Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay thực trạng và giải pháp

Luận Văn: Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU۩ ۩ ۩

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xâydựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diệntích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụcho việc xây dựng này.Trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngàycàng tăng nhanh.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm cáckhu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lựcsốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi Nhiều chuyên gia nhậnđịnh, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nétvới giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cảnước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyếtvấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên, kết quả mớidừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêmtrọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viênchức

Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của khôngchỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thànhphố Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ HàNội Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đãkhiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảmđạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việcquản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũngnhư rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ranhư hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyếtthế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quanđến đâu?

Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rấtnhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng,có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị,nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủđầu tư thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữuchung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ Mặt khác, tại LuậtNhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rấtlớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lýkinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì

Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩmquyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tếchưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.

Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất pháttừ thực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâmxây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơquan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tìnhtrạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện đi lại,dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý.

Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyếtvấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp chocác khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Thời gian qua đã phátsinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chungcư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưađầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố Việc nghiên cứunày giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư.

Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lýcác khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánhgiá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại.

-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lýchung cư đạt hiệu quả cao hơn.

- Tìm hiểu quan lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rútra những nội dung chua phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất độngsản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phương phápnghiên cứu đã học như:

-phương pháp điều tra dự báo2

-phương pháp phân tích tổng hợp-phương pháp quy nạp diễn giải-phương pháp diễn dịch

ĐỐI TƯỢNG PHAM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà

nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảmngười ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụngchung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệthồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị

hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chínhlà lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và cáctiện ích công cộng khác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sửdụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở cáctầng lớp khác nhau.

Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạngsử dụng nhà chung cư Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theoThông tư này.

Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất,đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lýsử dụng đạt mức độ hoàn hảo.

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ tuơng đối hoàn hảo.

Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ khá.

Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạttiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI

Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đềtài gồm 3 chương:

Chương 1:Cơ sở lý luận về quản lý chung cư.

Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhànước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay.

Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội.4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ۩۩۩

I.Tổng quan về bất động sản

Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìntổng quan về Bất động sản

1.Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khácdo pháp luật quy định”.

*Đặc điểm của bất động sản

+Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm củađất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từngmiếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khanhiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS cótính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều cónhững yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐShoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai côngtrình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

+Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đượcxem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồngthời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặcsau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trămnăm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vậtkiến trúc và công trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là dođất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại cóthể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phongphú và đa dạng, không bao giờ cạn.

+Tính chịu sư ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này cóthể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tưxây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giátrị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS

này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổbiến.

+Các tính chất khác

a Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quátrình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặctrưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùngtrong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt độngkhác.

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với cáchàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chiphí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợpvàtươngxứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng

hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗiquốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dânsinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

2.Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bấtđộng sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không cóđầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng vàcông trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhómBĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhómBĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnhhưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rấtlớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như pháttriển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệtđại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nướctrên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu làđất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nôngnghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưasử dụng v.v

6

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốcgia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trangv.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm choviệc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất độngsản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưngbày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng môhình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.

Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tínhđịa phương” rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhauthì có giá trị khác nhau.

+ Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐSkhác.

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nóicách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khảnăng sinh lời của BĐS Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nôngnghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đaiđó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại…Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối vớigiá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

+ Các loại quyền liên quan đến BĐS

Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởnghoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trongcác trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do phápluật quy định.

Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữutài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu cóquyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thựchiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền làquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sảntrong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.

Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lýtài sản thuộc sở hữu của mình.

Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước làngười đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyềngiao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuêđất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàntoàn.

b Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường

BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điềukiện sau đây:

BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phảicó đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấychứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quyhoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhànước và không gây ô nhiễm môi trường.

Chung cư chính là một loại hàng hoá của bất động sản và nó thuộc loạibất động sản có đầu tư xây dựng và để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng tasẽ tiến hành nghiên cứu về chung cư

II.Khái niệm chung vể chung cư

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệthống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhàchung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữuchung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.2 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắnliền với căn hộ đó.

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêngtheo quy định của pháp luật

8

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phầndiện tích thuộc sở hữu riêng.

3 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sởhữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùngchung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôinhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thangbộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệthống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoátnước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cưđó.

III.Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội

Ngày nay ở Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều các chung cư từ 9tầng trở lên được gọi là chung cư cao tầng Các chung cư này có hệ thốngquy chuần phân loại riêng.

*Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (caoốc) được phân thành 4 loại như sau:

+Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m) +Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m) +Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m) +Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m).

*Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình: 1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).

2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hìnhtháp gồm các căn hộ.

3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ *Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

+Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu +Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu

Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triểnmạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầngthuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.

a.Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nướcxây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây làgiải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán

hoặc cho thuê.

c.Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sởhữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngangnhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trongnhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quyđịnh của pháp luật.

IV.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kếhoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế pháttriển Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rấtchậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch,hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đócó vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở chomột bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lậpnhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhàhoạch định chính sách về nhà ở Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làmcho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trươngkhuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt làphát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuất hiện nhiều môhình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngàycàng tăng lên về chất lượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dựán được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồngbộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã đượcxã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếpsống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triểnchung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộkhoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước

Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn, trongđó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cưvừa kinh doanh thương mại

10

Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnhmẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đanglà mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách Do vậy, nhàchung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốcđộ phát triển nhanh Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhàở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sànxây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.

Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố HàNội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóngmặt bằng Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tácxây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công tyĐầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cưcao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:

Tên nhà Số căn hộ Số nhà xe Số tầng Diện tích kiốt ()

Số thang máy

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng

Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển đượcnhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư củathành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.Tuy nhiên vẫncòn nhiều vấn đề xảy ra trong quá trình phát triển các khu nhà chung cư ,toànhà cao tầng tại nước ta.

I.Về mặt giá cả nhà ở chung cư

Ngày nay giá cả nhà chung cư đang là vấn đề được rất nhiều ngườiquan tâm Tình hình giá các khu chung cư Hà Nội liên tục có sự biến độngđặc biệt là các khu chung cư cũ và khu chung cư cao cấp cụ thể là :

Năm 2006 giá các khu chung cư cũ rất rẻ ví dụ như tại các khu chungcư như Nam Đồng, Nghĩa Tân, Kim Liên, chung cư cũ đang có giá bán trên10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới chỉ có giá bán từ 5-7triệu đồng/m2 Nhưng kể từ năm 2007 giá các khu chung cũ này lại tăng lênđột biến ,có khi gấp đôi hoặc hơn ,do các chủ đầu tư kinh doanh phát hiện racơ hội vàng từ các khu chung cư này Các căn hộ tại các khu chung cư cũnhư Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Vĩnh Hồ, Giảng Võ, Nghĩa Tân bị giới

12

đầu cơ “làm giá” với mức tăng chóng mặt Tại khu tập thể Vĩnh Hồ (quậnĐống Đa, Hà Nội), nếu vào năm 2007, các căn hộ với diện tích từ 35 đến 40m2/căn được rao bán với mức giá từ 300 triệu đồng/căn đến 350 triệuđồng/căn, thì năm 2008 đã đội giá lên mức 800 triệu - 900 triệu đồng/căn vàgiữa năm 2009, có một số căn hộ được bán với giá từ 1,6 tỷ đồng/căn Năm2009, một căn hộ có diện tích 42 m2 tại Giảng Võ được bán với giá lên đếngần 2 tỷ đồng…Việc rao bán các chung cư này là thỏa thuận giữa các chủkinh doanh và người sở hữu các căn hộ chung cư mà việc quy hoạch giải tỏalàm khu kinh doanh của các căn hộ này không hề có sự can thiệp của nhànước.Trong khi việc xây dựng lại các khu chung cư vẫn là các chủ trươngkinh tế của nhà nước.

Tại các khu chung cư cao cấp giá mỗi căn hộ tăng lên rất cao nhất làtrong năm 2007-2008 Cư dân ở The Manor cho biết, loại căn hộ có diệntích từ 106-216 m2, rất ăn khách Giá bán loại căn hộ này đã tăng khoảng50%-60% (từ 1.000 USD/m2 lên 1.600- 1.650 USD/m2) hay một căn hộchung cư của Golden WestLake tại Hà Nội có mức giá 2500-3500USD/m2.Ngoài ra ta thấy chỉ trong vòng hơn một tháng, giá cho các căn hộ tại khuvực Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Kim Liên, đã tăng từ 3-5 triệu/m2 Năm 2009 Tại Khu đô thị Dương Nội của chủ đầu tư là Tập đoànNam Cường, khu nhà liền kề 100 m2với giá chào bán là 28 – 30 triệu /m2trong khi đó 10 ngày trước nó có giá 20-21 triệu/m2;hay tại sàn giao dịchcủa Công ty cổ phần Bất động sản Hoà Phát, nhiều căn hộ dự án tại khu vựcHoàng Mai như căn hộ tại 151 Nguyễn Đức Cảnh, Dự án Minh Khai… cũngđược khách hàng săn đón với mức tăng giá 3-5 triệu đồng/m2 so với 1 thángtrước…Năm 2010 cơn sốt nhà đất các khu chung cư cao cấp cũng đang sốtlên với giá cả rất cao như chung cư cao cấp Ucity Đống Đa Hà Nội với giábán 750USD/m2; Giá bán căn hộ Tricon Towers do công ty cổ phần ViệtMinh làm chủ đầu tư khởi điểm là 29 triệu đồng/m2, riêng các căn hộPenthouse có giá lên tới 68 triệu đồng/m2 (tương đương 3.600 USD/m2);haygiá bán căn hộ chung cư cao cấp tại 33 Phan Bội Châu Hoàn Kiếm Hà Nộivới giá 4500USD/m2 Với tình trạng đó các nhà đầu tư chung cư đã tranhthủ thời cơ khuấy động thị trường bất động sản dẫn đến tình trạng “bongbóng”nhà đất diễn ra mạnh tạo lợi nhuận cho các nhà đầu cơ Còn đối vớinhà nước thì chưa có một cơ quan chính thống nào của nhà nước đưa ra cácchỉ số để đánh giá tình hình hoạt động của thị trường bất động sản nhằmgiúp Chính phủ ban hành chính sách điều chỉnh thị trường phát triển ổnđịnh.

II.Về mặt quy hoạch

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiệnđại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thờinhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cưchú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhucầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cảgiao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là khônggian công cộng trong chung cư Việc tổ chức các không gian có chức năngcông cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừađảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩnxây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợpvới tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù củaViệt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầnghiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trongtừng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộcsống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắnliền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thôngtĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí côngcộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đềcập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng cóthêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khuvực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiềungười dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnhthuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khicác chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cưthì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gìđó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường Thật ra, theo các kiếntrúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi ngườihàng ngày, hàng giờ Đó là điện, nước, đường sá giao thông hay xa hơn làchợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở cáckhu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trườnghọc hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khuchung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điềuđó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lýnhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụngtừ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trườnghọc, cơ sở y tế chưa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hưởng không nhỏ đếnviệc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu chung cư đó Vì thế nhànước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy hoạch đô thị của quốc hộikhoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô

thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống côngtrình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môitrường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thôngqua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tựnhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạtầng cơ sở đều rất khắt khe Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài Điều kiệnsống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sânchơi cho trẻ em, người già.Nếu các chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấnđề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà không có ngườimua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lạicàng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống,các tệnạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào?

III Về hạ tâng kỹ thuật

1.Thực trạng về hạ tầng kỹ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành

Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũcao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mĩquan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớnthứ hai trong cả nước, sau TPHCM Tuy nhiên, trong số này có tới 460chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu(4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấpnặng nề.Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhànước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, mộtsố đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm Vào khoảng cuốinăm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhấttrong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biểnnước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiềungày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn naychỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư GiảngVõ,Thành Công,Láng Hạ,Văn Chương,Kim Liên…Trước trận lụt các khuchung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụtxảy ra.

Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hìnhdung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởicác khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biếndạng do cơi nới, sửa sang chắp vá Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy nhữngcụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thôlố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi

16

tác của các ngôi nhà Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cưdân các khu nhà này phải chịu đựng khi sống trong tình trạng đó Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên,Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyệnbực mình.Một số người dân sống trong các căn hộ chung cư tại Thành Côngtâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầumùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấmdần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏthành giọt”.Quả là trần và tường nhà họ, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt,thậm chí còn mọc rêu xanh Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình củahọ cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngànngười dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc”này!

Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trungcao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu Số làthiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp,không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh Đã có người khi cha già,mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũngkhông thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dâyhạ áo quan xuống theo đường “hàng không”

Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/QĐ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư trong đó có:

Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư

Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56

của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày

03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng ,xuống cấp “.

Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.

Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trênnguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ởhợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng,tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phêduyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBNDphường, xã, thị trấn xác nhận.

Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tíchcăn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần

diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận,huyện phê duyệt Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diệntích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phảitrả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt Các hộ thuộc diệnnghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phốxem xét cho phép trả góp trong 20 năm

Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là mộttrong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sởnguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm Tuy nhiên,để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới.

2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư

Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọclên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọngđến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng củanhà chung cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rấtnhiều.Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều ngườidân đang sinh sống tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậctrung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũngđược ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chấtlượng của các khu nhà tái định cư.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộchung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bảnbàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất màkhông có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình.Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thốngđiện, nước, phòng cháy chữa cháy

Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy

chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng

và sức khoẻ” và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng muabán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinhdoanh nhà ở ” đã cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu và

các quy định đó được thể hiện rõ ở : Điều 2, Điều 3 của thông tư

Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã BìnhYên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưathớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảmbảo Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu táiđịnh cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồnnước sử dụng không đảm bảo.Theo những người chuyển về đây đầu tiên:

18

"Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn với những hộ dân ít nhânkhẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ" KTĐC NƠ 14B cũngnằm trong diện phải sử dụng nước giếng khoan,người dân ở tổ dân phố 27C-cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân khu nhà này phải sử dụng nước giếng khoanvới giá bằng công ty kinh doanh nước sạch Dù người dân có cẩn thận nhưthế nào, lọc, đun sôi, lọc lại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thànhmàu xanh nước biển Từ khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái địnhcư này được cải tạo, nâng cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sautrậnlụtlịchử".

Toàn bộ Khu tái định cư Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3toà nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún,nứt Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãiđơn vị quản lý nhà không sửa

Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phườngHoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điệnnguồn thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đibằng cầu thang bộ vì không có máy phát điện Chỉ cần một trận mưa nhỏ,toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước,nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 củanhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếubuổi tối không khoá van nước trước cửa nhà thì hôm sau nước tự dâng lênngập toàn bộ khu bếp Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thốngthoát nước từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toànhà này Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trườngdâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãikhông được, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa Cũng do đơnvị này quản lý và khai thác, nhưng những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏnghệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy được sửa, người dân tự đóngtiền để thuê sửa.

Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn khôngbiết đâu là chủ đầu tư đích thực Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dựán hoặc của quận, huyện nào đó Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng,đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và pháttriển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm.

Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhà chưahoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dân đến ởđể nhanh chóng giải phóng mặt bằng Lại có những khu nhà bỏ không đến 2- 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng mục đãbị xuống cấp Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý không có kinh phí

mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác Vì vậy nhàtái định cư cứ mãi mang tiếng xấu

Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà táiđịnh cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến baogiờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???

3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”

Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quanđến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp vềchất lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tưchung cư thực hiện quy định này Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi(cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này Vìthế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cảnhững chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượngnày.Duới đây là một chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượngcông trình.

Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộctổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 nămvà khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cưđang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tựtúc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tựsửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự trông giữbồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm Chủ căn hộ số 205, B3nói: "Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn nhữnghộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ Điều đáng nói hơn cả là hệ thốngđiện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của các tầngđược đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nênrất nguy hiểm Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắtnên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành lang,vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngoài ra,cho dù mớiđược xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đường điện thoại haycáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đụctường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từng nhà.Một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có ban quản lýnhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay quan tâm đếncuộc sống của người dân chúng tôi đâu Mọi việc từ thay bóng đèn chiếusáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ đều tựngười dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà nàyđang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5 Cầu

20

Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai tháckhu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội.

Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay cáctoà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chungcư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.Bấtcứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4 phốNguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biểnđề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ.Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã đượcchuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹphẩm Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ mộttrăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơntrước.Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đãthực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấyngười ta dọn đến Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kếđể ở chứ đâu phải để làm văn phòng Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhânviên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúcnào cũng chật cứng vì quá tải Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người,nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đếngiao dịch hằng ngày Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào,người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.

Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn ChíThanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, MỹĐình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin cũng có vô khối căn hộ đã,đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.

Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xâydựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành ràsoát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.)đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứmột văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng Vì ban quảnlý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gìlà quyền của họ Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhàchung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vìchính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân cóvăn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng:"Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuêvăn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình Muốn "giải tán"các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói mộtcái là thực hiện được ngay Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng

chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộchung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách".Hiện nay, vào một số trangthông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” cóhàng nghìn thông tin về lĩnh vực này.

Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có

Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3-2010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưngtheo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng

hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới Tất cả các ý kiến đều có lý lẽ riêng Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo

thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về

sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh

văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24)

Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xâydựng ,quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà (Điều37, Điều 38, Điều39, Điều 40, Điều 41, Điều 42)

Bởi lẽ các khu chung cư này,khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhàở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theomục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêuchuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy…cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng.Nếu hiệntượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ củacông trình sẽ bị giảm rõ rệt.Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảngtrong thời gian 15-20 năm là xuống cấp ,rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cảitạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn,gây thất thoátngân sách nhà nước hàng tỉ đồng,kéo Việt nam đi xuống…

22

Khoảng thời gian một,hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một môhình nhà ở mới:chung cư tư nhân.Chung cư tư nhân là cách người ta gọinhững toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểuchung cư thương mại Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cưkhông có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế nhưng bù lại giá củanó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí.Các khu chung cư nằmngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mớinhư Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy Tuỳ từng khu vực và chất lượng xâydựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m² Giá thậm chí còn giaođộng theo tầng Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đềukhông có thang máy Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70m².Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khuthậm chí ô tô không vào được Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể sosánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chungcư thương mại.Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằmngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụngxe gắn máy Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắcđường, kẹt xe ở Hà Nội hiện nay.Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ.Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chungcư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việcxây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện Tuy nhiên,việc quản lýnhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quảnlý, có trường hợp bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảovệ, quản lý Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làmthủ tục nhập khẩu.Thêm nữa,các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạtầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệthống điện, lối đi chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường.Hạtầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn Do đó, nếucác cơ quan quản lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, đểcác chung cư tư nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lườngtrong tương lai.

4 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cao cấp

Trong những năm gần đây, khi đất nước đang trên đà phát triển đờisống người dân dần được cải thiện; thu nhập tăng dẫn đến những nhu cầu vềvật chất của người dân cũng tăng lên.; tâm lý của người dân về môi trườngsống đã thay đổi nhiều, thay vì chen chúc nhau ở những ngôi nhà trong phốchật hẹp hay sống ở những khu vực chưa có quy hoạch chuẩn về điện, nước,hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, an ninh không đảm bảo… Các chung cưcao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi

trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường (thí dụ như vịtrí thuận lợi giao thông, có sân vườn, thảm cỏ thoáng mát thì diện tích cănhộ không nhỏ hơn 70m2, với phòng ngủ chính 20m2, ngoài các thiết bị vệsinh khác phải có thiết bị vệ sinh dành cho phụ nữ, mỗi căn hộ có 1,5 chỗ đểôtô, hạ tầng xã hội phải đồng bộ với chất lượng cao đầy đủ các công trình như cơ sở giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hoá thông tin, dịchvụ thương mại, thể thao ; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh,hành lang, cầu thang…) là yếu tố hấp dẫn người dân.Bên cạnh đó, với nhàchung cư thì người dân có thể yên tâm về giấy tờ và không lo vào vùng quyhoạch hoặc tranh chấp như đầu tư đất…

Tuy nhiên còn một thực trạng tồn tại về chất lượng các căn hộ tự treobiển là cao cấp.Thực tế đã cho thấy: Người dân ở Tòa nhà 101 Láng Hạđang kêu vì chất lượng căn hộ cao cấp ở đây Một người dân ở đây cho biếtđã phải chi hơn 200 triệu đồng để thay các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếusáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa trước khi biến căn hộcủa mình thành văn phòng cho thuê Quá trình sử dụng, căn hộ này luôn gặpcác sự cố như bong sơn tường, thiết bị nội thất, dây điện, đèn chiếu sáng.Tương tự, một người mua nhà ở tầng 22, tòa nhà 34 tầng khu Trung Hòa-Nhân Chính cũng phải chi tới gần 20 triệu đồng/m2 để có được căn hộ vớigạch lát, đồ bếp, thiết bị vệ sinh ở mức bình dân!

Hẳn là mọi người chưa quên việc một khách hàng “sộp” phải bỏ 3-4 tỷđồng để mua căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình để rồi phải chịu đựng cảnhnước thải từ toa lét lại trào ngược ra sàn nhà Đã vậy, những người sinh sốngở Tòa nhà cao cấp The Manor còn bị chủ đầu tư bắt chẹt phải trả phí dịch vụcao Còn Thành Công Tower-25 Láng Hạ lại có thiết bị vệ sinh không đồngbộ: 2 toa lét lắp hai loại thiết bị khác nhau

Đó là chưa kể đến hàng loạt nỗi bực mình khác nữa, như giá gửi xe,chỗ gửi xe, lắp đặt dịch vụ viễn thông (điện thoại, Internet), truyền hình cáp,điện

Mặc dù thực trạng như thế xảy ra nhưng nhà nước vẫn chưa có một chỉtiêu nào để đánh giá một căn hộ được coi là cao cấp mà tiêu chí chung cưcao cấp là do người chủ đầu tư tự quyết định

IV.Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư

24