hiện, khi xem xét xử lý là
hợp lý nhưng liệu có đảmbảo quyền và lợi ích hợp pháp cho ngân hàng liệu giá trị
tài sản sau khi xử lý có đủđể đảm bảo nghĩa vụ do đóvấn đề này cần phải có giải
pháp. Theo tác giả, có thể cho phép khi định giá giá trị tài sảnbảo đảm cao hơn giá
trị tài sản thế chấp nhiều lần để đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngân hàng. Giá
trịcủa tài sản bảođảmđượcđịnh giá trong ngân hàng có thể thấphơn giá trị thậtsự