6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
2.2.1. Về giao kết hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Công ty cổ phần đầu tư Investcom với kinh nghiệm hơn 15 năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và đội ngũ nhân viên bộ phận pháp chế dày dặn kinh nghiệm, cơ bản đều tuân thủ các điều kiện, hình thức và trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở do pháp luật quy định.
a) Về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Công ty CPĐT Investcom được cấp giấy phép kinh doanh số 0101627686 do Sở KH&ĐT TP. Hà Nội cấp ngày 21/03/2005 dưới hình thức là Công ty cổ phần. Do đó, công ty được coi là doanh nghiệp, là chủ thể vừa có thể chuyển nhượng vừa có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Ngoài ra, theo quy định, doanh nghiệp phải có vốn điều lệ không thấp hơn vốn pháp định mới được chuyển nhượng và vì công ty có đăng ký kinh doanh lĩnh vực BĐS nên công ty phải đáp ứng quy định của Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 và Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP thì doanh nghiệp phải có vốn pháp định là 20 tỷ đồng Việt Nam. Trong khi đó, vốn điều lệ ban đầu của công ty là 37,5 tỷ đồng nên công ty hoàn toàn có thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ ở.
Chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở trong các giao dịch chuyển nhượng của công ty CPĐT Investcom đa phần là hộ gia đình, cá nhân.
b) Về điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Thực hiện nghiêm túc quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013, tất cả các thửa đất, nhà ở do công ty CPĐT Investcom chuyển nhượng QSDĐ ở đều đáp ứng các điều kiện chung
25
của pháp luật: có giấy chứng nhận QSDĐ ở, đất không có tranh chấp và QSDĐ ở không bị kê biên.
c) Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất đai và Điều 502 BLDS 2015, 100% giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở của công ty CPĐT Investcom dưới hình thức văn bản, có công chứng nhà nước. Công ty sử dụng hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu để ký kết với khách hàng nhằm tiết kiệm thời gian, sức lực trong đàm phán, ngăn ngừa rủi ro do nhận thức của các bên tham gia quan hệ hợp đồng.
d) Về trình tự thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Vì là một doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên khi chuyển nhượng QSDĐ ở công ty cổ phần đầu tư Investcom phải cung cấp toàn bộ thông tin đầy đủ, chính xác về QSDĐ và tài sản trên đất để niêm yết tại sàn giao dịch BĐS của công ty đúng theo pháp luật quy định. Sau khi hoàn tất thủ tục giao dịch và được xác nhận đã giao dịch qua sàn, công ty CPĐT Investcom sẽ chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ và làm thủ tục chuyển nhượng cho khách hàng theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
a) Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở.
Công ty CPĐT Investcom thực hiện đúng quyền hạn và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật về bên chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên để tạo điều kiện, thu hút khách hàng, công ty đã giới hạn quyền lợi của mình với điều khoản “có quyền không
bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền” thay vào đó khi bên nhận chuyển nhượng thanh toán
75% giá trị hợp đồng (chưa bao gồm thuế đối với Nhà nước) sẽ được bàn giao đất chuyển nhượng và 25% còn lại sẽ phải thanh toán theo như cam kết trong hợp đồng, nếu bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì mặc định phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công báo tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
Đối với nghĩa vụ tài chính với nhà nước, căn cứ vào Nghị định 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã quy định công ty phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp chung là 20% trên thực lãi về chuyển nhượng BĐS kể từ ngày 1/1/2016.4 Với những giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
26
nói chung và QSDĐ ở nói riêng thì không phải chịu thuế giá trị gia tăng. Ngoài ra, đối với các khoản phí như lệ phí trước bạ5, lệ phí địa chính, phí công chứng6 được công ty CPĐT Investcom hỗ trợ một nửa hoặc trả toàn bộ, điều này đều được thỏa thuận của 2 bên trong hợp đồng.
Ví dụ: Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa Công ty CPĐT Investcom và ông Nguyễn Việt An, với diện tích biệt thự là 447m2 thuộc Khu Biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng tại Quảng Ninh vào ngày 12 tháng 5 năm 2021 với giá 26,8 tỷ đồng. Theo Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND về việc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, với nhà biệt thự 2 tầng trở lên, sàn mái bằng bằng bê tông cố thép có giá 8.951.000 đồng/m2. Vì căn biệt thự ông Nguyễn Việt An nhận chuyển nhượng được kê khai lệ phí lần đầu nên tỷ lệ chất lượng nhà là 100%. Theo quy định của pháp luật: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất, do đó, ông Nguyễn Việt An phải chi trả lệ phí trước bạ là 20.005.485 đồng. Thêm vào đó là lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và Phí thẩm định hồ sợ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh lần lượt là 500.000 đồng và 900.000 đồng. Bên cạnh đó, theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Việt An phải nộp lệ phí công chứng với giá trị tài sản là từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng với giá 10.240.000 đồng (5,2 triệu đồng + 0,03%
của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng). Tổng
khoản phí ông Nguyễn Việt An phải chi trả là 30.246.885 đồng. Tuy nhiên theo như thỏa thuận hợp đồng, công ty CPĐT Investcom sẽ là bên chi trả những khoản phí này cho bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Việt An.
b) Các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng, giá chuyển nhượng và hình thức thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Để đảm bảo thực hiện đúng giữa các bên trong giao dịch, công ty CPĐT Investcom đưa ra các biện pháp chế tài xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mà trong đó hai hình thức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là phổ biến nhất. Tuy nhiên, không ít lần công ty bị phạt vi phạm do vi phạm về nghĩa vụ bàn giao đất đúng thời hạn cho khách hàng và xảy ra những thiệt hại, tranh chấp không đáng có dẫn đến mất uy tín của công ty.
Về giá chuyển nhượng QSDĐ ở và hình thức thanh toán của hợp đồng, công ty CPĐT Investcom đều thực hiện theo thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng, tạo điều 5Điều 6 Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
27
kiện và sự hài lòng nhất có thể của hai bên. Theo như giá chuyển nhượng hiện tại công ty đối với căn hộ: 3,8 tỷ - 6,5 tỷ/căn với đầy đủ nội thất và đối với biệt thự là 26 tỷ - 54 tỷ/ căn (bàn giao thô). Việc thanh toán công ty thực hiện theo yêu cầu của khách hàng dưới cả hai hình thức là tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng.
2.2.3. Việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của công ty CPĐT Investcom luôn tuân theo Điều 422 BLDS 2015 về chấm dứt hợp đồng. Những hợp đồng bị chấm dứt đa phần là bị hủy bỏ do một bên vi phạm hợp đồng về việc chuyển nhượng QSDĐ ở theo thỏa thuận của hai bên. Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa công ty CPĐT Investcom và ông Dương Duy Thắng với căn hộ thuộc Khu Biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng tại Quảng Ninh được giao dịch vào ngày 17 tháng 9 năm 2021. Theo như thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng thì ngày 25 tháng 10 năm 2021, công ty CPĐT Investcom sẽ phải chuyển giao căn hộ số 1514A cho ông Dương Duy Thắng. Tuy nhiên, do tiến độ thi công bị chậm trễ, công ty CPĐT đã tiến hành chuyển giao căn hộ 1513A cho ông Thắng, điều này đã vi phạm vào nghĩa vụ của bên chuyển nhượng “ có trách nhiệm chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong HĐ”7. Do đó, ông Dương Duy
Thắng đã hủy bỏ hợp đồng vì hành vi vi phạm của công ty, phía công ty phải hoàn trả lại số tiền ông Dương Duy Thắng đã trả theo hợp đồng là 4,7 tỷ đồng. Bên cạnh việc hoàn trả tiền chuyển nhượng, công ty còn phải bồi thường thiệt hại cho ông Thắng theo hợp đồng với số tiền là 50 triệu đồng. Tính đến hết năm 2021, theo báo cáo của công ty, số lượng hợp đồng bị hủy bỏ là 12% đến từ phía lỗi của công ty CPĐT Investcom. Với việc bị hủy bỏ hợp đồng gây ra nhiều tổn thất về tài chính và uy tín của công ty.