Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn bước đầu hệ thống hóa một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP

VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP

VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN AM HIỂU

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Nguyễn Thị Vân Anh Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo hướng dẫn

- TS Nguyễn Am Hiểu

Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy

và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa

vụ tài chính theo quy định của trường Học viện Khoa học xã hội

Vậy tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị trường Học viện Khoa học Xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ luận văn

Người cam đoan

Nguyễn Thị Vân Anh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 5

1.1 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba 5 1.2 Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng 14

Chương 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA

ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI AGRIBANK 24

2.1 Tổng quan tình hình hoạt động tín dụng tại Agribank 24 2.2 Phân cấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank 25 2.3 Tình hình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank 29

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TỪ THỰC TIỄN TẠI AGRIBANK 60

3.1 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay 60 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ

ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank 64

KẾT LUẬN 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (gọi tắt là Agribank) là một trong những ngân hàng lớn mạnh hàng đầu trong hệ thống NHTM Việt Nam, là NHTM do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ, giữ vai trò chủ lực trong việc thực hiện đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về cung cấp tín dụng và các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tiện ích cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn và nông dân nói riêng Sau hơn 3 năm tái cơ cấu với trọng tâm giải quyết nợ xấu, Agribank đã áp dụng nhiều giải pháp khác nhau tuy nhiên quá trình xử lý TSBĐ, cụ thể xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay còn gặp nhiều khó khăn, bất cập

Pháp luật quy định về xử lý TSĐB đã đi vào cuộc sống đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy các giao dịch bảo đảm phát triển, tạo điều kiện cho các hộ gia đình,

cá nhân, doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSĐB

Tuy nhiên, qua hơn 11 năm triển khai thực hiện Nghị định số

163/2006/NĐ-CP, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan như việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014… và đặc biệt là BLDS năm 2015, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn Do đó, các NHTM gặp nhiều khó khăn khi nhận TSBĐ cũng như khi xử lý TSBĐ dẫn đến các tranh chấp giữa các bên Đây được cho là một trong những nguyên nhân hạn chế quyền xử lý TSBĐ của các NHTM, do đó, dẫn đến nợ xấu của ngành NHTM gia tăng trong những năm qua

Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn đã tìm hiểu một số vấn đề chung về hoạt động xử lý TSBĐ, qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn

Chính vì vậy tôi đã quyết định chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện tại đã có nhiều bài viết của các tác giả về giao dịch thế chấp TSBĐ, cũng như xử lý TSBĐ nhưng đa phần các bài viết đó chỉ đề cập đến một khía cạnh nhất định trong loại giao dịch này Ở mỗi đề tài, mỗi tác giả đều có cách tiếp cận khác nhau, ví dụ như:

- Nguyễn Yên Giang (2016), Xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng, Luận án Thạc Sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội

- Nguyễn Trung Hiếu (2015), Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Thạc Sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội

- Lê Thị Thu Ánh (2015), Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận án Thạc Sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội

- Nguyễn Thanh Vân (2014), Pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay từ thực tiễn tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Luận án Thạc Sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội

Tuy nhiên dựa trên những phân tích tìm hiểu thực trạng ở các ngân hàng khác nhau sẽ cho ta những góc nhìn khác nhau về hoạt động xử lý TSBĐ Đề tài này của học viên phần nào đáp ứng được tính cấp của việc nghiên cứu trong tình hình hiện nay, đặc biệt vấn đề xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền

vay trong hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại đang là nhiệm vụ cấp thiết để giải quyết vấn đề nợ xấu

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn nhằm tìm hiểu một số vấn đề chung về hoạt động xử lý TSBĐ, qua đó đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về

xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một

số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử

lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay, từ đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ đáp ứng nhu cầu thực tiễn kinh tế xã hội

Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào ba khía cạnh chính: Thứ nhất, luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại Thứ hai, luận văn nghiên cứu đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ

ba bảo đảm tiền vay tại Agribank Thứ ba, từ việc nghiên cứu hai nội dung trên, luận văn có nhiệm vụ đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay cho phù hợp với thực tiễn tại Agribank

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Trong khuôn khổ một luận văn Thạc Sĩ, phương pháp luận của luận văn là dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng Bên cạnh đó, việc nghiên cứu đề tài luận văn cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành như: phân tích, tổng hợp, so sánh, diễn giải, khảo sát… Đồng thời, việc nghiên cứu còn dựa vào các

vụ việc trong thực tiễn xét xử, cũng như thông tin trên mạng Internet để tổng hợp và

làm sáng tỏ các nội dung cần nghiên cứu của đề tài

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn bước đầu hệ thống hóa một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại nói chung, nghiên cứu các quy định nội bộ và thực tiễn của của việc xử

lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại Agribank nói riêng

Nhờ đó luận văn đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử

lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong công tác nghiên cứu, giảng dạy và cho hoạt động của các NHTM tại Việt Nam

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bao gồm ba chương:

Chương 1: Một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng

Chương 2: Thực trạng xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền

vay trong hợp đồng tín dụng tại Agribank

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp

của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn tại Agribank

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba

1.1.1 Khái niệm, bản chất bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba

Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận TSBĐ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba Mối quan hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và khách hàng vay là bên được bảo đảm Trường hợp thế chấp TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba

Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng lại tiến hành xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay theo quy định của Luật đất đai

2003, và bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp

sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý

do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải

ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Vấn đề đặt ra ở đây là

việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm cho nghĩa

vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của các NHTM

về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào? [37]

Ðiều 346 BLDS năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa

vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ đối với bên có quyền…” Như vậy, theo quy định của BLDS năm 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền

Tuy nhiên, Ðiều 342 BLDS năm 2005 và Điều 317 BLDS năm 2015 đã thay đổi quy định về thế chấp, bỏ quy định bên thế chấp bắt buộc phải đồng thời là bên

có nghĩa vụ trong quy định về thế chấp của BLDS năm 1995 Hay nói cách khác, theo quy định của BLDS năm 2005, 2015 nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp Do vậy, hiểu một cách chính xác, quan hệ "thế chấp" sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền Trường hợp thứ hai: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền Ở trường hợp thứ hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp,

và xét về mặt bản chất đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba"

Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012) quy định: “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp” Quy định này nêu rõ bên bảo đảm

có thể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác Tùy biện pháp bảo đảm là bảo lãnh hay thế chấp mà chủ thể của nó được gọi là bên bảo lãnh hay bên thế chấp Trong quan hệ tín dụng, bên bảo đảm nếu độc lập với

bên vay vốn thì còn được gọi là bên thứ ba (là bên không tham gia xác lập hợp đồng tín dụng) và với quy định nêu trên thì bên thứ ba có thể lựa chọn: dùng tài sản hay dùng uy tín, cam kết (hoặc cả hai) để xác lập giao dịch bảo đảm Tuy nhiên do BLDS năm 2005 - là văn bản mà Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành - không đề cập một cách rõ ràng đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba nên một số tòa án không chấp nhận cách tiếp cận của nghị định này

Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy định có thể đăng ký thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không những của bên thế chấp mà còn của cả người khác Điều đó có nghĩa là Thông tư thừa nhận biện pháp thế chấp bằng bất động sản của người thứ ba

Từ quy định pháp luật không rõ ràng, có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng tôi đồng ý với quan điểm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa

vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp Do vậy, sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Thế chấp

là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền; Hay thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền Ở trường hợp thứ hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp, và xét về mặt bản chất

đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba"

Thế chấp tài sản của người thứ ba - TSBĐ có thể thuộc sở hữu của bên thứ

ba mà người này dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa

vụ đối với bên có quyền Trường hợp này là bên thứ ba dùng tài sản của mình để bảo đảm trực tiếp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (tức là bên có quyền) và nó khác với việc bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ bằng bảo lãnh Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp Nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, bên thế chấp không phải thanh toán phần còn thiếu

Tóm lại, về mặt bản chất, việc bên thứ ba chứ không phải là bên vay thế chấp

tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay tại các NHTM phải được hiểu là thế chấp chứ không phải là bảo lãnh căn

cứ vào quy định của luật gốc về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm tiền vay tại NHTM nói riêng Hiện nay, trong tất cả các văn bản luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn thi hành luật liên quan đến bảo đảm tiền vay đều quy định theo hướng chuyển bảo lãnh bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba thành thế chấp tài sản của bên thứ ba Khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐ-

CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Bảo

lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của BLDS (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất) Khoản

4 Ðiều 72 Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba” Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NÐ-CP đã tiếp tục khẳng định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền

sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều

32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác” Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định: “2 Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất)” Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba

mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)” Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ

sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Tất cả những thay đổi trong các văn bản pháp luật nói trên là bởi nó căn cứ vào BLDS năm 1995 và Luật đất đai 2003 Đến khi BLDS năm 2005, 2015 ra đời, khái niệm bảo lãnh bằng tài sản không còn nữa và được chuyển thành thế chấp tài sản của bên thứ ba thì với tính cách là đạo luật gốc, tất cả các văn bản pháp luật có liên quan đều phải thay đổi theo định hướng đó

1.1.2 Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba

Năm 2011, vụ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay cho một bên khác bị tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu đã làm “nóng” giới NHTM [41] Vụ này sau đó tạm lắng khi Tòa án, Bộ Tư pháp và NHTM Nhà nước đi đến đồng thuận về mặt nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của biện pháp

bảo đảm này Tuy vậy, trong thời gian gần đây, một số tòa án, cơ quan đăng ký bảo đảm và tổ chức hành nghề công chứng lại có quan điểm ngược lại và một lần nữa làm dấy lên lo ngại của NHTM về việc rất nhiều hợp đồng thế chấp (đặc biệt là đối với tài sản là bất động sản) có nguy cơ không được công chứng, đăng ký hay bị tuyên vô hiệu [20, tr 14,15]

Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp [42, 43] Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ

ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Vấn đề đặt ra

ở đây là việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của các NHTM về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào?

Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại NHTM là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các NHTM Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc NHTM nhận TSBĐ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với NHTM Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba Mối quan hệ hợp đồng này thường

có sự tham gia của ba bên: NHTM với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi

là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với NHTM; và khách hàng vay là bên được bảo đảm Trường hợp thế chấp TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba

Xuất phát từ bản chất của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ

ba trong hoạt động cho vay của NHTM như đã phân tích ở trên, có thể suy ra một số đặc trưng của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba Đó là: Bên thế

chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay không phải là bên vay mà là một bên thứ ba khác; Bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay chứ không phải nghĩa vụ của chính mình; Bên thứ ba chỉ định tài sản thế chấp cụ thể dùng để bảo đảm Trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay, NHTM có quyền ưu tiên đối với tài sản đã được thế chấp của bên thứ ba, có quyền xử lý chính tài sản đó

để thu hồi nợ vay theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng

BLDS năm 2015 không khẳng định một cách rõ ràng về việc bên thế chấp có quyền dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hay không Mặc dù vậy, trên nguyên tắc, “quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật

tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” (khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015) và “mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015), tôi tán đồng quan điểm cho rằng, chủ

sở hữu tài sản được quyền tự do định đoạt việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ, không phụ thuộc và bị giới hạn bởi chủ thể của nghĩa vụ được bảo đảm là ai (của chính chủ sở hữu hoặc của người khác), trừ trường hợp bị hạn chế quyền dân sự quy định tại khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015 Theo nguyên lý này, các bên có quyền tự do lựa chọn hình thức thế chấp (bao gồm

cả hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác) vì quyền dân sự này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời, cũng không thuộc các trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định của luật

1.1.3 So sánh thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và bảo lãnh

Bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba giúp NHTM có thêm một biện pháp bảo đảm ngoài bảo lãnh và bảo đảm bằng tài sản của bên vay Hơn nữa, bên bảo đảm có thể lựa chọn biện pháp này thay bảo lãnh nếu chỉ muốn giới hạn trách nhiệm của mình trong phạm vi tài sản được sử dụng để bảo đảm

Theo Ðiều 335 BLDS năm 2015 quy định, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không đưa

ra bất kỳ tài sản nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh Bảo lãnh chỉ

áp dụng trong trường hợp bên bảo lãnh không chỉ định một tài sản cụ thể nào của mình để bảo đảm cho cam kết thực hiện nghĩa vụ Nếu bên bảo lãnh chỉ định một tài sản cụ thể nào đó làm TSBĐ, lúc này giao dịch sẽ trở thành cầm cố hay thế chấp

Từ những quy định trên cho thấy quan hệ bảo lãnh và quan hệ thế chấp được phân biệt bằng việc xem xét: quan hệ bảo lãnh là quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không có chỉ định tài sản cụ thể bảo đảm, mà biện pháp bảo đảm chính là thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo đảm, còn quan hệ thế chấp là quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có chỉ định tài sản cụ thể để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Hiện nay trong rất nhiều vụ tranh chấp tín dụng, tòa thường “nhầm lẫn” giữa thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba với bảo lãnh bởi chưa nắm bắt kịp sự thay đổi trong các quy định pháp luật về vấn đề này [20, tr 17,18]

Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân, còn thế chấp là biện pháp bảo đảm có tính chất đối vật Theo Điều 342 BLDS năm 2015, bên nhận bảo lãnh không có quyền xử lý tài sản của bên bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, mà chỉ có quyền yêu cầu thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại Theo quy định của khoản 3 Điều 336 BLDS năm 2015, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (của bên bảo lãnh), các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản, bao gồm cả thế chấp tài sản Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, việc bổ sung hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đồng nghĩa với việc BLDS năm

2015 không thừa nhận hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác Bởi lẽ, hai hình thức thế chấp tài sản này có sự khác biệt:

Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người

khác

Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

nợ thay cho bên vay mà đơn thuần chỉ trao cho NHTM

Bên bảo lãnh trước hết đưa ra cam kết cá nhân bằng uy tín sẽ thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho bên

quyền đối với một trong các tài

sản của mình mà thôi Trong

trường hợp bên vay không trả

nợ dẫn tới việc xử lý TSBĐ thì

bên bảo đảm có hai sự lựa chọn

là trả số tiền được bảo đảm để

rút lại TSBĐ hoặc là từ bỏ

TSBĐ để cho NHTM xử lý thu

hồi nợ Trong trường hợp thứ

nhất, bên bảo đảm sẽ phải trả

một khoản tiền tương đương

với giá trị của (phần) khoản vay

mà mình bảo đảm; còn trong

trường hợp thứ hai, nếu giá trị

TSBĐ nhỏ hơn số tiền được bảo

đảm thì NHTM chỉ có thể thu

được số tiền tương đương với

giá trị của TSBĐ mà thôi và sẽ

trở thành chủ nợ không có bảo

đảm của bên vay đối với phần

khoản vay chưa được thanh

toán nếu không có các biện

pháp bảo đảm hiệu quả khác đối

với khoản vay này

vay và do đó, NHTM có quyền đối với tất cả các tài sản của bên bảo lãnh Sau đó, bên bảo lãnh có thể cầm cố hay thế chấp một tài sản cụ thể nào đó của mình (hoặc xác lập một biện pháp bảo đảm khác) để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (khoản

3, Điều 336), tức là nghĩa vụ trả thay cho bên vay trong trường hợp NHTM gọi bảo lãnh Việc cầm cố hay thế chấp này không bắt buộc

để bảo đảm hiệu lực của biện pháp bảo lãnh Trong trường hợp bên vay không trả được nợ, NHTM sẽ gọi bảo lãnh và thường sẽ xử lý biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh Nếu sau khi xử lý bảo đảm NHTM không thu được đủ số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo lãnh thì NHTM sẽ trở thành chủ nợ không có bảo đảm của bên bảo lãnh Điều đó, có nghĩa là về nguyên tắc, NHTM sẽ

có quyền đối với tài sản khác của bên bảo lãnh nhưng có thể sẽ có các xung đột về mặt lợi ích với các chủ nợ khác của bên bảo lãnh hay các bên khác có quyền đối với các tài sản này

Thời điểm được tính từ khi bên thế chấp (đồng thời là bên bảo lãnh) không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nghĩa là, không thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ

có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ khi đã đến hạn như

đã giao kết với bên có quyền (tức bên nhận thế chấp), nếu các bên không có thỏa thuận

Tồn tại song song hai quan hệ có tính chất phụ thuộc, đó là quan hệ bảo lãnh và quan hệ thế chấp Trong đó, thế chấp là quan hệ phái sinh từ quan hệ bảo lãnh với vai trò tăng cường mức độ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và trách nhiệm của bên bảo lãnh

1.2 Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng

1.2.1 Khái niệm xử lý TSBĐ

Trong hoạt động tín dụng, việc thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý TSBĐ Có thể hiểu xử lý TSBĐ tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ nhằm thu hồi khoản nợ mà NHTM đã cho vay khi có sự vi

phạm nghĩa vụ của khách hàng vay theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng

Xử lý TSBĐ tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ Hoạt động cho vay của NHTM không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn định và phát triển của hệ thống NHTM và của nền kinh tế Khả năng thu hồi vốn vay của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách hàng Do đó việc xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM

1.2.2 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng

Theo Điều 299 BLDS năm 2015 và Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định các NHTM được phép xử lý TSBĐ trong các trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Trường hợp thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật Trường hợp này thường xảy ra khi NHTM thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, BLDS năm 2015) hay khách hàng vay là doanh nghiệp bị tòa án tuyên bố bị phá sản, bị giải thể theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, dù thời điểm đó chưa đến hạn những cũng được coi là đến hạn, NHTM có quyền yêu cầu thu hồi nợ vay trước thời hạn (điểm b, khoản 1, Điều

53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014)

Trường hợp thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

Trường hợp thứ tư, ngoài các trường hợp trên, các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định

Trường hợp thứ năm, một văn bản luật cũng có thể quy định về trường hợp

xử lý bảo đảm Theo Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), trường hợp người phải thi hành án

không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận về một số trường hợp xử

lý TSBĐ khác, như khi bên vay vi phạm một nghĩa vụ nào đó của hợp đồng vay hay bên bảo đảm vi phạm một nghĩa vụ nào đó nêu trong hợp đồng bảo đảm

Thời điểm xử lý TSBĐ tiền vay sẽ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ Trong quan hệ tín dụng NHTM, nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm nghĩa vụ trả nợ vay khi đến hạn, nghĩa vụ sử dụng vốn vay đúng mục đích của khách hàng, nghĩa vụ cung cấp thông tin về việc sử dụng vốn của khách hàng và nghĩa vụ thực hiện các cam kết khác Vì vậy, trong bảo đảm tiền vay thì thời điểm phát sinh xử lý TSBĐ sẽ xảy ra khi đến hạn trả nợ hoặc khi khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc khi khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việc sử dụng vốn với NHTM thì việc xử lý tài sản không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ đến hạn trả nợ

1.2.3 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng

Việc xử lý TSBĐ tiền vay dựa trên nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Nguyên tắc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý TSBĐ tiền vay Nguyên tắc bảo đảm công khai, khách quan, minh bạch trong xử lý TSBĐ vừa bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm Nguyên tắc tôn trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay là mục tiêu mà pháp luật hướng tới Và cuối cùng là nguyên tắc việc xử lý TSBĐ phải kịp thời, nhanh chóng, đây là nguyên tắc rất cần thiết trong việc xử lý TSBĐ tiền vay, nếu được tuân thủ sẽ hạn chế được thiệt hại trong trường hợp TSBĐ xuống cấp, mất giá…

Căn cứ theo quy định của BLDS năm 2015 và Nghị định số

163/2006/NĐ-CP, việc xử lý TSBĐ không thể đem lại cho bên có quyền (bên nhận bảo đảm) một lợi ích lớn hơn lợi ích mà việc bên bảo đảm (bên có nghĩa vụ) thực hiện nghĩa vụ

được bảo đảm một cách bình thường đưa lại Hơn nữa, trong trường hợp một nghĩa

vụ được bảo đảm bằng nhiều biện pháp bảo đảm, bên bảo đảm có thể lựa chọn giao dịch bảo đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các giao dịch bảo đảm, nếu các bên không

Phương thứ thứ ba, bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác

từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ

Phương thứ thứ tư, phương thức khác do các bên thoả thuận

Như vậy theo quy định của pháp luật, có ba phương thức để xử lý TSBĐ cơ bản mà các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận đó là: bán TSBĐ, bên nhận bảo đảm nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ đối với bên thứ ba Ngoài ra, các bên hoàn toàn

có thể thỏa thuận bất kỳ một phương thức xử lý TSBĐ khác ngoài trừ những trường hợp pháp luật có những quy định riêng về xử lý tài sản trong trường hợp TSBĐ là những đối tượng đặc biệt như: đất, quyền sử dụng đất, và các quyền sở hữu khác…

Phương thức thứ nhất: Bán TSBĐ

Đây là phương thức được áp dụng nhiều nhất trên thực tế trong việc xử lý TSBĐ, là phương thức bù đắp nghĩa vụ bị vi phạm một cách chính xác, khách quan nhất do tài sản được bán và xác định giá trị tại thị trường Các chủ thể được bán TSBĐ tiền vay bao gồm: Khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bán hoặc phối hợp với NHTM cùng bán tài sản theo thoả thuận; Bên nhận bảo đảm tự bán TSBĐ hoặc theo quy định trao quyền của pháp luật nếu không xử lý được tài sản theo thoả thuận; Bên thứ ba bán TSBĐ theo uỷ quyền của NHTM hoặc uỷ quyền của bên bảo đảm

Việc bán TSBĐ có thể được tiến hành trên một trong hai cơ sở là bán đấu giá hoặc bán riêng lẻ cho một hoặc một số người mua TSBĐ không trên cơ sở đấu giá Theo khoản 2 Điều 303 BLDS năm 2015 và khoản 1 và khoản 2 Điều 58 Nghị định

số 163/2006/NĐ-CP quy định về bán đấu giá tài sản Điều dễ nhận thấy là nhà làm luật đã chính thức công nhận việc bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm về việc bán đấu giá tài sản để xử lý TSBĐ Như vậy, phương thức bán đấu giá tài sản có thể được sử dụng để xử lý TSBĐ trong ba trường hợp chính, đó là (i) nếu các bên có thỏa thuận sử dụng phương thức xử lý bảo đảm này, (ii) bán tài sản đã kê biên là động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng và bất động sản (Điều 101Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH Luật thi hành án Dân sự), (iii) trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ (khoản

2, Điều 303, BLDS năm 2015) Vì vậy các bên có thể thỏa thuận áp dụng việc bán riêng lẻ trong tất cả các trường hợp mà pháp luật không bắt buộc phải bán đấu giá

Đối với việc bán riêng lẻ, theo Khoản 1 Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN có quy định chi tiết hơn về quá trình bán TSBĐ không qua đấu giá nếu cả 2 bên bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm cùng thỏa thuận tự nguyện làm việc đó Quy trình này chưa được quy định trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Theo Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định việc định giá TSBĐ trong trường hợp bán TSBĐ không qua đấu giá Cụ thể, việc xác định giá bán trong trường hợp này được thực hiện như sau: (i) Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về giá bán TSBĐ bằng văn bản; (ii) Trường hợp không thỏa thuận được, bên bảo đảm được quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá trong 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán; (iii) Hết thời hạn này nếu bên bảo đảm không chỉ định, thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá xác định giá bán TSBĐ

Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo giá định giá, thì bên nhận bảo đảm được hạ giá bán Việc hạ giá được thực hiện tối đa ba lần, mỗi lần không quá 10% giá đã định, thời gian hạ giá phải cách nhau ít nhất 30 ngày đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản Sau ba lần hạ giá mà vẫn chưa bán được thì bên nhận bảo đảm được nhận chính TSBĐ Giá trị tài sản trong trường hợp này là mức

giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Có thể nói, đây là một trong những quy định về việc xử lý tài sản mà NHTM chờ đợi Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNNnày đưa ra phương thức định giá tài sản một cách bài bản Do vậy mục đích của thông tư liên tịch này là nhằm khuyến khích việc bán TSBĐ; là yếu tố cần thiết để công ty quản

lý nợ có thể tiến hành bán nợ xấu và TSBĐ kèm theo Mặc dù được đánh giá là tích cực, nhưng với việc không quy định về việc bắt buộc thu giữ TSBĐ khiến các NHTM không mặn mà với hình thức này, trừ khi không có sự lựa chọn nào khác

Theo Điều 195 BLDS năm 2015 quy định “người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật” Tuy nhiên, Điểm b Khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015 đã mở ra một ngoại

lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của TSBĐ - được tự bán TSBĐ Như vậy, để NHTM được tự mình bán TSBĐ, chỉ cần các bên có thỏa thuận

về phương thức xử lý bảo đảm này, mà không cần có ủy quyền của bên bảo đảm cho NHTM vì mục đích này Đây là một quy định mới và được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho NHTM trong việc xử lý bảo đảm Hiện không có quy định đề cập thời điểm mà các bên có thể thỏa thuận về việc NHTM tự bán TSBĐ Có thể hiểu, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc vào thời điểm xử lý TSBĐ

Phương thức thứ hai: Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ

Phương thức này có thể được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu TSBĐ từ bên bảo đảm sang cho bên nhận bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm Điểm khác biệt giữa hai Phương thức bán TSBĐ và nhận chính TSBĐ

để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ liên quan đến bên nhận chuyển nhượng TSBĐ Với trường hợp bán TSBĐ, bên nhận chuyển nhượng TSBĐ có thể là bất kỳ

tổ chức, cá nhân nào Ngược lại đối với trường hợp nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận chuyển nhượng tài sản chính là bên nhận bảo đảm

Người làm luật chỉ cho các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm Nói cách khác,

phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận này không áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp hay cầm cố tài sản của mình để bảo đảm cho một bên khác vay vốn tại NHTM Trong trường hợp này, các bên cần quy định các phương thức xử lý bảo đảm khác

Phương thức thứ ba: Nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác liên quan liên quan đến quyền đòi nợ từ bên thứ ba

Khoản 1 Điều 66 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định về xử lý TSBĐ là

quyền đòi nợ như sau: “Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba là người

có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được uỷ quyền Trong trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì bên nhận bảo đảm phải chứng minh quyền được đòi nợ.” Có thể hiểu về bản chất đây

là việc chuyển nhượng quyền đòi nợ từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm và giá trị của quyền đòi nợ có thể bù trừ với giá trị của nghĩa vụ bảo đảm

Phương thức thứ tư: Phương thức khác do các bên thoả thuận

Đây là một danh sách mở bởi vì pháp luật quy định khả năng các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý TSBĐ khác, ngoài ba phương thức đã được liệt kê.Chẳng hạn, các bên có thể thỏa thuận về việc đưa TSBĐ vào khai thác hay cho thuê và số tiền thu được từ việc khai thác hay cho thuê sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ thì tài sản sẽ được bán đấu giá (khoản 2, Điều 303 BLDS năm 2015) Cũng cần lưu ý trong một số trường hợp pháp luật có thể ấn định phương thức xử lý TSBĐ.Chẳng hạn, theo quy định tại khoản 2, Điều 149, Luật nhà

ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ có thể được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng dự

án cho một bên đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

1.2.5 Thời hạn xử lý tài sản thế chấp

Theo Điều 62 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì thời hạn xử lý TSBĐ được căn cứ trước hết theo thoả thuận của các bên (Bên thế chấp và bên nhận thế chấp), nếu các bên không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày

đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý TSBĐ, trừ trường hợp đối với TSBĐ có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, quyền đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn thì người xử lý tài sản có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó (theo khoản

2 Điều 61 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP)

1.2.6 Thứ tự ưu tiên thanh toán từ số tiền xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng

Một tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa

vụ khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 296 BLDS năm 2015 Vậy vấn

đề đặt ra là khi xử lý tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì căn

cứ vào yếu tố nào để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm? Câu trả lời được nằm ở Điều 308 BLDS năm 2015, thứ tự thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản thông qua thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng, nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba và xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng Thứ nhất, trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; Thứ hai, trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước; Thứ ba, trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm Tuy nhiên, BLDS năm 2015 chưa đưa ra các nguyên tắc chung xác định vị thế quyền và thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận bảo đảm và các chủ thể khác có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến TSBĐ hoặc bị ảnh hưởng bởi kết quả xử lý TSBĐ như người lao động, người được thi hành án

Trong đó Hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch bảo đảm là khi xác lập giao dịch bảo đảm hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với các chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch (bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm) mà trong những trường hợp luật định còn

phát sinh hiệu lực và có giá trị pháp lý đối với cả người thứ ba không phải là chủ thể trong giao dịch bảo đảm Thời điểm phát sinh hiệu lực kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ TSBĐ

Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Đây là trường hợp được đăng ký phù hợp với quy định của pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ TSBĐ theo quy định tại Điều 297 BLDS năm 2015 Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng tức là thứ tự đăng ký hoặc việc nắm giữ, chiếm giữ hợp pháp của bên nhận bảo đảm

Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ

ba: đây là trường hợp có biện pháp được đăng ký theo quy định, có biện pháp bảo

đảm không tự nguyện đăng ký Trường hợp này thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được đăng ký hoặc nắm giữ, chiếm giữ hợp pháp được thanh toán trước; sau đến các nghĩa vụ được bảo đảm nhưng không đăng ký biện pháp bảo đảm

Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Đây là các trường hợp không được đăng ký biện pháp bảo đảm, trừ biện pháp bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản, do đó thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm

Không phải mọi trường hợp các bên đều phải tuân thủ theo thứ tự ưu tiên trên Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, theo đó các bên cùng nhận bảo đảm có thể thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền Ngoài ra, nếu số tiền thu được từ việc xử lý TSBĐ không

đủ để thanh toán cho tất cả các bên nhận bảo đảm, thì bên nhận bảo đảm sẽ được thanh toán tương ứng với tỷ lệ giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, cùng với thứ tự ưu tiên đã được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Kết luận chương 1

Trong hoạt động tín dụng, việc thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý TSBĐ Có thể hiểu xử lý TSBĐ tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ nhằm thu hồi khoản nợ mà NHTM đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng

Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả

nợ Hoạt động cho vay của NHTM không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn định và phát triển của hệ thống NHTM và của nền kinh tế Khả năng thu hồi vốn vay của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách hàng Do đó việc xử lý TSBĐ tiền vay

để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng

và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM

Thông qua nội dung trên luận văn đã đưa ra những cơ sở pháp lý chung về

xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba tại các ngân hàng thương mại để từ đó có làm nền tảng để phân tích, đánh giá thực trạng nhằm đưa ra giải pháp xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba tại Agribank

Chương 2 THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI AGRIBANK

2.1 Tổng quan tình hình hoạt động tín dụng tại Agribank

Agribank là ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu Việt Nam về tổng tài sản, nguồn vốn, dư nợ, số lượng khách hàng với mạng lưới hoạt động gần 2.300 chi nhánh và phòng giao dịch, đội ngũ nhân viên hơn 40.000 cán bộ, viên chức, là đối tác tin cậy của trên 30.000 doanh nghiệp, hàng triệu hộ sản xuất, hàng ngàn đối tác trong và ngoài nước Đến 31/12/2016, Agribank tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu các ngân hàng thương mại trong Bảng xếp hạng 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2016 (VNR 500) với quy mô tổng tài sản đạt 1.003.288 tỷ đồng; Nguồn vốn huy động thị trường đạt 924.156 tỷ đồng, tăng trưởng 14,9%; Tổng dư nợ tín dụng (bao gồm trái phiếu VAMC) 791.450 tỷ đồng, tăng trưởng 17,5%, trong đó cho vay nông nghiệp nông thôn chiếm 69%/tổng dư nợ cho vay của Agribank và 51% tổng

dư nợ cho vay của toàn ngành ngân hàng đầu tư cho lĩnh vực này; Tỷ lệ nợ xấu 1,89% (Dưới mục tiêu đề ra là 2,5%, giảm 0,12% so với 31/12/2015); Thu hồi nợ đã

xử lý rủi ro đạt 4.966 tỷ đồng, thu hồi nợ đã bán VAMC đạt 6.346 tỷ đồng; Thu dịch vụ đạt 3.641 tỷ đồn, tăng trưởng 19,2%; Trích lập dự phòng xử lý rủi ro 13.939

tỷ đồng Tổng số quỹ dự phòng còn lại hiện nay là 24.324 tỷ đồng Lợi nhuận trước thuế đạt 4.186 tỷ đồng, tăng trưởng 13% Các tỷ lệ an toàn hoạt động bảo đảm theo quy định của NHNN Việt Nam.[1]

Với gần 30 năm khẳng định vai trò chủ lực trên thị trường tài chính nông thôn, Agribank không chỉ được biết đến là NHTM đi đầu trong đầu tư phát triển nông nghiệp, nông thôn, nông dân, góp phần phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Trong giai đoạn tái cơ cấu, mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng Agribank vẫn luôn bảo đảm đủ vốn với lãi suất ưu đãi phục vụ cho nông nghiệp, nông dân và nông thôn Hiện Agribank có hơn 4 triệu khách hàng đang vay vốn thuộc 5 lĩnh vực ưu tiên, 7 chính sách tín dụng, 02 chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới và giảm nghèo bền vững theo chỉ đạo của Chính phủ, NHNN Thực hiện

nhiệm vụ chính trị, bằng tài chính của mình, Agribank đã thực hiện hàng chục đợt giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng, mỗi năm giảm thu tài chính khoảng 3.000 tỷ đồng do áp dụng chính sách lãi suất ưu đãi cho các đối tượng “Tam nông” mặc dù không có cấp bù của Nhà nước, không được vay tái cấp vốn Điển hình Chương trình tín dụng ưu đãi quy mô 50.000 tỷ đồng phục vụ sản xuất “Nông nghiệp sạch” vì sức khoẻ cộng đồng, Agribank đang tiên phong triển khai cũng bằng vốn huy động thương mại của Ngân hàng [1]

2.2 Phân cấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank

Về nguyên tắc, các trường hợp và thời hạn xử lý TSBĐ, các quy định nội bộ của Agribank được thiết kế theo hướng ghi nhận lại và phát triển các nguyên tắc, các trường hợp và thời hạn xử lý TSBĐ đã được pháp luật quy định

2.2.1 Phân cấp quyền xử lý TSBĐ trong hệ thống Agribank

Theo Điểm 6 Văn bản số 4298/NHNo-HSX ngày 08/12/2014 của Tổng giám đốc Agribank về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSBĐ cấp tín dụng trong

hệ thống Agribank, Chi nhánh Agribank nơi cấp tín dụng quyết định xử lý TSBĐ trong các trường hợp sau: Các TSBĐ cho các khoản cấp tín dụng thuộc phân cấp quyết định tín dụng của chi nhánh; Các TSBĐ cho các khoản cấp tín dụng thuộc thẩm quyền cấp tín dụng của Giám đốc Agribank chi nhánh cấp trên, Tổng giám đốc, Hội đồng thành viên, nếu có số tiền thu được từ xử lý TSBĐ đủ thu hồi nợ gốc, lãi, phí (nếu có) Các trường hợp khác, Agribank nơi cấp tín dụng lập phương án xử

lý TSBĐ trình cấp có thẩm quyền quyết định Cấp có thẩm quyền trong trường hợp này được xác định theo thẩm quyền quyết định cấp tín dụng

Chi nhánh Agribank nơi cấp tín dụng được phép tự quyết định bán TSBĐ trong trường hợp TSBĐ đã được đấu giá công khai tại Tổ chức bán đấu giá theo qui định của Pháp luật nhưng không có người đăng ký mua và sau đó có khách hàng thỏa thuận đồng ý mua lại tài sản với giá lớn hơn hoặc bằng giá khởi điểm của lần đấu giá không thành gần nhất Nội dung này phải được quy định tại Hợp đồng bảo đảm cấp tín dụng

2.2.2 Quy trình xử lý TSBĐ để bảo đảm tiền vay tại Agribank

Theo Điểm 15 Văn bản số 4298/NHNo-HSX ngày 08/12/2014 của Tổng giám đốc Agribank về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSBĐ cấp tín dụng

trong hệ thống Agribank, các bước khi xử lý TSBĐ để bảo đảm tiền vay tại

Agribank

Bước 1: Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm

Trước khi xử lý TSBĐ, Agribank nơi cấp tín dụng phải thông báo bằng văn bản cho các bên có liên quan (bên có nghĩa vụ trả nợ, các bên cùng nhận TSBĐ, bên bảo đảm trường hợp áp dụng biện pháp bảo đảm của bên thứ ba) theo địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Agribank nơi cấp tín dụng và các bên liên quan cần thống nhất, thỏa thuận các nội dung không được quy định tại hợp đồng bảo đảm cấp tín dụng và các thỏa thuận khác như: Danh mục tài sản cần

xử lý, xác định giá khởi điểm, chi phí liên quan đến xử lý tài sản, thứ tự ưu tiên thanh toán

Đối với TSBĐ có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, TSBĐ là quyền đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn thì Agribank nơi cấp tín dụng có quyền xử lý ngay để thu hồi nợ, đồng thời phải thông báo bằng văn bản cho bên có nghĩa vụ trả nợ và các Agribank nơi cấp tín dụng khác (nếu có) được biết về việc xử

lý tài sản đó

Bước 2: Thu giữ tài sản để xử lý

Agribank nơi cấp tín dụng thông báo cho người giữ TSBĐ về việc áp dụng phương thức thu giữ tài sản trong một thời gian hợp lý Văn bản thông báo phải ghi

rõ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ, quyền và nghĩa vụ của các bên và được giao nhận trực tiếp hoặc gửi qua Bưu điện bằng đường chuyển phát nhanh cho bên bảo đảm hoặc bên thứ ba giữ tài sản

Bên bảo đảm hoặc bên thứ ba giữ TSBĐ phải chịu các chi phí hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ tài sản Hết thời hạn ấn định trong thông báo, Agribank nơi cấp tín dụng gửi thông báo cho người giữ tài sản về việc áp dụng biện pháp thu giữ tài sản; gửi văn bản yêu cầu UBND cấp xã và cơ quan Công an nơi thu giữ tài sản

phối hợp hỗ trợ thu hồi tài sản (trường hợp bên giữ tài sản có hành vi bất hợp tác); nhận bàn giao tài sản từ bên có tài sản hoặc tiến hành thu giữ, niêm phong tài sản cùng với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương và cơ quan Công an

Lập biên bản nhận bàn giao tài sản/biên bản thu giữ, niêm phong tài sản và lấy chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân địa phương nơi cư trú của bên giữ tài sản hoặc bên có TSBĐ và các cơ quan liên quan

Trường hợp sau khi thu giữ tài sản, đối với những tài sản mà Agribank nơi cấp tín dụng không có khả năng cầm, giữ, trông coi tài sản (như kho hàng, máy móc, thiết bị, dây chuyền ) thì trước khi tiến hành lập biên bản giao nhận tài sản, Agribank nơi cấp tín dụng ký hợp đồng thuê bên thứ ba trông giữ tài sản (bao gồm

cả thuê kho bãi, nhân lực, bảo vệ) Phiếu giao nhận bàn giao tài tài sản phải có sự chứng kiến của bên nhận trông giữ tài sản Các chi phí liên quan đến việc trông giữ, bảo quản tài sản được tính vào chi phí xử lý tài sản và do bên có tài sản chịu hoặc theo thỏa thuận

Bước 3: Xử lý TSBĐ:

Tuỳ theo điều kiện cụ thể và thoả thuận trong hợp đồng bảo đảm tiền vay giữa bên bảo đảm với Agribank, Agribank nơi cấp tín dụng có thể áp dụng một trong các Phương thức xử lý TSBĐ sau:

Agribank nơi cấp tín dụng ký hợp đồng uỷ quyền với doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản (trong trường hợp bán tài sản qua phương thức đấu giá): Khi bán TSBĐ, nếu có từ hai người trở lên tham gia đăng ký mua thì Agribank nơi cấp tín dụng phải tổ chức bán đấu giá tài sản Trước khi ký hợp đồng uỷ quyền, Agribank nơi cấp tín dụng phải thành lập hội đồng xử lý TSBĐ để xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá hoặc thuê tổ chức định giá tài sản làm cơ sở xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá Thành viên hội đồng do giám đốc chi nhánh loại I, loại II, loại III xem xét quyết định đối với những khoản nợ thuộc thẩm quyền cấp tín dụng của chi nhánh Hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản có thể do bên nhận ủy quyền hoặc Agribank nơi cấp tín dụng lập Nội dung có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp

cụ thể Thủ tục, quy trình bán đấu giá do Doanh nghiệp bán đấu giá hoặc Trung tâm

dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện theo quy định về bán đấu giá tài sản và các

quy định của pháp luật có liên quan

Agribank nơi cấp tín dụng tự bán tài sản: Agribank nơi cấp tín dụng chỉ được

tự bán tài sản khi có thoả thuận của bên bảo đảm bằng tài sản (cầm cố, thế chấp) và chỉ có một người đăng ký mua, đồng thời phải bảo đảm giá trị TSBĐ sau khi bán đủ

để thu hồi nợ gốc, lãi, phí (nếu có) Agribank nơi cấp tín dụng phải thành lập hội đồng xử lý TSBĐ như trường hợp trên để xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá Giá khởi điểm tối thiểu phải bằng phạm vi bảo đảm (bao gồm cả gốc, lãi, phí ) Thủ tục, quy trình bán tài sản (xác định giá khởi điểm, niêm yết, thông báo công khai, đăng ký mua, trình tự tiến hành ) chi nhánh thực hiện theo thỏa thuận với khách hàng, văn bản quy định của Agribank và các quy định của pháp luật Trường hợp bên bảo đảm đồng ý giao tài sản cho Agribank bán và đưa ra giá đề nghị bán không thấp hơn nghĩa vụ được bảo đảm (bao gồm cả gốc, lãi, phí ), thì Agribank có thể bán mà không cần phải thông qua các bước như thành lập Hội đồng

xử lý tài sản để định giá tài sản, thông báo công khai, )

Phương thức xử lý đối với một số tài sản đặc biệt

Đối với TSBĐ là quyền đòi nợ (đòi nợ từ NSNN, từ các chủ đầu tư, từ bên nhận góp vốn ): Agribank nơi cấp tín dụng xuất trình các tài liệu có liên quan

chứng minh quyền được đòi nợ và yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản cho Agribank hoặc người được Agribank

uỷ quyền.Trường hợp Agribank nơi cấp tín dụng vừa là người có quyền đòi nợ, vừa

là người có nghĩa vụ trả nợ thì được bù trừ khoản tiền đó

Đối với giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm: Agribank nơi cấp tín dụng xuất trình trái

phiếu, cổ phiếu, hối phiếu, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá khác và các tài liệu có liên quan chứng minh quyền được thanh toán các giấy tờ có giá đó để thu hồi nợ Yêu cầu đơn vị phát hành hoặc lưu ký giấy tờ có giá thanh toán theo quy định của pháp luật về giấy tờ có giá

Đối với vận đơn: Agribank nơi cấp tín dụng xuất trình vận đơn gốc và các tài

liệu liên quan đến khoản vay theo thủ tục pháp lý được quy định tại luật Hàng hải

và các tài liệu liên quan đến khoản vay cho người vận chuyển hàng hoá hoặc người

vay (người nhận hàng) để chiếm hữu và xử lý đối với hàng hoá ghi trên vận đơn đó

Trường hợp một TSBĐ thực hiện nhiều nghĩa vụ mà Agribank là NHTM đầu mối: Sau khi gửi thông báo cho các bên có liên quan (bên bảo đảm, các bên cùng

nhận TSBĐ), Agribank nơi cấp tín dụng chủ động phối họp với các bên cùng nhận TSBĐ thoả thuận bằng văn bản về Phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản Thực hiện xử lý tài sản và phân chia số tiền thu hồi được cho từng bên theo thoả thuận và trật tự ưu tiên thanh toán

Trường hợp một hoặc nhiều TSBĐ thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều chi nhánh Agribank: Các chi nhánh thoả thuận bằng văn bản chọn một chi nhánh làm

đầu mối đế thực hiện các thủ tục đối với khách hàng (gửi thông báo, thu giữ tài sản, hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng ), đồng thời thoả thuận về Phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản.Chi nhánh đầu mối thực hiện thu giữ,

xử lý tài sản và phân chia số tiền thu hồi được theo thoả thuận.Trường hợp đặc biệt không thể thoả thuận được thì thực hiện theo trật tự ưu tiên thanh toán theo quy định của pháp luật

2.3 Tình hình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank

2.3.1 Tình hình chung

Nền kinh tế Việt Nam đã và đang phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do hậu quả của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự phục hồi chậm của bất động sản Trong bối cảnh đó, hầu hết các doanh nghiệp trong nước đang hoạt động cầm chừng để vượt qua khó khăn và chờ đợi cơ hội mới để khôi phục sản xuất.Trước tình hình khó khăn chung của doanh nghiệp, vốn cho vay của NHTM cấp cho các doanh nghiệp phần lớn không thể thu hồi được từ nguồn thu sản xuất kinh doanh Nền kinh tế và môi trường kinh doanh khó khăn dẫn đến doanh nghiệp không có

khả năng trả nợ đến hạn và nợ xấu của NHTM tăng cao

Do vậy, việc xử lý nợ xấu là nhiệm vụ hết sức quan trọng và cấp bách để thúc đẩy nền kinh tế phát triển Từ đầu năm đến nay, Chính phủ chỉ đạo quyết liệt các Bộ, ngành và cơ quan liên quan phối hợp xử lý nợ xấu để ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ và giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn Song song với

các biện pháp vĩ mô, các NHTM đã và đang trực tiếp xử lý nợ xấu để nhanh chóng thu hồi vốn, tái đầu tư và bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn Xác định nguồn thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là không thể có trong điều kiện kinh tế hiện nay, nên các NHTM tập trung thực hiện các biện pháp xử lý TSBĐ để thu hồi

nợ Tuy nhiên, thực tiễn xử lý TSBĐ ở các NHTM nói chung cũng như tại Agribank nói riêng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nên công tác thu hồi nợ từ việc xử lý TSBĐ chưa hiệu quả và thường kéo dài hơn dự kiến Nguyên nhân của vướng mắc này bao gồm nhiều yếu tố như:

Thị trường bất động sản phục hồi chậm, nhiều tài sản thế chấp vướng mắc về điều kiện giao dịch, việc xác định giá trị tài sản chưa phù hợp với thực tế và thị trường nên việc xử lý bán tài sản khó khăn và kéo dài, TSBĐ của bên thứ ba khó xử

lý, quy trình, thủ tục tố tụng và thi hành án phức tạp, kéo dài

Thiếu cơ chế ưu đãi, thu hút nhà đầu tư có năng lực mua lại các công trình

dự án bất động sản lớn đang triển khai dở dang (như việc tạo cơ chế thông thoáng, đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến bán, chuyển nhượng các TSBĐ là các bất động sản, dự án đang đầu tư dở dang ) Nhiều khách hàng chây ì trả nợ, không hợp tác trong việc thanh lý tài sản, ảnh hưởng đến việc hoàn thiện hồ sơ thủ tục pháp lý về TSBĐ Đối với các khoản vay có tài sản thế chấp là dây chuyền máy móc thiết bị, TSBĐ bị giảm sút giá trị, rất khó khăn trong việc tìm đối tác để thanh

lý, giá trị TSBĐ thu hồi được không đủ thanh toán cho các nghĩa vụ nợ phát sinh của khách hàng; …

Cũng trong thời gian qua, việc xử lý TSBĐ gặp phải nhiều khó khăn trong

xử lý các vụ việc có yếu tố hình sự Khi chuyển điều tra hình sự, khách hàng ngừng trả nợ, TSBĐ xuống cấp và suy giảm giá trị Tuy nhiên, các tài sản liên quan vụ án Agribank không được chủ động xử lý, dẫn đến tỷ lệ thu hồi tài sản thấp, có khoản vay hầu như không thu được nợ Việc xử lý TSBĐ gặp nhiều vướng mắc như nhiều TSBĐ cần phải bổ sung và hoàn thiện các hồ sơ, nhiều khách hàng thiếu hợp tác, tìm cách tẩu tán tài sản, các tòa dân sự quá tải, thủ tục phức tạp, kéo dài

Cụ thể, số lượng các vụ việc do Agribank chủ động khởi kiện ra tòa án dân

sự các cấp lên đến mức hơn 6.800 vụ Đây là một con số quá tải ngay với cả cơ

quan tòa án Điều này dẫn đến tình trạng thụ lý, giải quyết nhiều vụ án kéo dài, khó khăn trong việc thu hồi nợ Tổng giá trị tranh chấp là 41.763 tỷ đồng, đến nay mới giải quyết được hơn 5.270 tỷ đồng, còn phải giải quyết 36.489 tỷ đồng [39]

Mặc dù Agribank thường xuyên làm việc với cơ quan thi hành án, công tác này vẫn gặp nhiều khó khăn Có vụ tới 4, 5 năm vẫn chưa thi hành xong, nhiều trường hợp tài sản bán đấu giá trên 10 lần vẫn không thành [39]

Không chỉ khó khăn trong thủ tục xử lý, nguồn lực tài chính để tự xử lý nợ xấu cũng là một thách thức vô cùng lớn đối với Agribank Bởi Agribank hiện đang đảm trách đến 8 chương trình tín dụng chính sách theo chỉ đạo của Chính phủ bằng nguồn vốn tự cân đối nhưng trần lãi suất cho vay (tính cả phần cấp bù lãi suất) phải thực hiện theo quy định của NHNN trong từng thời kỳ Tính đến 30/4/2017, tổng dư

nợ của Agribank đối với các chương trình tín dụng chính sách theo các Quyết định

63, 65, 68 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ giảm tổn thất trong nông nghiệp; Nghị quyết số 30a của Chính phủ về cho vay ưu đãi đối với các huyện nghèo; Nghị định số 55 về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn; Nghị định số 67, 89 về chính sách phát triển thuỷ sản; cho vay gia súc, gia cầm; cho vay xây dựng nông thôn mới… đã lên đến hơn 557.000 tỷ đồng Ngoài ra, hiện Agribank vẫn còn 1.059 tỷ đồng chưa được cấp bù lãi suất [39]

Việc giải quyết các khó khăn của Agribank là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để ngân hàng có thể duy trì được cả hai nhiệm vụ cùng một lúc là tín dụng chính sách cho nền kinh tế ở khu vực nông nghiệp, nông thôn và phát triển theo hướng ngân hàng thương mại Đặc biệt là gánh nặng tín dụng chính sách cho nền kinh tế ở khu vực nông nghiệp, nông thôn Thực tế, khu vực nông nghiệp, nông thôn cũng đang rất cần các chính sách, các khâu đột phá, bao gồm cả chính sách tín dụng để ngành nông nghiệp tái cơ cấu thành công Agribank cần cơ chế, cần sự chia

sẻ của các ngành, các cấp trong vấn đề xử lý nợ xấu nói chung và xử lý TSBĐ nói riêng để sớm xử lý dứt điểm những tồn tại

2.3.2 Những vướng mắc phổ biến trong thực tiễn

a) Xác định bảo lãnh hay thế chấp

Theo quy định tại Điều 317 BLDS năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một

bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Như vậy, quy định nêu trên phải được hiểu là giao dịch thế chấp là để bảo đảm nghĩa vụ của mình hoặc nghĩa vụ của người khác Tuy nhiên, trường hợp thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và trường hợp bảo lãnh nhưng bên bảo lãnh dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của chính mình đang có sự lẫn lộn, chưa phân biệt rạch ròi

Năm 2007, Agribank ký hợp đồng cho doanh nghiệp A vay 5 tỉ đồng trong hai năm Để bảo đảm cho khoản vay, bên thứ ba là ông C đã đứng tên “thế chấp, bảo lãnh” quyền sử dụng đất của mình trong hợp đồng tín dụng Sau đó, doanh nghiệp A không trả nợ nên bị Agribank kiện ra TAND TP.HCM yêu cầu phải thanh toán cả nợ gốc lẫn lãi, trường hợp không thanh toán được thì xử lý quyền sử dụng đất của ông C Tháng 11-2011, TAND TP.HCM xử sơ thẩm đã buộc doanh nghiệp

A phải trả nợ cho Agribank Tuy nhiên, tòa không chấp nhận yêu cầu xử lý quyền

sử dụng đất của ông C, bởi theo tòa, hợp đồng thế chấp giữa ông C với Agribank vô hiệu vì trường hợp này không phải là thế chấp mà là bảo lãnh Tháng 4-2012, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu xử lý TSBĐ của Agribank Theo tòa, hợp đồng mà ông C ký với ngân hàng có tên là “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” Hợp đồng này nhằm bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp A với ngân hàng nên nó là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải là hợp đồng thế chấp như cấp sơ thẩm nhận định Từ đó, tòa kết luận hợp đồng này hợp pháp, có hiệu lực chứ không vô hiệu.Chính cái tên “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” không rõ ràng giữa doanh nghiệp A với Agribank là nguyên nhân dẫn đến sự nhận định khác nhau giữa các cấp tòa Cấp sơ thẩm cho rằng đó là tài sản thế chấp, cấp phúc thẩm lại xác định đó là tài sản bảo lãnh [20]

Trên thực tế, có rất nhiều cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký hiểu sai quy định này và từ chối công chứng, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, nhiều Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp

để bảo đảm nghĩa vụ của người khác Trong rất nhiều vụ tranh chấp tín dụng, tòa thường nhầm lẫn giữa tài sản thế chấp với bảo lãnh [19] Dù tài sản thế chấp hay bảo lãnh cũng đều bị xử lý để thu hồi nợ nhưng nếu xác định không đúng sẽ không

ổn, nhất là trong trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Bởi

lẽ rất nhiều ngân hàng cho khách hàng vay tiền và nhận TSBĐ cho khoản vay là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của bên thứ ba nhưng nhưng không xác định đúng bản chất dẫn đến lẫn lộn giữa việc lập hợp đồng bảo lãnh và hợp đồng thế chấp Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu

và được chấp thuận vì nhiều tòa cho rằng hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba này phải được xác lập bằng hình thức bảo lãnh Việc tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu gây thiệt hại cho các ngân hàng là các khoản cho vay của họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có bảo đảm

b) Thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ của doanh nghiệp do mình làm đại diện

Việc một người đồng thời ký với hai tư cách (bên bảo đảm và bên vay vốn) trong hợp đồng bảo đảm là trường hợp khá phổ biến Chẳng hạn chủ tịch hoặc giám đốc một công ty, là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp mang tài sản cá nhân của mình để cầm cố, thế chấp bảo đảm cho khoản vay của công ty là một việc làm hoàn toàn hợp pháp, chính đáng Hợp đồng bảo đảm được ký giữa hai bên, chủ

sở hữu tài sản là cá nhân với ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của công ty thì là hoàn toàn bình thường Nếu hợp đồng bảo đảm được ký giữa ba bên, tức là đưa thêm công ty với tư cách là bên vay vốn vào, thì càng đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và chắc chắn hơn Tuy nhiên, nó lại dẫn đến hậu quả pháp lý nặng nề, đã có bản án tuyên vô hiệu giao dịch bảo đảm trong trường hợp này Và hàng vạn hợp đồng bảo đảm khác luôn nơm nớp trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu [23] Theo Khoản 5, Điều 144 BLDS năm 2005 và khoản 3 Điều 141 BLDS năm 2015 về "Phạm vi đại diện” quy định:

"Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác

nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Đây là quy định cần thiết và

hợp lý trong các giao dịch dân sự nói chung để tránh tình trạng lợi dụng trục lợi hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia quan hệ dân sự nói chung Tuy nhiên do chưa có "quy định khác” cụ thể là thế nào, nên điều cấm này đã bị hiểu một cách quá máy móc đối với giao dịch bảo đảm vay vốn ngân hàng

c) Định giá TSBĐ khi tiến hành xử lý

Hiện nay, việc định giá tài sản khi thực hiện xử lý TSBĐ được các NHTM thực hiện như một khâu độc lập với quá trình định giá khi ký kết hợp đồng bảo đảm hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng bảo đảm

Thông thường việc đưa ra giá khởi điểm của tài sản để bán đấu giá là do các bên thỏa thuận căn cứ vào hồ sơ pháp lý và thực tế của tài sản tại thời điểm xử lý, tính khấu hao của tài sản, giá trị và giá trị sử dụng của tài sản thời điểm hiện tại…

và kết quả của việc thỏa thuận phải được sự thống nhất nội bộ của các bên Các bên

có thể thỏa thuận về mức giảm giá, nếu việc chào bán tài sản gặp khó khăn Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay đó là các bên không thể thỏa thuận được giá khởi điểm để bán tài sản Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc giá của tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn rất nhiều so với tại thời điểm thế chấp Do trước đây, tại thời điểm thế chấp, tài sản đã được “thổi giá” hoặc thời điểm hiện tại tài sản không còn bảo đảm được giá trị sử dụng cũng như chất lượng như ban đầu; tài sản mất giá trị… dẫn đến việc tại thời điểm xử lý giá trị thực tế của tài sản rất thấp, nếu định giá thấp có thể bán được tài sản thì doanh nghiệp lại không đồng ý, nhiều trường hợp NHTM cũng không đồng ý bởi giá trị thu được từ việc xử lý tài sản này không đáng

kể so với giá trị của khoản vay trong khi đó, sau khi xử lý xong tài sản thì phần còn lại của khoản vay sẽ trở thành khoản vay không có bảo đảm, khi đó, khả năng thu hồi sẽ khó hơn gấp nhiều lần Hoặc trường hợp đại diện của các bên đã đồng ý với giá khởi điểm nhưng khi đưa ra tập thể người có quyền (chẳng hạn hội đồng quản trị của công ty trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý là tài sản của công ty hoặc các thành viên của hộ gia đình đối với tài sản thế chấp của hộ gia đình…) Tất cả các nguyên nhân trên đều dẫn đến một thực tế là các bên không thể thống nhất được giá trị khởi điểm của tài sản xử lý.[16]

Theo quy định tại Điều 10 Thông tư liên tịch số BTNMT-NHNN nếu bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm không thỏa thuận được giá bán TSBĐ thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía NHTM cũng

16/2014/TTLT-BTP-có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản Nhưng việc chọn

cơ quan thẩm định giá cũng chưa có quy định rõ ràng, tính chính xác, độ tin cậy

hiệu quả không cao Định giá, giá bán khi xử lý tài sản cũng là việc ảnh hưởng đến hiệu quả xử lý tài sản, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên Mong muốn của các NHTM là xử lý TSBĐ nhanh với số tiền thu nợ từ xử lý tài sản cao nhất Trong thực hiện xử lý tài sản có 2 trường hợp xảy ra trái ngược nhau không như mong muốn của NHTM: Định giá bán (giá khởi điểm khi đấu giá) quá thấp gây thiệt hại cho NHTM Ngược lại định giá bán (giá khởi điểm khi đấu giá) quá cao để kéo dài việc bán tài sản:

Định giá quá thấp so với giá thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Thực tiễn khi định giá để xác định mức cho vay, một số cán bộ Agribank áp dụng nguyên khung giá đất do Nhà nước quy định (thực chất đây là khung giá để Nhà nước tính thuế) thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường Điều này dẫn đến việc bên vay được vay vốn quá ít so với mức thực tế họ lẽ ra được hưởng

Định giá quá cao: Giá khởi điểm đấu giá quá cao, thời gian đấu giá kéo dài Trong khi bên bảo đảm vẫn khai thác và hưởng lợi từ tài sản hàng tỷ đồng hàng tháng (NHTM không thể quản lý/quản lý triệt để hết được), trong khi đó giá trị tài sản suy giảm, chi phí vốn, chi phí xử lý tài sản tăng

Quy định và quá trình thực hiện có nhiều kẽ hở để việc về xác định giá bán (giá khởi điểm khi đấu giá) không sát giá thị trường gây thiệt hại cho NHTM Theo quy định tại điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN, trường hợp không thỏa thuận được giá bán tài sản thì bên bảo đảm có quyền chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá Theo quy định về luật thi hành án, trường hợp bên được thi hành án và bên có tài sản thi hành án không thỏa thuận được giá khởi điểm đấu giá tài sản thì cơ quan thi hành án được quyền chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá Như vậy NHTM gần như không có quyền gì về giá bán TSBĐ Trong khi đó thực tế độ tin cậy của giá được thẩm định không cao, từ ví dụ

cụ thể sau hơn 4 năm đấu giá thành công với giá bán chỉ bằng 15 đến 20% định giá lần đầu đã minh chứng điều đó

Tại Agribank: Vụ việc xử lý TSBĐ của Công ty TNHH Sản xuất thương mại

Uy Đạt qua thi hành án (Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương), đấu giá thi hành

án lần đầu từ tháng 2/2011 với giá khởi điểm 73.395.600.000 đồng, sau 16 phiên