QUY LUẬT GIÁ CẢ ĐẦU TƯ VÀ DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÌN TỪ GÓC ĐỘ PHÁP LÝ Ở VIỆT NAM PGS TS Ngô Thị Phương Thảo Đại học Kinh tế q[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÌN TỪ GĨC ĐỘ PHÁP LÝ Ở VIỆT NAM PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Đại học Kinh tế quốc dân Ths Vũ Quỳnh Lê Bộ Kế hoạch Đầu tư Hà nội, 1-2020 NỘI DUNG • Giá trị gia tăng từ đất chế điều tiết • Những bất cập chế điều tiết giá trị gia tăng từ đất thực dự án đầu tư Việt nam • Những vấn đề đặt Giá trị gia tăng từ đất Giá trị gia tăng (GTGT) từ đất hiểu chênh lệch giá mảnh đất theo thời gian (do tự nhiên tác động người) Giá trị gia tăng từ đất người sử dụng trực tiếp tạo ra: Do đầu tư vốn, KHCN người sử dụng đất Giá trị gia tăng từ đất không người sử dụng tạo : Do đầu tư nhà nước cộng đồng + Do chuyển đổi mục đích sử dụng đất + Do Qui hoạch + Đầu tư sở hạ tầng CƠ CHẾ ĐIỀU TIẾT Nhà nước LVC Nhà đầu tư Người sử dụng đất Các qui định pháp lý Khoản điều 19, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thơng qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” (khoản Điều 19) Phần giá trị tăng thêm từ đất đai người SDĐ tạo pháp luật ghi nhận bảo hộ quy định quyền người SDĐ (khoản Điều 166 Luật Đất đai năm 2013); quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất (khoản Điều 166; từ Điều 61 - Điều 94 Luật Đất đai năm 2013) Phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người SDĐ tạo đề cập Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 Trên sở đó, Nhà nước xây dựng sách thu tài đất đai nhằm đảo bảo công chủ thể SDĐ việc thực nghĩa vụ tài SDĐ Một số bất cập Chưa có chế rõ ràng Mặc dù luật qui định khơng có văn hướng dẫn thực chi tiết cách thức hay chế phân chia: % cho Nhà nước, % cho nhà đầu tư % cho người sử dụng đất Gây mâu thuẫn cho việc phân chia lợi ích phần giá trị gia tăng không người sử dụng tạo nên Việc xác định giá đất nhiều bất cập Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định giá đất cụ thể xác định làm tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, chế xác định giá đất cụ thể chịu chi phối UBND cấp tỉnh Vì vậy, thực tiễn thi hành quy định giá đất cụ thể Luật Đất đai năm 2013 cho thấy hiệu đạt không mong muốn Các khiếu nại, tranh chấp bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất không thuyên giảm Mâu thuẫn Luật, dẫn đến chồng chéo khó thực hiện, đặc biệt thực dự án đầu tư (Cơ chế BT)= tạo kẽ hở cho tham nhũng đất đai Những vấn đề đặt bất cập chế điều tiết Các dự án thu hồi đất nông nghiệp, đền bù nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp, sau chuyển mục đích SD Đất, dự án hồn thành giá đất tăng nhà đầu tư hưởng Đầu tư hạ tầng chỉnh trang đô thị: người dân liền kề hưởng lợi người phải di dời trước thiệt người di rời sau; diện mạo đô thị không cải thiện, khiếu kiện đất đai xảy Đầu đất đón trước qui hoạch, chờ dự án triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi làm sai lệch thị trường đất đai Đẩy giá đất tăng ko phù hợp với giá thị trường 01 02 03 Cơ chế BT hành (1) THANH TOÁN CÔNG TƯ CHUYỂN GIAO 188 dự án BT đạt 467.373 tỷ đồng (khoảng 20 billion USD) Các dự án BT: + chiếm 56,25% số lượng dự án PPP (trên tổng số 336 dự án); + chiếm 29,04% tổng giá trị (69 tỷ USD) Cơ chế BT hành (2) Ngang giá, bù trừ chênh lệch A Giá đất B Giá cơng trình Thanh tốn: Tại thời điểm giao đất, cho thuê đất (Luật Đất đai: xác định giá thời điểm này) A > B: nhà đầu tư trả phần chênh lệch A < B: nhà nước trả phần thiếu Cơ chế BT – Khiếm khuyết (1) Quan sát: Đất Cơng trình - Giá đất tang sau đầu tư (i) Nhà đầu tư hưởng toàn giá trị gia tăng; (ii) Nhà nước khơng u cầu them từ nhà đầu tư (vì áp dung chế trả lần) - Đơi giá trị cơng trình cho q cao - Chậm bồi thường giải phóng mặt [do chênh lớn trước sau đầu tư] - Chuyển giao công trình NGAY sau xây dung xong, khơng xác định rủi ro dự án theo vòng đời [theo chế khơng phải PPP] 10 Cơ chế BT – khiếm khuyết (2) Lo lắng: Đất (Luật Đất đai hành) Cơng trình (cơ chế BT tại) - Chỉ tập trung vào giá, phương pháp có giá đất cao giao/cho thuê (đấu giá) - Cơng trình BT nhiều trường hợp độc lập, khơng nằm tổng thể quy hoạch - Giá đất xác định thời điểm giao đất/cho thuê đất (sau giải phóng mặt bằng) - Đơi dự án “voi trắng” (đường không kết nối với tuyến khác) - chế xác định đất dành cho dự án phát triển: - Cơng trình xuống cấp + dụ án “mục đích cơng cộng”: Nhà nước không yêu cầu trách nhiệm thu hồi, bồi thường, hỗ trợ quản lý cơng trình dài từ + dự án ”mục đích kinh doanh”: nhà đầu tư nhà đầu tư Một đất số dự ántại triển khai: thoả thuận với người sử dụng 11 Khơng có cạnh tranh giá trị cơng trình, giá đất Cơ chế BT – khiếm khuyết (3) Liệu có thể? Chuyển mối quan tâm từ GIÁ sang GIÁ TRỊ Giá trị có sau đầu tư Chuyển cách tiếp cận NGẮN HẠN thành DÀI HẠN Làm trì chất lượng cơng trình 12 ... gia tăng từ đất chế điều tiết • Những bất cập chế điều tiết giá trị gia tăng từ đất thực dự án đầu tư Việt nam • Những vấn đề đặt Giá trị gia tăng từ đất Giá trị gia tăng (GTGT) từ đất hiểu... Điều 16 6; từ Điều 61 - Điều 94 Luật Đất đai năm 2 013 ) Phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người SDĐ tạo đề cập Điều 19 Luật Đất đai năm 2 013 Trên sở đó, Nhà nước xây dựng sách thu tài đất đai... dụng đất + Do Qui hoạch + Đầu tư sở hạ tầng CƠ CHẾ ĐIỀU TIẾT Nhà nước LVC Nhà đầu tư Người sử dụng đất Các qui định pháp lý Khoản điều 19 , Luật Đất đai năm 2 013 quy định: “Nhà nước điều tiết