Pháp luật kinh doanh nhà chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI HỒ THỊ LAN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP HỒ CHÍ MINH – 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ SINH VIÊN THỰC HIỆN: HỒ THỊ LAN KHÓA: 32 MSSV:3220093 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS LƯU QUỐC THÁI TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn Thầy giáo- Tiến Sĩ Lưu Quốc Thái.Trong khóa luận tơi có sử dụng số thông tin, đánh giá, nhận định tác giả khác có thích nguồn gốc Nếu phát có gian lận nào, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng kết khóa luận MỤC LỤC Lời nói đầu CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm , đặc điểm , vai trò nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 1.1.3 Vai trò nhà chung cư 1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư 11 1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư 11 1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư 12 1.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư Việt Nam 14 Kết luận chương I 17 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ 2.1 Quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà chung cư 18 2.1.1 Quy định pháp luật chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư 18 2.1.2 Quy định pháp luật hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư 20 2.1.2.1 Vốn chủ đầu tư 21 2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác 22 2.1.2.3 Vốn vay tổ chức tín dụng 23 2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước khách hàng 25 2.1.2.5 Vốn huy động từ nguồn khác 27 2.2 Quy định pháp luật tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư 29 2.3 Quy định pháp luật giao dịch nhà chung cư 34 2.3.1 Quy định pháp luật mua bán nhà chung cư 34 2.3.1.1 Về hợp đồng mua bán nhà chung cư 34 2.3.1.2 Về quyền sở hữu nhà chung cư 37 2.3.2 Quy định pháp luật cho thuê nhà chung cư 44 2.4 Quy định pháp luật vấn đề liên quan khác 46 2.4.1 Về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư 46 2.4.2 Về minh bạch thông tin kinh doanh nhà chung cư…………………… 48 Kết luận chương II 51 Kết luận 52 LỜI NÓI ĐẦU Trong năm gần dự án nhà chung cư xây dựng ngày nhiều Việt Nam đặc biệt thị, người dân dần hình thành thói quen nhà chung cư Phát triển nhà chung cư đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân.Các dự án phát triển nhà chung cư ngày nhận qua tâm từ phía người dân nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư chưa đầy đủ thống từ phát sinh nhiều rủi ro cho người dân tham gia vào quan hệ lĩnh vực Hiện hoạt động kinh doanh nhà chung cư điều chỉnh chủ yếu văn luật Luật nhà 2005, Luật kinh doanh bất động sản hệ thống văn liên quan Các văn điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư hoạt động kinh doanh nhà khác nhà chung cư có nhiều nét riêng biệt Đặc biệt, thời gian qua, dư luận quan tâm tới mơ hình hộ chung cư với diện tích nhỏ hay cịn gọi là« chung cư mini », hay vấn đề nảy sinh cho phép sở hữu chung cư có thời hạn … Từ trình nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư thực tế, tác giả chọn để tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu bất cập quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư từ nêu lên giải pháp hoàn thiện để thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày bền vững Khảo sát trình nghiên cứu: Trong trình nghiên cứu tác giả tham khảo luận văn sau: Luận văn thạc sỹ “ chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam” Nguyễn Thế Phong, năm 2006 Luận văn nghiên cứu tổng quan hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê , tập trung nghiên cứu quy định vốn đầu tư xây dựng nhà , cụ thể hình thức huy động vốn, văn pháp luật điều chỉnh vấn đề vốn, thực tiễn huy động vốn chủ đầu tư … Luận văn thạc sỹ “ số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Bùi Đức Thảo , năm 2006 Đề tài tập trung nghiên cứu khái niệm bất động sản vai trò thị trường bất động sản thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sỹ “pháp luật hình thức giao dịch nhà , cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản” Huỳnh Văn Vinh năm 2010 Công trình nghiên cứu hình thức giao dịch nhà , cơng trình xây dựng theo luật kinh doanh bất động sản Qua nêu lên giải pháp hồn thiện pháp luật hình thức giao dịch nhà , cơng trình xây dựng Nhìn chung cơng trình nghiên cứu cách khái quát thị trường bất động sản, thị trường nhà nói chung, chưa vấn thị trường kinh doanh nhà chung cư Mặt khác, tác giả chủ yếu nghiên cứu phương diện quy định, lý luận, chưa có nhìn cụ thể quy định thực tế, chưa đánh giá mặt tích cực hạn chế quy định pháp luật trình điều chỉnh Ngồi cịn tham khảo Luận án tiến sỹ sau: Phát triển thị trường nhà thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 Nguyễn Thị Tuyết Như – Đại học quốc giá TP HCM năm 2009 Định hướng phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 Nguyễn An Bình- Trường đại học kinh tế TP HCM năm 2002 Đổi hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đất Việt Nam Thái Thị Mỹ Hạnh – Đại học xây dựng Hà Nội năm 1996 Các cơng trình chủ yếu nghiên cứu góc độ kinh tế, đem lại nhìn khái quát thị trường nhà ở, vai trò nhà thị tình hình Đối tượng nghiên cứu Với đề tài này, tác giả tập trung tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm nhà chung cư hoạt động kinh doanh nhà chung cư Trên sở lý luận này, tác giả sâu nghiên cứu quy định pháp luật hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư từ hoạt động đầu tư tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cư Từ đó, tìm điểm tích cực hạn chế quy định pháp luật Nêu kiến nghị để hoàn thiện Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật nhà chung cư thương mại theo quy định pháp luật nhà 2005 luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành Không nghiên cứu nhà chung cư thuộc nhóm khác nhà tái định cư… Phương pháp nghiên cứu Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lí luận đến thực tiễn Với phương pháp nghiên cứu sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa Mác – LêNin , kết hợp với phương pháp so sánh , phân tích, tổng hợp Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư , phân tích mặt tích cực hạn chế quy định pháp luật hoạt động kinh doanh thực tế Qua đó, nêu kiến nghị để hồn thiện chế định kinh doanh nhà chung cư , góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài bao gồm: Lời mở đầu Chương I : Khái quát nhà chung cư kinh doanh nhà chung cư Chương II : Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư kiến nghị Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Khái niệm “chung cư” (condominium) khái niệm cổ người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước công nguyên Trong tiếng Anh đại, từ “condominium” (được viết tắt “condo”), từ sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ “apartment”, tiếng Latin “con” có nghĩa “của chung” “dominium” “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt cơng trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, người có quyền sở hữu khơng gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung khơng thể chia xẻ (undivided share) tất “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Khái niệm chung cư condominium thường sử dụng hốn đổi với nghĩa tồn dự án chung cư dùng để hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để dự án chung cư , từ “apartment” hay “unit” dùng để hộ chung cư đơn lẻ Tại Singapore1- quốc gia phát triển hệ thống nhà chung cư khái niệm “chung cư” sử dụng khái niệm quy hoạch khái niệm pháp lý, nhằm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư phân thành hai dạng : dạng flat dạng condominium Trong chung cư dạng Flat loại dự án nhà không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi hộ giành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà xây dựng với mật độ trung bình mật độ cao Singapore, có số tầng từ tới 30 tầng Khu nhà flat tổ chức với diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung cộng đồng cư dân khu nhà Tài liệu từ website http://svcva.com/diendan/showthread.php?t=5699&page=1 9h ngày 9/5/2011 Khơng có quy định quy mơ diện tích tối thiểu cho khu dự án flat miễn dự án đảm bảo quy định khoảng lùi giới xây dựng Không dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mơ diện tích khu đất lớn với mục đích để xây dựng tiện ích cơng cộng giải trí nghỉ ngơi bên khn viên; tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung toàn cộng đồng cư dân phục vụ cho nhu cầu họ Dự án condominium bao gồm khối nhà thấp tầng (4 tầng) cao tầng (có thể xây dựng 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho dự án condominium 4.000 m2 mật độ xây dựng tối đa 40 % Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” hiểu nghĩa tương tự với khái niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” nhà có nhiều hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống Tùy vào thời điểm mà người ta sử dụng thuật ngữ Vào thời điểm nay, thuật ngữ “nhà chung cư” sử dụng phổ biến thay cho “ cư xá” ,“nhà tập thể” khái niệm “nhà chung cư” văn luật nhà quy định Theo quy định khoản điều 70 Luật nhà : “ nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình , cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà chung cư” theo quy định luật nhà ở, nhà chung cư nhà thương mại, phát triển theo dự án xây dựng tổ chức , cá nhân có chức kinh doanh nhà Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà có nét tương đồng với khái niệm “nhà chung cư” tiếng anh cách hiểu nhà chung cư Singapore Theo đó, nhà chung cư hiểu nhà cao tầng, có nhiều hộ để ở, người sở hữu hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên hộ phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sống nhà chung cư Việc phát triển dự án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà sở khai thác mật độ xây dựng quỹ đất Nhà chung cư Việt Nam xem nhà thương mại tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường có chung cư nhà thương mại chung cư nhà xã hội, nhà tái định cư…Trong phạm vi cơng trình, tác giả nghiên cứu nhà chung cư khía cạnh nhà thương mại Nhà thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự nhà riêng lẻ Tuy nhà thương mại, nhiên loại nhà có khác Theo Nhà biệt thự đô thị nhà riêng biệt (hoặc có nguồn gốc nhà dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng khơng q ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có ba mặt nhà trơng sân vườn, có diện tích xây dựng không vượt 2010 Theo đề xuất Bộ Xây dựng, người dân sở hữu nhà chung cư có thời hạn, hết hạn định phải trả lại nhà.8 Theo Bộ Xây Dựng việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, quy hoạch thị; Góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo hội cho đối tượng thu nhập trung bình thu nhập thấp có hội mua nhà; Và xuất phát từ thực tế Nhà nước thực nhiều sách để làm tăng nguồn cung nhà cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình có khả tạo lập chỗ Hiện đô thị Thành Phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều nhà chung cư cũ xuống cấp khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ … Việc chung cư cũ tồn đô thị gây cảnh quan đô thị quan trọng ảnh hưởng tới sống người dân sống chung cư cũ song việc cải tạo khó khăn người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa Vì việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn giúp việc cảu tạo chung cư cũ cách nhanh chóng dễ dàng Hơn nữa, nước giới áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn để dễ dàng công tác quản lý Tại Trung Quốc, số thành phố lớn Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến , hộ chung cư bán hình thức có thời hạn Luật sở hữu nhà đất Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc chất lượng nhà địa tòa chung cư Đối với Thái Lan pháp luật quy định người dân lựa chọn sở hữu vĩnh viễn có thời hạn tịa nhà chung cư Nếu chọn hình thức sở hữu có thời hạn sở hữu vịng 30 năm, hết thời gian người dân gia hạn Theo giá mua hộ chung cư tòa nhà đương nhiên khác Vào thời điểm ký kết, giá hộ mua có thời hạn khoảng 30 70% giá nhà mua vĩnh viễn Ở Singapore9 , pháp luật cho phép sở hữu nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm Tiền mua nhà trả theo kỳ, giống thuê nhà Trong nước châu Á bán có thời hạn với nhà chung cư quốc gia phương Tây, đặc biệt Mỹ, bán có thời hạn với loại hình nhà chung cư, trang trại hay biệt thự Theo thống Tài liệu từ website : http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/02/de-xuat-so- huu-chung-cu-co-thoi-han-gay-nhieu-tranh-cai/ 12h ngày 15/5/2011 Tài liệu từ website : http://hgi.com.vn/Desktop.aspx/News/Tinbds/Nha_chung_cu_co_thoi_han_cang_de_d au_co/ 11h ngày 9/5/1011 41 kê nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ bán hình thức có thời hạn Thời gian sử dụng tối đa 99 năm Xuất phát từ thực tế việc cải tạo nâng cấp chung cư cũ gặp nhiều khó khăn giá nhà chung cư cao việc nhiều nước áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn nên giải pháp phát triển nhà trình Chính phủ, Bộ Xây Dựng đưa đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn Tuy nhiên nhìn nhận vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn từ khía cạnh tâm lý xã hội khía cạnh pháp luật thấy cịn nhiều bất cập Thứ , góc độ tâm lý xã hội người dân Việt Nam Cần phải khẳng định số nước Mỹ, Anh, Singapore hình thức sở hữu chung cư có thời hạn áp dụng từ lâu thu hút ủng hộ người dân , quốc gia này, người dân không xem nặng vấn đề nhà Tuy nhiên, người dân Việt Nam với tâm lý “ an cư lạc nghiệp” , nhà ổn định lâu dài , tài sản giá đình chí dịng họ Nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn vơ hình chung việc mua nhà chung cư – tài sản có giá trị lớn – giống thuê hộ , trả tiền thuê lần Hơn việc nhà chung cư thực quan tâm thời gian gần đây, người dân chưa thực thích nhà chung cư mơ hình nhà khác Vì vậy, quy định sở hữu chung cư có thời hạn e người dân “quay lưng” với nhà chung cư tập trung vào việc mua đất nền, mua nhà riêng lẻ… Tạo nên hệ dự án nhà chung cư bán , mà giá đất lại tăng cao…Như gây khó khăn công tác quản lý không thực chiến lược phát triển quỹ nhà , đảm bảo nhu cầu nhà cho người dân Thứ hai, nhìn nhận góc độ luật dân sự, luật nhà vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn cịn có nhiều bất cập Theo Luật Dân sự, người dân mua nhà, bao gồm nhà chung cư, có quyền sở hữu nhà Chưa có văn pháp luật quy định quyền sở hữu có thời hạn Điều 171 Luật Dân quy định trường hợp chấm dứt quyền sở hữu, khơng có quy định hết thời hạn sở hữu Luật Nhà năm 2005 quy định cơng dân có quyền có chỗ thông qua việc tạo lập nhà hợp pháp thông qua việc thuê, mượn, nhờ nhà theo quy định pháp luật Người tạo lập nhà hợp pháp có quyền sở hữu nhà Nhà nước cơng nhận bảo hộ quyền sở hữu nhà chủ sở hữu Nhà thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa Trường hợp thật cần thiết lý quốc phịng, an ninh lợi ích quốc gia, Nhà nước định trưng mua trưng dụng nhà Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà theo giá thị trường thời điểm toán tạo điều kiện để họ tạo lập nhà khác 42 Theo Luật nhà nhà ở, bao gồm chung cư tổ chức, cá nhân khơng bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp lợi ích quốc phịng, an ninh Nếu sở “hữu có thời hạn” thời hạn cịn lại, chủ sở hữu hộ công dân “hết hạn sở hữu” Đó nhà nước, hay chủ đầu tư chung cư? Cả hai trường hợp khơng hợp lý khơng khác hành vi xâm phạm quyền sở hữu Ngoài ra, điều 58 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Cơng dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn tài sản khác doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác; đất Nhà nước giao sử dụng theo quy định điều 17 điều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp quyền thừa kế công dân” Quy định cho thấy, quyền sở hữu hợp pháp người dân nhà nước bảo hộ, chưa có quy định pháp luật quy định sở hữu nhà có thời hạn Hơn Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước giao cho người dân để sử dụng; Vì quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, kể nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào tồn quyền sử dụng đất.Trường hợp đất giao có thời hạn cho th, nhà chung cư, dù tập hợp phần chung phần riêng, tồn tối đa đến hết thời hạn giao cho thuê đất Nhưng đất giao để sử dụng ổn định lâu dài, chắn quyền xây dựng người sử dụng đất tồn ổn định lâu dài Nếu hộ chung cư hiểu phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, quyền sở hữu hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải loại quyền không bị giới hạn thời gian Khi nhà chung cư bị cải tạo, phá dỡ theo quy định pháp luật thì, mặt lý thuyết, chủ sở hữu hộ có quyền xây dựng hộ phần khơng gian thuộc quyền sở hữu Trên thực tế, chủ sở hữu thực quyền hình thức tham gia vào dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Bởi thời gian sở hữu hộ chung cư thời gian tồn chung cư hai vấn đề hoàn toàn khác Nếu “thời gian sở hữu chung cư” nói đến quyền chủ sở hữu quyền định đoạt, quyền sử dụng, quyền mua bán trao đổi, thừa kế Thì “thời gian tồn nhà chung cư” liên quan đến khía cạnh kỹ thuật Quyền sở hữu đất cơng trình xây dựng đất quyền lâu dài (có thể nói vĩnh viễn) công dân luật pháp bảo hộ, kể cơng trình lý khơng cịn tồn Như vậy, cho dù nhà chung cư bị cải tạo, phá dỡ chủ sở hữu có quyền sở hữu hộ chung cư hình thức sở hữu hộ nhà chung cư Mặt khác , sở mà Bộ Xây dựng đưa cho việc sở hữu chung cư có thời hạn tạo thuận lợi cho việc cải tạo nhà chung cư xuống cấp không hợp lý Bởi 43 nhà bị hư hỏng, xuống cấp có nguy sụp đổ nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư thực theo quy định Điều 81, 83, 85, 86, 87, 88 Điều 89 Luật nhà ở; Điều 51, 52 Nghị Định 71.2010 văn khác Chính vậy, để tiến hành việc cải tạo chung cư cũ dễ dàng nhà nước cần xây dựng chế để quy định pháp luật cải tạo nhà chung cư ban hành vào thực tế, không nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn để giải vấn đề Tóm lại, sở hữu chung cư có thời hạn nhiều nước giới áp dụng , có Mỹ, Anh, Singapore … nhiên để áp dụng vào Việt Nam nhà làm luật cần phải cân nhắc, tâm lý người dân quy định pháp luật nước ta có khác biệt định Để pháp luật vào sống, trở thành công cụ điều tiết quan hệ xã hội cách tích cực quy định pháp luật phải phù hợp với điều kiện xã hội người dân ủng hộ Vì vậy, ban hành quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhà làm luật nên cân nhắc, quan tâm đến quyền lợi người dân , tâm lý người dân để luật vào sống 2.3.2 Quy định pháp luật cho thuê nhà chung cư Kinh doanh nhà chung cư ngồi việc mua bán chuyển nhượng hoạt động cho thuê hộ thu hút giới đầu tư Bởi, nhà chung cư, khách hàng sử dụng dịch vụ mà nhà riêng lẻ thường khơng có , ví dụ dịch vụ bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh , mặt khác hộ với tiện nghi đầy đủ , phù hợp cho khách hàng thuê Tuy nhiên, thói quen nhà chung cư thuê người Việt Nam chưa phổ biến Khi loại hình nhà chung cư phát triển mạnh thời gian gần , giá thuê cao so với việc thuê nhà riêng lẻ Vì thế, hộ cho thuê chủ yếu dành cho đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Việt Nam làm việc du lịch Trong xu hướng tồn cầu hóa , doanh nghiệp nước đầu tư Việt Nam ngày nhiều, theo đó, lượng người nước ngồi làm việc Việt Nam ngày gia tăng Tính riêng thành phố Hồ Chí Minh theo thống kê cho thấy có 60.000 người nước sinh sống làm việc Với tốc độ gia tăng nguồn vốn đầu tư nước triển khai thêm nhiều dự án ODA, ngày có thêm người nước ngồi có nhu cầu thuê hộ dịch vụ thành phố Phần lớn khách thuê hộ làm việc công ty đa quốc gia quan ngoại giao, phần lớn người Đài Loan, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore Mỹ Nhận thấy tiềm lớn từ thị trường nên có nhiều dự án xây dựng hộ dịch vụ cho thuê triển khai Royal Centre, Vista, Savico Tân Bình, 44 Times Square Kumho Asiana Plaza Những dự án cung cấp 3.000 hộ với tổng diện tích xây dựng 340.000 m2 Giá thuê khoảng 30 USD/m2/tháng.10 Nắm bắt nhu cầu thuê nhà đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước nên pháp luật nhà , Luật kinh doanh bất động sản có quy định vấn đề này, nhiên thực tế pháp luật nhiều bất cập, ảnh hưởng tới hoạt động cho thuê nhà chung cư Điều 131 luật nhà quy định tổ chức ,cá nhân nước ngồi phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên người Việt Nam định cư nước ngồi th nhà hình thức nhà riêng lẻ hộ khép kín Việc quy định thời hạn ba tháng liên tục trở lên tổ chức, cá nhân nước theo quy định chưa hợp lý Thị trường hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ cho người nước ngồi, mà đối tượng người nước ngồi khơng phải trường hợp phép vào Việt Nam với thời hạn từ tháng liên tục trở lên Có trường hợp, người nước vào Việt Nam để phục vụ nhu cầu công tác, du lịch…trong thời gian ngắn Hiện nay, đối tượng phổ biến Nếu pháp luật quy định mức thời hạn từ tháng liên tục trở lên gây khó khăn việc cho thuê Mặt khác, theo quy định điều 28 Luật kinh doanh bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản cho th nhà phải thực thơng qua sàn giao dịch bất động sản Thiết nghĩ quy định không cần thiết Bởi hợp đồng cho thuê nhà chung cư có thời gian ngắn, thông thường năm Mặt khác, giá thuê không lớn Việc quy định hợp đồng thuê nhà chung cư phải qua sàn ảnh hưởng đến chủ động chủ đầu tư việc cho thuê, giao dịch qua sàn nhiều thời gian, trải qua nhiều thủ tục Từ hạn chế trên, tác giả đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, từ tạo hành lang pháp lý giúp cho thị trường cho thuê hộ ngày phát triển Thứ nhất, nên quy định điều kiện để tổ chức, cá nhân nước thuê nhà chung cư có thời hạn vào Việt Nam từ tháng trở lên Khoảng thời gian tháng hợp lý, phù hợp với thời gian công tác, du lịch phận người nước vào Việt Nam Thông thường đối tượng không đáp ứng quy định thời gian ba tháng cư trú họ khơng phép th hộ mà đa số họ khách sạn với giá cao, sinh hoạt gặp nhiều khó khăn Vì thế, quy 10 Tài liệu từ website : http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=293153&ChannelID=204 10h ngày 16/5/2011 45 định thời gian cư trú xuống tháng tạo điều kiện thu hút người nước vào Việt Nam, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi để thị trường hộ phát triển Thứ hai, cần bỏ quy định việc cho thuê nhà chung cư phải qua sàn giao dịch bất động sản Có vậy, chủ đầu tư thực chủ động việc cho khách hàng thuê, đáp ứng nhu cầu khách hàng vấn đề thời gian, thủ tục…Khi cho th khơng qua sàn giao dịch nhà nước quản lý giao dịch trên, nhà chung cư nhà thương mại, doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản đầu tư Tóm lại, hoạt động cho thuê nhà chung cư có vai trị quan trọng việc tạo nguồn thu cho doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân đặc biệt người nước ngồi Vì , pháp luật cần có quy định rộng mở tạo điều kiện cho loại hình kinh doanh phát triển , góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững 2.4 Quy định pháp luật vấn đề liên quan khác 2.4.1 Về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Nhà chung cư bao gồm nhiều hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống Những cá nhân sống nhà chung cư phải đóng phí để cung cấp dịch vụ nhà chung cư giữ xe, bảo vệ , truyển hình cáp ….những dịch vụ có vai trị quan trọng, tác động đến sống hàng ngày người dân, ảnh hưởng đến chất lượng sống cư dân hộ chung cư Thời gian qua pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh nhiên thực tế có nhiều bất cập nảy sinh, quy định chưa vào thực tế, dẫn đến tranh chấp người dân chưa giải Cụ thể Thứ , quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ nhà chung cư chưa đầy đủ hệ thống ,thiếu chế đảm bảo thi hành dẫn đến khó áp dụng Trong Quyết định 08.2008 quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Thông tư 37 2009 Bộ xây dựng có quy định nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư , phương pháp xác định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cư ; Quy định quyền hạn Ban quản trị nhà chung cư việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng nhà chung cư, lấy ý kiến người dân để đánh giá chất lượng dịch vụ nhà chung cư Quy định chủ đầu tư mức thu tối đa khung giá dịch vụ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương quy định để tính tốn lập dự án lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm sở ký kết hợp đồng mua bán hộ, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư… Tuy nhiên thực tế, quy định chưa bên tuân theo Ban quản trị nhà chung cư chưa phát huy hết vai trò , quyền hạn nghĩa vụ mang tính hình thức Trong đó, hợp đồng mua bán hộ khơng rõ 46 ràng phí dịch vụ , sau bán hộ chủ đầu tư tìm cách để cung cấp dịch vụ với giá cao, chất lượng ảnh hưởng đến sống người dân Mặt khác , , Uỷ Ban nhân dân tỉnh chưa đưa mức giá trần khung giá dịch vụ nhà chung cư để chủ đầu tư lấy làm tuân theo Ở số địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh văn quy định mức giá cho dịch vụ gửi xe….tuy nhiên chủ đầu tư không tuân theo Đơn cử chung cư Sky City Towers (88 Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội ) chi phí quản lí vận hành tòa nhà hộ 8.000 đồng/m2/tháng (nhân với tổng diện tích hộ), khối văn phịng dịch vụ 21.000 đồng/m2/tháng; Phí đỗ xe sân ô-tô 30.000 đồng/giờ, xe máy 10.000 đồng/giờ Phí gửi xe khu vực tầng hầm chủ đầu tư đưa hộ gửi xe ô-tô du lịch chỗ; hai xe máy xe đạp Giá phí gửi xe ô-tô 2.500.000 đồng/tháng, xe máy 150.000 đồng/tháng; xe đạp: 50.000 đồng/tháng Rõ ràng mức phí cao so với mức quy định Quyết Định 107/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội quy định phí trơng giữ xe ô-tô tháng 1.250.000 đồng/tháng.11 Ở nhiều chung cư dịch vụ Internet, truyền hình cáp, nhà thầu giữ xe đơn vị cung cấp, người dân khơng có quyền lựa chọn từ chất lượng đến giá Hiện nay, địa bàn TPHCM chưa có văn quy định khung giá dịch vụ nhà chung cư, giá thu chung cư mang tính tự phát, chưa thống có số trường hợp phát sinh tranh chấp, khiếu nại Sở Xây dựng hoàn tất dự thảo quy định khung giá dịch vụ nhà chung cư, nhiên theo ý kiến dư luận dự thảo nhiều điểm chưa hợp lý không nên quy định mức giá theo hạng chung cư mà nên phân phí dịch vụ hai loại Loại thứ mức chi phí cho dịch vụ thiết yếu mà chung cư bắt buộc phải có bảo vệ, thu gom rác, chiếu sáng công cộng, vệ sinh chung… thành phố quy định mức giá cho loại phí dịch vụ Loại thứ hai mức chi phí khác (cao hay thấp tùy theo chất lượng dịch vụ) thỏa thuận cư dân ban quản trị chung cư Ví dụ, chung cư cao cấp, ngồi dịch vụ nói có hồ bơi, sân đánh cầu lông, tennis… Hoặc dịch vụ bảo vệ bảo vệ ngồi yên cổng khác với bảo vệ thường xuyên tuần tra giữ gìn an ninh trật tự… Việc thu phí cho dịch vụ phải thể hợp đồng mua bán hộ để ràng buộc trách nhiệm dân chủ đầu tư người mua … Thứ hai, chưa có chế kiểm tra, giám sát , xử lý trường hợp vi phạm vấn đề cung cấp dịch vụ nhà chung cư Tại điểm c, khoản điều 52 Nghị 11 Tài liệu từ website : http://haiphat.com.vn/tintuc/phi-dich-vu-chung-cu-khong-nentinh-theo-hang-23-03-2010-0821 10h ngày 16/5/2011 47 định 23.2009 quy định xử phạt từ triệu đến 10 triệu đồng cho hành vi sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư không quy định quy định xử phạt hành vi thu phí dịch vụ khơng quy định pháp luật Mặt khác, chưa có chế kiểm tra , giám sát việc chủ đầu tư thực cam kết dịch vụ nhà chung cư Dẫn đến lợi ích người dân khơng bảo đảm Từ bất cập tác giả đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Thứ , cần ban hành đầy đủ, cụ thể quy định kinh doanh dịch vụ nhà chung cư tạo chế bảo đảm thi hành thực tế Cần có quy định ràng buộc chủ đầu tư thực cam kết với khách hàng , mở rộng quyền người dân việc kiểm tra, giám sát , góp ý chất lượng giá dịch vụ Uỷ ban nhân dân tỉnh cần đưa khung giá trần cho dịch vụ nhà chung cư để chủ đầu tư lấy làm việc định giá Việc đưa khung giá trần cần tham khảo ý kiến người dân để mức giá không thấp không cao Nếu giá thấp chất lượng dịch vụ khơng đảm bảo, giá q cao gây khó khăn cho sống người dân Thứ hai, cần xây dựng chế tài để xử lý trường hợp vi phạm : cung cấp dịch vụ cao mức quy định, bắc buộc người dân phải sử dụng dịch vụ chủ đầu tư cung cấp …ngoài , quan có chức cần nâng cao vai trị kiểm tra giám sát việc tuân theo quy định chủ đầu tư Bởi phí dịch vụ chất lượng dịch vụ vấn đề nhạy cảm, liên quan đến tài nên dễ bị chi phối, việc tuân thủ pháp luật mang tính hình thức Tóm lại, để sống người dân sống nhà chung cư đảm bảo nhà nước cần có quy định để bảo vệ quyền lợi cho người dân, đặc biệt vấn đề dịch vụ nhà chung cư Bởi, thật khó khăn người dân sở hữu hộ , sống hộ làm chủ lại phải chịu chi phí khơng cần thiết , giá cao, gây ảnh hưởng không nhỏ đến sống hàng ngày Vì nhà nước cần phải có quy định chặt chẽ, cụ thể vấn đề để đảm bảo sống cho người dân sống nhà chung cư 2.4.3 Về minh bạch thông tin kinh doanh nhà chung cư Thông tin yếu tố quan trọng hoạt động kinh doanh đặc biệt hoạt động kinh doanh yêu cầu vốn lớn kinh doanh nhà chung cư Thông tin hoạt động kinh doanh nhà chung cư liên quan đến loại ,vị trí ,quy mơ, diện tích đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng , giá bán, giá thuê, thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến nhà chung cư Và thơng tin tình trạng pháp lý bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng 48 nhà chung cư giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập; lịch sử sở hữu, sử dụng nhà chung cư Nắm bắt thơng tin người mua có nhiều khả để lựa chọn, giá điều chỉnh theo quan hệ cung cầu, thị trường minh bạch, tránh nạn đầu đẩy giá lên cao Thị trường nhà chung cư theo phát triển bền vững Biết vai trị quan trọng thơng tin hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh nhà chung cư nói riêng, điều 11 luật kinh doanh bất động sản 2006 điều 36 luật nhà 2005 có quy định việc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh luật KDBDS) , công khai trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án phương tiện thông tin đại chúng quy hoạch chi tiết dự án, số lượng nhà bán, cho thuê; số lượng nhà bán, cho thuê; số lượng nhà lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện mua, thuê nhà ở….( luật nhà ) Tuy nhiên thực tế, quy định pháp luật không phát huy vai trò điều chỉnh, quy định pháp luật chưa đầy đủ , thiếu chế để thực , nên vấn đề minh bạch thông tin hoạt động kinh doanh nhà chung cư chưa đảm bảo, từ dẫn đến nhiều hệ lụy mà người bị thiệt hại cuối người dân Hệ thống sàn giao dịch bất động sản hoạt động mang tính hình thức, thơng tin bất động sản cịn bưng bít, sai lệch Thị trường nhà thiếu nguồn thông tin thống từ phía nhà nước, thơng tin chủ yếu cung cấp từ phía doanh nghiệp, chưa có kiểm chứng Bộ Xây Dựng thành lập Trung tâm nghiên cứu nhà thị trường bất động sản nhiều năm, nhiên Trung tâm chưa cung cấp thông tin cho thị trường Mặt khác, pháp luật chưa xây dựng hệ thống chế tài đủ mạnh để răn đe doanh nghiệp, chủ đầu tư có sai phạm vấn đề không cung cấp thông tin, cung cấp thông tin sai lệch….Nghị Định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật;quản lý phát triển nhà công sở quy định xử phạt doanh nghiệp, chủ đầu tư có sai phạm vấn đề cung cấp thơng tin Từ lỗ hổng pháp luật, từ quản lý yếu quan nhà nước, vấn đề minh bạch thông tin thị trường nhà nói chung thị trường nhà chung cư nói riêng ngày có nhiều vi phạm, ảnh hưởng đến lợi ích người dân Khác với lĩnh vực kinh doanh nhà khác , thông tin lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư đóng vai trị đặc biệt quan trọng Bởi, nhà chung cư có đặc trưng sở hữu chung- riêng, sở hữu người mua , sở hữu chủ đầu tư , vấn đề phí 49 dịch vụ, vấn đề sửa chữa, bảo hành …Đó vấn đề nhạy cảm, dễ phát sinh tranh chấp không thỏa thuận trước giao kết hợp đồng mua bán Muốn có thỏa thuận khách hàng phải chủ đầu tư cung cấp thơng tin dự án cách xác, đầy đủ , kịp thời Thông thường mua hộ người mua có quyền sử dụng tiện ích xung quanh Tuy nhiên, quyền nhắc đến mơ hồ thực tế thị trường xảy khơng tranh chấp khách hàng chủ đầu tư vấn đề sở hữu chung – riêng, phí dịch vụ nhà chung cư Phú Mỹ Hưng, The Manor Thông tin không rõ ràng minh bạch ảnh hưởng đến quyền lợi người dân hoạt động góp vốn, mua nhà hình thành tương lai dự án xây dựng nhà chung cư Pháp luật điều chỉnh hoạt động góp vốn, mua bán nhà hình thành tương chưa chặt chẽ, thông tin dự án không công khai minh bạch , khiến nhiều chủ đầu tư lợi dụng để trục lợi Hiện có đến 90% dự án có vấn đề mặt pháp lý12, mà chủ yếu dự án huy động vốn hạn mức cho phép, bán nhà hình thành tương lai khơng tiến độ chí có dự án bán chưa quan có thẩm quyền phê duyệt… Khảo sát phương tiện thông tin đại chúng mạng giao dịch điện tử thấy, thông tin nhà chung cư chào bán nhiều, song tiếp cận thơng tin thật khó Thông tin không minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu làm giá, đẩy giá nhà lên cao, tạo “ sốt” ảo Hiện nay, số giá nhà/thu nhập người dân Việt Nam cao nhiều so với nước giới khu vực (ở Việt Nam từ 24,5 đến 26,6), khu vực Nam Á 6,25, Đông Á 4,14, Châu Phi 2,21, Châu Âu, Trung Đông Bắc Mỹ 6,25, Mỹ La tinh Caribê 2,38 ( dự thảo , tr 36 ) Nạn đầu khiến thị trường nhà méo mó, phát triển khơng bền vững , gây ảnh hưởng tiêu cực đến sách phát triển kinh tế xã hội Từ bất cập trên, tác giả đề xuất kiến nghị để hoàn thiện quy định minh bạch thông tin thị trường kinh doanh nhà chung cư Cụ thể sau: Thứ cần hiểu “ minh bạch thơng tin“ khơng gian mà thơng tin cung cấp cách xác , rõ ràng, kịp thời, có bình đẳng hội tiếp cận thông tin người dân với chủ đầu tư người dân với Vì nhà nước cần xây dựng kênh thơng tin thống nhà chung cư, đăng tải thông tin lên mạng internet, phương tiện truyền thơng đại chúng, báo chí từ doanh nghiệp, người dân có hội tiếp cận thơng tin xác, rõ ràng, kịp thời , bình đẳng, giúp thị trường nhà chung cư minh bạch , tránh nạn đầu 12 Tài liệu từ website : http://giau.org/wp/1363.html 50 15h ngày 17/5/2011 Thứ hai, tiếp tục phát triển hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản , kiểm tra, giám sát việc đăng tải thông tin sàn , tránh móc nối chủ đầu tư dự án nhà chung cư với sàn giao dịch nhằm đăng tin thất thiệt Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật mua bán nhà chung cư hình thành tương lai, góp vốn đầu tư hết vấn đề sở hữu chung – riêng nhà chung cư Thứ tư, cần bổ sung quy định việc thông báo công khai thơng tin, lấy ý kiến góp ý người dân có liên quan tất q trình triển khai thực dự án phát triển nhà chung cư (kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà chung cư quản lý sử dụng ) phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) trụ sở quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát Thứ năm, xây dựng chế tài xử lý trường hợp vi phạm Chế tài phải đủ mạnh để mang tính răn đe phịng ngừa Từ lợi ích kinh tế, doanh nghiệp, chủ đầu tư công khai thơng tin, hạn chế sai phạm Tóm lại, minh bạch thơng tin thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng ,đối với hoạt động kinh doanh nhà chung cư thơng tin minh bạch có vai trị cần thiết Bởi nhà chung cư có đặc trưng riêng , thông tin gắn với hoạt động từ đầu tư tạo lập,đến trình kinh doanh, sử dụng Nếu thông tin không minh bạch, kịp thời dễ nảy sinh tranh chấp, tạo bất ổn cho thị trường Pháp luật nhà kinh doanh bất động sản có quy định yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin chưa thực đạt hiểu Với kiến nghị việc xây dựng hệ thống thơng tin thống quan nhà nước, tăng cường kiểm tra giám sát, nâng cao hiệu sàn giao dịch bất động sản xây dựng hệ thông chế tài xử lý vi phạm , hi vọng thông tin hoạt động kinh doanh nhà chung cư minh bạch để quyền lợi người dân đảm bảo, thị trường nhà chung cư phát triển bền vững 51 KẾT LUẬN CHƯƠNG II Nhìn định pháp luật kinh doanh nhà chung cư đầy đủ để điều chỉnh vấn đề lực, điều kiện chủ đầu tư tạo lập nhà chung cư, tiêu chuẩn xâu dựng nhà chung cư, vấn đề mua bán cho thuê nhà chung cư Tuy nhiên, quy định pháp luật vấn đề chưa mang tính hệ thống,một số quy định cịn mang tính hình thức mà chưa có chế thực thi thực tế Vì vậy, nhà làm luật nên xây dựng quy định pháp luật từ góc độ chủ đầu tư khách hàng để pháp luật phù hợp,nâng cao hiệu điều chỉnh 52 KẾT LUẬN Nhà chung cư phát triển việt nam năm gần có vai trị to lớn việc phát triển thị, tạo quỹ nhà cho người dân điều kiện quỹ đất ngày hạn hẹp.Nắm bắt nhu cầu người dân,các chủ đầu tư phát triển nhà chung cư theo dự án với quy mô khác đáp ứng nhu cầu ngày đa dạng người dân Tuy nhiên thời gian vừa qua, với thay đổi sách lãi xuất tín dụng, thuế dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư ngày gặp khó khăn, ảnh hưởng tới tiến độ hoàn thành dự án,khiến thị trường nhà chung cư khó khăn lại khó khăn Các quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư quy định luật nhà 2005,luật kinh doanh bất động sản 2006 văn liên quan Tuy nhiên với phát triển nhà chung cư quy định ngày không phù hợp, không phát huy hiệu điều chỉnh Từ đó, gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới hoạt động kinh doanh nhà chung cư thực tế Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả tìm hiểu hết vấn đề phát sinh Cơng trình dừng lại việc nghiên cứu quy định pháp luật góc độ đối chiếu thực tiễn áp dụng Đề tài mở hướng nghiên cứu nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư sở so sánh đối chiếu với quy định pháp luật nhà khác so sánh đối chiếu quy định pháp luật chung cư Niệt Nam với nước, từ tìm học kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam Với quỹ đất ngày hạn hẹp nhu cầu nhà người dân ngày tăng cao, việc phát triển thị trường nhà chung cư tất yếu năm tương lai xa Hi vọng với vai trò quan trọng nhà chung cư nhận quan tâm quan chức Từ có điều chỉnh quy định pháp luật lĩnh vực cách hợp lý, để minh bạch hóa thị trường vốn nhạy cảm giảm thiểu rủi ro đáng tiếc cho người dân 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân 2005 - Luật nhà 2005 Luật đất đai 2003 - Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật đầu tư 2005 - Pháp lệnh nhà 1991 Nghị định 71/ 2010 /NĐ – CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Nghị định 153/2007/ NĐ- CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Nghị định 61/1994/NĐ – CP mua bán kinh doanh nhà Nghị định 21/1996/NĐ – CP việc sửa đổi , bổ sung điều điều Nghị định 61/1994 mua bán kinh doanh nhà Nghị định 71/2001NĐ – CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Nghị định 23/2009 NĐ – CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh dịch vụ xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Nghị 11/2011NQ-CP giải pháp chủ yếu kiềm chế lạm phát , ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội Thông tư 16/2010 Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Thông tư số 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư 54 - Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Cơng văn 2956/ NHNN- CSTT việc kiểm sốt hoạt động tín dụng năm 2011 - Cơng văn 2230/ BXD việc triển khai thực quy định quy định pháp luật nhà quản lý sử dụng nhà chung cư - Website http://www.hochiminhcity.gov.vn/ http://svcva.com/ - http://www.diaoconline.vn http://giau.org/ http://haiphat.com.vn - http://diaoc.tuoitre.vn http://hgi.com.vn http://vnexpress.net http://vietbao.vn 55 ... trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển KẾT LUẬN CHƯƠNG I Nhà chung cư, hoạt động kinh doanh nhà chung cư chế định mẻ quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh. .. động kinh doanh nhà chung cư thực tế, tác giả chọn để tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu bất cập quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư từ nêu lên giải pháp. .. QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm , đặc điểm , vai trò nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 1.1.3 Vai trò nhà