Trêng ®¹i häc thng m¹i TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ LUẬT KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài “PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở - THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ INVESTCOM.” NGÀNH ĐÀO TẠO: LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực tập - Họ tên: Ths Đỗ Thị Hoa - Họ tên: Trịnh Thị Bích - Bộ mơn : Luật Kinh tế - Lớp: K54P2 HÀ NỘI, 2022 TÓM LƯỢC Từ nhiều năm nay, với phát triển kinh tế - xã hội, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động phổ biến Việt Nam Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý quy định để điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh xảy tranh chấp bên tham gia vào hợp đồng Tuy nhiên, việc tranh chấp xảy gay gắt, phức tạp hầu hết nước, việc điều chỉnh bất cập pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đảng, Nhà nước quan tâm Bằng kiến thức học trường Đại học Thương mại kiến thức tìm hiểu được, em hy vọng đóng góp số giải pháp hoàn thiện, nâng cao pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đặc biệt việc thực pháp luật vấn đề Công ty cổ phần đầu tư Investcom Qua trình nghiên cứu, đề tài đạt số kết sau: Xác định rõ vấn đề cần nghiên cứu nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Làm rõ lý luận liên quan đến pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, lịch sử hình thành phát triển, nguyên tắc, nội dung pháp luật điều chỉnh vấn đề Tìm hiểu nhân tố ảnh hưởng, phân tích thực trạng thực vấn đề Cơng ty cổ phần đầu tư Investcom Qua đó, tổng hợp bất cập pháp luật việc thực pháp luật doanh nghiệp nói chung Cơng ty cổ phần đầu tư Investcom nói riêng Đưa định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời đề xuất kiến nghị để góp phần hồn thiện nhằm nâng cao hiệu thực Kết nghiên cứu mang yếu tố thực tiễn, áp dụng tham khảo cho vấn đề xây dựng pháp luật liên quan đến đất đai Nhà nước hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam LỜI CẢM ƠN Thực tế cho thấy, thành công gắn liền với giúp đỡ, hỗ trợ người xung quanh dù nhiều, trực tiếp hay gián tiếp Trong suốt thời gian từ bắt đầu làm khoá luận đến nay, em nhận quan tâm, bảo, giúp đỡ thầy cô bạn bè xung quanh Với lịng biết ơn vơ sâu sắc, em xin gửi lời cảm ơn chân thành từ đáy lòng đến quý Thầy Cô Trường Đại học Thương mại dùng tri thức tâm huyết để truyền đạt cho em vốn kiến thức quý báu suốt thời gian học tập trường Đặc biệt, em xin bày tỏ biết ơn sâu sắc với giảng viên ThS Đỗ Thị Hoa tận tình giúp đỡ em suốt trình thực tập, nghiên cứu trường Nhờ có lời hướng dẫn, dạy bảo đó, đề tài em hoàn thành tốt khả Do khả kiến thức cịn hạn hẹp nên báo cáo tốt nghiệp em tránh khỏi nhiều sai sót Em kính mong nhận ý kiến đóng góp thầy để em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Trịnh Thị Bích MỤC LỤC TĨM LƯỢC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT KHOA KINH TẾ - LUẬT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài khóa luận Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan Đối tượng, mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận tốt nghiệp CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái quát chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.3 Nguyên tắc pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ THỰC TIỄN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ INVESTCOM 14 2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.1.1 Về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.1.2 Về thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 2.1.3 Việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 2.2 Thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ty cổ phần đầu tư Investcom 24 2.2.1 Về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 2.2.2 Về thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 2.2.3 Việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.3 Các kết luận phát qua nghiên cứu 27 2.3.1 Về pháp luật hành 27 2.3.2 Về thực tiễn thực 31 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 32 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 3.3 Một số kiến nghị nâng cao hiệu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 3.3.1 Đối với người sử dụng đất 36 3.3.2 Đối với quan quản lý Nhà nước đất đai 37 3.4 Những vấn đề đặt cần nghiên cứu 37 KẾT LUẬN 38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 39 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất HĐ Hợp đồng BLDS Bộ luật Dân CPĐT Cổ phần đầu tư UBND Ủy ban nhân dân KLTN Khóa luận tốt nghiệp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài khóa luận Với phát triển kinh tế nhiều thành phần xã hội, theo xu hướng cơng nghiệp hóa đại hóa ngày có nhiều tín hiệu tích cực rõ rệt, QSDĐ trở thành loại hàng hóa đặc biệt phát triển kinh tế, tăng cường hội nhập quốc tế ngày sâu rộng, hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ lĩnh vực đất đai diễn ngày sôi phong phú cụ thể là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, tặng cho, góp vốn, thừa kế QSDĐ Chính mà QSDĐ ngày quan tâm nhiều kinh tế thị trường với nhiều mối quan hệ qua lại, NSDĐ có quyền mang QSDĐ để trao đổi với người có nhu cầu sử dụng khoản giá trị quy đổi thành tiền hay vật chất có giá trị khác mang cho Việc theo quy định pháp luật gọi “chuyển nhượng QSDĐ ở” Nhà nước giao cho NSDĐ đất đó, họ khơng có nhu cầu sử dụng có nhu cầu khác họ có quyền chuyển giao nhận chuyển giao QSDĐ theo luật định Tuy nhiên, với phát triển kinh tế thị trường nhanh nhu cầu sử dụng nguồn đất tăng theo năm, trình làm nảy sinh nhiều hạn chế, bất cập việc thực HĐ chuyển nhượng QSDĐ như: trình tự, thủ tục, hình thức thực HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở chủ thể chuyển quyền, đối tượng chuyển quyền khơng nằm chế kiếm sốt, quản lý Nhà nước Vì thế, việc nghiên cứu vấn đề pháp lý để đảm bảo cho vận hành lành mạnh việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua HĐ chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi thực tế cần thiết Từ tác giả chọn đề tài: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn thi hành Công ty cổ phần đâu tư Investcom” để làm rõ vấn đề pháp lý, thiếu sót pháp luật hành việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan Trước có số cơng trình tiêu biểu nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiêu biểu như: Năm 2014, tác giả Phạm Tuấn Anh hoàn thành Luận văn thạc sỹ có đề tài: “Hồn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng QSDĐ nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” Đại học quốc gia Hà Nội Trong luận văn, tác giả rõ sở lý luận hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật đất đai Trên sở lý luận tác giả sâu phân tích quy định hoạt động chuyển nhượng QSDĐ để tạo tảng nhằm hạn chế giao dịch tư lợi nói chung Đồng thời, thực tiễn áp dụng giải pháp vấn đề Tuy nhiên, tập trung vào nghiên cứu quy định hoạt động chuyển QSDĐ nhằm hạn chế mục đích tư lợi nên giải pháp phần thực tiễn chưa bao quát hết nội dung HĐ chuyển nhượng QSDĐ Tác giả Phạm Quang Huy với Luận văn thạc sỹ bảo vệ vào năm 2014 với đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lại” Đại học quốc gia Hà Nội Nội dung luận văn tập trung vào mảng HĐ chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Tác giả đưa sở lý luận HĐ chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai thực tiễn áp dụng Trên sở nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm kiện toàn quy định phạm vi nghiên cứu đề tài Tuy nhiên, tác giả Phạm Quang Huy tập trung vào HĐ chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai nên phạm vi nghiên cứu chưa toàn diện sâu phân tích HĐ chuyển nhượng QSDĐ nên số vấn đề có liên quan phạm vi, hoạt động, nội dung áp dụng HĐ chuyển nhượng QSDĐ thực tế địa phương Luận văn thạc sỹ tác giả Phạm Thị Thanh Vân “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”, bảo vệ năm 2015 Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội Luận văn phân tích rõ khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam hình thức giao dịch mang tính đặc thù Chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối tính đặc thù giao dịch chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, có nhiều can thiệp Nhà nước vào trình giao dịch Luận văn phân tích rõ vai trị việc điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu việc điều chỉnh pháp luật Trên sở nghiên cứu trình phát triển pháp luật thực trạng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, luận văn mặt tích cực, thành tựu đạt pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, điểm hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Luận văn đạt kết quan trọng làm tảng cho trình nghiên cứu HĐ chuyển nhượng QSDĐ tác giả Luận án tiến sỹ tác giả Nguyễn Thùy Trang bảo vệ năm 2017 với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hành Việt Nam”, khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội Nội dung luận án nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng áp dụng pháp luật, đồng thời phân tích vướng mắc quy định pháp luật, thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến việc áp dụng pháp luật HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở, sở đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật, đảm bảo phù hợp lý luận, pháp luật thực tiễn Ngoài ra, liên quan đến vấn đề cịn có cơng trình nghiên cứu cơng bố Tạp chí khoa học như: Bài viết “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp Tòa án” tác giả Lê Sĩ Nam Tạp chí Nhà nước pháp luật số 7(291), 2012; Bài viết “Sự tác động Luật đất đai 2013 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta” tác giả Nguyễn Quang Tuyến Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 10/2015; Bài viết “Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản” tác giả Võ Văn Hịa Tạp chí Tịa án nhân dân số 4/2018; Bài viết “Giải tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến doanh nghiệp” tác giả Lê Minh Châu Tạp chí kiểm sát, số 8/2018 Nhìn chung cơng trình nghiên cứu nêu có cách tiếp cận khác hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở, mang đến cho tác giả nhìn tồn diện loại hợp đồng Tuy nhiên, cơng trình chưa giải cách đầy đủ vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vì sở kế thừa ưu điểm tác giả trước, đề tài: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn thực tiện công ty cổ phần đầu tư Investcom” nghiên cứu cách toàn diện lý luận thực tiễn quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đưa giải pháp hiệu việc thực hợp đồng bên, tránh xảy tranh chấp xã hội Đối tượng, mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Bài khóa luận tập trung nghiên cứu quy định pháp luật HĐ chuyển nhượng QSDĐ qua thực tiễn thi hành Công ty cổ phần đầu tư Investcom Tác giả lựa chọn nghiên cứu HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở, quan hệ phổ biến nhất, quan trọng nhất, có nhiều vấn đề mang tính chất phức tạp mối quan hệ chuyển QSDĐ Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định pháp luật HĐ chuyển nhượng QSDĐ để từ khảo sát thực tiễn thực quy định Công ty cổ phần đầu tư Investcom nhằm hạn chế nguyên nhân, từ kiến nghị số giải pháp HĐ chuyển nhượng QSDĐ giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật HĐ chuyển nhượng QSDĐ nói chung HĐ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Chủ thể đối tượng HĐ chuyển nhượng QSDĐ rộng lớn, giới hạn nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp quy định pháp luật HĐ chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn thi hành công ty cổ phần đầu tư Investcom Phạm vi khơng gian: Khóa luận tập trung làm rõ vấn đề pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nghiên cứu điển hình Công ty cổ phần đầu tư Investcom Phạm vi thời gian: Khóa luận nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013, Bộ luật Dân 2015 văn hướng dẫn ban hành Phương pháp nghiên cứu Bài khóa luận thực tảng lý luận nguyên tắc phương pháp luận chủ nghĩa Mác Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh, sử dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta công đổi KLTN có kết hợp sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp lịch sử cụ thể: Phương pháp sử dụng Chương KLTN để tìm hiểu lịch sử hình thành quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Phương pháp phân tích: Phương pháp sử dụng chủ yếu Chương Chương để phân tích sở lý luận, quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm bật lên lý luận chung pháp luật quy định với mục đích giúp cho ta có nhìn rõ vấn đề hạn chế, bất cập quy định pháp luật với thực tế thực HĐ chuyển nhượng QSDĐ Phương pháp so sánh: Phương pháp sử dụng Chương đánh giá thực trạng pháp luật HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở, từ chồng chéo, mâu thuẫn để làm rõ thực trạng pháp luật Việt Nam vấn nghiên cứu Phương pháp tổng hợp: Từ so sánh đánh giá hạn chế, bất cập từ thực tiễn chương hai, sử dụng phương pháp tổng hợp để đưa giải pháp cho việc nâng cao ... thi: “Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà... hoá phép tham gia vào thị trường bất động sản, quy định sách quản lý tài đất đai 11 thị trường QSDĐ ở, quyền chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, quán với đường lối đổi theo chế thị trường,các quan hệ... đô thị Theo đó, loại đất sử dụng để xây dựng nhà xây dựng cơng trình phục vụ trực tiếp đời sống hộ gia đình đất phù hợp với quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền xác định đất nông thôn đất đô thị