Mua bán nhà, công trình xây dựng theo pháp luật kinh doanh bất động sản (2)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI -oOo - MAI CHÍ TÍN MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG THEO PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP HCM – 2014 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI -oOo - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG THEO PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SINH VIÊN THỰC HIỆN: MAI CHÍ TÍN KHĨA: 35 – MSSV: 1055010288 GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH – 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Mai Chí Tín – sinh viên Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật Thương mại, khóa 35 (2010 – 2014), tác giả Khóa luận tốt nghiệp – đề tài “Mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo pháp luật kinh doanh bất động sản” Tơi cam đoan Khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi Tồn nội dung trình bày kết tơi thực hướng dẫn khoa học Thạc Sĩ Nguyễn Thị Kiều Oanh Trong Khóa luận có trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả, trích dẫn thể danh mục tài liệu tham khảo Các số liệu kết có khóa luận hồn tồn trung thực Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn lời cam đoan Tác giả khóa luận Mai Chí Tín MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa việc nghiên cứu Bố cục Khóa luận CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm nhà, cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm nhà, cơng trình xây dựng 1.1.2 Đặc điểm nhà, cơng trình xây dựng 1.2 Khái niệm đặc điểm mua bán nhà, cơng trình xây dựng 10 1.2.1 Khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng 10 1.2.2 Đặc điểm mua bán nhà, cơng trình xây dựng 13 1.3 Ý nghĩa mua bán nhà cơng trình xây dựng 16 1.4 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển quy định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng 18 1.4.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 18 1.4.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/7/ 2004 19 1.4.3 Giai đoạn từ 01/7/2004 đến 19 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1: 21 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 22 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng 22 2.1.1 Chủ thể mua bán nhà, cơng trình xây dựng 22 2.1.1.1 Bên bán 22 2.1.1.2 Bên mua 24 2.1.2 Ngun tắc mua bán nhà cơng trình xây dựng 27 2.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào mua bán 27 2.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng phải mua bán qua sàn 28 2.1.3 Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 32 2.1.3.1 Hình thức hợp đồng 32 2.1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng 34 2.1.3.3 Vấn đề hợp đồng mẫu 41 2.1.4 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 45 2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng 49 KẾT LUẬN CHƢƠNG 55 KẾT LUẬN 56 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản nước ta thức hình thành kể từ sau Hiến pháp năm 1992 ban hành Trước đó, thời kì chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản khơng tồn khơng có thừa nhận pháp luật Một số giao dịch bất động sản chủ yếu thực “thị trường ngầm”, nằm ngồi kiểm sốt nhà nước Với quy định đột phá “nền kinh tế hàng hóa”, “sở hữu tư nhân”, “chuyển quyền sử dụng đất”, Hiến Pháp năm 1992 tạo pháp lý để hình thành thị trường bất động sản, bao gồm thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, thị trường giao dịch cơng trình xây dựng1 Trong tiến trình phát triển thị trường bất động sản, khung pháp luật điều chỉnh giao dịch bất động sản ngày hoàn thiện Đặc biệt, Luật Nhà 2005 Quốc hội khóa XI thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 (sau gọi Luật Nhà ở) Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Quốc hội khóa XI thơng qua ngày 29 tháng năm 2006 (sau gọi Luật Kinh doanh bất động sản), giao dịch điều chỉnh cách hệ thống góc độ hình thức kinh doanh bất động sản Những văn tạo lập nên hành lang pháp lý cho cá nhân, tổ chức thực kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo sở cho giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch nhà, cơng trình xây dựng phát triển Trong đó, đáng ch ý giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng Mua bán nhà, cơng trình xây dựng lĩnh vực kinh doanh có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Trong thời gian qua, có thời điểm giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng nói diễn “sơi động”, nhiên nhìn chung phát triển khơng ổn định Vì có thời điểm thị trường bất động sản “nóng sốt”, sau lại rơi vào tình trạng “đóng băng” Hơn nữa, sau năm thi hành, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản bộc lộ hạn chế bất cập áp dụng thực tiễn, dẫn đến tranh chấp mua bán nhà, cơng trình xây dựng diễn phổ biến Từ thực trạng trên, nhiều vấn đề mang tính cấp thiết cần phải tìm hướng giải Như vấn đề điều kiện để thực kinh doanh bất động sản, nguyên tắc thực mua bán nhà, công trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản; vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Vì vậy, hồn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng có ý nghĩa việc phát triển kinh doanh bất động sản bối cảnh Xuất phát từ lý trên, tác giả Đinh Văn Ân (2011), “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia, tr.170 nghiên cứu định chọn đề tài “Mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo pháp luật kinh doanh bất động sản” để làm Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật Tình hình nghiên cứu Trong năm gần đây, vấn đề lĩnh vực kinh doanh bất động sản góc độ pháp lý nhiều cơng trình nghiên cứu Có thể kể đến cơng trình sau: Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản, Trương Thị Bích Đào (2004); Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Bùi Đức Thảo (2007); Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Phan Nữ Khánh Linh (2008); Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Dương Thị Vọng (2010); Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Huỳnh Văn Vinh (2010); Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản, Lê Thị Ngọc Hiếu (2011); Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai (2011), Lê Chí Cường; Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, Nguyễn Thị Kim Thu (2013) Tác giả khảo sát cơng trình thực nhận thấy vấn đề mua bán nhà, cơng trình xây dựng tác giả Huỳnh Văn Vinh nghiên cứu, nhiên đề tài chủ yếu nghiên cứu quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, hướng tiếp cận thông qua so sánh quy định Bộ luật Dân 2005 với Luật Kinh doanh bất động sản Những vấn đề chủ thể tham gia, ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng đề cập đề tài cịn mang tính khái qt, chưa làm rõ Các đề tài “Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản” - Lê Thị Ngọc Hiếu (2011); “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” – Lê Chí Cường; đề tài “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai” – Nguyễn Thị Kim Thu (2013) có mối liên hệ với đề tài khóa luận tác giả thực Tuy nhiên, đối tượng nghiên cứu đề tài nhà (một loại cơng trình xây dựng), vấn đề liên quan đến mua bán loại cơng trình khác chưa tìm hiểu Mặc dù, lĩnh vực nhà có cơng trình thực hiện, tác giả thấy cịn nhiều vấn đề khai thác tiếp tục nghiên cứu Trên sở khai thác vấn đề bất cập mà đề tài trước chưa làm được, đồng thời nghiên cứu cách toàn diện, tác giả đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Mục đích việc nghiên cứu Tác giả thực đề tài nghiên cứu với ba mục đích sau: Thứ nhất, tác giả nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống, nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận mua bán nhà, cơng trình xây dựng góc độ kinh doanh bất động sản Thứ hai, tác giả phân tích quy định pháp luật điều chỉnh mua bán nhà, cơng trình xây dựng vướng mắc bất cập áp dụng thực tiễn Thứ ba, từ vấn đề lý luận thực trạng quy định pháp luật, tác giả đề xuất giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu Khóa luận quy định pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng, tập trung Luật Nhà 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 văn hướng dẫn thi hành Về mặt lý luận, tác giả nghiên cứu làm rõ khái niệm nhà, cơng trình xây dựng; khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng; ý nghĩa mua bán nhà, cơng trình xây dựng thị trường bất động sản kinh tế; hình thành phát triển pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng Về mặt thực trạng, vấn đề nghiên cứu bao gồm: chủ thể; nguyên tắc mua bán; hợp đồng mua bán; hình thức mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Thứ hai, phạm vi nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu mua bán nhà, cơng trình xây dựng góc độ hình thức kinh doanh bất động sản, bên bán tổ chức có chức kinh doanh bất động sản Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực Khóa luận, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử Cụ thể chương sau: Trong chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp so sánh để làm rõ khái niệm, đặc điểm nhà, cơng trình xây dựng khái niệm, đặc điểm mua bán nhà, cơng trình xây dựng Bên cạnh tác giả cịn sử dụng phương pháp lịch sử để làm rõ hình thành phát triển quy định pháp luật điều chỉnh mua bán nhà, cơng trình xây dựng Trong chương 2, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp chứng minh tác giả sử dụng để làm rõ thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh mua, bán nhà cơng trình xây dựng Phương pháp tổng kết thực tiễn sử dụng để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp để tóm tắt nội dung chương đưa kết luận cho tồn Khóa luận Ý nghĩa việc nghiên cứu Thứ nhất, qua nghiên cứu mặt lý luận vấn đề mua bán nhà, cơng trình xây dựng tác giả làm rõ khái niệm nhà, cơng trình xây dựng; đồng thời cho thấy tầm quan trọng điều chỉnh pháp luật đối mua bán nhà cơng trình xây dựng góc độ hình thức kinh doanh bất động sản Thứ hai, qua nghiên cứu thực trạng pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng, tác giả cho thấy vấn đề bất cập tồn thực tiễn áp dụng, vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, rủi ro xảy cho khách hàng Từ đó, tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng Kết cơng trình nghiên cứu cịn tài liệu tham khảo cho quan tâm đến mua bán nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Bố cục Khóa luận Ngồi lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, Khóa luận văn có bố cục gồm hai chương: - Chương 1: Khái quát chung mua bán nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản - Chương 2: Thực trạng mua bán nhà, cơng trình xây dựng số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm nhà, cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm nhà, cơng trình xây dựng Nhà, cơng trình xây dựng tài sản có tầm quan trọng quốc gia, đóng vai trị sở hạ tầng để tạo động lực cho phát triển kinh tế Khi tiếp cận từ góc độ quy định pháp luật dân sự, nhà, cơng trình xây dựng xem loại tài sản gắn liền với đất, hầu hết pháp luật nước quy định bất động sản, nhận thấy qua quy định số quốc gia sau: Theo quy định Bộ luật Dân Pháp cơng trình xây dựng phân vào loại tài sản bất động sản với đất đai2 Trong Bộ luật Dân Nhật Bản quy định bất động sản bao gồm đất đai vật gắn liền với đất3, cơng trình kiến tr c xem vật gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký bất động sản4 Bộ luật Dân Đức quy định tài sản gắn liền với đất công trình xây dựng coi phận cấu thành thiết yếu mảnh đất5, quyền sở hữu mảnh đất bao gồm quyền sở hữu công trình xây dựng mảnh đất Và theo Bộ luật Dân Việt Nam 2005 nhà, cơng trình xây dựng loại tài sản bất động sản (khoản Điều 174) Dưới góc độ kinh tế, nhà, cơng trình xây dựng xem loại hàng hóa đặc biệt - hàng hóa bất động sản, đưa vào kinh doanh thực giao dịch thị trường bất động sản để thu lợi nhuận Mặc dù tiếp cận góc độ khác nhau, nhiên pháp luật dân sự, kinh tế không đưa khái niệm hay định nghĩa nhà, cơng trình xây dựng Vì thế, để hiểu rõ khái niệm đối tượng này, tác giả từ cách hiểu phổ thông đời sống, đồng thời xem xét nhà cơng trình xây dựng góc độ pháp lý Theo cách hiểu phổ biến nay, “nhà cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để hay để dùng vào cơng việc đó6 Theo cách hiểu này, nhà loại cơng trình xây dựng, dùng cho nhiều công việc khác nhau, phổ biến nhà dùng để Thông thường, đời sống, mục đích sử dụng mà nhà phân thành nhiều loại nhà ở, nhà kho, nhà xưởng… Điều 518 Bộ Luật Dân Pháp quy định “Đất đai cơng trình xây dựng bất động sản tính chất” Khoản Điều 86 Bộ luật Dân Nhật Bản Điều 14 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản Điều 94 Bộ Luật Dân Đức Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thông, NXB TP Hồ Chí Minh, tr.635 nêu rõ trường hợp đặc thù hoạt động kinh doanh bất động sản quy định luật khác áp dụng quy định luật đó, Điều Nghị định 153/2010/NĐ-CP quy định dự án khu nhà việc phải tuân thủ quy định chung nhà, cơng trình xây dựng cịn phải thực theo quy định pháp luật nhà Vì thế, tác giả cho rằng, quy định khác nhau, Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà khơng có mâu thuẫn Cho nên, với đối tượng đặc thù cơng trình xây dựng nhà ở, thực mua bán nhà hình hành tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực đ ng với quy định pháp luật nhà ở, tức phép bán thu tiền ứng trước người có nhu cầu mua nhà trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Thứ hai, quy định giá trị vốn huy động Đối với cơng trình xây dựng nhà tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng không 70% giá trị nhà trước bàn giao83 Đối với loại cơng trình xây dựng khác Luật Kinh doanh bất động sản không quy định mức vốn tối đa mà chủ đầu tư huy động trước bàn giao cơng trình Sở dĩ pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà làm luật không quy định giới hạn mức vốn huy động loại cơng trình khơng phải nhà xuất phát từ bên giao kết hợp đồng Bên mua bên bán hợp đồng cơng trình xây dựng thường chủ thể chuyên nghiệp Những công trình xây dựng hướng tới nhóm khách hàng định, nghĩa bên mua loại công trình mang tính chun biệt so với bên mua giao dịch nhà Như trường hợp mua bán cơng trình xây dựng trung tâm thương mại, trường hợp mua bán sở hạ tầng khu cơng nghiệp Vì so sánh mức độ dễ bị “tổn thương” giao kết hợp đồng mua bán, bên mua hợp đồng mua bán nhà bị ảnh hưởng cao so với bên mua loại cơng trình khác Chính thế, loại cơng trình pháp luật kinh doanh bất động sản không can thiệp sâu vào giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Đối với mức vốn tối đa mà chủ đầu tư huy động dự án nhà ở, nay, có ý kiến cho việc quy định mức 70% thấp chưa đáp ứng nhu cầu vốn để thực dự án, nên nâng mức lên 80%84 Tác giả không tán thành quan điểm Bởi lẽ với mức 70% giá trị hợp đồng khách hàng đóng góp hơn 2/3 nguồn vốn để thực hồn thành sản phẩm nhà dự án Hơn quy định lớn mức 70% mức rủi ro cho khách hàng 83 Khoản Điều 39 Luật Nhà Lê Chí Cường (2011) “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.76 84 47 tăng, chủ đầu tư khơng đủ lực tài thực dự án nguồn vốn người mua bị “chơn” nhiều Mặt khác, quy định 70% 80% hay 90% nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm việc đánh giá khả thực dự án mình, tránh trường hợp chủ đầu tư khơng có lực tài thực dự án phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ người mua Quy định pháp luật hành chủ đầu tư có vi phạm huy động vốn bị xử phạt hành với mức phạt lên đến 70 triệu đồng85 Tuy nhiên, chủ đầu tư thực dự án cố tình vi phạm, huy động vượt giới hạn luật định Ví dụ: Vi phạm huy động vốn trường hợp bán bán hộ dự án cụm cao ốc Khang Gia (Gị Vấp, Hồ Chí Minh), chủ đầu tư Công ty cổ phần đầu tư phát triển địa ốc Khang Gia ký hợp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vi phạm huy động vốn, hợp đồng với khách hàng Đỗ Nam Hùng Tại khoản 3.2 Điều hợp đồng, tổng mức vốn mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng trước bàn giao nhà 85%86 Ví dụ trường hợp vi phạm phát Thực tiễn cho thấy vi phạm chủ đầu tư huy động vốn diễn phổ biến, nhiều trường hợp chủ đầu tư thu tiền trước từ khách hàng mua nhà 90%, cá biệt có trường hợp lên đến 95% “qua mặt” quan có thẩm quyền Vì vậy, vấn đề đặt cần phải hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, có chế kiểm tra xử lý từ ngăn ngừa vi phạm từ chủ đầu tư Thứ ba, vấn đề chế kiểm sốt sử dụng vốn đ ng mục đích chủ đầu tư thực huy động vốn hình thức mua bán nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai Một nghĩa vụ quan trọng chủ đầu tư thực huy động vốn thơng qua việc bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải sử dụng nguồn vốn đ ng mục đích Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản87 Việc sử dụng đ ng mục đích hiểu việc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn tiền ứng trước khách hàng để phục vụ cho việc xây dựng nhà, công trình xây dựng dự án huy động vốn, không dùng để đầu tư thực cho dự án khác Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm nhằm đảm dự án đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng thực hoàn thành, tránh đầu tư tràn lan làm thất nguồn vốn Hơn nữa, góc độ kinh tế huy động vốn qua hình thức bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai để huy 85 Điểm b khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP Phụ lục 87 Điểm b khoản Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 86 48 động nguồn tiền nhàn rỗi, từ tạo nên tiếp giá trị thặng dư cho xã hội, dùng tiền huy động để đầu tư sai mục đích làm nghĩa việc huy động vốn Ngoài ra, người mua người phải gánh chịu thiệt hại chủ đầu tư dùng sai mục đích vốn, khơng mục đích mua nhà khơng đạt mà cịn phải chịu “chơn vốn” nhiều trường hợp khơng thể địi lại từ chủ đầu tư Tuy có quy định việc sử dụng nguồn vốn huy động đ ng mục đích Luật Kinh doanh bất động sản lại khơng có quy định để việc kiểm sốt việc sử dụng vốn quy định xử lý vi phạm chủ đầu tư trường hợp sử dụng sai mục đích Điều dẫn đến thực trạng chủ đầu tư sau huy động vốn tự dùng nguồn vốn thực mục đích khác Trong thời gian qua hàng loạt dự án đầu tư nhà, công trình xây dựng chủ đầu tư thực huy động vốn lại không thực thi công xây dựng đến chưa hoàn thiện Đơn cử dự án Hattoco (Hà Đông, Hà Nội) công ty Cổ phần tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình (Ba Đình Land) làm chủ đầu tư với tổng số vốn 900 tỷ đồng, khởi công từ năm 2009, theo kế hoạch bàn giao nhà cho khách hàng vào tháng 9/2013, đến xây đến tầng thứ (theo thiết kế 39 tầng), khách hàng tốn 50% giá trị hộ88 Thực tiễn cho thấy cần thiết việc xây dựng chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động chủ đầu tư qua hình thức mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, hồn thiện quy định xử lý vi phạm chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích Qua phân tích mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, tác giả thấy bất cập tồn quy định thời điểm chủ đầu tư bán nhà, cơng trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn tối đa mà chủ đầu tư huy động; chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn chủ đầu tư Những bất cập quy định pháp luật làm nảy sinh vi phạm chủ đầu tư thực tiễn, từ xuất tranh chấp liên quan đến mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Vì vậy, giải bất cập yêu cầu thiết việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng 2.2 Kiến nghị nhằm hồn thiện quy định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng Thứ nhất, sử dụng cụm từ “cơng trình xây dựng” thay cho cụm từ “nhà, cơng trình xây dựng” Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản Bởi lẽ, “nhà” 88 Theo Nguyễn Lê (2014), “Dự án Hattoco: khách hàng xúc, nhà không thấy tiền không trả”, ngày 11/05/2014, http://infonet.vn/du-an-hattoco-khach-hang-buc-xuc-nha-khong-thay-tien-khong-tra-post129280.info 49 loại “cơng trình xây dựng”, sử dụng thuật ngữ “nhà, cơng trình xây dựng” vơ hình chung hiểu hai đối tượng hoàn toàn độc lập, thuật ngữ “cơng trình xây dựng” sử dụng Luật xây dựng 2003 Luật Xây dựng 2014 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2015) chung cho nhà loại cơng trình khơng phải nhà Vì thế, Bộ Luật Dân Luật Kinh doanh bất động sản cần sử dụng thuật ngữ “công trình xây dựng” để đảm bảo tính thống pháp luật Thứ hai, quy định lại loại nhà, cơng trình xây dựng (gọi chung cơng trình xây dựng) đưa vào mua bán kinh doanh bất động sản - Sửa quy định khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản: “nhà, công trình xây dựng đưa vào mua bán bao gồm cơng trình xây dựng có sẵn, xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt” thành “cơng trình xây dựng đưa vào mua bán bao gồm cơng trình xây dựng có sẵn cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt” Bởi thực chất cơng trình xây dựng xây dựng cơng trình xây dựng hình thành tương lai Quy định Luật Kinh doanh bất động sản không phù hợp tách riêng hai đối tượng quy định điều kiện hồ sơ để đưa vào mua bán khác - Bổ sung khái niệm công trình xây dựng có sẵn cơng trình xây dựng hình thành tương lai, cụ thể sau: + “Cơng trình xây dựng có sẵn cơng trình xây dựng hoàn thành xong việc xây dựng thực xong nghiệm thu” +“Cơng trình xây dựng hình thành tương lai cơng trình xây dựng xây dựng theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể” Thứ ba, điều kiện kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước; tổ chức, nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư nước - Quy định lại mức vốn pháp định khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP, tăng mức vốn pháp định doanh nghiệp hợp tác xã đăng ký kinh doanh bất động sản Thiết nghĩ, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể mức vốn pháp định, mà giao cho Chính phủ quy định chi tiết Tùy theo thời kì phát triển kinh tế mà phủ để đưa mức vốn phù hợp - Xây dựng chế xác thực số vốn pháp định tổ chức, cá nhân làm thủ tục đăng ký kinh doanh Tăng cường công tác hậu kiểm vốn pháp định doanh nghiệp hợp tác xã trình thực hoạt động kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, cần phải xây dựng quy định trách nhiệm tổ chức tín dụng 50 tổ chức định giá việc xác nhận số vốn pháp định doanh nghiệp hợp tác xã kinh doanh bất động sản Thứ tƣ, bỏ nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải thực qua sàn (bỏ quy định khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản) Với bất cập phân tích trên, nguyên tắc bắt buộc phải thực qua sàn không tỏ hiệu quả, trái lại ngày xảy tiêu cực trở thành thủ tục rườm rà mua bán nhà, cơng trình xây dựng Để đảm bảo tính minh bạch thơng tin thị trường bất động sản nói chung mua bán, nhà cơng trình xây dựng nói riêng, pháp luật kinh doanh bất động sản nên có quy định cụ thể đồng nghĩa vụ chủ đầu tư cung cấp thông tin, có quy định chặt chẽ cá nhân, tổ chức thực môi giới mua bán cơng trình xây dựng Thứ năm, bổ sung quy định trường hợp đơn phương chấm dứt thực hủy bỏ hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản có quy định bên hợp đồng đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng, nhiên không đưa trường hợp cụ thể Qua nghiên cứu, tác giả thấy có mà pháp luật kinh doanh bất động sản cần ghi nhận để bên thực quyền Luật nên ghi nhận ba trường hợp sau để bên mua đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng: i) Chủ đầu tư bán cung cấp thông tin không đ ng thật cho người mua ii) Chủ đầu tư giao nhà cơng trình xây dựng không đ ng thời hạn, trừ trường hợp kiện bất khả kháng thay đổi thiết kế cơng trình xây dựng chấp thuận quan có thẩm quyền iii) Chủ đầu tư giao cơng trình xây dựng khơng với chất lượng thỏa thuận hợp đồng làm cho bên mua khơng thể đưa cơng trình xây dựng vào sử dụng đ ng mục đích, cơng Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản ghi nhận để bên bán đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng Đó trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ toán hợp đồng Thứ sáu, bổ sung quy định nghĩa vụ bảo hành chủ đầu tư cơng trình xây dựng Mặc dù nghĩa vụ quan trọng chủ đầu tư, nhiên quy định pháp luật kinh doanh bất động sản chưa ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư, không đảm bảo quyền lợi người mua cơng trình xây dựng Tác giả kiến nghị nên bổ sung quy định sau: 51 - Trong Nghị định số 23/2009/NĐ-CP, chương III xử phạt vi phạm hành lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, bổ sung quy định xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư khơng thực nghĩa vụ bảo hành cơng trình xây dựng khoảng thời gian quy định pháp luật bảo hành cơng trình xây dựng - Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể nghĩa vụ chủ đầu tư trường hợp người mua cơng trình xây dựng phải bỏ chi phí để khắc phục khiếm khuyết cố mà lẽ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành Cụ thể: “Trong trường hợp cơng trình xây dựng thời gian bảo hành theo quy định pháp luật mà chủ đầu tư không thực nghĩa vụ bảo hành Nếu người mua cơng trình xây dựng tự bỏ chi phí để khắc phục, sửa chữa cố, khiếm khuyết mà cố, khiếm khuyết khơng phải lỗi người sử dụng chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hồn trả lại chi phí cho người mua” Thứ bảy, bổ sung quy định hợp đồng mẫu mua bán nhà Như phân tích, thực trạng cịn tồn việc chủ đầu tư khơng tn thủ theo quy định mẫu hợp đồng Bộ xây dựng ban hành, việc không chấp hành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu chung cư thương mại với Cục quản lý cạnh tranh Để khắc phục bất cập này, tác giả đưa kiến nghị sau: - Bổ sung quy định xử phạt hành Chương III Nghị định số 23/2009/ NĐ-CP trường hợp chủ đầu tư không tuân theo quy định hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng ban hành; - Bổ sung quy định Luật Nhà nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu mua bán chung cư thương mại chủ đầu tư dự án đối với Cục quản lý cạnh tranh bắt buộc Đồng thời, Luật Nhà quy định đăng ký hợp đồng mẫu điều kiện để chủ đầu tư bán sản phẩm dự án, trường hợp chủ đầu tư không chấp hành nghĩa vụ này, mà đưa hợp đồng mẫu không đăng ký vào mua bán, hợp đồng ký kết khơng có giá trị pháp lý Thứ tám, bổ sung quy định điều chỉnh mua bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai Với bất cập thời điểm chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai, việc kiểm soát nguồn vốn sử dụng chủ đầu tư thực mua bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai, tác giả đưa đề xuất: - Về thời điểm chủ đầu tư bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai, có khác thời điểm bắt đầu thực huy động vốn Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản, khác cần thiết đối tượng nhà - loại cơng trình xây dựng đặc thù thực mua bán chủ yếu 52 có nhiều tác động đến thị trường bất động sản Ở đây, tác giả kiến nghị Luật Nhà nên quy định cụ thể thời điểm chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai, thời điểm “xây xong phần móng” giải thích Nghị định 71/2010/NĐCP, thuật ngữ “đài giằng móng” khơng có văn pháp luật luật xây dựng, khơng có hoạt động xây dựng Vì thế, Luật Nhà cần giải thích cụ thể rõ ràng thuật ngữ “đài giằng móng” - Đối với vi phạm chủ đầu tư việc sử dụng nguồn vốn sai mục đích mua bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai chưa có chế tài xử lý Tác giả kiến nghị bổ sung quy định xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích đầu tư thực dự án Chương III Nghị định 23/2009/NĐ-CP - Về xây dựng chế kiểm soát việc sử dụng vốn chủ đầu tư để sử dụng đ ng mục đích vào xây dựng cơng trình hình thành tương lai Xét chất quan hệ mua bán bên giao dịch mua bán cơng trình hình thành tương lai, quan hệ dân sự, hợp đồng giao kết thực chất hợp đồng dân Để bảo đảm cho bên có nghĩa vụ thực đ ng hợp đồng, xây dựng chế sở biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Theo đó, áp dụng hình thức ký quỹ theo quy định Điều 360 Bộ luật dân hình thức bảo lãnh theo quy định Điều 361 Bộ luật Dân Đối với biện pháp ký quỹ, hình thức thực bên mua cơng trình xây dựng hình thành tương lai Theo đó, thực giao kết hợp đồng ngồi việc bên thỏa thuận đợt toán, bên thỏa thuận điều kiện chi tiết cơng trình xây dựng cho đợt tốn Sau đó, bên mua thực ký quỹ số tiền vào tài khoản ngân hàng thương mại89, tài sản dùng để thực đợt tốn cho bên bán Qua đó, tùy theo giai đoạn thực dự án, ngân hàng thương mại thực giải ngân cho chủ đầu tư Để giải ngân, chủ đầu tư phải xuất trình giấy tờ chứng minh việc thực tiến độ dự án thực tế thỏa mãn điều kiện toán thỏa thuận, đồng thời ngân hàng kiểm tra tính xác thực báo cáo chủ đầu tư L c bên mua kiểm tra việc sử dụng vốn chủ đầu tư thông qua hóa đơn, chứng từ giải ngân vốn ngân hàng thương mại Trong trường hợp phía chủ đầu tư vi phạm cam kết phía ngân hàng khơng thực việc giải ngân tốn, từ bảo vệ người mua Việc khơng giải ngân toán ngân hàng thương mại lúc khắc phục bất cập thực tiễn, chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích 89 Khoản Điều 34 Nghị định 163/2006/NĐ-CP 53 lại buộc người mua phải tốn khơng vi phạm nghĩa vụ, hợp đồng bị hủy bỏ Biện pháp xảy số rủi ro người mua phía ngân hàng thương mại chủ thể chuyên nghiệp lĩnh vực xây dựng nên khơng giám sát việc thực dự án thực tế chủ đầu tư Tuy nhiên, cách thức này, người mua hoàn toàn chủ động việc theo dõi tiến độ dự án, đồng thời tránh tình trạng tốn tiền khơng biết nguồn vốn sử dụng Đối với biện pháp bảo lãnh, hình thức đặt bên bán Cơ chế sau: bên mua bên bán thực giao dịch, hợp đồng mua bán giao kết, có thêm hợp đồng bảo lãnh gồm ba bên: tổ chức tín dụng (bên bảo lãnh), chủ đầu tư (bên bảo lãnh), khách hàng (người mua – bên nhận bảo lãnh) Các bên thỏa thuận điều kiện tổ chức tín dụng bảo lãnh cho chủ đầu tư thực nghĩa vụ cho bên mua Cụ thể, trường hợp dự án khơng thực hiện, chậm tiến độ, bên tổ chức tín dụng thực trả lãi số tiền mà khách hàng toán Nếu trường hợp, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ mà bên mua quyền chấm dứt hủy bỏ hợp đồng, tổ chức tín dụng có nghĩa vụ trả lại số tiền bên mua toán, với nghĩa vụ tài khác phạt vi phạm hợp đồng Như vậy, l c người mua bảo vệ tốt hơn, khắc phục tình trạng “nhà khơng thấy – tiền khơng trả” Bên cạnh chế “sàng lọc” chủ đầu tư, làm ổn định thị trường cơng trình xây dựng nói riêng bất động sản nói chung Bởi vì, thực dự án, chủ đầu tư phải thuyết phục tổ chức tín dụng bảo lãnh để bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai, khơng có tổ chức tín dụng bảo lãnh, chủ đầu tư phải xây xong bán cơng trình xây dựng có sẵn, từ rủi ro cho người mua hạn chế Như vậy, thấy chế mang lại hiệu cho tích cực mua bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai, thị trường bất động sản Theo quan điểm tác giả, Luật Kinh doanh bất động sản cần phải bổ sung quy định biện pháp ký quỹ biện pháp bảo lãnh điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai Nghĩa là, thực giao dịch, hợp đồng mua bán chủ đầu tư khách hàng, cịn có thêm hợp đồng ký quỹ, hợp đồng bảo lãnh Việc lựa chọn ký quỹ bão lãnh tùy thuộc vào thỏa thuận bên bán bên mua Qua đó, việc tạo dựng chế giúp bảo vệ tốt quyền lợi bên mua cơng trình xây dựng, ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư phải thực đ ng hợp đồng 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong chương II, tác giả sâu vào nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng Tác giả tập trung phân tích, đánh giá quy định pháp luật vấn đề chủ thể, ngun tắc, hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng vấn đề mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Bên cạnh đó, tác giả trình bày, vướng mắc hạn chế quy định pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng thông qua việc liên hệ với bất cập thực tiễn áp dụng Bao gồm bất cập quy định vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; phạm vi mua bán nhà, cơng trình xây dựng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài; ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng; quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; vấn đề hợp đồng mẫu mua bán nhà ở; đặc biệt vấn đề mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Từ đó, tác giả đưa kiến nghị để hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 55 KẾT LUẬN Tác giả thực Khóa luận nghiên cứu vấn đề mua bán nhà cơng trình xây dựng, với nội dung gồm hai chương Chương 1, Khái quát chung mua bán nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản; Chương 2, Thực trạng pháp luật mua bán nhà cơng trình xây dựng số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Trong chương I, tác giả nghiên cứu vấn đề khái qt chung mua bán nhà, cơng trình xây dựng làm rõ vấn đề khái niệm đặc điểm nhà, cơng trình xây dựng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Đồng thời phân tích ý nghĩa mua bán nhà, cơng trình xây dựng khái quát hình thành pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng Từ đó, cho thấy cần thiết phải có điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản giao dịch Trong chương II, tác giả làm rõ, phân tích thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng Tác giả đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Bao gồm: Một là, thay đổi cách sử dụng thuật ngữ nhà, cơng trình, xây dựng; hai là, quy định lại loại nhà cơng trình xây dựng đưa vào mua bán; ba là, thay đổi quy định mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; bốn là, bỏ ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng bắt buộc qua sàn giao dịch bất động sản; năm là, bổ sung quy định cụ thể trường hợp đơn phương chấm dứt thực hợp đồng; sáu là, bổ sung quy định nghĩa vụ bảo hành nhà, cơng trình xây dựng chủ đầu tư; bảy bổ sung quy định hợp đồng mẫu mua bán nhà ở; tám là, bổ sung quy định điều chỉnh mua bán, nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai Qua cơng trình nghiên cứu trên, tác giả sáng tỏ vấn đề đối tượng nghiên cứu, đạt mục đích nghiên cứu đề Hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng góp phần đảm bảo quyền lợi bên tham gia giao dịch, đồng thời tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản Trong khn khổ Khóa luận với hiểu biết, tác giả cố gắng đề cập đến vấn đề mua bán nhà, cơng trình xây dựng, nhiên cịn hạn chế thiếu sót Tác giả mong nhận nhận xét từ Thầy, Cô để đề tài ngày hoàn thiện áp dụng thực tế 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A DANH MỤC V N BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Văn quy phạm pháp luật Việt Nam I Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005) Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003) Luật xây dựng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003) Luật Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005) Luật doanh nghiệp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005) Luật cơng chứng nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 82/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006) Luật Kinh doanh bất động sản nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006) Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 46/2010/QH12 ngày 16 tháng 06 năm 2010) 10 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 59/2010/QH12 ngày 17 tháng 11 năm 2010) 11 Luật Hợp tác xã nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012) 12 Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013) 13 Luật xây dựng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014) 14 Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 16 Nghị định số 153/2007/ NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 17 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kĩ thuât; quản lý phát triển nhà công sở 18 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 19 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 20 Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 21 Quyết định số 02/2012/QĐ-TT ngày 13 tháng 01 năm 2012 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung 22 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 Bộ xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐCP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 23 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 24 Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà II Văn quy phạm pháp luật nƣớc 25 Real Estate Agents Act 2008 of New Zealand (16 September 2008) B DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO GIÁO TRÌNH, SÁCH CHUYÊN KHẢO 26 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia 27 Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản - vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài 28 Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia TP.HCM 29 Bùi Mạnh Hùng (2013), Môi giới kinh doanh bất động sản, NXB Xây dựng 30 Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh bất động sản thời kì khủng hoảng, NXB Trẻ 31 Đặng Đức Thành (2010), Kinh doanh bất động sản – thực trạng giải pháp Việt Nam, NXB Thanh niên 32 Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân (tập 2), NXB Công an nhân dân, Hà Nội 33 Đại học Luật TP HCM (2013), Giáo trình pháp luật chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức, TP HCM 34 Đại học Luật TP HCM (2013), Giáo trình hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức, TP HCM 35 Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thơng, NXB TP Hồ Chí Minh BÁO CÁO CỦA CƠ QUAN NHÀ NƢỚC, TẠP CHÍ, KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC, TÀI LIỆU KHÁC 36 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 37 Báo cáo Bộ Xây dựng số 96/BC-BXD ngày 15/10/2013 “Tình hình thực Nghị Quốc hội chất vấn trả lời chất vấn kì họp thứ tư Quốc hội khóa XIII” 38 Huỳnh Anh Dũng (2014), “Chun nghiệp hóa nghề mơi giới, tài liệu hội thảo pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản”, tài liệu hội thảo hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản trường Đại học Luật TP HCM 39 Lê Chí Cường (2011), “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 40 Phan Huy Hồng, Bùi Thị Thanh Thảo (2014), “Bàn đổi quy định pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản, tạp chí khoa học pháp lý (số 01/2014) 41 Nguyễn Thị Nga, “Sự hình thành phát triển pháp luật thị trường bất động sản”, tạp chí Luật học, số 5/tháng 5/2007, Tr 25-33 42 Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Ủy ban nhân dân TP HCM, tháng năm 2013 WEBSITE 43 http://www.moj.gov.vn/ 44 http://www.xaydung.gov.vn/ 45 http://duthaoonline.quochoi.vn/ 46 http://bvntd.vca.gov.vn/ 47 http://quanlynha.vietreal.net.vn/ 48 http://infonet.vn/ 49 http://www.diaoconline.vn/ 50 http://lite.cafeland.vn/ 51 http://tuoitre.vn/ 52 http://vnexpress.net/ 53 http://www.doisongphapluat.com/ 54 http://thanhtra.com.vn/ 55 http://www.nhandan.com.vn/ 56 http://www.legislation.govt.nz/ PHỤ LỤC Hợp đồng mua bán nhà Công ty Trách nhiệm hữu hạn Liên doanh Phú Mỹ Hƣng bà Lê Ngọc Thụy Khanh Hợp đồng mua bán hộ Công ty Cổ phần đầu tƣ phát triển địa ốc Khang Gia ông Đỗ Nam Hùng Mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cƣ Bộ Xây dựng kèm theo Phụ lục Thông tƣ số 03/2014/TT-BXD ... luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng 2.1.1 Chủ thể mua bán nhà, cơng trình xây dựng Chủ thể thực mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo theo pháp luật kinh doanh bất động. .. Đặc điểm mua bán nhà, cơng trình xây dựng Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản Hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng có hàng hóa thực giao dịch bất động sản, loại... niệm nhà, cơng trình xây dựng; khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng; ý nghĩa mua bán nhà, cơng trình xây dựng thị trường bất động sản kinh tế; hình thành phát triển pháp luật mua bán nhà,