Quản lý nhà nước về đất đai trong xây dựng và phát triển thị trường bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - BÙI ANH TUẤN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP HCM - 2010 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SVTH: BÙI ANH TUẤN KHÓA: 31 MSSV: 3120204 GVHD: THS LƯU QUỐC THÁI TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2010 LỜI CAM ĐOAN Tơi Bùi Anh Tuấn, sinh viên năm cuối chuyên ngành Luật thương mại Tơi cam đoan cơng trình riêng Những số liệu nội dung đề cập đến cơng trình chưa cơng bố hình thức Tơi hồn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Tp.Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng năm 2010 SINH VIÊN THỰC HIỆN BÙI ANH TUẤN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân ĐKBĐS Đăng ký bất động sản ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất QH, KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Phần mở đầu Chƣơng 1: Khái quát chung TTBĐS điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân chế quản lý Nhà nƣớc đất đai TTBĐS  1.1.TTBĐS điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân  1.1.1.Khách thể TTBĐS điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân  1.1.2 Cung – cầu – giá bất động sản TTBĐS  1.1.3 Chủ thể tham gia TTBĐS .8  1.2.Vai trò quản lý Nhà nước quản lý Nhà nước đất đai TTBĐS 10  1.2.1.Vai trò quản lý Nhà nước với TTBĐS 10  1.2.2.Vai trò quản lý Nhà nước đất đai với TTBĐS 13  1.2.2.1.Định nghĩa quản lý Nhà nước đất đai 13  1.2.2.2 Nội dung quản lý Nhà nước đất đai TTBĐS 15  1.2.2.3 Đặc điểm nội dung quản lý Nhà nước đất đai TTBĐS 19  1.2.2.4 Vai trò hoạt động quản lý Nhà nước đất đai vận hành phát triển TTBĐS 20 Chƣơng 2: Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đất đai TTBĐS hƣớng hoàn thiện 24  2.1.Cơ chế quản lý thiên hành cơng cụ cịn nhiều thiếu sót 24  2.1.1.Sự yếu ban hành tổ chức thực hệ thống sách pháp luật đất đai 24  2.1.1.1.Pháp luật đất đai tồn nhiều “lỗ hổng” nguyên nhân yếu hoạt động quản lý, điều tiết TTBĐS Nhà nước 24  2.1.1.2.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa chậm, vừa thiếu 28  2.1.1.3.Quan hệ giao đất, cho thuê đất cịn thiên hành chính, chưa thể hết yếu tố thị trường 30  2.1.1.4.Sự chậm trễ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm hạn chế BĐS “hợp pháp” tham gia thị trường 33  2.1.1.5.Quản lý thông tin đất đai, hồ sơ địa chưa đầy đủ, chưa quan tâm mức 36  2.1.1.6.Công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt cịn nhiều bất cập 38  2.1.2 Sự nhầm lẫm từ phía nhà nước vai trị chủ sở hữu chủ thể quyền lực công 40  2.1.3.Bộ máy quản lý Nhà nước đất đai chưa đủ mạnh chất lượng cho việc quản lý đất đai TTBĐS 41  2.2.Những tồn hệ thống tài đất đai cản trở phát triển bình thường TTBĐS 44  2.2.1.Sự tồn chế hai giá đất 44 2.2.2.Chưa giải triệt để vấn đề phân phối lợi ích Giữa Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư quy hoạch 46 2.2.3.Chính sách thuế đất đai chưa thực giữ vai trò điều tiết TTBĐS 48  2.3.Các kiến nghị tăng cường hiệu quản lý Nhà nước đất đai việc thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam 52 Kết luận 64 PHẦN MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Sau đổi năm 1986, Việt Nam có nhiều thay đổi quan trọng sách kinh tế thực tế giành nhiều thành công lớn tăng trưởng phát triển kinh tế Chính sách đất đai thay đổi lớn nhằm phù hợp với chuyển dịch kinh tế, đáp ứng kịp trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trong thời gian đầu q trình đổi mới, trước khó khăn yêu cầu lương thực nên sách đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp Sau vượt qua khó khăn trở thành nước xuất lương thực có tầm cỡ giới, với mục tiêu chọn phát triển công nghiệp dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển công nghiệp dịch vụ Từ hoàn cảnh lịch sử riêng, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể mục tiêu phát triển xác định, lựa chọn mơ hình: đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu thống quản lý Mơ hình tạo ổn định xã hội, xác lập tính cơng hưởng dụng đất bảo đảm nguồn lực đất đai cho q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, phù hợp với mơ hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc thực hình thức sở hữu đất đai định đặc trưng chế quản lý nhà nước đất đai vận hành thị trường bất động sản (TTBĐS) nước ta Nhận thức tầm quan trọng sách quản lý Nhà nước đất đai, pháp luật đất đai trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, thay thế, chế quản lý nhà nước đất đai có thay đổi đáng kể góp phần vào phát triển chung đất nước TTBĐS nói riêng Tiếp nối tinh thần đó, Văn kiện Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ X long trọng ghi nhận : “ Phát triển đồng quản lý có hiệu vận hành loại thị trường theo chế cạnh tranh lành mạnh…phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…” “ Phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản ; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển…Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường -1– sách kinh tế vĩ mô sở quan hệ cung - cầu đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch ngầm không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ đáp ứng yêu cầu thị trường bất động sản Tuy nhiên, trước q trình thị hóa phát triển mạnh mẽ kinh tế, luật sách liên quan tới đất đai dù liên tục bổ sung, sửa đổi nhanh chóng trở lên lạc hậu có nhiều điểm không phù hợp với thời Điều gây nhiều vấn đề tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu sử dụng đất Là quốc gia phát triển, đất đai nhân tố đầu vào quan trọng tăng trưởng phát triển kinh tế, tranh chấp bất ổn sách đất đai có tác động xấu tới môi trường kinh doanh gây cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội Tất lí thúc đẩy tác giả đến nghiên cứu hồn thiện đề tài khóa luận tốt nghiệp : “ Quản lý nhà nước đất đai xây dựng phát triển thị trường bất động sản” với mong muốn phát thảo sơ lược tranh quản lý nhà nước đất đai mối quan hệ với TTBĐS đề xuất kiến nghị góp phần hồn chỉnh chế quản lý Nhà nước đất đai mối liên hệ với TTBĐS MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU - Đề tài trình bày cách có hệ thống vấn đề lý luận, pháp lý quản lý Nhà nước đất đai thị trường bất động sản Tác giả không nuôi tham vọng sâu vào phân tích, luận giải khía cạnh vấn đề mà mong muốn đem lại nhìn tổng quan cơng tác quản lý Nhà nước đất đai có tác động đến vận động phát triển TTBĐS Việt Nam - Phân tích nguyên nhân khách quan, chủ quan hạn chế quản lý Nhà nước đất đai nói chung ảnh hưởng đến TTBĐS, sở đề xuất định hướng, giải pháp góp phần tăng cường hiệu quản lý Nhà nước lĩnh vực PHẠM VI NGHIÊN CỨU Khóa luận tập trung phân tích mối quan hệ biện chứng quản lý Nhà nước đất đai TTBĐS Trong làm bật hạn chế, bất cập chế quản lý Nhà nước đất đai có tác động đến vận động, phát triển TTBĐS Trên sở đó, khóa luận đưa kiến nghị, giải pháp nhằm tăng cường hiệu quản lý Nhà nước đất đai thị trường bất động sản -2– PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh nhằm làm rõ thực trạng quản lý Nhà nước đất đai Đồng thời, khóa luận tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp phân tích số liệu có nhằm làm rõ xem công tác quản lý Nhà nước đất đai thực có tính khả thi hay chưa, thực đóng vai trị “ kim nam” cho phát triển TTBĐS hay chưa Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Tác giả mong muốn đề tài trở thành tài liệu có giá trị tham khảo cho người muốn tìm hiểu tiếp tục phát triển đề tài Đồng thời tác giả mong muốn kiến nghị mà tác giả đưa có ý nghĩa q trình xem xét hồn thiện chế quản lý Nhà nước đất đai xây dựng phát triển TTBĐS TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Như đề cập trên, chưa có đề tài vào phân tích, luận giải tất khía cạnh, vấn đề hoạt động quản lý Nhà nước đất đai có liên quan đến TTBĐS Các đề tài, cơng trình khoa học cơng bố trước phần chủ yếu tập trung vào phần lý luận chung TTBĐS một, vài khía cạnh tác động chế quản lý Nhà nước đất đai đến hình thành phát triển TTBĐS Tác giả xin giới thiệu số công trình nghiên cứu trước như: sách PGS, TS Thái Bá Cẩn - ThS Trần Nguyên Nam “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam”, Nxb Tài 2003 Cơng trình sâu vào luận giải, phân tích TTBĐS nói chung số đặc điểm đặc thù TTBĐS Việt Nam mà không đề cập đến khía cạnh quản lý Nhà nước đất đai không mối quạn hệ biện chứng hoạt động quản lý Nhà nước đất đai với vận động phát triển TTBĐS Bên cạnh khía cạnh riêng lẻ hoạt động quản lý Nhà nước đề cập đến cơng trình sau: khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật tác giả Lê Thị Ngọc Trang ( 2004 ) “ Pháp luật đất đai việc phát triển TTBĐS”; luận văn thạc sĩ luật học tác giả Khúc Thị Trúc Thanh (2004), “ Cơ sở pháp luật TTBĐS kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, thực trạng giải pháp”; khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật tác giả Phạm Thùy Trang (2008), “ Thị trường quyền sử dụng đất tác động điều chỉnh pháp luật đất đai”… Mặc dù việc ban hành pháp luật đất đai triển -3– khai thực thực tế hoạt động trung tâm hoạt động quản lý Nhà nước đất đai thân khơng thể thực tốt nhiệm vụ thiếu hỗ trợ từ công cụ quản lý khác Có cơng trình lại tập trung vào biểu bất thường TTBĐS đề xuất hướng giải như: khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật tác giả Nguyễn Thị Giang (2007), “Giải pháp hạn chế đầu đất đai thị trường bất động sản”…Do người nghiên cứu sau khơng có nhìn tồn cảnh hoạt động quản lý Nhà nước lĩnh vực nhạy cảm Muốn nghiên cứu, họ phải sưu tập nhiều tài liệu cơng trình, thời gian, công sức Một số tác giả lại vào phân tích tác động từ phía cơng cụ tài ( thuế chuyển quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài người sử dụng đất…) luận văn thạc sĩ luật học tác giả Trương Thị Bích Đào (2004), “ Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản”… chưa đưa nhìn tổng quát hoạt động quản lý Nhà nước đất đai mối quan hệ với TTBĐS BỐ CỤC CỦA KHÓA LUẬN Khóa luận chia làm chương: Chƣơng 1: Khái quát chung TTBĐS điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân chế quản lý Nhà nƣớc đất đai mối quan hệ với TTBĐS Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc đất đai thị trƣờng bất động sản hƣớng hoàn thiện -4– hoạch, kiểm tra việc thực QHSDĐ, điều tiết TTBĐS chủ yếu cơng cụ tài chính, hạn chế dùng cơng cụ hành để quản lý đất đai thị trường” 87 - Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS Cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình việc đời Luật tất yếu “Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, BĐS cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, BĐS có giá trị phải sinh Một giá trị phải sinh việc tạo nguồn vốn” 88 Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành Luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý BĐS đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống ĐKBĐS thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS Tuy nhiên, cần ý phải quy định cho nội dung Luật Đăng ký BĐS không trùng lắp với quy định Luật đất đai Nếu Luật Đất đai quy định quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 89 Luật Đăng ký BĐS quy định nguyên tắc đăng ký, giá trị pháp lý việc đăng ký BĐS; trường hợp đăng ký, thẩm quyền thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin BĐS; tổ chức, hoạt động quan đăng ký BĐS quản lý Nhà nước đăng ký BĐS - Cần đưa chế định hợp đồng hành vào quy định pháp luật đất đai, theo tổ chức nước đề phải chuyển sang hình thức th đất có trả tiền cho Nhà nước, chấm dứt tình trạng “ xin- cho” đất Hợp đồng hành cần trả chất “ bình đẳng” hợp đồng văn có giá trị pháp lý để chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang tổ chức SDĐ nước với tư cách hai bên hợp đồng thay quan hệ hành chiều Tất cơng trình xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kí hợp đồng hành để thẩm định chất lượng trước đưa vào sử dụng Chủ thể hợp đồng hành bên quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cơng trình quan quan Nhà nước có thẩm quyền ủy quyền, bên tổ chức sử dụng đất Thứ hai, giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Cần nâng cao chất lượng hệ thống QH, KHSDĐ tạo tính thống quy hoạch với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng quy hoạch 87 Ts Trần Thị Cúc ( 2008), “ Hoàn thiện pháp luật tư quản lý Nhà nước đất đai”, Quản lý Nhà nước, (3), tr.22 88 http://cafef.vn/20100220100055217CA35/9-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san.chn 89 Xem Điều Luật Đất đai 2003 - 53 – phát triển TTBĐS bảo đảm quyền định đoạt hưởng lợi Nhà nước “Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý qu đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm mục đích sử dụng theo quy hoạch xét duyệt” 90 Để QH, KHSDĐ thực đóng vai trị định hướng cho phát triển TTBĐS phải xây dựng quy hoạch chi tiết ổn định thời gian dài nhằm đảm bảo QH, KHSDĐ kỳ sau không phá vỡ quy hoạch, kế hoạch kỳ trước đất “Quy định góp phần ngăn chặn tình trạng lợi dụng thay đổi quy hoạch để thơn tính đất đai, góp phần khắc phục tình trạng quy hoạch treo làm cho đời sống nhân dân kinh doanh doanh nghiệp bị “treo” theo quy hoạch” 91 Tính hồn chỉnh tồn hệ thống quy hoạch làm kẽ hở lợi dụng triển khai quy hoạch Tính khả thi, tính cơng khai QHSDĐ tạo sở để khắc phục tình trạng lãng phí quản lý sử dụng đất, khơng có hội dựa vào quy hoạch để người quản lý tham nhũng Điều thực có tồn quy định pháp luật biện pháp để tiếp thu đóng góp cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia nhà khoa học trình xây dựng quy hoạch…Đó tiếp thu có chọn lọc ý kiến “ người cuộc”, phản biện xã hội tính hồn chỉnh tính khả thi quy hoạch - Nhằm hạn chế tình trạng quy họach treo, dự án treo, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần rà soát lại khu vực công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xem xét lại khu vực tiếp tục thực hiện, khu vực khơng có khả thực cương thu hồi để giải phóng nguồn lực vốn BĐS bị “chết” nằm im Việc tính tốn thực dự án cần dựa lực thực tế nguồn lực khả huy động vốn tỉnh, “tránh tình trạng tỉnh lập quy họach khu thị, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, bến cảng, sân bay…theo “phong trào ”92 - Phải thay đổi cách làm quy hoạch, theo nên quy định hai cấp quy họach Đó cấp trung ương lập quy hoạch cho nước cấp tỉnh liên tỉnh lập quy hoạch cho tỉnh, vùng liên tỉnh…Dù quy hoạch cấp phải đáp ứng nhu cầu người dân nhà ở, điện đường, trường trạm…Quy hoạch chi tiết đến đâu cấp giấy phép xây dựng đến đó, theo nguyên tắc cấp giấy phép xây dựng cho khu vực, tránh tình trạng cấp phép riêng lẻ cho hộ Có thể ví dụ đường mở cấp phép xây dựng có thời hạn năm cho khu phố Làm 90 http://www.fetp.edu.vn/events/theFilename/ThiTruongBDS.pdf http://vneconomy.vn/20090112115218833P0C17/sua-luat-dat-dai-nhung-kien-nghi-tu-ifc.htm 92 TS Trần Thị Cúc, “ Hoàn thiện pháp luật tư quản lý Nhà nước đất đai”, Quản lý Nhà nước ,(03), tr.27 91 - 54 – vừa đảm bảo đồng m quan, vừa tránh cho người dân thủ tục hành rườm rà Đồng thời cần sửa đổi điều 25 Luật đất đai 2003 theo hướng cấp huyện cấp xã không lập quy hoạch mà tham gia việc kiểm tra thực quy hoạch địa bàn Quy định tránh chồng chéo, mâu thuẫn quy hoạch - Cần phải luật hóa tham gia cộng đồng vào việc lập QH, KHSDĐ chi tiết Quy định rõ kế hoạch chi tiết địa phương cần phải có tham gia chủ trì quyền địa phương Chính quyền địa phương quan chức lập quy hoạch phải công khai vấn đề quy hoạch, tổ chức để cư dân, doanh nghiệp, thành phần tham gia vào việc giải tỏa, tái định cư, v.v… liên quan đến khu vực đóng góp ý kiến vào quy hoạch Thứ ba, giải pháp giao đất, cho thuê đất - Cần xem xét lại quy định pháp luật đất đai hành giao đất, cho thuê đất Theo tác giả kiến nghị giao đất giao khơng nên quy định thời hạn Cịn th đất phải có thời hạn rõ ràng Ví dụ, người nông dân giao đất nông nghiệp thông qua giấy chứng nhận từ năm 1993 với thời hạn ghi 20 năm, năm 2013 phải gia hạn tiếp Việc đẻ thêm thủ tục hành khơng cần thiết thực tế rõ ràng hiệu quản lý Nhà nước nói chung hiệu quản lý Nhà nước đất đai TTBĐS chưa cao - Bên cạnh kiến nghị cho phép người thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn hay chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất; cho phép tổ chức kinh tế nước hưởng quyền giống tổ chức kinh tế nước việc thuê đất trực tiếp tổ chức, hộ gia đình Nhà nước giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để khuyến khích tham gia khối đầu tư nước đảm bảo nguyên tắc không phân biệt đối xử theo tinh thần Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư - Cần chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê đất cách tràn lan việc quy định cụ thể trách nhiệm quan, cá nhân có thẩm quyền giao, cho thuê đất để “ đừng biến giao đất, cho thuê đất trở thành đặc quyền số người” Trách nhiệm trách nhiệm kỷ luật, vật chất hay chí xử lý hình hậu từ sai phạm họat động giao đất, cho thuê đất hậu từ họat động lớn khắc phục Đối với sai lầm hoạt động mà cán bộ, công chức có thẩm quyền hết nhiệm ký hoạt động cần quy kết trách nhiệm theo kiểu “ hồi tố”… - 55 – Thứ tƣ: giải pháp nâng cao hiệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tiếp tục xây dựng điều kiện cần thiết pháp lý, sở vật chất người để đáp ứng yêu cầu việc cấp chung thống mẫu giấy chứng nhận- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo Nghi 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Bên cạnh đó, cần tổ chức lại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện để đáp ứng yêu cầu cơng việc thực tế, cần quy định rõ trách nhiệm cá nhân, đơn vị việc vi phạm quy định pháp luật thiếu trách nhiệm gây hậu trình cấp giấy chứng nhận - Đồng thời Nhà nước phải đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà tạo điều kiện thuận lợi để người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS góp phần tạo TTBĐS lành mạnh Bên cạnh phải quy định chế tài việc không tuân thủ đăng ký giao dịch BĐS Để làm điều trước tiên Nhà nước cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tháo gỡ ách tắc cấp GCNQSDĐ việc tn thủ cách triệt để mơ hình “ cửa liên thông”, phân định rõ nhiệm vụ thời hạn cho công đoạn xử lý hồ sơ phân định rõ trách nhiệm quan có liên quan Đồng thời, kiểm tra phát có biện pháp xử lý kịp thời hộ gia đình, cá nhân vi phạm quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ, đặc biệt cán bộ, cơng chức, viên chức có hành vi tiêu cực trình giải cấp giấy chứng nhận Mặc khác Nhà nước phải giảm thiểu chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dịch thức, nghiên cức ban hành chế tài giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ giao dịch không thực đăng ký Cần nhấn mạnh mục tiêu đăng ký giao dịch không để thu khoản tài đất đai mà để cơng khai hóa thị trường, tăng cường công cụ quản lý bảo hộ cho việc tham gia giao dịch Thứ năm, giải pháp quản lý thông tin đất đai TTBĐS - Trong thời gian trước mắt, cần đại hóa hệ thống thơng tin đất đai Để làm điều Nhà nước cần xây dựng hệ thống sở liệu quản lý BĐS thông qua việc ĐKBĐS thu thập giá BĐS Hệ thống mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng, Kho bạc nhà nước cấp nhằm giúp Nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng SDĐ chủ thể SDĐ để từ có biện pháp xử lý kịp thời hành vi tích tụ đất đai chủ thể SDĐ qua hạn chế việc đầu đất đai Điểm đặc biệt hệ thống NSDĐ phải đăng ký giá đất sở giao dịch thực tế - 56 – thị trường khu đất ( giá qua đấu thầu, đấu giá, giá quan thẩm định xác định…) Các quan chức vào mức giá đăng ký để tính thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ khỏan phí, lệ phí khác Các doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả khoản phí định để mua thơng tin BĐS mà họ quan tâm Bên cạnh lựa chọn nội dung, hình thức phương tiện đưa thông tin cần ý cho người tiếp cận dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm đầu tư mạnh dạn nhà đầu tư cho doanh nghiệp, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS Thứ sáu, giải pháp công tác thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt - Để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp việc thảo luận, đền bù đất với NSDĐ, Nhà nước nên ban hành khung giá đất minh bạch chi tiết cho giai đoạn thu hồi giá đất theo mục đích trạng, giá đất sau quy hoạch vào mục đích khác, giá đất sau đầu tư sở hạ tầng để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất Khung giá đất cần xây dựng dựa “giá giao dịch ổn định” vùng (địa phương) có đất bị thu hồi, với đồng thuận bên liên quan Khung giá đất nên có hiệu lực khoảng - năm, năm để thuận lợi cho cơng tác giải phóng mặt Nếu có biến động giá 20% so với giá địa phương qui định điều chỉnh khơng vượt khung Chính Phủ qui định Bên cạnh đó, Nhà nước nên khuyến khích tạo thuận lợi, không ngăn cản quyền tự thỏa thuận chuyển nhượng, chuyển đổi đất doanh nghiệp người dân điều phù hợp với nguyên tắc thị trường - Ngoài phương thức đền bù tiền, cần tăng cường phương thức nhà đầu tư chia sẻ lợi nhuận dự án với chủ sử dụng đất bị giải tỏa việc tái điều chỉnh đất thực dự án lớn nguyên tắc người có đất giải tỏa nhận lại đất có hạ tầng hồn chỉnh với tỷ lệ hốn đổi phù hợp dự án - Trong thời gian tới, cần có quy định pháp lý cụ thể cho việc mua bán suất tái định cư Vì xét cho quyền tài sản Trong trường hợp khơng có điều kiện bố trí tái định cư phù hợp với nghề nghiệp, điều kiện sống người co đất bị thu hồi nên cho phép họ chuyển nhượng suất tái định cư họ Điều vừa tránh xáo trộn lớn sống người dân, vừa giảm bớt gánh nặng cho quan Nhà nước sau nhận tái định cư, có QSDĐ, người dân lại tiến hành giao dịch QSDĐ - 57 – 2.3.1.2.Các giải pháp tách bạch vai trò chủ sở hữu chủ thể quyền lực công - “Nhà nước cần giảm bớt can thiệp không cần thiết vào giao dịch mang tính tài sản người sử dụng đất” 93 Có vậy, việc quản lý hành nói chung quản lý đất đai nói riêng tránh hạn chế gây thiếu bàn tay vơ hình song lại nhiều bàn tay hữu hình 94 Vì vậy, Nhà nước mà cụ thể thông qua quy định pháp luật, cần xác định lại vị trí mối quan hệ với NSDĐ Đối với quan hệ mang tính “trao đổi”, “hàng hóa- tiền tệ” với NSDĐ, Nhà nước nên coi chủ sở hữu đất đai ( với tư cách loại hàng hóa đặc biệt), NSDĐ khách hàng mình, hai phía cần không nên theo lối tư cũ có NSDĐ cần Nhà nước Để đảm bảo cho yếu tố thị trường phát huy khả tự điều tiết, “ Nhà nước tạm “quên đi” quên quyền lực công mối quan hệ tài sản với người sử dụng đất” 95 Có Nhà nước cư xử mực, công hơn, yếu tó thị trường quan hệ đất đai tơn trọng điều kiện tiên để có thị trường quyền sử dụng đất nói riêng TTBĐS nói chung phát triển lành mạnh - Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục sử dụng khéo léo “địn bẩy” kinh tế, tài cách mềm dẻo, “cây gậy” hành cứng rắn để điều hành TTBĐS biến động Tuy nhiên, nên hiểu rõ điều kiện phát triển kinh tế thị trường nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp chủ yếu để nâng cao hiệu kinh tế Tức là, Nhà nước điều tiết thị trường; thị trường lại “tín hiệu” để dẫn dắt doanh nghiệp (các lực lượng thị trường) Đây quan điểm Đảng ta nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thơng qua chế, sách cơng cụ kinh tế,… Thực quản lý nhà nước hệ thống pháp luật, giảm tối đa can thiệp hành vào hoạt động thị trường doanh nghiệp”96 93 Ths Phạm Duy Nghĩa (2002), “ Vai trò Luật đất đai việc kiềm chế sốt đất”, Nhà nước pháp luật , ( 05), tr 34-38 94 Nguyễn Sĩ Dũng ( 2003), “ Bất động sản: Những tai biến việc khơng có thị trường”, Thời báo kinh tế Sài Gòn, (23), tr.38 95 Ths Lưu Quốc Thái ( 2007) “ Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp”,Nhà nước pháp luật, (11), tr.58 96 Văn kiện Đại hội Đảng tòan quốc lần thứ X - 58 – 2.3.1.3 Các giải pháp tổ chức máy Nhà nƣớc đơn giản hóa thủ tục hành - Trong hoạt động quản lý đất đai nói riêng quản lý TTBĐS nói chung, phải nhận thức việc quản lý đất đai khơng dừng lại quản lý hành đơn mà phải gắn liền với việc điều tiết quy luật thị trường TTBĐS 97 Hiện chưa có hệ thống quan chuyên trách quản lý BĐS, hoạt động quản lý Nhà nước BĐS dàn trải với tham gia nhiều cấp, nhiều ngành, gây bất cập, chồng chéo chế quản lý Sự lúng túng điều hành với việc không phân định rõ trách nhiệm họat động quản lý quan Nhà nước có thẩm quyền làm cho hoạt động đầu đất đai có điều kiện phát triển Do việc phân định rõ trách nhiệm đôi với quyền hạn quan quản lý TTBĐS mấu chốt để thống nội dung thực thi có hiệu hoạt động quản lý Nhà nước TTBĐS; thiết lập chế quản lý thống đồng tạo lập mơi trường pháp lý hồn chỉnh cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định Để làm điều trước tiên phải hồn thiện máy tăng cường lực cho cán quản lý Do cần có tăng cường phối hợp nghành, tăng cường hiệu lực lực quản lý máy Nhà nước TTBĐS Trước mắt, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà sốt, kiện tồn máy quản lý tổ chức dịch vụ công đất đai địa phương, trước hết Phòng Tài nguyên Môi trường, VPĐKQSDĐ Tổ chức phát triển qu đất; kiện tồn đội ngũ cán địa xã, phường, thị trấn có đủ phẩm chất lực, bảo đảm tính ổn định, chun nghiệp, khắc phục tình trạng thường xuyên thay đổi cán địa 98 Để quản lý tốt TTBĐS, hết đội ngũ cán quản lý cấp phải nắm vấn đề phát triển TTBĐS thiết chế tạo lập, giao dịch quản lý TTBĐS nhận thứ rõ TTBĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, tạo điều kiện để thu hút nguồn vốn cho đầu tư phát triển Tổ chức công tác kiểm tra, giám sát việc thi hành sách đầu tư, giao dịch TTBĐS theo hướng: hoàn thiện thể chế đôi với việc giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý Nhà nước quyền cấp kiểm tra, giám sát hoạt động TTBĐS theo quy định pháp luật Củng cố hoàn thiện chức nhiệm vụ 97 Ths Lưu Quốc Thái ( 2006), “ Vấn đề đầu đất đai TTBĐS nước ta”, Khoa học pháp lý , (01), tr.15 98 Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006 Thủ tướng Chính phủ việc khắc phục yếu kém, sai phạm,tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai - 59 – máy tra, tăng cường sở vật chất để đội ngũ làm tròn nhiệm vụ Bồi dưỡng để nâng cao nâng lực cán lĩnh vực vốn phức tạp này, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tọa điều kiện thơng thoáng tất khâu liên quan đến họat động phát triển, giao dịch quản lý TTBĐS Quản lý điều hành TTBĐS theo quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp can thịệp mệnh lệnh hành với TTBĐS - Song song với cần trọng họat động kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật quản lý sử dụng đất đai cán bộ, công chức qua nhiều kênh khác như: kiểm tra, tăng cường việc giám sát cấp cấp dưới, quan quản lý đất đai cấp, nhân dân với quyền, tra với cán cơng chức thực thi…nhằm hạn chế tình trạng xử lý công việc theo kiểu làng xã, dẫn tới việc ngại va chạm, không giám đấu tranh việc giải tranh chấp đất đai quyền địa phương Vì vậy, pháp luật đất đai cần có quy định cụ thể trách nhịêm người đứng đầu tổ chức để xảy sai phạm quản lý ( QH, KHSDĐ, cấp giấy chứng, giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích SDĐ, thu hồi, bồi thường…) sử dụng đất đai ( làm nhà ở, cơng trình,dự án…) Nhà nước dựa Nghị định số 103/2007/NĐ-CP ngày 14/6/2007 Chính phủ trách nhiệm người đứng đầu quan, tổ chức đơn vị trách nhiệm công chức, viên chức việc thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, tránh quy định mang tính chung chung - Cần phải chấn chỉnh công tác quản lý đất đai sở Đây vấn đề then chốt việc thực luật đất đai Chính sách tốt đến đâu có sơ hở để kẻ xấu trục lợi “Vấn đề dân chủ ln nóng bỏng địa phương, đâu qui chế dân chủ phát huy tốt có vấn đề xúc, khơng riêng lĩnh vực đất đai” 99 Đất đai tài sản giá trị lớn nên tiêu cực xảy với đất đai để lại hậu khủng khiếp, khó khắc phục Giải pháp lâu dài phát huy dân chủ quản lý đất đai, có chế phản hồi ý kiến, hạn chế dần kẽ hở luật pháp, lành mạnh hoá thị truờng, tiêu cực khơng cịn đất sống Thiết thực có đường dây nóng, cập nhật tất phát sinh, xử lý từ lúc chưa phức tạp, lan rộng ảnh hưởng lớn đến quản lý SDĐ 99 http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:MObAcfaRjMJ:www.tinkinhte.com/nd5/detail/viet-nam/ho-so-tu-lieu/tang-cuong-quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-othanh-pho-ho-chiminh/55942.113207.html+L%C3%AA+V%C4%83n+Th%C3%A0nh+,+%E2%80%9CT%C4%83ng+c%C6 %B0%E1%BB%9Dng+qu%E1%BA%A3n+l%C3%BD+nh%C3%A0+n%C6%B0%E1%BB%9Bc+v%E1% BB%81+%C4%91%E1%BA%A5t+%C4%91ai+%E1%BB%9F+th%C3%A0nh+ph%E1%BB%91+H%E1% BB%93+Ch%C3%AD+Minh%E2%80%9D+,+T%E1%BA%A1p+ch%C3%AD+kinh+t%E1%BA%BF+v% C3%A0+d%E1%BB%B1+b%C3%A1o,+%C4%90%C4%83ng+b%E1%BB%9Fi+:+tinkinhte+%7C+C%E1 %BA%ADp+nh%E1%BA%ADt:+04/09/2009+23:08&cd=1&hl=vi&ct=clnk&gl=vn - 60 – 2.3.2 Nhóm giải pháp quản lý tài đất đai Trong mục tiêu nhiệm vụ cụ thể việc ban hành, sửa đổi pháp luật đất đai thời gian tới vấn đề đổi hệ thống tài đất đai đóng vai trị then chốt Đổi thành cơng hệ thống tài đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng hệ thống quản lý có hiệu lực, nâng cao hiệu đầu tư đất, tạo môi trường lành mạnh cho doanh nghiệp hoạt động Để thực mục tiêu này, cần tập trung vào giải pháp cụ thể sau: Thứ nhất, áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp, sử dụng qu đất để tạo vốn; áp dụng hình thức đấu thầu cơng trình gắn với đất trường hợp xây dựng kinh doanh nhà ở, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp; từ đưa mặt giá đất dần giá đất thực tế nguồn cung đất đai từ Nhà nước Thứ hai, hoàn chỉnh tổ chức quan định giá đất địa phương cấp tỉnh có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý Nhà nước; tạo điều kiện phát triển quan dịch vụ công định giá đất, thẩm định giá đất, tư vấn giá đất phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước nhu cầu NSDĐ; tạo chế để NSDĐ tự đăng ký giá đất Thứ ba, Nhà nước thành lập doanh nghiệp Nhà nước có chức phát triển qu đất nắm qu đất dự trữ định khu vực để chủ động tăng nguồn cung đất nơi giá đất có xu hướng tăng, doanh nghiệp gọi doanh nghiệp Nhà nước phát triển qu đất đóng vai trò chủ đạo Nhà nước điều tiết nguồn cung đất để bình ổn giá đất thực tế Thứ tƣ, Nhà nước chủ động thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng - an ninh, mục đích quốc gia, mục đích cơng cộng, mục đích kinh tế thơng qua hai biện pháp: thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt từ có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước xây dựng cơng trình; hai thu hồi đất rộng phần đất xây dựng cơng trình quy hoạch tổng thể cơng trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công người bị thu hồi toàn đất, người bị thu hồi phần đất, người có đất liền kề khơng bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển qu đất thực quản lý sử dụng đất thời gian từ thu hồi bàn giao mặt cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình - 61 – Thứ năm, đổi hệ thống thuế có liên quan tới đất nguyên tắc điều tiết thu nhập người có thu nhập cao người có thu nhập thấp, cụ thể: áp dụng thuế lu tiến phần theo diện tích đất ở; hai cần áp dụng thuế lu tiến phần theo giá trị thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Thứ sáu, việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp để làm trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp, sử dụng vào mục đích cơng cộng phải tính giá trị quyền sử dụng đất để quy trách nhiệm kinh tế có vi phạm pháp luật đất đai; cần xử lý để tạo công doanh nghiệp nhà nước Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thời gian trước với doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế phải nộp tiền sử dụng đất Thứ bảy, cần nghiên cứu nhân rộng phương thức thực theo mơ hình “Biên chinh trang” Hiện nay, theo Thơng tư 07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008, có ghi rõ Phần II, Nội dung III, Mục “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo hai bên trục đường thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu 50 m bên kể từ phía ngồi giới đường đỏ Đối với quốc lộ tỉnh lộ trục hành lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu 100 m bên kể từ phía ngồi hành lang an tồn đường bộ” Như vậy, sở pháp lý Biên chỉnh trang khẳng định Thứ tám, thời gian tới cần nghiên cứu có giải pháp cụ thể để triển khai hình thức chứng khốn BĐS Đây hình thức huy động vốn cho TTBĐS áp dụng rộng rãi TTBĐS phát triển phù hợp cho chủ đầu tư điều kiện thiếu vốn nước ta Hình thức thu hút lượng vốn lớn dân cư đầu tư vào BĐS cách chuyên nghiệp, đồng thời tạo hành lang pháp lý để thu hút nguồn vốn đầu tư gián tiếp thay thu hút hầu hết đầu tư trực tiếp vào TTBĐS nay, tạo nguồn vốn phát triển TTBĐS khơng hồn tồn phụ thuộc vào ngân hàng đa số nhà đầu tư nước ta thời gian qua Thứ chín, để điều tiết cách hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất yếu tố quy hoạch hay Nhà nước đầu tư sở hạ tầng UBND tỉnh, thành phố cần điều chỉnh bảng giá đất hàng năm cách kịp thời phù hợp, qua tăng giá đất đoạn đường yếu tố hạ tầng góp phần tạo giá trị cao Chẳng hạn tháng lần, thành phố nên cập nhật tình hình giá đất tiệm cận theo giá thị trường để điều chỉnh công bố bảng giá đất số đoạn đường cần điều chỉnh, số khu vực có quy hoạch cơng trình hạ tầng khu dân cư vừa hoàn thành tác động làm tăng giá đất khu vực lân cận100 100 http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=509&cap=3&id=4792 - 62 – Đây giải pháp tổng thể khoản thuế khoản thu khác liên quan đến việc điều tiết giá trị gia tăng đất tính tốn sở bảng giá đất quy định Nhà nước Riêng trường hợp bảng giá đất áp dụng cho dự án kéo dài thời gian, đề nghị nghiên cứu để cố định mốc giá đất ban đầu để tính thuế cho giai đoạn sau Bên cạnh mơ hình người dân sở hữu quyền sử dụng đất khu quy hoạch góp vốn dự án đầu tư phương án để giải hài hịa lợi ích phân bổ bên nên quan tâm nghiên cứu triển khai thời gian tới Tuy nhiên cần lưu ý việc điều chỉnh khung giá đất thường xuyên kéo theo bất ổn loại hàng hóa khác thị trường, tác động khơng mong muốn khác Vì vậy, thực kiến nghị trên, cần cân nhắc việc tăng cường hiệu quản lý Nhà nước đất đai với lợi ích kinh tế khác - 63 – Kết luận Một TTBĐS minh bạch, lành mạnh đòi hỏi nhiều nhân tố, vấn đề trọng tâm giải tốt mối quan hệ quản lý Nhà nước đất đai vận hành, phát triển TTBĐS Chúng ta cần đề giải pháp cụ thể để quản lý Nhà nước đất đai thực định hướng, “ kim nam” cho phát triển thị trường, đồng thời thị trường nơi kiểm nghiệm, đánh giá mức độ hoàn thiện chế quản lý Nhà nước Trong thời gian tới phải xác định điểm đột phá sách đất đai bất động sản cho giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước tạo chế thuận lợi để chuyển nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản (tạo vốn đầu tư từ nội lực) Để điểm đột phá thực thi, cần đồng hoá hệ thống pháp luật bất động sản, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, đổi hệ thống tài bất động sản, hoàn thành hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận bất động sản, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý Pháp luật phải thực nghiêm, kiểm tra, tra phải có hiệu quả, vi phạm pháp luật phải xử lý kịp thời Với mong muốn góp phần nhỏ bé vào cơng xây dựng pháp luật, khóa luận nghiên cứu cách khái quát vấn đề pháp lý quản lý Nhà nước đất đai, TTBĐS, đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước đất đai năm qua để từ điểm hạn chế, khiếm khuyết bất cập cần phải khắc phục Trên sở đó, khóa luận đề xuất kiến nghị bước đầu góp phần hồn thiện chế quản lý đất đai nâng cao hiệu áp dụng Tuy nhiên, điều kiện nghiên cứu hạn chế, nhiều vấn đề khóa luận chưa có điều kiện sâu nghiên cứu Vì vậy, mong nhận trao đổi để khóa luận tiếp tục nghiên cứu sâu hơn./ - 64 – DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 1992 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ nghĩa Việt Nam ( sửa đổi, bổ sung năm 2001); Luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 13/2003/QH11 đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010; Nghị định Chính Phủ số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐCP việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 80/2008/NNĐ-CP ngày 29/7/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 179/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 Chính phủ lệ phí trước bạ; Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết Luật Thuế Thu nhập cá nhân; Pháp lệnh Thuế Nhà đất ngày 31/7/1992 ( sửa đổi ,bổ sung Pháp lệnh ngày 19/5/1994); 10 Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006 Thủ tướng Chính phủ việc khắc phục yếu kém, sai phạm,tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai; 11 Báo niên số ngày 26/11/2005; 12 Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh ( 2009), Tập giảng Luật Đất đai; 13 Nguyễn Sĩ Dũng ( 2003), “ Bất động sản: Những tai biến việc khơng có thị trường”,Thời báo kinh tế Sài Gòn, ( 23), tr.38; 14 Nguyễn Thị Nga (2006), “ Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam vài nhận định “bộ ba” giải pháp Bộ Tài Nguyên Môi trường đưa ra”, Nhà nước pháp luật,(12), tr.33; - 65 – 15 Nguyễn Cẩm Lai ( 2006), “ Pháp luật đất đai hình thành phát triển thị trường bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Đại học luật Tp Hồ Chí Minh; 16 Nguyễn Ngọc Phụng ( 2007), “ Quản lý nhà nước đất đô thị địa bàn Tp.Hồ Chí Minh,thực trạng giải pháp”, Luận văn Ths Luật học, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh; 17 Nguyễn Văn Điển, ( 2009), “Hồn thiện cơng cụ quản lý Nhà nước nhằm điều tiết có hiệu thị trường BĐS”, Cộng sản, ( 07), tr.27; 18 Phạm Duy Nghĩa ( 2002), “ Vai trò Luật đất đai việc kiềm chế sốt đất”, Nhà nước pháp luật,(5), tr.34-38; 19 PGS, TS Nguyễn Cửu Việt (2005), Giáo trình Luật hành Việt Nam, NXB Đại học quốc gia, Hà Nội, tr.83; 20 Ths Phạm Văn Võ (2005),” Về cấu trúc yếu tố cung- cầu- giá thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (01), tr.12; 21 Ths Lưu Quốc Thái (2005), “ Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho TTBĐS nước ta”, Khoa học Pháp lý , (1), tr.24; 22 Từ điển Luật học (2006), NXB Bách Khoa NXB Tư Pháp, Hà Nội, tr.633; 23 Ths Lưu Quốc Thái (2006), “ Vấn đề đầu đất đai thị trường BĐS nước ta”, Khoa học pháp lý,(1), tr.15; 24 Ths Lưu Quốc Thái (2006), “ Về giao dịch quyền SDĐ theo pháp luật hành”, Nhà nước pháp luật,(7), tr.57; 25 Ths Lưu Quốc Thái (2007), “ Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp”, Nhà nước pháp luật,(11), tr.58; 26 TS Đàm Văn Huệ ( 2006), “ Thuế đất đai- Công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản”, NXB Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội; 27 Trần Thị Cúc (2008), “ Hoàn thiện pháp luật tư quản lý Nhà nước đất đai”, Quản lý Nhà nước,( 03),tr.20; - 66 – 28 Tô Văn Đáp (2009), “Nguyên nhân tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai”, Tài nguyên môi trường, ( 01), tr.8; 29 Số liệu Hội thảo nhà với giá thành thấp Hà Nội; 30 Viện nghiên cứu phát triển Tp.Hồ Chí Minh ( 2008), “ Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa Tp.Hồ Chí Minh”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp thành phố ; 31 Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X; 32 http://www.tapchicongsan.org.vn; 33 http://thoibaoviet.com; 34 http://www.wattpad.com; 35 http://my.opera.com; 36 http://vneconomy.vn; 37 http://www.tienphong.vn; 38 http://www.isponre.gov.vn; 39 http://www.fetp.edu.vn; 40 http://www.luatviet.net; 41 http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn; 42 http://xaluan.com; 43 http://dantri.com.vn; 44 http://webbatdongsan.vn; 45 http://haiphong.gov.vn; 46 http://doangia.vn; 47 http://www.batdongsan.vn; 48 http://www.mof.gov.vn; 49 http://cafef.vn; 50.http://gdla.gov.vn; 51 http://www.vnmedia.vn; 52 http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn - 67 – ... Quản lý tài Nhà nước đất đai phận cấu thành hoạt động quản lý Nhà nước đất đai Khác với nhóm quản lý hành Nhà nước đất đai hoạt động thiên thủ tục hành chính, nhóm quản lý tài Nhà nước đất đai. .. mạnh? ?phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước. .. Giang Quản lý Nhà nước hoạt động mang tính trị - pháp lý quản lý Nhà nước đất đai nước ta thể rõ chất quyền lực Nhà nước thuộc - 19 – nhân dân, đặc điểm riêng có quản lý Nhà nước XHCN đất đai Vì nước