6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
2.1.2. Về thực hiện hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức văn bản và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Nghĩa là từ thời điểm đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở bắt đầu có quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau. Theo nội dung của hợp đồng, các bên lần lượt tiến hành các hành vi mang tính nghĩa vụ đúng với thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền tương ứng của bên kia.
2.1.2.1. Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. a) Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về quyền, căn cứ Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định về quyền
của bên chuyển nhượng QSDĐ ở: được yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong HĐ. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong HĐ. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra. Có quyền không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác và các quyền khác trong HĐ.
Việc Nhà nước đưa ra quy định như trên để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng của người có QSDĐ ở để họ đem QSDĐ ở của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi của họ và cho họ quyền được nhận tiền khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, ngoài ra khi người nhận chuyển nhượng không thanh toán tiền chuyển nhượng cho họ theo đúng hợp đồng thì họ có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo cam kết trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ, theo quy định của Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 thì
bên chuyển nhượng QSDĐ ở có các nghĩa vụ: phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về QSDĐ và chịu trách nhiệm về thông tin của QSDĐ do mình cung cấp; có trách nhiệm 2Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
20
chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong HĐ; làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp mà bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Có thể thấy, pháp luật đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất rõ ràng, chặt chẽ. Để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng và đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách công tâm, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đúng theo thỏa thuận theo hợp đồng, đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí đất, đúng tình trạng đất. Ngoài ra, khi người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải bàn giao các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để làm căn cứ chứng minh tính hợp pháp khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tránh việc lợi dụng giấy tờ để tiếp tục chuyển nhượng cho bên thứ ba.
b) Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về quyền, căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định về quyền
của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Được quyền yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về QSDĐ ở chuyển nhượng; yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong HĐ; yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng QSDĐ ở gây ra; có QSDĐ ở kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ phía bên chuyển nhượng và các quyền khác trong HĐ.
Về nghĩa vụ, căn cứ Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định về
nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong HĐ; bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác đã thỏa thuận trong HĐ.
21
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã đạt thỏa thuận với bên chuyển nhượng QSDĐ ở là nghĩa vụ cơ bản của bên nhận chuyển nhượng. Pháp luật cũng quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng quy định của BLDS về trách nhiệm dân sự trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công báo tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Từ các điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở đã tương đối đầy đủ, đã thể hiện hai mặt của vấn đề và luôn có sự tương xứng với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Những quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng và bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là chủ thể đại diện.
2.1.2.2. Các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng.
Để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng, các bên thường đưa ra các chế tài nhằm phòng ngừa, ngăn chặn và xử lý khi một bên có hành vi vi phạm hợp đồng. Việc vi phạm hợp đồng có thể xảy ra trong quá trình giao kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc hợp đồng giao kết hợp pháp, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện xảy ra vi phạm, hình thức vi phạm hợp đồng rất đa dạng và phức tạp và hầu hết các hành vi vi phạm hợp đồng là từ phía các doanh nghiệp đầu tư. Nội dung trách nhiệm do vi phạm hợp đồng gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng. Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng căn cứ theo BLDS 2015 gồm:
(i) Buộc thực hiện đúng hợp đồng là hình thức chế tài, mà bên vi phạm phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm. Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc áp dụng các biện pháp khác để thực hiện hợp đồng và bên vi phạm phải chịu chi phí.( Điều 352 BLDS 2015)
(ii) Phạt vi phạm là bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật. Đây là một biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, vì nó dễ áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm. Nếu bên vi phạm có lỗi thì không kể hậu quả của việc vi phạm hợp đồng, không kể có thiệt hại hay không thì phải chịu phạt theo quy định của hợp đồng. Điều 302 Luật Thương mại 2005 quy định mức
22
phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.
(iii)Bồi thường thiệt hại. Các bên có thể thỏa thuận rằng bên vi phạm chỉ cần nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại. Nếu không có thỏa thuận trước về mức tiền thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Nếu các bên không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp tiền phạt vi phạm (Điều 360, 418 BLDS 2015)
(iv)Hủy bỏ hợp đồng là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và làm cho hợp đồng chuyển nhượng BĐS không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Hủy bỏ hợp đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Khi hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. (Điều 423 BLDS 2015)
2.1.2.3. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Căn cứ vào Điều 15 và Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS 2020 về giá chuyển nhượng QSDĐ; phương thức, thời hạn thanh toán; thời hạn giao nhận QSDĐ kèm hồ sơ về QSDĐ phải được nêu rõ trong hợp đồng. Giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận theo giá thị trường.3 Phương thức thanh toán được thực hiện thông qua một trong các cách thức sau đây: Thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng. Thanh toán ngay một lần khi ký hợp đồng và nhận nhà đất hoặc thanh toán trả chậm, trả dần thì phải thỏa thuận rõ số tiền trả chậm, trả dần, thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng. Bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết ghi trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có quyền sở hữu sau khi đã trả hết tiền và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ ghi trong hợp đồng.
23