CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Tại các Điều 28, Điều 36 và Điều 179 Luật THADS năm 2014 quy định:
Tòa án có trách nhiệm chuyển giao bản án, quyết định cho cơ quan THADS có thẩm quyền trong vòng 01 tháng kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, trừ khi có quy định khác Đối với bản án sơ thẩm, việc thi hành có thể diễn ra ngay cả khi có kháng cáo, và Tòa án phải chuyển giao trong thời hạn 15 ngày Nếu cơ quan có thẩm quyền đã tiến hành kê biên, tạm giữ tài sản hoặc thu giữ vật chứng liên quan, Tòa án cần gửi kèm bản sao biên bản kê biên, tạm giữ và các tài liệu liên quan khi chuyển giao.
Thủ trưởng cơ quan THADS có trách nhiệm ra quyết định thi hành án khi nhận được yêu cầu thi hành án liên quan đến các bản án và quyết định của Tòa án cũng như tổ chức khác, ngoại trừ các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 36 của Luật này Việc thi hành các bản án và quyết định của Tòa án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp, cụ thể là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cũng phải tuân thủ theo quy định nêu trên.
Tòa án có trách nhiệm ban hành bản án và quyết định, đồng thời cung cấp văn bản giải thích những nội dung chưa rõ ràng trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu từ đương sự hoặc cơ quan THADS Đối với các vụ việc phức tạp, thời hạn trả lời sẽ kéo dài tối đa không quá 30 ngày.
Trong quá trình thực hiện các bản án và quyết định của Tòa án liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình trong thi hành án dân sự (THADS), tác giả nhận thấy còn nhiều bất cập cần khắc phục.
Thứ nhất, về xác định tư cách đương sự của HGĐ sử dụng đất trong THADS.
Theo Khoản 1 Điều 101 BLDS, các thành viên của hộ gia đình (HGĐ) có quyền tham gia vào các quan hệ dân sự, bao gồm việc xác lập và thực hiện giao dịch dân sự Họ cũng có thể ủy quyền cho người đại diện thực hiện các giao dịch này, với điều kiện việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ khi có thỏa thuận khác Ngoài ra, khi có sự thay đổi người đại diện, bên tham gia quan hệ dân sự cần được thông báo kịp thời.
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai, hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và sở hữu quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, cũng như khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Thi hành án dân sự năm 2014, đương sự trong thi hành án bao gồm người được thi hành án và người phải thi hành án, được xác định dựa trên bản án và quyết định của Toà án.
Có sự không thống nhất giữa Bộ luật Dân sự (BLDS) và Luật Đất đai (LĐĐ) về hộ gia đình (HGĐ) sử dụng đất Theo BLDS, HGĐ sử dụng đất không được coi là chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự và không phải là đương sự trong thi hành án dân sự (THADS) Ngược lại, theo LĐĐ, HGĐ sử dụng đất lại được xem là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai và là đương sự trong THADS Theo Luật Hôn nhân và Gia đình (LHNGĐ), vợ chồng vừa là HGĐ sử dụng đất do sự kiện kết hôn, vừa là chủ sử dụng đất nhưng không được coi là tổ chức.
Trong các vụ án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình (HGĐ), cơ quan thi hành án dân sự (THADS) cần làm rõ việc ra quyết định thi hành án đối với đương sự là hộ gia đình hay từng cá nhân thành viên trong hộ Sự không nhất quán trong quy định pháp luật về vấn đề này có thể ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định và tổ chức thi hành án, do có sự khác biệt giữa cá nhân, cơ quan và tổ chức là đương sự trong THADS.
Theo Điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, Chấp hành viên có trách nhiệm xác định phần sở hữu chung của vợ, chồng dựa trên quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình, đồng thời thông báo kết quả cho cả hai bên.
Khi xác định quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, Chấp hành viên sẽ căn cứ vào số lượng thành viên trong hộ tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, cũng như thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Kết quả xác định phần sở hữu và sử dụng sẽ được thông báo đến tất cả các thành viên trong hộ gia đình Theo quy định này, vợ chồng được xem là thành viên hộ gia đình trong quyền sử dụng đất chung.
Ví dụ: Bản án 54a/2019/DS-PT ngày 12/04/2019 về "Yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu" của TAND tỉnh Đắk Lắk 1
Theo bản án, gia đình ông Y K Byă là hộ đồng bào dân tộc tại chỗ, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vào ngày 04/01/2001 với diện tích 1.350m² tại thị trấn E, huyện E Năm 2005, ông Y K Byă và bà H’B Niê đã chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Trần Văn G và bà Đặng Thị Minh T với giá 300 triệu đồng, có xác nhận của buôn trưởng Sau khi chuyển nhượng, giấy CNQSDĐ được giao cho vợ chồng ông G, bà T quản lý Ngày 25/4/2012, vợ chồng ông G, bà T đã vay vốn ngân hàng và nhờ ông Y K Byă ký hợp đồng thế chấp bằng tài sản là thửa đất trên Do không trả được nợ, vào ngày 06/10/2016, các bên đã thống nhất lập văn bản thỏa thuận về việc bán đấu giá tài sản thế chấp Ngày 20/10/2016, ngân hàng ký hợp đồng với Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá T để bán tài sản, và vào ngày 17/3/2017, tài sản đã được chuyển nhượng sang tên ông Trần Trọng N.
Các nguyên đơn là chị H’N Niê, anh Y B Niê, chị H’L Niê, chị H’N Niê, anh
Y Ơ Niê và chị H’Y Niê (con của ông Y K Byă và bà H’B Niê) đã khởi kiện đề nghị
1https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-54a2019dspt-ngay-12042019-ve-yeu-cau-tuyen-bo-hop- dong- the-chap-quyen-su-dung-dat-vo-hieu-81785, truy cập lúc 20h ngày 2.6.2021.
Tòa án đã tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, ký ngày 25/4/2012 giữa Ngân hàng và ông Y K Byă cùng bà H’B Niê, là vô hiệu do tài sản này thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cả hội đồng xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đều bác bỏ yêu cầu của các nguyên đơn.
Trong vụ án này, tác giả nhận thấy:
Theo nguyên tắc, khi quyền sử dụng đất (QSDĐ) được ghi là hộ gia đình (HGĐ), QSDĐ đó thuộc về toàn bộ thành viên trong gia đình Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT đã quy định rõ hơn về vấn đề này Cụ thể, tại điểm c Khoản 5 Điều 6, hộ gia đình sẽ được ghi nhận với thông tin chi tiết như: “Hộ gia đình, gồm ông/bà” kèm theo họ tên, năm sinh, và giấy tờ nhân thân của chủ hộ, cùng địa chỉ thường trú Nếu chủ hộ không có quyền sử dụng đất chung, thì người đại diện sẽ là thành viên khác có quyền sử dụng đất Tiếp theo, thông tin về các thành viên khác trong hộ gia đình cũng cần được ghi rõ, bao gồm họ tên, năm sinh và giấy tờ nhân thân của họ.
Hai, về quyền của thành viên HGĐ sử dụng đất Điểm c, d, đ khoản 2 Điều
Theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất có quyền thừa kế, tặng cho, cho thuê tài sản và thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân theo pháp luật Tuy nhiên, đối với người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi, quyền định đoạt tài sản riêng bị hạn chế Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 77 Luật Hôn nhân và Gia đình, họ chỉ có quyền định đoạt tài sản không phải là bất động sản hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu với sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ Do đó, mặc dù có một số quyền nhất định như lập di chúc, nhưng vẫn cần sự đồng thuận từ người lớn.
Quyết định thi hành án, quyết định cƣỡng chế thi hành án về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo Điều 70 Luật Thi hành án dân sự (LTHADS), quyết định thi hành án và quyết định cưỡng chế thi hành án là cơ sở pháp lý quan trọng giúp cơ quan Thi hành án dân sự (THADS) và Chấp hành viên (CHV) thực hiện việc thi hành án trong trường hợp đương sự không tự nguyện thi hành.
Theo Điều 13 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, CHV phải căn cứ vào bản án, quyết định thi hành án, và các yếu tố liên quan như tính chất, mức độ nghĩa vụ thi hành án cùng điều kiện của người phải thi hành án để lựa chọn biện pháp bảo đảm và cưỡng chế thi hành án phù hợp Biện pháp này cần tương ứng với nghĩa vụ và chi phí thi hành án theo quy định pháp luật Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cũng áp dụng các thủ tục theo quy định chung của pháp luật thi hành án dân sự.
Nghiên cứu về việc thi hành các bản án và quyết định của Tòa án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình, cho thấy một số tồn tại và bất cập trong quy trình ra quyết định thi hành án và cưỡng chế thi hành án.
Cơ quan thi hành án quyết định thi hành án, trong khi CHV thực hiện cưỡng chế thi hành án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, nhưng không đạt hiệu quả do bản án của Tòa án chưa giải quyết triệt để nội dung tranh chấp.
Nguyên nhân của tình trạng khó phân biệt tài sản của vợ chồng và hộ gia đình khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là do các cơ quan nhà nước thường ghi tên hộ ông (hoặc bà) mà không chỉ rõ quyền sở hữu của từng thành viên Điều này dẫn đến việc hồ sơ cấp GCNQSDĐ có thể bị thất lạc hoặc không được lưu trữ, khiến cho các thành viên trong hộ gia đình không thể xác định được phần quyền sử dụng đất của mình Hệ quả là việc thông báo và tống đạt giấy tờ cho những người có quyền sở hữu không đầy đủ và chính xác.
Tình trạng không xác định được nguồn gốc tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình (HGĐ) gây ra nhiều khó khăn cho việc thi hành án dân sự (THADS) Cơ quan thi hành án (CHV) gặp khó khăn trong việc xác định nguồn gốc QSDĐ khi tài sản được thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng hoặc chuyển đổi Họ cũng không thể xác định được người để lại di sản hoặc các bên liên quan đến giao dịch Đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, sự không rõ ràng về chủ thể giao, người được giao, cũng như mục đích và phương án giao, cho thuê càng làm phức tạp thêm quá trình xét xử của Tòa án Điều này dẫn đến việc bản án không rõ ràng về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ, gây khó khăn cho cơ quan THADS trong việc thực hiện xử lý tài sản này.
Ví dụ: Viện Kiểm sát kháng nghị đối với các bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng tín dụng 7
Ngân hàng đã cấp cho anh Nông Văn H và chị Vi Thị M khoản vay 300.000.000 đồng nhằm mục đích kinh doanh tạp hóa Tài sản thế chấp cho khoản vay này là một thửa đất có diện tích 1.460m², tọa lạc tại thôn K, xã A, huyện S, với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 15/9/2000.
7 https://vksbacgiang.gov.vn/baiviet/70/9541, truy cập lúc 22h ngày 12.6.2021.
Ngân hàng đã đề nghị Tòa án giải quyết vụ việc liên quan đến ông M, yêu cầu anh H và chị M hoàn trả đầy đủ gốc và lãi vay Đồng thời, ngân hàng cũng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
Chị Vi Thị M vắng mặt tại nơi cư trú, nên Tòa án không thu thập được lời khai của chị Ông Nông Văn M, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, đồng ý để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ, nhưng yêu cầu chỉ xử lý tài sản là diện tích đất vườn và tài sản trên đất, giữ lại 360m2 đất ở và nhà để làm chỗ ở tuổi già Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 01/2020/KDTM-ST ngày 07/02/2020 của TAND huyện S đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và miễn toàn bộ án phí cho anh H, chị M do thuộc hộ nghèo.
Trong vụ án trên, tác giả nhận thấy:
Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và anh H, chị M không yêu cầu phải có tài sản đảm bảo Theo Điều 6, quy định về bảo đảm tiền vay được nêu rõ, cho thấy rằng việc vay vốn có thể thực hiện mà không cần tài sản thế chấp.
Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng cứ nào chứng minh sự tồn tại của hợp đồng thế chấp tài sản, dẫn đến việc không có đảm bảo bằng tài sản trong vụ án này.
Hợp đồng giữa anh Nông Văn H và ông Nông Văn M không có bảo đảm bằng tài sản, nhưng ông M đã cam kết bảo đảm bằng cách thế chấp một thửa đất có diện tích 1.460m2 tại thôn K, xã A, huyện S, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông M.
Trong vụ án này, Tòa án chưa xác định rõ các thành viên hộ gia đình ông M tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Hơn nữa, quyền thừa kế của bà V (vợ ông M) không đảm bảo quyền sử dụng đất cho các chủ thể liên quan.
Quyết định của bản án cho rằng "Ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm như: GCNQSDĐ số Q619876 do UBND huyện S cấp ngày 15/9/2000" là không chính xác, bởi GCNQSDĐ chỉ là chứng thư pháp lý chứ không phải tài sản Do đó, với nội dung quyết định này, cơ quan THADS và CHV không thể thực hiện thi hành.
Khi cơ quan THADS và CHV ra quyết định thi hành án và cưỡng chế tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình ông M, họ sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và phức tạp Các thành viên trong hộ ông M có thể cản trở, khiếu nại hoặc khởi kiện để xác định tài sản chung của hộ, gây trở ngại cho quá trình thi hành án.
Thứ hai, đối tượng của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ không đúng như nội dung bản án, quyết định mà Tòa án tuyên.
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Bảo quản tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Bảo quản tài sản thi hành án là một hoạt động quan trọng và phổ biến trong lĩnh vực thi hành án dân sự Đây là nhiệm vụ bắt buộc mà Chấp hành viên (CHV) phải thực hiện ngay sau khi tiến hành biện pháp kê biên tài sản.
Hoạt động bảo quản tài sản trong thi hành án được thực hiện sau khi kê biên tài sản của người phải thi hành án, nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại hoặc giảm giá trị tài sản CHV sẽ quyết định hình thức bảo quản tài sản dựa trên loại tài sản, tính chất và khả năng bảo quản, theo quy định tại Điều 58 Luật THADS năm 2014 Các phương thức bảo quản bao gồm: giao tài sản cho người phải thi hành án hoặc người thân, giao cho cá nhân hoặc tổ chức có khả năng bảo quản, hoặc bảo quản tại kho của cơ quan THADS.
Căn cứ giao bảo quản tài sản thi hành án dựa vào bản án, quyết định, tính chất tài sản, nghĩa vụ thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án, yêu cầu của đương sự và thực tế địa phương Thông thường, tài sản được giao cho người phải thi hành án hoặc người thân thích, với điều kiện họ có khả năng bảo quản Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình, thường giao cho người phải thi hành án hoặc người thân vì nó gắn liền với sinh kế của họ Cơ quan thi hành án dân sự (THADS) phải đảm bảo thi hành quyết định đồng thời bảo đảm tính nhân đạo; do đó, sẽ không giao QSDĐ cho những chủ thể có khả năng hủy hoại tài sản, theo quy định tại Điều 46 Luật THADS năm 2014.
Giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình (HGĐ) cho người phải thi hành án hoặc người thân thích của họ là biện pháp hỗ trợ hiệu quả cho việc thi hành án, giúp cải thiện điều kiện sống và sinh kế cho những người này Tuy nhiên, việc áp dụng biện pháp này cũng gặp phải một số khó khăn và vướng mắc cần được giải quyết.
Theo Điều Luật quy định tại khoản 5, người chịu trách nhiệm bảo quản tài sản vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy thuộc vào mức độ vi phạm Nếu gây thiệt hại, họ cũng phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Sau khi tiến hành kê biên, CHV gặp không ít khó khăn trong việc giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình (HGĐ) cho người bảo quản để thực hiện công tác bảo quản Những khó khăn này thường xuyên xảy ra và ảnh hưởng đến quá trình quản lý tài sản.
Người quản lý tài sản có quyền từ chối nhận bảo quản và không đồng ý giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức hoặc cá nhân khác Nếu chủ hộ (CHV) giao QSDĐ cho người khác bảo quản, họ phải thực hiện biện pháp cưỡng chế để trục xuất người đó khỏi nhà, đất; tuy nhiên, pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) chưa quy định rõ về hình thức cưỡng chế này.
Tình huống bảo quản tài sản là QSDĐ sau khi kê biên 9
Theo quyết định thi hành án số 305/TĐYC ngày 03/7/2012 của Chi cục THADS huyện X, bà Nguyễn Thị B, cư trú tại thôn V, xã Y, huyện X, có trách nhiệm thanh toán khoản nợ cho bà Nguyễn Thị A với số tiền 5.000.000.000đ (năm tỷ đồng).
Bà Nguyễn Thị B sở hữu một thửa đất có diện tích 70m2 tại thửa số 425, tờ bản đồ số 3, thôn V, xã Y, huyện X, Hà Nội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên vợ chồng bà Bà đã đề nghị kê biên thửa đất này để thi hành án trả cho bà A Chi cục Thi hành án dân sự huyện X đã tiến hành kê biên và tạm giao thửa đất cho vợ chồng bà B quản lý Tuy nhiên, sau khi việc kê biên được thực hiện, đã có người xây dựng trên thửa đất này.
9 https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemidy4, truy cập lúc22h ngày 20.6.2021.
Ngôi nhà tạm với 25 biên 01 và mái tôn được xây dựng mà không có sự xác định của chính quyền địa phương và hộ liền kề về người xây dựng Sự xuất hiện của tài sản trên đất sau khi đã kê biên đã gây ra nhiều khó khăn cho quá trình thi hành án của CHV.
Trong vụ việc này, tác giả nhận thấy:
Một, việc Chi cục THADS huyện X tạm giao tài sản kê biên cho vợ chồng bà
B quản lý là phù hợp và đúng luật.
Hai, theo Điều 117 Luật THADS năm 2014, trường hợp này không thuộc điều chỉnh của pháp luật.
Theo Khoản 5 Điều 58 Luật THADS năm 2014, người được giao bảo quản tài sản vi phạm pháp luật sẽ bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm, và phải bồi thường thiệt hại nếu có Khoản 4 Điều 112 cùng luật này quy định rằng trong thời gian tạm giao quản lý đất đã kê biên, người được giao không được thực hiện các hành vi như chuyển nhượng, cho thuê, hay thay đổi hiện trạng sử dụng đất Vi phạm quy định trong lĩnh vực THADS sẽ bị xử lý theo Điều 64 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP Do đó, việc không xác định được người xây dựng ngôi nhà tạm trên đất sẽ gây khó khăn trong việc xử lý vi phạm.
Với bất cập nêu trên, theo tác giả, Điều 13 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP cần bổ sung quy định:
Sau khi kê biên tài sản, bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, Chấp hành viên sẽ giao nhà, đất cho người đang quản lý sử dụng Nếu họ từ chối nhận bảo quản và không đồng ý giao tài sản, Chấp hành viên có quyền tổ chức cưỡng chế trục xuất để bảo vệ tài sản khỏi mất mát hoặc hư hỏng Tài sản sẽ được giao cho cá nhân hoặc tổ chức có khả năng bảo quản.
Theo điểm h Điều 64 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP ngày 15.7.2020, quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực thi hành án dân sự, các hành vi vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm khắc Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và hiệu lực trong quá trình thi hành án, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong các vụ án dân sự.
5 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau: h) Được giao bảo quản tài sản nhưng không thực hiện tốt việc bảo quản.
Định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo Điều 98 Luật THADS năm 2014, khi kê biên tài sản, nếu đương sự đồng ý về giá trị tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá, Chấp hành viên sẽ lập biên bản ghi nhận thỏa thuận Giá trị tài sản được thỏa thuận sẽ trở thành giá khởi điểm cho việc bán đấu giá Nếu có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá, Chấp hành viên sẽ ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức đó.
Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi kê biên tài sản, Chấp hành viên phải ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá tại tỉnh hoặc thành phố có tài sản Điều này áp dụng khi các bên không đạt được thỏa thuận về giá hoặc việc chọn tổ chức thẩm định giá, hoặc khi tổ chức thẩm định giá do bên yêu cầu lựa chọn từ chối ký hợp đồng Chấp hành viên sẽ xác định giá theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 của Luật THADS năm 2014.
Theo Điều 99 Luật THADS năm 2014, việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong trường hợp có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả hoặc khi đương sự yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về bán đấu giá Yêu cầu này chỉ được chấp nhận một lần và phải được gửi trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo kết quả thẩm định giá, kèm theo tạm ứng chi phí định giá lại Giá thẩm định lại sẽ được sử dụng làm giá khởi điểm cho việc bán đấu giá theo quy định.
Theo các quy định về định giá tài sản, đặc biệt là định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình trong thi hành án dân sự (THADS), tác giả nhận thấy một số vướng mắc cần được giải quyết.
Thứ nhất, bên nhận thế chấp tài sản tự ý định giá và bán tài sản của bên thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Về vấn đề này hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về hướng xử lý và hậu quả của việc xử lý.
Vào năm 2016, vợ chồng bà N và ông V đã ký Hợp đồng tín dụng số 02/2016/HĐ với Ngân hàng TMCP Gia Lai, vay số tiền 500.000.000đ Để đảm bảo khoản vay, họ đã ký hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Theo các hợp đồng này, nếu bà N và ông V không thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi đúng hạn, Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
Do ông V và bà N không trả được nợ vay và không có mặt tại địa phương, ngân hàng đã gửi thông báo đến UBND cấp xã và cơ quan Công an nơi có tài sản bảo đảm Ngân hàng cũng đã thông báo cho ông V và bà N qua bưu điện và đăng tải thông tin trên trang điện tử với nội dung: “Vào ngày 15/6/2018, ngân hàng sẽ thu giữ tài sản thế chấp bao gồm 2 thửa đất có 800 cây cà phê và một căn nhà cấp 4 của ông V, bà N, đồng thời tiến hành định giá tài sản Ông V và bà N được yêu cầu có mặt tại địa điểm tài sản, nếu không có mặt, ngân hàng vẫn sẽ tiến hành thực hiện.”
Ngân hàng đã mời công ty định giá Miền Nam thực hiện định giá hai thửa đất và tài sản gắn liền với đất sau khi thu giữ tài sản, với tổng giá trị là 620.000.000 đồng Sau đó, ngân hàng ký hợp đồng chuyển nhượng các tài sản thu giữ từ ông V và bà N cho ông Nguyễn Văn.
Vào ngày 15/3/2019, ông V và bà N đã khởi kiện Chi nhánh Ngân hàng TMCP G.L về việc tự ý thu giữ và bán tài sản của họ cho ông Nguyễn Văn B, cho rằng hành động này vi phạm pháp luật và gây thiệt hại cho họ Ông bà yêu cầu Ngân hàng trả lại tài sản và cam kết sẽ thanh toán toàn bộ số tiền vay nợ, bao gồm cả gốc và lãi Đồng thời, ông Nguyễn Văn B cũng yêu cầu Ngân hàng thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai tài sản ông đã mua, do ông không thể cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình sau khi ký hợp đồng sang nhượng với Ngân hàng.
Trong vụ việc này có nhiều quan điểm về việc thu giữ tài sản, kết quả định giá và hướng giải quyết vụ việc.
Theo quan điểm thứ nhất, việc định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng là hợp pháp, dựa trên Điều 306 BLDS năm 2015 Cụ thể, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm hoặc có thể nhờ tổ chức định giá tài sản thực hiện Nếu không có thỏa thuận nào, tài sản sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
Quan điểm thứ hai cho rằng việc định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 306 BLDS năm 2015, yêu cầu định giá phải khách quan và phù hợp với giá thị trường Do đó, phương pháp định giá của ngân hàng không đảm bảo giá trị thực của tài sản.
Trong vụ việc này, tác giả nhận thấy có những vấn đề như sau:
Nhà nước cam kết tôn trọng và bảo vệ quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các giao dịch thế chấp và vay tiền.
Việc thu giữ và xử lý tài sản của bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ đến hạn được quy định tại Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Xử lý tài sản bảo đảm phải tuân thủ thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật liên quan Đối với tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản hoặc tài nguyên thiên nhiên, việc xử lý phải phù hợp với các quy định pháp luật liên quan Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản mà không cần văn bản ủy quyền hay đồng ý từ bên bảo đảm, miễn là việc xử lý phù hợp với thỏa thuận đã ký kết.
Trong hợp đồng, 29 bên tham gia phải có mặt để thực hiện thỏa thuận Việc bên nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản mà không có sự hiện diện của bên kia được xem là thu giữ không hợp lệ và dẫn đến tranh chấp Khi xảy ra tranh chấp, cần khởi kiện theo quy định của vụ án dân sự Ngân hàng không có thẩm quyền thu giữ tài sản của công dân khi họ không có mặt, theo Điều 11 BLDS quy định về bảo vệ quyền dân sự của công dân.
Việc ngân hàng định giá và xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ đến hạn chưa đảm bảo quyền lợi của bên thế chấp, do quy định pháp luật về định giá tài sản chưa được tuân thủ Theo Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng Dân sự và Luật Thi hành án Dân sự, quyền của người thế chấp trong việc định giá tài sản cần được tôn trọng Hành vi thẩm định giá và bán tài sản thế chấp chỉ nên được thực hiện bởi Tòa án hoặc cơ quan Thi hành án Dân sự, nhằm đảm bảo đúng thẩm quyền, thể thức, trình tự và thông báo trong quá trình xử lý tài sản.
Thứ hai, bên nhận thế chấp xử lý tài sản của bên thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng không đủ và hướng xử lý.
Theo Khoản 6 Điều 320 BLDS, bên thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý tài sản bảo đảm Bên thế chấp không được phép bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp (Khoản 8 Điều 320 BLDS) Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Khoản 7 Điều 323 BLDS Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận thế chấp không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện như là tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, và việc nhận thế chấp phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự cũng như các luật liên quan, không vi phạm đạo đức xã hội trong các hợp đồng đầu tư, xây dựng, thuê và các giao dịch khác.
Bán đấu giá và giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
QSDĐ bị kê biên của hộ gia đình có thể được xử lý theo hai hướng: giao cho người được thi hành án để trừ vào số tiền thi hành án hoặc bán đấu giá theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật THADS năm 2014 Theo Điều 48 LĐG, người trúng đấu giá có quyền ký hợp đồng mua bán tài sản, nhận tài sản và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nếu tài sản đó phải đăng ký Đồng thời, người trúng đấu giá cũng có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật liên quan.
Theo Điều 103 Luật THADS năm 2014, quyền sở hữu và sử dụng tài sản bán đấu giá của người mua được bảo vệ Nếu người mua đã thanh toán đầy đủ nhưng bản án hoặc quyết định liên quan bị kháng nghị, sửa đổi hoặc hủy, cơ quan thi hành án dân sự vẫn phải tiếp tục giao tài sản cho người mua, bao gồm cả việc thực hiện cưỡng chế thi hành án Tuy nhiên, trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc có thỏa thuận khác giữa các đương sự sẽ được xem xét riêng.
Theo Khoản 3 Điều 27 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, người mua tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong vòng 30 ngày kể từ ngày đấu giá thành, không được gia hạn Trong trường hợp khó khăn, thời hạn có thể kéo dài không quá 60 ngày Sau khi nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm giao tài sản cho người mua, trừ trường hợp bất khả kháng Việc giao tài sản phải đúng thời hạn và địa điểm đã thỏa thuận trong hợp đồng Nếu tài sản được cơ quan thi hành án bảo quản, họ sẽ trực tiếp giao cho người mua Nếu tài sản thuộc về người phải thi hành án hoặc người đang sử dụng, cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định buộc họ giao tài sản cho người mua Đối với nhà, đất, cơ quan thi hành án cũng sẽ yêu cầu người quản lý chuyển giao cho người trúng đấu giá.
Theo các quy định về việc giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình (HGĐ) cho người trúng đấu giá, tác giả nhận thấy một số vấn đề bất cập cần được xem xét.
Người mua đã hoàn tất thanh toán theo quy định nhưng không nhận được tài sản trúng đấu giá do lỗi từ cơ quan thi hành án trong việc thực hiện thủ tục không đầy đủ.
Ví dụ: Việc thi hành Bản án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 của TAND Tp Cần Thơ 12
Bản án quyết định: "Buộc ông Lê Văn Mười M và bà Lý Thị B phải trả cho
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt đã yêu cầu thu hồi số nợ 9.154.226.734 đồng Trong trường hợp bên bị đơn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền tiến hành bán tài sản để thu hồi khoản nợ này Vào ngày 11/7/2014, Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Thốt đã được thông báo về vụ việc.
Vào ngày 17/6/2015, Cục THADS Tp Cần Thơ đã ban hành Quyết định số 1022/QĐ-CCTHA về việc thi hành án theo yêu cầu Sau khi rút hồ sơ thi hành án, CHV đã tiến hành kê biên và xử lý tài sản thế chấp để thực hiện thi hành án quyền sử dụng đất và nhà ở của ông M và bà B, tọa lạc tại đường Lê Lợi, phường Thốt Nốt, quận Thốt Nốt, Tp Cần Thơ Tài sản này có diện tích 232 m2 đất ODT, thửa số 405, tờ bản đồ số 2, thuộc GCNQSDĐ số H00001 do UBND cấp.
Vào ngày 28/12/2004, quận Thốt Nốt đã cấp giấy chứng nhận cho CHV Sau đó, vào ngày 20/7/2015, CHV đã ký hợp đồng với Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ để thẩm định tài sản trị giá 6.860.624.000 đồng Đến ngày 24/9/2015, CHV tiếp tục ký hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp Cần Thơ để tiến hành bán tài sản này.
Sau 6 lần giảm giá, giá trị tài sản còn là 4.190.668.784 đồng Ngày 8/12/2016, ông Huỳnh Văn T mua trúng đấu giá tài sản với giá trị 4.202.000.000 đồng và đã nộp đủ tiền nhưng Cục THADS Tp Cần Thơ chưa bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá.
Vào ngày 26/12/2016, ông M và bà B đã khiếu nại về việc thi hành án Ngày 16/1/2017, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao có Công văn số 154/VKSTC-V11 kiểm tra việc thi hành bản án số 14/2014/KDTM-PT của TAND Tp Cần Thơ, chỉ ra sai sót của Chi cục Thi hành án trong việc kê biên, khi bỏ sót 73,2 m2 đất CLN liên quan đến 232 m2 đất thế chấp theo GCNQSDĐ số H 00001 Sai sót này đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người phải thi hành án, do đó Cục THADS Tp Cần Thơ không thể giao tài sản cho ông T.
Với vụ việc trên, tác giả nhận thấy:
Một, cơ quan THADS đã không áp dụng đúng quy định tại Điều 103 Luật
Việc CHV mời ông T đến Cục THADS Tp Cần Thơ để thỏa thuận nhận lại tiền mua trúng đấu giá cùng các chi phí thực tế phát sinh theo lãi suất tiền gửi ngân hàng là không đúng, và ông T đã không đồng ý với đề nghị này.
Ba, việc CHV khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy kết quả bán đấu giá trong vụ án này là không có căn cứ.
Bốn, Cục trưởng Cục THADS Tp Cần Thơ phát hành công văn số 191/TB-
CTHADS ngày 27/02/2017 thông báo yêu cầu người mua trúng đấu giá nhận lại tiền mua trúng đấu giá là không đúng với kết quả đấu giá.
Người mua đã thanh toán đầy đủ số tiền mua tài sản theo quy định nhưng không nhận được tài sản trúng đấu giá do lỗi của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án, khi không xác minh đầy đủ nguồn gốc và tình trạng của tài sản.
Ví dụ: Vụ án không giao được đất cho người trúng đấu giá 13
13 https://baohatinh.vn/khac/ha-tinh-vi-sao-sau-90-ngay-nop-tien-trung-dau-gia-qsd-dat-van-chua-duoc- giao-tai -san/212876.htm, truy cập lúc 18h ngày 23.6.2021.
Vào ngày 26/4/2017, bà Trần Thị T (sinh năm 1949, cư trú tại thị trấn Lộc Hà, huyện Lộc Hà) đã ký hợp đồng tín dụng để vay 900 triệu đồng từ Ngân hàng NN&PTNT Chi nhánh huyện Lộc Hà Tài sản thế chấp cho khoản vay này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 631918, được cấp vào ngày 6/8/2012 bởi UBND huyện Lộc Hà cho anh Nguyễn Tiến D và chị Hoàng Thị Thu G, là vợ chồng con trai của bà T.
Ngân hàng Agribank đã khởi kiện bà Trần Thị T ra TAND huyện Lộc Hà do bà không trả được nợ Vào ngày 16/7/2020, TAND huyện Lộc Hà đã ra Quyết định số 03/2020/QDDST-DS, công nhận thỏa thuận giữa các bên Theo thỏa thuận, nếu bà Trần Thị T không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, Agribank có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ Ngày 12/10/2020, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS, yêu cầu bà Trần Thị T phải trả nợ cho Agribank Lộc Hà.
Trong cuộc đấu giá được tổ chức ngày 23/2/2021, ông Nguyễn Anh S, trú tại thôn Tân Trung, xã Thạch Trung (TP Hà Tĩnh) mua trúng thửa đất số 273
(GCNQSDĐ số BI 631918) có diện tích 360 m 2 với giá 1.097.000.000 đồng và đã nộp đầy đủ số tiền trúng đấu giá cho Chi cục THADS huyện Lộc Hà.
Sau khi đấu giá thành, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã tiến hành xác minh nhân thân và tài sản, phát hiện có 4 người trong hộ khẩu nhà bà T, nhưng một người không tham gia ký hợp đồng thế chấp vay vốn tại ngân hàng Ngày 2/3/2021, TAND huyện Lộc Hà đã đề nghị tạm dừng thi hành án do chưa triệu tập hết người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Theo đó, ngày 3/3/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ban hành Thông báo số 32/TB-CCTHA về việc tạm dừng thi hành án Ngày 16/3/2021, TAND huyện Lộc Hà đã gửi văn bản đề nghị kháng nghị hủy quyết định công nhận thỏa thuận của các bên Ngày 5/5/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ban hành Thông báo số 64/TB-CCTHA thu hồi Thông báo 32/TB-CCTHA để tiếp tục thực hiện theo quy định pháp luật, tuy nhiên việc thi hành thực tế vẫn bị tạm dừng.