6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
2.3.2. Về thực tiễn thực hiện
2.3.2.1. Một số thành tựu đạt được
Có thể thấy những năm gần đây, công ty cổ phần đầu tư Investcom tập trung đầu tư mạnh vào kinh doanh bất động sản. Hàng năm, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng diễn ra rất nhiều, do đó, việc nắm bắt và hiểu rõ pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng là thật sự cần thiết đối với bộ phận pháp chế của công ty. Hiện nay, với kinh nghiệm dày dặn của đội ngũ nhân viên bộ phận pháp chế, công ty cổ phần đầu tư Investcom đã tuân thủ tương đối pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Một là, trong năm 2021 theo báo cáo, Công ty CPĐT Investcom đã giao dịch thành
công 157 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở với những căn hộ cao cấp và biệt thự hạng A tại Quảng Ninh, Phú Yên,...
Hai là, công ty CPĐT Investcom thực hiện pháp luật một cách nghiêm túc, đầy đủ,
số các vụ tranh chấp đã giảm đáng kể, tránh gây thiệt hại về tài sản và uy tín của công ty đối với khách hàng.
2.3.2.2. Một số bất cập còn tồn tại
Bên cạnh những thành tựu nhất định của công ty CPĐT Investcom nhưng vẫn tồn tại những bất cập trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở tại công ty. Cụ thể:
Một là, với thỏa thuận trong hợp đồng khi khách hàng thanh toán 75% giá trị hợp
đồng sẽ được bàn giao đất, Công ty đang tạo rủi ro cho chính mình trong việc giao dịch, có thể dễ tạo ra những tổn thất không đáng có.
Hai là, những tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đa số xuất phát từ
sự thiếu hiểu biết của bên nhận chuyển nhượng, phía công ty chưa cập nhật kịp thời văn bản mới để dẫn đến quá trình làm hợp đồng xảy ra tranh chấp.
Ba là, việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của tòa
án nhân dân còn chậm trễ và kéo dài, dẫn đến tình trạng các vụ tranh chấp tồn đọng, ảnh hưởng đến uy tín của công ty trong thời gian dài.
32
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở.
3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng.
Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của dân, do dân, vì dân, phục vụ lợi ích của nhân dân. Vì vậy, pháp luật của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam phải phản ánh được ý chí của nhân dân mà người đại diện là tổ chức chính trị nhân dân thừa nhận và sự thừa nhận này đã trở thành nguyên tắc hiến định trong hệ thống pháp luật nước ta. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải dựa trên cơ sở quan điểm, chủ trương của Đảng. Quan điểm đường lối, chính sách của Đảng được ghi nhận trong các văn kiện đại hội, các nghị quyết, báo cáo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ ở phải đảm bảo cụ thể hóa quan điểm đường lối của Đảng, có như vậy các quy định mới thực sự bén rễ và được nhân dân chấp hành nghiêm túc.
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống các văn bản pháp luật.
Thực tế có thể thấy, trong hệ thống pháp luật nước ta có số lượng văn bản rất đồ sộ và đa dạng về thể loại văn bản và do nhiều chủ thể, cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, cụ thể hơn là lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ ở, các văn bản điều chỉnh quan hệ này liên quan đến kinh doanh bất động sản, nhà ở, tài chính,...Với mỗi lĩnh vực lại có một hệ thống các văn bản luật và văn bản dưới luật như Nghị định,Thông tư,.. để hướng dẫn thực hiện. Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải gắn kết mối quan hệ với các ngành luật khác có liên quan và toàn bộ hệ thống pháp luật để đạt được sự thống nhất, đồng bộ tránh chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật. Trong đó, các văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt thì phải được quy định chi tiết, cụ thể chính xác, nếu có liên quan đến các văn bản pháp luật khác thì đảm bảo các quy định đó không được trùng lặp, mâu thuẫn với nhau.
33
Khi xây dựng pháp luật phải gắn liền với quản lý và việc thực hiện pháp luật, nếu không hậu quả pháp lý xa rời thực tiến, gây khó khăn trong việc quản lý và phát triển của quan hệ xã hội. Hiện nay, thị trường BĐS là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, không ổn định, do đó, các quy định pháp luật phải có hiệu lực, cụ thể và chính xác để đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở. Khi các nhà lập pháp xây dựng và hoàn thiên pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nếu không sát với thực tiễn sẽ dễ dẫn đến tình trạng chuyển nhượng bừa bãi, sai mục đích, chuyển nhượng ngầm để mua bán đất đai trái phép nhằm kiếm lợi làm cho Nhà nước không thể quản lý, kiểm soát được.
Do đó, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải căn cứ vào tình hình thực tế và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội để có những biện pháp hạn chế bất cập, phòng ngừa rủi ro khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích cho người dân và các tổ chức kinh doanh BĐS.
3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo sự đáp ứng các yêu cầu của hội nhập và toàn cầu hóa.
Trong thời đại toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở cần phải phù hợp và đáp ứng nhu cầu, nhằm mang lại lợi thế cho sự phát triển kinh tế đất nước. Ngày càng có những tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Viêt Nam để kinh doanh dưới nhiều hình thức phong phú và đa dạng. Nhìn chung, hệ thống pháp luật đất đai nói chung đã có những quy định mở rộng hơn với đối tượng nước ngoài được tham gia vào các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng. Tuy nhiên, những đối tượng này vẫn có những hạn chế nhất định. Vì vậy, trong quá trình hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở luôn quan tâm đảm bảo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Đồng thời, luật áp dụng điều chỉnh phải có sự phù hợp với luật pháp và thông lệ quốc tế của các nước trên thế giới để thực hiện đầy đủ và nghiêm túc những cam kết quốc tế mà Việt Nam với tư cách là thành viên. Bên cạnh đó, sự hoàn thiện điều chỉnh pháp lý thông thoáng sẽ thu hút sự đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, góp phần phát triển kinh tế đất nước, đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế.
3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch
Hiện nay, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở tại Việt Nam còn thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ dẫn đến quyền và nghĩa vụ các bên tham gia giao dịch
34
không được bảo đảm. Hoạt động chuyển nhượng là một phần của thị trường BĐS, khi tính minh bạch của thị trường được đảm bảo bằng hành lang pháp lý thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở của cá nhân và tổ chức kinh doanh sẽ gia tăng. Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở phải theo hướng đảm bảo tính công khai, minh bạch trong các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở.
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. quyền sử dụng đất ở.
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Cần sửa đổi Điều 5 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo quyền bình đẳng trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở giữa các nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Sửa đổi, bổ sung mở rộng cho người nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, mở rộng cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Không chỉ với nhà đầu tư nước ngoài mà pháp luật cần quy định cụ thể và mở rộng quyền được chuyển nhượng, kinh doanh BĐS của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật cần quy định rõ ràng về quyền cho hộ gia đình, cá nhận được kinh doanh BĐS, quy định rõ ràng, đơn giản về thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính để phát huy tối đa các nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, đối với chủ thể là cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở kinh doanh những diện tích đất nhỏ, lẻ.
Thứ hai, về điều kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Luật Đất đai cần quy định rõ ràng các điều kiện chuyển nhượng trong đó có cả các điều kiện đối với QSDĐ ở và các điều kiện đối với người sử dụng đất tách khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ để đảm bảo người sử dụng đất có thể dễ dàng nắm được các quy định để thực hiện đúng pháp luật. Bên cạnh đó, nhà nước cần đẩy nhanh việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đến từng thửa đất, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết khiếu nại về đất đai. Ngoài ra, nên quy định bổ sung về Điều 188 Luật Đất đai 2013 với điều kiện “có giấy chứng nhận QSDĐ ở” theo hướng chủ thể muốn chuyển nhượng có thể chuyển nhượng QSDĐ ở khi có giấy tờ hợp lệ đối với thửa đất chuyển nhượng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy tờ hợp lệ có thể là quyết định giao đất, quyết định chuyển đổi sự dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất,... vì có thể thấy tất cả các tài liệu này đều thể hiện chủ thể đó đã có đủ tư cách trên mảnh đất đấy.
35
Để tránh những doanh nghiệp chèn ép khách hàng bằng những hợp đồng mẫu, gây ra nhiều những tranh chấp, bất lợi dành cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nên bổ sung quy định với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trong Luật Đất đai riêng biệt, hoặc với Điều 405 BLDS 2015 bổ sung theo hướng đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên tham giao hợp đồng, tránh việc lạm dụng sự tin tưởng lẫn nhau để chuộc lợi, gây nhiều tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Thứ tư, về thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Nhà nước cần đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ ở, các thủ tục phải thực
hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động đất đai vừa đảm bảo sự thuận tiện cho các bên chuyển QSDĐ ở. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người chuyển nhượng đất thực hiện. Các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản mang tính hướng dẫn để các bên tự thỏa thuận với nhau. Bên cạnh đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở cần quy định rõ các loại giấy tờ mà người đăng ký cần phải nộp, nghiêm cấm cơ quan nhận hồ sơ yêu cầu thêm các giấy tờ khác ngoài quy định của pháp luật để làm rào cản đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch.
Thứ năm, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Để các quy định của pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với thực tiễn và thống nhất với nhau về thời điểm có hiệu lực của HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở cần thiết phải ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm và bổ sung quy định về hiệu lực của Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 theo hướng “HĐ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng,
trừ trường hợp các giao dịch về QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự” nhằm tạo
điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại Toà án có hiệu quả cao hơn, đảm bảo các vụ án được giải quyết đúng căn cứ pháp luật.
Thứ sáu, về quyền và nghĩa vụ các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở quy định tại các các điều 38,39,40,41 Luật Kinh doanh BĐS cần phải có những biện pháp đảm bảo bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền, tránh
36
trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép.
Thứ bảy, về các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Pháp luật cần tăng cường chế tài và xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở và đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu các vụ vi phạm được xử lý nghiêm minh và đúng pháp luật sẽ làm hạn chế đi rất nhiều các hành vi vi phạm. Pháp luật không nên có quy định hợp thức hóa việc chuyển nhượng QSDĐ ở trái pháp luật, điều đó sẽ dẫn đến việc chuyển nhượng trái phép ngày càng gia tăng.
Thứ tám, về nội dung khác của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Pháp luật cần quy định tất cả việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông qua những sàn giao dịch về QSDĐ ở hoặc BĐS theo quy định của pháp luật. Cần có hệ thống các tổ chức tư vấn về giá đất để giúp xác định giá cho các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở. Giá do tổ chức đưa ra là sát với giá thị trường có tính pháp lý và được áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được phép chênh lệch so với giá các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận.
3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. quyền sử dụng đất ở.
3.3.1. Đối với người sử dụng đất ở.
Tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ ở, để người dân có nhận thức đúng đắn và đầy đủ những quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai nhằm hạn chế việc chuyển nhượng QSDĐ không đúng quy định pháp luật, không tuân thủ các nội dung và hình thức theo quy định của BLDS, Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư, đảm bảo nguyên tắc “sống, làm việc theo Hiến pháp và pháp luật”.
Phát hành và công bố rộng rãi trình tự, thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở từ khi giao kết HĐ đến khi thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ theo HĐ. Có thể niêm yết trên tại trụ sở các UBND xã, phường hoặc trên các trang thông tin điện tử để cho các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở hiểu rõ và nắm bắt được các thông tin liên quan đến hoạt động chuyển nhượng nhằm tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi
37
của các bên. Đồng thời cũng giúp các chủ thể chủ động và dễ dàng hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng hoặc thủ tục khởi kiện khi xảy ra tranh chấp.
Tuyên truyền pháp luật cho người dân hiểu về hậu quả của việc không tuân thủ hình thức HĐ và các hình thức tuyên truyền phải mang tính chất tập trung, cần có sự liên