định giá, bán đấu giá tài sản
Công tác kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá thi hành án dân sự là khâu nghiệp vụ đòi hỏi Kiểm sát viên, cán bộ phụ trách kiểm sát hoạt động này phải có kỹ năng nghiệp vụ kiểm sát tốt, có khả năng tổng hợp các quy định pháp luật và văn bản pháp luật có liên quan, thường xuyên cập nhật, nghiên cứu các văn bản mới có liên quan để đánh giá việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá có đúng quy định của pháp luật hay không? Có tuân thủ đúng quy trình, thủ tục chưa? Có đảm bảo quyền lợi cho đương sự hay không?
Để kiểm sát tốt quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá trước hết Kiểm sát viên cần có yêu cầu ngay từ đầu với Cơ quan THA là phải thu thập, xây dựng và cập nhật đầy đủ hồ sơ quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá của các hồ sơ THADS-HC có phát sinh việc Thẩm định giá, bán đấu giá. Đây là bước cần thiết và quan trọng để có căn cứ thực hiện việc kiểm sát đối với loại việc THADS-HC có phát sinh quy trình này.
Để nâng cao được hiệu quả của công tác kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá trong thi hành án dân sự, qua kinh nghiệm thực tế và kết quả đã đạt được, cán bộ, KSV cần phải nắm được:
- Cán bộ, Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát THADS phải nắm chắc các quy định của pháp luật về THADS về thẩm định giá và bán đấu giá tài sản, bám sát nội dung Quy chế công tác kiểm sát THADS, nhất là cần nghiên cứu, đọc các tài liệu về thông báo rút kinh nghiệm có liên quan đến các vấn đề về Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản để học hỏi, tích lũy kiến thức mới thực hiện tốt nhiệm vụ công tác kiểm sát THADS đối với những việc có phát sinh quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án.
- Kiểm sát việc cho đương sự thỏa thuận giá phải được thực hiện đảm bảo quy trình theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 98 Luật THADS và việc Chấp hành viên ký hợp đồng thẩm định giá với Trung tâm thẩm định giá phải đảm bảo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật THADS.
- Kết quả thẩm định giá phải được thông báo hợp lệ cho các đương sự theo quy định tại Điều 40, 41 Luật THADS.
- Kiểm sát hồ sơ chặt chẽ để xác định quyền thỏa thuận chọn tổ chức bán đấu giá của đương sự và Chấp hành viên thực hiện đúng quy định ký hợp đồng bán đấu giá tài sản tại Khoản 2 Điều 101 Luật THADS và quy định của Luật đấu giá tài sản.
- Kiểm sát chặt chẽ các thủ tục thông báo, niêm yết về bán đấu giá; các lần giảm giá tài sản phải đúng thời gian, tỷ lệ phần trăm giảm giá. Thủ tục thông báo cho người phải thi hành án, người được thi hành án và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phải đảm bảo theo quy định.
- Kiểm sát thủ tục phiên bán đấu giá có diễn ra phải đúng quy định, người mua đấu giá thành tài sản phải thực hiện đúng quy trình về đăng ký mua tài sản đấu giá. Người mua trúng tài sản bán đấu giá phải nộp đủ tiền mua tài sản đúng theo thời hạn trong hợp đồng mua tài sản đã ký với trung tâm bán đấu giá đứng ra bán tài sản.
- Viện kiểm sát phải làm tốt công tác phối hợp với cơ quan thi hành án hoặc thông qua các đơn thư khiếu nại, tố cáo của đương sự, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để nắm bắt các thông tin và thực hiện tốt hoạt động kiểm sát việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thông qua hồ sơ thi hành án của Cơ quan thi hành án. Đối với vụ việc mà Viện kiểm sát thực hiện kiểm sát phát hiện có dấu hiệu vi phạm thì mới yêu cầu tổ chức bán đấu giá tài sản cung cấp hồ sơ, tài liệu của vụ việc cụ thể để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình. Từ đó mới kiến nghị với cơ quan
phạm để có biện pháp xử lý, phòng ngừa vi phạm.
Tóm lại, nếu làm tốt công tác kiểm sát việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản trong THADS thì chúng ta sẽ hạn chế được vi phạm của cơ quan tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá, từ đó cũng sẽ phát hiện được sai phạm (nếu có) của Cơ quan THADS để có biện pháp đề xuất xử lý phù hợp, làm cho các vụ việc THADS được tổ chức thi hành theo đúng quy định của pháp luật, điều này cũng sẽ góp phần rất lớn trong việc hạn chế các đương sự có đơn thư khiếu nại, tố cáo kéo dài, đồng thời cũng sẽ nâng cao được kỹ năng kiểm sát THADS./.
PHỤ LỤC 12
Cần Thơ: Cục THADS Thành phố làm sai, ngƣời dân lao đao
Bản án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 của TAND Tp Cần Thơ tuyên: "Buộc ông Lê Văn Mười Một và bà Lý Thị Bé phải trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần bưu điện Liên Việt số tiền 9.154.226.734 đồng. Nếu bị đơn không thanh toán nợ thì ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan THA có thẩm quyền bán các tài sản để thu hồi nợ".
Ngày 11/7/2014, Chi cục THADS huyện Thốt Nốt ban hành Quyết định số 1022/QĐ-CCTHA về việc THA theo yêu cầu. Ngày 17/6/2015, Cục THADS Tp Cần Thơ rút hồ sơ THA lên để thi hành. Sau đó chấp hành viên tổ chức kê biên, xử lý tài sản thế chấp để THA quyền sử dụng đất và nhà ở tọa lạc tại đường Lê Lợi, phường Thốt Nốt, quận Thốt Nốt, Tp Cần Thơ của ông Một và bà Bé có diện tích 232 m2 đất ODT, thửa số 405, tờ bản đồ số 2, thuộc giấy chứng nhận QSDĐ số H00001 do UBND quận Thốt Nốt cấp ngày 28/12/2004.
Ngày 20/7/2015, chấp hành viên ký hợp đồng với Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ thẩm định tài sản, tài sản có giá trị 6.860.624.000 đồng. Đến ngày 24/9/2015, chấp hành viên đã ký hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp Cần Thơ để bán tài sản nêu trên.
Sau 6 lần giảm giá, giá trị tài sản còn là 4.190.668.784 đồng. Ngày 8/12/2016, ông Huỳnh Văn Tiếng mua trúng đấu giá tài sản với giá trị 4.202.000.000 đồng và đã nộp đủ tiền nhưng Cục THADS Tp Cần Thơ chưa bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá.
Ngày 26/12/2016, ông Một, bà Bé khiếu nại việc THA. Đến ngày 16/1/2017, VKSDTC có Công văn số 154/VKSTC-V11 về việc kiểm tra tổ chức thi hành bản án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 của TAND Tp Cần Thơ đã nêu ra một số sai sót.
Ngày 16/3/2016, Cục THADS Tp Cần Thơ đã ban hành văn bản số 209/CTHADS-NV trả lời đơn yêu cầu giao tài sản của ông Huỳnh Văn Tiếng. Theo đó, Cục cho rằng thực hiện công văn của VKSNDTC, Cục đã tổ chức kiểm tra quá trình THA nhận thấy chấp hành viên khi kê đã bỏ sót phần diện tích 73,2 m2 đất CLN dính liền với phần diện tích đất thế chấp 232 m2 thuộc giấy chứng nhận QSDĐ số H 00001 nên gây thiệt hại đến quyền lợi của người phải THA.
Theo ông Tiếng, Cục thi hành án nại lý do trên để không giao tài sản cho ông Tiếng là không hợp lý, bởi vì Văn bản 154/VKSTC-V11 không có nội dung nào đề nghị ông Tiếng nhận lại tiền hoặc hủy hợp đồng mua bán tài sản. Phần diện tích đất
trích đo cho người phải thi hành án và họ đã thống nhất không khiếu nại về diện tích đất. Hơn nữa, diện tích đất thừa này chưa xác định thuộc quyền sử dụng của ai và đã công nhận quyền sử dụng đất chưa?
Hơn nữa, văn bản của VKSNDTC có nêu vấn đề Cục THA chậm ký hợp đồng bán đấu giá và chuyển tiền bán đấu giá không đúng đơn vị thụ hưởng, đây không phải là lý do làm cho hợp đồng bán đấu giá tài sản vô hiệu, không gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của các bên. Hơn nữa đây là lỗi thuộc đơn vị bán đấu giá tài sản, do vậy bên mua tài sản ngay tình nên phải được pháp luật bảo vệ.
Trước những sai sót nêu trên, chấp hành viên đã mời ông Tiếng đến thỏa thuận để nhận lại tiền mua trúng đấu giá và các chi phí thực tế phát sinh theo lãi suất tiền gửi ngân hàng nhưng ông Tiếng không đồng ý. Ngày 20/2/2017, chấp hành viên đã khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy kết quả bán đấu giá.
Trong khi quyền lợi của người mua trúng đấu giá chưa được giải quyết thỏa đáng, hợp đồng mua tài sản đấu giá đang có hiệu lực pháp luật nhưng không hiểu vì lý do gì ngày 27/02/2017 Cục trưởng Cục THADS Tp Cần Thơ phát hành công văn số 191/TB- CTHADS thông báo yêu cầu người mua trúng đấu giá nhận lại tiền mua trúng đấu giá.
Trao đổi với phóng viên báo Công lý, ông Nguyễn Viết Xuân, Cục trưởng Cục THADS Tp Cần Thơ đã thừa nhận có sai phạm trong quá trình THA, bán đấu giá cho người trúng đấu giá Huỳnh Văn Tiếng và chấp nhận kỷ luật của cấp trên, đồng thời bồi thường thiệt hại cho ông Huỳnh Văn Tiếng. Ông Xuân cho biết thêm, người mua trúng đấu giá tài sản không có gì sai, sai sót là do Cục và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp Cần Thơ.
Tuy nhiên, người mua trúng đấu giá tài sản Huỳnh Văn Tiếng cho rằng, về trách nhiệm pháp lý, giữa ông Tiếng và bên bán đấu giá bị ràng buộc trách nhiệm bởi hợp đồng mua tài sản trúng đấu giá. Một khi hợp đồng này chưa được Tòa án tuyên bố hủy bỏ thì nó có giá trị pháp lý bắt buộc các bên phải thực hiện. Hợp đồng này không thể tùy tiện hủy bỏ một cách đơn phương của Cục THADS Tp. Cần Thơ. Để có tiền mua tài sản trên ông Tiếng và gia đình phải bán gấp nhà, vay mượn ở nhiều nơi. Mục đích của gia đình mua tài sản đấu giá để ở và kinh doanh. Nếu cơ quan THA thấy việc kê biên còn thiếu thì tiếp tục kê biên và ông sẽ mua lại phần đất dư theo giá thị trường. Báo Công lý sẽ theo dõi quá trình giải quyết vụ việc và thông tin đến bạn đọc.
PHỤ LỤC 13
Hà Tĩnh: Vì sao sau 90 ngày nộp tiền trúng đấu giá QSD đất vẫn chƣa đƣợc giao tài sản?
Tài sản thế chấp đƣợc định danh
Ngày 26/4/2017, bà Trần Thị Thùy (SN 1949, trú tại thị trấn Lộc Hà, huyện Lộc Hà) ký hợp đồng tín dụng, vay 900 triệu đồng của Ngân hàng NN&PTNT Chi nhánh huyện Lộc Hà (Agribank Lộc Hà). Trong số các tài sản thế chấp có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5 ở thôn Phú Mậu, thị trấn Lộc Hà.
Thửa đất này đã được UBND huyện Lộc Hà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 631918 ngày 6/8/2012 cho anh Nguyễn Tiến Dũng - chị Hoàng Thị Thu Giang (vợ chồng con trai bà Thùy).
Đến tháng 7/2020, đã hết thời gian trả nợ nhưng bà Thùy vẫn còn nợ ngân hàng với tổng số tiền gần 590 triệu đồng và không có khả năng chi trả. Vì vậy, Agribank đã khởi kiện bà Trần Thị Thùy ra TAND huyện Lộc Hà.
Ngày 16/7/2020, TAND huyện Lộc Hà đã ra Quyết định số 03/2020/QDDST- DS công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Theo đó, khi bà Trần Thị Thùy không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Agribank sẽ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ.
Trên cơ sở yêu cầu thi hành án của Agribank Lộc Hà, ngày 12/10/2020, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS, buộc bà Trần Thị Thùy phải trả nợ cho Agribank Lộc Hà.
Sau khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án (10 ngày), bà Thùy không thực hiện, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã tiến hành xác minh tài sản và tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản thế chấp.
Sau đó, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Công ty Đấu giá hợp danh Hồng Tâm – TP Hà Tĩnh.
Trong cuộc đấu giá được tổ chức ngày 23/2/2021, ông Nguyễn Anh Sơn - trú tại thôn Tân Trung, xã Thạch Trung (TP Hà Tĩnh) mua trúng thửa đất số 273 (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 631918) có diện tích 360 m2 với giá 1.097.000.000 đồng.
Kể từ thời điểm này, lô đất số 273 được “định danh” – là tài sản hình thành từ bán đấu giá của cơ quan Nhà nước với đầy đủ tính pháp lý của nó.
pháp luật, ngày 1/3/2021, người đại diện cho ông Sơn đã nộp đầy đủ số tiền trúng đấu giá cho Chi cục THADS huyện Lộc Hà.
Tuy nhiên, sau khi bán đấu giá thành, ngày 2/3, Chi cục THADS huyện Lộc Hà tiến hành xác minh nhân thân và tài sản để giao tài sản thì phát hiện trong hộ khẩu nhà bà Thùy có 4 người nhưng có 1 người không tham gia ký hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn tại ngân hàng mặc dù quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình.
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Trung Kiên – Chi cục trưởng Chi cục THADS huyện Lộc Hà cho biết: Xét thấy quyền lợi của người tham gia hợp đồng thế chấp bị thiếu 1 người nên Chi cục THADS huyện đã làm công văn thông báo gửi tòa. Ngày 2/3, TAND huyện Lộc Hà đã có công văn đề nghị Chi cục THADS tạm dừng tổ chức thi hành án “vì trong quá trình giải quyết đã không triệu tập hết người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Trên cơ sở đó, ngày 3/3/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Thông báo số 32/TB-CCTHA về việc tạm dừng tổ chức thi hành án.
Ngày 16/3/2021, TAND huyện Lộc Hà đã có văn bản gửi Tòa án cấp cao tại Hà Nội đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đề nghị hủy đối với quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự nêu trên.
Và đến thời điểm này, sau 90 ngày, ông Nguyễn Anh Sơn vẫn chưa nhận được tài sản đấu giá dù đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền.
Ông Sơn bức xúc: “Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua nộp đủ tiền, cơ quan THADS phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua. Vậy mà đến nay, đã hơn 90 ngày tôi vẫn chưa được giao tài sản”.
Chi cục trưởng Chi cục THADS huyện Lộc Hà cho biết: Ngày 5/5/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Thông báo số 64/TB-CCTHA thu hồi Thông báo 32/TB-CCTHA về việc tạm dừng tổ chức THADS để tiếp tục thực hiện theo các quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc thi hành là rất khó khăn, phải chờ đến khi có quyết định của tòa án cấp cao tại Hà Nội mới có thể thực hiện được.
Rõ ràng, việc giải quyết án của TAND huyện Lộc Hà đã có sai sót, vi phạm về tố tụng. Tuy nhiên, những sai phạm nảy sinh trước đó, không liên quan đến cuộc đấu giá và tính pháp lý của tài sản sau đấu giá thành.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 103, Luật Thi hành án dân sự thì “trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài