Chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI NGU N TH THU THẢO MSSV: 3220187 CH ĐỘPHÁPL Đ IVỚIVI CS DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGỒI KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chun ngành: Luật Thƣơng Mại TP.HCM – 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PH HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CH ĐỘ PHÁP L Đ I VỚI VI C S DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THU THẢO Khóa: 32 MSSV : 3220187 GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS HUỲNH MINH PHƢƠNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan nội dung tơi viết khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu tôi, thông tin, liệu ý tƣởng, quan điểm tác giả khác đƣợc tơi trích dẫn cụ thể khóa luận hồn tồn có thật Ngƣời cam đoan Nguyễn Thị Thu Thảo MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VI C S DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGOÀI 1.1 Các khái niệm có liên quan đến việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức cá nhân nƣớc 1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc 1.1.2 Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc 1.1.3 Khái niệm chế độ pháp lý việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc 1.2 Vai trò hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc phát triển kinh tế - xã hội 10 1.2.1 Vai trò kinh tế thị trƣờng bất động sản 10 1.2.2 Vai trò xã hội 11 1.3 Sự phát triển quy định pháp luật việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức cá nhân nƣớc qua thời kỳ 12 1.3.1 Giai đoạn trƣớc 1993 12 1.3.2 Giai đoạn có Luật Đất đai 1993 đến trƣớc 2003 15 1.3.3 Giai đoạn có Luật Đất đai 2003 đến 17 Kết luận chƣơng 19 CHƢƠNG NHỮNG QU Đ NH CỦA PHÁP LUẬT HI N HÀNH Đ I VỚI VI C S DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGOÀI - THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THI N 21 2.1 Những nội dung quản lý Nhà nƣớc việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức cá nhân nƣớc ngồi 21 2.1.1 Hình thức sử dụng đất 21 2.1.1.1 Thuê đất trả tiền thuê hàng năm 22 2.1.1.2 Thuê đất trả tiền thuê lần 23 2.1.2 Trình tự, thủ tục thuê đất để kinh doanh nhà 24 2.1.3 Thời hạn thuê đất để kinh doanh nhà 27 2.1.4 Giá thuê đất 29 2.1.5 Vấn đề thu hồi đất 31 2.1.5.1 Nhà nƣớc thu hồi đất tổ chức, cá nhân nƣớc 31 2.1.5.2 Nhà nƣớc thu hồi đất tổ chức, cá nhân nƣớc thuê thực dự án kinh doanh nhà 33 2.1 Các quy định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà Việt Nam 34 2.2.1 Quyền tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà 34 2.2.1.1 Quyền chung ngƣời sử dụng đất 34 2.2.1.2 Quyền tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất dƣới hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm 37 2.2.1.3 Quyền tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất dƣới hình thuê đất trả tiền thuê lần 38 2.2.2 Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà 47 2.2.2.1 Nghĩa vụ chung ngƣời sử dụng đất 48 2.2.2.2 Nghĩa vụ tài 48 2.3 Hƣớng hoàn thiện 52 2.3.1 Giải pháp chung 52 2.3.2 Giải pháp cụ thể 54 Kết luận chƣơng 59 K T LUẬN 61 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Kinh doanh nhà hoạt động kinh doanh sôi động thị trƣờng bất động sản, góp phần vào tăng trƣởng kinh tế, thúc đẩy ngành sản xuất phát triển, giải nhu cầu nhà ổn định đời sống xã hội Nhận thức đƣợc tầm quan trọng đó, Đảng Nhà nƣớc chủ trƣơng “khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hƣớng dẫn quản lý Nhà nƣớc” Báo cáo trị Đại hội Đảng tồn quốc khố VIII năm 1996 Phát triển thị trƣờng bất động sản nhà thu hút số lƣợng lớn vốn đầu tƣ nƣớc nƣớc tham gia, năm lƣợng nhà đƣợc xây dựng nƣớc lớn Tuy nhiên, muốn thực đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở, điều kiện tiên phải có đất, với vốn, sức lao động, đất đai yếu tố đầu vào ngành sản xuất kinh doanh Do đó, sách nhƣ quy định pháp luật đất đai việc sử dụng đất kinh doanh nhà giữ vai trò quan trọng Trong lĩnh vực đầu tƣ nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng, Nhà nƣớc Việt Nam ln khuyến khích tham gia tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, cụ thể Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng tồn quốc khố IX, nêu rõ: “Hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bƣớc mở rộng thị trƣờng bất động sản cho ngƣời Việt Nam nƣớc ngƣời nƣớc tham gia đầu tƣ”, chủ trƣơng đƣa quyền sử dụng đất tham gia thị trƣờng bất động sản hƣớng tới mở rộng nguồn lực đầu tƣ từ nƣớc ngồi Bên cạnh đó, Nhà nƣớc tăng cƣờng củng cố, hoàn thiện quy định pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý lành mạnh cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, tạo bình đẳng nhà đầu tƣ ngồi nƣớc đầu tƣ Việt Nam Mặc dù pháp luật hành có điều chỉnh quy định tiến việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Tuy nhiên quy định pháp luật hành khoảng cách lớn so với yêu cầu thực tiễn, chƣa đáp ứng đƣợc đòi hỏi thực tế Đặc biệt quy định giá đất, hình thức sử dụng đất, quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất nhƣ quy định trình tự, thủ tục hành cịn nhiều điểm bất cập, hạn chế Đó lý tác giả chọn đề tài “Chế độ pháp lý việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức cá nhân nƣớc ngồi” làm khóa luận tốt nghiệp với mong muốn góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện quy định pháp luật việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, đảm bảo bình đằng nhà đầu tƣ nƣớc, thu hút nhiều nhà đầu tƣ nƣớc đầu tƣ vào lĩnh vực Tình hình nghiên cứu Có thể khẳng định đề tài mà tác giả lựa chọn đề tài mẻ chƣa có cơng trình nghiên cứu chun sâu tồn diện Tuy nhiên, qua tìm hiểu tác giả thấy số khóa luận, viết có đề cập đến hoạt động sử dụng đất thực dự án đầu tƣ kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Đây nguồn tài liệu quan trọng bổ ích giúp tác giả hồn thành khóa luận Cụ thể là: - Vũ Thị Nhị Hƣơng (2002),“Chế độ pháp lý người nước ngồi sử đất Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh - Nguyễn Thành An (2009), “Chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh - Võ Thị Thùy Diễm (2010),“Chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh - Nguyễn Thị Cam (2005), “Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất – Một loại quyền tài sản đặc thù”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.3-7 - Trần Quang Huy (2009), “Các vấn đề pháp luật Đất đai mà doanh nghiệp nƣớc đầu tƣ vào Việt Nam cần quan tâm”, Tạp chí Luật học, (11), tr.26-24 - Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất - động sản nƣớc ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.3-8 Lƣu Quốc Thái (2009), “Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, (04), tr.9-15 Mục đích nghiên cứu Mục đích đề tài làm sáng tỏ quy định pháp luật đất đai hành điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc nhằm thực trạng pháp luật việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Trên sở đề xuất số ý kiến cho việc hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hành việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc nhƣ quan điểm khoa học có liên quan, chủ đạo quy định pháp luật đất đai Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực đề tài này, tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp khác để nghiên cứu: - Phƣơng pháp luận vật biện chứng phƣơng pháp luận vật lịch sử: Các vật tƣợng có mối quan hệ với Do đó, để có nhìn tồn diện vật tƣợng đó, ngƣời thƣờng sử dụng phƣơng pháp luận Chủ nghĩa Mác-Lênin với phép biện chứng vật chủ nghĩa vật lịch sử để nghiên cứu vật tƣợng Vì vậy, để đề tài Khóa luận có nhìn toàn diện việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, tác giả sử dụng phƣơng pháp luận chủ nghĩa Mác- Lê nin Các phương pháp cụ thể: - Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: từ việc phân tích quy định pháp luật đất đai việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở, từ tổng hợp rút đánh giá, nhận xét khách quan - Phƣơng pháp so sánh: So sánh quy định pháp luật đất đai việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc qua thời kỳ, so sánh với tổ chức kinh tế nƣớc từ ƣu điểm hạn chế pháp luật nghĩa khoa học thực tiễn Đây đề tài nghiên cứu khoa học khóa luận tốt nghiệp nên có giá trị tham khảo, cung cấp thông tin thiết thực muốn tìm hiểu vấn đề pháp lý tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà Bên cạnh đó, khóa luận có giá trị tham khảo cho tổ chức, cá nhân nƣớc muốn tiến hành sử dụng đất kinh doanh nhà sử dụng đất kinh doanh nhà Việt Nam Bố cục đề tài Khóa luận gồm : Phần mở đầu Chƣơng : Khái quát chung việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Chƣơng : Quy định pháp luật hành việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc - thực trạng hƣớng hoàn thiện Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VI C S DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGOÀI 1.4 Các khái niệm có liên quan đến việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức cá nhân nƣớc 1.4.1 Khái niệm tổ chức cá nhân nƣớc Có thể nói, khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc quy định nhiều văn pháp luật khác nhƣ Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tƣ 2005, Luật Đất Đai 2003, Luật Thƣơng mại 2005… Mỗi văn tiếp cận khái niệm theo hƣớng khác chƣa có cách hiểu thống Theo quy định Luật Quốc tịch 2008 “cá nhân nƣớc ngồi” hay cịn gọi ngƣời nƣớc ngồi đƣợc hiểu ngƣời khơng có quốc tịch Việt Nam, gồm ngƣời có quốc tịch nƣớc ngồi ngƣời khơng có quốc tịch Nhƣ vậy, Luật Quốc tịch quy định ngƣời nƣớc với tƣ cách cá nhân, ngƣời cụ thể, theo cách hiểu này, ngƣời nƣớc ngồi khơng bao gồm tổ chức nƣớc Việc phân chia tƣ cách pháp lý cá nhân nƣớc ngồi cơng dân Việt Nam Luật Quốc tịch có vai trị quan trọng hoạt động quản lý Nhà nƣớc, để Nhà nƣớc quy định quyền nghĩa vụ đồng thời thể mức độ trách nhiệm Nhà nƣớc công dân, cá nhân cƣ trú, sinh sống, làm việc lãnh thổ Việt Nam “Tổ chức nƣớc ngoài”, theo quy định khoản Điều Nghị định 138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật dân quan hệ dân có yếu tố nƣớc ngồi đƣợc hiểu tổ chức tổ chức Việt Nam đƣợc thành lập theo pháp luật nƣớc ngoài, bao gồm tổ chức quốc tế đƣợc thành lập theo pháp luật quốc tế Theo hƣớng tiếp cận Nghị định việc phân chia tổ chức nƣớc tổ chức nƣớc vào nơi thành lập nên tổ chức đó, đồng thời việc quy định tổ chức nƣớc ngồi có vai trị quan trọng hoạt động tƣ pháp quốc tế Luật Doanh nghiệp 2005 phân chia doanh nghiệp nƣớc doanh nghiệp nƣớc vào yếu tố quốc tịch Cụ thể, theo khoản 20 Điều Luật Doanh nghiệp quốc tịch doanh nghiệp quốc tịch nƣớc, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh Doanh nghiệp tổ chức có tƣ cách pháp nhân theo quy định Luật Doanh nghiệp Do đó, nội hàm khái niệm “tổ chức nƣớc ngồi” rộng “doanh nghiệp nƣớc ngoài” Nhƣ vậy, theo quy định Luật Quốc tịch 2008, Luật Doanh nghiệp 2005 khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc xác định vào yếu tố quốc tịch Điều Luật Quốc tịch 2008 Khoản Điều Nghị định 138/2006/NĐ -CP Sau đó, theo quy định Điều 81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP bán nhà (đối với nhà biệt thự) kết thúc dự án (đối với nhà chung cƣ), nhà đầu tƣ nƣớc phải nộp số tiền chênh lệch tiền sử dụng đất tiền thuê đất trả cho Nhà nƣớc Đây đƣợc xem quy định mang tính chắp vá, vịng phức tạp thủ tục hành để cuối số tiền thuê đất mà tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà phải nộp với tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế nƣớc kinh doanh nhà phải nộp Chính vậy, Nghị định 84/2007/NĐ-CP đời quy định rút ngắn hai giai đoạn nộp tiền sử dụng đất thành quy định số tiền sử dụng đất mà tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà phải nộp lần để đƣợc sử dụng đất trƣờng hợp đƣợc tính với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đất theo giá đất trúng đất giá Trƣờng hợp nhà đầu tƣ nƣớc bán nhà thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ngƣời mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng đất ổn định lâu dài nộp khoản tiền chênh lệch đất thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Nhƣ vậy, số tiền bỏ để có đƣợc quyền sử dụng đất nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc lĩnh vực kinh doanh nhà nhau, nhiên nhƣ phân tích trên, quyền mà hai chủ thể đƣợc hƣởng lúc giống Điều thể bất bình đẳng nhà đầu tƣ nƣớc nhƣ rối rắm quy định pháp luật đất đai Xung quanh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhà đầu tƣ nƣớc lĩnh vực kinh doanh nhà ở, vụ việc tranh chấp nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh Phú Mỹ Hƣng ngƣời mua nhà gây xôn xao dƣ luận, thu hút đƣợc ý nhiều ngƣời  Diễn biến vụ tranh chấp tóm tắt sau: Ngày 9/10/2009, gần 700 cƣ dân mua nhà Phú Mỹ Hƣng ký vào đơn khiếu nại việc Chi cục thuế quận 7, thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu hộ dân phải nộp tiền sử dụng đất mua nhà đây, theo họ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phải thuộc phía chủ đầu tƣ doanh nghiệp Phú Mỹ Hƣng Trƣớc tình hình đó, văn tham mƣu cho Uỷ ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh hƣớng xử lý việc tranh chấp nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất Công ty Phú Mỹ Hƣng khách hàng, Sở Tài nguyên Môi trƣờng Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất hai hƣớng giải Phƣơng án công ty Phú Mỹ Hƣng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc, sau tự cộng tiền sử dụng đất vào giá bán cho khách hàng Khi mua, khách hàng thực nghĩa vụ tài Nhà nƣớc Phƣơng án cơng ty Phú Mỹ Hƣng khơng đóng tiền 47 sử dụng đất Sau đƣợc Phú Mỹ Hƣng chuyển nhƣợng nhà đất, khách hàng muốn sử dụng lâu dài phải làm thủ tục để đƣợc Nhà nƣớc giao đất phải đóng tiền sử dụng đất Trong hai phƣơng án, Sở Tài Nguyên Môi Trƣờng đề xuất mức thu tiền sử dụng đất 30% với lý công ty Phú Mỹ Hƣng nộp đủ tiền thuê đất 50 năm Nếu so sánh, số tiền thuê đất tƣơng đƣơng 70% tiền sử dụng đất (so với hình thức nhà nƣớc giao đất) nên khách hàng cần đóng thêm 30% coi nhƣ hồn thành nghĩa vụ tài Có thể thấy rằng, hƣớng giải nhƣ không hợp lý, không quy định pháp luật đất đai mà theo hƣớng có lợi cho phía nhà đầu tƣ Phú Mỹ Hƣng Ngày 2/12/2010, Chính phủ cơng văn số 2187/TTg-KTN thu tiền sử dụng đất khu đô thị Phú Mỹ Hƣng giải dứt điểm tranh chấp Trƣớc thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, tổ chức, cá nhân nƣớc chƣa đƣợc phép kinh doanh nhà để bán đồng thời chuyển quyền sử dụng đất nhà bán Phú Mỹ Hƣng doanh nghiệp đƣợc Chính phủ cho phép thí điểm xây dựng nhà để bán chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát triển hạ tầng vào thời điểm 2002 Quyền đƣợc xây dựng nhà để bán Phú Mỹ Hƣng đƣợc quy định Quyết định số 112/2002/QĐ-UB quy định chế phƣơng thức kinh doanh Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hƣng Theo Cơng văn 2187/TTg-KTN tranh chấp nộp tiền sử dụng đất đƣợc giải nhƣ sau: - Trƣờng hợp ký kết hợp đồng mua bán nhà trƣớc ngày 16/11/ 2004 (ngày Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) việc nộp tiền sử dụng đất thực theo Quyết định số 112/2002/QĐ-UBND ngày 08/ 10/ 2002 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Theo đó, Cơng ty Liên doanh Phú Mỹ Hƣng có trách nhiệm nộp vào ngân sách tiền sử dụng đất bán nhà - Trƣờng hợp ký kết hợp đồng mua bán nhà từ ngày 16/ 11/ 2004 đến trƣớc ngày 01 tháng năm 2007 (ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) việc nộp tiền sử dụng đất thực theo quy định Điều 81 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Cụ thể, nhà đầu tƣ nƣớc phải nộp số tiền chênh lệch tiền sử dụng đất tiền thuê đất trả cho Nhà nƣớc - Trƣờng hợp ký kết hợp đồng mua bán nhà từ ngày 01/ 7/ 2007 trở sau thực theo quy định Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Cụ thể, nhà đầu tƣ phải nộp tiền thuê đất với tiền sử dụng đất nhƣ trƣờng hợp giao đất cho tổ chức kinh tế nƣớc kinh doanh nhà ở, ngƣời 48 mua nhà từ phía nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc sử dụng đất ổn định lâu dài nộp tiền chênh lệch tiền thuê đất tiền sử dụng đất Nhƣ vậy, vào văn pháp luật thời điểm trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất thuộc phía Phú Mỹ Hƣng Cách giải xác, phù hợp với quy định pháp luật đất đai bảo vệ đƣợc lợi ích đáng ngƣời mua nhà Vụ tranh chấp dù liên quan đến phận nhỏ ngƣời có điều kiện sở hữu nhà đắt tiền Phú Mỹ Hƣng, nhƣng nói vấn đề lớn liên quan đến việc thu hút đầu tƣ nƣớc nƣớc ta Vấn đề đặt từ tranh chấp mâu thuẫn, chồng chéo quy định pháp luật mà không quán việc tiến hành biện pháp thực liên quan đến Luật Đầu tƣ pháp luật Đất đai, yếu việc nắm vững pháp luật nhà đầu tƣ nhƣ cán Nhà nƣớc Quy định pháp luật việc thu tiền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà Việt Nam tƣơng đối rõ ràng, nhiên vấn đề thực thi quy định thực tế lại gặp khó khăn, vƣớng mắc b) Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa  Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản: Khoản thuế cơng cụ thu ngân sách, nhằm điều tiết nguồn thu nhập tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi sử dụng đất Thơng qua khoản thuế thu nhập doanh nghiệp mà tổ chức, cá nhân nƣớc phải nộp, Nhà nƣớc có thêm nguồn thu ngân sách quan trọng để thực chức đồng thời để đảm bảo công xã hội Theo quy định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 việc xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản doanh nghiệp đƣợc tính nhƣ sau: Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản = Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản - (giá vốn bất động sản + khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản ) Trong đó, doanh thu để tính thu nhập giá thực tế chuyển nhƣợng Thời điểm xác định doanh thu thời điểm bàn giao bất động sản Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 25%  Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa chính: Ngồi tiền th đất - nghĩa vụ tài quan trọng mà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi 49 cịn phải nộp lệ phí trƣớc bạ đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất; nộp lệ phí địa đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải cơng việc địa Khoản tiền lệ phí trƣớc bạ lệ phí địa khơng nhiều, nhƣng nghĩa vụ mà tổ chức, cá nhân nƣớc bắt buộc phải nộp thực cơng việc Lệ phí trƣớc bạ lệ phí địa đƣợc áp dụng chung thống cho tổ chức, cá nhân nƣớc tổ chức kinh tế nƣớc 2.4 Hƣớng hoàn thiện 2.4.1 Giải pháp chung Hiện nay, chồng chéo mâu thuẫn, không phù hợp văn pháp luật gây nhiều khó khăn cho quan Nhà nƣớc trình thực thi pháp luật nhƣ hạn chế việc thu hút đầu tƣ nƣớc vào lĩnh vực kinh doanh nhà Do đó, vấn đề đặt phải tiến hành rà sốt, hệ thống hóa văn pháp luật điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi nhằm tìm điểm mâu thuẫn, chồng chéo văn pháp luật qua đó, tập trung hoàn thiện, xây dựng hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ lực nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ nƣớc yên tâm hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam Bên cạnh đó, máy cán quản lý đất đai cịn hạn chế trình độ, khơng thật nghiêm túc gây phiền hà, nhũng nhiễu cho nhà đầu tƣ nƣớc lĩnh vực đất đai Điều dẫn đến hệ thiếu minh bạch công việc tiếp cận đất để thực dự án kinh doanh nhà nhà đầu tƣ Đồng thời gây thất thoát cho nguồn thu Ngân sách Nhà nƣớc, điển hình nhƣ định Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội giá thu tiền sử dụng đất giai đoạn khu đô thị Nam Thăng Long cho doanh nghiệp Liên doanh Ciputra không phù hợp với quy 38 định pháp luật gây thiệt hại cho ngân sách gần 3000 tỷ đồng Do đó, giải pháp chung ban hành quy định nhằm kiện toàn hệ thống tổ chức máy cán quản lý Nhà nƣớc đất đai từ Trung ƣơng đến địa phƣơng đồng thời nâng cao trình độ, đạo đức trách nhiệm quản lý nhà nƣớc; tăng cƣờng kỷ luật, kỷ cƣơng nhằm tạo chế thực thi pháp luật cấp Về máy quản lý cần tiếp tục đạo thành lập Phòng Tài nguyên Mơi trƣờng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện Tổ chức phát triển quỹ đất địa phƣơng nhằm đảm bảo cho q trình thu hồi đất đƣợc thực nhanh chóng giúp nhà đầu tƣ nƣớc ngồi có đất thực dự án thời gian sớm Đồng thời, Nhà nƣớc cần thực hiệu công tác tra, kiểm tra 38 http://vietbao.vn/Nha-dat/Du-an-khu-do-thi-Nam-Thang-Long-Nha-nuoc-thiethai-3000-ti-dong/65068245/511/ 50 việc thực thi pháp luật đất đai xử lý nghiêm minh trƣờng hợp vi phạm pháp luật đất đai thực tế Ngoài ra, thông tin đất đai cần phải đƣợc minh bạch vấn đề thiếu thơng tin 39 đất đai vấn đề doanh nghiệp nƣớc băn khoăn nhiều Đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phải đƣợc cơng khai q trình xây dựng khơng phải đợi đến lúc bắt buộc công khai sau đƣợc xét duyệt nhƣ Ngoài ra, lực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đƣợc nâng cao, đồng thời phải nghiêm khắc xử lý trƣờng hợp không công khai công khai không đầy đủ thông tin đất đai cán Nhà nƣớc Điều góp phần tạo an tâm, mạnh dạn cho tổ chức, cá nhân nƣớc tiến hành hoạt động đầu tƣ kinh doanh nhà Việt Nam 2.4.2 Giải pháp cụ thể Thứ nhất, hình thức sử dụng đất Nhƣ phân tích trên, theo quy định pháp luật đất đai hành, hình thức sử dụng đất tổ chức kinh tế nƣớc tổ chức, cá nhân nƣớc tiến hành kinh doanh nhà khác Xét chất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê lần lĩnh vực kinh doanh nhà không khác Cụ thể nhƣ trƣờng hợp sử dụng đất vào mục đích đầu tƣ xây dựng nhà để bán dù dự án tổ chức kinh tế nƣớc hay tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi thực có chung chất chủ đầu tƣ phải trả cho Nhà nƣớc số tiền nhƣ để đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất với thời hạn 70 năm, sau triển khai thực dự án cuối bán nhà đồng thời với việc chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời mua nhà, ngƣời mua nhà đƣợc sử dụng đất ổn định lâu dài Do đó, việc Nhà nƣớc tạo nên khác biệt hình thức sử dụng đất tổ chức kinh tế nƣớc tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi lĩnh vực kinh doanh nhà khơng cần thiết, không phù hợp với thực tế sử dụng đất, đồng thời tạo nên rắc rối việc quy định quyền nghĩa vụ cho chủ thể tƣơng ứng với hình thức sử dụng đất Chính vậy, theo tác giả pháp luật đất đai nên quy định hình thức sử dụng đất chủ thể lĩnh vực kinh doanh nhà giống nhằm tạo bình đẳng việc tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc thị trƣờng sơ cấp đảm bảo nguyên tắc đối xử quốc gia Việt Nam thành viên WTO Thứ hai, quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất 39 http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=9259&code=Y9LNCD9259 51 Theo quy định Luật Đầu tƣ 2005 Nhà nƣớc ln tạo bình đẳng nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc Pháp luật đất đai qua thời kỳ ngày mở rộng quyền tổ chức, cá nhân nƣớc thực dự án đầu tƣ nói chung kinh doanh nhà nói riêng Việt Nam Điều tạo thuận lợi để tổ chức, cá nhân nƣớc vào Việt Nam đầu tƣ, góp phần vào phát triển thị trƣờng bất động sản kinh tế Tuy nhiên, pháp luật đất đai hành hạn chế số quyền tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, tổ chức kinh tế nƣớc lại khơng hạn chế Cụ thể, tổ chức, cá nhân nƣớc không đƣợc phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; khơng đƣợc th lại đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Theo quy định pháp luật đất đai hành quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà đƣợc xác lập nhiều đƣờng khác nhƣ : thuê đất từ Nhà nƣớc thuê lại đất khu kinh tế, khu công nghệ cao; nhận góp vốn quyền sử dụng đất, thuê lại đất từ tổ chức kinh tế Trong đó, trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất có xu hƣớng ngày thu hẹp Nhà nƣớc cho thuê đất với thời hạn dài khơng có chủ trƣơng định kỳ phân bổ 40 lại đất đai Do đó, tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi muốn có đất để thực dự án kinh doanh nhà tƣơng lai chủ yếu thông qua giao dịch quyền sử dụng đất thị trƣờng thứ cấp Mặt khác, lực quản lý Nhà nƣớc lĩnh vực đất đai ngày đƣợc nâng cao, khả Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc giao dịch quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản lớn Chính vậy, việc ghi nhận cho tổ chức cá nhân quyền đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; quyền nhận góp vốn quyền sử dụng đất, quyền thuê lại đất từ hộ gia đình, cá nhân cần thiết Làm đƣợc điều đem lại thuận lợi sau: - Một là, tính hàng hóa quyền sử dụng đất đƣợc thừa nhận rộng rãi giao dịch quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc với chủ thể sử dụng đất ngày đa dạng Điều góp phần tạo điều kiện dễ dàng cho tổ chức, cá nhân nƣớc gia nhập hoạt động hiệu thị trƣờng bất động sản - Hai là, tạo bình đẳng tổ chức, cá nhân nƣớc với tổ chức kinh tế nƣớc quan hệ sử dụng đất thị trƣờng thứ cấp Sự bình đẳng tảng cần thiết cho cạnh tranh công nhà đầu tƣ tung thị trƣờng bất động sản sản phẩm nhà 40 Phạm Văn Võ (2009), “Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay”, Luận án Tiến sĩ, tr 100 52 Đối với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, theo quy định pháp luật có hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đất thuê đƣợc thực quyền Mục đích Nhà nƣớc quy định quyền cho hộ gia đình, cá nhân nhằm “dồn điền, đổi thửa”, xóa bỏ tình trạng manh mún đất đai nơng nghiệp Mục đích phù hợp với hoàn cảnh đất nƣớc ta vào thời điểm cách 10 năm, nhiên với phát triển thị trƣờng bất động sản, khả quản lý kiểm soát giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nƣớc ngày cao, pháp luật nên cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi nói riêng chủ thể sử dụng đất lại đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất Đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi kinh doanh nhà quy định cần thiết Ví dụ nhƣ: doanh nghiệp nƣớc ngồi muốn thực dự án đầu tƣ kinh doanh nhà địa điểm có nhiều hộ gia đình, cá nhân pháp luật cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc phép chuyển đổi quyền sử dụng đất, họ thỏa thuận chuyển đổi với hộ gia đình, cá nhân cách chuyển giao đất có hạ tầng địa điểm khác để đổi lấy đất thực dự án đầu tƣ Việc áp dụng hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất nhƣ đơn giản, đỡ tốn thời gian đem lại lợi ích cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi nhƣ hộ gia đình, cá nhân Về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, chủ thể đƣợc tặng cho theo quy định pháp luật hành bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc áp dụng cho đất giao có thu tiền sử dụng đất Phạm vi tặng cho quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc gồm Nhà nƣớc, cộng đồng dân cƣ để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền 41 với đất Phạm vi tặng cho nhƣ cịn hạn chế, mang tính áp đặt nhằm mục đích xã hội, lợi ích chung Nhƣ vậy, pháp luật đất đai cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà Việt Nam đƣợc quyền tặng cho quyền sử dụng đất với phạm vi mục đích nhƣ đem lại lợi ích cho Nhà nƣớc xã hội nhiều Tuy nhiên, pháp luật đất đai hành lại tạo nên khác biệt khơng đáng có tổ chức, cá nhân nƣớc với chủ thể sử dụng đất khác không trao cho họ quyền đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất Vì vậy, cần phải ghi nhận quyền đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nƣớc pháp luật đất đai Thứ ba, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà theo hình thức phân lơ bán 41 Điểm c khoản Điều 110 điểm b khoản Điều 119 Luật Đất Đai 2003 53 Hiện nay, vấn đề phân lô bán chủ để “nóng” đƣợc Nhà nƣớc, tổ chức, cá nhân nƣớc ngƣời dân quan tâm Nếu cho phép phân lô bán nền, mặt thuận lợi giảm áp lực vốn cho nhà đầu tƣ, vừa túi tiền ngƣời dân nghèo họ chƣa có sẵn số tiền lớn để mua nhà cách huy động tiềm lực toàn xã hội để tạo thành khu dân cƣ hoàn chỉnh Tuy nhiên việc cho phép phân lô bán gây khó khăn cho Nhà nƣớc vấn đề quản lý, dẫn đến tình trạng xây dựng dàn trải, hệ số sử dụng đất không cao, đất đai quy hoạch bị manh mún đồng thời nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu đất đai, đẩy giá nhà lên cao mà ngƣời có nhu cầu mua nhà thực khơng có khả mua Quy định pháp luật đất đai hành theo hƣớng không cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi kinh doanh nhà phân lơ bán khu vực thành phố, thị xã, khu đô thị thành phố, thị xã khu đô thị đƣợc quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã; khu vực lại đƣợc phép phân lơ bán với điều kiện phải hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng đồng hạ tầng theo dự án đƣợc xét duyệt Theo dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003, vấn đề phân lô bán đƣợc luật hóa đề nghị sửa đổi theo hƣớng Chính phủ quy định điều kiện để đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đƣợc phép thực dự án đầu tƣ xây dựng nhà theo hình thức phân lơ bán nền; Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng định khu vực đƣợc dự án đầu tƣ xây dựng nhà để bán, cho thuê; khu vực đƣợc thực dự án xây dựng nhà theo hình thức phân lơ bán Tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức bán mà chƣa xây dựng nhà dự án 42 thuộc khu vực đƣợc phân lô bán Nhƣ vậy, tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi kinh doanh nhà thị, khu vực phát triển độ thị đƣợc bán mà chƣa xây nhà thỏa mãn điều kiện pháp luật thuộc khu vực đƣợc Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép Vấn đề phân lô bán đƣợc quy định Nghị định 17/2006/NĐ-CP Có thể nói, quy định pháp luật vấn đề phân lơ bán có ý nghĩa quan trọng tổ chức, nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà ở, việc luật hóa đồng thời có quy định chi tiết vấn đề theo dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung số Điều Luật Đất Đai 2003 cần thiết Bên cạnh đó, Nhà nƣớc cần phải kiểm sốt đƣợc tiến độ thực dự án chủ đầu tƣ nƣớc ngồi đồng thời có quy định ngƣời mua nhà phải cam kết với chủ đầu tƣ hoàn thành việc xây nhà thời gian định Ngoài ra, quy 42 Khoản 24 Điều Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung số Điều Luật Đất đai 2003 54 định “đất sử dụng khơng mục đích, đất chƣa sử dụng theo quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%” Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 cần sớm đƣợc áp dụng thức tế nhằm hạn chế khó khăn từ quy định cho phép phân lô bán tạo nhƣ tình trạng đầu đất đai, đất nhà bị bỏ hoang phí ngƣời mua chƣa xây nhà Thứ tư, vấn đề khái niệm tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật đất đai Hiện nay, tƣ cách chủ thể tổ chức liên doanh nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc ngồi khơng rõ ràng pháp luật đất đai Đây chủ thể sử dụng đất theo quy định Điều Luật Đất đai 2003, nhiên pháp luật đất đai đề cập đến loại chủ thể thông qua quy định khoản Điều 107, Điều 108 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Điều 23, Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP… Do đó, điều cần thiết phải quy định doanh nghiệp liên doanh nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc chủ thể sử dụng đất Luật Đất đai Theo ý kiến tác giả, pháp luật đất đai nên quy định tƣ cách chủ thể tổ chức liên doanh tổ chức, cá nhân nƣớc nhằm làm rõ quyền nghĩa vụ loại đối tƣợng việc sử dụng đất Đồng thời quy định phù hợp với quy định pháp luật đất đai hành điều chỉnh hoạt động sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh Thứ năm, thủ tục hành Hiện nay, thủ tục xin thuê đất thực dự án đầu tƣ kinh doanh nhà ln có liên hệ với nhiều thủ tục pháp lý khác có liên quan đến q trình đầu tƣ nhƣ thủ tục đầu tƣ, xây dựng môi trƣờng theo quy định pháp luật đầu tƣ, pháp luật môi trƣờng đồng thời phải tuân thủ điều kiện, thủ tục pháp luật chuyên ngành nhà Luật kinh bất động sản, Luật Nhà ở, quy chế đầu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Thực tế cho thấy để hoàn tất thủ tục liên quan, tổ chức, cá nhân nƣớc phải trải qua trình phức tạp kéo dài, thủ tục lại phụ thuộc lớn vào thái độ, quan điểm giải quan quản lý chuyên ngành với rào cản dƣới dạng “điều kiện kinh doanh”, “quy hoạch ngành” 43 Chính vậy, Luật Đất đai cần xác định rõ mối quan hệ trình tự, thủ tục tiếp cận đất đai với quy trình thủ tục khác 43 http://www.baomoi.com/Sua-Luat-Dat-dai-Nhung-kien-nghi-tu-IFC/126/2355374.epi 55 thực luật liên quan tổng thể hệ thống pháp luật liên quan đến quy trình đầu tƣ Điều rút ngắn đƣợc thời gian thực thủ tục xin thuê đất giúp nhà đầu tƣ nƣớc nhanh chóng thực dự án nhà để tạo nguồn cung cho xã hội Bên cạnh đó,việc thực giải phóng mặt tạo quỹ đất cho tổ chức, cá nhân nƣớc thuê đất thực dự án nhà cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập Nguyên nhân xuất phát từ thiếu minh bạch trình thu hồi đất Nhà nƣớc chƣa có chế đền bù thỏa đáng cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi Căn để tính tiền bồi thƣờng cho ngƣời dân trƣờng hợp bị thu hồi đất giá đất Nhà nƣớc quy định Tuy nhiên, nhƣ phân tích giá đất cịn mang tính áp đặt từ phía Nhà nƣớc chƣa thực sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng Bên cạnh đó, giá đất Nhà nƣớc quy định để tổ chức, cá nhân nƣớc thực nghĩa vụ tài Nhà nƣớc nhƣ tiền thuê đất, lệ phí địa chính, lệ phí trƣớc bạ Do đó, pháp luật đất đai hành cần hoàn thiện quy định giá đất nhằm đảm bảo giá đất đƣợc định giá sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng Hiện nay, pháp luật có quy định hoạt động tổ chức tƣ vấn giá đất, nhiên giá đất tƣ vấn mang tính chất tham khảo mà khơng định quản lý Nhà nƣớc tài đất đai hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất Vì vậy, Nhà nƣớc cần thừa nhận cho phép áp dụng mơ hình định giá đất tƣ nhân, Nhà nƣớc nên định giá đất số trƣờng hợp quan trọng đặc biệt, theo việc định giá đất khơng cịn đặc quyền Nhà nƣớc Đồng thời, pháp luật có quy định cụ thể điều kiện, chế hoạt động cho tổ chức định giá đất tƣ nhân Làm đƣợc điều này, khoảng cách giá đất giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng ngày thu hẹp, lợi ích Nhà nƣớc, tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi ngƣời dân có đất bị thu hồi đƣợc đảm bảo Kết luận chƣơng Chƣơng tác giả sâu phân tích quy định pháp luật việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, đồng thời đƣa nhận xét đánh giá quy định Bên cạnh đó, tác giả cịn phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật vào thực tế hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Việt Nam đƣa giải pháp nhằm hoàn thiện chế độ pháp lý việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi Qua việc phân tích trên, tác giả nhận thấy rằng: Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật, chủ yếu quy 56 định pháp luật đất đai Nghị định hƣớng dẫn So với thời điểm trƣớc Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, pháp luật đất đai hành có quy định đầy đủ điều chỉnh việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Tuy nhiên, quy định pháp luật hình thức sử dụng đất, giá thuê đất, trình tự, thủ tục thuê đất, quyền lợi tổ chức, cá nhân nƣớc sử đất kinh doanh nhà chƣa thực phù hợp với thực tiễn thiếu công so với tổ chức, kinh tế nƣớc Do đó, pháp luật cần có điều chỉnh phù hợp nhằm tạo khung pháp lý hoàn chỉnh cho tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà Việt Nam 57 K T LUẬN Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc đánh giá nhạy cảm có tầm ảnh hƣởng quan trọng đến việc thu hút đầu tƣ nƣớc vào Việt Nam Đây hoạt động sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ tổ chức, cá nhân nƣớc Tuy nhiên, thấy rằng, pháp luật hành có quy định riêng, cụ thể để điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc nhằm tạo điều kiện để chủ thể yên tâm đầu tƣ Việt Nam Trong q trình nghiên cứu, khóa luận tốt nghiệp đạt đƣợc yêu cầu sau: Thứ nhất, phân tích đƣa cách tiếp cận khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc theo quy định pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng; nhận xét khơng đồng chủ thể sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc theo pháp luật đất đai chủ thể thực sử dụng đất thực tế Đồng thời, tác giả giới thiệu sơ lƣợc quyền đƣợc kinh doanh nhà ở, điều kiện phạm vi kinh doanh nhà tổ chức,cá nhân nƣớc Việt Nam Thứ hai, phân tích vai trị hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Việt Nam; phát triển quyền sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc qua thời kỳ Thứ ba, phân tích quy định pháp luật hành điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài; nhận xét, đánh giá quy định sở so sánh với quy định trƣớc pháp luật, so sánh với quy định pháp luật chủ thể tổ chức kinh tế nƣớc đồng thời đƣa thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Thứ tƣ, đƣa giải pháp, kiến nghị chung cụ thể nhằm sửa đổi, bổ sung hoàn thiện khung pháp lý cho tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà Việt Nam, nhằm tạo bình đẳng tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi tổ chức kinh tế nƣớc phù hợp với nguyên tắc đối xử quốc gia Việt Nam thành viên WTO, thu hút nhiều nguồn vốn FDI đầu tƣ vào lĩnh vực kinh doanh nhà Thơng qua khóa luận này, tác giả hy vọng tƣơng lai khơng xa, nƣớc ta có hệ thống pháp luật đồng bộ, thống điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà nói riêng hoạt động đầu tƣ nói chung tổ chức, cá nhân nƣớc để làm sở cho việc xây dựng Nhà nƣớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa 58 DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO Văn pháp luật Luật - Luật Cải cách Đất đai 1953 - Luật Đất đai 1987 - Luật Đất đai 1993 - Luật Quốc hội số 10 /1998/QH10 ngày tháng 12 năm 1998 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai Luật Đất đai 2003 Luật Nhà 2005 Luật Đầu tƣ 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Pháp lệnh, Nghị định Thông tư - Pháp lệnh Nhà 1991 - Pháp lệnh ngày 25 tháng 10 năm 1994 quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nƣớc thuê đất Việt Nam Nghị định 181/2004/NĐ-CPngày 19/10/2004 thi hành Luật Đất đai 2003 Nghị định 197/2004/NĐ-CPngày 03/12/2004 bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất - Nghị định 17/2006/NĐ-CPngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CPvề chuyển công ty Nhà nƣớc thành công ty cổ phần - Nghị định 138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật dân quan hệ dân có yếu tố nƣớc - Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị 33/2008 thực thí điểm số thủ tục hành - đầu tƣ xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp - Nghị định 69/2009/NĐ-CPngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nghị định 61-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 mua bán kinh doanh nhà 59 - Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà để bán cho thuê - Nghị định số 11/CP ngày 24 tháng 01 năm 1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nƣớc thuê đất Việt Nam Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà - Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CPvề thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc - Thông tƣ 06/2007/TT-BTNMT hƣớng dẫn thực số điều Nghị định 84/2007/NĐ-CP Sách tham khảo - Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh ( 2009), Tập giảng Luật Đất đai - Viện khoa học pháp lý, ( 2006), “ Từ điển Luật học”, Nhà xuất tư pháp Các viết - Nguyễn Thị Cam (2005), “Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất – Một loại quyền tài sản đặc thù”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.3-7 - Trần Quang Huy (2009), “Các vấn đề pháp luật Đất đai mà doanh nghiệp nƣớc đầu tƣ vào Việt Nam cần quan tâm”, Tạp chí Luật học, (11),tr.26-34 - Lƣu Quốc Thái (2005), “Pháp luật Đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.14-25 Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.3-8 - Lƣu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, (04), tr.915 Khóa luận tốt nghiệp - Nguyễn Thành An (2009),“Chế độ pháp lý tổ chức cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh - Võ Thị Thùy Diễm (2010), “Chế độ pháp lý tổ chức cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 60 - - Vũ Thị Nhị Hƣơng (2002),“Chế độ pháp lý người nước sử đất Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Văn Võ (2009), “Chế độ sở hữu sở hữu toàn dân đất đai”, Luận án Tiến sĩ Các website www.baomoi.com www.monre.gov.vn www.tapchitaichinh.vn www.thongtinphapsluatdansu.wordpress.com www.viet.vietnamembassy.us www.vietbao.vn 61 ... cụ thể việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc nhƣ hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, tiền thuê đất? ??Khung pháp lý cho tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà ngày... thể sử dụng đất 1.1.2 Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nƣớc Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật, kể đến nhƣ: Luật Đất đai 2003, Luật Kinh. .. có đất; thời hạn thuê đất; vấn đề thu hồi đất; giá thuê đất tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà - Thứ hai, quy phạm pháp luật đất đai việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân