Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp : Luận văn ThS. Kinh doanh và quản lý: 60 34 01

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - NGUYỄN DUY BÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ Ở HÀ NỘI HIỆN NAY: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - Năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ -o0o - NGUYỄN DUY BÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ Ở HÀ NỘI HIỆN NAY : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số : 60 34 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: Tiến sĩ : Đinh Thị Thủy Cơ quan: Trƣờng Đại học Thƣơng mại Hà Nội - Năm 2015 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ - 1.1 Quan niệm vai trò nhà phát triển kinh tế - xã hội- 1.1.1 Quan niệm nhà - 1.1.2 Vai trò nhà phát triển kinh tế - xã hội - Một số khái niệm - 1.3 Vai trò nhà chung cƣ - 1.4 Hoàn cảnh đời nhà chung cƣ cũ - 10 1.5 Sự cần thiết phải thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ 13 1.6 Chủ trƣơng, sách Nhà nƣớc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ - 15 1.7 Các nhân tố ảnh hƣởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cƣ cũ- 20 1.8 Kinh nghiệm nƣớc giới cải tạo khu chung cƣ cũ - 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI - 35 2.1 Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội Hà Nội có ảnh hƣởng đến nhà chung cƣ cũ - 35 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên - 35 2.1.1.1 Vị trí địa lý - 35 2.1.1.2 Đặc điểm địa hình - 36 - 2.1.1.3 Khí hậu - 36 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội - 37 2.2 Quá trình hình thành phát triển nhà chung cƣ cũ thành phố Hà Nội - 38 2.2.1 Giai đoạn 1954 – 1964 - 38 2.2.2 Giai đoạn 1964 – 1975 - 39 2.2.3 Giai đoạn 1975 – 1986 - 39 2.2.4 Giai đoạn 1986 – 1990 - 40 2.3 Thực trạng nhà chung cƣ cũ địa bàn Hà Nội - 41 2.4 Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại quản lý nhà chung cƣ cũ địa bàn Hà Nội - 46 2.4.1 Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ địa bàn Hà Nội - 46 2.4.2 Thực trạng công tác quản lý khu nhà chung cƣ cũ địa bàn Hà Nội - 52 2.5 Đánh giá chung kết cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ địa bàn thành phố Hà Nội - 55 2.5.1 Kết qủa đạt đƣợc việc thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Hà Nội - 55 2.5.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Hà Nội - 56 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI - 66 3.1 Phƣơng hƣớng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Hà Nội- 66 3.1.1 Mục tiêu nhiệm vụ cho thời gian tới - 66 3.1.2 Quan điểm, định hƣớng thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ năm tới - 67 - 3.2 Các giải pháp nhằm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Hà Nội - 68 3.2.1 Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ phải gắn với quy hoạch đô thị đại - 68 3.2.2 Xây dựng đổi mới, hồn thiện quy trình, quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ - 69 3.2.3 Xây dựng đổi mới, hồn thiện chế sách tài chính, tín dụng cơng tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ - 71 3.2.4 Bảo đảm lợi ích cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cƣ, nhƣ lợi ích Nhà nƣớc nhà đầu tƣ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ - 72 3.3 Một số kiến nghị - 75 3.3.1 Đối với Chính phủ: - 75 3.3.2 Đối với UBND thành phố Hà Nội - 76 KẾT LUẬN - 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Người xưa có câu “Có an cư lạc nghiệp” Chính vậy, nhà vấn đề quan tâm không người có thu nhập cao mà người có thu nhập thấp, khơng quan trọng người dân thành thị mà người dân nông thôn, không quan trọng mà quan trọng khứ tương lai, vấn đề thời đại Con người để sống tồn nhu cầu ăn, mặc nhu cầu nhà thiếu tất người Hà Nội trung tâm kinh tế - văn hóa – trị nước, nơi tập trung đơng dân số, đất đai có hạn, khơng thể tăng thêm đối nghịch với dân số lại tăng lên cách nhanh chóng mặt số lượng chất lượng gia tăng học q trình thị hóa người có xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, chế sách nhà nước việc mua nhà ở Hà Nội… Chính mà nhu cầu nhà ngày tăng, số lượng nhà lại có hạn nên gây áp lực nhà Hiện nay, thành phố Việt Nam đặc biệt Hà Nội có nhiều nhà chung cư cũ xây dựng từ trước năm 90 kỷ trước Tình trạng xuống cấp hư hỏng nặng khu nhà chung cư ngày trầm trọng địi hỏi phải có biện pháp cải tạo, xây dựng lại cho phù hợp với tình hình thực tế nước ta Thủ Hà Nội có khoảng 23 khu nhà chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng nguy hiểm cho người sử dụng Tại đây, chỗ 27.000 hộ dân với 130.000 nhân Các khu nhà chung cư cũ chủ yếu xây dựng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ năm 60 – 70 – 80 kỷ trước, phần lại xây dựng từ nguồn vốn tự có -1- tổ chức kinh tế - xã hội Do nhiều nguyên nhân khác nhau: khách quan thời gian làm cho khu nhà chung cư cũ ngày xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà bị xuống cấp nghiêm trọng Hầu hết khu nhà chung cư cũ xảy tình trạng “quá tải” xuống cấp chất lượng, hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu tịa nhà, đến mơi trường sống, cảnh quan thị Đặc biệt có khu nhà chung cư cũ bị lún, nứt dễ bị sụp đổ tác động biến cố thiên tai động đất, gió bão… Khi trở thành thảm họa lớn khó lường trước Trước thực trạng trên, chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà Nội đưa từ nhiều năm Chính phủ với thành phố Hà Nội có biện pháp, sách nhằm cải tạo, xây dựng lại khu nhà chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung cho quỹ nhà thành phố Tuy nhiên đến hết năm 2014, số lượng nhà chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm mà Hà Nội thực cải tạo, xây dựng lại 1% số lượng nhà chung cư cũ cần phải cải tạo, xây dựng lại Từ thực tế nêu em chọn đề tài “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Hà Nội nay: Thực trạng giải pháp” làm luận văn tốt nghiệp để từ biết rõ thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đồng thời đề giải pháp khắc phục thời gian tới giúp người dân ổn định sống, cải tạo mặt đô thị Thủ đô Hà Nội Tình hình nghiên cứu đề tài: Cơng tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chung cư tình trạng nguy hiểm vấn đề cấp thiết, cấp quyền nhân dân quan tâm Hà Nội xác định nhiệm vụ quan -2- trọng thành phố giai đoạn 2010 – 2015 năm tiếp Chính phủ thành phố Hà Nội ban hành nhiều văn bản, sách liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Tuy nhiên, thực tế năm vừa qua cho thấy sách cịn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn sống; việc đưa giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ý kiến tham gia chuyên gia hội nghị qua phương tiện thông tin đại chúng, cịn giải pháp mang tính nghiên cứu, hệ thống chưa có cơng trình nào, nghiên cứu Chính mà đề tài: “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà Nội nay: Thực trạng giải pháp” có ý nghĩa thiết thực mặt lý luận thực tiễn, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, góp phần xây dựng Thủ theo hướng văn minh, đại Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Tập hợp, hệ thống hoá mặt lý thuyết, văn bản, làm rõ sách nhà nước nhà chung cư cũ - Đánh giá thực trạng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà Nội qua đưa đánh giá chung kết đạt hạn chế nguyên nhân - Đề xuất định hướng giải pháp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: nhà chung cư cũ việc cải tạo, xây dựng lại Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thành phố Hà Nội Thời gian nghiên cứu: từ năm 2005 đến -3- Phƣơng pháp nghiên cứu Thu thập số liệu, thông tin nhà chung cư cũ thông qua nguồn tư liệu sẵn có phương tiện thơng tin qua khảo sát thực tế Từ số liệu thống kê, thông tin thu thập ta tiến hành phân tích đánh giá rút nhận xét thực trạng nhà chung cư cũ việc cải tạo, xây dựng lại địa bàn Hà Nội Kết cấu luận văn Luận văn phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo gồm chương: Chương 1: Tổng quan cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Chương 2: Thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ địa bàn Hà Nội Chương 3: Phương hướng giải pháp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội -4- CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ 1.1 Quan niệm vai trò nhà phát triển kinh tế - xã hội 1.1.1 Quan niệm nhà Từ xa xưa, người lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết, thiên nhiên khắc nghiệt mưa, nắng, gió bão… tự bảo vệ chống lại lồi thú Xã hội loài người trải qua thời kỳ khác nhau, lối sống từ du mục sang định canh định cư… nay, nhà gắn bó với người qua thời đại phát triển Dân tộc Việt Nam trải qua hàng ngàn năm sống mái nhà tranh mộc mạc, song kết tinh bao kinh nghiệm quý báu đấu tranh để sinh tồn phát triển “Sống người nhà, già người mơ” Đó lời nói đúc kết bao hệ Nhà nơi cư trú, nơi sinh lớp người lớp người khác Từ nhà ấy, người gắn liền với quê hương, làng xóm, tương trợ giúp đỡ ốm đau, hoạn nạn, tối lửa, lúc tắt đèn Vấn đề nhà khơng cịn khơng gian cư trú đơn Nhà môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, mơi trường văn hố giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình tế bào phát triển tiến xã hội 1.1.2 Vai trò nhà phát triển kinh tế - xã hội Nhà vấn đề đặc biệt quan tâm xã hội, thời kỳ phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội Ông cha ta có câu: “Có an cư lạc nghiệp” phản ánh tầm quan trọng nhà sống người Nhà nơi mà -5- phương xem xét, hỗ trợ phần kinh phí để hỗ trợ chủ sở hữu thực hiệc cải tạo nhà chung cư nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật gắn với nhà chung cư - Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng phải phá dỡ mà chủ sở hữu chủ sử dụng không thực di dời để phá dỡ thời hạn quy định Ủy ban nhân dân thành phố tổ chức cưỡng chế Trường hợp nhà chung cư nguy hiểm Ủy ban nhân dân thành phố có trách nhiệm tổ chức di dời khẩn cấp trước thực việc phá dỡ để xây dựng lại theo quy định Chính phủ - Các tổ chức , nhân tham gia thực dự án nhà cải tạo , xây dựng lại nhà chung cư các hô ̣ gia đình , cá nhân sinh sống nhà chung cư thuộc diện bị hư hỏng nặng chung cư nguy hiểm đươ ̣c hư ởng các chế , sách theo quy định Chính phủ thành phố 3.2 Các giải pháp nhằm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Hà Nội 3.2.1 Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ phải gắn với quy hoạch thị đại Khó khăn lớn mà dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Hà Nội mâu thuẫn yêu cầu đảm bảo quy hoạch đô thị theo tiêu chuẩn đại mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất (liên quan đến tầng cao) chủ trương không hút dân vào khu vực nội đô với yêu cầu nâng chiều cao (tăng hệ số sử dụng đất) tăng mật độ xây dựng nhà đầu tư để thu lợi nhuận, cân lợi ích kinh tế Để giải mâu thuẫn này, thành phố cần triển khai theo hướng: với khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển việc bố trí sử dụng quỹ đất sau phá dỡ nhà chung cư cũ thành phố cần phải thực theo hướng hạn chế việc xây dựng cơng trình nhà ở, cơng trình thương mại dịch vụ để giảm mật độ dân cư - 68 - tải khu vực Phầ n diê ̣n tić h đấ t ta ̣i điạ điể m cũ sẽ đươ ̣c đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t để giao cho chủ đầ u tư mới thực hiê ̣n dự án theo quy hoa ̣ch đô thi ̣do quan có thẩ m quyề n phê duyê ̣t Nguồ n thu tiề n sử dụng đất, tiề n thuê đấ t thông qua đấ u giá đươ ̣c dùng để đầu tư quỹ nhà tái định cư bồi thường giải phóng mặt dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà cũ Đồng thời, trước phá dỡ cải tạo chung cư cũ nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng thành phố cần triển khai xây dựng, hình thành khu nhà khang trang hơn, bảo đảm yêu cầu tốt nhằm phục vụ nhu cầu bồi thường trường hợp phải di chuyển hộ dân đến nơi Đối với dự án nhà chung cư cũ cần cải tạo , xây dựng la ̣i tính chất cấp bách lực thực mà khơng có khả tự cân đối tài thành phố nên xem xét hỗ trợ cho chủ đầu tư phần vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án xem xét giao dự án phát triển nhà thương mại khác để bù đắp chi phí, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư 3.2.2 Xây dựng đổi mới, hồn thiện quy trình, quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Từ tình hình yêu cầu thực tiễn, Bộ Xây dựng với thành phố Hà Nội cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung chế, sách để thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Trong cần đưa số giải pháp để khắc phục hạn chế Nghị 34/2007/NQ-CP quy định ban hành trước đây, cụ thể [13]: - Quy định cụ thể trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm: (1) Nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy sụp đổ cơng bố cơng khai địa phương; (2) Nhà chung cư có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội môi trường sống không bảo đảm điều kiện tối thiểu theo quy định Bộ Xây dựng; (3) Nhà chung cư tất chủ - 69 - sở hữu thống phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư - Xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: UBND thành phố có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê loại nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư xác định kế hoạch phát triển nhà chung địa phương công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử thành phố quan quản lý nhà thành phố sau phê duyệt - Yêu cầu việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải trường hợp quy định, phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương phê duyệt Trước thực phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo UBND thành phố phê duyệt Phương án tái định cư phải công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử thành phố Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thực theo dự án Khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà khu vực dự án theo quy hoạch xây dựng Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước phải quan có thẩm quyền phê duyệt phải tuân thủ quy định quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng chung cư cũ lựa chọn theo quy định: Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư người có thẩm quyền định đầu tư định lựa chọn chủ đầu tư Trường hợp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao thực lựa chọn theo hình thức đấu thầu - 70 - có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư định thầu có nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư Trường hợp doanh nghiệp hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản bỏ vốn đầu tư góp vốn chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư doanh nghiệp hợp tác xã giao làm chủ đầu tư Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực sau kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư UBND thành phố phê duyệt 3.2.3 Xây dựng đổi mới, hoàn thiện chế sách tài chính, tín dụng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Nguyên tắc triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cần thay đổi cách bản, từ giao khoán cho doanh nghiệp trước phương thức Nhà nước đóng vai trị chủ đạo thơng qua việc áp dụng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) Nhà nước đầu tư trực tiếp để tạo khu nhà phục vụ việc di dời trước phá dỡ nhà cũ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy sụp đổ nhà chung cư tất chủ sở hữu thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn góp vốn chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy sụp đổ chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ trường hợp nhà chung cư có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội môi trường sống không bảo đảm điều kiện tối thiểu Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng chung cư cũ vốn Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng chuyển giao Ngồi ra, cần có chế phù hợp huy động nguồn vốn đáp ứng nhu cầu cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Thành phố cần nghiên cứu phương - 71 - án giao nhiệm vụ đạo tập đồn, tổng cơng ty nhà nước có chức đầu tư xây dựng nhà tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ số dự án trọng điểm, cấp bách Để giải toán thiếu vốn dự án cải tạo , xây lại khu nhà chung cư cũ, thành phố cần xem xét, định cho chủ đầu tư dự án hưởng chế ưu đãi tài thuế như: - Được vay vốn đầu tư từ ngân sách , quỹ đầu tư phát triển quỹ phát triển nhà thành phố để xây dựng nhà ở và ̣ thố ng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồ ng bô ̣ liên quan đế n dự án cải tạo, xây dựng lại - Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn thông qua hình thức: + Bù lãi suất theo quy định của pháp luâ ̣t; + Được xem xét, hỗ trợ phần toàn lãi vay (tuỳ theo khả ngân sách thành phố) - Được áp du ̣ng thuế suấ t ưu đaĩ ở mức cao nhấ t đố i với thuế giá trị gia tăng theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thuế giá tri ̣gia tăng và miễn , giảm thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhấ t theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thuế thu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p 3.2.4 Bảo đảm lợi ích cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cƣ, nhƣ lợi ích Nhà nƣớc nhà đầu tƣ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Nguyên nhân chậm trễ khâu giải phóng mặt dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư Hà Nội phần lớn mâu thuẫn lợi ích quyền, nhà đầu tư người dân sống khu nhà chung cư, vậy, để giải mâu thuẫn này, cần thống giải số vấn đề sau [16]: Một là, cần khẳng định: quyền sở khơng thu hồi quyền sử dụng đất hợp pháp dân cư Trong trường hợp cần thu hồi đất - 72 - phải có thoả thuận trước dân cư phải thực qui trình, thủ tục luật pháp qui định Chính phủ cần cho huỷ bỏ định thu hồi đất quyền địa phương ban hành trái với pháp luật Hai là, Nghị 34/2007/NĐ- CP Chính phủ đề hai yêu cầu thực dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ là: - Đảm bảo an tồn tính mạng cải cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống chung cư; - Góp phần cải tạo, chỉnh trang thị theo qui hoạch phê duyệt Nay, Nhà nước nên bổ sung thêm yêu cầu là: bảo đảm quyền lợi hợp pháp chủ sử dụng đất nhà chung cư theo qui định pháp luật dân Ba là, thể chế kinh tế nước ta đổi mới, xoá bỏ chế tập trung bao cấp, chuyển sang chế thị trường, theo định hướng XHCN, nên việc thực dự án nhà chung cư cũ phải tuân thủ thể chế chế thị trường Có nghĩa, quan hệ pháp lý chủ thể dự án xây dựng nhà chung cư cũ thiết lập quan hệ dân sự; quan hệ hành chính.Việc thực dự án nhà chung cư cũ mang tính chất kinh doanh, chịu điều tiết thể chế chế thị trường Vì vậy, sách Nhà nước cần thể số quan điểm sau: - Tôn trọng quyền sử dụng đất hợp pháp dân cư Giá trị quyền sử dụng đất vốn đóng góp kinh doanh dân cư vào dự án Dân cư đối tác doanh nghiệp góp vốn đầu tư thực dự án xây dựng nhà chung cư cũ Riêng nhà chung cư nguy hiểm có nguy sụp đổ, nhà nước có biện pháp di dời phải tơn trọng quyền sử dụng đất hợp pháp dân cư - Trong chế thị trường, kinh tế có nhiều chủ thể nhà nước giao quyền sử dụng đất (như: chủ thể nhà nước; chủ thể cộng đồng dân - 73 - cư, chủ thể tư nhân v.v ) Mối loại chủ thể có quyền lợi khác đất đai sử dụng Vì vậy, Nhà nước cần thể rõ sách sử dụng đất phù hợp với quyền lợi chủ thể Khơng buộc chủ thể thực chung sách - Vị trí sinh lợi đất xây dựng đô thị khu chung cư yếu tố định mạng lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Vì vậy, Nhà nước cần đề sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ phù hợp khả sinh lợi vị trí đất xây dựng khác khu chung cư đô thị Làm cho xã hội nhận thức giá trị đích thực dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ; tham gia thực dự án, tham gia giám sát dự án đầu tư Về sách thực dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư Nhà nước nên áp dụng 02 hình thức: - Tại vị trí đất xây dựng có khả sinh lợi cao (đất vàng), cần phải áp dụng sách kinh doanh, cần có qui định lựa chọn chủ đầu tư dự án phải thông qua đấu thầu Chủ đầu tư dự án bắt buộc phải có lực tài chính, có kinh nghiệm đầu tư xây dựng cơng trình chất lượng cao Không chấp nhận nhà đầu tư thiếu lực - Tại vị trí đất xây dựng có khả sinh lợi thấp, cần áp dụng sách "cần lợi ích đối tác", khuyến khích nhà đầu tư dự án tự thoả thuận lợi ích Bốn là, Nhà nước cần đặt sở pháp lý phân chia lợi ích chủ đầu tư tham gia dự án bảo đảm công bằng, minh bạch phù hợp thể chế luật pháp nhà nước chế thị trường Năm là, hộ tầng (tầng trệt) hộ lấn chiếm đất công cộng cần có định giá cụ thể theo giá thị trường hộ họ Để làm việc này, cần có chuyên gia định giá độc lập để làm trọng tài - 74 - Phần chênh lệch giá tầng với tầng cần coi vốn đóng góp họ kinh doanh với chủ dự án theo dạng đóng góp cổ phần Nếu họ khơng muốn trả họ tiền khoản chênh lệch đó, cịn phần tính tầng khác, khơng nên để họ hưởng diện tích cao làm cho quỹ nhà bị thâm hụt Phần diện tích tự cơi nới, xây dựng cơng trình đất lưu không (trừ trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành), xây dựng đất lấn chiếm khoảng khơng, nhà, vị trí khác thuộc khu vực dự án Nhà nước nên hỗ trợ tiền chi phí để phá dỡ di chuyển 3.3 Một số kiến nghị Nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ xuống cấp địa bàn thành phố Hà Nội, chúng tơi có số kiến nghị sau: 3.3.1 Đối với Chính phủ: * Chính phủ cần tổng kết việc thực Nghị số 34/2007/NQCP ngày 3-7-2007 để rút học kinh nghiệm Sau đó, sớm ban hành Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư , nhà tập thể cũ để thực hiê ̣n chin ̉ h trang đô thi ̣theo quy hoa ̣ch Nội dung Nghị định phải sửa đổi hạn chế bất cấp, bổ sung thiếu sót Nghị số 34/ 2007/NQ-CP Có vậy, việc ban hành Nghị định tạo chế sách, hành lang pháp lý ổn định, rõ ràng, phù hợp với thực tiễn, minh bạch hoá tất vấn đề liên quan đến dự án cải tạo chung cư cũ, đồng thời tạo mơi trường bình đẳng * Chính phủ cần quan tâm đạo Bộ: - Bộ Xây dựng: Chủ trì, phớ i hơ ̣p với các Bơ ,̣ ngành có liên quan theo dõi, đôn đốc, kiểm tra tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ tình hình thực cải ta ̣o , xây dựng la ̣i các khu nhà chung cư cũ bị hư - 75 - hỏng, xuố ng cấ p ta ̣i khu vực đô thi ̣ Hướng dẫn cu ̣ thể về nguyên tắ c và phương pháp đánh giá chấ t lươ ̣ng nhà chung cư cũ; - Bô ̣ Kế hoa ̣ch và Đầ u tư chủ trì , phố i hơ ̣p với các Bơ ̣ , ngành có liên quan nghiên cứu trình Thủ tướng Chính p hủ bổ sung danh mục dự án cải tạo , xây dựng la ̣i khu nhà chung cư cũ khu vực đô thị vào danh mục ưu đãi đầu tư theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về đầ u tư - Bô ̣ Tài chính chủ trì , phố i hơ ̣p với các Bô ̣ , ngành có liên quan sớm trình cấp có thẩm quyền xem xét , quyế t đinh ̣ quy định có liên quan tài chính, th́ , bở sung chế , sách ưu đãi thuế dự án cải tạo, xây dựng la ̣i khu nhà chung cư cũ - Bô ̣ Tài ngun và Mơi tr ường có trách nhiệm hướng dẫn , đôn đố c địa phương thực việc lập quy hoạch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t để bố trí quỹ đất phục vụ tái định cư (nếu có) cho các dự án cải ta ̣o , xây dựng la ̣i khu nhà chung cư cũ 3.3.2 Đối với UBND thành phố Hà Nội - Chỉ đạo quan chức tổ chức điề u tra , khảo sát và đánh giá thực tra ̣ng về chấ t lươ ̣ng nhà ở và điề u kiê ̣n ̣ tầ ng kỹ thuâ,̣t hạ tầng xã hội khu nhà chung cư cũ phạm vi địa bàn, đề xuất mức độ cải tạo (bảo tồn giữ nguyên hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng; sửa chữa cải tạo vừa lớn; phá bỏ xây mới…) theo quy hoa ̣ch chung Thủ Hà Nội Thủ tướng Chính phủ phê duyê ̣t, phải sớm công bố quy hoạch, mật độ chiều cao cơng trình địa điểm cải tạo chung cư cũ đưa vào chương trin ̀ h, kế hoa ̣ch phát triể n kinh tế - xã hội địa phương ; đạo tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) đố i với các khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại địa bàn để lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại kêu gọi đầu tư - 76 - - Thành phố cần đưa kế hoạch dài hạn chia thành giai đoạn để thuận lợi cho việc lập dự án đầu tư thời gian chuẩn bị tinh thần chỗ tạm thời cho cư dân khu tập thể Hàng năm, lập danh mục dự án khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại địa bàn thành phố; - Lâ ̣p quy hoa ̣ch và bố trí quỹ đấ t mới để thực hiê ̣n dự án phát triể n nhà tái định cư cho hộ gia đình , cá nhân thuộc diện phải di dời khu chung cư cũ đã hế t niên ̣n sử du ̣ng hoă ̣c lún nứt nguy hiể m trường hợp khu vực không quy hoạch xây dựng nhà sau phá dỡ; - Ban hành theo thẩ m quyề n các quy đinh ̣ , chế sách cụ thể phù hợp với điều kiện địa phương để thực hiê ̣n cải ta ̣o , xây dựng la ̣i khu nhà chung cư cũ phạm vi địa bàn ; ưu tiên đố i với chủ đầ u tư có khả tài ch ính, có quỹ nhà ta ̣m cư hoă ̣c quỹ nhà ở ta ̣i các dự án nhà ở thương ma ̣i để bố trí di dời cho đối tượng sinh sống khu nhà cũ cần cải tạo, xây dựng lại Đồng thời kiên thu hồi dự án giao không triển khai triển khai chậm theo tiến độ cam kết để giao cho chủ đầ u tư mới Để gỡ vướng khâu giải phóng mặt bằng, cần thống quan điểm có giải pháp hành số hộ dân cố tình đưa u sách khơng phù hợp với quy định pháp luật, cản trở tiến độ dự án sau có giải pháp bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư hợp tình, hợp lý với đồng thuận đa số - Chủ trương cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, phá bỏ dãy nhà tập thể xuống cấp nguy hiểm, quy hoạch xây lại chủ trương đắn Nhà nước, nhiên với giá trị định phương diện ý nghĩa xã hội ý nghĩa quy hoạch kiến trúc Hà Nội giai đoạn phát triển lịch sử mà khu chung cư cũ để lại, Thành phố cần có nghiên cứu cách đồng tham khảo - 77 - kinh nghiệm cải tạo bảo tồn khu tập thể cũ nước (ví dụ Thụy Điển, khu tập thể cũ cũ cải tạo giữ ngun hình thức bên ngồi chức bên biến đổi phù hợp với xu cho thuê nhà du lịch, hộ cho người độc thân hay khu điều dưỡng người cao tuổi…) từ Hà Nội có sách cải tạo giữ gìn phù hợp, để vừa lưu giữ hình ảnh thời Hà Nội, vừa đem lại lợi ích thiết thực cho người dân sinh sống - 78 - KẾT LUẬN Hiện nay, việc cải tạo, xây dựng lại khu nhà chung cư cũ Hà Nội cấp quyền từ Trung ương đến thành phố quan tâm từ việc đưa sách đến công tác tổ chức triển khai thực cịn nhiều khó khăn vướng mắc tồn thực tế, dẫn đến tình trạng chậm chễ, chí bế tắc dự án Nếu giải pháp đưa vào thực giúp người dân cải thiện chỗ cải thiện môi trường sống, không gian sống đáp ứng nhu cầu phát triển tương lai Đất nước ta thời kỳ phát triển hội nhập quốc tế, Hà Nội với vị trí Thủ đơ, trung tâm trị - kinh tế - văn hóa nước, đầu mối giao lưu nước quốc tế việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội trở lên quan trọng cấp thiết, thể mặt quốc gia Vì vậy, khơng cịn vấn đề riêng Nhà nước, nhà đầu tư hay người dân mà vấn đề tồn xã hội, cần phối hợp hài hồ lợi ích cá nhân quan tổ chức nhanh chóng thực việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, góp phần cải thiện mặt Thủ đơ, với tinh thần Hà Nội văn minh, xanh, sạch, đẹp giàu sắc, phấn đấu hồn thành cơng tác vòng 10 năm tới Do hạn chế nguồn thu thập tài liệu khả thân việc tìm hiểu thực tế nên viết em nêu phần thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời đưa số giải pháp, kiến nghị chắn khơng tránh khỏi thiếu sót; em mong nhận nhiều ý kiến đóng - 79 - góp thầy bạn để phát triển đề tài rộng phạm vi hệ thống đô thị Việt Nam - 80 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Chính phủ(2015), Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Hà Nội Chính phủ(2007), Nghị số 34/2007/NQ-CP số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, Hà Nội Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội(2005), Nghị số 07/2005/NQ-HĐND việc cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ xuống cấp địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội(2013), Nghị số 17/2013/NQ-HĐND số biện pháp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ cơng trình kiến trúc khác, xây dựng trước năm 1954 địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội Quốc hội (2012), Luật Thủ đô số 25/2012/QH13, Hà Nội Quốc hội(2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13, Hà Nội Thủ tướng Chính phủ(2011), Quyết định số 1259/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch xây dựng chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội(2010), Báo cáo tổng hợp trả lời kiến nghị cử tri với kỳ họp thứ 15 Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khoá XIII, Hà Nội Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội(2008), Quyết định 48/2008/QĐ-UBND ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp địa bàn Hà Nội, Hà Nội - 81 - Website: 10 http://www.anninhthudo.vn 11 http://www.baodatviet.vn 12 http://www.baotintuc.vn 13 http://www.baoxaydung.com.vn 14 http://www.cand.com.vn 15 http://www.dautubds.vn 16 http://www.vietnamnet.vn 17 http://www.hanoimoi.com.vn 18 http://www.infonet.vn 19 http://www.kientrucvietnam.org.vn 20 http://www.kienviet.net 21 http://www.ktdt.com.vn 22 http://www.tienphong.vn 23 http://www.vneconomy.vn 24 http://www.vietnamplus.vn - 82 -