Pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ KIM LIÊN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh, Năm 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ KIM LIÊN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Đặng Anh Quân TP Hồ Chí Minh, Năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực Việc sử dụng thơng tin tác giả khác có trích dẫn nguồn cụ thể, xác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Liên MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai 1.1.1 Định nghĩa nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 1.1.2 Định nghĩa mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 10 1.1.3 Đặc điểm mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai .10 1.2 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai pháp luật .15 1.3 Quy định pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tƣơng lai .16 1.3.1 Chủ thể tham gia hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 16 1.3.2 Đối tượng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai .21 1.3.3 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai 23 1.3.4 Nghĩa vụ bên mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 36 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 37 2.1 Thực trạng pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai .37 2.1.1 Đối với chủ thể tham gia hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 37 2.1.2 Đối với đối tượng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 45 2.1.3 Đối với điều kiện huy động vốn 46 2.1.4 Đối với quy định giao dịch qua sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 49 2.1.5 Đối với quy định thông báo cho Sở Xây dựng trước ký kết hợp đồng 52 2.1.6 Đối với quy định hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 52 2.1.7 Đối với quy định nghĩa vụ bên tham gia giao dịch 54 2.2 Hƣớng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai 62 2.2.1 Đảm bảo thống quy định pháp luật 62 2.2.2 Giám sát, kiểm tra hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 63 2.2.3 Các kiến nghị cụ thể 64 KẾT LUẬN CHƢƠNG 69 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Vốn tư bản, giá trị đem lại giá trị thặng dư, đầu vào trình sản xuất1 Vốn kết hợp với sức lao động tạo giá trị cho xã hội Bài toán vốn đầu tư vấn đề mà doanh nghiệp quan tâm trình sản xuất kinh doanh, lĩnh vực đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh, doanh nghiệp cần nhiều vốn để trang trải cho nhiều khoản chi phí Thực tế, để giải vấn đề ngồi nguồn vốn tự có, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tìm cho kênh cấp vốn khác như: vay vốn từ tổ chức tín dụng, huy động vốn từ khách hàng, chứng khốn hóa bất động sản cách phát hành trái phiếu bất động sản Tuy nhiên, phương án huy động vốn từ ngân hàng hay thông qua việc phát hành trái phiếu lại khơng khả thi Bởi thơng thường, dự án đầu tư mục vốn vay ngân hàng nên chiếm 1/3 tổng số vốn đầu tư 2, nhằm đảm bảo việc thực nghĩa vụ tài khả thu lợi từ dự án Mặt khác với sách thắt chặt tiền tệ nay, việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng cho kinh doanh bất động sản dường Bên cạnh việc phát hành trái phiếu khơng phải doanh nghiệp có khả thực được, thực doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn có đơn vị bảo lãnh lựa chọn phương thức huy động Do đó, kênh huy động vốn thông qua khách hàng phương án khả thi có tính chất đường dài Khi thực dự án, chủ đầu tư huy động lượng lớn nguồn tiền nhàn rỗi thị trường để phục vụ đầu tư xây dựng dự án Người có nhu cầu góp vốn theo nhiều đợt mua nhà, cơng trình xây dựng với giá ban đầu theo cam kết chủ đầu tư Với cách thức này, chủ đầu tư khách hàng giải nhu cầu Thực chất hình thức huy động vốn hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai - hình thức kinh doanh bất động sản Thời gian qua hoạt động diễn phổ biến sôi thị trường Tuy nhiên, thực tế yếu tố lợi nhuận chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán, đặc tính vốn có “mua C.Mác Ăngghen (1993), “Tồn tập”, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, t.23, tr.296 Đặng Đức Thành (tái lần thứ năm 2010), “Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững”, NXB Thanh Niên, tr.42 2 nhà, cơng trình xây dựng giấy” làm cho hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phát sinh nhiều rủi ro, bất cập Bên cạnh thực tế đa dạng phức tạp đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chưa có quy định cụ thể thích hợp Thực tiễn thực giao dịch cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Quyền lợi ích hợp pháp bên khó đảm bảo, nhiều tranh chấp xảy chủ thể tham gia giao dịch Do vậy, việc tìm hiểu cách khái quát nội dung liên quan đến hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai gi p đưa cách nhìn toàn diện mặt l luận thực tiễn để có giải pháp hợp l nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia vào giao dịch, góp phần hồn thiện pháp luật liên quan đến hoạt động này, mặt khác tạo vận hành thông suốt, hiệu quả, lành mạnh thị trường bất động sản Xuất phát từ yêu cầu đó, tác giả định chọn đề tài: “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” làm Luận văn Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, Luận văn thạc sĩ liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều, tiêu biểu “Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản” Huỳnh Văn Vinh (2010), viết tác giả nêu cách khái quát ba hình thức giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, có tiểu mục nói đến mua bán nhà hình thành tương lai, nhiên chưa sâu vào nghiên cứu vấn đề liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai chưa đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến vấn đề “Pháp luật mua bán nhà thương mại” Phạm Thanh Khương (2011), viết tác giả chủ yếu đề cập đến nội dung mua bán nhà thương mại theo quy định pháp luật, tác giả chưa nghiên cứu sâu mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Liên quan đến pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai trình độ thạc sĩ chưa có cơng trình nghiên cứu sâu nghiên cứu, mà có đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” tác giả Lê Chí Cường (2011), viết tác giả đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, vấn đề pháp l liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, nhiên phần vấn đề pháp l liên quan đến giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, vấn đề điều kiện chủ thể, điều kiện nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai để thực giao dịch, chế giải tranh chấp chưa tác giả sâu giải Ngồi cịn có nhiều báo liên quan đến pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai như: “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà kinh doanh bất động sản” TS Lưu Quốc Thái, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 05/2014, viết tác giả phân tích, đánh giá điều kiện huy động vốn phát triển nhà thương mại theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở, có so sánh với hình thức huy động vốn thơng qua hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai “Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản luật kinh doanh bất động sản” TS Lê Minh Hùng, Tạp chí Khoa học pháp l số 02/2014, viết tác giả nêu lên vấn đề bất cập Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản đưa khuyến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản “Bàn hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai” LS Phạm Quang Huy, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 06 kỳ tháng 03/2014, viết tác giả nêu thực trạng pháp luật, bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, qua đưa số kiến nghị vấn đề Tuy cơng trình nghiên cứu nói chưa sâu vào giải vấn đề pháp l liên quan đến hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, nguồn tư liệu tham khảo vô qu giá cho tác giả q trình thực đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Trên sở xác định cách đầy đủ xác mặt l luận thực tiễn giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, đánh giá quy định pháp luật hành liên quan, đề tài đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, góp phần minh bạch th c đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn “Pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai” thực giới hạn thời gian từ Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực đến Để thực đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Cụ thể nghiên cứu vấn đề pháp l điều kiện chủ thể tham gia giao dịch, đối tượng giao dịch, nguyên tắc vấn đề pháp l nảy sinh trình thực giao dịch Đề tài xây dựng tảng chung Chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử; nghiên cứu l luận kết hợp với thực tiễn Theo đó, tác giả tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu để luận giải vấn đề, chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phối hợp với phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp thống kê, vv Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Thông qua việc nghiên cứu l luận thực tiễn mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, đề tài góp phần đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật lĩnh vực mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, gi p chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật có khung pháp l chuẩn mực, thuận lợi hơn, qua đó, góp phần nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng hoạt động kinh tế xã hội nói chung Đề tài góp phần phong ph vào kho tài liệu tham khảo nhà làm luật trình xây dựng hồn thiện pháp luật Bên cạnh đó, đề tài làm tài liệu khoa học hữu ích cho việc giảng dạy, học tập lĩnh vực Luật học chuyên ngành Luật kinh tế Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn kết cấu gồm chương: Chƣơng 1: Khái quát mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai hướng hoàn thiện 63 ứng trước khách hàng chủ đầu tư Việc góp vốn cần thực qua ngân hàng thương mại Số tiền ứng trước giải ngân chủ đầu tư có đủ giấy tờ chứng minh việc sử dụng vốn tiền đ ng mục đích huy động (thơng qua hợp đồng thi công, mua sắm nguyên vật liệu… phục vụ cho việc thực dự án) Có vậy, việc sử dụng sai mục đích chiếm dụng vốn ứng trước chủ đầu tư hạn chế tối đa Để đảm thống pháp luật kinh doanh bất động sản nhà nước thay đổi phương thức làm luật Các luật liên quan đến cần phải biên soạn, thảo luận, thông qua l c Nếu tiếp tục làm luật cách riêng lẻ nay, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo pháp luật điều chỉnh kinh doanh bất động sản nói riêng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nói chung khó cải thiện Ngoài ra, cần thống cách phân loại hợp đồng Bộ luật Dân 2005 với Luật Thương mại 2005, cần xác định loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Xây dựng khái niệm tài sản hình thành tương lai; nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai cách thống văn định 2.2.2 Giám sát, kiểm tra hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Để tránh việc chủ đầu tư huy động vốn bên mua dùng vào mục đích khác, pháp luật cần quy định rõ suốt thời gian huy động vốn chủ đầu tư phải sử đụng vốn vào đ ng mục đích đầu tư, tạo lập bất động sản triển khai dự án cách liên tục theo đ ng tiến độ phê duyệt Việc phải giám sát quan quản l hoạt động kinh doanh bất động sản địa phương (cụ thể Sở Xây dựng địa phương) huy động vốn có xác nhận đủ điều kiện quan có thẩm quyền Kiểm tra, giám sát hoạt động mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, bao gồm: có thiết kế kỹ thuật phê duyệt, xây dựng xong phần móng, hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thông báo cho quan chức địa phương 64 Kiểm tra, giám sát tiến độ xây dựng chủ đầu tư việc sử dụng tiền ứng trước chủ đầu tư quy định khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐCP khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ Để đảm bảo cho nguồn vốn ứng trước bên mua sử dụng đ ng mục đích, việc cần thực qua ngân hàng thương mại Theo đó, số tiền đợt bên mua trả chuyển vào ngân hàng Bên mua dễ dàng kiểm soát việc sử dụng số tiền ứng trước chủ đầu tư Đồng thời, kiểm tra, giám sát việc đảm bảo chất lượng thủ tục bàn giao nhà, cơng trình xây dựng chủ đầu tư cho người mua cộng với việc thực khâu hậu kiểm thời gian bảo hành Do bên mua biết nhận tài sản thông qua tài sản mẫu giấy tờ, vẽ có liên quan mà hiểu biết hết vấn đề chuyên môn, kỹ thuật liên quan đến việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Ngồi ra, bên mua kiểm soát phần tài sản mà chủ đầu tư giữ lại, không bán quy định điểm b khoản Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ Bởi bên bán bên có am hiểu chun mơn, kỹ thuật để xác định giá trị của phần diện tích riêng Do việc quy định cụ thể thành phần, chức nhiệm vụ quan kiểm tra giám sát luật cần thiết Để nâng cao trách nhiệm quản l nhà nước, quan giao nhiệm vụ kiểm tra, giám sát, xác nhận điều kiện huy động vốn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật để sai sót cơng việc mình, tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn không đ ng theo quy định pháp luật sử dụng sai mục đích nguồn vốn ứng trước 2.2.3 Các kiến nghị cụ thể - Sửa đổi khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản sau: mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai hình thức kinh doanh bất động sản, người mua ứng tiền theo đợt chủ đầu tư cam kết sử dụng nguồn vốn để tạo lập nhà, cơng trình xây dựng cho người mua, quyền sở hữu chuyển giao vào thời điểm bàn giao nhà, cơng trình xây dựng Quy định lấy đối tượng giao dịch làm trọng tâm xây dựng nên chưa thể hết chất giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Khái niệm tác giả đề xuất xác định chất giao 65 dịch, cách thức thực hợp đồng nghĩa vụ tương ứng bên Vì tạo điều kiện cho người đọc, người nghiên cứu dễ dàng nắm bắt nội dung vấn đề; đồng thời sở để nhà làm luật triển khai quy định chi tiết liên quan - Khi yêu cầu hồ sơ chứng minh tình trạng pháp l bất động sản đưa vào kinh doanh điểm e khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tách biệt hai khái niệm nhà hình thành tương lai nhà xây dựng Cụ thể, nhà xây dựng pháp luật yêu cầu phải có giấy phép xây dựng hồ sơ dự án, vẽ thiết kế thi công phê duyệt, nhà hình thành tương lai chủ đầu tư cần cung cấp hồ sơ dự án, vẽ thiết kế thi công tiến độ xây dựng phê duyệt Quy định vô hình chung xác định nhà hình thành tương lai nhà xây dựng hai khái niệm hồn tồn độc lập Trong mặt l luận nhà hình thành tương lai bao gồm nhà chưa hình thành thời điểm giao dịch hình thành theo hồ sơ, dự án, vẽ thiết kế thi công tiến độ phê duyệt Quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy rõ việc mua bán nhà hình thành tương lai việc mua bán nhà chưa hình thành nhà trình xây dựng Cho nên, quy định điểm bất cập cần sửa đổi Ngoài ra, để chứng minh tình trạng pháp l nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh tinh thần thống với điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo quy định Điều 39 Luật Nhà ở, Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cần bổ sung loại giấy tờ sau: biên nghiệm thu kỹ thuật việc xây dựng xong phần móng xác nhận sàn giao dịch bất động sản việc hoàn thành thủ tục mua bán bất động sản qua sàn (nếu có) Do đó, theo tác giả việc sửa đổi quy định điều kiện nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai phép đưa vào kinh doanh theo điểm e khoản điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006 sau: “ Có hồ sơ bao gồm: giấy tờ quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công, tiến độ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản theo quy định pháp luật xây dựng, trường hợp nhà chung cư, 66 tịa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà thuộc sở hữu” - Xây dựng chế kiểm soát việc xác thực số vốn pháp định cá nhân, tổ chức làm thủ tục đăng k kinh doanh cách cấm tổ chức tín dụng cung cấp dịch vụ tạm gọi “cho mượn tiền vào tài khoản phong tỏa” – với số phí, cá nhân, tổ chức ngân hàng (tất nhiên ngân hàng làm được) chuyển tiền 06 (sáu) tỷ vào tài khoản mở, tài khoản không r t tất toán doanh nghiệp đăng k kinh doanh xong – nhằm ngăn ngừa việc sử dụng “ vốn ảo” để đăng k hoạt động Ngoài ra, việc tăng cường công tác hậu kiểm quan trọng nhằm kịp thời phát xử l hành vi sai phạm, đảm bảo tính minh bạch cho thị trường - Bổ sung Điều 91 Luật Nhà 2005 điều kiện tham gia giao dịch nhà hình thành tương lai Điều giải mâu thuẫn Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản Vì Điều 91 Luật Nhà quy định nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tham gia giao dịch, Điều Luật Kinh doanh bất động sản cho phép nhà hình thành tương lai tham gia giao dịch có giấy phép xây dựng hồ sơ dự án, vẽ thiết kế thi công tiến độ xây dựng nhà phê duyệt - Đối với nghĩa vụ cung cấp thông tin chủ đầu tư quy định Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật cần bổ sung theo hướng xác định nghĩa vụ chủ đầu tư xuyên suốt trình thực hợp đồng nhằm tạo điều kiện cho người mua nắm bắt kịp thời tình hình liên quan đến dự án, nâng cao công khai, minh bạch giao dịch - Bổ sung quy định xử phạt hành chủ thể không thực đ ng nghĩa vụ cung cấp thơng tin, sử dụng vốn góp khơng đ ng mục đích theo quy định khoản Điều 11, điểm b khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 khoản điều 36 Luật Nhà Thông tư số 13/2009/TT-BXD - Bổ sung quy định hệ pháp l chủ đầu tư thay đổi kích thước, diện tích nhà, cơng trình xây dựng so với giao kết hợp đồng theo hướng: Chủ đầu tư phải giảm giá trị hợp đồng tương ứng với tỷ lệ thiếu hụt Ngược lại kích thước diện tích bất động sản lớn số liệu thỏa thuận hợp đồng phải cho phép bên mua có quyền lựa chọn việc trả thêm tiền r t hợp đồng, 67 phần phụ trội lớn số định so với số liệu thỏa thuận hợp đồng Ngoài ra, bổ sung thêm quy định ngoại lệ trường hợp thay đổi kích thước, diện tích, kết cấu nhà, cơng trình xây dựng theo hướng: cho phép chủ đầu tư số trường hợp, chẳng hạn q trình thi cơng phát yếu tố bất hợp l không thay đổi ảnh hưởng đến tiến độ, biện pháp thi công xây dựng, chất lượng cơng trình hiệu đầu tư dự án, điều chỉnh kích thước, diện tích nhà nhỏ lớn biên độ giới hạn mà không chịu trách nhiệm pháp l cho hành động - Xác định xác thuật ngữ “đài giằng móng” nêu điểm đ khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP dựa sở khoa học lĩnh vực xây dựng Bởi xây dựng, móng hiểu toàn kết cấu chịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng giằng móng Vì khơng có khái niệm “đài giằng móng” luật định - Bổ sung cụm từ “hình thành tương lai” vào điểm đ khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cụ thể sau: “ …chủ đầu tư k hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở…” Bởi hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khác - Bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết trước 15 ngày trước k hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Vì quy định mang tính hình thức khơng đạt hiệu quản l gây phiền hà, thời gian cho chủ đầu tư - Bỏ quy định Sở Xây dựng quyền yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, hủy bỏ hợp đồng huy động vốn k kết thực lại từ đầu theo đ ng quy định Khoản 11 Điều Thông tư 16/2010/TT-BXD để đảm bảo tính pháp chế - Xây dựng mẫu hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai cách rõ ràng, chuẩn mực, tránh trường hợp chủ đầu tư toàn quyền xây dựng hợp đồng với điều khoản gây bất lợi cho bên mua 68 - Sửa đổi quy định “Nếu nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư phải thực việc mua bán nhà theo đ ng thủ tục quy định Luật Nhà pháp luật dân sự”107, theo hướng cho phép bên mua hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản bán lại nhà hình thành tương lai nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Quy định rõ ràng thời điểm chủ đầu tư ứng tiền trước lần đầu hoàn thành việc xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản Bởi quy định hành tồn không thống pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật nhà xác định thời điểm huy động vốn 107 Điểm a khoản Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD 69 KẾT LUẬN CHƢƠNG Căn nội dung phân tích Chương luận văn, tác giả nêu lên thực trạng áp dụng pháp luật kiến nghị, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng tương lai Trong phần thực trạng áp dụng, tác giả nêu lên vấn đề về: chủ thể tham gia giao dịch; đối tượng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, quy định điều kiện huy động vốn, quy định giao dịch qua sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, quy định thông báo cho sở xây dựng, quy định hợp đồng quy định nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Trong phần kiến nghị, đề xuất tác giả mạnh dạn đưa 03 vấn đề để hồn thiện pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai là: đảm bảo thống quy định pháp luật; giám sát, kiểm tra hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai kiến nghị cụ thể quy định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 70 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhằm hệ thống hóa luật, văn quy phạm pháp luật đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật vấn đề thực tế đời sống xã hội Qua đó, đề xuất, kiến nghị soạn thảo, ban hành văn sửa đổi, bổ sung văn cũ quy định việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng tương lai để phù hợp với phát triển xã hội đáp ứng yêu cầu thực tế góp phần to lớn công tác xây dựng phát triển đất nước Thực tế pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tồn nhiều bất cập, gây nhiều khó khăn, vướng mắc trình thực bên tham gia giao dịch tồn nhiều điểm chưa tương đồng, thiếu thống nhất, chí phủ định lẫn văn quy phạm pháp luật Đây nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực tính thực thi quy phạm pháp luật tác động không tốt đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hiệu công tác quản l lĩnh vực Bên cạnh đó, cịn tác động xấu đến thị trường bất động sản Nhiều quy định pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai bối rối q trình thực Mặt khác, thân quan nhà nước l ng t ng việc giải thích, hướng dẫn doanh nghiệp thực cách quán Chính điều này, làm gia tăng hoạt động giao dịch khơng thức thị trường, gây nhiều rủi ro cho chủ thể tham gia giao dịch mua bán, phía người tiêu dùng ảnh hưởng nghiêm trọng đến trình phát triển thị trường bất động sản Đây vấn đề đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung, ban hành số văn pháp luật để giải triệt để mâu thuẫn, không đồng pháp luật vấn đề này, nhằm th c đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu quản l nhà nước nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai xu phát triển xã hội ngày Việc sửa đổi, bổ sung ban hành văn pháp luật để thống chế định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng tương lai cần phải đảm bảo đơn giản mặt thủ tục, đồng mặt thời gian, dễ hiểu, dễ thực hiện, không gây mâu thuẫn, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp, người tham gia 71 giao dịch quan chức trình thực theo đ ng chủ trương Đảng Nhà nước cải cách thủ tục hành “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” vấn đề mẻ phức tạp, tài liệu liên quan Trong phạm vi luận văn, có nhiều vấn đề chưa luận giải luận giải chưa thấu đáo, tác giả mong quan tâm đóng góp kiến thầy, cơ, đồng nghiệp để tác giả chỉnh sửa, tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện đề tài cấp độ cao hơn./ Để hoàn thiện luận văn này, tác giả nhận quan tâm, gi p đỡ dạy bảo, dẫn thầy, cô giáo Trường Đại học Luật – Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt, gi p đỡ, hướng dẫn tận tình thầy TS Đặng Anh Quân gi p tác giả có định hướng đ ng nghiên cứu, thực đề tài hoàn thành luận văn đ ng thời gian quy định Với tình cảm chân thành, tác giả xin trân trọng tất quan tâm, gi p đỡ qu báu đó./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các văn kiện Đảng cộng sản Việt Nam Đảng cộng sản Việt Nam (2011), chiến lược phát triển kinh tế xã hội 20112012 Nghị số 48/NQ-TW ngày 24 tháng năm 2005 Ban chấp hành Trung ương Đảng chiến lược xâu dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 B Các văn pháp luật Hiến pháp 1992 Bộ Luật Dân 2005 Luật Kinh doanh bất động năm 2006 Luật Nhà 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Xây Dựng 2003 Luật Sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Ở Điều 121 Luật Đất đai năm 2009 10 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2011 11 Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày tháng năm 2008 Quốc Hội khóa XII việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 12 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP Chính phủ ngày 27 tháng 10 năm 2011Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 13 Nghị định 104/2007/NĐ-CP ngày 14/6/2007 Chính phủ kinh doanh dịch vụ địi nợ 14 Nghị định 54/2010/NĐ-CP ngày 21/5/2010 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Điện ảnh số 62/2006/QH11 Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Điện ảnh số 31/2009/QH12 15 Nghị định 52/2008/NĐ-CP ngày 24/8/2008 Chính phủ quản l kinh doanh dịch vụ bảo vệ 16 Nghị định 126/2007/NĐ-CP ngày 1/8/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Người lao động Việt Nam làm việc nước theo hợp đồng 17 Nghị định 17/2012/NĐ-CP ngày 13/3/2012 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật kiểm toán độc lập 18 Nghị định 25/2011/NĐ-CP ngày 6/4/2011 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Viễn thông 19 Nghị định số 10/2011/NĐ-CP ngày 26/1/2011 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 141/2006/NĐ-CP ngày 22/11/2006 ban hành danh mục mức vốn pháp định tổ chức tín dụng 20 Nghị định số 30/2013/NĐ-CP ngày 8/4/2013 Chính phủ kinh doanh vận chuyên hàng không hoạt động hàng không chung 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 22 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 23 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản l cơng trình hạ tầng kỹ thuật quản l phát triển nhà công sở 24 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản l cơng trình hạ tầng kỹ thuật quản l phát triển nhà công sở 25 Nghị đinh số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính Phủ quản l chất lượng cơng trình xây dựng 26 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2009 Chính Phủ hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày tháng năm 2008 Quốc Hội khóa XII việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 27 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính Phủ giao dịch đảm bảo 28 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 29 Thơng tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng năm 2014 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐCP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 30 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2009 Bộ Xây Dựng quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà 31 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 32 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày tháng năm 2010 Bộ Xây Dựng Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 33 Thông tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28 tháng năm 2002 Bộ Tư pháp hướng dẫn số quy định Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính Phủ giao dịch đảm bảo 34 Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày tháng năm 2013 Thủ tướng Chính phủ tập trung đạo tăng cường biện pháp thực để năm 2013 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 35 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng năm 2014 Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 36 Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng năm 2013 UBND Thành phố Hà Nội quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho người Việt Nam định cư nước cá nhân người nước địa bàn thành phố Hà Nội 37 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi tài liệu phục vụ kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII, tháng 5/2014 38 Dự thảo Luật nhà sửa đổi lần thứ 11 tài liệu phục vụ kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII, tháng 5/2014 C Sách, giáo trình, luận văn 39 Đại học Luật Hà Nội (2006), “Giáo trình Luật Đất đai”, NXB Tư Pháp, Hà Nội 40 Đại học Luật Hà Nội (2009), “Giáo trình Luật Dân Việt Nam”, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 41 Lê Chí Cường (2011), “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh 42 Lê Minh Hùng (2014), “Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản luật kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (số 02) 43 Phạm Quang Huy (2014), “Bàn hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (số 06 kỳ 2) 44 Đặng Đức Thành (2010), “Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững”, NXB Thanh Niên 45 Huỳnh Văn Vinh (2010), “Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 46 Lưu Quốc Thái (2014), “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (số 05/2014) D Website 47 http://vinacam.com.vn 48 http://tuoitre.vn 49 http://diaoc.tuoitre.vn 50 http://muasamcong.vn 51 http://www.luatsungaynay.vn 52 http://www.diaoconline.vn 53 http://www.tapchitaichinh.vn 54 http://phapluattp.vn 55 http://baoxaydung.vn PHỤ LỤC ... CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai 1.1.1 Định nghĩa nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Cơng trình xây dựng. .. định pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tƣơng lai 1.3.1 Chủ thể tham gia hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Trong giao dịch mua bán nhà, cơng trình. .. trình xây dựng hình thành tương lai 1.1.2 Định nghĩa mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai 10 1.1.3 Đặc điểm mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai