MÔ HÌNH KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

Ở đây, mình sẽ giúp cho các bạn xây dựng 1 mô hình dự án chung cư với đầy đủ những thông tin cần thiết khi xây 1 chung cư, giúp các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về kinh doanh mô hình nhà chung cư cũng như có cơ sở để thực hiện các bài báo cáo hoặc luận văn của chính bạn.

Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm DANH SÁCH NHÓM STT HỌ VÀ TÊN MSSV LỚP SĐT GHI CHÚ Nguyễn Hoàng Long 19124152 DH19TB 0917158183 Nhóm trưởng Nguyễn Thị Ngọc Duyên 19124071 DH19TB Trần Lê Thị Anh Thư 19124275 DH19TB Nguyễn Thị Thu Mơ 19124158 DH19TB Lê Thị Mai Chi 19124034 DH19TB Võ Hải Dương 19124061 DH19TB Lê Thanh Thơm 19124269 DH19TB Phùng Nguyễn Nhật Hào 19124087 DH19TB Võ Công Hậu 20135063 DH20TB 10 Nguyễn Đỗ Kim Cúc 19124037 DH19TB 11 Trần Thị Phương Thảo 19124260 DH19TB 12 Nguyễn Thị Minh Thư 19124272 DH19TB 13 Trần Thị Thùy Dung 19124058 DH19TB 14 Nguyễn Thị Uyên Chi 19124035 DH19TB MƠ HÌNH KINH DOANH BĐS ĐẤT NHÀ CHUNG CƯ Định nghĩa: Theo quy định Khoản Điều Luật Nhà năm 2014: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” Dự án đầu tư: Căn theo khoản điều Luật Đầu tư 2014 dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Nhà thương mại: Theo quy định khoản điều Luật nhà 2014 Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm Dự án đầu tư nhà thương mại: dự án mà nhà đầu tư bỏ vốn tiến hành xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê theo chế thị trường; tiến hành địa bàn cụ thể khoảng thời gian xác định theo quy định luật Khi dự án đầu tư nhà thương mại chủ đầu tư phải thực theo trình tự, thủ tục phù hợp với quy định hành pháp luật BẢNG MƠ HÌNH XÂY NHÀ CHUNG CƯ Chuẩn bị dự án Khảo sát xây dưng; Quy hoạch xây dựng; Phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi hồ sơ thiết kế sở; Báo cáo đánh giá tác động môi trường thực dự án; Hoàn thành thủ tục đất đai Thực dự án Lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công; Lập, thẩm duyệt hồ sơ xin thẩm duyệt PCCC (phòng cháy chữa cháy); Xin cấp phép xây dựng; Triển khai thi công trường Kết thúc xây dựng Bàn giao công trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử; Thanh toán, toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình; Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (trường hợp th tư vấn); Cấp giấy phép hoạt động; Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng BẢNG MƠ HÌNH BÁN NHÀ CHUNG CƯ Điều kiện bán sản phẩm Có đầy đủ giấy tờ theo quy định Có thơng báo việc đủ điều kiện bán quan Nhà nước Được ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Bán sản phẩm Nhóm Đưa mức giá bán chung cư hợp với túi tiền khách hàng Liên hệ với người môi giới Tận dụng internet để rao bán hộ chung cư dự án bất động sản Về nguồn vốn: Khi đầu tư xây dựng cơng trình, trước hết phải có vốn Vốn tiền, loại tài sản khác máy móc thiết bị, nhà xưởng, cơng trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu cơng nghiệp, bí kỹ thuật, quy trình cơng nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, nguồn tài nguyên khác Vốn nguồn vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn Thời gian đầu tư: Thời gian đầu tư thường tương đối dài, thường từ năm trở lên, đến 50 năm Những hoạt động ngắn hạn vòng năm tài khơng gọi đầu tư QUY TRÌNH XÂY NHÀ CHUNG CƯ GIAI ĐOẠN I: CHUẨN BỊ DỰ ÁN 1) Khảo sát xây dựng Các loại hình khảo sát xây dựng  Khảo sát phục vụ công tác lựa chọn địa điểm: Khảo sát phục vụ lựa chọn địa điểm tiến hành trường hợp điều kiện địa chất cơng trình yếu tố chủ yếu định việc lựa chọn địa điểm xây dựng cơng trình Khảo sát phục vụ lựa chọn địa điểm thực tất phương án xem xét khu vực tuyến dự kiến xây dựng cơng trình, đồ địa hình tỷ lệ Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm 1:2000 1:5000 1:10000 1:25000 nhỏ tuỳ thuộc vào diện tích khu vực khảo sát  Thành phần công tác khảo sát phục vụ lựa chọn địa điểm: - Thu thập, phân tích hệ thống hố tài liệu khảo sát có khu vực, địa điểm xây dựng; - Thị sát địa chất cơng trình (khảo sát khái qt); - Đo vẽ địa chất cơng trình: thực cần thiết tuỳ thuộc vào diện tích, điều kiện địa chất cơng trình khu vực khảo sát đặc điểm cơng trình xây dựng Khối lượng, nội dung đo vẽ phải lựa chọn phù hợp với tỷ lệ đồ đo vẽ; - Thăm dị địa chất cơng trình, địa chất thuỷ văn: thực với khối lượng hạn chế trường hợp khơng có thiếu tài liệu thăm dị khu vực có điều kiện địa chất cơng trình bất lợi; - Thăm dị địa vật lý (nếu cần) Báo cáo kết khảo sát cần phân tích, đánh giá số liệu tất phương án xem xét để đảm bảo lựa chọn vị trí thích hợp xây dựng cơng trình, xác định hợp lý vị trí cơng trình đầu mối tuyến đề xuất công việc, phương pháp khảo sát cho bước thiết theo  Khảo sát phục vụ bước thiết kế cơng trình: Thành phần công tác khối lượng khảo sát xác định tuỳ thuộc vào bước thiết kế, đặc điểm công trình xây dựng, điều kiện tự nhiên khu vực khảo sát, mức độ phức tạp điều kiện địa chất cơng trình, tài liệu khảo sát có… phải đảm bảo khảo sát hết tầng đất đá phạm vi ảnh hưởng tải trọng cơng trình Tọa độ, cao độ điểm thăm dị giả định phải đảm bảo đo nối với hệ thống tọa độ, cao độ cơng trình quốc gia cần thiết  Thành phần công tác khảo sát phục vụ bước thiết kế: Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm - Thu thập, phân tích đánh giá tài liệu khảo sát có khu vực xây dựng; đánh giá trạng cơng trình xây dựng liền kề có ảnh hưởng đến cơng trình thuộc dự án; Đo vẽ địa chất cơng trình; Thăm dị địa chất cơng trình, địa chất thuỷ văn; Thăm dị địa vật lý (nếu cần); Khảo sát khí tượng – thuỷ văn (nếu cần); Nghiên cứu đặc điểm kiến tạo (nếu cần); Thí nghiệm mẫu đất đá, mẫu nước phịng thí nghiệm; Quan trắc địa kỹ thuật; Chỉnh lý lập báo cáo kết khảo sát Trình tự thực khảo sát xây dựng (điều 25 nđ 15/2021/nđ-cp) Lập phê duyệt nhiệm vụ KSXD Lập phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD Thực KSXD Nghiệm thu, phê duyệt kết KSXD Nhiệm vụ khảo sát xây dựng (điều 26 nđ 15/2021/nđ-cp) Nhiệm vụ KSXD lập cho công tác khảo sát phục vụ việc lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thiết kế sửa chữa, cải tạo, mở rộng, nâng cấp cơng trình phục vụ cơng tác khảo sát khác có liên quan đến hoạt động xây dựng Nhiệm vụ KSXD nhà thầu thiết kế lập Trường hợp chưa lựa chọn nhà thầu thiết kế trường hợp khảo sát khác, người định đầu tư chủ đầu tư quan có thẩm quyền lập dự án PPP thuê tổ chức, cá nhân giao tổ chức, cá nhân trực thuộc có đủ điều kiện lực lập, thẩm tra nhiệm vụ khảo sát xây dựng Nhiệm vụ khảo sát xây dựng chủ đầu tư giao cho nhà thầu KSXD thông qua việc trực tiếp ký kết hợp đồng KSXD giao cho nhà thầu thiết kế xây dựng trường hợp nhà thầu tư vấn thiết kế thực công tác KSXD thiết kế xây dựng Các nội dung nhiệm vụ khảo sát xây dựng bao gồm a Mục đích KSXD; Luật kinh doanh bất động sản b c d e T5 -Tiết 123 Nhóm Phạm vi KSXD; Yêu cầu việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật khảo sát xây dựng; Sơ khối lượng loại công tác KSXD, dự tốn KSXD (nếu có); Thời gian thực KSXD Nhiệm vụ khảo sát xây dựng sửa đổi, bổ sung trường hợp sau: a Trong trình thực KSXD, phát yếu tố khác thường ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế có thay đổi nhiệm vụ thiết kế cần phải bổ sung nhiệm vụ KSXD; b Trong trình thiết kế, nhà thầu thiết kế phát nhiệm vụ KSXD, báo cáo KSXD không đáp ứng yêu cầu thiết kế; c Trong q trình thi cơng, phát yếu tố địa chất khác thường, không đáp ứng nhiệm vụ khảo sát chủ đầu tư tư vấn thiết kế phê duyệt ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình, biện pháp thi cơng xây dựng cơng trình Khi lập nhiệm vụ khảo sát bước thiết kế xây dựng sau phải xem xét nhiệm vụ khảo sát kết khảo sát thực bước thiết kế xây dựng trước kết khảo sát có liên quan thực trước (nếu có) Phương án kỹ thuật ksxd (điều 27 nđ 15/2021/nđ-cp) Nhà thầu khảo sát lập phương án kỹ thuật KSXD phù hợp với nhiệm vụ KSXD Nội dung phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng; a b c d b) a b Cơ sở lập phương án kỹ thuật KSXD; Thành phần, khối lượng công tác KSXD; Phương pháp, thiết bị khảo sát phịng thí nghiệm sử dụng; Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật KSXD áp dụng; đ) Tổ chức thực biện pháp kiểm soát chất lượng nhà thầu KSXD; Tiến độ thực hiện; Biện pháp bảo đảm an toàn cho người, thiết bị, cơng trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình xây dựng khác khu vực khảo sát; biện pháp bảo vệ mơi trường, giữ gìn cảnh quan khu vực khảo sát phục hồi trạng sau kết thúc khảo sát Chủ đầu tư có trách nhiệm phải kiểm tra thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện lực để thẩm tra phương án kỹ thuật KSXD phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD theo quy định hợp đồng Quản lý công tác ksxd (điều 28 NĐ 15/2021/NĐ-CP) Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm Nhà thầu khảo sát có trách nhiệm bố trí đủ người có kinh nghiệm chun mơn phù hợp để thực khảo sát theo quy định hợp đồng xây dựng; cử người có đủ điều kiện lực để làm chủ nhiệm khảo sát tổ chức thực biện pháp kiểm soát chất lượng quy định phương án kỹ thuật KSXD Tùy theo quy mơ loại hình khảo sát, chủ đầu tư tự thực thuê tổ chức, cá nhân có lực hành nghề phù hợp với loại hình khảo sát để giám sát KSXD theo nội dung sau: a Kiểm tra lực thực tế nhà thầu KSXD bao gồm nhân lực, thiết bị khảo sát trường, phịng thí nghiệm (nếu có) sử dụng so với phương án khảo sát xây dựng duyệt quy định hợp đồng xây dựng; b Theo dõi, kiểm tra việc thực KSXD bao gồm: vị trí khảo sát, khối lượng khảo sát, quy trình thực khảo sát, lưu giữ số liệu khảo sát mẫu thí nghiệm; cơng tác thí nghiệm phịng thí nghiệm trường; cơng tác bảo đảm an tồn lao động, an tồn mơi trường q trình thực khảo sát Chủ đầu tư quyền đình cơng việc khảo sát phát nhà thầu không thực phương án khảo sát phê duyệt quy định hợp đồng xây dựng Nội dung báo cáo kết khảo sát xây dựng (điều 29 nđ 15/2021/nđ-cp) Căn thực KSXD Quy trình phương pháp KSXD Khái quát vị trí điều kiện tự nhiên khu vực KSXD, đặc điểm, quy mơ, tính chất cơng trình Khối lượng KSXD thực Kết quả, số liệu KSXD sau thí nghiệm, phân tích Các ý kiến đánh giá, lưu ý, đề xuất (nếu có) Kết luận kiến nghị Các phụ lục kèm theo Phê duyệt báo cáo kết ksxd (điều 30 nđ 15/2021/nđ-cp) Chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt báo cáo kết KSXD văn phê duyệt trực tiếp Báo cáo kết KSXD Chủ đầu tư quyền yêu cầu nhà Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm thầu tư vấn thiết kế thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện lực để kiểm tra báo cáo kết KSXD trước phê duyệt Nhà thầu khảo sát chịu trách nhiệm chất lượng KSXD thực Việc phê duyệt báo cáo kết KSXD chủ đầu tư không thay không làm giảm trách nhiệm chất lượng KSXD nhà thầu khảo sát thực Báo cáo kết khảo sát xây dựng thành phần hồ sơ hoàn thành cơng trình lưu trữ theo quy định Cơ sở pháp lý  Nghị Định 15/2021/NĐ-CP 2) Quy hoạch xây dựng Xin cấp giấy phép quy hoạch Trình tự, thủ tục xin cấp phép quy hoạch sau: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Hồ sơ xin cấp phép quy hoạch gồm loại văn sau:  Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch theo mẫu ban hành kèm theo Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 Chính phủ lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị;  Sơ đồ vị trí địa điểm để nghị cấp giấy phép quy hoạch;  Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị;  Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án tổng mức đầu tư;  Báo cáo pháp nhân lực tài để triển khai dự án Bước 2: Nộp hồ sơ Sau chuẩn bị đủ nội dung hồ sơ nêu trên, chủ đầu tư gửi quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch Hiện nay, quan có thẩm quyền cấp phép Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm quy hoạch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện Việc xác định quan có thẩm quyền cấp phép phụ thuộc vào quy mô dự án ý nghĩa trị, kinh tế – xã hội, văn hóa, lịch sử thành phố Bước 3: Giải hồ sơ Căn vào yêu cầu quản lý, kiểm sốt phát triển thị, Quy định quản lý theo quy hoạch đô thị, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, đề xuất chủ đầu tư, quan quản lý quy hoạch cấp có trách nhiệm xem xét hồ sơ, tổ chức lấy ý kiến quan có liên quan báo cáo quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch nội dung giấy phép quy hoạch Thời gian thẩm định hồ sơ lấy ý kiến không 30 ngày kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ Cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy phép quy hoạch thời gian không 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ thẩm định cấp giấy phép quy hoạch quan quản lý quy hoạch cấp Bước 4: Trả kết Hết thời hạn xử lý hồ sơ, quan có thẩm quyền trả kết cho chủ đầu tư xin cấp phép Nôi dụng giấy phép quy hoạch bao gồm nội dung: chủ đầu tư; phạm vi, ranh giới, diện tích đất khu vực quy hoạch thị; tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị tầng cao xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng khu đất… Nội dung mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch sau: Mẫu CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc _ Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP QUY HOẠCH (Sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung) _ Kính gửi: Chủ đầu tư: - Người đại diện: .Chức vụ: - Địa liên hệ: - Số nhà: Đường Phường (xã) - Tỉnh, thành phố: - Số điện thoại: Vị trí, quy mơ khu vực dự kiến đầu tư: - Phường (xã) Quận (huyện) - Tỉnh, thành phố: - Phạm vi dự kiến đầu tư: - Quy mơ, diện tích: (ha) - Hiện trạng sử dụng đất Nội dung đầu tư: - Chức dự kiến: - Cơ cấu sử dụng đất dự kiến: Tổng mức đầu tư dự kiến: Cam kết: xin cam đoan thực theo giấy phép cấp, sai tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm bị xử lý theo quy định pháp luật 10 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm - Tham gia nghiệm thu: - Thành phần nghiệm thu theo 18/2003/QĐ-BXD - Các biên theo mẫu Quản lý chất lượng theo đầu mục cho loại nghiệm thu Về phương thức giám sát thi công xây dựng nhà chung cư cao tầng - Do đặc điểm nhà cao tầng nên phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật có yêu cầu đặc biệt hơn: Nhà cao tầng thường kết hợp tầng hầm, số tầng thấp làm trung tâm thương mại văn phòng cho thuê tầng hệ thống kỹ thuật phức tạp hơn, ngồi cịn thêm hay hai tầng kỹ thuật - Giám sát thi cơng nhà cao tầng địi hỏi kỹ sư tư vấn giám sát thi cơng có hiểu biết rộng rãi sâu chuyên môn, nắm bắt tổng hợp mơn có phối hợp đồng để theo kịp tiến độ kỹ thuật nhà thầu lắp đặt thiết bị: Thang máy đóng, thang cuốn, điều hồ nhiệt độ, điện nhẹ, hệ thống máy tính, phịng cháy, chữa cháy… - Nhà chung cư cao tầng có nhiều cơng trình có ứng suất trước cần nắm vững yếu tố kỹ thuật biện pháp thi công căng sau có bám dính khơng bám dính để đề biện pháp giám sát thi công nhằm loại bỏ yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng thi công gây như: Tổn thất dầu bẹp ống căng khơng bám dính, bơm mà khơng đầy căng có bám dính, tổn hao ứng suất thi cơng mặt bích khơng u cầu… biện pháp an tồn kích kéo thép… - Các nhà chung cư cao tầng thường phối thuộc nhiều nhà thầu xây lắp, thiết bị loại: PCCC, điều hồ khơng khí, điện nhẹ, thang máy thường hay xảy tình trạng nhà thầu thi cơng gây ảnh hưởng tới nhau, nhà thầu kêu nhà thầu kia…Chủ đầu tư tư vấn giám sát cần kiểm soát tình hình chung để điều phối hợp lý, thoả mãn cho nhà thầu 74 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm Cơ sở pháp lý  Luật xây dựng 2014  Nghị định 46/2015/NĐ-CP 4) Cấp giấy phép hoạt động Điều kiện chức năng, lực quản lý vận hành Theo Điều 28 Thông tư 02/2016/TT-BXD điều kiện chức năng, lực đơn vị quản lý vận hành việc thông báo, đăng tải công khai danh sách đơn vị quản lý vận hành Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện chức năng, lực theo quy định sau đây: a) Được thành lập, hoạt động theo quy định Luật doanh nghiệp Luật hợp tác xã có chức quản lý vận hành nhà chung cư chức quản lý bất động sản; b) Phải có tối thiểu phịng phận chun mơn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân vệ sinh, môi trường; c) Các thành viên Ban giám đốc cán làm việc phịng, phận chun mơn nghiệp vụ quy định Điểm b Khoản phải có trình độ chun mơn tương ứng với vị trí cơng việc phải có Giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định Bộ Xây dựng Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có đủ điều kiện quy định Khoản Điều phải gửi 01 hồ sơ đến Bộ Xây dựng (thường trực Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản) để xem xét, thông báo đủ điều kiện quản lý vận 75 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm hành đăng tải cơng khai Cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Hồ sơ bao gồm: a) Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh có chức quy định Điểm a Khoản Điều này; b) Bản có chứng thực định thành lập phòng phận chuyên môn nghiệp vụ quy định Điểm b Khoản Điều danh sách cán phịng, phận này; c) Bản có chứng thực Giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư thành viên Ban giám đốc, trưởng, phó phịng, phận trưởng, phó ca kỹ thuật, nghiệp vụ đơn vị Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ quy định Khoản Điều này, Cục quản lý nhà thị trường bất động sản có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; trường hợp đủ điều kiện lực theo quy định Khoản Điều phải có văn thông báo đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị gửi hồ sơ biết, Văn thông báo đăng tải công khai Cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng để làm sở cho hội nghị nhà chung cư tham khảo, định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành Chỉ có đơn vị quản lý vận hành có tên Cổng thơng tin điện tử Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng đủ điều kiện ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư người đại diện quản lý nhà chung cư Trường hợp sau đăng tải thông tin Cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng mà đơn vị quản lý vận 76 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm hành bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động q trình tra, kiểm tra, quan có thẩm quyền phát đơn vị khơng cịn đủ điều kiện chức năng, lực quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định Khoản Điều Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản có trách nhiệm kiểm tra đề nghị Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở kiểm tra, khơng cịn đủ điều kiện để thực quản lý vận hành theo quy định thực xóa tên khỏi Cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước tùy trường hợp theo quy định pháp luật nhà ở, việc quản lý vận hành đơn vị có đủ điều kiện lực quy định Khoản Điều quản lý vận hành tổ chức khác thực quản lý vận hành theo quy định quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Điều kiện hoạt động kinh doanh quản lý vận hành chung cư Tổ chức, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trước thực việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng tòa nhà chung cư cần phải cấp phép hoạt động theo quy định pháp luật Điều kiện để cấp phép hoạt động cụ thể sau: a) Điều kiện pháp nhân Là doanh nghiệp thành lập theo quy định có ngành nghề hoạt động lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư b) Điều kiện tổ chức, nhân Có máy hoạt động chuyên trách, bố trí thành phịng ban đảm nhận hoạt động chun mơn quản lý chung cư như: Lễ tân, Kỹ thuật, An ninh - bảo vệ, Vệ sinh - môi trường Các nhân máy chuyên trách phải có chun mơn trình độ đào tạo tương ứng với vị trí đảm nhiệm c) Hồ sơ pháp lý 77 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm Hồ sơ pháp lý gồm tài liệu phải chứng minh phù hợp với quy định pháp luật điều kiện pháp lý ngành nghề, pháp nhân, lực chuyên môn nhân sự, cấu tổ chức hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư Hồ sơ gồm có tài liệu sau đây: - Văn xin cấp phép hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư - Văn thành lập phòng ban chuyên trách - Văn bổ nhiệm cá nhân đảm nhận nhiệm vụ chuyên trách - Văn nhân phòng ban - Văn chứng minh chế độ tài cho cán bộ, nhân viên - Tài liệu chứng minh trình độ, chun mơn nghiệp vụ cán bộ, nhân viên - Các tài liệu pháp lý theo quy định khác Trình tự thủ tục Bước 1: Soạn thảo, thiết lập hồ sơ chứng minh điều kiện Bước 2: Nộp thẩm định hồ sơ Hồ sơ nộp Cục Quản lý nhà - Bộ Xây Dựng, thẩm định thời hạn (theo quy định) 20 ngày làm việc, trường hợp có phát sinh việc sửa bổ sung hồ sơ thời hạn phát sinh tùy theo khả chuẩn bị kịp thời hồ sơ theo yêu cầu Bước 3: Công bố đủ điều kiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư Trường hợp hồ sơ Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng chấp thuận, phê duyệt, Tên công ty, chủ thể xin cấp phép hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư công bố cổng thông tin Bộ xây dựng Kể từ thời điểm công công bố, công ty xin cấp phép hoạt động hợp pháp lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư Mẫu văn chấp thuận 78 Luật kinh doanh bất động sản  5) T5 -Tiết 123 Nhóm Cơ sở pháp lý Thơng tư 02/2016/TT-BXD Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng Bảo trì nhà chung cư - Căn theo Điều 107 Luật nhà 2014 việc bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng bảo trì phần sở hữu chung Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đóng góp kinh phí để thực bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư - Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực theo quy định Điều 108 Luật nhà 2014; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu thực theo quy định Điều 109 Luật nhà 2014 - Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư thực theo quy định pháp luật xây dựng Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư 79 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư theo Điều 32 Thơng tư 02/2016/TT-BXD thì: – Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để trì chất lượng nhà bảo đảm an tồn q trình sử dụng – Việc bảo trì phần sở hữu riêng không làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng chủ sở hữu khác hệ thống cơng trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư – Việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có mục đích để nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp không phân chia riêng biệt phần sở hữu chung khu hộ khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thực theo kế hoạch bảo trì hội nghị nhà chung cư thơng qua theo quy trình bảo trì tịa nhà, quy trình bảo trì thiết bị lập theo quy định Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD – Việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt phần sở hữu chung khu hộ khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thực theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung khu hộ phần sở hữu chung tịa nhà chủ sở hữu thực bảo trì theo kế hoạch hội nghị nhà chung cư thông qua quy trình bảo trì lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất thiên tai, hỏa hoạn gây ra; + Đối với phần sở hữu chung khu văn phịng, dịch vụ, thương mại chủ sở hữu khu chức thực bảo trì theo quy trình bảo trì tịa nhà quy trình bảo trì hệ thống thiết bị lập theo quy định – Việc bảo trì phần sở hữu chung cụm nhà chung cư chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực – Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, lực tương ứng với cơng việc cần bảo trì theo quy định để thực bảo trì Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư hội nghị nhà chung cư thông qua Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà 80 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm chung cư lần đầu thông qua; hội nghị nhà chung cư lần Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành đơn vị có lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua Bảo hành nhà chung cư Theo Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc bảo hành nhà, công trình xây dựng bán sau: “1 Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua Trường hợp nhà, cơng trình xây dựng thời hạn bảo hành bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực việc bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng Thời hạn bảo hành nhà, cơng trình xây dựng thực theo quy định pháp luật xây dựng, nhà ở, trường hợp hết thời hạn bảo hành bên thỏa thuận.” Theo Điều 85 Luật nhà 2014 quy định bảo hành nhà sau: “1 Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà phải bảo hành nhà theo quy định pháp luật xây dựng, tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà phải bảo hành thiết bị theo thời hạn nhà sản xuất quy định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê mua bên bán, bên cho thuê mua nhà có trách nhiệm bảo hành nhà theo quy định khoản khoản điều Bên bán bên cho thuê mua nhà có quyền yêu cầu tổ chức, nhân thi công xây dựng cung ứng thiết bị thực trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật Kinh phí bảo trì nhà chung cư - Phí bảo trì chung cư nguồn quỹ có thời hạn sử dụng, thơng thường khoảng đến 10 năm Do khơng thiết phải nộp 2% phí bảo trì từ đầu cho chủ đầu tư Đến tòa nhà vào vận hành ban quản trị thành lập tính đến việc đóng phí Khi chủ đầu tư phải mở tài khoản 81 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm tốn tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để nhận tiền bảo trì người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư nộp; mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hình thức có kỳ hạn Theo quy định luật nhà năm 2014 điều 108 kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư xác định sau: “- Đối với hộ, phần diện tích khác nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho th mua chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị hộ diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng nhận bàn giao quy định rõ hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua; – Đối với hộ, phần diện tích khác nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị tính theo giá bán hộ có giá cao nhà chung cư – Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư sau ngày 01 tháng năm 2006 mà hợp đồng mua bán, th mua nhà khơng có thỏa thuận kinh phí bảo trì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà giá mua, giá th mua chưa tính kinh phí bảo trì chủ sở hữu thực đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định khoản Điều 108 Luật nhà 2014 82 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm – Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh mà phân chia riêng biệt khu chức khác tòa nhà bao gồm khu chức hộ, khu chức kinh doanh, dịch vụ khu chức có phần sở hữu chung tách biệt với phần sở hữu chung tòa nhà, quản lý, vận hành độc lập chủ đầu tư người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định khoản Điều 109 Luật nhà 2014″ Cơ sở pháp lý  Luật nhà 2014  Thông tư 02/2016/TT-BXD  Luật kinh doanh bất động sản 2014 QUY TRÌNH BÁN NHÀ CHUNG CƯ I ĐIỀU KIỆN BÁN SẢN PHẨM Theo Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị Định 99/2015/NĐCP, dự án hộ chung cư phép mở bán đảm bảo đủ điều kiện sau:  Đã có giấy tờ quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng; giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà  Đã có thơng báo đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai Sở Xây dựng 83 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm  Đã ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai II BÁN SẢN PHẨM Đưa mức giá bán chung cư hợp với túi tiền khách hàng Khi bán hộ chung cư, bên cạnh đặc điểm vị trí, tiềm giá bán yếu tố mà người mua quan tâm Vì dù loại hình kinh doanh nào, muốn đem phần lợi Chính vậy, việc đưa mức giá bán hợp lý vơ quan trọng Giá q cao đương nhiên khơng thể bán hộ, có bán nhiều thời gian Ngược lại, giá q thấp người chịu thiệt chủ đầu tư Nếu chưa có kinh nghiệm hay chưa đủ tự tin vào kiến thức thị trường thật tốt nên nhờ hỗ trợ cơng ty mơi giới bất động sản Vì việc định giá bán hộ chung cư không dễ dàng phụ thuộc nhiều vời thời điểm thị trường, dự án lân cận Các cơng ty mơi giới có uy tín, kinh nghiệm giúp giải tốt vấn đề - Có thể tự định giá nhà đất theo cách đây:  Tham khảo giá bán hộ tương tự dự án, vị trí khu vực Tốt bất động sản giao dịch gần  Tìm hiểu thơng tin giá bán hộ trên website chuyên rao bán hộ qua phương tiện thông tin đại chúng 84 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm  Tham khảo bảng giá đất quận, huyện… Liên hệ với người môi giới Người làm môi giới tùy thuộc vào trường hợp mua bán cụ thể mà ứng dụng tối đa quy trình chung sau: Bước 1: Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Bất động sản có nguồn cung sau đây:  Nhà nước  Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản  Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản  Ngân hàng  Bất động sản nước ngồi Nguồn cầu bất động sản đối tượng khách hàng người môi giới hướng đến Bước 2: Xác định đối tượng bên tham gia mua bán bất động sản Người môi giới phải nắm rõ xác tất thơng tin cần thiết để thực thủ tục pháp lý cần thiết bên bán bên mua Nếu cần thiết tiến hành xác minh Đồng thời, mơi giới có nhiệm vụ xác thực giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhà đất, mối quan hệ nhà đất với người bán Bước 3: Lập phiếu thông tin giao dịch Bước 4: Đóng tiền cọc Mơi giới nhà đất hướng dẫn khách hàng thủ tục đặt cọc kiểm tra biên đặt cọc Bước 5: Chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà đất (hợp đồng mua bán nhà đất) 85 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm Việc thu thập xác định loại giấy tờ cần bắt đầu thực sau ký hợp đồng mơi giới Sau hồn thiện bước trên, môi giới hỗ trợ tiến hành lập loại hợp đồng như: hợp đồng cọc, hợp đồng mua bán - chuyển nhượng để bên bán bên mua xem xét đến thỏa thuận cuối Bước 6: ký hợp đồng mua bán nhà đất Khách hàng mua trả đủ số tiền theo hợp đồng mua bán trước chứng kiến 02 bên, bên làm chứng quan chức có thẩm quyền Hợp đồng mua bán lập thành bản, bên giữ lưu kho quan công chứng Tất hợp đồng phải có dấu mộc đỏ có hiệu lực pháp lý Bước 7: Kết thúc giao dịch Môi giới tiến hành tính hoa hồng với bên bán bên mua (tùy thuộc vào hợp đồng môi giới ban đầu) nhận hoa hồng Tận dụng internet để rao bán hộ chung cư dự án bất động sản Dựa vào tiêu chí như: mục đích sử dụng website (giới thiệu dự án đến khách hàng, quảng bá sản phẩm đến nhà đầu tư), dựa vào chủ sở hữu website (chủ sở hữu công ty bất động sản, chủ dự án, hay sale person, ) website bất động sản chia thành loại sau: Website dự án bất động sản Website dự án bất động sản thường thiết kế cho chủ dự án, cơng ty có dự án cần bán, cần hợp tác Website dự án bất động sản cung cấp tất thông tin dự án thực hiện, thực hình ảnh đa góc chụp, video clip minh hoạ sống động, thông tin liệu liên quan đến cơng trình, dự án Thơng qua website dự án bất động sản, khách hàng đối tác tìm hiểu chủ dự án, xem rõ dự án nào, tiện ích nội khu, ngoại khu dự án sao, thời gian triển khai dự án, quy cách làm việc,… Từ khách hàng đối tác có nhiều sở thơng tin để tiến hành mua hợp tác làm việc với doanh nghiệp, với chủ đầu tư 86 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm 2 Website đăng tin bất động sản Website đăng tin bất động sản có lẽ loại website bất động sản phổ biến Hầu hết người có nhu cầu thuê phòng, thuê nhà, mua nhà, mua hộ, mua mặt bằng,…đều tìm đến website đăng tin bất động sản Tại sao? Đúng tên nó, website đăng tin bất động sản đăng tải cập nhật liên tục tin tức rao bán nhà đất, hộ, dịch vụ cho thuê nhiều đối tượng khác Đây nơi hội tụ người bán người mua, người bán đăng người mua liên hệ trực tiếp với người bán Nhờ có website đăng tin bất động sản mà trình tìm kiếm khách hàng tìm kiếm nơi mua thuê trở nên dễ dàng chuyên nghiệp Hiện số lượng website đăng tin bất động sản ngày nhiều, khơng có website rao tin, rao bán miễn phí, mà chủ dự án nhà môi giới thường chọn thiết kế riêng website đăng tin bất động sản để nâng cao khả thu hút khách hàng Website giao dịch bất động sản Website giao dịch bất động sản loại website chuyên dành cho chủ chung cư, chủ nhà đất, chủ dự án,…đang có hộ, nhà, phịng dự án muốn cho thuê bán Trên website, khách hàng xem xét tồn dự án bất động sản cách đầy đủ từ hình ảnh dịch vụ nhà cho thuê bán, đến thơng tin cụ thể diện tích, thiết kế nhà/phịng, nội thất (nếu có), khu vui chơi, sân vườn, tiện ích ngồi, hướng nhà, lợi ích sở hữu nhà/căn hộ,… Thông tin nhiều, xác, thật khách hàng tin tưởng tin dùng Với mục đích hỗ trợ cho giao dịch bất động sản, trang web có thiết kế nhiều module giúp khách hàng trao đổi giao dịch hiệu với người bán TÀI LIỆU KHAM KHẢO https://locphatland.com/dieu-kien-de-mot-du-an-chung-cu-duoc-phepmo-ban/ 87 Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Nhóm https://blog.rever.vn/tat-tan-tat-cac-buoc-ban-can-lam-khi-ban-can-hochung-cu https://www.thitruong.today/tin-tong-hop/ky-nang-moi-gioi-nha-dat http://warmgun.com/huong-dan-cach-thiet-ke-web-bat-dong-san/ Cảm ơn xem hết phần trình bày nhóm em 88 ... xây dựng diện tích sử dụng chung, riêng hộ); trường hợp nhà chung cư sơ đồ phải thể phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung chủ hộ, mặt xây dựng nhà chung cư, mặt tầng, hộ; đ) Báo... xây dựng nhà chung cư đất xây dựng cơng trình hạ tầng chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư quy hoạch xây dựng chi tiết quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư Nhà nước... tài Luật kinh doanh bất động sản T5 -Tiết 123 Bán sản phẩm Nhóm Đưa mức giá bán chung cư hợp với túi tiền khách hàng Liên hệ với người môi giới Tận dụng internet để rao bán hộ chung cư dự án