Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội- 5 - 1 Quan niệm về nhà ở
Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
Nhà ở luôn là vấn đề được xã hội đặc biệt quan tâm trong mọi giai đoạn phát triển kinh tế, ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực đời sống Câu tục ngữ “Có an cư mới lạc nghiệp” phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người Đây là nơi mỗi gia đình sinh hoạt hàng ngày, nơi mà sau những giờ lao động vất vả, các thành viên trở về để tìm thấy sự ấm áp và gắn bó Tại ngôi nhà quen thuộc, quá trình phục hồi sức khỏe và tinh thần của họ diễn ra, khẳng định vai trò thiết yếu của nhà ở trong đời sống xã hội.
Với mối liên hệ chặt chẽ giữa con người và ngôi nhà, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng theo thu nhập Ngày nay, nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn phản ánh phong cách sống, thẩm mỹ và vị thế xã hội của chủ nhân.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, không chỉ dừng lại ở việc có chỗ ở mà còn yêu cầu về phòng riêng và tiện nghi hiện đại Nhà ở trở thành một yếu tố quan trọng, phản ánh trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế của mỗi quốc gia, đồng thời góp phần định hình bộ mặt kiến trúc tổng thể Các chính sách về nhà ở có ảnh hưởng mạnh mẽ đến phân bố dân cư và hệ thống tài chính, thể hiện sự chuyển mình của xã hội trong bối cảnh hiện đại.
Chính phủ các nước luôn chú trọng đến phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật, chính sách và chương trình nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân Bác Hồ đã khẳng định trong Tuyên ngôn độc lập rằng mọi người đều có quyền bình đẳng, bao gồm quyền sống, tự do và mưu cầu hạnh phúc Bản Tuyên ngôn Dân quyền năm 1948 cũng nhấn mạnh rằng mọi người có quyền được đảm bảo mức sống đủ để bảo vệ sức khỏe và hạnh phúc cho bản thân và gia đình, đặc biệt là trong các nhu cầu cơ bản như ăn, ở và mặc.
Mỗi năm, người dân toàn cầu được tăng thêm từ 0,5 đến 1m2 diện tích nhà ở Để nâng cao phúc lợi và đạt được phát triển nhà ở bền vững, các quốc gia đã đầu tư khoảng trên 10% tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản hàng năm.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân, ảnh hưởng đến cả chất lượng cuộc sống và tinh thần Trong suốt nhiều năm, Đảng và Nhà nước Việt Nam đã nỗ lực xây dựng hàng chục triệu mét vuông nhà ở, góp phần giải quyết khó khăn về chỗ ở cho nhân dân Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IV vào năm 1976 đã khẳng định tầm quan trọng của vấn đề này.
Nhà ở là một vấn đề quan trọng đối với đời sống của công nhân và người dân ở các khu vực bị chiến tranh tàn phá Việc xây dựng nhà ở không chỉ nhằm cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân mà còn là nhiệm vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, góp phần vào các kế hoạch phát triển kinh tế Theo Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCN Việt Nam, công dân có quyền sở hữu nhà ở, và Nhà nước có trách nhiệm mở rộng xây dựng nhà ở, khuyến khích tập thể và công nhân tham gia xây dựng theo quy hoạch Việc phân phối diện tích nhà ở phải đảm bảo công bằng và hợp lý Chủ tịch Hồ Chí Minh cũng đã nhấn mạnh rằng, bên cạnh ăn mặc, vấn đề ở và đi lại là hai yếu tố thiết yếu cho cuộc sống của người dân.
Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung Nó có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc kết hợp giữa ở và kinh doanh.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các thành phần như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, và đường thoát hiểm Ngoài ra, còn có lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, cùng với hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài được kết nối với nhà chung cư, ngoại trừ các hệ thống phục vụ mục đích công cộng hoặc những hạng mục phải bàn giao cho Nhà nước, hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo dự án đã được phê duyệt.
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo dự án đã được phê duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Chung cư cũ là những tòa nhà được xây dựng bởi Nhà nước hoặc các tổ chức, cơ quan với mục đích bán hoặc cho thuê, vẫn còn trong thời gian sử dụng và chưa đạt đến mức độ nguy hiểm.
- Chung cư độc lập là một khối (block) nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch;
- Khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch;
Chung cư hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, được xác định qua các dấu hiệu như xuống cấp, lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác Theo kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, những chung cư này cần được cải tạo hoặc xây dựng lại trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo an toàn cho cư dân.
Chung cư nguy hiểm là những tòa nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng Những chung cư này cần phải được di dời khẩn cấp và phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Dự án cải tạo nhà chung cư nhằm nâng cấp và cải thiện chất lượng công trình bằng cách cải thiện mặt ngoài hoặc kết cấu, đồng thời mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà chung cư.
Vai trò nhà chung cƣ
Các khu nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển nhà ở tại các đô thị miền Bắc Việt Nam sau năm 1954, đặc biệt về mặt thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng.
Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và những năm sau thống nhất đất nước đã chứng kiến sự phát triển của các khu chung cư kiểu “tiểu khu nhà ở” tại nhiều đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, và Việt Trì Những căn hộ chung cư này từng là niềm tự hào và tiêu chuẩn tiện nghi của người dân Tuy nhiên, do sự biến đổi kinh tế xã hội, quản lý yếu kém và thiếu đồng bộ trong xây dựng, nhiều khu chung cư hiện nay đang xuống cấp nghiêm trọng về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật Tình trạng này đã dẫn đến mối quan tâm lớn từ người dân đô thị, khi nhiều khu nhà không còn đảm bảo an toàn và không đáp ứng được nhu cầu sống ngày càng cao.
Nhà chung cư không chỉ là một phần của hệ thống nhà ở mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp không gian sống tiện nghi Bên cạnh chức năng chính là nơi ở, nhà chung cư còn mang lại nhiều lợi ích khác như sự thuận tiện trong việc di chuyển, các tiện ích dịch vụ xung quanh và môi trường sống an toàn cho cư dân.
Nhà chung cư không chỉ là nơi cư trú mà còn là không gian giúp con người phục hồi sức khỏe và xây dựng mối quan hệ gắn bó hơn Đây là môi trường thúc đẩy sự thân thiện, gần gũi giữa các cư dân, từ đó nâng cao ý thức về việc bảo vệ và gìn giữ không gian sống chung.
Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cƣ cũ
Khu tập thể (KTT) ra đời tại Hà Nội sau năm 1956, đánh dấu một bước tiến mới trong thiết kế nhà ở miền Bắc, được phát triển bởi các kiến trúc sư Việt Nam với sự hỗ trợ từ chuyên gia nước ngoài Các KTT đầu tiên như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ đã mở đường cho nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công và Thanh Xuân, áp dụng phương pháp xây dựng lắp ghép từ panel bê tông cốt thép Trong bối cảnh đất nước bị chia cắt, miền Bắc tập trung xây dựng xã hội chủ nghĩa, mặc dù gặp nhiều khó khăn kinh tế, nhưng Hà Nội và các thành phố lớn vẫn được quy hoạch và phát triển Những mô hình KTT này không chỉ phù hợp với điều kiện khí hậu và văn hóa Việt Nam mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đông đảo người dân, đặc biệt là cán bộ công nhân viên chức trong thời kỳ bao cấp.
Đến năm 1990, Hà Nội đã phát triển khoảng 40 khu tái định cư với tổng diện tích gần 5 triệu m2, chiếm 7,5% tổng quỹ nhà ở của cả nước Hiện tại, các khu tái định cư này vẫn chiếm gần 5% quỹ nhà ở của thành phố.
Các khu tập thể (KTT) ban đầu ở Hà Nội được xây dựng với quy mô nhỏ từ 3-15 ha, chủ yếu là các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, tập trung tại vành đai 1 và 2 như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên Cấu trúc của các khu này chưa rõ ràng, thiếu sự phân nhóm và trung tâm không xác định Từ năm 1970, KTT được mở rộng với quy mô trung bình từ 3-25 ha, gồm các dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố tại vành đai 2 và 3 như Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng Mô hình quy hoạch thời kỳ này đã hoàn thiện hơn, tạo ra các đơn vị ở khép kín với đầy đủ dịch vụ công cộng như nhà trẻ, trường học, và cửa hàng thương mại Cấu trúc phân rõ nhóm ở, với trung tâm tập trung tại giữa tiểu khu, tạo không gian sống nội khu, hạn chế giao tiếp với khu vực xung quanh Mô hình này đáp ứng tốt các tiêu chí về không gian xanh, sinh hoạt công cộng và khả năng giao tiếp cộng đồng cho cụm dân cư từ 7.500-10.000 người.
Sau năm 1980, mô hình xây dựng khu đô thị (KTT) hoàn chỉnh được áp dụng trên quy mô lớn hơn, từ 25-50 ha, bao gồm cả việc phát triển các KTT đã xây dựng từ cuối thập kỷ 70 và một số khu mới như Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang Các KTT trong giai đoạn này thường có mật độ xây dựng trung bình thấp (25%) với các dãy nhà thấp tầng (4-6 tầng), được thiết kế theo kiểu hành lang bên và bố trí song song theo hướng đông tây để tối ưu hóa ánh sáng và thông gió Khoảng cách giữa các dãy nhà khá lớn (2H), tạo điều kiện thuận lợi cho việc chiếu sáng và thông gió cho các căn hộ Mạng lưới giao thông nội bộ trong KTT được thiết kế rộng rãi, kết nối thuận tiện với mạng lưới giao thông chung của Thành phố.
Kiến trúc của các khu tập thể (KTT) thường mang tính giản dị, với hình khối và chi tiết bên ngoài như cửa sổ, nhà vệ sinh, cầu thang phản ánh chân thực chức năng sử dụng bên trong Điều này phù hợp với quan điểm kiến trúc công năng, một xu hướng đang được đánh giá cao trên toàn cầu, đặc biệt tại các nước XHCN Mặc dù các mẫu nhà điển hình có phần đơn điệu, nhưng chúng vẫn thể hiện rõ ràng tính thực tiễn và sự tiện nghi trong thiết kế.
Trong tổng số gần 40 kiến trúc thời kỳ này, 20 mẫu điển hình nổi bật với vẻ đẹp công nghiệp và hiện đại, đã góp phần làm phong phú thêm diện mạo các khu vực mới mở rộng của Hà Nội.
Công nghệ xây dựng khu tập thể (KTT) đã mang đến những đổi mới đáng kể, với việc áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa trong xây dựng, từ tổng thể đến chi tiết, theo tiêu chuẩn của các nước XHCN Nhờ vào biện pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây dựng một dãy nhà trung bình 5 tầng chỉ còn khoảng 2 tháng Tuy nhiên, một nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ tại Hà Nội, xây dựng từ năm 1956-1990, cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu đã bị biến dạng và phá huỷ do áp lực dân số, biến chuyển kinh tế, xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng của thành phố trong giai đoạn mới.
Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của xã hội, đặc biệt tại các Thủ đô Tại Hà Nội, mặc dù gặp nhiều khó khăn về kinh tế trong những năm qua, Nhà nước vẫn chú trọng đến vấn đề nhà ở Trong 50 năm qua, hàng chục triệu mét vuông nhà ở đã được xây dựng, góp phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức và người dân.
Hà Nội đang đối mặt với tình trạng quá tải nghiêm trọng tại các khu chung cư cũ do hàng chục năm sử dụng mà không được nâng cấp đúng mức Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, nhưng chất lượng các khu chung cư như Kim Liên, Giảng Võ, Nam Đồng, Nguyễn Công Chứ, Quỳnh Mai, Thanh Xuân đã xuống cấp trầm trọng Các vấn đề như mái nhà hư hỏng, tường nứt nẻ, nền lún, và hệ thống vệ sinh thiếu thốn đã trở nên phổ biến Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng bị hư hỏng nặng, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn và ô nhiễm môi trường, đặc biệt là ô nhiễm nước thải, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe và đời sống của người dân.
Các khu nhà chung cư cũ, xây dựng từ những năm 60-90, từng đáp ứng tốt nhu cầu sống của người dân thời điểm đó Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế và cải thiện đời sống hiện nay, nhu cầu về chỗ ở đã thay đổi Người dân không chỉ cần nơi trú ẩn mà còn mong muốn một căn hộ rộng rãi, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi và không gian sống ngoài trời với cây xanh, sân chơi, và hệ thống dịch vụ hiện đại.
Các nhà chung cư cũ chủ yếu tập trung tại các quận trung tâm Hà Nội, nhưng chưa được khai thác tối đa giá trị đất đai do vị trí của chúng Với giá trị đất đai hiện nay, việc không sử dụng hiệu quả các chung cư này là một sự lãng phí lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân và tài sản của nhà nước.
Việc cải tạo, sửa chữa và xây dựng lại các nhà chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay không chỉ là nhu cầu cấp thiết để đáp ứng nguyện vọng của người dân, mà còn giúp tiết kiệm nguồn tài nguyên quý giá từ đất đai tại các vị trí trung tâm của Thủ đô.
Hình 1.1 Hầu hết các nhà chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1960-1990, đến nay đã xuống cấp, cần được cải tạo , xây dựng lại (Nguồn: website VNEconomy)
1.6 Chủ trương, chính sách của Nhà nước về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
Cải tạo và xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại Hà Nội là nội dung quan trọng trong chương trình 12/Ctr-TU của Thành ủy Hà Nội về phát triển nhà ở giai đoạn 2000-2010 Chương trình 11/Ctr-TU cũng đề cập đến việc xây dựng, phát triển và quản lý đô thị năm 2010 Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị đã nhấn mạnh yêu cầu cần xử lý cân đối và hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển đô thị Hà Nội.
Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã khẳng định sự cần thiết phải cải tạo và xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ quan trọng giai đoạn 2006-2015 Mục tiêu của nghị quyết là tạo ra các khu nhà ở mới chất lượng tốt hơn, nhằm cải thiện điều kiện sống của nhân dân, chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại Nghị quyết nêu rõ ba quan điểm chính trong quá trình thực hiện cải tạo này.
Công việc này có quy mô lớn và độ khó cao, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư thành phố Do đó, cần có sự chỉ đạo tập trung và tích cực, cùng với phương pháp thực hiện bài bản, chắc chắn và từng bước hợp lý Trong đó, ưu tiên hàng đầu là xử lý các nhà nguy hiểm và chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn.
Các dự án chỉnh trang đô thị cần được xác định rõ ràng là mang tính xã hội cao, với việc cải tạo và xây dựng mới các chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch chung Điều này liên quan đến việc sắp xếp lại dân cư và xây dựng các khu đô thị mới một cách linh hoạt, không khép kín trong từng khu vực Đồng thời, cần đổi mới mô hình quản lý các khu chung cư để phù hợp với điều kiện hiện đại.
Công việc này thuộc trách nhiệm của thành phố, các cấp chính quyền và người dân địa phương Việc thực hiện cần phải hài hòa lợi ích giữa xã hội, nhà nước, người dân và nhà đầu tư, trong đó lợi ích của cộng đồng xã hội và đa số dân cư phải được đặt lên hàng đầu.
Nghị quyết của HĐND thành phố cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:
Để thực hiện một dự án, cần phải dựa trên một đề án chung và tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt cho toàn khu vực Phương án thực hiện phải được công bố công khai và nhận được sự đồng thuận của ít nhất 2/3 cư dân trong khu vực.
Dự án này mang tính đặc thù, được thực hiện với sự phối hợp giữa nhà nước và nhân dân, theo phương thức xã hội hóa Ngân sách nhà nước sẽ chỉ hỗ trợ trong việc quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, cũng như đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu.
Việc cải tạo và xây mới các chung cư cũ cần được thực hiện đồng bộ với quy hoạch và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, xã hội, nhằm hướng tới sự văn minh hiện đại Công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng, phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng hiện hành Quy hoạch và bố trí dân cư phải tuân thủ nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, đồng thời không bố trí các căn hộ ở tầng 1 của chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng Diện tích xây dựng chủ yếu phục vụ tái định cư tại chỗ, trong khi các diện tích dư thừa ưu tiên cho việc tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong nội thành Cần dành diện tích cần thiết cho nhu cầu công cộng, xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê.
Đối với các chung cư có nguy cơ cao, cần triển khai các giải pháp đặc biệt mang tính chính sách xã hội nhằm đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân.
Nghị quyết của HĐND thành phố đã giao cho Ủy ban nhân dân thành phố nhiệm vụ xây dựng cơ chế đặc thù nhằm triển khai một dự án quan trọng và phức tạp Dự án này cần được thực hiện trong khoảng thời gian dài với lộ trình thích hợp, trong đó sẽ lựa chọn 1-2 khu vực để thực hiện đầu tư thí điểm trong giai đoạn 2006.
THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ
Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà chung cƣ cũ
đến nhà chung cƣ cũ
Hà Nội, thủ đô của Việt Nam, nằm ở phía tây bắc của đồng bằng châu thổ sông Hồng, với tọa độ từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đông Thành phố giáp ranh với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, Hòa Bình ở phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía Đông, cùng Hòa Bình và Phú Thọ ở phía Tây Cách thành phố Hải Phòng 120 km, Hà Nội có diện tích 3.324,92 km² sau khi mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, chủ yếu nằm bên hữu ngạn sông Hồng Thủ đô Hà Nội có bốn điểm cực: Cực Bắc tại xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn; Cực Tây tại xã Thuần Mỹ, huyện Ba Vì; Cực Nam tại xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức; và Cực Đông tại xã Lệ Chi, huyện Gia Lâm.
Nghị quyết của Bộ Chính trị số 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về
Hà Nội, được xác định trong Luật Thủ đô là "trái tim của cả nước", đóng vai trò quan trọng trong chính trị, văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế Là trung tâm vùng Bắc Bộ và đầu mối giao thông quan trọng, Hà Nội có khả năng thu hút nguồn lực cho sự phát triển của mình Sự phát triển của thủ đô không chỉ thúc đẩy sự phát triển của cả vùng mà còn của toàn quốc, đồng thời là niềm tự hào của người dân Hà Nội và dân tộc Việt Nam.
2.1.1.2 Đặc điểm địa hình Địa hình Hà Nội thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển Nhờ phù sa bồi đắp, ba phần tư diện tích tự nhiên của Hà Nội là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các con sông khác Phần diện tích đồi núi phần lớn thuộc các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức, với các đỉnh núi cao như Ba Vì (1.281 m), Gia Dê (707 m), Chân Chim
(462 m), Thanh Lanh (427 m), Thiên Trù (378 m) Khu vực nội thành có một số gò đồi thấp, như gò Đống Đa, núi Nùng
Xét về mặt thời gian hình thành lớp phù sa, có thể phân bố thành phố
Hà Nội được chia thành hai vùng chính: vùng phù sa cũ chủ yếu nằm ở phía tả ngạn sông Hồng, nơi có đất hình thành từ trầm tích thời kỳ thứ 4 với khả năng chịu nén tốt, và vùng phù sa mới nằm ở phía Nam ngoại thành, chủ yếu ở các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, Thường Tín, Phú Xuyên, nơi đất yếu hơn do phù sa mới của sông Hồng Đặc điểm địa hình này khiến các công trình ở Hà Nội dễ bị sụt lún, góp phần vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của các khu chung cư cũ trong thành phố.
Khí hậu Hà Nội, thuộc vùng Bắc Bộ, có đặc điểm cận nhiệt đới ẩm với mùa hè nóng ẩm và mùa đông lạnh Thành phố nhận lượng bức xạ Mặt Trời dồi dào và có độ ẩm cao, trung bình 114 ngày mưa mỗi năm Mùa nóng kéo dài từ tháng 5 đến tháng 9 với nhiệt độ trung bình 28,1 °C, trong khi mùa đông từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau có nhiệt độ trung bình 18,6 °C, với số ngày nắng giảm và bầu trời thường xuyên u ám Điều này khiến cho các công trình nhà ở tại Hà Nội dễ bị hư hỏng.
2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội
Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị xã hội lớn nhất của cả nước, nền kinh tế phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp
Quá trình tăng trưởng kinh tế đồng hành với sự phát triển về quy mô và chất lượng nhà ở, dẫn đến việc các chung cư xây dựng trước đây trở nên lạc hậu và không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại Những căn hộ này không đáp ứng đủ diện tích cần thiết, kiến trúc đã lỗi thời, và các dịch vụ thiết yếu không được cung cấp đầy đủ.
Từ năm 2011 đến 2013, GDP của Hà Nội duy trì mức tăng trưởng 8,91%, cao gấp 1,5 lần so với mức tăng trưởng GDP toàn quốc Ngành dịch vụ dẫn đầu với mức tăng trưởng 9,8%, tiếp theo là ngành công nghiệp - xây dựng với 8,7% và ngành nông nghiệp đạt 2,6% Năm 2013, Hà Nội ghi nhận thu ngân sách 161.179 tỷ đồng, đóng góp 10,1% vào GDP, 7,5% kim ngạch xuất khẩu, 17,2% ngân sách và 21,64% tổng vốn đầu tư xã hội của cả nước.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính vào năm 2008, dân số Thủ đô Hà Nội đã tăng từ 6,35 triệu người lên 6,87 triệu người vào tháng 12/2011 Đến tháng 6/2012, dân số Hà Nội đạt khoảng 7,1 triệu người, cho thấy sự biến động dân số đáng kể trong thời gian ngắn.
Đến năm 2030, Hà Nội đặt mục tiêu phát triển dân số đạt 7,2 - 7,3 triệu người vào năm 2015 và khoảng 7,9 - 8 triệu người vào năm 2020, theo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Nếu tốc độ tăng dân số tiếp tục như hiện tại, dự báo đến năm 2015, dân số Hà Nội có thể đạt 7,6 triệu người, vượt quá mục tiêu phát triển dân số và gây ảnh hưởng đến các chỉ tiêu kinh tế - xã hội khác.
Sự gia tăng dân số không chỉ tạo ra lực lượng lao động trẻ mà còn giúp tập trung nguồn nhân lực chất lượng cao, thúc đẩy phát triển kinh tế tri thức Hơn nữa, lực lượng lao động từ các tỉnh khác cũng góp phần bổ sung nguồn nhân lực cho Hà Nội trong quá trình chuyển dịch cơ cấu, đặc biệt là trong lĩnh vực lao động phổ thông.
Dân số Hà Nội hiện đã vượt 7 triệu người, tạo ra áp lực lớn lên nhu cầu tiêu dùng, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở Mật độ dân số trong khu vực nội đô đã đạt trên 30.000 người/km2, khiến việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở trở nên ngày càng khó khăn Điều này đặt ra thách thức cho Thủ đô, đòi hỏi Hà Nội phải khẩn trương xây dựng và cải tạo nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong những năm tới.
Quá trình hình thành và phát triển của nhà chung cƣ cũ tại thành phố Hà Nội
Trong giai đoạn phục hồi kinh tế sau chiến tranh, nhà nước tập trung vào việc khôi phục các nhà máy và cơ sở sản xuất Một trong những vấn đề quan trọng là cung cấp nhà ở cho công nhân tại các nhà máy và xí nghiệp Tuy nhiên, do khó khăn tài chính và thiếu hụt cán bộ chuyên môn, quy hoạch xây dựng đô thị và phát triển nhà ở gặp nhiều trở ngại Do đó, việc xây dựng chung cư tập thể cho công nhân chủ yếu là các nhà một tầng được xây dựng theo nhu cầu thực tế tại khu vực sản xuất.
2.2.2 Giai đoạn 1964 – 1975 Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở các tỉnh phía Bắc được đặt ra một cách bài bản Hầu hết các khu chung cư được xây dựng theo quy hoạch có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ Thực tế cho thấy các khu chung cư này ở thời điểm lịch sử của nó đã có những đóng góp quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số CBCNVCNN; đồng thời là bước đi đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý tại các đô thị thuộc miền Bắc nước ta Đến nay, tại hầu hết các khu chung cư cũ số dân tăng cao, so với thiết kế ban đầu (từ 2-2,5 lần), việc xây dựng lấn chiếm không gian, sân vườn, hè đường diễn ra phổ biến làm gia tăng mật độ xây dựng (có nơi lên tới 80%) dẫn tới sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; môi trường ở trong khu chung cư cũ ngày một thấp kém Hiện tại, đa số các căn hộ đều bị đục phá, cơi nới, lấn chiếm, gây ra thấm dột dẫn đến ăn mòn kết cấu chịu lực chính
2.2.3 Giai đoạn 1975 – 1986 a Những kết quả đạt được Mặc dù tình hình tài chính nhà nước thực tế gặp khó khăn, nhưng do nhu cầu nhà ở cho CBCNVCNN trở nên nhiều bức xúc, tại một số tỉnh, thành phố nhà nước vẫn tiếp tục đầu tư xây dựng một số chung cư với các vật liệu trong các nhà máy, xí nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế; cố gắng để khơi thông hướng phát triển nhà ở đang bị bế tắc b Những tồn tại chủ yếu:
Do cơ chế bao cấp về nhà ở đã bộc lộ những bất cập sau:
- Không phát huy được nguồn lực trong nhân dân để khắc phục sự khó khăn về tài chính
- Công tác quản lý, phát triển nhà ở không có chương trình, kế hoạch cụ thể cho từng địa phương
- Công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị không chặt chẽ, kém hiệu quả
- Không kịp thời phát huy được ưu điểm đã có về quy hoạch xây dựng đô thị, chung cư của thời kỳ trước đó
Số lượng dự án khu chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng đã giảm đáng kể, với quy mô chủ yếu là 5 tầng Các căn hộ có diện tích nhỏ và chất lượng xây dựng không đạt yêu cầu.
Hầu hết các dự án quy hoạch xây dựng nhà ở hiện nay được triển khai dưới hình thức nhà ở riêng lẻ hoặc chia lô đất, nhằm tạo điều kiện cho người dân tự xây dựng.
Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những tồn tại sau:
Chỉ trong 5 năm, nhà ở do dân đầu tư xây dựng đã chiếm tỷ lệ lớn, vượt qua các chung cư do nhà nước xây dựng trước đó, tạo nên một không gian kiến trúc lộn xộn cho hầu hết các đô thị trên cả nước.
Xuất hiện sự chiếm dụng, đầu cơ đất đai xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến
Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị hiện nay đang gặp khó khăn trong việc kiểm soát, dẫn đến việc xây dựng chung cư chủ yếu được giao cho các chủ đầu tư thực hiện.
Hiện nay, cả nước có hơn 3 triệu m² nhà chung cư cũ được xây dựng từ những thập kỷ 60 đến 90 của thế kỷ trước, với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống Tại miền Bắc, phần lớn chung cư được đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước để phục vụ cán bộ công nhân viên chức, trong khi miền Nam có một số chung cư do chính quyền cũ xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công chức và cư dân sống trong các khu nhà lụp xụp, đặc biệt là những khu vực bị cháy.
Thực trạng nhà chung cƣ cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 1.155 nhà chung cư cũ cao 4-5 tầng với tổng diện tích 1,7 triệu m2 sàn cần cải tạo Ngoài ra, còn có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với gần 500 nghìn m2 sàn nằm trong 23 khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm cho người sử dụng Những khu nhà này hiện đang là nơi cư trú của hơn 27.000 hộ dân, với tổng số trên 130.000 nhân khẩu.
Xét về tổng quan dễ nhận thấy các khu nhà chung cư cũ của Hà Nội đã trải qua các giai đoạn sau:
- Nhà tập thể ít tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung
Nhà nhiều tầng được xây dựng từ 1960 đến 1975, như các khu vực Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, chủ yếu sử dụng vốn ngân sách nhà nước Điển hình là khu Trung Tự, được xây dựng vào năm 1971, theo mô hình tiểu khu nhà ở, phản ánh sự phát triển đô thị trong giai đoạn này.
6 nhóm nhà đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập
Nhà tập thể kiểu mới, được xây dựng trong giai đoạn 1975-1986, chủ yếu tập trung tại các khu vực như Thanh Xuân, Lạc Trung, Phương Mai và Ngã Tư Vọng Thời kỳ này, nguồn vốn xây dựng không chỉ từ ngân sách nhà nước mà còn từ các cơ quan và doanh nghiệp Đây cũng là thời điểm mô hình tiểu khu bị phá vỡ, dẫn đến sự gia tăng đa dạng các loại hình nhà ở nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân.
- Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986- 2000): Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm
Năm 1991, Nhà nước bắt đầu cho phép bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, và đặc biệt từ năm 1992, Nhà nước đã xoá bỏ chính sách bao cấp về nhà ở, đồng thời đưa tiền nhà vào tiền lương, tạo điều kiện cho nhiều mô hình khu ở mới phát triển.
Các chung cư cũ, được xây dựng cách đây gần 50 năm, có thiết kế giản dị và lạc hậu, với chiều cao từ 4-5 tầng, không có thang máy và diện tích căn hộ chỉ từ 16-32 m² Hệ thống kỹ thuật của các căn hộ này đã cũ kỹ, thiếu thiết bị phòng chống cháy nổ, và không có đủ không gian phục vụ công cộng như chỗ để xe hay khu sinh hoạt chung Do đó, chúng không còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hiện tại và không phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư trong tương lai.
Theo khảo sát, các khu nhà chung cư cũ tại Hà Nội, xây dựng từ 1956-1990, đã bị biến dạng và phá hủy do áp lực dân số, biến đổi kinh tế, xã hội và xu hướng phát triển mở rộng của thành phố Hiện nay, các khu nhà này đều gặp phải tình trạng chung, phản ánh rõ nét những thay đổi trong quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu.
Hệ thống giao thông nội bộ tại các khu chung cư cũ hiện đang quá tải do sự thay đổi trong quy hoạch ban đầu Trước đây, các khu chung cư này được xây dựng ở ngoại vi thành phố, nơi có mật độ giao thông vừa phải Tuy nhiên, với sự phát triển đô thị, vị trí của chúng đã trở thành trung tâm trong quy hoạch mở rộng, khiến tuyến giao thông nội bộ trở thành tuyến giao thông chính của hệ thống đô thị mới Tình trạng này dẫn đến mật độ giao thông tăng nhanh, làm biến đổi chức năng của các dãy nhà từ nhà ở sang nhà ở kết hợp kinh doanh Bên cạnh đó, việc xây dựng cơi nới và lấn chiếm đã khiến các đường tiếp cận trong khu chung cư chỉ còn rộng 2-3m, không đủ cho các phương tiện hoạt động, đặc biệt vào giờ cao điểm.
Không gian quy hoạch chung đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mật độ dân cư vượt quá thiết kế ban đầu Tại một số khu tập thể như Bách Khoa, có hộ gia đình lên tới 8 người sống trong căn hộ 24m2, trong khi tại Thành Công, có hộ lên đến 10 người trong 28m2, với chỉ tiêu diện tích chỉ khoảng 1,5 m2/người Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, được xây dựng để phục vụ 4.000 nhân khẩu, hiện đã trở thành khu “ở và kinh doanh” hỗn độn với khoảng 9.300 dân cư Tương tự, tập thể Nhà máy dệt 8/3, từ những năm 60, đã chứng kiến sự gia tăng dân số đáng kể trong khi diện tích căn hộ vẫn không thay đổi; nhiều gia đình chỉ có 9 mét vuông nhưng lại có tới 5 người sinh sống, và nhiều căn hộ đã bị ngăn đôi để đáp ứng nhu cầu.
Việc gắn thêm "treo" bên ngoài cửa sổ đã biến những căn hộ gốc thành 3, thậm chí 4 căn hộ cùng địa chỉ Sự xuất hiện của các gian nhà kiểu "lồng chim, gác xép" bám vào hai mặt của các ngôi nhà tập thể này được thực hiện nhờ những thanh cọc nhẹ, bám víu vào các ngôi nhà đã cũ kỹ và xuống cấp, mà người dân trong khu gọi là “nhà không móng”.
Do mật độ dân cư cao, nhiều hộ gia đình đã tự ý lấn chiếm các khu vực đất lưu không dành cho cây xanh xung quanh khu nhà, biến chúng thành diện tích ở kiên cố Hành động này đã làm phá vỡ quy hoạch chung của khu vực.
Hình thức kiến trúc đang bị biến đổi do tình trạng xây dựng cơi nới tự do, đặc biệt là việc các căn hộ tầng trên được cơi nới tùy tiện để tăng diện tích ở Hệ quả là những "chuồng chim, chuồng cọp" xuất hiện, làm thay đổi hoàn toàn diện mạo kiến trúc ban đầu.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại Hà Nội đang bị quá tải và xuống cấp nghiêm trọng, dẫn đến ô nhiễm và mất vệ sinh môi trường Tình trạng thiếu nước sạch, điện và ngập úng khi mưa lớn thường xuyên xảy ra Hầu hết các chung cư cũ được thiết kế với móng nông, chủ yếu trên nền đất yếu của Hà Nội Bên cạnh đó, các khu nhà lắp ghép xây dựng trên nền đất không ổn định, như khu Giảng Võ - Ngọc Khánh - Thành Công, đang gặp phải hiện tượng lún rõ rệt.
Những tòa nhà được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước đã trải qua sự biến dạng do nhu cầu sử dụng ngày càng tăng của người dân địa phương.
Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại và quản lý nhà chung cƣ cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay
2.4.1 Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay
Mặc dù Chính phủ và thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều chính sách nhằm cải tạo nhà chung cư cũ, nhưng sau hơn 7 năm thực hiện Nghị quyết 34 và hơn 6 năm Quyết định 48, tiến trình này vẫn chưa có nhiều chuyển biến Theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, các chung cư cũ hư hỏng nặng cần phải được di dời khẩn cấp để phá dỡ và xây dựng lại, nhưng thực tế hiện nay cho thấy nhiều chung cư vẫn trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng hơn trước Đặc biệt, các chung cư nguy hiểm cấp độ C, như ở quận Đống Đa và Ba Đình, có nguy cơ sập đổ cao nhưng chưa có chế tài buộc di dời Mặc dù một số nhà đã được xếp vào mức độ cực kỳ nguy hiểm (cấp D), người dân vẫn không di dời do lo ngại về tính khả thi của các dự án mới và nghi ngờ động cơ của các nhà đầu tư Họ yêu cầu được quyền lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng lại nhà cho mình.
Đến cuối năm 2014, Hà Nội chỉ có 14 nhà chung cư cũ được xếp vào loại nguy hiểm (cấp độ D) và phải di dời, cải tạo, xây dựng lại, bao gồm các tòa như B4, B14 Kim Liên và 187 Tây Sơn Các dự án khác vẫn đang trong quá trình khảo sát và lập quy hoạch, trong khi một số dự án đã được giao đất nhưng chưa triển khai, như nhà C1 Thành Công Sau trận lũ lịch sử năm 2008, nhiều hộ dân tại các tòa nhà này đã bị cưỡng chế di dời đến khu tái định cư gần Chùa Hà do tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của chung cư Dù người dân mong muốn được tái định cư tại chỗ, dự án xây dựng lại với chiều cao 17 tầng do Tổng công ty công trình giao thông 1 thực hiện vẫn chưa được triển khai sau gần 6 năm.
Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, một trong những khu chung cư đầu tiên tại Việt Nam, hiện đang đối mặt với tình trạng chật chội và môi trường sống xuống cấp nghiêm trọng Theo quy hoạch mới, khu vực này sẽ được xây dựng lại với 8 tòa nhà cao 14 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 360.000m2, cùng hệ thống giao thông đồng bộ, cây xanh, và các công trình tiện ích như nhà trẻ và khu thể dục thể thao, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống và hiện đại hóa đô thị Mặc dù đã có phương án cải tạo từ năm 2002 và dự án nhà cao tầng N3 được khởi công vào tháng 3/2013, tiến độ thi công hiện tại gặp khó khăn do mặt bằng hạn chế và đường giao thông chật hẹp, ảnh hưởng đến việc vận chuyển vật tư Theo quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội, mật độ dân số tại 4 quận nội thành phải giảm, dẫn đến việc xây dựng lại khu chung cư Nguyễn Công Trứ bị khống chế chiều cao, gây ra sự mất cân đối tài chính lớn, với dự án N3 có khả năng thâm hụt tới 322 tỷ đồng so với tổng mức đầu tư 578 tỷ đồng.
Dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ đang đối mặt với tình trạng mất cân đối tài chính lên tới 2.195 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng chiếm 247 tỷ đồng và chi phí thuê nhà tạm cư là 75 tỷ đồng Hơn 360 hộ dân đã phải di dời gần 5 năm và hiện vẫn chưa nhận được thông tin rõ ràng về thời gian hoàn thành dự án từ chủ đầu tư và chính quyền địa phương Việc triển khai 12 khối nhà còn lại dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn hơn do phải giải phóng mặt bằng cho nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm cư dân trong khu tập thể và các hộ cơi nới lấn chiếm Điều này khiến người dân phải tiếp tục sống trong tình trạng hỗn độn tại khu chung cư - chợ, với nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào.
Hình 2.2 Toà nhà N3 tập thể Nguyễn Công Trứ được khởi công từ tháng 3/2013 đến nay vẫn dang dở (Nguồn: website batdongsan.vietnamnet.net)
Khu chung cư Văn Chương đã được Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 2 giao cải tạo từ năm 2002, tuy nhiên sau hơn 10 năm, dự án vẫn chưa có tiến triển Nguyên nhân chính là do doanh nghiệp không thể đạt được thỏa thuận với các hộ dân và chưa tìm ra giải pháp khả thi cho bài toán kinh doanh tại khu vực này.
Nhà A6 Giảng Võ và hai nhà khu B Kim Liên đã hoàn tất cải tạo, nhưng được coi là mô hình "đen" do chất lượng kém và thiếu tiện nghi Nhiều cư dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ phản đối việc xây dựng lại vì sự xuống cấp của các tòa nhà sau cải tạo Đến cuối năm 2014, trong số 14 dự án chung cư cũ đã được phá dỡ, chỉ có một số như B4, B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn, 1, 2, 3 Thái Hà, P3 Phương Liệt, A6, D7 Giảng Võ hoàn thành và đưa vào sử dụng Hai chung cư nguy hiểm cấp độ D là B6 Giảng Võ và C1 Thành Công đã khởi công nhưng vẫn chưa có thời gian hoàn thành cụ thể, trong khi nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng và 148-10 Sơn Tây đã tổ chức di dời, tạm cư cho cư dân.
Dự án B6 Giảng Võ, do Tổng công ty 36 Bộ Quốc phòng và công ty Mefrimex liên doanh làm chủ đầu tư, đã hoàn tất việc di dời 100% hộ dân vào năm 2009 Sau gần 3 năm chuẩn bị, công trình khởi công vào tháng 7/2011 và dự kiến hoàn thành vào quý 1/2014 Tuy nhiên, dự án gặp khó khăn khi chủ đầu tư không thể đạt được lợi nhuận do quy hoạch chỉ cho phép xây tối đa 15 tầng, trong khi kế hoạch ban đầu là 25 tầng Xung đột giữa Tổng công ty 36 và Mefrimex đã dẫn đến việc kiện tụng tại tòa án, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Dự án chung cư cũ D2 Giảng Võ đang gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng khi 30% hộ dân vẫn chưa đồng ý di dời, mặc dù 70% hộ dân đã rời đi được 2 năm Tiền hỗ trợ thuê nhà cho các hộ dân đã di dời sắp hết hạn, làm gia tăng áp lực cho dự án Khu đất D2 Giảng Võ, vốn được xem là "vàng", hiện nay đang trở thành một chung cư hoang do tiến độ xây dựng vẫn chưa được triển khai.
Khu chung cư Hào Nam đã được Liên doanh Công ty đầu tư Phát triển Nhà và Công ty Cang Long nghiên cứu đầu tư từ năm 2006 Tuy nhiên, dự án buộc phải dừng lại do quy hoạch chỉ cho phép xây dựng 9 tầng, khiến doanh nghiệp không thể tiếp tục đầu tư vì lý do kinh doanh.
Khu tập thể 16 Trần Hưng Đạo đã được UBND quận Hoàn Kiếm giao cho Tổng công ty 36 nghiên cứu đầu tư, với sự ủng hộ từ UBND thành phố Hà Nội và gần 100 hộ dân Tuy nhiên, sau 2 năm, dự án vẫn gặp khó khăn do trước đó đã được giao cho Công ty An Dương, nhưng công ty này không thực hiện và không hợp tác khi UBND quận yêu cầu trả lại dự án.
Thực trạng cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay cho thấy số lượng dự án được triển khai còn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế Các dự án này không chỉ ít ỏi mà còn gặp nhiều khó khăn về tiến độ và cơ chế thực hiện, dẫn đến tình trạng bế tắc trong quá trình cải tạo.
Trong những năm gần đây, bên cạnh việc phá dỡ và xây dựng lại các nhà cao tầng nguy hiểm, Hà Nội cũng đã triển khai các biện pháp duy tu, sửa chữa và chống xuống cấp cho một số khu chung cư cũ nhằm giảm thiểu nguy cơ mất an toàn.
Để chống lún cho các nhà cao tầng, đã thực hiện ép cọc và gia cố nền móng cho 12 công trình, bao gồm: A8 Nghĩa Đô (1 đơn nguyên), Nhà B7 Thành Công (1 đơn nguyên), Nhà E3, E4 và E7 Thành Công, Nhà B6 Giảng Võ, Nhà B2 Văn Chương, Nhà A2 Ngọc Khánh, Nhà K7 Thành Công, Nhà E6 Thành Công, cùng với nhà E6 và E7 Quỳnh Mai.
Cải tạo thay thế bộ phận kết cấu nguy hiểm nhà cao tầng: Đã sửa chữa cải tạo 05 nhà nguy hiểm 5 tầng: A1, A2, A3, A4 Nguyên Khê, A1 Kính Nỗ
Dự án xây ốp nhà chung cư đã được thực hiện tại nhiều địa điểm, bao gồm nhà E Nguyễn Công Trứ với 4 tầng và tổng diện tích sàn xây ốp mở rộng là 2.057 m², nhà B6 Trung Tự với 5 tầng và diện tích sàn xây ốp mở rộng là 1.545 m², cùng với nhà B6 Học viện chính trị quốc gia.
Hồ Chí Minh: 4 tầng vói tổng diện tích xây ốp mở rộng: 900 m 2 ; triển khai xây ốp 10 nhà chung cư khu tập thể Trung Tự [8,13]
2.4.2 Thực trạng công tác quản lý các khu nhà chung cƣ cũ trên địa bàn
Tuy nhiên, mặc dù phần lớn các căn hộ chung cư tại Hà Nội được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước trong các thập niên 60, 70 và 80, từ năm 1994, Hà Nội đã bắt đầu triển khai việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Do đó, hiện nay trên địa bàn Hà Nội tồn tại nhiều hình thức quản lý và sử dụng quỹ nhà chung cư cũ.
- Quỹ nhà sở hữu nhà nước do các công ty kinh doanh nhà của nhà nước quản lý;
- Quỹ nhà thuộc sở hữu tư nhân do các hộ dân thuê nhà đã thực hiện việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP ;
