6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
2.3. Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu
2.3.1. Về pháp luật hiện hành.
2.3.1.1. Một số ưu điểm
Nhìn chung, pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hiện nay đã tương đối phù hợp với thực tiễn. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hay các cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng đều được thực hiện một cách nhanh chóng, đúng pháp
6Điều 4 Thông tư 257/2016/BTC
28
luật, số lượng các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở cũng giảm một cách đáng kể.
Về cơ bản, các tổ chức, cá nhân tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trên thị trường tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về hợp đồng đồng chuyển nhượng QSDĐ ở. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ ở tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự chuyển dịch quyền có sự chuyển dịch nghĩa vụ của người sử dụng đất ở và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện.
2.3.1.2. Một số hạn chế
Những năm gần đây, vấn đề đất đai, QSDĐ ở và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đã trở thành nội dung đáng chú ý của toàn xã hội. Bên cạnh những ưu điểm của pháp luật thì vấn đề tồn đọng giữa luật cũ và luật mới, điển hình là một số hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về nguyên tắc người sử dụng đất ở khi thực hiện các chuyển nhượng quyền sử dụng quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ ở hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, rất nhiều chủ sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở dẫn đến thiếu cơ sở để chuyển nhượng QSDĐ ở. Vì vậy điều kiện cơ bản này phụ thuộc rất lớn vào công tác triển khai cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Nhà nước, tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm mặc dù đã được triển khai từ năm 1993 đến nay nhưng vẫn chưa được hoàn thành.
Thứ hai, về thủ tục và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở chưa thống nhất và không ổn định gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện. Quy trình đăng ký chưa hợp lý, phân tán về thẩm quyền, các cơ quan thiếu sự phối hợp chặt chẽ khi thực hiện thủ tục hành chính. Thực tiễn cho thấy việc không thống nhất giữa các điều luật dẫn đến những tranh chấp về thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định của Khoản 1 Điều 5 Luật
29
Công chứng 2014 thì: “Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng”, theo quy định của BLDS năm 2015 việc chuyển QSDĐ ở có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai, Điều 95, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải được đăng ký và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án của TAND.
Thứ ba, về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Nhiều nước trên thế giới thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất, các doanh nghiệp kinh doanh về đất ở tương đối bình đẳng về quyền và lợi ích đối với việc sử dụng, sở hữu đất ở. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai 2013 lại quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng như doanh nghiệp trong nước. Họ không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của người sử dụng đất trong nước. Sự không công bằng trên là một trong những rào cản tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở của Việt Nam.
Thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở phát triển sôi động ở các đô thị, khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, trong khi đó tại nông thôn, trung du, miền núi, thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở kém phát triển. Sự phân khúc sâu sắc này thể hiện pháp luật hiện hành còn thiếu cơ chế đồng bộ cho việc hình thành và thúc đẩy phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở những khu vực này.
Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở pháp luật quy định còn hạn hẹp nhiều so với chủ thể được mua bán, chuyển nhượng nhà,...Luật Kinh doanh BĐS 2020 quy định chủ thể kinh doanh đất ở phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, còn chủ thể khác chuyển nhượng chỉ là các giao dịch dân sự thông thường. Việc hạn chế này đã cản trở quyền tự do, tự chủ linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là đất ở trong kinh doanh, tạo nên sự phức tạp về thủ tục hành chính.
Thứ tư, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Theo Điều 405 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những
điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý, nếu bên được đề nghị trả lời chấp thuận, thì coi như chấp thuận toàn bộ nội dung hợp đồng
theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Bên cạnh những mặt tích cực của hình thức hợp
30
phán của các bên thì do hợp đồng mẫu về chuyển nhượng QSDĐ ở chưa được quy định cụ thể theo pháp luật, phụ thuộc vào hợp đồng mẫu về chuyển nhượng QSDĐ nói chung dẫn đến các doanh nghiệp đưa các điều khoản bất lợi cho người nhận chuyển nhượng, phân chia lợi ích không công bằng, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra.
Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở quy định tại Điều 38,39,40,41 Luật Kinh doanh BĐS vẫn còn được nêu chung với quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng QSDĐ chung, chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, mặc dù, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế đã xảy ra rất nhiều mâu thuẫn giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đây chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ ở.
Thứ sáu, về các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở.
Hiện nay, các biện pháp chế tài xử lý khi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đã được quy định rõ ràng trong BLDS 2015 và các văn bản dưới luật. Tuy nhiên, các biện pháp chế tài xử lý chưa đủ sức răn đe, chưa đủ mạnh mẽ để cho các bên tham gia giao dịch phải thực hiện nghiêm theo pháp luật quy định, điều đó dễ xảy ra các tranh chấp giữa các bên với nhau. Nếu không tự hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi có BĐS được chuyển nhượng sẽ giải quyết theo luật định, mà trên thực tế, việc giải quyết thường khó khăn, phức tạp và kéo dài.
Thứ bảy, giá chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Giá đất chuyển nhượng là một trong những hạn chế rất lớn hiện nay của pháp luật, gây ra nhiều hậu quả xấu về kinh tế, xã hội. Giá đất chuyển nhượng Nhà nước quy định thì quá thấp, lạc hậu và cứng nhắc, có khi thấp hơn hàng chục lần so với giá đất trên thị trường, gây mất công bằng xã hội, tham nhũng, “xin – cho”, làm thất thu cho ngân sách Nhà nước. Giá đất chuyển nhượng trên thị trường thì quá cao so với giá trị thực gây cản trở các giao dịch chuyển nhượngất ở. Giá đất thị trường càng nhanh khó kiểm soát, không phản ánh đúng giá trị thực gây ra tình trạng đầu cơ đất đai; BĐS ngày càng xa tầm với của những doanh nghiệp nhỏ và những người dân có thu nhập và thấp.
31
2.3.2. Về thực tiễn thực hiện
2.3.2.1. Một số thành tựu đạt được
Có thể thấy những năm gần đây, công ty cổ phần đầu tư Investcom tập trung đầu tư mạnh vào kinh doanh bất động sản. Hàng năm, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng diễn ra rất nhiều, do đó, việc nắm bắt và hiểu rõ pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng là thật sự cần thiết đối với bộ phận pháp chế của công ty. Hiện nay, với kinh nghiệm dày dặn của đội ngũ nhân viên bộ phận pháp chế, công ty cổ phần đầu tư Investcom đã tuân thủ tương đối pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Một là, trong năm 2021 theo báo cáo, Công ty CPĐT Investcom đã giao dịch thành
công 157 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở với những căn hộ cao cấp và biệt thự hạng A tại Quảng Ninh, Phú Yên,...
Hai là, công ty CPĐT Investcom thực hiện pháp luật một cách nghiêm túc, đầy đủ,
số các vụ tranh chấp đã giảm đáng kể, tránh gây thiệt hại về tài sản và uy tín của công ty đối với khách hàng.
2.3.2.2. Một số bất cập còn tồn tại
Bên cạnh những thành tựu nhất định của công ty CPĐT Investcom nhưng vẫn tồn tại những bất cập trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở tại công ty. Cụ thể:
Một là, với thỏa thuận trong hợp đồng khi khách hàng thanh toán 75% giá trị hợp
đồng sẽ được bàn giao đất, Công ty đang tạo rủi ro cho chính mình trong việc giao dịch, có thể dễ tạo ra những tổn thất không đáng có.
Hai là, những tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đa số xuất phát từ
sự thiếu hiểu biết của bên nhận chuyển nhượng, phía công ty chưa cập nhật kịp thời văn bản mới để dẫn đến quá trình làm hợp đồng xảy ra tranh chấp.
Ba là, việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của tòa
án nhân dân còn chậm trễ và kéo dài, dẫn đến tình trạng các vụ tranh chấp tồn đọng, ảnh hưởng đến uy tín của công ty trong thời gian dài.
32
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở.
3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng.
Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của dân, do dân, vì dân, phục vụ lợi ích của nhân dân. Vì vậy, pháp luật của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam phải phản ánh được ý chí của nhân dân mà người đại diện là tổ chức chính trị nhân dân thừa nhận và sự thừa nhận này đã trở thành nguyên tắc hiến định trong hệ thống pháp luật nước ta. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải dựa trên cơ sở quan điểm, chủ trương của Đảng. Quan điểm đường lối, chính sách của Đảng được ghi nhận trong các văn kiện đại hội, các nghị quyết, báo cáo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ ở phải đảm bảo cụ thể hóa quan điểm đường lối của Đảng, có như vậy các quy định mới thực sự bén rễ và được nhân dân chấp hành nghiêm túc.
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống các văn bản pháp luật.
Thực tế có thể thấy, trong hệ thống pháp luật nước ta có số lượng văn bản rất đồ sộ và đa dạng về thể loại văn bản và do nhiều chủ thể, cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, cụ thể hơn là lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ ở, các văn bản điều chỉnh quan hệ này liên quan đến kinh doanh bất động sản, nhà ở, tài chính,...Với mỗi lĩnh vực lại có một hệ thống các văn bản luật và văn bản dưới luật như Nghị định,Thông tư,.. để hướng dẫn thực hiện. Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải gắn kết mối quan hệ với các ngành luật khác có liên quan và toàn bộ hệ thống pháp luật để đạt được sự thống nhất, đồng bộ tránh chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật. Trong đó, các văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt thì phải được quy định chi tiết, cụ thể chính xác, nếu có liên quan đến các văn bản pháp luật khác thì đảm bảo các quy định đó không được trùng lặp, mâu thuẫn với nhau.
33
Khi xây dựng pháp luật phải gắn liền với quản lý và việc thực hiện pháp luật, nếu không hậu quả pháp lý xa rời thực tiến, gây khó khăn trong việc quản lý và phát triển của quan hệ xã hội. Hiện nay, thị trường BĐS là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, không ổn định, do đó, các quy định pháp luật phải có hiệu lực, cụ thể và chính xác để đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở. Khi các nhà lập pháp xây dựng và hoàn thiên pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nếu không sát với thực tiễn sẽ dễ dẫn đến tình trạng chuyển nhượng bừa bãi, sai mục đích, chuyển nhượng ngầm để mua bán đất đai trái phép nhằm kiếm lợi làm cho Nhà nước không thể quản lý, kiểm soát được.
Do đó, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải căn cứ vào tình hình thực tế và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội để có những biện pháp hạn chế bất cập, phòng ngừa rủi ro khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích cho người dân và các tổ chức kinh doanh BĐS.
3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo sự đáp ứng các yêu cầu của hội nhập và toàn cầu hóa.
Trong thời đại toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở cần phải phù hợp và đáp ứng nhu cầu, nhằm mang lại lợi thế cho sự phát triển kinh tế đất nước. Ngày càng có những tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Viêt Nam để kinh doanh dưới nhiều hình thức phong phú và đa dạng. Nhìn chung, hệ thống pháp luật đất đai nói chung đã có những quy định mở rộng hơn với đối tượng nước ngoài được tham gia vào các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng. Tuy nhiên, những đối tượng này vẫn có những hạn chế nhất định. Vì vậy, trong quá trình hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở luôn quan tâm đảm bảo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Đồng thời, luật áp dụng điều chỉnh phải có sự phù hợp với luật pháp và thông lệ quốc tế của các nước trên thế giới để thực hiện đầy đủ và nghiêm túc những cam kết quốc tế mà Việt Nam với tư cách là thành viên. Bên cạnh đó, sự hoàn thiện điều chỉnh pháp lý thông thoáng sẽ thu hút sự đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, góp phần phát triển kinh tế đất nước, đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế.
3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch
Hiện nay, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở tại Việt Nam còn thiếu