Chế độ pháp lý đối với tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI - KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THÀNH AN KHOÁ : 30 MSSV: 3020008 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Ths LƯU QUỐC THÁI TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan nội dung tơi viết khố luận tốt nghiệp kết trình nghiên cứu riêng Những thông tin, liệu ý tưởng tác giả khác tơi trích dẫn cụ thể khố luận hồn tồn có thật MỤCLỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 1.1 Những khái niệm chung 1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư 1.1.4 Chế độ pháp lí 1.2 Sự phát triển qui định pháp luật quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước 1.2.1 Giai đoạn từ trước 15/10/1993 11 1.2.2 Giai đoạn từ 15/10/1993-01/07/2004 13 1.2.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến 15 Kết luận chương 17 CHƯƠNG 2: QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM, THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 18 2.1 Qui định pháp luật hành việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư 18 2.1.1 Những nội dung quản lý Nhà nước việc sử dụng đất 18 2.1.1.1 Hình thức sử dụng đất 18 2.1.1.2 Trình tự, thủ tục để sử dụng đất 19 2.1.1.3 Giá thuê đất 21 2.1.1.4 Thời hạn sử dụng đất 23 2.1.1.5 Vấn đề bồi thường Nhà nước thu hồi đất 25 2.1.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư 27 2.1.2.1 Quyền tổ chức, cá nhân nước việc sử dụng đất để thực dự án đầu tư 27 2.1.2.2 Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước 34 2.2 Thực trạng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam 37 2.3 Kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật đất đai việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư 41 2.3.1 Kiến nghị theo hướng đề xuất sửa đổi bổ sung qui định luật hành việc sử dụng đất để thực dự án đầu tư tổ chức, cá nhân nước 41 2.3.2 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện sách pháp luật đất đai 42 Kết luận chương 44 KẾT LUẬN 45 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hiện nay, Việt Nam thành viên thức ASEAN, APEC, ASEM WTO ký kết 51 Hiệp định khuyến khích bảo hộ đầu tư, có Hiệp định thương mại Việt Nam-Hoa Kỳ (BTA), Hiệp định tự hố, khuyến khích bảo hộ đầu tư với Nhật Bản1; việc tự nguyện thực cam kết quốc tế nguyên tắc để đảm bảo mối quan hệ quốc tế bền vững; sách pháp luật quốc gia phải ngày hoàn thiện đổi để tạo hành lang pháp lí vững để làm sở cho việc đầu tư nước phát triển cách lành mạnh có hiệu Các Đạo luật Luật đất đai Luật đầu tư… đời, sửa đổi bổ sung vào điểm mốc lịch sử phát triển đất nước phát huy nguồn nội lực nước ta mà không ngừng đáp ứng phục vụ cho nhu cầu đầu tư tổ chức cá nhân nước ngồi Chính đánh giá tầm quang trọng nguồn lực từ bên ngồi sách Đảng Nhà nước, năm qua nguồn tài nguyên đất khai thác ngày hiệu hết Tuy nhiên, đến Luật đất đai 2003 có hiệu lực năm nên việc tồn hạn chế, bất cập ví như: vấn đề giá đất không chuẩn xác, phù hợp, quy hoạch treo hàng loạt, bồi thường thu hồi đất chưa thoả đáng, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân, nước ngồi cịn hạn chế…hơn cịn có chồng chéo, không thống văn qui phạm pháp luật có liên quan đến vấn đề đầu tư nước như: văn Luật thuế, Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật công chứng, chứng thực…đã gây khơng khó khăn cho tổ chức, cá nhân nước thực triển khai dự án đầu tư Việt Nam Do đó, để mơi trường pháp lý việc quản lí đất đai nhà đầu tư nước ngày hồn thiện Là sinh viên luật; có thời gian tiếp xúc vấn đề luật; trường muốn tìm hiểu nghiên cứu qui định pháp luật đất đai tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư để từ đưa kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu văn pháp luật thời gian tới Web: http://fia.mpi.gov.vn/Default.aspx?ctl=Article2&TabID=4&mID=237&aID=507 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Đây đề tài nghiên cứu khoa học khoá luận tốt nghiệp sinh viên luật nên có giá trị tham khảo, cung cấp thông tin thiết thực muốn tìm hiểu vấn đề pháp lí tổ chức, cá nhân nước để thực dự án đầu tư Mục đích Đề tài tìm hiểu đánh giá qui định pháp luật đất đai hành đối chiếu so sánh với qui định trước đó, phân tích hạn chế, bất cấp thực tiễn từ đưa ưu điểm cần phát huy, sửa đổi bổ sung hạn chế loại bỏ qui định mâu thuẫn, khơng cịn phù hợp góp ý kiến xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ngày phù hợp Đối tượng nghiên cứu Đối tượng đề tài qui định pháp luật đất đai hành tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Giới hạn phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu phạm vi văn pháp luật đất đai hành có qui định việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Phương pháp tiến hành nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu đề tài phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê…trên sở phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử Là sinh viên Đại học Luật, qua trình học tập trường tích luỹ vốn kiến thức luật pháp Việt Nam, lựa chọn đề tài khoá luận tốt nghiệp “Chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam” với mong muốn vận dụng kiến thức chuyên ngành luật, giúp đỡ giáo viên hướng dẫn hồn thành đề tài mình.Do thời gian tìm hiểu ngắn, thiếu thông tin thực tế, khả đánh giá, bình luận cịn có nhiều chủ quan.Ngồi ra, trình độ có hạn nên có nội dung em khơng thể phân tích sâu chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận bảo, góp ý q Thầy Cơ, bạn người có quan tâm đề tài Em xin chân thành cảm ơn TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 Sinh viên thực CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 1.1 NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG 1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngồi Trước người ta dùng thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” mà thường dùng thuật ngữ “người nước ngồi” để nói cách ngắn gọn nhóm đối tượng này.Điều 80 Luật đất đai 1993 thức hóa thay qui định pháp luật: “Chính phủ định việc cho tổ chức cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế ( hay cịn gọi người nước ngồi), người Việt Nam định cư nước ngồi th đất” Chính qui định làm cho nhà làm luật Việt Nam thường có thói quen sử dụng thuật ngữ “người nước ngoài” để tổ chức, cá nhân nước ngồi.Vì lẽ đó, nhiều văn pháp luật định nghĩa khái niệm người nước chưa có văn định nghĩa khái niệm tổ chức nước hay cá nhân nước Khác với qui định người nước trước đây, Luật đất đai 2003 qui định khái niệm người nước ngồi có nội hàm rộng nhiều so với khái niệm người nước Luật đất đai 1993 Theo qui định Luật hành, người nước bao gồm: tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, tổ chức quốc tế, tổ chức liên Chính phủ; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước đầu tư vào Việt Nam mà người Việt Nam định cư nước ngồi, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở2 Trước hết, tìm hiểu khái niệm tổ chức nước với ý nghĩa thuật ngữ khoa học pháp lí.Theo Từ điển pháp luật tổ chức nước định nghĩa “là tổ chức thành lập theo pháp luật nước pháp luật quốc tế”, với cách hiểu việc xác định tổ chức có phải tổ chức nước ngồi hay khơng dựa mối quan hệ tổ chức quốc gia cụ thể Và tình trạng pháp lí quan hệ tổ chức khơng có quan hệ quốc tịch với quốc gia mà quan hệ Thứ hai, cách xác định tổ chức nước dựa nguồn gốc việc thành lập tổ chức Theo cách thức này, việc xác định tổ chức nước ngồi thơng qua quốc tịch Yếu tố quốc tịch tổ chức yếu tố định tất quan trọng để xác định tổ chức có phải tổ chức nước ngồi hay không.Việc xác định quốc tịch tổ chức vấn đề cần trọng tìm hiểu Theo tư pháp quốc tế có ngun tắc để xác định quốc tịch tổ chức là: Thứ nhất, xác định quốc tịch tổ chức theo nơi đặt trụ sở giao dịch tổ chức Các nước hệ thống Châu Âu lục địa áp đa số áp dụng nguyên tắc Thứ hai, xác định quốc tịch tổ chức theo nơi thành lập tổ chức hay nơi đăng kí điều lệ tổ chức thành lập Các nước hệ thống thông luật (common law), nước phát triển Châu Á, Phi, Mỹ áp dụng nguyên tắc Nguyễn Quang Tuyến, “ Quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam”, Báo pháp luật 26/08/2004 http://www.nclp.org.vn/ Thứ ba, xác định quốc tịch tổ chức dựa vào nơi tổ chức tiến hành hoạt động chủ yếu mình.Các nước vùng Ả rập Xiry, Ai cập chấp nhận nguyên tắc này3 Nếu đứng góc độ pháp luật thực định quan điểm pháp luật Việt Nam có xu hướng chấp nhận nguyên tắc thứ hai, để chứng minh cho khẳng định tơi xin dẫn vài ví dụ: + Tổ chức kinh tế tài nước ngồi: “ tổ chức kinh tế tài thành lập theo pháp luật nước hoạt động kinh doanh nước Việt Nam” (khoản Điều Quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 36/2003/QĐ-TTg ngày 11-3-2003 Thủ tướng Chính Phủ) + Tổ chức luật sư nước : “là tổ chức luật sư thành lập hành nghề hợp pháp nước ngoài” (điểm 1.1 khoản Thông tư 08/99/TT- BTP ngày 13-02-1999 Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành số qui định Nghị định số 1992/98/NĐCP ngày 10/11/1998 Chính Phủ hành nghề tư vấn pháp luật tổ chức luật sư nước Việt Nam) + Tổ chức tín dụng nước ngồi: “là tổ chức tín dụng thành lập theo pháp luật nước ngoài” (khoản Điều 20 Luật tổ chức tín dụng năm 1997) Và Điều khoản 20 Luật doanh nghiệp 2005 quy định : “quốc tịch doanh nghiệp quốc tịch nước, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng kí kinh doanh” Điều khoản Nghị định 138/CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật dân quan hệ dân có yếu tố nước ngồi khẳng định: “"Pháp nhân nước ngoài" pháp nhân thành lập theo pháp luật nước ngoài” Điều cho thấy pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa thức khái niệm tổ chức nước ngồi nói chung văn pháp luật mà có khái niệm cụ thể tổ chức nước ngồi lĩnh vực định có tác dụng văn văn pháp luật có hiệu lực pháp lí thấp Theo giáo trình Luật đất đai Đại học luật Hà Nội 2006 tổ chức nước ngồi bao gồm:  Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận  Cơ quan đại diện tổ chức Liên hiệp quốc, quan tổ chức liên Chính phủ Nhà nước Việt Nam cho thuê đất  Tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.4 Như vậy, theo qui định pháp luật hành nội hàm khái niệm tổ chức nước ngồi có tổ chức quốc tế Đây cách hiểu hoàn toàn khác so với qui định Luật đất đai 1993 Ths.Lê Thị Nam Giang,(2007), “ Tư pháp quốc tế”, NXB Đại học quốc gia, TP.HCM Giáo trình Luật đất đai Đại học Luật Hà Nội 2006 Từ phân tích đây, người viết đồng tình với cách định nghĩa Từ điển pháp luật tổ chức nước tổ chức khơng có quốc tịch Việt Nam bao gồm tổ chức có quốc tịch nước ngồi tổ chức quốc tế Định nghĩa thức gần cá nhân nước ngồi “là người khơng có quốc tịch Việt Nam”5.Cá nhân nước ngồi hay cịn gọi thể nhân nước biết đến người nước ngoài.Khái niệm người nước sử dụng phổ biến để thể nhân nước qui định nhiều văn luật văn luật, ví Điều khoản Nghị định 138/NĐ/CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành qui định Bộ luật dân quan hệ dân có yếu tố nước ngồi qui định: “Người nước ngồi người khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngồi người khơng có quốc tịch”, qui định bao quát người nước Bởi qui định trước người nước Quyết định số 122/CP ngày 25/04/1997 Hội đồng Chính phủ sách người nước cư trú làm ăn Việt Nam quy định: “Người nước người cư trú làm ăn sinh sống Việt Nam, có quốc tịch nước khác khơng có quốc tịch” theo Điều khoản Luật quốc tịch Việt Nam 1998 “Người nước ngồi cơng dân nước ngồi người khơng quốc tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài Việt Nam” họ người nước ngồi có cư trú Việt Nam, nói khái niệm phải gắn với nơi cư trú, hạn chế phạm vi khái niệm khơng nói lên chất thực thuật ngữ người nước Nhưng phạm vi nghiên cứu đề tài này, người viết đề cập đến tổ chức, cá nhân nước (TCCNNN) với vai trò người sử dụng đất nhà đầu tư nước ngoài, theo khoản Điều Luật đầu tư 2005 nhà đầu tư nước: “ tổ chức, cá nhân nước bỏ vốn để thực hoạt động đầu tư Việt Nam” TCCNNN đầu tư vào Việt Nam thường có đặc điểm sau: a) Quốc tịch: - Quốc tịch nước hay nhiều nước cụ thể mà Việt Nam - Khơng có quốc tịch quốc gia b) Hình thức đầu tư là:  Doanh nghiệp 100% vốn nước  Doanh nghiệp liên doanh  Hợp đồng hợp tác kinh doanh  Hợp đồng BOT, BT, BTO  Công ty cổ phần  Công ty Mẹ- Con Trong đó, hình thức đầu tư chủ yếu doanh nghiệp 100% nước doanh nghiệp liên doanh chiếm 90% số dự án số vốn đầu tư6 c) Hình thức sử dụng đất hình thức thuê đất Nghị định 51 /CP ngày 03/06/2009 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua nhà sở hữu nhà Việt Nam xem phụ lục đính kèm Theo qui định pháp luật đất đai Việt Nam từ trước đến TCCNNN sử dụng đất để thực dự án đầu tư sử dụng hình thức sử dụng đất thuê đất Khoản 2, khoản Điều 119 Luật đất đai 2003 qui định Nhà nước Việt Nam cho TCCNNN thuê đất lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê d) Quyền nghĩa vụ hưởng chủ yếu dựa vào loại nguồn:  Điều ước quốc tế mà nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết tham gia  Qui định pháp luật Việt Nam: Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật xây dựng… Đặc điểm có mối quan hệ mật thiết với yếu tố quốc tịch TCCNNN Những tổ chức, cá nhân có quốc tịch nước ngồi khác thường hưởng quyền thực nghĩa vụ theo điều ước song phương mà Việt Nam quốc gia ký kết với Điều ước đa phương mà nước gia nhập ký kết Để thể tinh thần tự nguyện thực cam kết pháp luật Việt Nam nói chung qui định pháp luật đất đai nói riêng ưu tiên áp dụng Điều ước quốc tế song phương đa phương Việt Nam kí kết tham gia điều khoản (khoản Điều Luật đất đai 2003 qui định “ trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết gia nhập có quy định khác với quy định Luật áp dụng quy định Điều ước quốc tế đó”) Những TCCNNN khơng có quốc tịch hưởng quyền thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam hành Từ việc phân tích khái niệm đặc điểm TCCNNN trên, ta đưa kiến nghị khái niệm tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sau: tổ chức,cá nhân có khơng có quốc tịch Việt Nam bao gồm quốc tịch nước ngồi khơng có quốc tịch thuê đất bỏ vốn để thực đầu tư, kinh doanh sản xuất Việt Nam 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất: Theo Điều 192 Bộ luật dân 2005 quyền sử dụng định nghĩa là:“quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Vì đất đai dạng tài sản theo Điều 688 Bộ luật dân 2005 quyền sử dụng đất xác lập do: “Nhà nước giao đất , cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất” “ người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định Bộ luật pháp luật đất đai” nên từ đó, ta suy khái niệm quyền sử dụng đất sau: Quyền sử dụng đất quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ chủ thể khác có quyền sử dụng đất không gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác đó, khơng có khác biệt nào.Và sở để tổ chức tín dụng tự tin việc cấp tín dụng nhà đầu tư yên tâm quyền thực thi thực tế Về việc bán tài sản cho người mua, có điểm sáng tạo áp dụng vào Luật đất đai Việt Nam người thuê đất bán tài sản gắn liền với đất cho chủ thể sử dụng đất nước hưởng quyền sử dụng đất hình thức giao có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền hàng năm tính chất đặc thù loại chủ thể chủ thể nước nên họ có quyền sử dụng đất khác biệt Đây qui định nhằm tạo điều kiện cho chủ thể sử dụng đất nước hưởng quyền sử dụng đất chủ thể khác họ mua lại tài sản gắn với đất thuê chủ đầu tư nước Đây cách để tạo công cho tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhiều hội việc giao dịch với chủ thể nước bất động sản khuyến khích chủ thể nước tham gia hoạt động đầu tư sử dụng đất có hiệu  Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Có thể nói Luật đất đai 2003 qui định nhiều phương thức giao dịch quyền sử dụng đất để tổ chức, cá nhân nước có nhu cầu vốn lựa chọn cho phù hợp để giải vấn đề mình: - Tổ chức, cá nhân nước quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê đất - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn thuê - Góp vốn quyền sử dụng đất thuê có nhu cầu hợp tác sản xuất, kinh doanh thời hạn thuê Tuy nhiên, quyền quyền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Biểu cụ thể cá quyền sau: Thứ nhất, Quyền chuyển nhượng loại quyền sử dụng phổ biến giao dịch dân tài sản.Vì nhu cầu chủ thể ln ln thay đổi tuỳ theo lý chủ quan hay khách quan khơng có quyền chuyển nhượng chủ thể sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng đất khơng cịn khả vốn để tiếp tục thực dự án đầu tư mảnh đất mà họ có quyền sử dụng bị bỏ phí cách vơ ích gây thiệt hại cho nhà đầu tư Nói tóm lại, mục đích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo cho quyền sử dụng đất lưu thông thị trường, đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai kinh tế sản xuất hàng hoá Vì vậy, TCCNNN khơng có nhu cầu sử dụng đất muốn chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai họ sử dụng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất họ có đủ điều kiện chuyển nhượng Theo Điều 127 Luật đất đai 2003 Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP họ cần nộp hồ sơ xin chuyển nhượng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở tài nguyên môi trường bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cơng chứng Nhà nước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 29 Trong qui định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước cần phải ý họ sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê họ phép “ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà theo dự án xét duyệt25” Có nghĩa chủ đầu tư thuê đất với mục đích xây dựng nhà để bán cho thuê họ quyền chuyển nhượng sau thực xong việc hồn tồn cơng việc xây dựng nhà ở.Sở dĩ, qui định nguyên nhân sau:  Thị trường nhà đất Việt Nam phức tạp nhạy cảm nên vấn đề qui hoạch xây dựng nhà phải thực cách chặt chẽ phải có qui định mang tính nghiêm ngặt nhằm bình ổn vấn đề nhà đất  Tránh việc tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng có khả thực dự án mà th đất sau phân lơ, bán nhà đất gây vấn đề sang bán lại mà nhà chưa xây dựng xong Và TCCNNN tiếp tục thực dự án đầu tư Nhà nước thu hồi đất họ hưởng phần lại tiền thuê đất đóng tài sản đất theo cách xử lý pháp luật đất đai Những qui định cảnh báo nhà đầu tư nước tham gia vào việc đầu tư xây dựng nhà Việt Nam phải cân nhắc cẩn thận trước đầu tư vào lĩnh vực nhạy cảm Đặc biệt TCCNNN sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế họ quyền chuyển nhượng đất th lại.26 Hoặc khơng có khả năng, chưa có nhu cầu, khơng thể trực tiếp khai thác sử dụng đất nguyên nhân khách quan chủ quan họ cho th lại quyền sử dụng đất lấy lại hết thời hạn cho thuê lại Thứ hai, Cho thuê việc người sử dụng đất chuyển giao đất cho chủ thể khác quyền sử dụng đất khoản thời gian thuê định mà bên thuê phải trả tiền thuê suốt thời gian thuê trả lại đất cho bên cho thuê hết thời hạn.Sở dĩ tổ chức, cá nhân nước quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất họ sử dụng đất hình thức sử dụng thuê đất cho thuê hay cho thuê lại khác thuật ngữ chất loại giao dịch lại giống Đây loại giao dịch giải nhu cầu tạm thời vốn, khơng chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai chủ thể sử dụng đất nên cách thức thực đơn giản thời gian thực ngắn nhiều so với giao dịch Điều đặc biệt thuê đất hay thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ, khu phi thuế quan, khu giải trí đặc biệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất27 Thứ ba, Quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất việc dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc trả nợ vay người khác.Thế chấp, bảo lãnh pháp luật đất đai ghi nhận sớm so với quyền giao dịch sử dụng đất 25 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ- CP điểm c khoản Điều 120 Luật đất đai 2003 27 điểm d khoản Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 26 30 khác lẽ nhu cầu tăng vốn đầu tư giải vấn đề vốn vấn đề gốc rễ nhà đầu tư đến qui định rõ ràng ngày hợp lý.Tổ chức, cá nhân nước ngồi chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam.Việc chấp, bảo lãnh thực dễ dàng chất việc không làm chấm dứt hay dịch chuyển quyền sử dụng đất mà biện pháp làm làm tăng giá trị quyền thuê đất Theo Điều 130 Luật đất đai 2003 việc chấp, bảo lãnh qui định cụ thể tạo điều kiện cho TCCNNN thực quyền dễ dàng nhiều so với trước Những qui định trước Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất Việt Nam việc chấp quyền sử dụng đất thực theo trình tự, thủ tục khơng thấy qui định rõ mà qui định họ có quyền mà thơi.Hơn nữa, theo Luật đất đai 2003 mà TCCNNN khơng thực nghĩa vụ bên nhận chấp lựa chọn cách thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu quan Nhà nước có thẩm bán đấu giá khởi kiện tồ án nhân dân thay quyền yêu cầu quan Nhà nước phát mại tài sản sở hữu số cổ phần tương ứng với số nợ có quyền chuyển nhượng số cổ phần để thu hồi nợ Luật định cho người nhận chấp, bảo lãnh lựa chọn cho cách thức xử lý quyền sử dụng đất dùng làm tài sản bảo đảm tạo tâm lý thoải mái cho họ nhận chấp.Rõ ràng, qui định góp phần khơng nhỏ việc phát huy quyền người thuê đất nói chung tổ chức, cá nhân nước ngồi nói riêng Phải nói việc, thống quản lý TCCNNN tổ chức, cá nhân thuê đất thông thường tạo nhiều thuận lợi cho họ việc thực dự án đầu tư Việt Nam Thứ tư, Góp vốn việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để liên kết với chủ thể khác nhằm hợp tác, sản xuất kinh doanh Góp vốn quyền sử dụng đất nhu cầu cần phải có TCCNNN cần phải có họ muốn tăng qui mô kinh doanh, sản xuất, phân tán rủi ro.Việc góp vốn khơng hình thành pháp nhân thuộc bên góp vốn, hình thành pháp nhân chuyển quyền sử dụng đất cho pháp nhân pháp nhân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp nhân người sử dụng đất thực thụ nên qui định việc góp vốn pháp luật trọng điều chỉnh lúc hành vi góp vốn làm chuyển dịch quyền sử dụng đất.Bằng chứng Điều 131 Luật đất đai 2003 Điều 155 Nghị định 181 hướng dẫn chi tiết Luật đất đai 2003 qui định chi tiết cụ thể trình tự, thủ tục chế góp vốn, giống loại giao dịch quyền sử dụng đất khác, quyền góp vốn quyền sử dụng đất thực họ có đủ điều kiện để góp vốn phải đăng kí phịng đăng kí quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn phải chứng nhận công chứng Nhà nước Về việc chấm dứt góp vốn, xố đăng kí góp vốn, xử lý quyền sử dụng đất sau chấm dứt việc góp vốn luật qui định cụ thể, rõ ràng giúp cho người thuê đất dễ dàng việc tiếp cận luật pháp, thực thi quyền cách dễ dàng nghiêm chỉnh thực nghĩa vụ Tổ chức, cá nhân nước ngồi góp vốn để kinh doanh sản xuất cần phải lưu ý khơng góp vốn với hộ gia đình 31 Ngồi quyền góp vốn TCCNNN cịn quyền nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước.Theo khoản Điều 107 Nghị định 181/2004/NĐ-CP doanh nghiệp liên doanh khơng phải chuyển sang thuê đất trường hợp đất góp vốn đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất nộp cho tổ chức kinh tế mà tiền trả có khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước họ hưởng quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước giao đất khác qui định khoản Điều 110 Luật đất đai 2003 Nếu TCCNNN nhận góp vốn từ người Việt Nam định cư nước nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà người Việt Nam định cư nước ngồi góp vốn với tư cách tổ chức kinh tế nước doanh nghiệp khơng phải chuyển sang th đất hưởng quyền nghĩa vụ chủ thể giao đất.Mặc dù theo tinh thần Văn kiện đại hội Đảng IX coi: “…đồng bào định cư nước ngồi phận khơng thể tách rời nguồn động lực cộng đồng dân tộc Việt Nam” Luật đất đai 2003 có qui định đổi tạo nhiều đặc quyền cho người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền giao đất.Nhưng qui định với tư cách tổ chức kinh tế nước khơng chuyển hình thức sử dụng đất, thiết nghĩ qui định khơng phù hợp từ trước đến chủ thể sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi ln có quyền lợi tương tự chủ thể sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi đương nhiên lúc họ hợp tác kinh doanh với họ hưởng quyền sử dụng đất quyền mà từ trước đến họ thường hưởng quyền thuê đất.Bởi lẽ, nguồn vốn thực chất doanh nghiệp liên doanh 100% từ nước Do vậy, theo khoản Điều 107 Nghị định 181/2004/NĐ-CP doanh nghiệp liên doanh chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi phải chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê đất hưởng quyền chủ thể thuê đất Nếu TCCNNN sử dụng đất thuê lại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất góp vốn đất thuê lại 2.1.2.2 Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất đồng thời với việc qui định quyền qui định nghĩa vụ tương ứng nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất đai hiệu phù hợp.TCCNNN thuê đất để thực hiên dự án đầu tư Việt Nam thực nghĩa vụ chủ thể thuê đất khác, trước hết, họ phải thực nghĩa vụ chung pháp luật qui định Điều 107 Luật đất đai 2003 qui định tất người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ sau: - Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, qui định sử dụng độ sâu lịng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tn theo qui định pháp luật - Đăng kí quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật - Thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật 32 Thực biện pháp bảo vệ đất Tuân theo qui định pháp luật mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan - Tuân theo qui định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất - Giao lại đất nhà nước có định thu hồi đất hết hạn sử dụng đất Trong nghĩa vụ phải thực trên, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư thường có vướng mắc sai phạm mục đích sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất nghĩa vụ tài Đối với người th đất nghĩa vụ tài vấn đề mà họ tập trung ý nghĩa vụ nộp tiền thuê đất nghĩa vụ quang trọng thực tiên quyết.Trong pháp luật thuế đất đai hành có nhiều qui định khoản thu tài hành vi thuê đất, sử dụng đất, khai thác đất, chuyển quyền sử dụng đất TCCNNN thuê đất để thực dự án đầu tư Việt Nam cần phải thực nghĩa vụ tài sau:  Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất Đây khoản thu gắn với hành vi thuê đất để thực việc đầu tư kinh doanh sản xuất chủ thể Nhà nước cho thuê đất theo qui định pháp luật Tiền thuê đất thu kể từ ngày có định cho thuê đất quan Nhà nước có thẩm quyền.Trong trường hợp thời điểm bàn giao đất, mặt nước thực địa không với thời điểm ghi định cho thuê đất thu tiền thuê đất theo thời điểm bàn giao đất Ngoại trừ trường hợp miễn tiền thuê đất theo qui định Điều 14 Nghị định 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất phải thực nghĩa vụ nộp tiền thuê đất thuê đất trả tiền thuê hàng năm sau: - Tiền thuê đất phải = nộp 01 năm Đơn giá X thuê đất Diện tích đất thuê Tiền thuê đất giảm Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất Việc nộp tiền thuê đất tính theo năm dương lịch từ 01/01 đền 31/12 hàng năm.Trong trường hợp, năm đầu năm kết thúc thuê đất không đủ 12 tháng th tính theo số tháng th Khi th đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê phải nộp tiền thuê đất sau: 33 Tiền thuê đất phải nộp = Đơn giá thuê đất X Diện tích Đất thuê X Số năm phải nộp tiền thuê đất - Tiền thuê đất giảm Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất Tiền thuê đất nộp vào ngân sách Nhà nước tiền Việt Nam (VNĐ), trường hợp TCCNNN có nhu cầu nộp tiền ngồi tệ qui đổi theo tỉ giá bình quân thị trường liên ngân hàng thời điểm nộp tiền thuê đất.Với qui định hành việc nộp tiền thuê đất lấy tiền Việt Nam làm đồng tiền gốc, khác với trước đây, pháp luật qui định tổ chức cá nhân nước thuê đất phải nộp tiền đô la (USD), muốn nộp tiền Việt Nam qui đổi theo tỉ giá la28.Sở dĩ có khác biệt qui định thuê đất trước qui định dành riêng cho người nước ngồi nên luật định lấy đồng la làm đồng tiền tính tiền thuê đất, đồng tiền sử dụng phổ biến giới.còn bây giờ, qui định nộp tiền thuê đất không áp dụng riêng cho TCCNNN mà áp dụng cho tất chủ thể thuê đất có chủ thể nước nên việc sử dụng Việt Nam đồng để nộp tiền thuê đất  Đối với nghĩa vụ nộp thuế Tổ chức, cá nhân nước thực nghĩa vụ thuế sau đây: - Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp TCCNNN kinh doanh sản xuất dạng doanh nghiệp - Nộp thuế thu nhập cá nhân cá nhân nước có phát sinh thu nhập từ việc chuyển quyền thuê đất bất động sản Trước đây, chủ thể sử dụng đất phải nộp thêm thuế chuyển quyền sử dụng đất Là sắc thuế đánh vào hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất hành vi thực chất chuyển nhượng bất động sản làm phát sinh thu nhập, đó, cần điều tiết loại thuế có tính chất thuế thu nhập Nói chung, biện pháp thuế Nhà nước ta chủ thể sử dụng đất chưa có tác dụng mạnh mẽ việc điều tiết kinh tế  Nghĩa vụ nộp khoản phí lệ phí Đây khoản thu mang tính đối giá áp dụng TCCNNN thực quyền sử dụng đất mình: - Nộp lệ phí trước bạ đăng kí quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất - Nộp lệ phí địa quan nhà nước có thẩm quyền giải cơng việc địa Đây khoản tiền mà nhà nước qui định tỉ lệ cố định mức thu cố định tuỳ trường hợp khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất phải nộp thực quyền sử dụng đất 28 Điều Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC Về việc ban hành qui định tiền thuê đất, thuê mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước ngồi Việt Nam 34 Đối với khoản lệ phí trước bạ, theo qui định 1% Đối nhà đầu tư khoản tiền chấp nhận khơng ảnh hưởng lớn đến tiến trình thực đầu tư sách pháp luật Nhà nước có xu hướng giảm khoản thu phí lệ phí để giảm bớt gánh nặng khoản thu tài nhà đầu tư nước ngồi 2.2 Thực trạng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam Chính sách đất đai động lực chủ yếu để đưa đất nước ta ngày phát triển mặt kinh tế Luật đất đai 2003 đánh giá thay đổi tích cực có điều chỉnh tương đối đầy đủ hoàn thiện nội dung quản lý Nhà nước đất đai: thiết lập hệ thống trình tự, thủ tục hành đăng ký đất đai nguyên tắc cụ thể, đơn giản, chi phí, cơng khai, minh bạch, tăng cường vai trị giám sát dân quản lý sử dụng đất đai, hoàn chỉnh chế giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo dân đất đai nguyên tắc nâng cao trách nhiệm cấp địa phương chủ yếu chuyển sang hệ thống tòa án giải quyết29 Chính ngày phù hợp, thúc đẩy đầu tư nước vào Việt Nam, nâng cao trách nhiệm địa phương việc thu hút đầu tư quản lý sử dụng đất dự án đầu tư, giảm nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, đảm bảo quyền lợi đáng cho họ để đối tượng yên tâm kinh doanh sản xuất Trong việc thúc đẩy đầu tư Luật đất đai, ưu điểm Nhà nước thực việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt sau có qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm chủ động quỹ đất cho việc đầu tư Đây qui định giải nhiều vấn đề tạo nguồn quỹ đất nhàn rỗi thu hút dự án đầu tư mà khơng cịn vướng mắc việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù…là khâu khiến nhà đầu tư nước mệt mỏi Đây giải pháp nhà đầu tư nước đánh giá cao Mặc dù, pháp luật đất đai có qui định tích cực ngày đổi mới, phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, thực tế việc thực thi qui định pháp luật bộc lộ điểm hạn chế bất cập như: vấn đề thủ tục, tính nghiêm khắc chế tài, vấn đề thu hồi đất, không thống pháp luật có liên quan…cụ thể: Thứ nhất, vấn đề quy hoạch đất đai vấn đề nóng sách quy hoạch đất đai nước ta Luật đất đai 2003 có thay đổi lớn qui định quy hoạch; ban hành thẩm quyền quy hoạch, công khai hoá việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chung chung, chưa rõ ràng30 Trên thực tế lại xảy nhiều tồn lớn vấn đề quy hoạch có nhiều quy hoạch khơng thực dựa nhu cầu đầu tư thực doanh nghiêp, qui hoạch lần sau lấn sang qui hoạch lần trước, qui hoạch thiếu chi tiết, thiếu ổn định lâu dài, quy hoạch treo; tức quy hoạch kế hoạch xây dựng, xét duyệt, công bố theo thẩm quyền, luật không thực thực nửa vời gây thiệt hại cho nhà đầu tư 29 30 Gs, Ts Đặng Võ Hùng, “ cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai 2003”, http://isponre.gov.vn/home/ “vì sửa đổi luật đất đai?”, theo HNN, http://www.timnhavietnam.com/?Acat=1&lg=vn&start=0 35 đặc biệt TCCNNN Bởi lẽ, khả lập quy hoạch, kế hoạch quan có thẩm quyền cịn yếu kém, thiếu khoa học tổ chức, cá nhân nước đối tượng tiếp cận thông tin quy hoạch kế hoạch muộn thiếu xác nhất.Trên thực tế, nhà đầu tư nước tiếp cận thông tin việc đầu tư thông qua mạng truyền thơng, cơng ty chun tư vấn Đó là, cách tiếp nhận thông tin cách gián tiếp nên nguy xảy rủi ro cao Một vấn đề lớn mà khối doanh nghiệp thường phản ánh việc thiếu thông tin quy hoạch việc hội tham gia đóng góp vào thảo luận xây dựng quy hoạch Thứ hai, Hiện chủ thể sử dụng đất TCCNNN muốn dược sử dụng đất mà từ việc Nhà nước cho th họ nhận góp vốn thuê lại đất Qui định việc TCCNNN không nhận góp vốn hộ gia đình, cá nhân đến khơng cịn phù hợp Trong tổ chức kinh tế nước quyền nhận góp vốn chủ thể tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng được.Thay vì, pháp luật phải tạo hành lang pháp lí thuận lợi để nhà đầu tư nước đầu tư kinh doanh sản xuất Luật đất đai lại có qui định hạn chế việc sử dụng quyền31.Chính qui định hạn chế làm cho việc tự thoả thuận tổ chức, cá nhân nước chủ thể sử dụng đất không sử dụng rộng rãi Tuy chất giao dịch quyền sử dụng đất thực chất giao dịch dân theo qui định pháp luật giống qui định pháp luật hành cả, can thiệp Nhà nước vào giao dịch quyền sử dụng đất q lớn vơ tình làm hạn chế khả sử dụng quyền họ nhận Thứ ba, theo khoản khoản Điều 119 Luật đất đai 2003 TCCNNN thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm khơng Sự khác biệt cách thức thực nghĩa vụ tài dẫn đến khác biệt cách hưởng quyền khơng phù hợp Vì nhà đầu tư thực dự án đầu tư đất, tức họ bỏ khoản vốn đáng kể để đầu tư sở hạ tầng, mua máy móc kinh doanh, sản xuất pháp luật không qui định cho họ sử dụng giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực giao dịch làm giá trị thực Việc phân chia nghĩa vụ tài qui định pháp luật đất đai theo người viết nên nhằm mục đích tạo nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư cho phù hợp với tình hình huy động vốn họ cách thức lựa chọn việc hưởng quyền sử dụng đất Hơn nửa theo qui định khoản Điều 111 điểm đ Luật đất đai 2003 tổ chức kinh tế nước quyền “ cho thuê lại đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ”, tổ chức kinh tế nước trả tiền thuê đất hàng năm họ quyền cho thuê lại đất tổ chức, cá nhân muốn quyền cho thuê lại đất họ phải chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê32 31 Nguyễn Thị Mỹ Dung, “ Quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam”, khoá luận cử nhân Đại học Luật TPHCM 32 điểm c khoản Điều 120 Luật đất đai 2003 36 Thứ tư, lúc nhà đầu tư cần có thủ tục thống tham gia đầu tư vào thị trường Việt Nam, để hạn chế việc kéo dài thời gian thực thủ tục đầu tư Do có điểm việc chồng chéo, mâu thuẫn Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật nhà ở33; hệ thống pháp luật đất đai bị chia làm hai mảng: đất có bất động sản (thường bị điều chỉnh luật nhà ở, luật xây dựng, luật công chứng, chứng thực ), đất khơng có bất động sản( thường bị điều chỉnh luật đất đai); không thống việc đăng kí quyền sử dụng đất đăng kí tài sản gắn liền với đất làm nhà đầu tư lúng túng việc triển khai thực dự án đầu tư, đặc biệt việc sử dụng quyền giao dịch quyền sử dụng đất Thêm vào đó, chế thực dự án đầu tư nặng tính chất hành làm tăng thêm phức tạp tiến trình đầu tư Việc chưa có định cuối việc thức sử dụng loại giấy thay cho giấy chứng nhận sở hữu nhà quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp làm nhà đầu tư liên quan đến xây dựng nhà cho thuê hay để bán có tâm lý lo ngại vấn đề nhà vấn đề mà nhà nước ưu tiên mở cửa cho nhà đầu tư nước vào đầu tư nhằm giải vấn đề xúc nhà đất sách nhà cho người có thu nhập thấp sách khuyến khích xây dựng nhà chung cư cao tầng xố bỏ hình thức bán nhà mà chưa xây dựng nhà Thứ năm, vấn đề đền bù thu hồi đất ngày trở nên xúc nguyên nhân chủ yếu sau: - Nhà nước buôn lỏng quản lý, việc thu hồi xảy hoàn toàn khác xa với qui định pháp luật - Qui định giá đất thu hồi chênh lệch so với giá đất sau thu hồi - Không minh bạch mục đích sử dụng đất sau thu hồi - Không thống việc triển khai phương án đền bù, tái định cư - Thủ tục bồi thường kéo dài làm người bị thu hồi không nhận tiền bồi thường để kịp thời ổn định34 Do vậy, dẫn đến việc người dân không chịu giao lại đất khiếu kiện, tố cáo nhiều nơi Chưa có chế tài biện pháp nghiêm ngặt dành cho việc định thu hồi đất bất hợp lý, sử dụng đất sau thu hồi khơng mục đích gây tượng lạm dụng quyền hạn số cán có thẩm quyền nhằm trục lợi Thứ sáu, vấn đề tài Luật đất đai vấn đề bàn cải Theo nhận định chung pháp luật đất đai chưa có liên kết luật thuế, khoản thu tài chưa phản ánh nguồn lợi từ đất Hiện giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời thấp số tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế nước phải nộp giao đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Vấn đề cộm vấn đề giá đất (căn để xác định giá thuê đất).Trong qui định pháp luật hành, có hai loại giá : khung giá Chính phủ qui định, giá Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành Và hai loại giá thường khơng có loại giá sát với giá thị trường nguyên nhân sau: 33 34 “ phải sửa đổi luật đất đai?”, theo HNN, http://www.timnhavietnam.com/?Acat=1&lg=vn&start=0 Ts Nguyễn Đinh Dũng, “Tài đất đai: số vấn đề cần quan tâm”, http://www.nclp.org.vn 37 - Ngày Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ngày 01/01 hàng năm thực tế trường đất đai nước ta có biến đổi thất thường - Giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành phải phù hợp qui định khung giá Chính phủ Hầu hết, tỉnh thành phố qui định mức giá đất khơng q mức tối đa khung giá đất Chính phủ qui định (kể phần cho phép vượt 20%) ví dụ: đất thị có 60/64 tỉnh thành có giá khoản từ 4%;94% giá khung giá Chính phủ35 Do vậy, dẫn đến việc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thường có qui định giá không phù hợp nên để xác định bồi thường thu hồi đất không phù hợp gây tình trạng xúc dư luận, thiếu cơng cơng tác đền bù, giải phóng mặt thiếu quán công tác triển khai thực đền bù, giải phóng mặt Hơn nữa, nguyên nhân việc định giá để bồi thường thuê đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố không chuẩn xác thực tế, chênh lệch giá đất đất nông nghiệp đất chuyển thành đất đô thị làm rối loạn thị trường giá đất vùng liền kề đó36 Việc khơng ổn định giá đất dẫn tới không ổn định giá tiền thuê đất, làm tăng chi phí giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính… Thứ bảy, Trong khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao vấn đề định giá thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê đất, thuê lại đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất người thuê đất …vẫn tồn nhiều vướng mắc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao công ty xây dựng kết cấu hạ tầng khu kinh tế 2.3 Kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật đất đai việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư 2.3.1 Kiến nghị theo hướng đề xuất sửa đổi bổ sung qui định luật hành việc sử dụng đất để thực dự án đầu tư tổ chức, cá nhân nước Đây kiến nghị nhằm sửa chữa điểm khơng cịn phù hợp với thực tế qui định pháp luật hành: - Một là, chi tiết hoá việc qui hoạch thị cách phải có qui định nguyên tắc lập qui hoạch đảm bảo tơn trọng ý kiến đóng góp người có quyền lợi liên quan đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi (những chủ thể có nguy bị thiệt hại nhất) Những lần quy hoạch sau chồng chéo lên quy hoạch trước phải đảm bảo thơng qua quy trình định phải có giải pháp kèm theo để đảm bảo quyền lợi cách tối đa nhà đầu tư nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hai là, mở rộng quyền nhận góp vốn tất đối tượng sử dụng đất TCCNNN nhận góp vốn, thuê đất hộ gia đình, cá nhân tương tự tổ chức kinh tế nước Và cho tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển sang dạng thuê đất Bởi lẽ, chủ thể sử dụng đất nước 35 Ts Nguyễn Đinh Dũng, “Tài đất đai: số vấn đề cần quan tâm”, http://www.nclp.org.vn Ts Nguyễn Quang Tuyến, “ Bình luận quy định thu hồi đất bồi thường thu hồi đất dự thảo Luật đất đai”, http://www.nclp.org.vn 36 38 nhận chuyển nhượng từ TCCNNN họ chuyển đổi sang hình thức giao đất sử dụng ổn định lâu dài tổ chức cá nhân nước ngồi phải có quyền tương tự Hơn nữa, gần Chính phủ ban hành Nghị định 51 Về việc thí điểm cho TCCNNN mua sở hữu nhà Việt Nam cho phép TCCNNN phép sở hữu nhà ở, mua, nhận thừa kế, tặng cho nhà qui định pháp luật đất đai cần phải có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp - Ba là, Đảm bảo bình đẳng chủ thể ngồi nước pháp luật phải có qui định cho người thuê trả tiền thuê đất hàng năm quyền kinh doanh tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất năm nước quyền thuê đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng cho thuê lại đất sau xây dựng xong Pháp luật phải sửa đổi việc cho việc thực nghĩa vụ tài nộp tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nộp tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền ngang - Bốn là, pháp luật đất đai cần phải có qui định chế tài người quản lí, người có thẩm quyền định giá đất cụ thể, định quy hoạch, kế hoạch hoàn toàn sai lệnh để đảm bảo ý thức trách nhiệm tránh lạm dụng quyền lực để tư lợi Qui định chặt chẽ thẩm quyền định thu hồi đất nhằm tránh tình trạng định thu hồi đất tràn lan.Để đảm bảo nửa quyền lợi người bị thu hồi đất nâng cao trách nhiệm người có thẩm quyền định thu hồi đất phải có chế giải khiếu nại thu hồi đất rõ ràng minh bạch hơn, đặc biệt cần thiết lập quan chuyên giải khiếu nại việc thu hồi đất trực thuộc trung ương37 - Thứ năm, ta phải qui định rõ ràng việc định giá giá đất thu hồi trung tâm tư vấn định giá38 Để người dân bị thu hồi đất có sở để khiếu nại bị thu hồi đất để tránh tình trạng khiếu nại tràn lan, khiếu nại khơng có tránh tình trạng quan Nhà nước có thẩm quyền lạm dụng việc ban hành giá đất không sát với giá thị trường Việc thu hồi đất phải minh bạch việc cung cấp thông tin việc thu hồi đất, quyền lợi bên, mục đích việc qui định giá đất để thu hồi phải giải lợi ích cách hài hồ ba chủ thể quan hệ là: Nhà nước ( đại diện chủ sở hữu), người có đất bị thu hồi, nhà đầu tư39.Muốn giải mối quan hệ này, trước hết phải giải vấn đề lợi ích giá trị quyền sử dụng đất trước sau thu hồi đất Người bị thu hồi đất đền bù với giá sát với giá thị trường thời điểm có định thu hồi họ hưởng phúc lợi từ khoản chênh lệnh biện pháp hỗ trợ Nhà nước như: cấp đất tái định cư, đào tạo nghề, mua bảo hiểm thất nghiệp,miễn, giảm thuế… Bên cạnh đó, phải có chế riêng cho việc bày tỏ ý kiến, khiếu nại, khiếu kiện định thu hồi đất 37 Gs, Ts Đặng Võ Hùng, “ Cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai 2003”, http://isponre.gov.vn/home/ Gs, Ts Đặng Võ Hùng, “ Cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai 2003”, http://isponre.gov.vn/home/ 39 Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung, “ Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”,NXB Chính trị quốc gia, tr 172 38 39 2.3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện sách pháp luật đất đai Đây kiến nghị mang tính chất khái quát chung để định hướng cho việc hồn thiện sách pháp luật đất đai nước ta: Thứ nhất, phải có sách đất đai giảm thiểu khác biệt nhà đầu tư nước nhà đầu nước Đây sách ưu tiên sử dụng, nước ta gia nhập WTO nên việc nghiên cứu phát triển qui định nhằm cân việc hưởng quyền sử dụng đất chủ thể nước cách tuân thủ cam kết quốc tế Thứ hai, nhanh chóng ban hành luật quy hoạch văn hướng dẫn thi hành để làm sở trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền qui hoạch minh bạch nội dụng qui hoạch Chú trọng khuyến khích quyền cấp tập trung vào việc qui hoạch đất đai cách chi tiết việc qui hoạch đất đai góp phần định lớn đến dự án đầu tư nhà đầu tư nước vào địa phương Thứ ba, việc đầu tư tổ chức, cá nhân nước ngồi nhà đầu tư nhằm kinh doanh sản xuất thường có xu hướng ý đến quyền chung mà họ hưởng người thuê đất nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, cho th có xu hướng trọng quyền giao dịch quyền sử dụng đất người thuê đất Một giá thuê đất tăng cao đầu tích trữ đất nhu cầu ảo tạo rào cản cho nhu cầu thực tế, nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam nhằm mục đích kinh doanh sản xuất, khai thác nguồn lợi từ đất giảm hội kinh doanh Từ đó, làm sai lệch mục đích ban đầu sách đất đai nước ta nhà đầu tư nước ngồi kết hợp sách đất đai sách tài chặt chẽ có vai trò định lớn việc đầu tư nước ngồi Cho nên, cần mở rộng có qui định cụ thể sách tài nhà đầu tư nước ngồi đặc biệt việc cho vay vốn sản xuất kinh doanh hay sách tài để thúc đẩy phát triển sở hạ tầng điều tiết việc kinh doanh sản xuất hướng Thứ tư, cần thiết phải có cải cách thủ tục hành việc cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê giai đoạn quản lý đất đai để giao dịch kiểm soát tổ chức, cá nhân nước dễ dàng việc thực quyền sử dụng đất qui định Luật đất đai 2003 Thứ năm, ngày mở rộng biện pháp kênh thơng tin sách pháp luật ngày minh bạch cập nhật kịp thời văn pháp luật quan quản lý đất đai để nhà đầu tư nước ngồi có hội tiếp cận sách pháp luật đất đai khơng từ nguồn thức từ ấn phẩm, công báo quan nhà nước có thẩm quyền mà cịn từ kênh thơng tin truyền hình, truyền thanh, internet, sách báo… Chúng ta cần có hệ thống cảnh báo thơng tin đất đai Chúng ta tạo mạng lưới thông tin minh bạch đất đai cho chủ thể sử dụng đất mà cịn có hệ thống cung cấp, thống kê, khảo sát thị trường đất đai cách xác thường xun.Bởi, phát triển phát sinh nhân tố cần phải cảnh bảo kịp thời Thứ sáu, tạo điều kiện nửa qui định pháp luật để nhà đầu tư nói chung nhà đầu tư ngồi nước nói riêng tự thoả thuận để quyền sử dụng đất để đảm 40 bảo việc phát triển dự án đầu tư phù hợp với nhu cầu thực thị trường giảm thiểu can thiệp nhiều nhà nước Nhà nước nên can thiệp thực việc tạo quỹ đất để nhà đầu tư có qui mơ vừa lớn thực Thứ bảy, phải có sách đồng quản lý tài chính, đất đai, ngân hàng, xây dựng để việc triển khai dự án nhà ngày phát triển thu hút ngày nhiều nguồn vốn đầu tư từ nước vào Việt Nam Đặc biệt dự án cải thiện thị trường để phục vụ tốt cho người nghèo nên có kết hợp với tổ chức tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn, Ngân hàng Chính sách xã hội Nếu khơng thay đổi thị trường đất đai dẫn đến phân hố ngành lớn lợi ích người giàu người nghèo Phát triển trọng sách xây dựng kết cấu hạ tầng để tạo môi trường đầu tư lý tưởng cho nhà đầu tư nước ngồi Chúng ta phải có sách rõ ràng nhà đầu tư nước ngồi vào vào Việt Nam, tức khuyến khích định hướng cho nhà đầu tư nước tham gia vào dự án đầu tư lớn dự án đầu tư tham gia Nói tóm lại, sách đất đai Nhà nước nên tham gia góc độ vĩ mơ cách ban hành sách thu hút đầu tư nước ngồi, khơng nên tác động q lớn vào q trình kinh doanh, sản xuất nhà đầu tư Kết luận chương Chương phân tích nội dung chế độ pháp lí quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam bao gồm: hình thức sử dụng đất, trình tự thủ tục thuê đất, giá thuê đất, thời hạn thuê đất, bồi thường thu hồi đất.Trong phần người viết chủ yếu liệt kê qui định Luật đất đai 2003 việc sử dụng đất TCCNNN bước nêu bất cập, hạn chế qui định luật pháp thực tiễn thực quyền sử dụng đất chủ thể thực điểm hạn chế, bất cập tất yếu xã hôi ngày phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần ngày đa đạng phức tạp Hơn nữa, chế làm việc lỗi thời hoạt động hành làm phát sinh nhiều vấn đề mà luật cần phải tập trung điều chỉnh Những học kinh nghiệm đánh giá chủ quan người viết nhằm cảnh báo nguy xảy đến việc sử dụng đất nhà đầu tư nước với kiến nghị nhằm đáp ứng nhu cầu kịp thời hành lang pháp lý để tổ chức cá nhân nước hưởng quyền thực nghĩa vụ cách tối ưu.Và kiến nghị hoàn thiện sách pháp luật đất đai nhằm tạo mơi trường pháp lý lí tưởng để nhà đầu tư nước yên tâm thực việc kinh doanh, sản xuất 41 KẾT LUẬN Chính sách pháp luật đất đai nước ta ngày đổi tiến Những qui định pháp luật đất đai nói chung chế độ pháp lí tổ chức, cá nhân nước ngồi nói riêng ngày rõ ràng, cụ thể, tinh gọn hiệu quả.Mặc dù, pháp luật đất đai hành có nhiều điểm bất cập hạn chế điều khơng thể tránh khỏi luật pháp quốc gia giới Để khắc phục bất cập hồn thiện sách đất đai để ngày thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài, Đảng Nhà nước ta phải có sách đồng quản lý đất đai Phải có nhiều nữa, cơng trình nghiên cứu khoa học để bổ sung nguồn tư liệu cho công cải cách luật đất đai Là sinh viên luật, người viết muốn đóng góp sức q trình nghiên cứu khoá luận tốt nghiệp đạt yêu cầu sau: Thứ nhất, phân tích đưa khái niệm tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Thứ hai, tập hợp bình luận qui định pháp luật hành liên quan đến việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Thứ ba, đưa giải pháp kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung qui định khơng cịn phù hợp với thực qui định quy hoạch, kế hoạch, biện pháp tài hoạt đầu đầu tư nước qui định quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân nước Việt Nam Nhờ việc lựa chọn viết đề tài mà người viết có hiểu biết sâu sắc vấn đề sử dụng đất cá nhân, tổ chức nước ngồi Qua q trình nghiên cứu sinh viên đề số kiến nghị nhằm mong muốn đóng nho nhỏ cho cơng cải cách Luật đất đai dự Luật đất đai vào năm 2010 Hy vọng tương lai gần nước ta có hệ thống pháp luật đồng bộ, thống để làm sở cho việc xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 42 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách tham khảo Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Ths.Lê Thị Nam Giang, (2007), “Tư pháp quốc tế”, Nhà xuất Đại học quốc gia, TP.HCM Trường Đại học luật Hà Nội, (2006), “Giáo trình luật đất đai”, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội Trường Đại học luật Hà Nội, (1996), “Giáo trình luật đất đai”, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội Viện khoa học pháp lí, (2006), “Từ điển luật học”, Nhà xuất tư pháp Các viết Nguyễn Thị Mỹ Dung,(2008), “Quyền nghĩa vụ người việt nam định cư nước ngồi”, Khố luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật TPHCM Ts.Nguyễn Quang Tuyến, (2004), “Quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam”, Báo pháp luật Số ngày26/08/2004 Vũ Thị Nhị Lương,(2002), “Chế độ pháp lý người nước ngồi sử dụng đất Việt Nam”, Khố luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật TPHCM Các website GS, TSKH Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi bổ sung cho luật đất đai 2003?”, http://isponre.gov.vn/home/hoat-dong-nghien-cuu http://www.vietnamembassy-usa.org/ Http://www.dpi.hochiminhcity.gov.vn/vie/news_detail.asp?period_id=1&cat_id =21&news_id=21 Http://www.vietnam.gov.vn/portal/page?_pageid=33,638897&_dad=portal&_s chema=PORTAL Http://www.google.com.vn/search?client=qsb-win&rlz=&q=cong+bao TBKTSG,(2009), “Không nên lạm dụng biện pháp thu hồiđất”, http://dpii.vn/Default.aspx?Language=vi TS Đinh Dũng Sỹ , “ Tài đất đai: số vấn đề cần quan tâm”, http://www.nclp.org.vn/nha_nuoc_va_phap_luat Vn economy, “Sửa đổi Luật đất đai kiến nghị từ IFC”, ... như: tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự án đầu tư, quyền sử dụng đất, chế độ pháp lý trước vào phân tích qui định pháp luật chế độ pháp lí tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt. .. Quyền tổ chức, cá nhân nước việc sử dụng đất để thực dự án đầu tư Quyền chung người sử dụng đất Tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam hưởng quyền chung người sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam 37 2.3 Kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật đất đai việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu