6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồngchuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở.
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Cần sửa đổi Điều 5 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo quyền bình đẳng trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở giữa các nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Sửa đổi, bổ sung mở rộng cho người nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, mở rộng cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Không chỉ với nhà đầu tư nước ngoài mà pháp luật cần quy định cụ thể và mở rộng quyền được chuyển nhượng, kinh doanh BĐS của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật cần quy định rõ ràng về quyền cho hộ gia đình, cá nhận được kinh doanh BĐS, quy định rõ ràng, đơn giản về thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính để phát huy tối đa các nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, đối với chủ thể là cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở kinh doanh những diện tích đất nhỏ, lẻ.
Thứ hai, về điều kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Luật Đất đai cần quy định rõ ràng các điều kiện chuyển nhượng trong đó có cả các điều kiện đối với QSDĐ ở và các điều kiện đối với người sử dụng đất tách khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ để đảm bảo người sử dụng đất có thể dễ dàng nắm được các quy định để thực hiện đúng pháp luật. Bên cạnh đó, nhà nước cần đẩy nhanh việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đến từng thửa đất, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết khiếu nại về đất đai. Ngoài ra, nên quy định bổ sung về Điều 188 Luật Đất đai 2013 với điều kiện “có giấy chứng nhận QSDĐ ở” theo hướng chủ thể muốn chuyển nhượng có thể chuyển nhượng QSDĐ ở khi có giấy tờ hợp lệ đối với thửa đất chuyển nhượng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy tờ hợp lệ có thể là quyết định giao đất, quyết định chuyển đổi sự dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất,... vì có thể thấy tất cả các tài liệu này đều thể hiện chủ thể đó đã có đủ tư cách trên mảnh đất đấy.
35
Để tránh những doanh nghiệp chèn ép khách hàng bằng những hợp đồng mẫu, gây ra nhiều những tranh chấp, bất lợi dành cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nên bổ sung quy định với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trong Luật Đất đai riêng biệt, hoặc với Điều 405 BLDS 2015 bổ sung theo hướng đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên tham giao hợp đồng, tránh việc lạm dụng sự tin tưởng lẫn nhau để chuộc lợi, gây nhiều tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Thứ tư, về thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Nhà nước cần đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ ở, các thủ tục phải thực
hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động đất đai vừa đảm bảo sự thuận tiện cho các bên chuyển QSDĐ ở. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người chuyển nhượng đất thực hiện. Các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản mang tính hướng dẫn để các bên tự thỏa thuận với nhau. Bên cạnh đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở cần quy định rõ các loại giấy tờ mà người đăng ký cần phải nộp, nghiêm cấm cơ quan nhận hồ sơ yêu cầu thêm các giấy tờ khác ngoài quy định của pháp luật để làm rào cản đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch.
Thứ năm, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Để các quy định của pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với thực tiễn và thống nhất với nhau về thời điểm có hiệu lực của HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở cần thiết phải ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm và bổ sung quy định về hiệu lực của Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 theo hướng “HĐ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng,
trừ trường hợp các giao dịch về QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự” nhằm tạo
điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại Toà án có hiệu quả cao hơn, đảm bảo các vụ án được giải quyết đúng căn cứ pháp luật.
Thứ sáu, về quyền và nghĩa vụ các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở quy định tại các các điều 38,39,40,41 Luật Kinh doanh BĐS cần phải có những biện pháp đảm bảo bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền, tránh
36
trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép.
Thứ bảy, về các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Pháp luật cần tăng cường chế tài và xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở và đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu các vụ vi phạm được xử lý nghiêm minh và đúng pháp luật sẽ làm hạn chế đi rất nhiều các hành vi vi phạm. Pháp luật không nên có quy định hợp thức hóa việc chuyển nhượng QSDĐ ở trái pháp luật, điều đó sẽ dẫn đến việc chuyển nhượng trái phép ngày càng gia tăng.
Thứ tám, về nội dung khác của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Pháp luật cần quy định tất cả việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông qua những sàn giao dịch về QSDĐ ở hoặc BĐS theo quy định của pháp luật. Cần có hệ thống các tổ chức tư vấn về giá đất để giúp xác định giá cho các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở. Giá do tổ chức đưa ra là sát với giá thị trường có tính pháp lý và được áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được phép chênh lệch so với giá các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận.