đặc san luật đất đai năm 2003 ThS Huỳnh Minh Phơng * C ựng vi h gia ỡnh, cỏ nhõn, t chc nc, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t ti Vit Nam l mt nhng nhúm ch th s dng t quan trng Trc õy, ngoi iu v cỏc quy nh ti Chng Lut t nm 1993 (chng quy nh v t chc, cỏ nhõn nc ngoi, t chc quc t thuờ t ca Vit Nam), vic s dng t ca cỏc i tng ny c iu chnh ch yu bi Phỏp lnh ngy 14/10/1994 v quyn v ngha v ca t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t ti Vit Nam, Ngh nh s 11/CP ngy 24/1/1995 hng dn thi hnh Phỏp lnh trờn, Thụng t s 679 TT/C ngy 12/5/1997 hng dn vic thuờ t thc hin cỏc d ỏn u t nc ngoi ti Vit Nam, Quyt nh s 189/2000/Q-BTC ngy 24/11/2000 ca B trng B ti chớnh v tin thuờ mt t, mt nc, mt bin ỏp dng i vi cỏc hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit Nam, Ngh nh s 81/2001/N-CP ngy 5/11/2001 v vic ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh ti Vit Nam Cỏc bn trờn quy nh v nhng ni dung ch yu sau: - Cỏc i tng nc ngoi s dng t ti Vit Nam v hỡnh thc s dng t ca h; - Thm quyn quyt nh cho thuờ t i vi cỏc i tng ny; - Trỡnh t, th tc giao t, cho thuờ t; 40 - Quyn v ngha v ca cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t ti Vit Nam Nhng ni dung ny ó c Lut t s 13/2003/QH11 (c Quc hi nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam khoỏ IX, kỡ hp th IV thụng qua ngy 26/11/2003 v cú hiu lc t ngy 01/7/2004) quy nh mt cỏch trung trờn c s lut hoỏ cỏc quy nh trc õy hoc cú sa i, b sung cho phự hp vi hon cnh mi Bi vit ny gii thiu mt cỏch khỏi quỏt v cỏc ni dung ú V cỏc i tng nc ngoi s dng t ti Vit Nam v hỡnh thc s dng t ca h m bo vic quy nh cỏc quyn v ngha v ca ngi s dng t phự hp vi nhng c thự mc ớch s dng t ca h, phỏp lut ó phõn chia cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi cú nhu cu s dng t ti Vit Nam thnh hai nhúm i tng chớnh: Nhúm 1: Cỏc t chc thuờ t thc hin chc nng ngoi giao, bao gm: C quan i din ngoi giao, c quan lónh s, c quan i din khỏc cú chc nng ngoi giao ca nc ngoi, c quan ca cỏc t chc ca Liờn hp quc ti Vit Nam, c * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 quan, t chc liờn chớnh ph, c quan i din ca t chc liờn chớnh ph Nhúm 2: Cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam theo Lut u t nc ngoi ti Vit Nam Trc õy, mc dự cn c ch yu vo mc ớch s dng t, phỏp lut t cú quy nh nhiu hỡnh thc s dng t khỏc nh giao t khụng thu tin s dng t, giao t cú thu tin s dng t, thuờ t nhng riờng i vi vic s dng t cú nhõn t nc ngoi, bt lun mc ớch s dng t l gỡ, Nh nc cng ch ỏp dng nht hỡnh thc thuờ t vi mc giỏ riờng so vi giỏ thuờ t ỏp dng cho cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn nc, ngoi tr ngi Vit Nam nh c nc ngoi cú quyn s hu nh ti Vit Nam thỡ cú quyn s dng t ú m khụng phi tin hnh th tc thuờ t v tr tin thuờ t trờn ú cú nh Mc ớch ca vic quy nh nh vy mt mt th hin s phõn bit i x m hu nh bt kỡ quc gia no trờn th gii cng ỏp dng i vi cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t thuc quyn s hu ca nh nc mỡnh ng thi nhm khc phc hn ch ca Lut t nm 1987, tng ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, mt khỏc nhm gúp phn thc hin ch trng khuyn khớch v to iu kin thun li i ng khoa hc v cụng ngh ngi Vit Nam nc ngoi chuyn giao v nc nhng tri thc khoa hc v cụng ngh tiờn tin m Ngh quyt Hi ngh ln th Ban chp hnh trung ng ng (khoỏ VIII) v nh hng chin lc phỏt Tạp chí luật học trin khoa hc v cụng ngh thi kỡ cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ ó So vi cỏc quy nh cỏc bn phỏp lut t trc õy, Lut t nm 2003 cú mt s im mi Th nht, ú l vic ỏp dng thờm hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t bờn cnh hỡnh thc cho thuờ t i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t ti Vit Nam v cho phộp h c la chn s dng t di mt hai hỡnh thc ny C th, khon iu 108 quy nh: "Ngi Vit Nam nh c nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u t ti Vit Nam c la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t hoc thuờ t" Vic quy nh nh vy l mt nhng bin phỏp nhm khuyn khớch ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t v nc (mt loi hỡnh ch th s dng t c bit bi s kt hp c hai nhõn t: "Vit Nam" v "nc ngoi" nú) Th hai, Lut t nm 2003 ó cho phộp t chc, cỏ nhõn nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u t nc ngoi ti Vit Nam, t chc nc ngoi cú chc nng ngoi giao c la chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ t hng nm hoc tr tin mt ln cho c thi gian thuờ Vic la chn phng thc tr tin thuờ t trc õy ó c ỏp dng i vi cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn nc s dng t nhm huy ng ngun cho ngõn sỏch nh nc ng thi m cho h kh nng s dng t mt cỏch ch ng v linh hot hn, phự hp vi nhu cu sn xut, kinh doanh v kh nng ti chớnh ca h Vic quy nh v la chn phng thc tr tin thuờ t i vi t 41 đặc san luật đất đai năm 2003 chc, cỏ nhõn nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u t ti Vit Nam, cỏc t chc cú chc nng ngoi giao gúp phn to s i x bỡnh ng gia cỏc ch th nc v cỏc ch th cú nhõn t nc ngoi, tng sc hp dn ca mụi trng u t nc ngoi v phự hp vi mc ớch ca Nh nc ta cỏc quy nh v vic la chn hỡnh thc s dng t V thm quyn cho thuờ t Vic quy nh thm quyn cho thuờ t th hin s phõn cp qun lớ nhm m bo trt t qun lớ nh nc khõu phõn phi t ai, m bo s qun lớ cht ch ca Nh nc i vi cỏc d ỏn u t Thm quyn cho thuờ t cú liờn quan mt thit n trỡnh t, th tc cho thuờ t Thm quyn cho thuờ t cng trung nhiu vo Chớnh ph thỡ th tc cho thuờ t cng tr nờn phc vi nhiu tng, nhiu nc hn, ú thi gian t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuờ c t cng kộo di hn iu ny nh hng khỏ quan trng n s hp dn ca mụi trng phỏp lớ v u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam Vỡ vy, thc hin ci cỏch th tc hnh chớnh lnh vc t ai, thm quyn cho cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuờ t thng xuyờn c nghiờn cu, sa i T ch c phõn nh cho Chớnh ph v u ban nhõn dõn cp tnh (trong ú thm quyn trung ch yu vo Chớnh ph) da trờn cỏc cn c v tm quan trng ca mc ớch s dng t (lnh vc u t), quy mụ v vn, v loi t, din tớch t m d ỏn cú nhu cu s dng - phõn theo loi d ỏn - sau ú, c m rng cho u ban nhõn 42 dõn cp tnh bng vic b bt cỏc cn c v mc ớch s dng t v quy mụ v ca d ỏn theo quy nh ca Ngh nh s 24 ngy 31/7/2000 v hng dn thi hnh Lut u t nc ngoi ti Vit Nam, n nay, quyn cho cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuờ t - khụng phõn bit l i tng thuc nhúm hay nhúm - mi trng hp u thuc thm quyn ca u ban nhõn dõn cp tnh Quy nh ny gúp phn nõng cao trỏch nhim cho chớnh quyn a phng qun lớ t ai, gim bt cỏc cụng vic s v cho Chớnh ph ng thi loi b c s trựng lp khụng cn thit th tc cho thuờ t m m bo c s qun lớ cht ch ca Chớnh ph i vi cỏc d ỏn s dng u t nc ngoi cú tm quan trng c bit i vi s phỏt trin kinh t - xó hi (vỡ iu ny ó c m bo thụng qua quy trỡnh thm nh, cp phộp u t c phỏp lut v u t nc ngoi quy nh) Ngoi vic quy nh thm quyn giao t, cho thuờ t ca u ban nhõn dõn cp tnh, Lut t nm 2003 cũn phõn cp cho ban qun lớ khu cụng ngh cao, ban qun lớ khu kinh t vic quyt nh giao li t, cho thuờ t i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t khu cụng ngh cao, khu kinh t Chỳng tụi cho rng quy nh nh vy l hp lớ vỡ nú m bo c s qun lớ thng nht ca chớnh quyn a phng i vi t thuc a gii hnh chớnh ca mỡnh (theo khon iu 91 v khon iu 92 Lut t nm 2003, u ban nhõn dõn cp tnh s giao cho ban Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 qun lớ khu cụng ngh cao, khu kinh t mt ln ton b din tớch t cỏc khu vc ny) ng thi trung c vic qun lớ t cỏc khụng gian kinh t riờng bit ny vo mt u mi qun lớ thng nht - ban qun lớ khu cụng ngh cao, khu kinh t - gúp phn n gin th tc hnh chớnh v giao t, cho thuờ t V trỡnh t, th tc giao t, cho thuờ t i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi v t chc, cỏ nhõn nc ngoi So vi cỏc quy nh trc õy Thụng t s 679 TT/C ngy 12/5/1997 ca Tng cc a chớnh hng dn vic thuờ t thc hin cỏc d ỏn u t nc ngoi ti Vit Nam, quy nh Lut t nm 2003 cú nhiu im tin b hn Bng vic quy nh trỡnh t, th tc giao t, cho thuờ t chung cho tt c cỏc i tng cú nhu cu s dng t, Lut ó bao quỏt c c th tc thuờ t s dng vo mc ớch ngoi giao, iu m cỏc bn phỏp lut t trc ú cũn b ng Lut cng ó quy nh c th, rừ rng hn ng thi rỳt ngn mt cỏch ỏng k khong thi gian gii quyt h s xin thuờ t, giao t ca c quan nh nc cú thm quyn, gin tin h s xin thuờ t, giao t c bit, quy nh c quan tip nhn h s xin giao t, thuờ t cú trỏch nhim trớch lc bn a chớnh hoc trớch o a chớnh khu t xin giao, xin thuờ thay vỡ yờu cu t chc, cỏ nhõn cú nhu cu s dng t phi t kớ hp ng vi t chc cú t cỏch phỏp nhõn v o c a chớnh cú c yu t ny h s nh trc õy, Lut ó gim bt gỏnh nng cho ngi cú Tạp chí luật học nhu cu s dng t, chuyn tr vic hon tt yờu cu phỏp lớ ny cho c quan qun lớ t ai, ú, loi bt c kh nng sỏch nhiu, kộo di thi gian xin giao t, thuờ t, gõy khú khn cho ngi s dng t t phớa cỏc c quan nh nc Ngoi ra, tng cng hn na vic ci cỏch th tc hnh chớnh v giao t, cho thuờ t, Lut t nm 2003 ó lc b bc xỏc nh a im thc hin d ỏn nh quy nh hin hnh Tuy nhiờn, theo chỳng tụi, vic lc b nh vy phn no cũn mang nng tớnh hỡnh thc vỡ theo quy nh ca phỏp lut v u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam, cú c giy phộp u t theo nh yờu cu h s xin giao t, thuờ t, trờn thc t nht thit khụng th b qua bc ny Trc lp d ỏn u t, ngi cú nhu cu xin giao t, thuờ t ó phi liờn h vi c quan nh nc cú thm quyn c gii thiu v a im thc hin d ỏn, nu khụng bit trc c a im thc hin d ỏn thỡ khú m lp c d ỏn u t Vỡ vy, vic k t ngy nhn h s hp l tc l ó cú d ỏn u t ri, c quan tip nhn h s mi cú trỏch nhim hon thnh vic gii thiu a im i vi trng hp t xin giao, xin thuờ cha c gii phúng mt bng nh quy nh Lut t mi l khụng logic v hp lớ V quyn v ngha v ca cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi s dng t ti Vit Nam - Theo quy nh ca phỏp lut t hin hnh, cỏc t chc nc ngoi thuc nhúm cú cỏc quyn sau: 43 đặc san luật đất đai năm 2003 + S dng t theo thi hn v mc ớch ó thuờ; + Xõy dng cỏc cụng trỡnh trờn t thuờ theo giy phộp ca c quan nh nc cú thm quyn; + S hu cụng trỡnh mỡnh xõy dng trờn t thuờ thi hn thuờ t Quyn s hu cỏc cụng trỡnh sau ht thi hn thuờ t c quy nh hp ng thuờ t; + c nh nc Vit Nam bo h quyn s dng t hp phỏp; + c quyn khiu ni t cỏo v nhng hnh vi vi phm quyn s dng t hp phỏp Ngoi ra, cũn c hng cỏc quyn khỏc theo iu c quc t kớ kt gia Chớnh ph Vit Nam v Chớnh ph nc c hoc theo quy nh ca hp ng thuờ t phự hp vi phỏp lut Vit Nam - Cỏc t chc thuc nhúm cú cỏc quyn sau: + Hng kt qu u t trờn t; + Hng li ớch ca cụng trỡnh cụng cng v bo v, ci to t; + c Nh nc Vit Nam bo h quyn s dng t hp phỏp; + c khiu ni, t cỏo v nhng hnh vi vi phm quyn s dng t hp phỏp; + c u tiờn xem xột vic tip tc thuờ t ht thi hn, nu cú yờu cu; + c quyn th chp giỏ tr quyn s dng t gn lin vi ti sn thuc quyn s hu ca mỡnh ó u t, xõy dng trờn t ú ti ngõn hng Vit Nam im ny, gia Phỏp lnh ngy 14/10/1994 v Ngh nh hng dn thi hnh cú s khụng thng nht Vi vic quy nh t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuc nhúm c quyn th 44 chp giỏ tr ti sn thuc quyn s hu ca mỡnh gn lin vi quyn s dng t, Ngh nh s 11/CP ngy 24/1/1994 ó lm hn ch quyn ca h so vi quy nh Phỏp lnh m bo quyn li cho nh u t nc ngoi v ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam theo Lut u t nc ngoi ti Vit Nam, Ngh nh s 24 ngy 31/7/000 v tip ú l Ngh nh s 27 ngy 19/3/2003 v sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 24/N-CP quy nh: Cỏc doanh nghip cú u t nc ngoi c th chp giỏ tr quyn s dng t v ti sn gn lin vi t thi hn thuờ t ti t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam nu thuc trng hp ó tr tin thuờ t nhiu nm m thi hn thuờ t ó c tr tin cũn li ớt nht l nm hoc trng hp doanh nghip liờn doanh m bờn Vit Nam gúp bng giỏ tr quyn s dng t v thi hn gúp bng quyn s dng t cũn li ớt nht nm Quy nh trờn m rng phm vi th chp cho cỏc doanh nghip cú u t nc ngoi so vi quy nh ca phỏp lut v t (t ch ch c phộp th chp ti ngõn hng Vit Nam, c phộp th chp ti c cỏc t chc tớn dng cú u t nc ngoi) nhng vụ hỡnh trung li loi b quyn th chp quyn s dng t ca cỏc t chc thuờ t tr tin thuờ t hng nm m Phỏp lnh ngy 14/10/1994 ó quy nh cho h iu quan trng hn c l cỏc quy nh mõu thun nh trờn ó to s bt tng thớch gia phỏp lut v u t nc ngoi v phỏp lut t Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, khin cho mụi trng phỏp lớ v u t nc ngoi tr nờn khụng thng nht, lm nh hng n vic thc thi quyn ca h - Trong Lut t nm 2003, quyn ca cỏc t chc thuờ t thuc nhúm v c bn c gi nguyờn nh phỏp lut t hin hnh, ngha l quyn ca i tng ny c xỏc nh cn c vo mc ớch s dng t ca h ch khụng da trờn phng thc tr tin thuờ t m h la chn Chỳng tụi cho rng quy nh nh vy l hon ton hp lớ vỡ khỏc vi cỏc i tng thuc nhúm 2, c thự ca mc ớch s dng t m vic s dng t ca cỏc t chc thuc nhúm nhỡn chung mang tớnh n nh hn H khụng s dng t vo mc ớch sinh li nờn ng nhiờn vic quy nh cho h cỏc quyn nhm to kh nng huy ng, bo ton hay phỏt trin khụng t õy Tuy nhiờn, theo chỳng tụi, cỏc bn hng dn thi hnh Lut t nm 2003, nu Chớnh ph khụng quy nh vic gim tin thuờ t cho cỏc t chc thuc nhúm trng hp h la chn tr trc tin thuờ t cho c thi gian thuờ thỡ quy nh v vic cho phộp cỏc t chc thuc nhúm ny c la chn phng thc tr tin thuờ t cho c thi gian thuờ hoc tr hng nm s thiu tớnh kh thi Vỡ th, mc ớch ca Nh nc quy nh ú s ớt cú kh nng t c trờn thc t Quyn ca cỏc t chc thuc nhúm c quy nh theo hỡnh thc s dng t (giao t, cho thuờ t) v phng thc tr Tạp chí luật học tin thuờ t (tr trc mt ln hay tr hng nm) v cú m rng hn hin nay, theo hng bỡnh ng vi cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn nc i vi quyn ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi t ti Vit Nam, Lut t nm 2003 ó lut hoỏ cỏc quy nh ca Ngh nh s 81/2001/N-CP ngy 5/11/2001 Vic m rng quyn cho cỏc i tng nc ngoi s dng t ti Vit Nam nh Lut mi khụng nhng s to iu kin thun li hn cỏc ch th ny cú th khai thỏc, s dng t mt cỏch cú hiu qu, tng cng s hp dn ca mụi trng phỏp lớ v u t nc ngoi, nht l bi cnh hi nhp quc t v khu vc nh hin m cũn gúp phn quan trng vo vic to c s phỏp lớ cho s tn ti v phỏt trin ca th trng bt ng sn ca Vit Nam nhm thc hin ch trng to lp v phỏt trin ng b cỏc loi th trng m ng v Nh nc ta ó Trờn õy l nhng im mi ni bt cú liờn quan n ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t ti Vit Nam c quy nh Lut t nm 2003 Nhng thay i ú, mt mt phn ỏnh quỏ trỡnh ỳc rỳt kinh nghim t thc tin iu chnh phỏp lut i vi vic s dng t ca cỏc ch th ny, mt khỏc, phn ỏnh khuynh hng iu chnh phỏp lớ i vi cỏc quan h s dng t cú nhõn t nc ngoi nhm to nhng ng lc mi m v mnh m chỳng tr thnh nhng ngun lc cú ý ngha thc s cho s nghip phỏt trin t nc./ 45 ... quyn th 44 chp giỏ tr ti sn thuc quyn s hu ca mỡnh gn lin vi quyn s dng t, Ngh nh s 11/CP ngy 24/1/1994 ó lm hn ch quyn ca h so vi quy nh Phỏp lnh m bo quyn li cho nh u t nc ngoi v ngi Vit Nam. .. thuờ thi hn thuờ t Quyn s hu cỏc cụng trỡnh sau ht thi hn thuờ t c quy nh hp ng thuờ t; + c nh nc Vit Nam bo h quyn s dng t hp phỏp; + c quyn khiu ni t cỏo v nhng hnh vi vi phm quyn s dng t hp phỏp... nhõn nc, ngoi tr ngi Vit Nam nh c nc ngoi cú quyn s hu nh ti Vit Nam thỡ cú quyn s dng t ú m khụng phi tin hnh th tc thuờ t v tr tin thuờ t trờn ú cú nh Mc ớch ca vic quy nh nh vy mt mt th hin